松山湖房地产市场简报
一、松山湖宏观经济概况
1.总体概况：东莞松山湖高新技术产业开发区2001年11月经广东省人民政府批准设立，
2010年9月经国务院批准为国家高新技术产业开发区，11月正式获国务院授牌。松山湖规划控制面积72平方公里, 坐拥8平方公里的淡水湖和14平方公里的生态绿地, 是一个在国内具有示范意义、人与自然和谐共存的科技新城。
2.经济状况：2010年园区实现工业总产值266亿元，同比增长2
3.7%，累计引进150个
优质项目，协议引资高达390亿元。GDP连续5年年均增长73%，全区工业总产值和税收收入分别增长68%、105%，“十一五”期间，松山湖高新区整体经济强劲增长。
该园共引进300多个优质项目，一批行业龙头企业和世界500强企业投资项目，先后建设台湾高科技园区、IT产品研发园等7大产业载体。
3.发展规划：
发展定位：松山湖以科技创新为园区核心功能，努力建设成为东莞的科技中心、研发中心、设计中心，为推进东莞双转型发挥更加突出的带动作用。
园区规划：
北部区——高科技产业带
中心区——教育研发区
东部区——台湾高科技园
滨湖区——国际总部研发区
4．区域交通：园区位于广东东莞市的几何中心，通过周边发达的高速公路、铁路、水路及航空网与中国和世界的各主要城市相连。
道路：107国道、莞樟公路、石大公路、松山湖大道等多条国家、省、市一级公路。 高速公路：107国道、莞樟公路、石大公路、松山湖大道等多条国家、省、市一级公路。 铁路：东莞火车站15分钟车程，深圳火车站 60分钟车程，广州火车站70分钟车程
港口：东莞虎门港20分钟车程，广州港 60分钟车程，深圳盐田港80分钟车程，香港货柜码头120分钟车程
机场：深圳机场30分钟车程，广州机场80分钟车程，香港机场120分钟车程
二、土地市场
1、商住用地交易（时间截至5.3）
2、近期待拍商住用地（时间截至5.3）
三、房地产市场
1、商品房新增供应情况（时间截至5.3）
2、总体成交情况
3、在售项目情况（时间截至5.3）
4、新开工情况（时间截至5.3）
中国·东莞松山湖科技产业园总体规划The Songshan Lake Hi-tech Industrial Park Plan of Dongguan in China 说明书 东莞市松山湖科技产业园管委会 中国城市规划设计研究院 2002年8月
目录 一、项目提出·现状概况 1.项目提出 2.现状概况 二、科技产业·生态 1.科技产业与生态环境的包容性 2.可持续发展的生态科技产业园 三、现状·未来 1.东莞产业发展概况 2.东莞高新技术产业发展前景 3.从“人”字到“个”字—市域城市空间格局的演变 4.东莞主城区“三位一体”的空间结构及职能分工 5.国际﹑国内高新技术产业园的典型范例 四、选址·定位 1.优越性 2.前瞻性 3.目标与定位 4.综合生态新城基本条件 5.产业发展特征 五、构思·设计 1.规划原则 2.总体构思 3.发展规模 4.形态与结构 5.生态功能布局 6.用地功能分区 7.用地规划 8.景观设计 9.交通体系 10.绿地系统 11.配套设施 12.形象策划 六、安全体系 1.环境保护 2.生态安全 3.综合防灾 4.环卫规划 七、信息化规划 八、市政工程专项规划 1.给水工程规划 2.污水工程规划 3.雨水防洪工程规划 4.电力工程规划 5.电信工程规划 九、分期开发指引 十、近期建设规划 十一、开发模式 1.开发指引 2.分期开发 3.管理模式 4.融资渠道 5.开发模式 十二、附件 附件1：广东省人民政府（粤府函[2001]444号）“关于同意扩大东莞高新技术产业开发区的批复” 附件2：东莞市松山湖科技产业园环境影响的评价大纲环评结论及专家评审意见 附件3：东莞松山湖科技产业园区总体规划纲要评审意见
