土地价值评估的几点思考
2003年9月2日黄家聪
“坂雪岗”地王拍卖于9 .7亿一锤定音，这个价格的确让业内业外落了一地的眼镜，在远超出业内普遍预期的成交价格让大家意外不已的同时，关于土地价值乃至地产项目可行性研究的方式方法也再一次成为业内、尤其是房地产咨询顾问业界的讨论和争议话题，如何对地块的价值进行准确预测和分析？地块以及项目的价值到底应该由什
么因素决定？目前的价值评估方式方法存在哪些不足？……等等问题再次浮出水面。无疑，土地作为房地产的最核心的生产要素和最主要的成本构成，对项目的开发和销售、以及项目的市场价值无疑是举足轻重，但土地的不可复制性和不可移动性的特点，让土地与其他的生产资源有本质的区别，实时区域社会经济的发展、城市化进程、房地产市场的整体表现等等因素都对土地的价值影响深远，而土地的价值最终也并非体现在土地本身、而是体现在基于该土地的开发项目，即土地应用上，企业之间的品牌效应、开发水平、经营能力、产品模式等各不相同往往也导致了项目市场价格的不同表现，并且在市场化程度越来越高、竞争越来越激烈的情况下，不同的企业获取土地的目的和战略考虑也不尽相同……所有的这些特点和因素，的确为土地价值的准确评估带来了很大的难度。
一、有形与无形
在现代营销观念上，我们普遍会将产品分为三个层次：核心产品、
有形产品以及附加产品，而相应的产品价值也包括了核心价值、有形价值和无形价值三个组成部分。在开放的市场，尤其是高度社会化的房地产市场，在同质化产品之间核心产品的成本以及核心产品的价值差异并不会太大，所以按照目前的价值评估方式——通过同质化产品的类比对核心产品进行评估，一般也不会出现太大的误差。而产品的真正存在差异主要体现在有形价值和无形价值上，而有形的产品价值差异又主要体现在产品设计、空间规划、社区环境等方面，无形价值的差异则主要体现在企业品牌、项目营销、社区文化等方面，目前业内对于这两种价值的差异尚没有一种具体量化的标准和方式。所以，目前的地产价值研究其实都是集中在核心产品价值上面，而在有形价值方面，主要是通过现有的、可比性较强的参考标准去类比和推测，而对产品的无形价值评估就更是很少涉及，在完全竞争的市场形态下，一方面，产品的有形方面的差异化程度对产品的市场价值表现有重大的影响，而另一方面，无形价值在产品总价值中的比重也越来越大，在这些价值差异的影响下，现在的价值评估较大的误差自然就无可避免了。
二、静态与动态
目前房地产可行性研究的方式侧重于在现有市场环境中寻找可比性参考、通过类比的方式去评估区域的发展以及项目的销售价格，然后通过反推的方法确定土地价格，这在很大程度上等于是用现在的标准去评估未来的市场，虽然这从操作上来说无疑是一种比较可行的方法，但市场发展的不确定性也为价值的评估带来了巨大的挑战。由
于房地产项目的开发周期一般都比较长，使用年限更是长达数十年，并且项目开发销售时间比土地获取的时间往往有一定的延迟，而市场时刻处于动态的变化当中，尤其是中国的市场，还存在区域发展不平衡，整体变化规律不明显等诸多较为特殊的特点，为市场变化趋势的预测增加了更多的变数，因此要合理的把握市场变化的趋势也就更加困难。虽然在当前的实际研究当中，对区域的发展规划、产业构成、经济发展趋势、城市化进程、政策法规等相关市场变量也往往进行充分的研究和分析，但在实际的评估中，这些因素往往成了摆设，难以被具体的量化到价格表现上，又或者通过经验判断或定性分析，形成诸如升值潜力、发展前景等抽象的概念，对土地的交易价格几乎没有任何实际的指导意义。
三、预期与引导
