九江星子县房地产市场报告

7814
35356 31578 14300 18490
2009-2012年星子县GDP及增速
60 50 40 30 20 10 0 2009 2010 2011 2012 60 50 40 30 20 10 0 GDP总额… 增速（%）
2009-2012年星子县人均GDP及增速
20000 18000 16000 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 2009 2010 2011 2012 50 45 40 35 30 25 20 15 10 5 0
面积（㎡） 26275.15 25068.32 20442.88 16134.02 10763.20 10306.97 8529.23 8076.25 7534.82 6507.42
在售项目分布
围绕鄱阳湖和新城区开发建设
项目 1 2 3 4 卢湖春天 帝景御园 星御国际 山海湾 建筑面积 （㎡） 17 13 4 8 容积率 2.5 1.99 3.0 2.5
星子拥有： 一大瀑布（“飞流直下三千尺”的李白瀑布）、 两大峡谷（桃花源、栖贤两大峡谷分别长12公里和6公里）、 三大国宝（国家级文物保护单位白鹿洞书院、观音桥、秀峰摩岩石刻）、 四大名泉（温泉、天下第一泉谷帘泉、天下第六泉招隐泉、聪明泉）、 五大丛林（秀峰寺、归宗寺、栖贤寺、万杉寺、海会寺）、 丰富的旅游资源吸引大批历史文化名人到此游览，并留下大量名篇；自然资源与文化相融 合，形成星子县独特的旅游资源优势；
-20
0
星子县2009-2012年固定资产投资
星子县2009-2012年房地产投资
总结： 1、固定资产投资呈现上上升趋势； 2、固定资产投资在2011年因工业投资项目少出现大幅下滑，但次年又很快回升； 3、房地产投资在2009年过后有所下滑，但随着该县刚性需求回升，自2011年起房地产投 资幅度大幅提升；
城市经济和人口
城市经济总量较低，人均排名靠后； 人口数量相对较低，人口基数较少，未来房地产市场 的将会平稳发展。
地区 1瑞昌市 2012年 2012年末 人均GDP GDP（亿元） 人口（万人） （元） 110 45.63 24106
九江市：江西省第二大城市、省域副中心 城市，江西正在打造的“双核”城市之一； 2012年GDP1420.1亿; 星子县经济实力：从2012年九江各县 GDP人均及总量，可以发现星子县经济实力 排名11（垫底），人均GDP排名第8，达到 了1.8万元，相当于开封市的人均GDP，经 济实力一般；
陶渊明故里
李白望庐山瀑布
白鹿洞书院
周墩颐的“爱莲说”
周瑜的“点将台”
东林大佛
千年古桥—观音桥
秀峰—龙潭
摩崖石刻
太乙峰
太乙别墅区
温泉
星子还有：董奉杏林、王羲之的“鹅池”、陆修静的“简寂观”、南唐中主李璟的“读书 台、朱熹倡修的“紫阳堤、唐寅的《庐山三峡桥图》·····白居易、苏辙、米芾、黄庭坚、徐霞 客、周必大、李梦阳等大批历史名人曾游历至此。 旅游业发展为星子县带来发展动力： 2012年接待各地来客1082万余人，同比增长39.8%，旅游业社会总收入34.3亿元，同比增 长37.8 %。
2修水县
3湖口县 4永修县 5九江县 6武宁县
93.5
88 86.7 73 72
84.77
29.9 38.4 33.38 38.46
11029
29431 22578 21869 18720
7都昌县
8德安县 9共青城 10彭泽县 11星子县
64
60.1 60 54.2 49
81.9
16.97 19 37.9 26.5
5
6 7 8 9 10 11
庐阳国际
蓝湾名都 紫阳豪庭 金枫花园 御景首府 庐山明珠 花园 庐山一品 花园 湖滨星都
6.1
7.5 3 14 4 4.5 10 13.9
4.6
2.49 2 2.0 1.6 3.8 2.5 2.5
A\B\C为三个即将入市项目，目前地块已经圈好，刚刚开工
12
户型配比
