房地产成本管理RF2.70-2：价值工程分析在房产开发中应用案例
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成本管理作业指导书
基于专业协同、风险预控、价值工程和大数据应用
依照ISO9001:2000质量管理体系标准 RF2.70-2
价值工程分析在房产开发中的应用案例 第1页 共5页
1 问题的提出
1.1 房产开发及建设工程中，就设计顾问组合、方案比选、招采评审，我们经常会面临多种选择，而这种选择不仅依照其报价，更包含诸多其他因素。
1.2 再比如：在设备采购、电梯招标评标过程中，经常遇到技术规格一致，但服务、品牌、品质、 价
格、备品、备件等的不同。或者，技术规格稍有不同，但价格相差许多（如电梯速度）。
1.3 现行的“百分制评标法”虽在平衡品质和价格上有所体现，但是否还能找到更好的方法予以综合评判？
2 价值工程
2.1 所谓价值工程是通过对产品或服务进行功能分析，使目标以最低成本实现产品或服务的必要功能，从而提高产品或服务的价值。
2.2 这里的价值指的是反映费用支出与获得之间的比例，即V=F/C，或我们常说的“性价比”。
V —产品或服务价值； F—功能分值； C—成本分值
2.3 作为一项分析方法，价值工程很好地实现技术与经济的紧密结合，并已在实践中形成了一套科学的应用程序。
2.4 价值工程理论已提出了近70年，在房产开发过程中若能积极应用价值工程的分析方法，优化成本配置，无疑能将成本管理水平提高到一个新的高度。
3 案例一： 设计顾问团选择
3.1 项目背景：该项目总建筑面积共约105万㎡，由商业、办公、酒店及高级住宅，以及地下商业、机电用房和车库等组成，方案设计系经方案国际竞赛，由境外R胜出。
3.2 选择难题：业主总部、区域公司和当地政府主管部门，围绕R、非本地/国内一线设计院E及当地设计院Q的不同组合和选择，争论不休，最后整理出如下四种合作方式：
编号 设计顾问组合方案 最后一轮报价 成本分值C
#1 R：规划至建筑扩初设计+精装方案；
E:合作设计+施工图+设计总包； 11560=
5880+5680 0.312
#2 R：同上；E合作设计+设计总包施工图；
Q院：施工图设计+驻场配合； 11030=
5880+3410+1740 0.298
#3 R：仅规划方案深化；
E:合作设计+施工图+设计总包； 7300=
300+7000 0．197
#4 R：同上；ECADI合作设计+扩初+设计总包施工图；
Q院：施工图设计+驻场配合。 7120=
300+5080+1740 0.193
37010 1.000
3.3 确定决策因子
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经梳理，找出了如下推荐设计顾问的理由及争论点：
a.设计品质：先进合理、各专业设计协同；
b.设计管理：团队经验、便利性；
c.服务保障：技术规格书、物料设备采购、施工配合；
d.设计周期：要有保障；
e.招商推广 ：形象塑造、政府期望；
f.设计费：最高、最低相差4440万元，达到近62%。
3.4 确定因子权重及功能分值
由总部、区域公司的招商、设计及管理层分别打分后，计算出各决策因子的权重如下：
决策因子 设计品质 设计管理 服务保障 设计周期 招商推广 合计 权重
设计品质 - 5 6 7 5 23 0.23
设计管理 5 - 5 5 4 19 0.19
服务保障 4 5 - 6 3 18 0.18
设计周期 3 5 4 - 3 15 0.15
招商推广 5 6 7 7 - 25 0.25
给各个组合方案打分，计算出各方案功能分值: 权重*打分 功能分值F
#1 10 7 6 7 9 8.01 0.240
#2 8 8 8 8 9 8.25 0.247
#3 10 8 8 9 8 8.61 0.258
#4 8 9 9 9 8 8.52 0.255
33.39 1.00
3.4 评判结论
根据V=F/C，计算得出：#1方案：0.77(=0.24/0.312)；#2方案：0.83(=0.247/0.298；#3方案：1.31（=0.258/0.197）；#4方案1.32（=0.255/0.193），由此，选择性价比最佳的#4方案。
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4 案例二：豪宅立面设计之多方案比选
