厦门房地产二十年发展历程回顾
从选购到抢购，又从抢购回归选购，厦门房地产市场一步步历练成熟，购房者也
更为理性。
编者按
近20年来厦门房地产已经取得长足的发展。回首已经走过和正在走的路，我们试图发现厦门房地产运行的轨迹与曾经重要的节点。
作为“创造城市价值”的系列活动，继委托知行策划完成“厦门不动产价值调查”与分析之后，本报又特邀城市年轮、豪斯、新景祥三家知名房地产策划代理机构，分别从市场演变、产品升级和区域扩张等角度，对厦门房地产进行了整体、全面和深入的梳理。
这三家代理公司均为厦门资深的房地产策划代理公司，也是目前厦门一线的品牌代理公司，他们不仅见证了厦门房地产的发展，也与市场同步共舞，为厦门房地产发展提供策划思想与智力支持。因此，这些分析清晰地勾勒出厦门房地产发展的脉络，并对进一步的发展进行了极具参考价值的预测。
更为可贵的是，我们每一个人，都从中深刻地感受到了厦门房地产业为城市创造价值的力量和辉煌。
时光荏苒，沧海桑田。厦门，正以其独有的魅力从海岛小城迈向海湾型都市的变迁。
作为一座城市发展年轮永恒的主题，在近二十年里，厦门的房地产市场，也经历了跌宕起伏的风雨历程。今天我们重温这段历史，目的在于总结经验，为今后创建一个更健康、更良性的房地产市场提供有益的借鉴。
稚嫩的萌芽期
（1984～1991年）
改革开放前的厦门长期处于战备状态，城市和居民住房建设的投入几乎一片空白，长年累积的亏欠使得厦门的居住十分紧张，人均居住面积不足4平方米。从上个世纪80年代初开始，随着两岸关系的缓和以及经济特区地位的确立，厦门加大了住宅建设力度，陆续兴建了湖滨南路、振兴新村、槟榔小区、莲花一～三村、湖里等一批居住小区，在一定程度上缓和了住房紧张的状况。但是在分配机制上仍然延续了“切块分配、租赁使用”的计划经济时代模式，产权上属于房管局的“直管公房”。等待分房是老百姓惟一的居住理念。
从上个世纪80年代中期开始，政府加快了经济体制改革的步伐，传统的思维模式受到了强烈的冲击，“住房也是商品”的观点逐渐得到理论界和政府的认同，住房制度改革和保险制度改革成为当时政府改革攻坚重点，商品房进入实质性的市场运作。1984年，位于浮屿的嘉美花园由厦门房地产公司投资兴建，此
后，美仁新村、凤凰山庄、西堤别墅、莲坂小区、官任小区等商品房项目相继开发。这一时期的开发主体较为单一，基本上由后来取得一级开发资质的厦门房地产公司、东区、筼筜、特工、特房等几家包揽，虽然也有少数港商涉足，但只能采取与国内企业合资的方式。土地出让方式接近划拨，房产销售对象主要是华侨和外商。普通老百姓尚没有购房的理念和心理准备。
1991年，厦门出现了第一个商品化的统建房小区——松柏小区，同今天人们趋之若鹜的抢购经济适用房的情形相比，每套2～3万元的套房遭到人们的冷遇，许多拿到指标的单位由于“无人问津”，只能退回给住宅办，在双轨制的年代，只交一点租金的无偿分房毕竟实惠得多。
上个世纪80年代中期到90年代初是厦门商品房发展的萌芽期，虽然从资金投入、建成面积、成交量等方面来看还十分微弱，但这是重要的起步阶段，为市场的运作和开发积累了许多的经验，更重要的是，向几十年来习惯于等待分房的老百姓输送了购房置业的思想观念。
超前的过热期
（1992～1994年）
从1992年开始，全国经济掀起一轮发展浪潮，经济形势空前活跃。与此相适应，房地产市场也急剧升温，政府放宽准入制度，厦门瞬间增加了100多家开发商，房地产成为继贸易之后的一个热门行业。商品房房价从1991年的1000
多元/平方米飙升到1993年的4000元/平方米左右。
这一时期的开发主体已呈多元化，但主要以本土的几家一级开发企业以及中央、内地地方政府、大型国企驻厦的直属企业为主，以汇成建设为代表的外商投资企业也开始独立运作项目，成为一支重要的开发力量，此时的民营房地产企业尚在襁褓之中。土地出让方式以协议出让为主，出让地价相差较大。尽管如此，公开竞拍形式还是悄悄地走上历史舞台，1992年，厦门首次成功拍卖出7幅土地。除了协议出让和公开竞拍外，合作开发也是当时的一大特色，一些主业经营不善，但拥有大量土地的国企，采取利润或实物分成的方式，同投资商联合开发商品房。
在开发的物业形式上，写字楼成了当时开发商追逐的目标。究其原因，主要有两点。第一，当时的经济形势非常红火，催生出一批新兴的贸易、投资公司，作为经济特区的厦门，更是成为众多企业的衍生地，受香港公司的影响，普遍很注重公司的办公环境和形象，豪华的办公室成了这些新兴企业的标志。写字楼的需求因此骤然增大。第二，在这波房地产高潮之前，由厦门房地产公司开发的几个写字楼项目如湖滨北路的振兴大厦、振业大厦、特贸大厦、鹭江道的海滨大厦等，均取得不俗的业绩，售价比住宅项目高出一倍以上。高额的回报、成功的案
例使得开发商将写字楼作为开发首选。而这期间上马的一些写字楼项目，运作较为迅捷的如国贸大厦、海光大厦、宝福大厦、鸿翔大厦等，也的确功成名就。但后来一些企业把写字楼项目作为形象工程的载体，以致在开发上互相攀比，求高求大，丧失销售良机，造成一些写字楼空置积压。
应该说，1992～1995年是厦门写字楼开发的黄金时期，当时的销售单价大多在6000元/平方米以上，销售周期也很短，投资回报十分可观。抚今忆昔，不禁令人扼腕嘘唏。
这期间的商品住宅项目大多是小规模的零星开发，消费主体以集团购买为主，公司购买后作为福利分配给高管人员。由于开发规模小，且其时许多贸易公司效益不错，市场供不应求，住宅价格也一路上扬，普通公寓的最高单价突破5000元/平方米，均价也在4000元/平方米左右。较有代表性的项目有嘉禾路的香江花园、湖滨北路的怡祥花园、湖滨东路的嘉隆商业城等。由于当时的私营及个体经济尚十分薄弱，商业项目的需求很小，开发量非常稀少。
岛内的开发热此时也蔓延到岛外，岛外历史性地出现了商品房项目，如集美的太源花园、麒麟居，杏林的中闽鹭江花园等。
这一时期开发商的营销手法尚处于原始阶段，没有运用广告的意识。铅印的文字说明和户型介绍就是全部的销售资料。售楼处非常简陋，格式合同还没有出台，销售合同由各开发商自己拟定。对购房者来说，小区配套、景观、物业管理还是陌生的概念。
寒冷的冬蛰期
（1995～1998年）
1992年开始的经济热潮由于缺乏有效的宏观调控机制，到了1993年的下半年，已经出现极度过热的现象，货币大量增发，信贷规模急剧膨胀，物价飞涨。为了防止国民经济运行失控，政府采取紧缩政策，促使经济“软着陆”。一时间，大批工程项目下马，水泥从1993年上半年的600元/吨跌至200～300元/吨。房地产作为龙头行业，自然遭受到沉重的打击，开发商的资金链纷纷断裂。由于房地产开发特有的滞后性，真正的低潮从1995年才得以显露，岛内的商品住宅均价从4000～5000元/平方米一路下滑到2000～3000元/平方米，东部新区的价位甚至在2000元/平方米以下。而写字楼更是饱受重创，销售全线受阻。一些在1995年以前立项，而在这期间推出的项目，如台亚大厦、侨旺大厦、国泰大厦等，直至现房阶段，销售率仍然很不理想。更有部分项目如依人大厦等，成了著名的烂尾楼。十年过去了，如今的写字楼市场仍在期盼重塑辉煌。与写字楼及住宅市场形成鲜明对照的是，随着个体商业的快速发展，这期间小面积的商业店铺开始升温，商住楼逐渐成为市场主体。