本期 一房 面积段 （㎡） 48 配比率 （% ） 6 二房一卫 面积段 （㎡） 84-94 配比率 （%） 24 三房一卫 面积段 （㎡） 配比率 （%） 三房两卫 面积段 （㎡） 117-119 130-134 98 6 116-119 125-141 115 125-143 120-127 121-130 121-128 102-107 90 20 32 120-138 配比率 （%） 26 12 22 34 45 18 60 53 50 68 150 135-137 17 50 四房两卫 面积段 （㎡） 141-145 配比率 （ %） 32 复式 面积段 （㎡） 配比率 （% ）
产业结构
三产业结构
总结： 1、整体来看，星子县第一产业呈下降态势，第二产业持续发展，第三产业保持较 高的比重。二三产业比重相当，旅游为城市带来很大的活力，城市房地产行业发展 水平相对较高，酒店行业存在很大机遇。 2、预计随着该县工业园区、沿鄱阳湖房地产开发、旅游业发展，产业结构将进步 优化。
星子县主要产业
星子县固定资产投资、房地产投资情况
60 40 3 40 30 20 40 20 固定投资（亿元） 增速（%） 20 0 1 -10 0.5 -20 -30 2009 2010 2011 2012 2 10 房地产投资（亿 元） 增速（%）
50
30
2.5
30
10
1.5 0
10
-10
0 2009 2010 2011 2012
2011.01
34
帝景御园 蓝湾名都
188 139
63.83 79.86 88.24 64.10
120 111
2013.10 2013.04
2 7
60.00 15.86 6.00 20.83
紫阳豪庭
金枫花园三期 庐山明珠花园
204
390 128
180
250 100
小高层3900
小高层3900 多层4100 高层4500
采石业 温泉业 旅游业
主要产业有非金属矿产加工（拥有独居石、混合花岗岩、钾长石等24种矿产资源；县内石 材产品在江西省占有一定地位），温泉资源、旅游资源开发（近年兴建了一大批以温泉为依托
的假日酒店、房地产项目，带动该县建筑业、房地产业、服务业的发展）、星子工业园建设
（2003年9月星子县工业园建立，目前，建成园区1800亩；为承担鄱阳湖生态经济区的确定和 东部产业转移，满足大运量和高新产业需要，在鄱阳湖岸边新增3500亩作为工业用地；涵括 清洁能源、船舶制造、机械制造、游艇制造、新型电缆等行业）；
长江
区位： 星子县背倚庐山，面临鄱阳湖，东与都昌 县隔水为邻，西与九江县、德安县、共青城市 接壤，北与庐山管理局山体相连，南与永修县 湖洲相接； 距九江市36公里，距南昌120公里，距武 汉200余公里；
鄱阳湖
京广线
交通 水路：逆赣江可直航景德镇、南昌、赣州， 入长江通达国内外； 公路：西侧有北京至广州的105国道，紧靠 昌九高速公路，至庐山火车站30分钟，至九江 火车站、九江码头、九江市区40分钟； 机场：至庐山机场20分钟、至九江机场30分 钟、至昌北机场80分钟；
二、星子县房地产发展现状
1、近三年房地产整体的销售情况
2、在售项目的产品分析
3、个案分析
4、星子县的商业分析 5、星子县未来房地产的预判
房地产市场整体表现
1、星子县住宅成交量历年来逐步上涨， 但是涨幅较小，2012年销售17万㎡。 2、据我们调查，星子县可售项目基本在 6-8个左右，每年供应量在20-25万平米左 右。 3、价格逐年稳步上涨。 4、整体供略大于求，市场平稳。
供求关系
供略大于求，去化状况良好，楼市发展平稳。
项目名称 推出量 （套） 888 销售率 消化量 （套） 715 近期销售均价 （元/㎡） 高层4900 小高层5500 退台洋房6000 小高层4600 洋房5800 小高层4600 开盘时间 销售月 月均销售量 （万㎡） 21.02
庐湖春天
80.51
项目
套数
936
庐湖春天 帝景御园 蓝湾名都 紫阳豪庭 金枫花园三 期 庐山明珠花 园 庐山一品花 园
432
111
7
137-141
18
155-220
13
397 204 390 256 429 114 96 102
92
32
103 103-105
5 40 5
100102
25
115
湖滨星都 (未售)
御景首府 （未售） 庐湖花园
未来发展规划
发展战略：“工业强县、旅游兴县”，实现旅游景区、工业园区、新城区三区互动发展；