世界科技园四个案例——广州中新知识城、东莞松山湖 一、东莞松山湖 概况 东莞松山湖科技产业园区是2001年11月经省政府批准成立的省级高新技术产业开发区，位于广东省中南部、珠江三角洲腹地，处于穗港经济走廊中段，南临香港、深圳、北靠广州，地理位置十分优越。松山湖规划控制面积72平方公里，坐拥8平方公里的淡水湖和14平方公里的生态绿地，是一个生态自然环境保持良好的区域。东莞松山湖科技产业园区以高新技术产业为主导，已成为东莞经济发展、产业升级、结构优化的推动器，将逐渐成为珠江三角洲乃至当今世界高新园区的示范新城。规划面积:72平方公里。规划人口:30万人。 发展定位 根据松山湖科技产业园开发的基础背景及东莞市高新技术产业发展的前景分析，结合其选址区域得天独厚的自然条件、生态环境、土地容量，综合研究松山湖科技产业园的性质为:具独立自主知识产权和强烈科技创新能力的以先进工业、高新科技产业和大学园区为主的综合性生态新城，与东莞、同沙组团共同构成东莞市“三位一体”的主城区。功能定位体现如下特点:?成为东莞市未来经济发展、产业升级、结构优化的推动器;?成为珠江三角洲乃至当今世界高新园建设的示范新城;?成为东莞市高新技术产业中心和技术中心;?形成一批具有一定规模和现代化水平的卫星城镇，提高区域城市化水平?松山湖组团与莞城、同沙共同构成东莞市“三位一体”的主城区。 规划构思 生态型新城是松山湖科技产业园的主题，它既是以产业为核心的产学研集聚区，更是具有一定规模和中心职能的城市功能区。因而规划将城市的生长过
程:“生息环境—劳动发育—城市繁荣”与产业链生长过程:“产—学—研”置于松山湖特定资源环境下，将人工空间有机融入自然空间，创造生态型新城。遵循?自然生态核心—把握原始生态的脉络，以松山湖为中心，自然生态环境为背景的生态型城市;?自由富于秩序—融于自然的人工环境。自然生态环境与规划的城市空间的结合达到人与自然的和谐;?滚动开发模式—落实时序推进的空间。采用多组团、系统化布局模式适应项目引进与滚动开发;?弹性布局原则—赋予整体统一的主线。简洁的交通体系与组团式的结构模式便于弹性开发。 空间布局 1.北部区:高科技产业带 十平方公里的北部区，是承接高新科技企业、研发中心与企业总部的重要载体。 以松山湖大道为界，北边重点发展高新科技产业，目前已聚集华为、易事特、生益等52家科技含量高、能耗低、效益好的高端产业，初步形成电子信息、生物医药、精密制造等产业集群。 松山湖大道以南的区域重点引进研发中心、总部，正在建设IT研发园、创意设计园、生态文化创意谷等一批专业园，已引进产品质量检测基地、万科住宅研发基地等27家研发、总部企业。 月荷湖周边区域是创意生活区，已全面启动超市、住宅、餐饮、学校、医院、邮政、体育等配套设施。 2.中心区:教育研发区 是松山湖的城市核心区，集行政、商务、教育、研发、商住、旅游等多项功能。 行政服务:是园区管委会及市直部门分支机构的办公场所，为企业提供一条龙的高效优质服务。
东莞松山湖文化创意产业园区（基地） 认定与管理暂行办法 第一章总则 第一条为规范东莞松山湖高新技术产业开发区（以下简称松山湖）文化创意产业园区（基地）的申报、认定、考核及相关管理工作，引导和促进松山湖文化创意产业园区（基地）的建设，结合园区实际，制定本办法。 第二条本办法所称文化创意产业园区（基地）（以下简称文创园）是指集聚了一定数量具备自主创意研发能力的文化创意企业，能够提供相应的基础设施保障和公共技术及服务平台，对区域文化及相关产业发展起示范、带动作用的文化创意产业集聚区。 第三条东莞松山湖宣传文体局（以下简称宣传文体局）是松山湖的文化产业行政主管部门，负责本辖区内文创园的认定、审批、考核及相关管理工作。 第二章认定条件 第四条本办法实施前已获得“东莞松山湖文化创意产业园区（基地）”称号的，应根据本办法重新申请认定。申请认定文创园的，应具备下列条件： （一）建设和运营管理单位是法人单位；
