广西住宅项目投资估算及资金筹措计划
集团标准化工作小组 [Q8QX9QT-X8QQB8Q8-NQ8QJ8-M8QMN]
**花园项目投资估算及资金筹措计划
第一节建设项目的大体概况与投资经营方案
一、**花园项目概述
1、项目概况
项目位于**市XXX区,南XXXX，北临XXXX，西南面对规划中的水景公园，项目东侧为衡阳路延长线，项目总用地，经**市规划国土局批准，用地功能为商住及配套设施，实际建设用地面积 m2，计容积率建筑面积率为平方米。
（表：6-1-1）【项目主要技术经济指标】
内容指标内容指标
建设地点衡阳路与新阳路北三里交汇规划总用地面积47375.75m2
实际用地面积39390.36m2计容积率面积149683.37m2
总建筑面积157689.07m2建筑容积率
建筑密度28%绿地率%
住宅面积141125.49 m2商业面积8527.04 m2
地下室面积8036.54 m2居住总户数1520户
根据上述规划经济指标，计容积率总建筑面积，其中住宅，商业部分，另外不计容积率之地下室建筑面积，共494个车位，项目总建筑面积，拟建21栋18层商住楼。
二、项目投资方案
（一）投资组合方式
在房地产开发中，大量的资金周转使开发商很难单凭自身的经济实力进行项目的开发，本项目总投资（含贷款建设期利息）为万元，整个建设经营期为3年，是一个建设周期长、资金投入量大的建设项目。所以，一般采用投资的多种组合运用，一方面可减低融资的压力，有助资金的流通；另一方面可相对降低开发商的风险，使项目顺利开发。
本项目开发投资的资金来源有三个渠道：一是自有资金，二是向银行贷款，三是预售收入用于投资部分。资金动作方式如下：自有资金全部用于投资；销售收入扣除与销售有关税费后用于投资，初步估算按销售收入%计算；此外还缺少的资金，则向银行借贷。本项目开发总投资（含贷款利息）共计万元，自有资金10000万元，占总投资的%，销售收入再投入用于投资合计万元，另需贷款额合计20000万元。
（二）资金动作方式
在项目的前期，将汇集到的自有资金用于支付土地使用权出让金和前期工程费；在获取土地使用权后，可将其向银行或金融机构抵押以获取银行抵押贷款，用于地上建筑物建设；当住宅楼建设完成了主体工程后就可进行销售，销售收入再加上用其它方式筹措到的资金，就可将整个项目投资完成。
1、自有资金
整个项目的自有资金为10000万元，占总投资的%，分3年投入。详见表:6-1-2
(表:6-1-2) 自有资金年度投入表 (单位:万元)
第一年第二年第三年
2、银行贷款
银行长期贷款共有二笔，共计200000万元，占总投资53%；从第一年起到第二年止每年借一笔。
(表:6-1-3) 银行贷款年度投入表 (单位:万元)
第一年第二年
1000010000
3、销售收入再投入。
销售收入再投入按销售收入的%计算，从项目有销售收入最后第三年开始，直到项目建设经营期结束，上半年为整个销售收入的%,下半年为整个销售收入的%,总销售收入再投入为万元，占总投资的%。
(表:6-1-4) 销售收入再投入年度投入表 (单位:万元)
第三年
上半年下半年
第二节项目的建设工程规划与安排二、**花园项目建设规划及进度安排
（一）建设方案及规划说明
1、建设方案。经**市规划管理局审定，本项目的建设方案如下：
2、规划目标。
（1）以建造具有当代先进水平的优质城市住宅为目标，满足人们生活环境和居住条件的舒适性、安全性和生态性的要求，为人们提供多样化、可选择、适应性强的住宅，创造具有良好居住环境、有完善基础设施的文明、卫生的示范花园。
（2）依靠科技进步，推广新材料、新产品、新技术，提高住宅功能质量水平和花园与住宅节能、节地、节材效果，使花园和住宅具有较高的科技含量。
（3）合理组织绿化、交通体系、完善公建布局和住宅分布，使整个花园具有良好的空间布局形态
（4）吸收各项目好的居住规划特点，创造有特色的、能满足居住生活需要的环境功能。
（二）建设方式及进度安排
1、开发计划拟定的原则
①本项目作为一个以市场为导向的中高档住宅项目,在拟定项目的开发建设计划时,我们主要依据大中规模住宅项目的基本规律,遵循最佳的市场对接时机与购买力适应,以及按基地的成熟条件渐进的原则。
②本项目经测算销售值达万元人民币,从**楼市的发育及区域购买力,以及合理的市场占有率角度,我们暂定为开发经营时间为3年，其中销售期为2年。
③根据项目基地及规模情况,在项目的开发的过程中以整体开发为主，但为了利于资金回收等原因，在施工的过程中，以滚动开发的模式进行开发经营。
2、建设方式。
采用公开招标方式选择施工单位，并聘请工程监理，从而有效地控制项目的工期、成本和质量。
3、进度安排。项目拟用三年分三期进行（见表：6-2-1）
根据**市可外协配套的设计、施工等资源能力，我们初步设定的各主要分段工程进度周期如下：
A 项目的设计及开工准备（初步及施工图设计、三通一平、报建、招标等）：3个月
B 住宅的主体建筑（基础、主体、外装及设备）：18个月
C 室外环境配套（道路、管网、环艺、验收等）：15个月
4、项目周期设定
①开发正式启动的时间设定为项目规划方案通过规划部门审批时间,并以此时间为项目开发周期的起始日。
②根据**市可外协配套的设计、施工等资源能力，我们初步设定的各主要分段工程进度周期如下：
③根据项目基地及规模情况,在开发建设中设清晰的分期,从项目基地较成熟的衡阳西路渐次向西推进,按总建设面积的
1/3左右为一个工程流水节奏,间隔六个月(一季左右)的动工时间,形成项目整体开发的形象及市场影响。
5、分段周期设定
①开发正式启动的时间设定为项目规划方案通过规划部门审批时,设此时间为项目开发周期的起始日。②开发计划安排③根据的规划方案及开发总周期、各主要分段工程周期的设定，本项目的开发粗略计划拟定如下表（以季度为单位）。（见图表:6-2-1）
（表：6-2-1）项目实施计划表
