项目投资估算及资金筹措计划

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建设项目投入估算及资金筹措计划

第一节：建设项目的大体概况与投入经营方案

一、总部基地建设项目概述

二、建设项目投入方案

（一）投入组合方式

（二）资金动作方式

1、自有资金

2、销售收入再投入

3、社会融资

4、资金链接模型

第二节 建设项目的开发工程规划与安排 2 一、建设项目开发规划及进度安排

（一）开发方案及规划说明

（二）开发方式及进度安排

1、开发计划拟定的原则

2、开发方式。

3、进度安排。

4、 建设项目周期设定

第三节 建设项目投入估算及资金筹措计划

一、建设项目投入与成本费用估算

二、开发费用估算

1、管理费用:

2、销售费用：

3、财务费用：

4、开发费用： 3 三、总成本费用汇总及分摊表

细则：（1）按计算投入的各项成本来分摊

（2）各分项中能按各功能使用容量来分摊的按各功能使用容量分摊

（3）若不能按使用数量或容量来分摊，则按各功能的面积比例来分摊

（4）各种税费中与工程有关的按同一分项功能工程成本比例分摊，同工程无关的按功能面积比例分摊

（5）与工程无关的分项按各功能面积比例分摊

四、资金筹措、投入计划及社会融资成本

（1）资金筹措与投入计划

（2）社会融资成本及资金链接关系设定

第四节 建设项目销售和租赁收入测算

一、销售单价的确定

（一） 用比较可实现价值算术平均法确定销售价格上限（平均价格）

（二）建议销售测算单价 4 （三）总销售收入的确定

二、商铺租赁单价的确定

三、车库销售/租赁单价的确定

第五节 总部基地开发建设项目的财务评价

一、税金计算

二、损益表与静态盈利分析

三、现金流量表与动态盈利分析

1、 住宅全部投入现金流量表

2、住宅自有资金投入现金流量表

第六节 总部基地建设项目不确定性分析

一、盈亏平衡分析

（一）住宅销售部分盈亏平衡

（二）结论

二、敏感性分析 5 （1）售价、建安工程费的变动对财务净现值的影响。

（2）售价、建安工程费的变动对财务内部收益率的影响。

（3）售价、建安工程费的变动对投入利润率的影响。

三、决策树概率分析 6

总部基地建设项目投入估算及资金筹措计划

第一节 开发建设项目的大体概况与投入经营方案

一、总部基地建设项目概述

1、建设项目概况

建设项目位于西安市长安区,南 ，北临 ，西南面对 ，建设项目东侧为

线，建设项目总用地 m2，经 规划国土局批准，用地功能为 及配套设施，实际开发用地面积 m2，计容积率 ，建筑面积率为 平方米。

（表：6-1-1） 【建设项目主要技术经济指标】

内容 指标 内容 指标

开发地点 规划总用地面积 m2

实际用地面积 m2 计容积率面积 m2

总建筑面积 m2 建筑容积率 7 建筑密度 % 绿地率 %

住宅面积 m2

商业面积 m2

地下室面积 m2 居住总户数 户

根据上述规划经济指标，计容积率总建筑面积 m2，其中 m2，商业部分 m2，另外不计容积率之地下室建筑面积 m2，共 个车位，建设项目总建筑面积 m2，拟建 栋 层 楼。

二、建设项目投入方案

（一）投入组合方式

在房地产开发中，大量的资金周转使开发商很难单凭自身的经济实力进行建设项目的开发，本建设项目总投入为 万元，整个开发经营期为 年，是一个开发周期长、资金投入量大的开发建设项目。所以，一般采用投入的多种组合运用，一方面可减低融资的压力，有助资金的流通；另一方面可相对降低开发商的风险，使建设项目顺利开发。

本建设项目开发投入的资金来源有三个渠道：一是自有资金，三是预售收入用于投入部分，二是社会融资（包括施工企业和材料供应商垫资）。财务杠杆手段在本建设项目中暂不考虑。 8 资金动作方式如下：自有资金全部用于投入；销售收入扣除与销售有关税费后用于投入，初步估算按销售收入 %计算；此外还缺少的资金，则向社会融资。本建设项目开发总投入（含资金利息）共计 万元，自有资金 万元，占总投入的 %，销售收入再投入用于投入合计 万元，另需融资金额合计 万元。

（二）资金动作方式

在建设项目的前期，已将自有资金用于支付土地费用和前期工程费；当 开发完成了

后就可进行销售，销售收入再加上用其它方式筹措到的资金，就可将整个建设项目投入完成。

1、自有资金

整个建设项目的自有资金为 万元，占总投入的 %，分 年投入。详见表:6-1-2

(表:6-1-2) 自有资金年度投入表 (单位:万元)

第一年 第二年 第三年

9 2、销售收入再投入。

销售收入再投入按销售收入的 %计算，从建设项目有销售收入最后第 年开始，直到建设项目开发经营期结束，上半年为整个销售收入的 %,下半年为整个销售收入的 %,总销售收入再投入为 万元，占总投入的 %。

