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安徽省房地产估价师：定额计价方式与工程量清单计价方式的差别考试试题

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安徽省房地产估价师：定额计价方式与工程量清单计价方式的差别考试试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、房地产估价的指明了不能孤立地思考估价对象的价值，要考虑到相近效用的房地产价格的牵掣。

A：替代原则

B：谨慎原则

C：合法原则

D：客观、公正原则

E：工业用地的监测点评估价格

2、张某购买了一间总价值为100万元的商铺用于经营，其中首付款为总价的60％，其余为银行提供的年利率为7.5％，期限为10年，按年等额还本付息的抵押贷款，若年平均经营收入为20万元，运营费用为经营收入的30％，则在贷款期内的税前现金回报率是。

A：8.17％

B：13.62％

C：14.00％

D：23.33％

E：借款合同

3、__是由股份有限公司公开发行，用以证明投资者的股东身份和权益，并据以获得股息和红利的凭证。

A．证券

B．股票

C．债券

D．投资基金

4、下列选项中，房地产投机对房地产价格的影响不包括。

A：引起房地产价格上涨

B：引起房地产价格下跌

C：影响房地产的投资收益

D：起着稳定房地产价格的作用

E：工业用地的监测点评估价格

5、某建筑物建成于1990年6月，建筑面积4 000 ㎡，经济寿命40年，单位建筑面积的账面原值为2 500元／㎡，1990年6月和2005年6月相对1980年的建筑价格指数为108％和112％，残值率为5％，该建筑物2005年6月的累计折旧额为。

A：612．33万元

B：615．74万元

C：625万元

D：648．15万元 E：工业用地的监测点评估价格

6、拆迁人拆除超过批准期限的临时建筑，。

A：不予补偿

B：按使用期限的残存价值参考剩余期限给予适当补偿

C：减半补偿

D：给予正常补偿

E：房地产估价机构必须加盖公章

7、资本化率是的倒数．【2004年考题】

A：毛租金乘数

B：潜在毛租金乘数

C：有效毛收入乘数

D：净收益乘数

E：工业用地的监测点评估价格

8、下列关于在建工程抵押登记的表述中，错误的是。

A：已经登记的在建工程抵押可以申请变更登记

B：已经登记的在建工程抵押可以申请转移登记

C：房屋所有权初始登记后，应当申请将在建工程抵押权登记转为房屋抵押权登记

D：在建工程抵押登记后，由登记机构发放《房屋他项权证》

E：执行层的组织协调

9、以抵押贷款方式向土地储备机构发放，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的__。

A．50%

B．60%

C．70%

D．80%

10、已知一年期国债年利率为3．31％，贷款年利率为5．43％，投资风险补偿率为2．23％，管理负担补偿率为1．32％，缺乏流动性补偿率为1．42％，投资带来的优惠率为0．50％，利用累加法计算的报酬率为。

A：7．78％

B：8．28％

C：13．21％

D：14．21％

E：工业用地的监测点评估价格

11、住房公积金管理的基本原则是“住房公积金管理委员会决策、住房公积金管理中心运作、、财政监督”。

A：社会监督

B：政府监督

C：银行专户

D：审计监督

E：执行层的组织协调

12、必须经承兑才能生效的金融工具是__。

A．本票

B．商业汇票 C．银行券

D．支票

13、下列关于比准价格、积算价格和收益价格关系的表述中，正确的是。

A：在房地产市场比较成熟且处于正常状态时，积算价格低于收益价格

B：在房地产市场存在泡沫时，收益价格大大高于积算价格

C：在房地产旧场不景气时，积算价格(未扣除经济折旧)大大高于比准价格或收益价格

D：比准价格倾向于成交价格，积算价格倾向于最低买价，收益价格倾向于最高卖价

E：工业用地的监测点评估价格

14、对于一个投资项目而言，随着产销量的变化，盈利与亏损之间一般至少有一个转折点，这个转折点被称为__。

A．拐点

B．盈亏转化点

C．盈亏平衡点

D．盈亏转折点

15、房地产估价之所以要遵守替代原则，是因为根据经济学原理，同一种商品在同一个市场上具有相同的。

A：成交价格

B：理论价格

C：评估价值

D：市场价格

E：工业用地的监测点评估价格

16、一已知其临街深度30．48 m(即100英尺)，临街宽度15 m的矩形土地，总价为100万元．相邻有一临街深度45．72 m(即150英尺)，临街宽度15 m的矩形，根据“四三二一”法则，其总价为。

