第五节报酬率的求取

R O M R M 1 M R E
式中： RO——综合资本化率； M——贷款比率； RM——抵押贷款常数，还本付息额 与抵押贷款本金的比率； RE——自有资金资本化率，净收益 中扣除还本付息额后的数额与自有资金 额的比率； 如何求RM？？？
1.七成按揭，按揭利率6%，贷款期限20 年，按月等额偿还贷款本息。假设自有资 金资本化率为12%。计算此房地产的综合资 本化率。 2.某房地产的年净收益2万元，购买者 的自有资金为5万元，假设有资金资本化率 为12%，抵押贷款常数为0.08。此房地产的 价格是多少？
市场信息丰富：直接 资本化法是相对可靠的。 市场信息缺乏：报酬 资本化法则能提供相对 可靠的评估价值。
直接资本化法的优点（ B D E ）。 A 指明了房地产的价值是其未来各期 净收益的现值之和 B 通常只需要测算未来第一年的收益 C 每期的净收益或现金流量都是明确 的，直观且容易理解 D 资本化率或收益乘数直接来源于市 场所显示的收益与价值的关系 E 计算过程较为简单
收益乘数是房地产的价格除以其某 种年收益所得的倍数，包括（ A C ）。
A B C D E 毛租金乘数 利润乘数 净收益乘数 销售收入乘数 总收益乘数
第七节 投资组合技术和剩余技术 1.土地与建筑物的组合 针对房地价值、土地价值、建筑物价值， 相应的有三种资本化率： 综合资本化率：求取房地价值，对应的净 收益是土地与地上建筑物共同产生的净 收益。 土地资本化率：求取土地价值，对应的净 收益应当是土地产生的净收益。 建筑物资本化率：求取建筑物价值，对应 的应当是建筑物产生的净收益。
作业
1、抵押贷款常数如何计算？ 2、计算题：（下一页）
某宾馆总建筑面积10000M2，一层建筑面积，其中 500M2为宾馆大堂，1500M2出租用于餐厅和咖啡厅， 其余各层为宾馆客房、会议室和用办公室。该宾馆共 有客房190间（建筑面7600M2），会议室两间（建筑 面积200M2）。自用办公室3间（建筑面积200M2）。当 地同档次宾馆每间客房每天房价200元，年平均空臵 率为30%；会议室的租金平均每间每次500元，平均每 间每月出租20次；附近同档次一层商业用途房地产的 正常市场价格为15000元/M2 ，同档次办公楼的正常市 场价格为800元/M2，该宾馆正常经营平均每月总费用 占客房每月总收入的40%，当地这种类型的房地产的 资本化率为8%。 利用上述资料估计该宾馆的正常市场价格。

一、大纲要求考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对收益法，包括其含义、理论依据、适用的估价对象、估价需要具备的条件、估价的操作步骤以及每个操作步骤所涉及的具体内容等的了解、熟悉和掌握程度。

考试要求1．熟悉收益法的含义；2．熟悉收益法的理论依据；3．掌握收益法适用的估价对象和条件；4．熟悉收益法估价的操作步骤；5．掌握报酬资本化法最一般的公式；6．掌握净收益每年不变的公式；7．掌握净收益在前若干年有变化的公式；8．熟悉净收益按一定数额递增的公式；9．熟悉净收益按一定数额递减的公式；10．掌握净收益按一定比率递增的公式；11．熟悉净收益按一定比率递减的公式；12．掌握预知未来若干年后的价格的公式；13．掌握净收益测算的基本原理；14．掌握不同收益类型房地产净收益的求取；15．熟悉求取净收益应注意的问题；16．熟悉收益期限和净收益流模式的确定；17．熟悉报酬率的求取；18．熟悉直接资本化法概述；19．熟悉资本化率和收益乘数的求取方法；20．掌握资本化率与报酬率的区别和关系；21．了解直接资本化法与报酬资本化法的比较；22．掌握投资组合和剩余技术。

二、内容讲解第八章收益法及其运用第五节报酬率的求取一、报酬率的实质报酬率（yield rate，Y）也称为回报率、收益率，是一种折现率，是与利率、内部收益率（internal rate of return，IRR，也称为内部报酬率）同性质的比率。

进一步弄清报酬率的内涵，还需要弄清一笔投资中投资回收与投资回报的含义以及之间的区别：投资回收是指所投入资本的回收，即保本；投资回报是指所投人资本全部回收以后所获得的额外资金，即来源：建设工程教育网报酬。