(表:6-1-4) 销售收入再投入年度投入表 (单位:万元)

第 年

上半年 下半年

3、社会融资方式，包括施工单位和材料供应商的垫资行为，额度，期限，支付连接模型

第二节 建设项目的开发工程规划与安排

二、总部基地建设项目开发规划及进度安排

（一）开发方案及规划说明

1、开发方案。经 规划管理局审定，本建设项目的开发方案如下： 10 2、规划目标。

（1）以建造具有 水平的 为目标，满足 和 的舒适性、安全性和生态性的要求，为 提供多样化、可选择、适应性强的 ，创造具有良好 环境、有完善基础设施的文明、卫生的示范 。

（2）依靠科技进步，推广新材料、新产品、新技术，提高 功能质量水平和 与 节能、节地、节材效果，使 和 具有较高的科技含量。

（3）合理组织绿化、交通体系、完善公建布局和 分布，使整个 具有良好的空间布局形态

（4）吸收各建设项目好的 规划特点，创造有特色的、能满足 需要的环境功能。

（二）开发方式及进度安排

1、开发计划拟定的原则

①本建设项目作为一个以 为导向的 建设项目,在拟定建设项目的开发开发计划时,我们主要依据 的基本规律,遵循最佳的市场对接时机与购买力适应,以及按基地的成熟条件渐进的原则。

②本建设项目经测算销售值达 万元人民币,从 的发育及区域购买力,以及合理的 11 市场占有率角度,我们暂定为开发经营时间为 年，其中销售期为 年。

③根据建设项目基地及规模情况,在建设项目开发的过程中以 开发为主，但为了利于资金回收等原因，在施工的过程中，以 开发的模式进行开发经营。

2、开发方式。

采用 方式选择施工单位，并聘请工程监理，从而有效地控制建设项目的工期、成本和质量。

3、进度安排。建设项目拟用 年分 期进行（见表：6-2-1）

根据设计、施工等资源能力，我们初步设定的各主要分段工程进度周期如下：

A 建设项目的 、 、设计、

及开工准备（初步及施工图设计、三通一平、报建、招标等）： 个月

B 的主体建筑（基础、主体、外装及安装）： 个月

C 室外环境配套（道路、管网、环艺、验收等）： 个月

4、 建设项目周期设定

①开发正式启动的时间设定为建设项目规划方案通过规划部门审批时间,并以此时间为建设项目 12 开发周期的起始日。

②根据策划、设计、施工等资源能力，我们初步设定的各主要分段工程进度周期如下：

③根据建设项目基地及规模情况,在开发开发中设清晰的分期,从建设项目基地 渐次

推进,按总开发面积的 为一个工程流水节奏,间隔 个月的动工时间,形成建设项目 开发的形象及市场影响。

5、 分段周期设定

① 开发正式启动的时间设定为建设项目规划方案通过规划部门审批时,设此时间为建设项目开发周期的起始日。

② 开发计划安排

③ 根据规划方案及开发总周期、各主要分段工程周期的设定，本建设项目的开发粗略计划拟定如下表（以季度为单位）。（见图表:6-2-1）

（表：6-2-1） 建设项目实施计划表 13 第一季度第二季度第三季度第四季度第五季度第六季度第八季第九季第十季第十一季第十二季东韦商住项目开发计划项目的设计及开工准备 初步及施工图设计 三通一平 报建 招标 住宅的主体建筑 基础 主体 外装及设备 室外环境配套 道路 管网项目工程计划表（表一）第三节 建设项目投入估算及资金筹措计划

一、总部基地建设项目投入与成本费用估算

（一）开发成本估算

（1）土地使用权出让金、土地征用及拆迁安置补偿及前期工程费的三通一平、各种税费，共计投入 14 资金 万元人民币。

（2）前期工程费： 万元，详见本建设项目前期工程费估算表（见表：6-3-1）。

（表：6-3-1） 前期工程费估算表 (单位:万元)

序号 建设项目 计算依据 计价（万元）

1 规划设计费 建安工程费×%

2 可行性研究费 建安工程费×%

3 水文、地质、勘察费 建安工程费×%

4 筹建开办费 建安工程费×%

合计

(3)建安工程费： 万元。（见表：6-3-2）

（表：6-3-2） 别墅建安工程费用组成每平方米建筑面积造价 (单位:万元)

建设项目 别墅（元/平方米） 建设项目 高层（元/平方米）

基础 土建工程

电梯 消防

一般水电安装 煤气

通讯 公用天线

普通装修 对讲机系统

地下室费用 智能化设施

★别墅建安工程费用组成每平方米建筑面积造价 15 = + + + + + + + + + + + = 元/平方米

建安工程费：

①别墅建安工程费= × +( + )× = 万元

注:其中( + )为 和 的每平方建筑面积造价。

（4）基础设施费（红线内外工程费）： 万元，（详见表：6-3-3）。