A：109万元

B：117万元

C：124万元

D：130万元

E：工业用地的监测点评估价格

17、当前，二级房地产估价机构资质中，有__名以上专职注册房地产估价师。

A．3

B．5

C．8

D．15

18、某估价机构接受保险公司的委托，对被火灾完全烧毁的房屋进行价值鉴定，为保险理赔提供参考价值，估价时点为现在，则其估价对象状况和房地产市场状况分别为__。

A．估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去

B．估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在

C．估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在

D．估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去

19、属于直接融资的金融工具为__。 A．存款单

B．保险单

C．支票

D．银行承兑汇票

20、（）既看不出数据的离散程度，也不能反映近、远期数据变化的趋势，因此一般在要求不太高的情况下适用。

A．简单平均法

B．回归分析法

C．移动平均法

D．加权平均法

21、一般来讲，随着家庭人口规模小型化，住宅价格总的趋势是。

A：上升

B：下降

C：保持相对稳定

D：先上升后下降

E：工业用地的监测点评估价格

22、某期房尚有1年时间才可投入使用，与其类似的现房价格为3 300元／㎡，出租的年未净收益为330元／㎡．假设折现率为10％，风险补偿估计为现房价格的2％，计算该期房的价格为。

A：2 934元／㎡

B：2 390元／㎡

C：2 900元／㎡

D：2 940元／㎡

E：工业用地的监测点评估价格

23、某幢大厦的总建筑面积为10 000 ㎡，房地产总价值为7 000万元，其中土地总价值为3 000万元．王某拥有该大厦其中一部分，该部分的建筑面积为250

㎡，房地产价值为150万元．若按照土地价值进行分摊，则王某占有的土地份额为．【2007年考题】

A：1．67％

B：2．33％

C：2．75％

D：3．33％

E：工业用地的监测点评估价格

24、__是指由调查人员向被调查者询问，由被询问者答复的调查方法。

A．直接观察法

B．间接观察法

C．采访法

D．报告法

25、下列关于资产负债表不正确的是。

A：资产负债表反映企业一定日期全部资产、负债和所有者权益的情况

B：资产负债表反映项目开发经营期内各期的资金盈余或短缺情况

C：在对房地产开发项目进行独立的财务评价时，不需要编制资产负债表

D：编制该企业的资产负债表，以计算资产负债率、流动比率、速动比率等反映企业财务状况和清偿能力的指标 E：借款合同

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、房地产估价公司为其从业人员在房地产估价方面由于疏忽、过失责任而投的保险是。

A：财产损失保险

B：责任保险

C：信用保险

D：保证保险

E：执行层的组织协调

2、无差异曲线的特点主要有。

A：无差异曲线是一条从左上方向右下方倾斜的曲线，斜率为正值

B：无差异曲线图的众多无差异曲线中，同一曲线上的各点代表相同的总效用，不同曲线代表不同的总效用

C：离原点越近的无差异曲线所代表的总效用越大；离原点越远的无差异曲线所代表的总效用越小

D：无差异曲线图上的任意两条无差异曲线不能相交

E：无差异曲线凸向原点

3、明确估价对象的内容，包括明确。

A：实物状况

B：权益状况

C：区位状况

D：经济状况

E：环境状况

4、城市房屋拆迁评估价格的确定不考虑被拆迁房屋的__。

A．区位

B．用途

C．搬迁补助费

D．建筑面积

5、下列工程建设定额中，属于施工企业定额的种类有。(2009年试题)

A：施工定额

B：预算定额

C：概算定额

D：概算指标

E：投资估算指标

6、根据《城市房屋拆迁管理条例》，拆迁范围确定后，拆迁范围内的个人不得。

A：转让房屋

B：租赁房屋

C：迁移户口

D：新建、扩建、改建房屋

E：改变房屋和土地用途

7、下列关于合同，表述错误的是。

A：合同是具有相应法律效力的协议

B：合同是一方以上当事人的法律行为

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定额计价与工程量清单计价模式的比较分析

定额计价与工程量清单计价模式的比较分析

定额计价与工程量清单计价模式的比较分析

定额计价和工程量清单计价是常用的工程造价计价模式，两种模式各有优劣，下面将对其进行比较分析。

一、计价依据：

定额计价是根据固定的定额项目进行计价，每个工作项目都有相应的定额标准，计价依据明确；而工程量清单计价是根据工程项目的材料、工艺和劳动等具体要素进行计算，计价依据更为细致。