在对项目开发与营销模式的采用上，目前的研究和评估方式普遍将焦点放在“预期性”的经营模式上，而在市场的“预期”分析的时候也普遍是根据现有供应市场的实际情况、或者较为明显的发展趋势，从现有市场环境中或者潜在的开发、营销模式中寻找类比项目，最后在很大程度上是根据市场经验来假设预开发项目的市场价格。而极少采用深度的需求研究、从而建立“引导性”的项目运营模式作为研究的标准，当然“引导性”经营模式的研究分析一方面普遍存在缺乏可比性依据、又或者取证过于困难等原因，另一方面，“引导性”中增加了的产品、营销、或者其他方面的创新的内容，大大拓展了研究的范围和参考要素，这在实际执行上无疑是大大增加了评估作业的复杂性以及作
业难度，并且市场风险也相对较高，所以在实际研究中很少会被采用。但现在，“引导性”的开发和营销在越来越多的被企业应用，也成为很多企业市场突围的重要策略，尤其是在区域竞争激烈以及城市边沿化的项目开发当中，这种趋势更加明显。
四、利润与战略
在目前的比较主流评估模式中，企业的目标利润在很大程度上几乎成为不同发展商获取土地价格的唯一差异所在，但这种通俗的、普遍形式的价值评估方式对实际情况并不相同的企业决策而言，显然是有所局限的。毕竟不同的地产商之间因为企业实际情况的差别，在发展战略上也不尽相同，基于战略长期性以及全局性的考虑，土地资源乃至项目的开发在某些时候并不仅仅被开发商简单的视为是一个利
润中心，更有可能成为企业整体发展的一个战略工具，例如通过土地储备提升企业在资本市场上的价值和融资能力、例如通过土地的控制建立竞争障碍、例如通过大幅土地的获取和开发营造规模优势、甚至通过土地拍卖的眼球效应提升品牌价值等等，而这些战略的考虑在很大程度上是难以用具体的金额去衡量的，但在很多时候这些战略手段对企业的发展往往比实际的价格成本更加重要，所以在日后，土地资源的战略含义对企业获取土地的价格的影响作用将越来越大。
由此可见，土地价格的影响因素是多方面的，不同的企业也有不同的情况，随着市场的发展和变化，现有土地价值的评估方式方法的不足之处也日益突显，我们有理由相信，在未来土地价值评估中，业内企业、尤其是评估机构必须要加强对产品有形和无形价值差异、动
态的市场、引导性开发模式以及企业战略等方面的分析研究，力求为企业的土地经营决策提供更充分、更全面的参考依据！
土地估价结果报告 项目名称： 受托估价单位： 估价人： 委托估价单位： 估价日期： 估价报告编号： 估价技术报告编号： 提交报告日期: 关键词:（估价对象所在市、县） 估价目的: 安徽中信房地产土地价格评估有限公司
土地估价报告 第一部分摘要 一、估价项目名称 二、委托估价方 三、估价目的：估价目的必须表述准确、规范，例如：出让、转让、抵押、作价入股、清算、征收补偿、课税等。 1、不得出现两个估价目的； 2、委托单位、委托单位与待估宗地、权利人的利益关系、特别是不一致时应说明缘由。 3、显化资产、企业改制、咨询等均属于估价目的不明确的描述。 四、估价期日 五、估价日期 一般情况下，估价基准日与估价日期接近，出让、转让、抵押、作价入股、清算、征收补偿、课税等目的的，常规都是在踏勘现场之日，涉及财务记账的多数选择月末。估价机构可以应委托方要求出具追述性评估和预测性评估报告，此两类报告的估价基准日一般都与提交报告的时间或者估价工作期间的间隔在3个月以上。凡估价基准日不是实地查勘