这一时期开发商的格局发生重大变化，除了本土的一级开发企业由于固有的优势仍保持一定的开发能力外，大量具有国企背景的开发商悄然隐退，而一批民营及外商的新锐逐渐崛起，取而代之，如大洋、永升、大唐、金都、毅宏等。这期间的开发项目主要集中在莲前、金尚等东部新区。较具代表性的项目有怡富花园、卧龙晓城、中福花园、宝龙大厦（一期）等。个人购房已取代集团购买成为房地产市场的消费主力。政府也出台一系列扶持房地产发展的政策，其中最重要的就是购房入户和按揭贷款，这些政策对于促进来厦经商及周边地区的富裕群体到厦门购房定居，支撑楼市具有重要的作用。
在营销手法上，开发商开始重视广告宣传的作用，各种媒体广告陆续登场，从业人员逐步专业化，策划代理行业应运而生。低谷中的厦门房地产市场正在积蓄力量，准备迎接曙光的到来。
温和的复苏期
（1999～2002年）
1998年国家逐步实行住房分配货币化，直接促进了厦门房地产的复苏，市场需求逐渐活跃。1999－2002年间预售商品房数量基本稳定在250－290万平方米之间，新建商品房实际销售面积也稳定在200－290万平方米之间，供需基本平衡，实际销售均价稳定在3500元/平方米左右。同期住宅完成了多层向小高层自然转换，住宅在商品房市场中占据绝对主导地位。同时，厦门优美、良好的居住环境也吸引了大量外地人到厦购房，本地置业群体与异地置业群体之比是3：7，成为这一时期厦门楼市的一大特点。
户型设计也比较合理，开始重视园林景观设计。酒店式单身公寓也开始在厦门出现，有中环贵宾楼、四川大厦等，迎合了单身白领、投资客的市场需求。错层户型开始流行，并被广大年轻购房阶层青睐。
这时期厦门民营外资开发企业进一步发展壮大，逐步成为厦门房地产开发的生力军，如明发、永升、大洲等。来自台湾的大唐世家给厦门楼市带来耳目一新的“唐风”。
与住宅形成鲜明对比的是写字楼跌入底谷。由于经过上个世纪90年代的过度开发，市场上写字楼大量空置，价格与住宅相差无几。值得一提的是这时期市场上兴起SOHO概念，以小面积、宽带配置、自行安装空调为主要内容，在细分市场中迎合了成长型企业需求，成为暗淡市场中的一个亮点。
小面积的独立店铺开始受到追捧，价格连创新高，为追求高额利润，一些开发商不惜提高建筑密度、降低居住品质以增加商业面积。
这一时期开发商全面引进港台及广东的地产营销理念和技巧，平面设计和媒体广告达到很高的水平，广告争夺呈现白热化。同时，开发商也十分注重销售点的包装，富丽堂皇的售楼处成为展示开发商实力的橱窗。
全面的爆发期
（2003年至今）
这是厦门房地产飞速发展的时期。2003、2004年间预售商品房供给量在302－320万平方米之间，新建商品房实际销售面积在330－360万平方米之间，处于卖方市场，需求大于供给，消费者追涨心态明显。商品房实际销售均价分别为4148元/平方米、4936元/平方米，价格上升幅度超过二位数，分别比前年上涨551元/平方米、788元/平方米。二手房市场的活跃也有力地促进房地产市场发展。同期住宅完成了小高层向高层自然转换，高层的视野、景观等特点体现得淋漓尽致，广被市场接受，思北、鹭江道、筼筜湖周围基本上是高层建筑。户型设计也更加多样化，入户花园设计十分流行，已成为高尚住宅的一种时尚。5米挑高户型也因产品附加值高而受到购房者的青睐。
同时期市场仍以消费性需求为主，市民购房大多自己居住，但投资需求比例上升。消费需求结构中二次置业比例上升，特别是岛内，二次置业大有赶超一次置业之势。住宅以旧换新、以小换大的更新换代需求上涨较快，并从单纯数量型向数量、质量并重型转化。商品房消费日渐以本地人为主，本地置业群体与异地置业群体之比，由2003年的4：6，转变为2004年底的6：4。本地购买能力开始显露，改善型置业和投资型置业逐步成为岛内主流，炒作之风渐起，厦门人开始像上海、杭州、北京等大城市的消费者一样，抱怨房价飙升。
由于房地产市场的持续看好，众多烂尾楼项目在这一时期也获得新生。写字楼物业则以消化空置项目为主，年成交量在7、8万平方米左右，成交价格4300元/平方米，基本与住宅持平。写字楼市场在经历多年低迷之后，存在上扬的可能性，并已经在租赁市场得以体现，但消费心理的逆转尚需时日。随着滨北金融区、金尚路总部经济带的建设，中闽大厦、立信广场、第一广场等高档项目的推出，厦门写字楼年供应量在35万平方米左右，并将在2007、2008年迎来供应高峰。因此，对于整体写字楼市场应保持审慎态度。
商业物业竞争激烈。目前明发商业广场、罗宾逊广场等商业物业悉数开工，随着将来中山路、江头、莲前等板块的大型商业物业的开发，业内多年来高呼的“商业物业过剩”可能会进一步升级。
这期间开发的热点逐渐由岛内延伸到岛外，集美、海沧、同安都出现了堪与岛内媲美的优秀楼盘，未来海岸的出现更是提升了岛外楼盘的形象，完全改变了人们对岛外的购房观念。
大型国有开发企业开始显示出综合优势，海投、国贸、建发等相继开发了一系列具有重大影响力的楼盘，品牌营销战略的格局初步形成。
这一时期也是房地产的“政策年”。从2003年开始，国家、地方多项宏观调控政策出台，这些政策对厦门房地产市场供求关系、消费心理产生了较大的影响。
2003年购房入户政策调整，众多小户型项目带动了市场价格全面上扬，产生了第一次透支性购房。而央行121文件的出台，又考验着房地产开发商的资本实力和融资能力，对中小开发商影响较大。
2004年初，各大媒体连续报道了“温州炒房团”的新闻，而抑制炒房相关政策没有及时跟进，一定程度上引发了市场上的“炒房时尚”的出现。而“8.31土地大限”政策的出台，开始有了“地荒论”之说。“150平方米”大户型限制政策是一个两难的选择，出于优化本岛有一定必要性，也基本奠定了岛内物业全线高档化。但同时由于供应量预期以及事实上的减少，构成对买家的心理压力，也引发了市场上一定程度的恐慌，产生第二次的透支性购房。2004年10月份开始，央行两次加息，传递出要进入一个加息周期的信息，使市场掀起一股提前还贷的风波，虽然波动不大，但其心理影响大于实际影响。
2005年3月，国务院把抑制房价提高到政治高度，写进总理政府工作报告。5月11日国家七部委联合出台《关于做好稳定住房价格工作的意见》，严禁期房转让、征收营业税等，对炒房者给予了沉重打击。房源完全公开化，增加了销控难度。这样的政策背景下，要求开发商对市场有更加准确的判断，对操盘要求也更高。特约撰文/城市年轮咨策部陈俊杰林敏泉图/本报记者王协云
附：1999－2004年厦门市房地产交易明细表