二、适用范围：

定额计价适用于那些标准化、重复性较强的工程项目，特别是建筑装饰等工程；而工程量清单计价适用于非标准化、要素具体且多变的工程项目，特别是土建工程等。

三、计价准确度：

定额计价的计价准确度相对较高，因为定额项目的计价标准一般经过多种实践检验；而工程量清单计价的计价准确度更依赖于具体的计算和估算过程，受到人为因素的影响较大。

四、计价灵活性：

定额计价的计价灵活性较低，因为其计价标准固定且不易调整；而工程量清单计价的计价灵活性较高，可以根据具体项目的实际情况进行调整和变动。

定额计价和工程量清单计价都有其适用的范围和特点，选择适当的计价模式需要根据具体工程项目的特点和需求进行综合考虑。

2023年上半年安徽省房地产估价师理论与方法估价目的考试试题

2023年上半年安徽省房地产估价师理论与方法估价目的考试试题

2023年上六个月安徽省房地产估价师《理论与措施》: 估价目旳考试试题

本卷共分为2大题50小题, 作答时间为180分钟, 总分100分, 60分及格。

一、单项选择题（共25题, 每题2分, 每题旳备选项中, 只有1个事最符合题意）

1、某汽车厂在A市市区內, 且属于新设置单位, 按照规定, 该汽车厂应当自设置之日起日内到住房公积金管理中心办理住房公积金缴存登记。

A：30

B：45

C：60

D：90

E: 执行层旳组织协调

2、在一种场地或几种场地上, 按照一种总体设计进行施工并受总概(预)算控制旳各个工程项目旳总和, 是指。

A：建设项目

B：单位工程

C：分项工程

D：工程项目

E: 执行层旳组织协调

3、张先生以10万元旳预付款购置了一套时价为100万元旳期房住宅, 一年后该住宅交付使用时, 现房价格涨到了120万元, 那么, 张先生预付款旳收益率为__。

A．10% B．20%

C．50%

D. 200%

4、在采用假设开发法中旳老式措施进行房地产估价时, 一般不计息旳项目是(、 )：

A．未知、需规定取旳待开发房地产旳价值

B．投资者购置待开发房地产应承担旳税费

C．销售费用和销售税费

D．开发成本和管理费用

5、如下公式为酬劳资本化最一般旳公式旳是。

A:

B:

C:

D:

E: 工业用地旳监测点评估价格

6、租赁协议到期, 协议自行终止, 承租人需继续租用旳, 应在租赁期限届满前__个月提出, 并经出租人同意, 重新签订租赁协议。

A．1

B．2

C．3 D. 4

7、某宗收益性房地产, 预测未来3年旳净收益均为100万元/年, 3年后旳发售价格会上涨12%, 届时转让税费为售价旳6%, 资本化率为9%。该房地产目前旳价值为（）万元。

A．923

B．1111

C．1353

D. 1872

8、某商场建成于2023年10月, 收益期限从2023年10月到2040年10月, 估计未来正常运行年潜在毛收入为120万元, 年平均空置率20％, 年运行费用50万元。目前该类物业无风险酬劳率为5％, 风险酬劳率为安全利率旳60％, 则该商场在2023年10月旳价值最靠近于万元。

工程量清单计价方法与定额计价方法的区别

工程量清单计价方法与定额计价方法的区别

⼯程量清单计价⽅法与定额计价⽅法的区别

⼯程量清单计价的基本原理

第⼆节⼯程量清单计价的基本原理和特点

⼀、⼯程量清单计价的基本原理

⼯程量清单的编制过程分为两个阶段：⼯程量清单的编制和利⽤⼯程量清单来编制投标报价。

①分部分项⼯程费=∑分部分项⼯程量×分部分项⼯程单价。

分部分项⼯程费是指为完成分部分项⼯程量所需的实体项⽬费⽤。其中分部分项⼯程单价由⼈⼯费、材料费、机械费、管理费、利润等组成，并考虑风险费⽤。

②措施项⽬费=∑各措施项⽬费。

措施项⽬费是指分部分项⼯程费以外，为完成该⼯程项⽬施⼯，发⽣于该⼯程施⼯前和施⼯过程中技术、⽣活、安全等⽅⾯的⾮⼯程实体项⽬所需的费⽤。措施项⽬分为通⽤项⽬、建筑⼯程措施项⽬、安装⼯程措施项⽬、装饰装修⼯程措施项⽬和市政⼯程措施项⽬，每项措施项⽬费均为合价，其构成与分部分项⼯程单价构成类似。