（二）具有合法、完备的立项审批手续； （三）主导产业及行业门类符合东莞市、松山湖的文化产业政策重点扶持方向和产业布局规划，文化产业占比60%以上； （四）有合理规范的管理机构和运营机制，能够有效组织开展文创园的建设、管理和运营，专职管理人员不少于5人，其中具有大学本科或本科以上学历的比例不低于60%； （五）有较完备的基础设施建设，文化及文明氛围良好；有完善的公共服务支撑体系，能为入园企业提供企业孵化、知识产权保护、技术研发、交易推广以及融资等公共服务； （六）文创园实际投资额应达500万元人民币及以上，且年主营业务收入规模不低于400万元人民币。已入驻文化产业经营单位（包括企业、社会团体、设计室、工作室等）15家及以上，且使用面积达5000平方米以上； （七）文创园的场地属自有物业的，要求产权清晰，在5年内不得变更用途；属租用物业的，要求租用合同期不少于5年，在租用期内不得变更用途； （八）规范运营一年以上。 第五条经国家有关部委办局认定的文化产业类园区（基地），或经广东省文改办认定的“广东省文化产业示范基地”，广东省文化厅认定的“广东省文化创意产业园区（集聚区）”，或经市文化产业主管部门认定的“东莞市文化创意产业园区”、“东莞市文
东莞市松山湖科技产业园研发区修建性详细规划Detailed Plan For Research & Development District Of Songshan Lake SCI.&TECH.Industry Park,Dongguan 说明书·图集
东莞市松山湖科技产业园研发区修建性详细规划 设计说明 目录 前言 1. 项目背景分析 2. 现状概况分析 3．功能目标定位 4．规划理念与技术路线 5．规划总则 6．规划结构与用地布局 7．道路交通规划 8．景观规划与城市设计引导 9．绿地系统与水系规划 10．配套设施规划 11. 总平面布置 12．竖向规划 13．市政工程规划 14．分期建设规划与实施建议 15．投资估算分析
前言 为了响应市委市政府提出了“加快把松山湖建设成为东莞科技中心”和松山湖新一轮的发展切入点就在“发展科技”的指示精神，松山湖科技产业园区管理委员会于2005年9月对松山湖研发区进行概念规划与城市设计咨询邀标工作，评审会后，确定了东南大学建筑设计研究院深圳分院与东莞市城建规划设计院共同合作完成下一步研发区修建性详细规划的编制工作。 我项目组重新对规划用地进行现场踏勘、方案比较等方面工作，在结合松山湖意见的基础上综合东南院与东莞院两方案各自的优点，形成了修改方案，于2005年11月23日向管委会领导汇报并得到认同，再根据会议具体意见对方案进行了调整、深化，并多次与松山湖规划建设局有关领导互相交流，形成确认方案。 由于松山湖管委会相关领导对研发区发展思路有调整，项目组于2006年1月结合管委会意见形成了本次调整方案并得到管委会认同。 在规划编制过程中，得到松山湖管委会、松山湖规划建设局相关领导的重视与支持，在此表示衷心感谢。
编制时间：2001.1-2002.8 获奖情况：2003年度建设部优秀规划设计项目三等奖 项目负责人：范钟铭、余晓东 主要参加人：张文、王广鹏、 徐建杰、梁峥、郭启华、陈郊 项目简介： 一、项目概况 经过20多年的发展，东莞城市发展逐步出现转型的需求，为实现其从出口加工基地型城市向区域性经济中心城市转变，与广州、深圳和惠州协调发展，共同构筑珠三角组合城市群的目标，东莞市提出了“建设以现代制造业名城为特色的中心城市”的战略目标。应对空间发展策略，提出了把位于东莞市中部大郎、寮步和大岭山三镇镇区围合的松山湖区域，总面积59.43平方公里，建设成为广东省高新技术产业开发区，以实现东莞市以现代制造业名城为特色的莞城、松山湖、同沙生态区“三位一体”主城区空间格局的发展战略。 松山湖科技产业园面临着两大任务，之一是提升城市产业结构。通过激发技术创新推动制造业可持续发展和产业的集聚与稳定；之二是建立东莞市“三位一体”的主城区。形成中心城区的极化功能，拉动城市化向高质量提升。 本次《东莞松山湖科技产业园总体规划》需要从发展战略提升到具有法定意义的总体规划，在外部与内部两个方面建立新的规划支撑体系。规划首先协助完成了规划选址意见书和选址的环境保护评价；其次，研究论证了松山湖科技产业 园在市域产业布局和主城区的地 位，确定了市域产业核心和城市“三 位一体”主城区的发展定位；再次， 分析了国内外高新园区和新城的实 践经验和设计理念，结合松山湖的 实际情况编制了松山湖科技产业园 总体规划，含盖了发展策略、总体 规划及实施建设等内容。 