房地产行业特征分析 我国房地产业发展到今天，经历了一个较为曲折的发展历程，从最初的粗放型发展逐步趋向于合理和成熟。房地产业也是我国国民经济的主导产业，在现代社会经济生活中有着举足轻重的地位。经过十几年的发展，中国房地产行业正处于向规模化、品牌化、规范运作的转型时期，房地产业的增长方式正在由偏重速度规模向注重效益和市场细分的转变，从主要靠政府政策调控向依靠市场和企业自身调节的方式转变。 一、竞争特征 区域性较强，企业竞争不完全。我国房地产呈现出地域分布不均衡性，中国房地产行业整体竞争水平较弱；华东、华北和中南三大区域呈鼎足之势，广东、上海、北京、浙江四省市垄断行业发展，中西部地区房地产企业则比较少；万科、恒大、保利引领行业发展。另外我国房地产企业还呈现出较强的区域性，某一地区的市场，外地房地产企业很难打入。 二、供求特征 由于我国人口众多，相对土地较少，房地产业行业受土地、资金的高度制约，造成了供不应求的结果。
如图，2011年全年房地产行业销竣比呈现“倒U型”走势，全年商品房累计销售面积为8.96亿平方米，而竣工面积仅有5.93亿平方米，11月销竣比为1.51，较10月1.60有所改善。2011年全国销竣比依然延续2005年以来大于1的巨大差距，显示出全国商品房市场供不应求，供求矛盾非常突出。 三、技术特征 资本密集型。2011年万科的销售业绩主要得益于以中小户型为主，以装修房为主面向自住客户的产品定位，其产品特征在弱市中优势凸显，销售状况明显好于整体市场。 四、增长特征 万科对土地拓展一向采取“宁可错过，不可拿错”的谨慎原则，2011年房地产行业一片寒冬，土地市场的溢价幅度持续缩小，流拍率进一步上升，低价成交日益普遍。万科在此背景下依然采取谨慎态度，土地拓展并不激进，但与此同时，万科在判断调控政策下土地市场变化
中国房地产发展历程 第一阶段：理论突破与试点起步阶段(1978至1991年) 1978年理论界提出了住房商品化、土地产权等观点。 1980年9月北京市住房统建办公室率先挂牌，成立了北京市城市开发总公司，拉开了房地产综合开发的序幕。 1981年，在深圳、广州开始搞商品房开发试点，在此之前，国内只有房地产开发，没有商品房开发，事业单位或是企业单位造房子主要是用于内部职工福利分配。 1982年国务院在四个城市进行售房试点。 1984年广东、重庆开始征收土地使用费。 1987年11月26日，深圳市政府首次公开招标出让住房用地。 1990年上海市房改方案出台，开始建立住房公积金制度。 1991年开始，国务院先后批复了24个省市的房改总体方案。 1987至1991年是中国房地产市场的起步阶段。 第二阶段：非理性炒作与调整推进阶段(1992至1997年) 1992年邓小平同志南巡深圳视察后发现特区市场经济之后变化很大，其中房地产开发相当成功，认为开发区的经验值得全国推广，于是他吹响了中国发地产开发号角，沿海城市一带开始展开，特别在海南、北海、广州、深圳等。 1992年房改全面启动，住房公积金制度全面推行。 1993年“安居工程”开始启动。1992年后，房地产业急剧快速增长，月投资最高增幅曾高达146.9%。房地产市场在局部地区一度呈现混乱局面，在个别地区出现较为明显的房地产泡沫。1993年朱镕基总理到海南视察，发现海南的房地产市场是已经失控，主要是土地市场形成了严重泡沫。于是下令停止银行贷款。政府开始第一轮紧缩性宏观调控，房地产泡沫破裂，造成了大量的烂尾楼和银行呆坏账。 1993年底紧缩性的调控政策落实，经济过热势头放缓，处在通货紧缩通道中，亚洲金融（行情,资讯,评论）危机爆发，日本、香港等地房地产泡沫破裂。房地产市场在经历一段时间的低迷之后开始复苏。 第三阶段：相对稳定协调发展阶段(1998至2003年) 随着住房制度改革不断深化和居民收入水平的提高，住房成为新的消费热点。1998年对中国房地产业来说是关键之年，分水岭就是上半年和下半年，很多开发商在1998年上半年都熬不下去了，把土地纷纷卖掉退出市场。但是到了1998年下半年，在6月份左右，政策面开始发生变化，出台了一系列的刺激房地产发展的政策，主要一个是取消福利分房，通过市场来解决住房问题，这种政策使得有效需求在短期内爆发，并大幅快速上升。还有价格政策，在这之前商品房的价格受到物价局的管制，不能随便涨价，是限价的。但是在这时候取消了这些管制，为后来开发商涨价提供可能，这以后开发商自己喜欢怎么定就怎么定，开始乱涨价。1998以后，随着住房实物分配制度的取消和按揭政策的实施，房地产投资进入平稳快速发展时期，房地产业成为经济的支柱产业之一。 1998 里程碑 5月9日，中国人民银行出台《个人住房贷款管理办法》，倡导贷款买房。 7月3日，国务院正式宣布停止住房收入分配，逐步实行住房分配货币化。同时，"建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系"被确定为基本方向。
288浅谈中国房地产行业的发展历程汤超 唐山市国文建筑有限责任公司 摘 要：中华文明自古以来已有五千年的历史，在远古时期，人类主要依靠天然洞穴，野外群居，在以后的生活中学会了钻木取火，学会了种植作物，伴随着文明的不断进化，人类懂得了如何搭建房屋遮风避雨，随着封建社会的建立，中国社会逐渐出现了大量房屋建设，宫殿林立，统治阶级的产生注定了权力的私有化，物质的私有制，所以渐渐地出现了房屋买卖和占有。 关键词：房地产；发展历程；买卖；私有制 我国房地产行业源于人类文明的初始，到西汉时期才产生比较正规的房屋买卖，当时人们并不怎么在意这个行业，但这却是一个萌芽的开端，封建社会制度转为专制，到了唐宋时期房屋买卖才得到比较广泛的发展，许多达官显贵开始通过自己占有房屋的面积大小来显示自己的身份地位，以致出现现今残存的所谓古代庄园，现在的庄园其实都是古代达官显贵的府邸。近代社会以后，常年战乱不断，以致房地产行业几近灭绝，因为战乱年代无法保障资金的财产，更多的商人和官员将眼光转移到金银和首饰之上，新中国建国以后，随着国家政权的巩固，领导阶级幻想创造一个公有制的国家，人人均等，人人平均，在新建的律法之中，严格规定废除房地产私有制，严禁个人买卖房屋或者对外租赁，所以房地产行业在法律制度下逐渐消失，随着改革开放以来，房地产中介行业渐渐苏醒，有了复苏的迹象，目前我国房地产中介行业已达到快速发展的阶段，接下来我简单描述一下我国房地产行业的发展历程： 1 房地产中介（经纪）公司的产生 房地产中介公司其实就是在房屋买卖过程中的一个枢纽，起到了承上启下的作用，在房地产行业中起到了提高市场交易效率，降低房屋交易过程中的成本，使房屋买卖更加有保障性，从而维护了买卖双方的共同利益，所以房产中介公司才可以在房地产市场中存活下来，房地产交易过程中包含房屋买卖、租赁、互换、抵押物品等多种交易，房屋买卖伴随着房地产中介的产生，两者相伴而生，相辅相成。 2 我国房地产行业的几个发展阶段 随着我国改革开放以来，经历了将近 30 多年的岁月里城，在社会经济发展城市改建、乡镇改造的国内大形势下，我国房地产行业经历了四个主要阶段，分别为经济复苏、房地产初步发展、房地产行业初具规模、房地产行业高速发展等四个阶段。 2.1 房地产行业的复苏 建国以后随着经济的逐渐复苏，人民经济得到很大改善，1980 年以后，国家对于居民城镇住房进行了一系列的改革，国家开始允许个人房屋自由买卖，但是土地依旧公有制，政府正式出台了土地有偿使用、个人建房、房地产建设综合开发等政策，中共十三大《沿着有中国特色的社会主义道路前进》报告中指出社会主义市场包括房地产市场，这明确宣告了从此我国房地产市场的诞生。 