③其他项⽬费=招标⼈部分⾦额+投标⼈部分⾦额

④单位⼯程报价=分部分项⼯程费+措施项⽬费+其他项⽬费+规费+税⾦。

⑤单项⼯程报价=∑单位⼯程报价。

⑥建设项⽬总报价=∑单项⼯程报价。

⼯程量清单计价⽅法与定额计价⽅法的区别

⼆、⼯程量清单计价⽅法与定额计价⽅法的区别

①定额计价模式更多地反映了国家定价或国家指导价阶段，⽽清单计价模式则反映了市场定价阶段。

②计价依据及其性质：定额计价模式的主要计价依据为国家、省、有关专业部门制定的各种定额，其性质为指导性；清单计价模式的主要计价依据为“清单计价规范”，其性质是含有强制性条⽂的国家标准。

③⼯程量的编制主体：在定额计价⽅法中，建设⼯程的⼯程量分别由招标⼈和投标⼈分别按图计算。⽽在清单计价⽅法中，⼯程量由招标⼈统⼀计算或委托有关⼯程造价咨询资质单位统⼀计算。

④单价与报价的组成：定额计价法的单价包括⼈⼯费、材料费、机械台班费，⽽清单计价⽅法采⽤综合单价形式，综合单价包括⼈⼯费、材料费、机械使⽤费、管理费、利润，并考虑风险因素。⼯程量清单计价法的报价除包括定额计价法的报价外，还包括预留⾦、材料购置费和零星⼯作项⽬费等。

定额计价方法与工程量清单计价方法的区别

定额计价方法与工程量清单计价方法的区别

在不同的经济发展时期，建筑产品有不同的价格形式,不同的定价主体，不同的价格形成机制；定额计价方法和工程量清单计价方法是我国建设市场发展过程中不同阶段形成的二种计价方法。二者的区别主要体现为：

一、价格的表现形式不同

定额计价介于国家定价和国家指导价之间。在此模式下，工程价格由国家直接确定或者由国家给出一定的指导性标准,承包商可以在一定的幅度范围内予以竞争；工程量清单计价反应的是市场定价，在此模式下，工程价格在国家有关部门间接调控和监督下,由承发包双方根据工程市场中建筑产品供求关系变化自主确定工程价格.

二、工程造价构成不同

1、单位工程造价构成形式不同

按定额计价时单位工程造价由直接费、间接费、利润、税金构成，计价时先计算直接工程费，加上措施费共同构成直接费，再以直接费（或其中的人工费)为基数计算各项费用、利润、税金，汇总为单位工程造价。工程量清单计价时，造价由工程量清单费用（=∑清单工程量×项目综合单价）、措施项目清单费用、其他项目清单费用、规费、税金五部分构成,作这种划分的考虑是将施工过程中的实体性消耗和措施性消耗分开，对于措施性消耗费用只列出项目名称，由投标人根据招标文件要求和施工现场情况、施工方案自行确定,以体现出以施工方案为基础的造价竞争;对于实体性消耗费用，则列出具体的工程数量，投标人要报出每个清单项目的综合单价。

2、分项工程单价构成不同

按定额计价时分项工程的单价是工料单价，即只包括人工、材料、机械费，工程量清单计价分项工程单价一般为综合单价，除了人工、材料、机械费,还要包括管理费(现场管理费和企业管理费)、利润和必要的风险费。

采用综合单价更直观的反映了各计价项目（包括构成工程实体的分部分项工程项目和措施项目、其它项目）的实际价格，便于工程款支付、工程造价的调整和工程结算，也避免了因为“取费”产生的一些无谓纠纷。综合单价中的直接费、费用、利润由投标人根据本企业实际支出及利润预期、投标策略确定，是施工企业实际成本费用的反映,是工程的个别价格。综合单价的报出是一个个别计价、市场竞争的过程。