农民工市民化后原有宅基地退出机制的设想

区域经济农村宅基地有偿退出机制研究武文杰（首都经济贸易大学 北京 100001 ）摘 要：随着我国城镇化进程的不断加快，大量农村人口涌入城市，农村宅基地出现大量闲置的情况。

因此，宅基地的有偿退出，成为农村土地低效利用的解决方案。

我国多个试点地区，依据地方情况的不同，设计了不同的退出方案，都取得了一定效果，但也都有一些不足。

未来，应就目前存在的宅基地退出补偿标准不合理、农民参与度低等问题，采取制定统一退出流程标准、优化农民利益表达机制等措施，将宅基地的退出规范化。

关键词：宅基地；退出；补偿中图分类号：F301 文献标识码：A DOI：10.19921/ki.1009-2994.2021-07-0186-092一、农村宅基地有偿退出的意义随着我国城镇化进程的不断加快，我国城镇用地日趋紧张。

与此同时，由于大量的农村人口进城打工，且目前宅基地缺乏有效的退出机制，造成大量农村宅基地处于闲置状态。

宅基地不但没有起到应有的保障作用，反而造成了农村土地的低效利用。

城镇用地的紧缺和农村宅基地的大量闲置形成了鲜明的对比。

因此，研究农村宅基地有偿退出机制，对于提高农村土地利用效率、盘活农村闲置资产、优化城乡建设用地配置格局，有着至关重要的作用。

二、农村宅基地退出模式研究自从宅基地的有偿退出改革实施以来，各地区都根据自身的情况制定了相应的政策，形成了各具特点的退出模式，其中一部分收到了很好的效果。

下面选取几个比较有代表性的模式进行解析，分别是重庆的“地票模式”、义乌的“资产置换”模式和平罗的“土地收储+以地养老”模式。

（一）重庆市宅基地退出模式重庆采用的退出方式是“土地票交易”。

所谓“土地票”是指包括农村宅基地及其附属设施用地、乡镇企业用地、农村公共设施和农村公益事业用地等农村集体建设用地，经过复垦和土地管理部门严格验收后所产生的指标。

企业购得的地票，可以纳入新增建设用地计划，增加相同数量的城镇建设用地。

“地票模式”的优点非常明显，即城市建设用地增加和农村建设用地减少挂钩，保证了城乡的建设用地总量不增加、耕地总量不减少，但运行的过程中仍存在着许多问题。

刘思男，吴爽.农村宅基地使用权退出的路径选择［J ］.中南农业科技，2024，45（1）：206-211．农村宅基地制度是一项关乎民生保障的基本土地制度，农民享有宅基地使用权是国家赋予农民的一项权利和福利。

中国脱贫攻坚工作取得全面胜利，乡村振兴工作深入开展，经济的发展让人民生活更加富足，农村土地价值提升，农民权利意识增强，随之而来的是诸如农村建设超标、一户多宅、宅基地闲置废弃等问题。

传统宅基地制度难以解决这些新出现的问题，同时因为相关规范的缺失，宅基地流转、抵押等物权效力并不能很好地体现，这就导致了资源浪费、归属不明、权利不清等问题。

针对这些问题，细化中央政策并给予制度和实践上的建议，对盘活农村宅基地资源、引导宅基地有序退出进而促进乡村振兴战略的实施有重要意义。

有关农村宅基地问题的研究较多，主要集中在“三权分置”的内涵［1］、宅基地集体所有权的实现形式［2］、宅基地资格权的认定和保障［3］、宅基地盘活机制、宅基地使用权的流转［4］以及宅基地规范管理制度建设［5］等方面。

但是，为了更好地推进农村宅基地使用权退出工作，就要将政策法律有效应用于实践，有关研究还有待完善。

本研究对农村宅基地使用权退出在法律制度建设、地方规范性文件完善以及工作实践路径等方面的问题进行探讨，分析如何更好地将政策法律应用于实践，以期为农村宅基地使用权退出工作的制度建设、实践路径和效率提升提供参考。

1农村宅基地退出的原因农村宅基地的高效利用对促进农村经济发展有不可替代的推动作用。

但是现实情况是农村宅基地的利用存在诸如一户多宅、闲置废弃、非集体经济组织成员占用等诸多问题，阻碍了农村经济发展和乡村振兴战略的实施。

2018年中央一号文件提出完善农民闲置宅基地和闲置农房政策，探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”，落实宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权和农民房屋财产权。

2021年发布的《中华人民共和国土地管理法实施条例》中规定国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地。