之日的，应当在“估价的前提条件和假设条件”中明确界定评估设定情况是否与实地查勘之日的状况一致，并提醒估价报告使用者注意区分。涉及地上附着物的，尤其是青苗、树木的，建议回避追述性评估，或在出具追述性评估报告时要求委托方或者利益相关人签字盖章认可地上物数量及质量、价值等情况并提供基准日的照片。抵押评估应回避出具预测性报告。 六、地价定义 根据地价评估的技术规程和项目的具体要求，此次评估的价格是指估价对象在年月日，评估设定开发程度为“通平”、土地使用权剩余年限为年条件下的级用地土地使用权公允市场价格。 待估宗地的实际土地开发程度一般指宗地内和宗地外的基础设施现状，本次评估设定的土地开发程度均为宗地内的基础设施状况和宗地外基础设施状况。 地价定义详细情况见待估宗地地价定义一览表： 表1 待估宗地地价定义一览表 需说明： 实际和假设的利用条件（用途）、实际和假设的开发程度、有效使用年限、价格类型（公允市场价格或抵押价格或清算价格或快速变现价格或拍卖底价或重臵成本价或征收征用补偿价等）、估价基准日等。 特别说明：用途和开发程度的假设，应慎重考虑其可行性，应与估价目的相符合并且假设条件是有可能达到的。例如： （1）现状为工业用地，委托方要求测算改变为商业服务业用地后的地价，如果该区
土地估价报告 项目名称：东营市某石油科技发展有限责任公司拟抵押的位于垦利县号的一宗国有出让商业用地土地使用权价值评估 受托估价单位:山东某土地房地产评估有限公司 土地估价报告编号：号电子备案编号： 提交报告日期：二O—五年五月二十九日 第一部分摘要 、估价项目名称 东营市某石油科技发展有限责任公司拟抵押的位于垦利县的一宗国有出让
商业用地土地使用权价值评估。 二、委托估价方 名称：东营市某石油科技发展有限责任公司 住所：垦利县 法定代表人姓名： 注册资本：肆佰陆拾伍万元整 公司类型：有限责任公司 三、估价目的： 东营市某石油科技发展因企业经营需要进行融资，拟以其使用的位于垦利县以北的一宗国有出让综合土地使用权向银行申请贷款，现委托我公司对该宗土地进行评估，为借贷双方协商确定贷款额度提供客观、公平、合理的土地使用权价值参考。 四、估价基准日：二O—五年五月二十五日。 五、估价日期：二O—五年四月二十五日至二O—五年四月二十九日。 六、地价定义：至估价基准日，待估宗地作为出让土地使用权，其所有权属于国 家。此次评 估我们按实际权利状况设定估价对象权利状况，即出让用地、无他项权利限制。 使用权证［垦国用（2003 ）字第020 ］，宗地证载用途为工业用地，面积19992.6 平方米，经估价人员实地查勘，宗地实际用途为工业，本次估价设参照 证载用途将用途设定为工业 ②截止估价基准日，待估宗地实现宗地外开发程度“五通”（通路、通电、通讯、通水、排水），宗地内“一平（”场地平整），结合估价对象土地利用特点和估价目
的，我们将宗地内外实际开发程度作为本次设定的开发程度，即宗地外“五通”（通路、通电、通讯、通水、排水），宗地内“一平（”场地平整）。 ③现场勘察：土地实际利用现状空地待建设。？国有建设用地使用权出让合同?界定规划容积率3.0-4.0 ，本次评估设定容积率4.0。 ④根据委托方提供的国有土地使用权证[垦国用（2003）字第020 ],待估宗地的使用权终止日期为2053 年3 月5 日，自估价基准日起待估宗地的实际剩余使用年期为37.8 年，遵循合法性原则，本次以实际土地剩余使用年期37.8 年做为设定的土地剩余使用年期。 综上所述，本报告估价对象的价格定义设定为：在估价基准日为2015 年5 月25 日，设定的基础设施开发程度为宗地红线外“五通”（通路、通电、通讯、通水、排水），红线内“场地平整，”土地剩余使用年期37.8 年，面积19992.6 平方米，用途为工业用地的国有出让土地使用权价格。 七、估价结果： 经估价人员现场查勘和对当地市场分析，按照地价评估的基本原则和估价程序，选择合适的评估方法，评估得到待估宗地在此次地价定义条件下，于2015 年5 月25 日的土地使用权价格为： （1）评估土地面积：19992.6 平方米； （2）评估单价：223 元/平方米，合15 万元/亩； （3）总评估价值：4458350 元 人民币大写：肆佰肆拾伍万捌仟叁佰伍拾元整。 说明：待估宗地不存在法定优先受偿款，此价格也不包括法定优先受偿款以及处置时的登记费用、过户费用以及税金等费用。