自从法律制度健全以后，全国 80% 以上的房屋所有人基本颁发了房产所有证，符合广大人民群众的利益，这为房地产市场中出现不正当交易创造了条件，做好了铺垫。 2.2 房地产的初步发展 房地产的初步发展主要表现为房地产中介公司的产生和民间个人交易的形成。初步发展时期的房地产中介服务主要大体分为三类：第一类是由政府各个事业部门事业单位性质建立的房屋交换站、房屋交易所和民间房地产交易市场，这类官方承办的房地产公司机构承担了当时社会人民交易服务的职责，人们手里多余的房产可以通过正当渠道自由买卖了，第二类是工商部门批准的房产中介企业，90 年代中后期，全国各大城市均出现大大小小的房地产中介，第三类是民间自由买卖房屋的个人，这类人或许以前从事过房地产行业，熟知房屋信息，懂得房屋交易过程中的相关法律，但是他们的基本文化不高，所以常常遭到同行人士的蔑视，通常被人称为“房纤手”、“房虫子”，虽然在房地产市场中挣到了一些钱，但大多数人还是没有大的发展。 2.3 房地产市场初具规模 随着少数人群的房屋自由买卖，渐渐地房地产中介公司被人们所接受，虽然在改革开放之前，房屋买卖并不被允许，但现今却成为一种模式，随着国家经济制度的改革，经济活动的权限也被慢慢房款，随之社会上便出现一部分经济条件好的人群开始以个人名义购买多套房屋，等待房屋价格上涨之时，以高价卖出，巨大的利润诱惑了太多的人，这时房地产行业已初具规模。 2.4 房地产行业的高速发展 进入 21 世纪以来，国民经济较之国外还是有很大差距，人民依旧是将自己的钱存至银行，每年只是吃利息，从而导致货币流通不畅，国内消费水平低下，政府为了鼓励国民消
中国房地产市场发展历程回顾 发布时间：2009-01-08 文章来源：投稿文章作者：Ranbo 一、中国地产发展30年回顾 从1978年的土地相关法规的调整算起，中国的房地产业已经伴随着改革开放经历了30年的风雨历程，但是，即便如此，国内的房地产市场仍不是一个完全竞争的市场，而是一个以政策为主导的政府市场。 2003年以来，随着中国与世界经济的联系越来越紧密，国内房地产市场的发展也逐渐处在一个更为广阔的政治、经济、人文环境之中，中央与各地政府、企业与金融机构，以及各级市场在不断博弈中发展和成熟。 1、房地产发展的四个阶段 1978～1991年的理论突破与起步阶段 土地法、规划法的制定与实施，为房地产的发展提供了法律依据； 深圳（罗湖区）房地产开发经验的示范作用，开始逐渐向全国推广。 1991～1995年非理性炒作与调整阶段 以邓小平南巡为标志，中国南方掀起了房地产开发的高潮，其中炒作最为严重的包括海南、大亚湾、北海等地，而随后急速的“硬着陆”，使这些地区的房地产市场随后经历了一个漫长的低迷期。 1995～2003年相对稳定的协调发展阶段 整体说来，这一阶段是中国房地产市场发展得最好得一个时期，整体表现稳健，市场价格与销售量平稳增长，各地市场全面稳步地成长，中国得房地产业进入一个稳步上升的通道。 1995年，在经历了之前的炒作与调控之后，国内的房地产市场处在一个萎缩的状态。随着中国的福利分房制度改革的深入，政府需要全面启动商品房市场以完成分房制度的转化。处在改革前沿的深圳市，随即推出一系列的措施，以刺激房地产行业的发展，其中最为主要的就是蓝印户口制度，之后这一政策在上海、大连等地得到推广。 2000年初，中国的福利分房制度终止，货币化分房方案全面启动，住房制度改革继续深化并稳步发展，这同时也直接刺激了商品房市场的发展。 2003～2007年，调控、反调控与总体反思阶段 2003年中后期，国内部分地区的房地产市场开始出现过热的现象，政府为了稳定市场发展，开始进行全面的宏观调控，而2005～2006年则是政策出台最为密集的阶段。 在这一时期，政府先后出台了10多项政策措施，从土地、信贷、经济适用房、房价、产品结构，以及外资管理等多方面，来全面反思国内的房地产行业发展。由于中央与地方政府之间存在较大的利益冲突，因此，当诸多的政策落到实处之后，常常不是被夸大，就是被缩小。 2006～2007年，热钱、炒作、人民币升值等因素的影响下，国内房价开始出现爆发式的增长，政府随即开始不断紧缩信贷，以期为“高热”的楼市降温。 2007年～2010年，房地产行业全面调整的阶段 2007年第四季度开始，信贷紧缩政策的影响逐渐显露，不断升温的房价开始快速回落，伴随这一回落的还有商品房的成交量。 2008年，国际经济环境的全面衰退迹象逐渐明显，国内经济也受到较大的影响，在持续紧缩的信贷政策下，房地产行业发展减速明显，行业内调整的深度与广度加大，资源整合的力度加强，整个行业伴随经济调整进入新一轮的全面调整期。
2002年成都市房地产市场分析及趋势预测 第一部分宏观环境 1、宏观经济环境 中国自加入WTO的一年时间里，全国的各项经济指标可谓“全线飘红”。2002年中国经 济快速健康成长，预计全年国内生产总值达到10.2万多亿元，实现历史性突破，全年经济增 长率将达到8％，高于年初确定的目标。中国共产党第十六次全国代表大会的召开，也促进了各地发展经济的积极性。国务院发展研究中心等专业研究机构预测，如果不出现意外，2003 年中国经济发展将保持强劲势头，预计增长速度将达到7.9％至8.2％。；世界经济也处在缓慢复苏阶段。在相对比较有利的环境中，中国经济的“三驾马车”，投资、消费、出口在2002 年是中国经济保持高速增长的强大动力。 2002年1-11月成都市完成房地产开发投资154亿元，比去年同期增长21.9％。住宅投资118亿元，同比增长28.3％，房地产业已成为推动成都市经济发展的重要力量。 2、宏观政策环境 (1)土地市场 2002年的成都市土地市场是经历了一场历史性的大变革。《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》的颁布实施为土地市场杜绝黑箱操作提供了保证。《规定》指出：自2002年7 月1日起，商业、旅游、娱乐、金融、服务业、商品住宅等经营性项目的用地，将在全国范围内实行招标、拍卖、挂牌方式进行出让。 由于以前房地产市场存在着多渠道、多源头供应土地的问题，使一些企业凭借关系可以得到廉价开发用地，严重损害了市场的公平性，也大大降低了政府部门宏观调控力度。政府在土地供应上缺乏计划性，加大了土地招投标行为的投机性，阻碍市场健康发展。 按照新的政策规定，进行商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性的用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。除了这些用途以外的用地，在确定其供地计划并公布后，同一宗地有两个以上意向用地者，也应当采用招标、拍卖或者挂牌方式出让。 (2)金融政策 2002年2月20日，中国人民银行宣布金融机构各项存款年利率平均下调0.25％。其中活期存款利率及一年期定期存款利率均下调0.27％；各项贷款年利率平均下调0.5％。其中六个月期贷款利率及一年期贷款利率均下调0.54％。金融机构在中国人民银行的准备金存款利率下调0.16％；中国人民银行的各档次再贷款利率分别下调0.54％。 一时间，降息的利好在市场上不绝于耳，房地产业尤其大受鼓舞。房地产企业作为融资主体，在降息的背景下，总体成本随之会降低，这无疑对企业的发展有很积极的作用。目前国内大多数企业的资金运作主要是银行贷款，降息后，财务成本下降，产生的利润必然上升。另外降息对购房者来说意味着支出成本降低，付出部分相对减少，这对刺激和促动居民购房消费，拉动内需有很积极的影响。 但是随着房地产业的持续火爆，特别是在局部地区出现了泡沫的成分，为了防止92年房 地产泡沫的再次出现，10月24日中国人民银行货币政策分析小组发表《二OO二年第三季度