二、技术路线 规划的技术路线设计为：以区 域分析为基础，以城市空间整合为 目的，以资源合理利用为宗旨，以 产业布局为主线；理论演绎与实证 研究互动，纵横对比与定性定量互 补。工作方法上强调以下几点：① 从东莞市建设成为区域中心城市的 战略高度分析入手，提出在现有资 源条件下，集聚和扩张地域经济活 动，发展高新技术产业，实现制造 业产业升级的方向和动力；②在全 市范围内高新技术产业空间布局特 征分析的基础上，结合国内外高新 园区和新城建设的实践经验和设计 理念，围绕松山湖科技产业园合理 配置土地资源、生态资源、地景资 源和自然资源，确定松山湖科技产 业园的发展定位、开发时序、首期 启动、建设模式等；③进行土地利 用、生态保育、景观设计、城市形 象等多方面的空间布局规划以及土 地利用规划基础上的空间管制和政 策引导；④强调可实施的基础设施 的近远期安排。 三、主要规划内容 1、园区定位 根据松山湖科技产业园开发的 基础背景及东莞市高新技术产业发 展的前景分析，结合其选址区域得 天独厚的自然条件、生态环境、土 地容量，综合研究松山湖科技产业 园的性质为：具独立自主知识产权 和强烈科技创新能力的以先进工 业、高新科技产业和大学园区为主 的综合性生态新城，与东莞、同沙 组团共同构成东莞市“三位一体” 的主城区。功能定位体现如下特点： ①成为东莞市未来经济发展、产业 升级、结构优化的推动器；②成为 珠江三角洲乃至当今世界高新园建 设的示范新城；③成为东莞市高新 技术产业中心和技术中心；④形成 一批具有一定规模和现代化水平的 卫星城镇，提高区域城市化水平； ⑤松山湖组团与莞城、同沙共同构 成东莞市“三位一体”的主城区。 2、规划构思 生态型新城是松山湖科技产业 园的主题，它既是以产业为核心的 产学研集聚区，更是具有一定规模 和中心职能的城市功能区。因而规 划将城市的生长过程： “生息环境— 劳动发育—城市繁荣”与产业链生 长过程：“产—学—研”置于松山湖 特定资源环境下，将人工空间有机 融入自然空间，创造生态型新城。 遵循①自然生态核心—把握原始生 态的脉络，以松山湖为中心，自然 生态环境为背景的生态型城市；② 自由富于秩序—融于自然的人工环 境。自然生态环境与规划的城市空 间的结合达到人与自然的和谐；③ 滚动开发模式—落实时序推进的空 间。采用多组团、系统化布局模式 适应项目引进与滚动开发；④弹性 布局原则—赋予整体统一的主线。 简洁的交通体系与组团式的结构模 式便于弹性开发。 3、空间布局 松山湖科技产业园是一个以生 态为核心的城市，其城市形态将是 围绕生态核心逐步向外生长的城 市，自然生态环境与城市生态环境 相互渗透，且递级增长，由内到外， 自然环境效果逐步削弱，相反城市 环境逐步加强，城市形成一个内疏 外密、内核式的圈层结构形式，规 划以松山湖为核心按三个圈层进行 空间布局：①生态核心区：生态核 心绿地及水源保护区；②内圈层： 中心区、科教研发区、居住区、休 闲娱乐区；③外圈层：高新技术产 业区，属生态影响区。 针对这种形态与结构，园区三 条类环状的主要城市干道更加强化 了这种结构形式，环路内侧基本为
一、东莞松山湖 概况 东莞松山湖科技产业园区是2001年11月经省政府批准成立的省级高新技术产业开发区，位于广东省中南部、珠江三角洲腹地，处于穗港经济走廊中段，南临香港、深圳、北靠广州，地理位置十分优越。松山湖规划控制面积72平方公里，坐拥8平方公里的淡水湖和14平方公里的生态绿地，是一个生态自然环境保持良好的区域。东莞松山湖科技产业园区以高新技术产业为主导，已成为东莞经济发展、产业升级、结构优化的推动器，将逐渐成为珠江三角洲乃至当今世界高新园区的示范新城。规划面积：72平方公里。规划人口：30万人。 