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6.1 土地增值税的筹划
6.1.1 土地增值税的主要法律界定 6.1.2 土地增值税的筹划方法
6.1.1 土地增值税的主要法律界定
6.1.1.1 一般规定
土地增值税的纳税人是指转让国有土地使用权、地 上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。课 税对象是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附 着物所取得的增值额。
(3)对个人转让房地产的一些免税政策:
1)对个人之间互换自有居住用房地产的,经当地税务机 关核实,可以免征土地增值税。
2)自2008年11月1日起,对个人销售住房暂免征收土地 增值税。
(4)因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁,由纳税人 自行转让原房地产的,免征土地增值税。
6.1.2 土地增值税的筹划方法
6.1.2.1 利用房地产转移方式进行筹划
土地增值税是对有偿转让国有土地使用权、地上 建筑物及其附着物,取得收入的单位和个人征收 的一种税。从这个定义可以看出,征收土地增值 税必须满足三个判定标准:仅对转让国有土地使 用权和地上建筑物及其附着物的行为征税;仅对 产权发生转让的行为征税;仅对转让房地产并取 得收入的行为征税。纳税人可以通过房地产转移 方式的选择使房地产转移排除在土地增值税的征 收范围之外。
符合条件暂不征(不适用于房地产开发企业)
符合条件暂不征(不适用于房地产开发企业)
符合条件暂不征(不适用于房地产开发企业)
6.1.1.3 税收优惠
(1)纳税人建造普通标准住宅(不包括高级公寓、别墅、 度假村等)出售,增值额未超过扣除项目金额20%的,免 征土地增值税。
(2)因国家建设需要依法征用、收回的房地产,免征土地 增值税。
三、关于与转让房地产有关的税金扣除问题:
(一)营改增后,计算土地增值税增值额的扣除项目中“与转让房地产 有关的税金”不包括增值税。
(二)营改增后,房地产开发企业实际缴纳的城市维护建设税(以下简 称“城建税”)、教育费附加,凡能够按清算项目准确计算的,允许据 实扣除。凡不能按清算项目准确计算的,则按该清算项目预缴增值 税时实际缴纳的城建税、教育费附加扣除。
案例导入
一家房地产开发企业有可供销售的10 000平方米同档次的商 品楼两栋,均属于普通商品房。
甲栋商品楼每平方米的售价是1 000元(不含装修费70元,不含 增值税),转让收入是1 000万元,它的扣除项目金额是835万元, 增值额是165万元。
乙栋商品楼每平方米的售价是1 070元(含装修费70元,不含增 值税),转让收入是1 070万元,它的扣除项目金额是838万元,增 值额是232万元。
案例导入
在本例中,该企业对甲栋商品楼采用了分散收入以 控制增值额和利用土地增值税税收优惠的方法进行 筹划,因甲栋商品楼的售价分离了装修费用70万元, 每平方米的售价比乙栋商品楼低70元,从而降低了 增值额并将增值率控制在20%以内,可依法享受免征 土地增值税的税收优惠,所得毛利反而比乙栋商品 楼的毛利高2.6万元。另外,由于价格上的优势,甲栋 商品楼的市场竞争力将强于乙栋商品楼。所以,企 业应该考虑采取甲栋商品楼的销售方式对乙栋商品 楼的销售策略进行调整。
第六章 其他税种的税 收筹划
学习提示
本章主要介绍其他九个税种的筹划,包括土地 增值税、资源税、房产税、城镇土地使用税、 印花税、车船税、车辆购置税、契税、关税。 对这些税种进行有效、合理、合法的筹划也构 成了本书的重要内容。通过本章的学习,读者 可以了解各税种的筹划思路,掌握各税种的筹 划方法。
扣除项目包括:取得土地使用权所支付的金额;房地产 开发成本;房地产开发费用;与转让房地产有关的税金; 财政部规定的其他扣除项目;涉及旧房交易时,旧房及 建筑物的评估价格。
纳税人有下列情形之一的,按照房地产评估价格计算、 征收土地增值税:隐瞒、虚报房地产成交价格的;提供 扣除项目金额不实的;转让房地产价格低于房地产评 估价格,又无正当理由的。
4.合作建房
5.房地产交换
6.代建房行为 7.房地产重新评估增值 8.整体改建中的国有土地、房屋 权属转移 9.合并与分立中的国有土地、房 屋权属转移 10.改制重组时将国有土地、房屋 权属转移、变更到被投资企业
是否征税 继承不征(无收入),赠与中的公益性赠与、赠 与直系亲属或承担直接赡养义务的人不征; 非公益性赠与征税 抵押期间不征;抵押期满转移产权的,征税 不征(无权属转移) 建成后按比例分房自用的,免税;建成后转让 的,征税 单位之间换房的征税;个人之间互换自住房 的免税 不征 不征(无收入)
其他转让房地产行为的城建税、教育费附加扣除比照上述规定执 行。
“营改增”后,纳税人转让旧房及建筑物,凡不能取得评估价格,但能 提供购房发票的, 按照下列方法计算:
①提供的购房凭据为“营改增”前取得的营业税发票的,按照发票所 载金额(不扣减营业税)并从购买年度起至转让年度止每年加计5% 计算。②提供的购房凭据为“营改增”后取得的增值税普通发票的, 按照发票所载价税合计金额从购买年度起至转让年度止每年加计 5%计算。③提供的购房发票为“营改增”后取得的增值税专用发票 的,按照发票所载不含增值税金额加上不允许抵扣的增值税进项税 额之和,并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。
根据以上数据可以计算出甲栋商品楼的增值率是19.76%。按 照《中华人民共和国土地增值税暂行条例》的规定,纳税人建 造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额20%的,免征 土地增值税。甲栋商品楼的增值率没有超过扣除项目金额的 20%,因此不用缴纳土地增值税,企业获得的销售毛利为165万 元。乙栋商品楼的增值率是27.68%,需要缴纳土地增值税69.6 万,企业获得的毛利为162.4万元。
土地增值税实行四级超率累进税率
级数 增值额与扣除项目金额的比率
1
不超过50%的部分
2
50%~100%的部分
3
100%~200%的部分
4
超过200%的部分
税率(%) 30 40 50 60
速算扣除系数(%) 0 5 15 35
6.1.1.2 征税范围
有关行为
1.继承、赠与
2.房地产抵押 3.出租