4.1 选定研究对象
为彰显豪宅的华贵品质，建筑师提出以下几种建筑外立面设计方案，供业主比选：
a. 作为比选基础的现有方案：石材（部分为圆弧型）+玻璃幕墙；
b. 9m以下部分用进口石材饰面，9m以上为滚涂石材印花复合铝板（510元/m2）+玻璃幕墙；
c. 9m以下用进口石材饰面，其余部分为仿石涂料+优质铝合金系统门窗 ；
d. 另聘设计顾问优化立面设计，用材为“方案b”，但用复合铝板替代（PC价￥310元/m2）。
4.2 确定决策因子
除上述各方案立面效果、色差控制不同外，还需考虑保温隔热、结构荷载、耐久性等诸多因素。
4.3 确定各决策因子权重
决策因子 立面效果、色差控制 功能指标 耐久性 荷载量 小计 权重
立面效果、色差控制 —— 8 6 8 22 0.34
功能指标(保温隔热) 2 —— 7 7 16 0.25
耐久性 4 3 —— 5 16 0.25
荷载量 2 3 5 —— 10 0.16
4.4 计算比较分值及功能分值
立面方案编号 建筑立面方案比较分值 权重×分值 功能分值
1号方案 9 6 10 5 7.86 0.24
2号方案 9 10 9 8 9.09 0.28
3号方案 4 5 6 10 5.71 0.19
4号方案 10 10 9 8 9.43 0.29
4.5 确定成本分值及价值
立面方案编号 成本（元/m2） 成本分值 价值
=功能分值/成本分值
1号方案 1300 0.32 0.75
2号方案 1100 0.27 1.04
3号方案 660 0.16 1.19
4号方案 1000 0.25 1.16
从上述价值工程分析可得出的结论为：外立面用料的选择，以3号方案的价比比最优，即9m以下用进口石材饰面，其余部分为仿石涂料+优质铝合金系统门窗。
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5 案例三：天津某380米超高层项目的结构体系价值工程分析
5.1 工程概况
本工程基地面积约2.67万m2，总建筑面积35.52万m2，由四层地下室、一栋十八层（一号塔楼）、一栋八十层（二号塔楼），以及四层裙房组成。
5.2 价值工程分析
5.2.1 本投标方案对二号塔楼（80层高）提出了五个结构设计方案，除考虑投入成本外，决定选用哪个结构方案的决策因子如下：
a. 结构形式是否符合、贴近建筑立面的表现要求；
b. 施工是否方便、快捷；
c. 得房率的高低，即结构件对建筑平面的占用和影响；
d. 结构受力体系的合理性；
e. 建造成本。
5.2.2 5种结构方案如下：
方案1：蜂窝形钢网格外筒-密柱内框筒方案
方案2：蜂窝形钢网格外筒-钢筋混凝土内筒方案
方案3：蜂窝形钢网格外筒-钢筋混凝土内筒加伸臂方案
方案4：蜂窝形钢网格组合柱-钢筋混凝土内筒加伸臂方案
方案5：钢管混凝土柱-钢筋混凝土内筒加伸臂方案
5.2.3确定决策因子权重
决策因子 建筑立面 施工便捷 得房率 受力合理 小计 权重
建筑立面 —— 9 8 7 24 0.40
施工便捷 1 —— 3 4 8 0.13
得房率 2 7 —— 3 12 0.20
结构合理 3 6 7 —— 16 0.27
5.2.4确定各结构方案得分及其功能分值
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结构方案编号 结构方案比较分值 权重×分值 功能分值
1号方案 10 9 10 10 9.87 0.256
2号方案 10 8 9 10 9.53 0.247
3号方案 8 6 6 8 7.33 0.190
4号方案 7 6 6 7 6.53 0.169
5号方案 3 6 6 8 5.33 0.138
5.2.5确定结构方案建造成本、成本分值及价值
结构方案编号 成本（亿元） 成本
分值 价值=功能分值/成本分值
钢砼 钢结构 合计
1号方案 0.42 5.97 6.39 0.260 0.985
2号方案 1.11 4.89 5.99 0.209 1.182
3号方案 1.13 4.60 5.73 0.200 0.948
4号方案 1.19 4.33 5.52 0.193 0.876
5号方案 1.32 3.66 4.98 0.174 0.793
5.3 经过上述价值分析，推荐2号方案：即蜂窝形钢网格外筒-钢筋混凝土内筒。