西安市城中村改造土地确权操作程序 （市国土局、市城中村改造办二○○八年九月八日） 为了规范城中村改造中土地确权行为，根据国家法律、法规和行政规章的规定，特制定如下操作程序。 一、适用范围在国务院批准的西安市城市总体规划建成区的城中村，经市城中村（棚户区）改造办公室批准实施城中村改造，其人员依照法定程序转为城镇居民户口，村委会转为居委会（社区，集体经济组织转为股份公司后，均可以申请办理土地确权手续。 二、操作程序 （一）申请改造后的股份公司申请土地确权，应提交下列材料： 1．土地确权申请书。 2．申请人身份证明材料。 3．市城中村（棚户区）改造办公室对该城中村改造方案的批准文件。 4．区政府关于完成无形改造工作的文件。 5．公安机关关于完成农转居工作的确认文件。 6．股东（或居民）大会关于同意办理土地确权和申请用地的决议。 7．地籍调查表、宗地图及宗地界址坐标。 8．规划定点图及勘测成果表。 9．超过城中村改造用地标准的，附与市土地储备交易中心签订的剩余土地收购储备协议。 10．地上附着物权属证明。 11．集体土地所有权证书和集体土地使用权证书。 12．其他相关证明材料。地籍调查表、宗地图及宗地界址坐标，可以委托有资质的专业技术单位进行地籍调查获得。申请人申请土地确权，应当如实向市国土资源局提交有关材料和反映真实情况，并对申请材料实质内容的真实性负责。 （二）受理 1．对申请人提出的土地确权申请，市国土资源局经初审，认为申请材料齐全、符合法定形式，或者申请人按照要求提交全部补正申请材料的，应当受理土地确权申请。 2．申请材料存在可以当场更正的错误的，应当允许申请人当场更正。 （三）确权 1．市国土资源局受理土地确权申请后，应会同市城中村（棚户区）改造办公室对申请确权的土地进行实地踏勘，核实地籍调查结果有关内容，必要时，可以就有关事项向申请人、有关单位或者个人询问。2．经审核认为可以依法确定所有权和使用权的，将拟确权结果予以公告，公告期为30日。公告期满无异议的，经市国土资源局研究同意后，由市国土资源局制发市人民政府土地确权文件，确定申请确权的土地为国家所有，申请人可以依法取得国有土地使用权。 3．申请人或者有关利害关系人对人民政府土地确权文件有异议的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。 （四）登记发证申请人持确权文件及其它土地权属登记资料，申请办理土地权属登记，市国土资源局按照《土地登记办法》的规定，办理土地权属登记，核发土地权属证书。 主题词：城乡建设城中村土地通知00000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000 00000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000 00000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000