深圳房地产业的发展 □尤福永我国房地产业现状从发展历程上看,与2０世纪20、30年代美国房地产业的状况基本相同，其共性表现主要是房地产市场的不稳定性,都出现了前所未有的大起大落，房地产金融体制亦尚处在探索中的不完善阶段。尤其深圳房地产市场的周期性变化，在阶段上,同美国有特别相似之处。１993年底，深圳因“圈地运动”和“炒地皮过热”出现了商品房价格偏高、空置率上升,从而导致房地产市场迅速下滑，而且连续4年直至近期仍呈萎缩疲软之态势。无独有偶,美国1９２9年房地产市场因股市骤然下跌也曾出现过连续4年持续低迷濒临崩溃的形势,两地情况非常相似,都不同程度地出现了一方面商品住房大量积压滞销,而另一方面缺房户无力购买的供求畸型现象。美国当时由于房地产业已开始走向衰落而严重地影响到了社会经济的发展,这种状况促使美国联邦政府在这个时期先后出台了一系列法规政策并通过金融机构的重组和房地产金融体制的深化改革,才使美国房地产业于20世纪３0年代
后期开始逐渐复苏,随之社会经济发展也开始逐步有所好转。 实践证明,房地产金融体制的改革完善，在一定程度上决定了房地产金融业和房地产业的发展方向和根本出路,而且对于促进国民经济实现良性循环,建立良好的投资环境，加速城市国际化建设,保障社会稳定和城市居民的安居乐业都会产生至关重要的影响。 一、构建新型房地产金融体制的可行性 （一)房地产及房地产金融业发展的客观需要和现实的必然要求 目前，我国和深圳商品房空置依旧维持在较高的水平，全国6６24万平方米,深圳３2８万平方米，其中商品住宅的比率都在7０%以上，这是不容回避的客观现实。坦率地讲,由于供过于求，商品房积压严重，不可避免地会出现开发经营性贷款不能如期偿还,造成银行回笼资金困难,周期运转不畅,负担沉重。这种连锁式的不良反应,使得资源和资金得不到有效利用和合理使用，因而严重地阻碍了房地产业和房地产金融业的健康持续发展。究其原因，是我国现行的房地产金融体制还不够成熟,体系也不完善，甚至可以说存在着一些弊端,主要表现为购房贷款和经营性贷款的融资渠道或资金来源受房地产
中国房地产市场发展历程回顾1218469 一、中国地产发展30年回顾 从1978年的土地相关法规的调整算起，中国的房地产业已经伴随着改革开放经历了30年的风雨历程，但是，即便如此，国内的房地产市场仍不是一个完全竞争的市场，而是一个以政策为主导的政府市场。 2003年以来，随着中国与世界经济的联系越来越紧密，国内房地产市场的发展也逐渐处在一个更为广阔的政治、经济、人文环境之中，中央与各地政府、企业与金融机构，以及各级市场在不断博弈中发展和成熟。 1、房地产发展的四个阶段 1978,1991年的理论突破与起步阶段 土地法、规划法的制定与实施，为房地产的发展提供了法律依据; 深圳(罗湖区)房地产开发经验的示范作用，开始逐渐向全国推广。 1991,1995年非理性炒作与调整阶段 以邓小平南巡为标志，中国南方掀起了房地产开发的高潮，其中炒作最为严重的包括海南、大亚湾、北海等地，而随后急速的“硬着陆”，使这些地区的房地产市场随后经历了一个漫长的低迷期。 1995,2003年相对稳定的协调发展阶段 整体说来，这一阶段是中国房地产市场发展得最好得一个时期，整体表现稳健，市场价格与销售量平稳增长，各地市场全面稳步地成长，中国得房地产业进入一个稳步上升的通道。 1995年，在经历了之前的炒作与调控之后，国内的房地产市场处在一个萎缩的状态。随着中国的福利分房制度改革的深入，政府需要全面启动商品房市场以完成分房制度的转化。处在改革前沿的深圳市，随即推出一系列的措施，以刺激房地产
行业的发展，其中最为主要的就是蓝印户口制度，之后这一政策在上海、大连等地得到推广。 2000年初，中国的福利分房制度终止，货币化分房方案全面启动，住房制度改革继续深化并稳步发展，这同时也直接刺激了商品房市场的发展。 2003,2007年，调控、反调控与总体反思阶段 2003年中后期，国内部分地区的房地产市场开始出现过热的现象，政府为了稳定市场发展，开始进行全面的宏观调控，而2005,2006年则是政策出台最为密集的阶段。 在这一时期，政府先后出台了10多项政策措施，从土地、信贷、经济适用房、房价、产品结构，以及外资管理等多方面，来全面反思国内的房地产行业发展。由于中央与地方政府之间存在较大的利益冲突，因此，当诸多的政策落到实处之后，常常不是被夸大，就是被缩小。 2006,2007年，热钱、炒作、人民币升值等因素的影响下，国内房价开始出现爆发式的增长，政府随即开始不断紧缩信贷，以期为“高热”的楼市降温。 2007年,2010年，房地产行业全面调整的阶段 2007年第四季度开始，信贷紧缩政策的影响逐渐显露，不断升温的房价开始快速回落，伴随这一回落的还有商品房的成交量。 2008年，国际经济环境的全面衰退迹象逐渐明显，国内经济也受到较大的影响，在持续紧缩的信贷政策下，房地产行业发展减速明显，行业内调整的深度与广度加大，资源整合的力度加强，整个行业伴随经济调整进入新一轮的全面调整期。 从近期的经济与行业发展情况看，这一调整的过程还将持续一段时间，最快会在2009年下半年开始出现复苏的迹象，而要全面的回暖，可能需要到2010年及更远的未来。 2、中国房地产行业发展特点
中国房地产经纪业产生与发展的历史 来源：时间：2007-8-8 14:09:00 作者：编辑：黄文才 (一)1949年以前的中国房地产经纪业 中国房地产经纪业的历史源远流长，其兴起可以追溯到很早以前。早在宋代就有“典卖田宅增牙税钱”的记载(《宋史》一七九卷第一三二志)。据元《通制条格》卷十八《关市》记载的内容，在元代就大量存在从事房地产经纪活动的人，当时从事房地产经纪活动即房屋买卖说合的中介被称为“房牙”。这一称谓一直沿用到清代。 1840年鸦片战争之后，在我国一些随着通商口岸城市，如上海，出现了房地产经营活动，于是房地产掮客应运而生。房地产掮客活动的范围十分广泛，有买卖、租赁、抵押等。在上海，房地产掮客大致分为两大类，一为挂牌掮客，以“房地产公司”、“房地产经租处”、“房地产事务所”挂牌。挂牌掮客一般在报纸上刊登房地产出卖或空屋出租出顶广告，待顾客前来固定经营场所询问，成交收取若干佣金。第二类为流动掮客，没有固定的办公场所，而以茶楼作活动场所，交换信息，撮合成交，收取佣金。