世联地产专业培训-住宅户型平面分析(二)

…
评价 参数 26.3 3.6
…
评价意见 满足要求 未满足要求
……
客厅使用面积 m 客厅开间 m
……
世联 住宅 户型 评价 表
层高 m 总体评价
……
3.0 户型方正
……
3.0
满足要求
3 4
…
3 3.5
…
储藏室
位置得当,设置合理 大门不冲电梯门、不对长走廊
1 1
…
1 1
…
可能存在的风水问题
……
卫生间不在户型中央 户型优点 户型方正 实用率高 户型缺点 不满足专业性评价标准款项 可能存在的风水问题 修改建议 修改不满足标准款项 修改可能存在的风水问题
豪宅
≥1.2 ≥4 ≥8 ≥2.1 ≥3
大户型 中户型 小户型
≥1.2 ≥3 ≥6 ≥1.8 ≥2.7 ≥1.2 ≥1 ≥4 ≥1.8 ≥2.4 ≥3.5 ≥6.5 ≥3 ≥1.5 ≥2.1 ≥2 ≥1.0
世联 住宅 性能 标准
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（2） 合理性：人居标准 合理性：
长宽比不应失调
深度开间比不宜大于2 深度开间比不宜大于2：1
入口设玄关
入户门厅（玄关） 入户门厅（玄关）是住宅内外的空间过渡 避免内厅被外人一目了然，保障私密性 避免内厅被外人一目了然，
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客厅 开口 过多 案例
客厅开口过多，使客厅很多面积成为公共 交通面积，不易布置家具。
75 — 85 90 — 100 110 — 120 35 — 45 55 — 65 70 — 80
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世联住宅性能标准一（深圳标准） 世联住宅性能标准一（深圳标准）
（套内面积）
户型性能标准 豪宅 大户型 ≥14 ≥12 ≥10 ≥25 ≥3.9 ≥4.2 ≥12
采光通风
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餐厅
相对独立
各房室 合理性 要求 （2 ）
餐厅和客厅空间宜相对独立 餐厅和客厅既有关系又有分隔 餐厅至少要有两面墙夹一角
与厨房应有关联又独立成区
西式厨房与餐厅在空间上实现一体化
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餐厅 不独立 案例 (1)
上图客厅与餐厅分区不明显，餐厅成为过道几乎 没有办法利用；客厅的形状不利于家具的摆放。 厨房位置使客厅显得更加局促 下图经修改后既有玄关有使餐厅相对独立
公共空间：客厅、餐厅、阳台 公共空间：客厅、餐厅、 私密空间：卧室、书房、 私密空间：卧室、书房、衣帽间 主卧卫生间 服务空间：厨房、 服务空间：厨房、公用卫生间 工人房、 工人房、储藏间 服务阳台
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动静分区
活动区和休息区分开
动区
功能 分区 合理
客厅、 客厅、餐厅和厨房 —— 应靠近入户门设置
静区
卧室 —— 位置应比较深入
动区与静区之间
方便使用， 卫生间 —— 方便使用，室内交通线尽可能便捷
厅、室分设的户型是户型发展的主流方向 室分设
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动静 分区 案例 （ 1）
动 区 静 区
错层设计最易实现“动静分区”
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动区
静区
动静 分区 案例 （ 2）
一个标准 二个目的 三种方法
用专业标准评价住宅户型
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住宅平面分析
（第二篇） 第二篇）
世联地产专业培训课程 2007 年 7 月 10 日
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第二篇 户型平面评价
专业性： （1） 专业性：世联标准 合理性： （2） 合理性：人居标准 市场性： （3） 市场性：民俗标准
在户型评价时，要尊重这种市场需求， 在户型评价时，要尊重这种市场需求，并据 此有重点、有层次、 此有重点、有层次、有步骤地逐一加以评审
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住宅的“八大” 住宅的“八大”使用功能
起居、就餐、厨卫、 起居、就餐、厨卫、就寢 储藏、工作、学习、 储藏、工作、学习、阳台
住宅的“三类” 住宅的“三类”空间 功能 空间 分类
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香蜜湖豪庭： 三房：68㎡ 二房：55㎡
美庐锦园： 三房：115㎡ 二房：84㎡
户型 与 定位 一致
天鹅堡： 三房：240㎡ 二房：220㎡
同样是一梯四户的经典蝶式平面，小户型与大户 型的市场定位、客户定位不同，其客户需求不同， 功能、布置亦会不同。
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餐厅 占角 案例
餐厅占一角(两面墙夹角)，空间相对独立，便于 使用。
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餐厅 独立 案例
餐厅独立，又能通风采光，其优点不言自明
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厨房