西安市土壤概况 西安市境内土壤母质种类复杂，植被类型众多，河流纵横交错，地下水位悬殊，历史上人类影响程度不一，因而土壤构成复杂多样。经1980～1986年土壤普查，根据土壤形成条件、过程和属性，境内土壤可分为褐土塿土、潮土、水稻土、黄绵土、红粘土、新积土、紫色土、棕壤、暗棕壤、沼泽土和亚高山草甸土等12个土类。根据土壤腐殖质含量、土层厚度、盐渍化程度及土壤耕层厚度、质地、生产性能，各土类又分若干亚类、土种，共有24个土壤亚类，50个土属，181个土种。 由于农耕历史悠久，人类生产活动对土壤形成发展影响深刻，土壤兼受自然因素和人为因素双重影响，人工培育而成的农业土壤分布广泛塿土、潮土、水稻土都是在褐土或黄土基础上，经自然淋溶粘化作用和几千年耕种熟化后形成的农业土壤。 [土壤分布规律] 西安市土壤分布具有明显的水平地带性和垂直地带性规律。 【水平地带性】渭河平原广泛分布多种农业土壤，多在自然土壤基础上熟化形成，呈水平地带性分布。 河流的河漫滩土壤受河流冲积物和地下水位影响较大，低河漫滩距河床近，易受洪水影响，以新积土和水稻土为主；高河漫滩距河床较远，地形稍高，以潮土为主。 河流的一、二、三级阶地，在褐土基础上演化形成塿土。由于耕种时间与水文条件的差异，渭河以北多灰塿土，渭河以南多黑塿土。在人口密集的西安城郊周围，由于人类长期生产活动频繁的用土、填土和人工搅动，土壤以黄绵土和发育较晚的塿土性土为主。 山麓洪积平原的洪积扇顶部以褐土、黑塿土为主，中、上部则为红立茬土和黑立茬土。洪积扇前缘排水不畅的洼地，形成各种水成土壤或半水成土壤，如潮塿土、水稻土等。 黄土台塬塬面土壤多为黑塿土或立茬土。塬坡沟谷因水土流失，土壤遭受严重面蚀与沟蚀，以黄绵土为主。 【垂直地带性】秦岭山地与骊东南丘陵区，山势峻峭，山岭与深谷交错相间，海拔愈高，气温愈低，随着植被、气候带的变化，土壤呈垂直地带性分布。 骊东南丘陵沟深坡陡，地形破碎，因长期受水蚀、风蚀及重力侵蚀作用，不少地方黄土母质侵蚀殆尽。成土母质除黄土外，包括古红土、紫砂岩、页岩、花岗片麻岩风化碎屑等，分布褐土、红粘土、紫色土、黄绵土等多种土壤。
###### 号宗地 土地价值评估报告 公司 ####年##月##日 目录 1.0 研究结论 1.1宗地基本情况
1.2地价X围 1.3 地块投资价值 2.0 研究方法 2.1 剩余法求地价 2.2 运用《建设项目投资经济评价方法与参数》进行宗地的财务评价 2.3 研究依据 3.0 宗地最佳利用方式构思 3.1 宗地总体规划方案设计 3.2 最佳开发建设方案设计 4.0 宗地地价测算 4.1 地价之外的成本测算 4.2销售收入测算 4.3地价成本测算 5.0 项目财务评价 5.1 项目盈利能力分析 5.1.1 税金计算 5.1.2 损益表 5.1.3 宗地现金流量表与动态盈利分析 5.2 项目不确定性分析 5.2.1 项目盈亏平衡分析 5.2.2 敏感性分析 5.2.3 概率分析
6.0 项目综合经济评价与建议 6.1 项目综合经济评价 6.2有关说明及建议 附表、附图 附表一宗地地价测算表 附图一项目概率分析图 1.0研究结论 1.1 宗地基本情况 1.1.1宗地编号为###### ， 1.1.2地块地址 1.1.3土地用途为
1.1.4用地面积 1.1.5建筑容积率1.1.6可建设总建筑面积为: 其中：住宅面积 高层住宅： 多层住宅 低层住宅 商业面积 公建面积 社区管理中心 幼儿园 垃圾站 变电房 1.1.7土地使用年期、起止时间 1.1.8地价结算方式 1.1.9涉及物权转让税费及承担方式 1.2 地价X围 经测算，本地块的正常地价X围应在元至人民币之间，其中市场正常价位点应在元，扣除土地转让契税％，则得竞标报价X围应在万元人民币之间，市场正常竞标价位点在万元人民币。 对应市场价位点万元，则得相应楼面地价为元/平方米. 1.3 地块投资价值 对应以上地价X围，测得相应的投资财务效果指标如表1－1所示。