农村宅基地有序退出试点工作实施方案随着城市化进程的不断加快，农村宅基地的利用与管理也成为了当前农村工作中急需解决的问题之一。

近日，国土资源部、农业农村部、财政部、住房城乡建设部共同印发了《关于开展农村宅基地有序退出试点工作的实施方案》，旨在推动农村宅基地有序退出试点工作取得实质性进展，推进农村土地制度改革，建设现代农业，实现乡村振兴。

一、试点范围农村宅基地有序退出试点工作的试点范围为全国试点，但根据宅基地管理情况、试点计划及实施进度，大体分为三大试点区域：东部沿海地区、中部地区、西部地区。

每个试点区域选取1至2个试点地区或县(市、区)。

二、试点对象农村宅基地有序退出试点对象主要指在具有条件的农村，建有过多宅基房、拆后补建、无法合理清查的宅基地等不符合农村宅基地管理的情况下的宅基地、宅基房。

三、试点流程（一）确定试点范围各试点区域从本区域内选择1至2个试点地区(县、市、区)，并将具体试点范围报国土资源部确定。

（二）调查摸底各试点地区依据实际调查情况，对本地区内宅基地和宅基房进行摸底调查，对各村、组农户的退地意愿进行调查，根据调查结果，确定退出面积、退出范围、退出方式及退出补偿标准。

（三）公示各试点地区制定宅基地有序退出试点公示方案，公示退地意愿调查结果、退地面积、退地补偿标准等内容，全程公开、透明、公平。

（四）征地拆房各试点地区对退地范围内的宅基房和附属设施进行征地拆除，并组织安置农户，确保农民利益不受损害。

（五）发放补偿各试点地区按照公示的退出补偿标准，对农户进行补偿发放。

四、试点成果（一）建立退地清查登记制度通过试点，各试点地区建立了退地清查登记制度，促进宅基地管理制度的规范化和科学化。

（二）规范土地流转租赁推出“凭合同上岗”规范土地流转租赁，保障农民合法权益。

（三）推进农民集体建房通过有序退出试点，促进农民集体建房，建设现代农业。

（四）提高土地利用效率通过有序退出试点，提高农村宅基地基础设施水平，提高农村土地利用效率，实现乡村振兴。

14 XIANGCUN KEJI 2022年5月（下）乡科技村XIANGCUN KEJI农村宅基地使用权退出机制的建构与完善张鑫尧（湖北大学，湖北 武汉 430062）［摘　要］　当前，农村“空心化”现象的加剧和“一户多宅”等问题的出现，导致农村大量宅基地闲置，土地资源严重浪费。

为此，2019年修正的《中华人民共和国土地管理法》明确提出，允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。

但目前，我国农村宅基地退出机制仍面临诸多困境：制度层面表现为相关法律法规原则性强、可操作性弱，补偿机制缺乏科学性；实践层面体现为补偿资金的运行存在风险，农民的退出意愿普遍偏低。

为了有效解决这些问题，要细化相关法律法规，各地方要在原则性规范的统一指导下设定合理的补偿机制；拓展融资渠道，以实现资金的保值增值；注重保护农民权益，提升农民的参与度，健全社会保障体系和配套机制，以引导闲置宅基地的有序退出；引入村庄能人推动机制，以实现政府和农民的有效沟通，消除农民退出宅基地的顾虑。

［关键词］　宅基地使用权；有偿退出；社会保障；农民权益［中图分类号］　F321.1 ［文献标志码］　A ［文章编号］　1674-7909（2022）10-14-41 建构农村宅基地退出机制的必要性1.1 农村宅基地闲置的现状要求建构宅基地退出机制目前，我国部分农村宅基地呈现“休眠”状态，这是多重因素共同作用的结果。

在宅基地取得“无偿、无期限”的前提下［1］，主要有两种情形导致宅基地闲置：一方面，地上房屋的代际继承导致部分农户“一户多宅”，多占部分的宅基地未能充分利用；另一方面，随着城市化、工业化的快速发展，进城务工人数逐年递增，农村“空心化”严重，导致大量宅基地闲置［2］。

由于此前宅基地使用权限制流转这一历史因素，上述两种情形导致的宅基地闲置状态长期持续，造成土地资源严重浪费［3］。

近年来，国内土地要素价格上涨，城市建设用地紧缺与农村宅基地闲置的矛盾较为突出，而农户多持“宅基地发挥着‘保障’功能”的传统观念，因此，无论是进城落户的农村村民还是因继承超占宅基地的农户，都更愿意保留农业户籍、继续占有宅基地作为保障。