景 区
景 区
景 区 新城区（政 治、教育、 休闲娱乐 老城区（商业 区） 区、居住区）
城市研究总结： 1、没有处于全国交通大动脉之上，城市交通相对不便；庐山和鄱阳湖两大景区环 绕，旅游城市特点明显。 2、悠久的历史造就了丰富房人文资源，留下了宝贵的人文财富。 3、城市经济总量较低，人均排名省内靠后；人口数量相对较低，人口基数较少， 未来房地产市场的将会平稳发展。 4、二三产业比重相当，且占很大的比重，旅游为城市带来很大的活力，城市房地 产行业发展水平相对较高，酒店行业存在很大机遇。 5、旅游业发达，产业可持续发展能力较强。 6、未来规划清晰明确，本项目位于新区的起步区，占据鄱阳湖旅游资源。
105
118-125 102-111 98 25 117-122
32
24 67 75
138-143 131
24 33
1、102-140㎡三房两厅两卫市场占比最大，约占60-70%。新开始的项目的三房两厅两卫面积段逐渐缩小至 110-115平米左右； 2、两房占比较小，面积段在90-102㎡之间； 3、市场上出现少量一房，作为两梯六户的产品出现，面积在50㎡平米左右。
江西九江星子县项目房地产市场报告
陶渊明故乡
鄱阳湖公园
庐山风景
东林大佛
一、星子县的城市研究 二、星子县房地产发展现状 三、本项目地块分析 四、本项目的户型建议
一、星子县城市研究
1、城市区位 2、历史文化 3、经济发展和人口 4、产业结构 5、未来发展规划
城市区位
没有处于全国交通大动脉之上，城市交通相对不便； 庐山和鄱阳湖两大景区环绕，旅游城市特点明显
人均GDP（元） 增速（%）
2009-2012年星子县职工、农村年均收入
30000 25000 20000 15000 10000 5000 0 2009 2010 2011 2012 职工年均收入 农村年均收入
总结： 1、整体上，星子县GDP、人均GDP、居民收 入均成上升态势，居民收入水平不断提升； 2、随着GDP总量提升，在2011年增速开始 降低，但增速仍旧高达13%； 3、城乡收入差距较大，城镇居民购买力远超 过农村居民；
去化情况
别墅
项目 名称
花园洋房/多层
小高层9-14
小高层15-18
高层>18 去 化 周 期 （ 月） 12
供应 成交 去化 去化 供应 成交 去化 去化 供应 量 量 率 周期 量 量 率 周期 量 （套） （套） （%） （月） （套） （套） （%） （月） （套）
排名 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
项目名称 东林古镇 庐湖春天 金枫花园三期 蓝湾名都 庐山一品花园三期 紫阳豪庭 帝景御园 庐湖花园 庐山明珠花园 阳光星城
套数（套） 248 234 215 136 118 92 86 65 64 53
排名 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
项目名称 庐湖春天 金枫花园三期 庐山一品花园三期 蓝湾名都 紫阳豪庭 帝景御园 东林古镇 庐山明珠花园 庐湖花园 阳光星城
历史文化
悠久的历史造就了丰富房人文资源，留下了宝贵的人文财富
星子县建县千余载。自古为“南国咽喉，西江锁钥，江右之门户”。商周为扬 州之域，战国属楚，秦汉归九江郡辖。五代十国吴杨溥大和年间（公元929-835 年）设星子镇，宋太平兴国三年（公元978年）升镇为县。后历设南康军、南康 路、南康府，辖星子、都昌、建昌、安义诸县，府、军均治于星子。民国初废 南康府，属浔阳道。建国后属九江市。
2011.06
2012.10 2013.01
30
12 10
78.13
93.24 78.43
10.00
15.38 10.00
庐山一品花园
庐湖花园
429
102
400
80
小高层4400
小高层4400
2011.08
2012.12
26
8
1、项目月均去化在10-20套之间，整体销售率在70%左右，整体市场平稳； 2、退台洋房均价集中在5800--6000元/㎡左右，小高层、高层均价集中在4500元/㎡； 3、洋房和小高层、高层之间价格差别较大，而普通多层、小高层、高层之间并无明显价格差异。