发展定位 根据松山湖科技产业园开发的基础背景及东莞市高新技术产业发展的前景分析，结合其选址区域得天独厚的自然条件、生态环境、土地容量，综合研究松山湖科技产业园的性质为：具独立自主知识产权和强烈科技创新能力的以先进工业、高新科技产业和大学园区为主的综合性生态新城，与东莞、同沙组团共同构成东莞市“三位一体”的主城区。功能定位体现如下特点：①成为东莞市未来经济发展、产业升级、结构优化的推动器；②成为珠江三角洲乃至当今世界高新园建设的示范新城；③成为东莞市高新技术产业中心和技术中心；④形成一批具有一定规模和现代化水平的卫星城镇，提高区域城市化水平⑤松山湖组团与莞城、同沙共同构成东莞市“三位一体”的主城区。 规划构思 生态型新城是松山湖科技产业园的主题，它既是以产业为核心的产学研集聚区，更是具有一定规模和中心职能的城市功能区。因而规划将城市的生长过程：“生息环境—劳动发育—城市繁荣”与产业链生长过程：“产—学—研”置于松山湖特定资源环境下，将人工空间有机融入自然空间，创造生态型新城。遵循①自然生态核心—把握原始生态的脉络，以松山湖为中心，自然生态环境为背景的生态型城市；②自由富于秩序—融于自然的人工环境。自然生态环境与规划的城市空间的结合达到人与自然的和谐；③滚动开发模式—落实时序推进的空间。采用多组团、系统化布局模式适应项目引进与滚动开发；④弹性布局原则—赋予整体统一的主线。简洁的交通体系与组团式的结构模式便于弹性开发。
东莞松山湖科技产业园城市设计 东莞市位于经济快速增长的珠三角地区。由于这一地区的经济正面临结构性改变，各种经济力量的分化与组合，为本地区发展带来众多机会。根据省委省政府的战略部署，东莞市将成为珠江三角洲地区国际制造业的中心城市。针对东莞不完备的城市功能和不明确的发展格局，XXXX年6月东莞市委、市政府决定在松山湖（原松木山水库）附近建设以发展高新科技产业为主题的产业园，并同步开始了松山湖科技产业园的全面规划和设计工作。围绕松山湖的整个城市设计任务可以分为以下三个部分：1、东莞松山湖科技产业园中心区概念性城市设计（投标）2、东莞松山湖科技产业园中心区+中部地区城市设计3、东莞理工学院松山湖校区规划及总平面设计项目一：东莞市松山湖科技产业园中心区概念性城市设计（投标）项目规模：用地约2.5平方公里，研究影响范围约30平方公里“东莞松山湖科技产业园将成为东莞市产业结构调整的推动器，未来经济和社会发展的龙头，未来东莞的形象代表。”在城市发展决策的推动下，松山湖总体规划和中心区概念性城市设计同步展开。松山湖地区拥有优美的环湖丘陵地貌和便利的交通条件，在加上东莞市雄厚的经济积累和发展特点，对于松山湖建设标准的定位成为城市设计的关键。一、设计构思 1.城市设计首先从地区发展资源的有效配置上全面分析松山湖的战略意义。松山湖地区所负载的并不是一个单纯产业园的内涵，它的建设将对东莞不完备的城市功能和不明确的发展格局产生重大影响：一座以地区创新为目标，以产业服务为主体的新城。2.城市设计引入了城市经营的思考方式，充分认识不可确定的发展需求，判断城市预期的获利方式。松山湖新城只有在竞争的城市发展环境中以活跃的媒体身份出现，才能真正成为东莞持续发展的源动力。因此，新城的设计主题表达为一个为变换的需求提供不变场所的概念：城市的舞台。3.以灵活性和持续性的原则，城市设计为可确定的需求提供充足的发展空间，对不确定的需求表现出明显的适应性：近期，新城将成为东莞工业城镇的服务枢纽。远期，将以其先进的城市文化形成地区性的新生活基地。 二、设计特色 1.城市设计在深入研究松山湖城市使命的基础上，与总体规划互动思考，自上而下、全面创造新城在“舞台”环境上的供给优势，进而提供可操作的中心区城市设计策略。（1）城市功能选择―“三位一体”的发展格局松山湖新城不是一个孤立的城市发展计划，它是构造东莞市“三位一体”的整体发展框架的重要一环。莞城强调核心性，新城更强调外向辐射、内向吸引的交互式功能。（2）城市特征设计多中心结构――多极生长的结构实现均衡的土地利用和高效的城市生活公共水体――环水滨公共功能空间布局和向水的核心景观设计强化环松山湖水体的公共性特征岛式布局――以环水的“岛”式的开发单元灵活应