一、土地政策及市场概况 随着国土资源部2002年4月《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》的颁布，2002年7月1日起，“招拍挂”成为土地供应的主渠道。从政策效应看，经营型土地招拍挂的方式，使市（县）级政府变成了实际上的、单一的主体土地供应者，政府可主动介入市场，控制总量与供给结构，能够避免开发商盲目储备土地，造成土地资源的浪费，从而提升对土地的调控能力。土地市场的供求关系将更稳定，波动也将减小。 开发商获得土地的方式以及过程都更为简单明了，获得土地环节减少，有利于土地价格稳定或者稳中有升。此外，土地供应的市场化程度也有较大的提高，各路开发商能够以公平竞争方式获得土地，偶然性的暴利机会减少，有利于促进整个行业平均利润的形成和防止盲目追求效益的投资过度。 然而随着西部开发战略的深入实施，城市人口的增加，城市化、工业化进程的推进，西安市建设用地需求量的急剧扩张，人与地的矛盾、经济发展与耕地保护的矛盾日益显尖锐。 按照陕西省政府的规划，西安市1997年至2010年的新增建设用地指标为13.5万亩，截止至06年底，西安的建设用地已经提前超支了数万亩。西安作为西北地区绝对的中心城市，深受着建设用地短缺的困扰。 此外，土地市场也面临着一些问题：政府垄断一级市场的局面还未形成，招、拍工作面临较大的困难，大量土地掌握在开发商手中，可拍卖土地资源吃紧（2005年曾做过统计，囤积在各类开发商手中的闲置土地达6490亩）。在二级市场方面，部分开发商以联建、改制、重组等名义规避政策，私下进行土地交易，扰乱了地产市场秩序。 06年上半年，根据国家九部委文件，西安市政府发布了《关于调整住宅结构稳定住房价格，进一步促进房地产市场持续健康发展的实施意见》，其中第二条"严格土地管理，充分发挥土地政策的调控作用"已明确提出要加大对闲置土地的清理力度。在此背景下，土地储备和闲置土地的清理工作已经成为西安市国土资源部门当前的工作重点。 二、西安土地市场供需现状 总体来看，西安土地市场实行招拍挂以来，市场始终处于供不应求的状态。根据2005年统计资料，总体土地价格较2004年上涨5.9％，其中居住用地上涨6.7％；至2006年底，因为供应量不足，土地价格的上涨更趋强烈。 虽然政府不断增强对土地供应市场的监管，并不断加大对闲置土地的清理，但随着房地产开发的积累，可开发用地逐年减少，住宅用地的减少或分布不均衡，以及对未来土地供应量减少趋势的判断，提升了市场对土地上涨的心理预期。与此同时，城市市政基础建设及城市环境的改善，交通干道、辅助道路的拓宽改造和修建，以及绿地、珠江、金地、复地等越来越多实力雄厚的外来房地产企业进入西安市场，参与土地市场竞拍，提高了土地使用价值和地价水平。 2002年8月份之前，曲江房地产开发用地价格每亩仅在30万元左右，目前已超过130万元。曲江南湖附近一宗百余亩的住宅用地，起初拿地时每亩仅27万元，百余亩土地总价还不到3000万元，2005年转让时，土地总价已增至3亿元，土地价格翻了十多倍。西安高新区亦如此，和记黄埔以平均每亩138万元的价格，进驻高新区中央商务区核心地带，创高新区地价历史新高。曲江、高新区，一东一西推动西安南城土地价格急剧飙升。 再来看看城北：2000年初，西安北城房地产开发用地每亩仅十几万元；2001年，北城距离钟楼最近的凤城一路，用于房地产开发的土地价格每亩还不足30万元，张家堡广场周边的土地价格每亩不足20万元；2002年，凤城一路附近的土地价格已经上升至每亩37万元左右；2004年12月份，凤城一路附近的土地已经上升至每亩135万元，就连距离张家堡广