掮客对于活跃房地产市场，缓解市民住房紧张，促进住房商品流通，起过一定的作用。但多数经营作法不正，投机取巧，又加上旧政府管理不严，放任自流，也在一定程度上加剧了房地产市场的混乱。 (二)1949年以后中国内地房地产经纪业的发展 解放初期，民间的房地产经纪活动仍较为活跃。当时整个房地产经纪活动比较混乱，一部分不法房地产经纪人员用欺骗、威胁等手段，对房东、房客或房屋主、卖主进行敲诈，索取高额费用，并哄抬房价。在20世纪50年代初，政府加强了对经纪人员的管理，采取了淘汰、取缔、改造、利用以及惩办投机等手段，整治了当时的房地产经纪业。 随后直到1978年改革开放前，由于住房作为“福利品”由国家分配，整个社会的房地产资源配置并不是通过市场交易，因此，在这一时期房地产经纪活动基本消失了。 自改革开放以后，随着城镇国有土地使用制度改革和住房制度改革的逐步推进，特别是1992年邓小平同志南巡讲话之后，中国房地产市场得到了快速发展。 在中国房地产市场快速发展中，房地产经纪作为房地产市场的一个重要环节，发挥了重要的作用，成为活跃房地产市场的一个重要方面。特别是1995年1月1日《中华人民共和国城市房地产管理法》和1996年2月《城市房地产中介服务管理规定》(2001年8月5日修改)颁布施行后，房地产经纪行业的地位逐步为社会所承认。据不完全统计，到1996年底，全国注册登记的房地产经纪机构已近万家，同时从事中介、代理、咨询服务的专职、兼职房地产经纪人员有几十万人，而且房地产经纪企业和经纪人员的数量还在迅速增加。 当然，从全国范围来看，房地产经纪业的发展是不均衡的，一些经济较发达的地区发展得较早、较快，而一些经济相对落后的地区则发展较晚、较慢。深圳早在1988年就成立了“深圳国际房地产咨询股份有限公司”，仅1993年一年批准成立了近70家房地产中介服务机构。上海自1993年12月出现了首家房地产经纪机构——“新民经纪人事务所”，到2005年4月底，已有房地产经纪机构9800家，其中分支机构9060家，从业人员23842人。
成都市房地产开发项目前后期报建流程 目录： 第一部分：立项、前期规划报建手续 立项 设计条件、用地许可证 方案图审查 规划许可证 第二部分：前期施工报建手续 项目卡 报建费 机构施工图审查 建筑工程设计审查、备案及施工许可证并联审查 预售面积测量 预售面积审核 商品房预售许可证 第三部分、竣工验收阶段 一、城建档案馆备案 二、成勘院竣工测量 三、竣工并联审查 四、大产权办理 第一部分：立项、前期规划报建手续（4个步骤） 一、立项 收件部门：市政务中心发展改革窗口 审批行政部门；成都市发展和改革委员会、成都市防震减灾局 联系电话：86921922 收费标准：不收费 申请材料 企业投资项目核准 公司需准备资料： 1、项目申请报告； 2、当年年检的营业执照或单位法人证、组织机构代码证； 3、规划局出具的项目规划意见（用地许可证=设计条件、国土出让合同）； 4、国土局出具的项目用地意见； 5、20-35%银行开具资金证明（资金证明一般一个月期限）， 6、窗口领取表格 其他部门需准备资料；无 二、设计条件、用地许可证 审批行政部门；成都市规划管理局 联系电话：86917530、86628054 审批时间：1个工作日 收费标准：不收费 申请材料： 公司需准备资料： 1、《设计条件、用地许可》申请表； 2、1：500红线图； 3、土地权属文件； 4、测绘单位出具的用地界址测绘成果1套； 技术部需准备资料： 1、叠加用地界址信息和规划控制信息的红线图1：500（或1：1000）5份。 注意事项： 1、建设单位应在1年内，向规划部门报送建筑设计方案及有关文件、资料，否则规划设计条件自行失效； 2、建设单位取得《建设用地规划许可证》1年内，应向国土局申请办理土地使用批准文件。如因故超期又未申请延期的，《建设用地规划许可证》自行失效。需延期的建设项目，应持取得的审批文件在有效期内延期。 三、方案图审查 审批单位：成都市规划管理局 联系电话：86957130 审批时间：15个工作日 收费标准：不收费 申请材料： 公司需准备资料： 1、建设工程设计方案送审单。 技术部需提供资料： 1、建设工程方案总平图5份； 2、建设工程设计方案2套； 3、日照分析综合计算图； 4、A3幅面效果图2份 注意事项： 1、方案设计时必须一次设计到位，设计中对不确定的因素应事先与规划局进行咨询，避免在报批审查中出现较多问题多次进行修改； 2、方案一经通过不能进行修改； 四、规划许可证 审批行政部门：成都市规划管理局 联系电话：86917530 审批时限：1个工作日 收费标准：不收费 申请材料： 公司需准备资料： 1、《建设工程规划许可证》申请表； 2、土地权属文件； 3、测绘单位出具的坐标放线资料1套。 技术部需提供资料：无 注意事项： 1、建设单位取得《建设工程规划许可证》后，应在6个月内申请开工，逾期未开工又未延期的《建设工程规划许可证》即自行失效。 第二部分：前期施工报建手续（7个步骤） 一、项目卡 审批部门：成都市建委 联系电话：86262899
中国房地产中介 发展历史、现状及趋势分析 经济与管理学院 84080102班 陈威敏 中国房地产中介发展历史、现状及趋势 房地产中介是我们既熟悉又陌生的一个行业。说它熟悉，是因为几乎每个城市的大街小巷都能见到它的身影；说它陌生，是因为如果我们不买卖租赁住房，我们也许一辈子也不会跟它打交道。房地产中介的起源，发展，现状和将来的发展前景会是怎样的呢？我在这段时间查了些相关的资料。 什么是房地产中介？ 狭义的房地产中介是指在房地产市场中，以提供房地产供需咨询、协助供需双方公平交易、促进房地产交易形成为目的而进行的房地产租售的经纪活动、委托代理业务或价格评估等活动的总称。广义的房地产中介服务，是指覆盖房地产投资、经营管理、流通消费的各个环节和各个方面，为房地产的生产、流通、消费提供多元化的中介服务。按照《城市房地产管理法》的规定，我国房地产中介服务主要表现为房地产咨询、房地产经纪和房地产估价三种形式，显然这是对房地产中介作了狭义的理解。今后，随着我国市场经济的不断深入和房地产业的进一步发展，房地产中介服务必将会更加丰富和完善。 综合起来讲，房地产中介服务是为房地产投资、开发和交易提供各种媒介活动的总称，它包括房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动。 房地产咨询是指接受客户的委托，为其提供信息、资料、建议，或为其提供房地产专项研究、市场调查与分析、项目策划、项目可行性研究等服务并收取费用的一种有偿的中介活动。目前，我国的房地产咨询业可以为房地产投资者提供包括政策咨询、决策咨询、工程咨询、管理咨询等在内的各种咨询服