以向银行存款为例，投资回收就是向银行存人本金的收回，投资回报就是从银行那里得到的利息。

因此，投资回报不包含投资回收，报酬率为投资回报与所投入资本的比率，即：报酬率＝投资回报/所投入的资本可以将购买收益性房地产视为一种投资行为：这种投资所需要投入的资本是房地产价格，试图获取的收益是房地产预期会产生的净收益。

②当选择测试值在P点一侧（同向）10%、11%时，适用外插法计算（见解析图三）
图示三：
折现率：
净现值：
x/(1+x)=13.34/28.7
x=13.34/15.36=0.86849
∴i=11%+0.86849%=11.86849%
可见，求得的含报酬率的近似值i<I；同理选择测试值在P点的另一侧时，i仍小于I。
b/a=-(i1-i2)/(N1-N2) (7)
又∵c/a=i1+N1b/a=i1-N1(i1-i2)/(N1-N2) (8)
将一般式变为：i=c/a-Nb/a（9）
将（7）、（8）代入(9)得：
i=i1-N1(i1-i2)/(N1-N2)+ (i1-i2)N/(N1-N2)
= i1+(N1-N2) (i1-i2)/(N1-N2)
(1)含报酬率计算公式的数学描述
含报酬率是指项目寿命期，资金流入量的现值总额与资金流出量现值总额相等面净现值等于零时的折现率。现金净流量则是项目投资所引起的未来的现金流入量减流出量后的净额。
为便于公式的推导，将下文中所涉及的因素用以下符号表示：
N-净现值；NCFt—第t期的现金净流量；i—利息率，折现率；NCF0—初始投资额；I-含报酬率；n—项目有效期；a、b、c分别为常数。
③选择测试值P点两侧较远点10%、14%时，仍用插值法计算（见解析图示四）
图示四：
折现率：
净现值：
x/4=28.7/55.74
x=2.05956
∴i=10%+2.05956%=12。05956%
计算出的含报酬率的近似值i>11.930265%>I。通过以上选择不同测试点计算结果比较得知：(1)“以直代曲”计算出的i值，只是I的近似值；（2）当测试点选择在P点两侧时，计算出的含报酬率的近似值大于I；（3）当测试点选择在P点同侧时，计算出的含报酬率的近似值i小于I；(4)测试点越临近P点，其近似于I的值精确度越高。

收益法概述
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有了资金的时间价值观念之后，收益性房地产的价值 就是其未来净收益的现值之和，该价值的高低主要取决于 下列3 个因素：
• ①未来净收益的大小； • ②获得净收益期限的长短； • ③获得净收益的可靠性。
收益法概述
（三）、收益法适用的估价对象
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收益法适用的对象是有收益或有潜在收益的房地产，它不限于 估价对象本身现在是否有收益，只要估价对象所属的这类房地产有获 取收益的能力即可。
收益法概述
市场法与收益法的区别 • A.市场法是以被评估的房地产参考物的现实价值为基础， 所需资料来源于市场。与房地产企业的现实状态和面临的 市场条件，市场经济体制的建立与发展，资本的市场化程 度密切相关。运用市场法进行评估的资料具有时效性,体 现了评估价值的市场实现性。 • B.收益法是以房地产资本投入使用后预期的收益为基础， 通过估算未来预期收益来评估资产价值。与资产的效用或 有用程度密切相关。体现了对资产未来获利的预测性。
收益期限的确定
• （3）建筑物剩余经济寿命晚于建设用地使用权剩余期限 结束。在这种情况下，分为两种情况： • ①出让合同约定建设用地使用权期间届满需要无偿收回建 设用地使用权时，根据收回建筑物的残余价值给予土地使 用者相应补偿。 • ②届满需要无偿收回使用权时，建筑物也无偿收回。 • 对于第一种情况，房地产价值等于以建设用地使用权 剩余期限为收益期限计算的房地产价值，加上建设用地使 用权剩余期限结束时建筑物的残余价值折算到估价时点的 价值。 • 第二种状况，以建设用地使用权剩余期限为收益期限， 选用相应的收益期限为有限年的公式计算房地产的价值。
收益法概述
• 判断： • 公寓、写字楼、旅馆、剧院、停车场、加油站、 仓库(用于出租的)、农地、行政办公楼、学校、 公园。