应靠近餐厅 离大门不要太远（进出杂物多） 离大门不要太远（进出杂物多） 直接对外采光通风 厨具按洗、 厨具按洗、切、烧的顺序合理布置 有一定长度的柜台摆放电器，煤气灶， 有一定长度的柜台摆放电器，煤气灶，洗菜盆 等设备 厨、厕最好不要做紧邻
通风采光
通风采光
公共 空间 通风 采光 案例 （ 2）
通风采光
一梯18户的丽阳天下能够作到公共空间的通风采 光，则显示出建筑师选用“蛙式平面的苦心
房地产E网客厅空间独立源自各房室 合理性 要求 （1 ）
客厅开口不易过多 要有两面完整的墙
方正开阔
方正完整，是实用的布局 方正完整， 开间至少应大于3.6 3.6米 但开间不宜大于5 开间至少应大于3.6米，但开间不宜大于5米
150 — 180 180 — 200 220 — 240 8 5 — 95 120 — 130 140 — 160
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深圳住宅户型分类表（ 深圳住宅户型分类表（二）
单位：㎡
户型分类
户
型
高
层
深圳 住宅 分类
二房二厅一卫 中户型 三房二厅一/二卫 四房二厅二卫 一房一厅一卫 小户型 二房一厅一卫 三房二厅一卫
2
1
四
1 2
五
1 2
六
1 2
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（1）专业性：世联标准 专业性：
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深圳住宅户型分类表（ 深圳住宅户型分类表（一）
单位：㎡
户型分类
户
型
高
层
深圳 住宅 分类
三房二厅一工三卫 豪宅 四房二厅一工三卫 五房二厅一工三卫 二房二厅二卫 大户型 三房二厅一工二卫 四房二厅一工二卫
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餐厅 不占角 案例
餐厅虽然与客厅形成明显分区，但餐厅不占一角 (两面墙夹角)，周边门开口过多，几乎成为过道， 不便使用。
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西式 厨房改 善餐厅 案例
上图采用中式厨房，餐厅采光较差。 下图采用西式厨房，厨房与餐厅在空间上实现了 一体化，改善了餐厅空间和采光条件。
室内四明
明厅、明室、明厨、 明厅、明室、明厨、明卫
公共空间通风采光 通风 采光
电梯厅 楼梯/消防楼梯 楼梯/ 公共走道
新加坡住宅尤为讲究 公共场所的自然通风 采光
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公共 空间 通风 采光 案例 （ 1）
一梯二户的小高层，电梯厅、公共楼梯作到通风 采光应不是难题
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评价序号
一 专业 性 (40%) 1 2 … 20 二 合理 性 (50%) 三 市场 性 (10%) 21 … 47 48 … 53
户型型 号
A3 建筑面积
建筑面积
三房二厅二卫 128
标准
大户型 标准 参数 25 3.9
…
总体评价
方正实用
总评 分 83 权重 4 3
…
户型 等级
良好 评分 4 2.4
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客户在购房时考虑居室各部分 优先顺序 市场 对 户型 的 关注 点
客厅： 方正好用（面积、家私布置、布局等） 客厅： 方正好用（面积、家私布置、布局等） 主卧室：合理性（面积、采光） 主卧室：合理性（面积、采光）、私密性 餐厅： 相对独立， 餐厅： 相对独立，通风采光 厨房： 宽敞实用， 厨房： 宽敞实用，有服务阳台 卫生间：便利性、 卫生间：便利性、隐蔽性 次卧室：作书房、 次卧室：作书房、客房适宜 阳台： 生活阳台的休闲、 阳台： 生活阳台的休闲、观赏性 服务阳台的实用
世联 住宅 性能 标准
参考：建 参考： 设部商品 住宅性能 认定标准
中户型 ≥12 ≥9 ≥8 ≥12 ≥3.6 ≥3 ≥8
小户型 ≥10 ≥7 ≥7 ≥10 ≥3.3 ≥3 ≥6
主卧室使用面积（㎡ ） ≥16 主卧室 其它卧室使用面积㎡ 其它卧室 ≥14
小卧室使用面积（㎡） ≥12 小卧室 客厅使用面积（㎡） 客厅 客厅开间（m） 客厅 客厅实墙面长度（m） 客厅 餐厅使用面积（㎡） 餐厅 餐厅采光通风状况 餐厅 生活阳台进深（m） 生活阳台 ≥30 ≥4.2 ≥5 ≥16
采光通 风
≥1.5
≥1.5
≥1.5
≥1.2
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世联住宅性能标准二（深圳标准） 世联住宅性能标准二（深圳标准）
（套内面积） 户型性能标准
服务阳台进深（m） 储藏间使用面积（㎡） 厨房使用面积（㎡） 厨房净宽（m） 厨房厨具操作面长（m） 单间卫生间使用面积（㎡） 双卫生间总使用面积（㎡） ≥8 三卫生间总使用面积（㎡） ≥10 层 高（m） 3.1 ≥7 ≥9 3.0 2.9 2.8
空间 尺度 合理
卧室：主卧：应具有好的朝向,开间应不小于3 卧室：主卧：应具有好的朝向,开间应不小于3米, 面积应大于12 12㎡ 面积应大于12㎡, 且应带有主卫生间 次卧：面积应不小于10 10㎡ 次卧：面积应不小于10㎡ 餐厅：餐厅和客厅宜相对独立． 餐厅：餐厅和客厅宜相对独立．既有关系又有分隔 厨房：厨房应紧邻餐厅， 厨房：厨房应紧邻餐厅，宜带一服务性阳台 卫生间：净宽不宜小于1.6米 卫生间：净宽不宜小于1.6米 1.6 阳台：保证客厅有良好的视野， 阳台：保证客厅有良好的视野，采光栏板最好做成 全透明或半透明