科创园项目规划建筑方案设计任务书

绵阳科创园项目规划建筑方案设计任务书

一、项目地块概况

本项目地块位于某市科创园区的高档住宅圈内，是市政府全力打造的新城区核心地带。本项目净用地235亩，由相邻两地块组成。本项目周边已建和在建有“XXXX”、“XXXX”、“XXX”、“XXX”等数十万平方米的高档社区。本项目紧靠科创园区管委会，并紧邻市外国语、东方双语，东辰国际、西南财大等知名大中学教育产业群（可否做成高档教育社区）。项目周边交通方便，100米宽的迎宾大道直接高速。项目宗地成长梯形分布，地势平坦，内有一小湖，水、电、气、通信管网均已接入，具备开发建设条件。

二、规划设计条件

总占地面积：157041.18㎡

容 积 率： ≤2.2（做成高档社区有点难度） 建筑密度： ≤30%

绿 地 率： ≥30%

建筑限高： ≤36m（做高层成本太高）

停产泊位：按商业面积每1000平方米不少于5个，居住总户数的100％设置 总建筑面积：约340000㎡

三、项目定位

本项目定位为中高档楼盘。

1、客户定位：（可否重新定位）（我觉得项目可以做成高端社区）

30岁左右的首次置业者，家庭成员两人或三人； 35-45岁的二次置业者，家庭成员两人或三人；

城市内的白领阶层与普通公务员、科创园与高新区高新技术企业的主要技术人员与管理人员、科创园与高新区的教师、金柱园与绵兴路沿线的个体商业老板、农村入城者、欣赏绵阳环境从外地回来安家养老者、职业投资客户。

2、建筑风格：现代简约风格。（改变风格，做特别一点的风格可能会好些，与周边的项目要区别开来） 3、功能定位：

满足社区业主的居住需要，提供给业主一个安静的家与一个温馨和谐的社区环境；（体现不出中高档的社区，和谐温馨那是工薪阶层的定位） 为社区业主解决生活配套问题，降低业主的生活成本；

将文化教育引入社区，提供完善的文化教育前景；（与名校连姻可否） 将科技引入社区，倡导一种富含科技的生活； 满足业主对绿化环境等方面的要求，加强景观建造； 要给业主间一个交流的平台；

满足各个阶层客户对品味的要求，满足客户对新品质新生活的追求； 满足一些小公司对办公的要求；

标志性建筑的修建，将作为本社区的一大特色，也作为高新区进出科创园的一个主要标识。（只有高档与特色才是标志建筑、中高档能行吗？） 4、物业类型：

住宅：包含有花园洋房、联排别墅、多层与电梯高层楼盘；（建建筑高度限制）

商业：本项目定位于区域内配套及外向型商业（档次会降低）。

（可否做成太卖场，因为该地的交通便利）

四、开发理念（可否把开发理念定位为引领一种新的生活方式）

1、突出主题文化：本项目的核心理念是：和谐、健康、运动与科技（和谐、人文、品味、教育），通过规划设计，赋予本项目高尚的、有品位的文化气息，充分表达核心理念。 （主题定位在和谐、健康、运动与科技体现不出高尚、品味、品质，应该对主题进行重新的定位） 2、前瞻性：方案设计要求大胆创意、突破常规，具有前瞻性、先进性，充分考虑设计与开发建设的时间差异性。

3、独特性：独特的主题，通过设计师的创意整合，应使本项目从绵阳市众多楼盘中脱颖而出，成为一颗闪耀的明星。

4、人文性：通过整体设计与细节表现，充分蕴含和谐与健康的理念，要做到不仅创造一个居住环境，更创造与引导一种全新的人文居住生活方式。

5、舒适性：舒适性应体现到本项目的各个角落，包括公共场所、环境空间、住宅等。 6、实用性：注重提高住宅的实用率。

7、经济性：规划设计和单体设计均要考虑其实现时的投资难度，力争在保证一定资金下设计出建筑精品。

8、规范性：设计方案必须遵守绵阳市有关城市规划设计对间距、消防、人防等方面的规定，并符合国家有关规范和标准。

五、总体规划原则

1、充分考虑与周围地块的关系，使其与城市规划体系合理衔接。

2、在保证较低成本的情况下将规划做得较好。

3、不少于四期开发的组团式设计策略，初步预计于2010年底前完成开发。（考虑到现在预售文件的出台，建议三期开发最好，做成组团式）

4、尽量合理利用地块固有的生态景观及文化元素，合理组织景观视线通廊。（别墅和花园洋房最好能做成自然、考虑地形，不进行场地平整） 5、注重社区天际轮廓线的节奏与韵律设计。

6、注重社区规划布局的层次感与梯度感设计，达成和谐统一。

7、应合理处理商业、会所、环境场地之间的关系。商业、会所及不仅为小区住户服务，还要对外经营，应具有开放性，而居住区将实行封闭式管理，私密性较强，两者在区域布置上应相对独立，避免相互干扰。