务，也可为房地产市场交易行为中的客户提供信息咨询、技术咨询等中介服务。 房地产价格评估是指以房地产为对象，由专业估价人员，根据一定的估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行测算和判定的经营活动。 房地产经纪是由房地产经纪人(个人或机构，统称经纪人)完成的促进房地产市场交易顺利实现一系列居间、代理、行纪等中介活动，是以提取佣金为经营特征，为房地产买卖、交换、租赁、置换等提供信息及信托劳务工作的中介服务。 房地产中介的起源 中国古代和近代市场中为房地产买卖双方介绍交易﹑评定房地产商品质量﹑价格的居间行商称之为宅行。宅行是中国房地产中介机构的前身，现称房地产中介，房产超市，不动产门市等。史书记载：宅行，清朝年间，宅行主要分布在山西，陕西，河北，天津一代。旧时，人们将宅行从事房产经纪的经纪人称呼为‘房牙子’。房牙子是旧时宅行里以说合房产买卖或租赁为职业的人，今称房地产经纪人。 房地产中介的现状 随着中国房地产使用制度改革在各个地区的强力推进，中国房地产业取得了巨大的成就，尤其是住房福利制度的终止和货币化分房制度的起动，对全国房地产市场产生了深远的影响。二手房市场在各地开始兴起。于此同时，中国房地产 中介市场也经历了从无到有，进入了飞速的发展时期。房产中介从小到大，从无到有，在短短几年内迅速崛起，主要得益于我国房地产市场的发育、成长和壮大，得益于房地产市场从计划经济走向市场经济的转变过程。 房地产中介业成为房地产市场发展的重要组成部分，由于房地产业的发展对我国国民经济的发展起着相当重要的作用，尤其是在启动房地产市场，带动
浅谈中国房地产业发展历程 【摘要】房地产业是进行房地产投资、开发、经营、管理、服务的行业,属于第三产业,是具有基础性、先导性、带动性和风险性的产业。从2002年开始,我国房价节节攀升,房地产业成为一个新的经济增长点,一直备受关注。但同时也产生了许多问题,本文根据我国房地产市场发展的特点,分析了我国房地产发展的现状及存在的问题,并就如何规范、完善我国房地产市场提出了相应的建议。 【关键词】房地产业存在问题发展趋势泡沫经济宏观调控对策 1.1 我国房地产发展历史 我国房地产业在计划经济时代曾经一度销声匿迹，被福利化的单位住房供应制度所取代。自从20世纪80年代房地产业重新兴起，90年代进入快速发展时期以来，我国住房分配和供应体制都发生了根本性的变化，全国房地产开发投资也得到了迅猛的发展。据统计，自从1992年以来，我国房地产开发投资累计已超过五万亿元，年均增长20%以上；城镇人均居住面积由1992年以前的8平方米，提高到了现在的20平方米。 八十年代以前，没有人公开地把房地产看成商品，更不会把它作为商品来买卖。它自然就不会形成产业。党的十一届三中全会以来，在经济体制改革的带动下，房地产业，这一亿万价值的巨大商品开始起动，开始流通。八十年代的中国房地产业是初步形成和发展阶段，是房地产业的第一次高潮，使住房这一大商品的属性得到了明确。进入九十年代，党和政府为房地产业的发展在理论和实践上制定了政策依据。1991年4月，中共中央关于制定国民经济和社会发展十年规划和“八五”计划的建设中要求：“城镇住房建设要保持合理规模和增长速度，适当加快房地产综合开发和住宅商品化进程”。经济体制改革的进一步深化，有力地推动了房地产业的飞速发展。中国房地产业已经出现走向商品经济的第二次高潮。而其重要标志就是，房地产业在整个经济发展中的地位、作用、意义突出地显现出来。历史进入了一个新的世纪，随着西部大开发步伐的加快，及中国入世后投资环境和法律与国际惯例靠拢，国外公司和企业将以更大的规模进入我国，尤其是外资机构的进入，则有利于改善房地产开发的融资环境，刺激房地产业的发展。这意味着房地产业发展的第三次高潮已经到来。
成都市房地产开发项目报规，报建流程 目录 第一部分：立项、前期规划报建手续 1、立项 2、设计条件、用地许可证 3、方案图审查规划许可证 第二部分：前期施工报建手续 1、项目卡 2、报建费 3、机构施工图审核 4、建筑工程设计审查、备案及施工许可证并联审查 5、预售面积预测 6、预售面积审查 7、商品房预售许可证 第三部分：竣工验收阶段 1、城建档案馆备案 2、成勘院竣工测量 3、竣工并联审查 4、大产权办理 第一部分：立项、前期规划报建手续（4个步骤）一、立项 收件部门：市政务中心发展改革窗口 审批行政部门；成都市发展和改革委员会、成都市防震减灾局
收费标准：不收费 申请材料企业投资项目核准公司需准备资料： 1、项目申请报告； 2、当年年检的营业执照或单位法人证、组织机构代码证； 3、规划局出具的项目规划意见（用地许可证=设计条件、国土出让合同）； 4、国土局出具的项目用地意见； 5、20-35%银行开具资金证明（资金证明一般一个月期限）， 6、窗口领取表格其他部门需准备资料；无 二、设计条件、用地许可证 审批行政部门；成都市规划管理局 审批时间：1个工作日 收费标准：不收费 ⑴申请材料： A、公司需准备资料： 1、《设计条件、用地许可》申请表； 2、1：500红线图； 3、土地权属文件； 4、测绘单位出具的用地界址测绘成果1套； B、技术部需准备资料： 1、叠加用地界址信息和规划控制信息的红线图1：500（或1：1000）5份。 注意事项： 1、建设单位应在1年内，向规划部门报送建筑设计方案及有关文件、资料， 否则规划设计条件自行失效； 2、建设单位取得《建设用地规划许可证》1年内，应向国土局申请办理土 地使用批准文件。如因故超期又未申请延期的，《建设用地规划许可证》 自行失效。需延期的建设项目，应持取得的审批文件在有效期内延期。 三、方案图审查
房地产业的发展历程 一、中国地产发展30年回顾 从1978年的土地相关法规的调整算起，中国的房地产业已经伴 随着改革开放经历了30年的风雨历程，但是，即便如此，国内的房 地产市场仍不是一个完全竞争的市场，而是一个以政策为主导的政 府市场。 2003年以来，随着中国与世界经济的联系越来越紧密，国内房 地产市场的发展也逐渐处在一个更为广阔的政治、经济、人文环境 之中，中央与各地政府、企业与金融机构，以及各级市场在不断博 弈中发展和成熟。 1、房地产发展的四个阶段 1978～1991年的理论突破与起步阶段 土地法、规划法的制定与实施，为房地产的发展提供了法律依据; 深圳(罗湖区)房地产开发经验的示范作用，开始逐渐向全国推广。 1991～1995年非理性炒作与调整阶段 以邓小平南巡为标志，中国南方掀起了房地产开发的高潮，其中炒作最为严重的包括海南、大亚湾、北海等地，而随后急速的“硬 着陆”，使这些地区的房地产市场随后经历了一个漫长的低迷期。 1995～2003年相对稳定的协调发展阶段 整体说来，这一阶段是中国房地产市场发展得最好得一个时期，整体表现稳健，市场价格与销售量平稳增长，各地市场全面稳步地 成长，中国得房地产业进入一个稳步上升的通道。 1995年，在经历了之前的炒作与调控之后，国内的房地产市场 处在一个萎缩的状态。随着中国的福利分房制度改革的深入，政府 需要全面启动商品房市场以完成分房制度的转化。处在改革前沿的