委托的位于河口区考虑路5-37号2（9.9跃）层住宅房地产抵押价值评估房地产抵押估价报告 估价项目名称：委托的位于河口区考虑路5-37号2（9.9跃）层住宅房地产抵押价值评估 估价委托人： 估价机构：房地产评估经纪有限公司 注册房地产估价师：（注册号：）（注册号：） 估价作业日期：2016年1月19日至2016年1月21日估价报告编号：恒房估字（2016）第061号
目录 一、致估价委托人函 (3) 二、注册房地产估价师声明 (4) 三、估价假设和限制条件 (5) 四、风险提示及变现能力分析 (8) 五、房地产抵押估价结果报告 (12) 1.估价委托人 (12) 2.估价机构 (12) 3.估价对象 (12) 4.估价目的 (12) 5.价值时点 (14) 6.价值类型 (14) 7.估价依据 (15) 8.估价原则 (15) 9.估价方法 (16) 10.估价结果 (16) 11.估价人员 (17) 12.估价作业日期 (17) 13.估价报告应用的有效期 (17) 六、房地产抵押估价技术报告.......................... （估价机构存档） 七、附件 1、《房地产估价委托函》复印件 2、估价对象区位示意图 3、估价对象实地查勘照片 4、《房屋所有权证》复印件 5、《国有土地使用证》复印件 6、房地产估价机构营业执照复印件 7. 房地产估价机构资质证书复印件 8、注册房地产估价师资格证书复印件
致估价委托人函 先生： 我公司于2016年1月19日接受您的委托，秉着独立、客观、公正、谨慎的原则，对您所有的位于河口区考虑路5-37号2（9.9跃）层住宅房地产（建筑面积为221.64平方米，土地使用面积为52.34平方米）进行了估价。估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值，至2016年1月21日估价工作结束。 我公司估价人员在实地查勘的基础上，根据《房地产估价规范》、《房地产抵押估价指导意见》等有关政策法规和我公司掌握的房地产市场资料及长期积累的估价经验，结合您提供的资料和本次的估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，综合分析影响房地产价格的各项因素，选用比较法进行了分析、测算和判断，确定估价对象于价值时点的估价结果如下：房地产市场单价：RMB4526元/㎡ 房地产市场价值：RMB1003143元（大写：人民币壹佰万零叁仟壹佰肆拾叁元整） 法定优先受偿款:0元 房地产抵押价值：RMB1003143元（大写：人民币壹佰万零叁仟壹佰肆拾叁元整） 随此函附交估价报告一份，估价报告使用期限为自估价报告出具之日起一年内有效，即从2016年1月21日至2017年1月20日止。 特此函告 房地产评估经纪有限公司 法定代表人： 二〇一六年一月二十一日
房地产价格评估 1.土地是一个综合体，实际上由两部分构成：土地资源和土地资本。相应地，土地价格可分解成两部分：土地资源价格和土地资本价格。土地资源价格又叫土地所有权价，土地资本价格又叫土地价值价格。土地价格具体反映为：地租和土地开发成本及利息。 2.土地价格种类繁多，含义有交叉，主要有市场价格、评估价格。土地所有权价格、使用权价格、拍卖价格、招标价格、协议价格、基准地价、标定地价和抵押价格等。 3.房产价格是房屋建筑价格与房基地价的总和。房屋建筑价格是房屋建筑商品价值的货币表现。房基地价格是土地地租的资本化。房产价格可分为市场价格、评估价格、租赁价格、抵押价格和课税价格等。 4.影响房地产价格的因素可分为个别因素、社会因素、经济因素、区域因素和法制因素。