根据商业集中使用的规划要求，将小区物管中心、文化中心、健身中心及部分公共配套，商业开发集中考虑，外形应具有特色与寓意，形成一个融商业与景观的综合体。

8、注意处理各种建筑空间的有机组合、过渡，做到公共空间的开放性，个人空间的私密性。 9、住宅群体布置要避免建筑物之间的相互遮挡，要满足中、高档住宅对日照、间距、自然采光、自然通风的要求；营造小区内组团绿化空间，尽量使各户型的客厅和主卧有好的景观和朝向，争取做到户户有景，户户有良好的朝向。

10、设计师可根据设计状况，自行决定是否设置一两幢独立别墅

（占用花园洋房指标，外观上需与花园洋房相协调）。

六、单体设计原则

1、住宅在满足良好空间感（楼间距）的情况下尽可能采用一梯两户的形式。多层住宅要求六层以下。为提高容积率，局部小高层（最好为11层）的单体可设计成一梯三户或一梯四户。

2、住宅层高为3.0米。

3、建筑朝向：绝大多数要求南北朝向，但可有适当的偏角。

4、建筑单体设计应在满足户型平面优化的基础上结合结构布置及安装设备布置的经济性和合理性统筹考虑；建筑室内空间无突出顶面墙面的梁柱，建筑物的主要外立面无突出的设备管线；

5、建筑材料主要选用石材和瓷砖，整体浅色调。

七、户型设计原则

户型设计在遵循以人为本设计原则，保证平面方正实用的前提下，要有所突破与创新。 1、遵循均好性设计原则。

2、可考虑采用入户花园、空中庭园等设计手法，但同时需注意避免设置花园带来的实用率的降低。

3、遵循大客厅、大主卧的设计原则；客厅及主卧可采用落地玻窗，增大采光及景观面。 4、客厅及主卧要有良好的朝向及景观。

5、客厅及卧室要避免噪音的干扰。 6、主要房间要避免对视的出现。

7、厨卫、设备管线尽量靠建筑物内侧设置，保障建筑立面美观整洁。

8、本地块位于冬冷夏热地区，气候夏季闷热、冬季阴冷潮湿，户内应尽量能够形成空气的对流。

9、厅房要有自然采光、通风；无暗厨、暗厕出现。 10、入口处预留鞋柜位，尽可能考虑设置玄关位。

11、每户考虑设置两个阳台，分生活阳台（观景阳台、户内花园）与工作阳台，洗衣机放在工作阳台。

12、参考户型面积配置比例：

90平方米以下户型（两室两厅）占总户数的25%；

90—130平方米的户型（三室两厅或四室两厅）占总户数的60%；

140平方米以上户型（花园洋房及联排别墅）占总户数的15%；

13、户型创新的同时，要尽可能地完善普通户型结构，做到方正、实用、通风采光好、动静分区好、空间组织合理、空间利用率高、客厅开间大、主人房宽敞等，并且尽可能提高实用率。

八、景观设计原则

1、通过重点对主入口、入口广场、小区花园等的设计，营造丰富的、有新意的环境空间； 2、多层次的立体景观设计：凡是人流经常活动的空间，都需要引进景观设计，可设置空中花园，成为观景及交往的场所；

3、各组团有独立的景观体系，各组团结合后形成完整的社区景观； 4、建筑物周边与道路用景观带分割。

九、交通组织

1、注重处理小区主要出入口的位置，考虑公共区域与居住区域

的关系，解决好各种流线（生活后勤服务、临时访客、消防疏散等）之间的关系，尽量做到人车分流，在小区组团内尽量不予考虑车行道路及停车位置，同时满足消防要求；（可否设计成人车分流） 2、社区住户机动车停车位的平面布置应按住户就近停车的原则进行考虑； 3、社区商业配套所需停车位的平面布置应按商业客户就近停车的原则进行考虑； 4、是否考虑半地下停车库由设计单位自行决定；

5、必要时可考虑残疾人无障碍设计。（体现人性化设计）

十、配套设施

1、本项目由于周边配套不完善，根据绵城规设（2006）74号，（2006）75号等要求将游泳池、篮球场、网球场、乒乓球场、户外健身等活动场所合理配置，也可在商业用地范围内设置；

2、六班幼儿园与商业建筑合并考虑；

3、物业管理用房与会所（三层以下）可在商业用地范围内设置，首期开发时候应有相应配套设施；

4、垃圾房与配电箱等配套设施在方案中必须给予足够的重视，保证垃圾收集点集中、隐蔽，便于垃圾运出又不影响总体环境；

5、用地内雨污水排放系统按分流制进行设计，结合建筑外立面设计集中空调室外机位，冷凝水集中排放；

6、结合本项目的核心理念：和谐、健康、运动与科技创新的规划设计配套设施。

十一、结构要求

多层主要以砖混结构为主，高层为框架结构。 结构设计需按建筑设计提交专业说明。 设计必须全面考虑，符合现行规范要求标准。