深圳市，随即推出一系列的措施，以刺激房地产行业的发展，其中 最为主要的就是蓝印户口制度，之后这一政策在上海、大连等地得 到推广。 2000年初，中国的福利分房制度终止，货币化分房方案全面启动，住房制度改革继续深化并稳步发展，这同时也直接刺激了商品 房市场的发展。 2003～2007年，调控、反调控与总体反思阶段 2003年中后期，国内部分地区的房地产市场开始出现过热的现象，政府为了稳定市场发展，开始进行全面的宏观调控，而2005～2006年则是政策出台最为密集的阶段。 在这一时期，政府先后出台了10多项政策措施，从土地、信贷、经济适用房、房价、产品结构，以及外资管理等多方面，来全面反 思国内的房地产行业发展。由于中央与地方政府之间存在较大的利 益冲突，因此，当诸多的政策落到实处之后，常常不是被夸大，就 是被缩小。 2006～2007年，热钱、炒作、人民币升值等因素的影响下，国 内房价开始出现爆发式的增长，政府随即开始不断紧缩信贷，以期 为“高热”的楼市降温。 2007年～2010年，房地产行业全面调整的阶段 2007年第四季度开始，信贷紧缩政策的影响逐渐显露，不断升 温的房价开始快速回落，伴随这一回落的还有商品房的成交量。 2008年，国际经济环境的全面衰退迹象逐渐明显，国内经济也 受到较大的影响，在持续紧缩的信贷政策下，房地产行业发展减速 明显，行业内调整的深度与广度加大，资源整合的力度加强，整个 行业伴随经济调整进入新一轮的全面调整期。 从近期的经济与行业发展情况看，这一调整的过程还将持续一段时间，最快会在2009年下半年开始出现复苏的迹象，而要全面的回暖，可能需要到2010年及更远的未来。
2009年成都市房地产市场回顾及2010年展望 时至2010年春节，刚刚过去的2009年房地产市场热潮还意犹未尽，经过了08年的低迷之后，2009年成都楼市强劲复苏。地震和金融危机的影响逐渐散去，在购房优惠政策的刺激下，成都楼市从春节后就逐渐活跃起来，压抑的需求开始不断释放，房价也止跌回升。同时，成都市加大了旧城改造力度，造成拆迁置业需求大幅增长。在买涨不买跌的心理驱动下，投资者和恐慌性置业的市民也越来越多，助推成都楼市成交量节节攀高。市场是否真的恐慌，恐慌过后市场该何去何从，在此通过一些数据浅析成都房地产市场，以试图看清市场通往何方。 1． 2009年成都市房地产运行情况 1.1商品房供应情况 1.1.1主城区新增商品住宅供应 2009年主城区累计新增商品住宅供应843万平方米，同比下降15.95%，降幅有所减小。 图一 近三年成都市主城区新增商品住宅供应 1.1.2 主城区环线商品住宅供应 从2009年主城区商品住宅供应的环域情况来看，二三环之间供应430万平米，约占总供应的51%，其次为三环外，供应量达到312万平米，占总供应的37%。 图二 成都市主城区各环线供应比例 010 20 30 40 50 60 内环内 内一环间一二环间二三环间三环外 1.1.3主城区各行政区域商品住宅供应 从2009年主城区商品住宅供应的区域情况来看，成华区全年供应168.6万平米，约占总供应的20%，其次为高新区、锦江区和金牛区，分别占总供应的19%、18%。青羊区供应最少仅占12%。
图三 主城区各行政区域供应 5 10 15 20 25 成华区 锦江区金牛区武侯区高新区青羊区 1.2 2009年主城区商品房成交 1.2.1 主城区各行政区域成交 2009年主城区共成交商品房面积约1415.83万平方米，其中成华区住宅成交339.8万平米。位居五城区及高新区之首，占总交易量的24%，其次为锦江区，成交260.7 万平米。 图四 主城区各行政区域成交比例 16% 1.2.2 2009年成都市主城区商品房月成交走势 09年春节后刚需井喷导致交易量迅速恢复，市场聚集了较高人气，交易量在5月份因春季房交会的到来市场成交量创历史新高，达207.93万㎡的顶峰；之后6月份因为刚需疲软、交易淡季的到来和炎热天气的影响，市场进入正常调整期；10月份秋交会开始后，市场出现短暂的回暖小高峰，但成交量远不及春交会。11月份，受优惠政策可能在年底停止的言论影响，不少购房者急于搭上末班车，造成交易量再次上升，形成年末购房高峰期。 图五 2009年主城区商品房月成交走势 501001502002501月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月11月12月
重庆房地产的发展历程及现状目录 一、中国房地产的发展历程 二、重庆的城市发展 三、重庆的城市化进程 3.1、重庆城市化进程概述 3.2、重庆的城市话进程现状 四、重庆的城市化进程与中国发达城市的对比 4.1、重庆的城市化进程与北京的对比 4.2、重庆的城市化进程与上海的对比 4.3、重庆的城市化进程与广州的对比 五、重庆房地产大事件回顾 六、重庆房地产标杆企业的研究 6.1、龙湖的发展模式探究 6.2、金科的成长历史 6.3、华宇集团 七、重庆房地产企业的现状分析 7.1、投资开发分析 7.2、供需状况分析 7.3、价格情况分析
7.4、产品特征分析 7.5、成交结构分析 7.6、客户特征分析 一、中国房地产的发展历程 第一阶段：理论突破与试点起步阶段(1978至1991年) 从1958年开始，房地产收归国有，中国房地产从此消失，此时是建国之初，重点发展重工业，还不存在完全意义上的房地产市场。1979年开始经济体制改革1980年4月，邓小平提出“出售公房，调整租金，提出个人建房买房”的设想。从此拉开了住房改革制度的序幕。改革之路正式启动。86年1月，国务院召开城镇住房制度改革问题座谈会，1988年4月，《中华人民共和国宪法》规定，土地使用权可以依法转让。1987年11月26日，深圳市政府首次公开招标出让住房用地。1990年上海市房改方案出台，开始建立住房公积金制度。 1991年开始，国务院先后批复了24个省市的房改总体方案。1987至1991年是中国房地产市场的起步阶段。 第二阶段：非理性炒作与调整推进阶段(1992至1997年) 1992年邓小平同志南巡深圳视察后发现特区市场经济之后变化很大，其中房地产开发相当成功，认为开发区的经验值得全国推广，于是他吹响了中国发地产开发号角，沿海城市一带开始展开，特别在海南、北海、广州、深圳等。真正意义上走上了市场化的发展之路。1989年以海南房地产泡沫破裂为标志的中国房地产寒冬如期而至，可以说海南泡沫房地产破裂之后的中国房地产才在阵痛之中。为了治理这样的烂尾局面，于是下令停止银行贷款。政府开始第一轮紧缩性宏观调控，房地产泡沫破裂，造成了大量的烂尾楼和银行呆坏账。1993年底紧缩性的调控政策落实，经济过热势头放缓，处在通货紧缩通道中，亚洲金融（行情,资讯,评论）危机爆发，日本、香港等地房地产泡沫破裂。房地产市场在经历一段时间的低迷之后开始复苏。 第三阶段：相对稳定协调发展阶段(1998至2003年) 随着住房制度改革不断深化和居民收入水平的提高，住房成为新的消费热点。1998年对中国房地产业来说是关键之年，分水岭就是上半年和下半年，很多开发商在1998年上半年都熬不下去了，把土地纷纷卖掉退出市场。但是到了1998年下半年，在6月份左右，政策面开始发生变化，出台了一系列的刺激房地产发展的政策，主要一个是取消福利分房，通过市场来解决住房问题，这种政策使得有效需求在短期内爆发，并大幅快速上升。还有价格