个别因素包括位置、土地形状、面积、地质地形、地势、光线和通风、建筑物外观装饰和内部状况等方面；社会因素包括人口状态、社会治安状况、政局变化状况等方面；经济因素包括经济增长状况、财政金融状况、交通状况、工商业和工资物价水平等方面；区域因素主要表现在商业区、住宅区、工业区等方面；法制因素包括国家制定的土地制度、土地法规、房地产价格管理措施和住房政策等。此外，房地产价格还受购买者和投资者的心理因素和一些偶然因素影响。 5.房地产价格评估是以房地产的价值为基础，考虑各种影响因价格的因素的综合情况，从而使房地产的实物形态得以用货币形式表现。 6．房地产评估的原则包括：供求原则、房地分离综合计价原、依法原则、替代原则、最有效使用原则、收益递增递减原则、评估时日原则等。 7. 房地产价格评估的方法包括：市场比较法、收益还原法、成本法、剩余法、趋势法、购买年限法和土地路线价法等。这些方法各有特点，互有联系。本章对房地产价格评估方法作了较详细介绍。
最新土地资产评估报告范文 The latest model of land assets appraisal report 汇报人：JinTai College
最新土地资产评估报告范文 前言：报告是按照上级部署或工作计划，每完成一项任务，一般都要向上级写报告，反映工作中的基本情况、工作中取得的经验教训、存在的问题以及今后工作设想等，以取得上级领导部门的指导。本文档根据申请报告内容要求展开说明，具有实践指 导意义，便于学习和使用，本文档下载后内容可按需编辑修改及打印。 ZX评估有限责任公司接受QS股份有限公司的委托（注：大家可以虚拟委托人），根据国家有关资产评估的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，对委托方委估的房地产市场价值进行评估工作。本公司评估人员按照必要的评估程序对委托评估的资产实施了实地勘察、市场调查与询证，对委估资产在 20xx年7月1日所表现的市场 价值作出了公允反映。现将资产评估情况及评估结果报告如下： 一、委托方与资产占有方简介 名称：QS股份有限公司 住所：XX区XX大道1154号 法定代表人：XXX 注册资本：4500万
经营范围：饮食供应，国内商业，旅馆，舞厅，浴室服务，美容美发，商务服务，礼仪服务，模拟游戏机。 二、评估目的 为对外投资提供价值参考依据。 三、评估范围和对象 本次纳入评估范围的资产为QS股份有限公司拥有的21 幢房产和2块土地使用权。除储运部16幢仓库位于XX区XX 新村外，委估的房产和地产均位于XX区XX大道与XX路相交处，现用于商业经营。委估资产的所有权证分别为“W国用（2003）字第157号、第158号、”“W房字第xxxxxxx5号、第xxxxxxx6号、第xxxxxxx5号、第xxxxxxx号”。 四、评估基准日 本评估项目基准日是20**年7月1日;本评估报告所采用的一切取价标准均为评估基准日有效资产价格标准，与评估目的的实现日接近。 五、评估原则
土地价值评估报告文档编制序号：[KKIDT-LLE0828-LLETD298-POI08]
###### 号宗地 土地价值评估报告 公司 ####年##月##日 目录 研究结论 宗地基本情况 地价范围 地块投资价值 研究方法 剩余法求地价 运用《建设项目投资经济评价方法与参数》进行宗地的财务评价研究依据 宗地最佳利用方式构思 宗地总体规划方案设计 最佳开发建设方案设计 宗地地价测算 地价之外的成本测算 4.2销售收入测算 4.3地价成本测算
项目财务评价 项目盈利能力分析 5.1.1 税金计算 5.1.2 损益表 5.1.3 宗地现金流量表与动态盈利分析 项目不确定性分析 5.2.1 项目盈亏平衡分析 5.2.2 敏感性分析 5.2.3 概率分析 项目综合经济评价与建议 项目综合经济评价 有关说明及建议 附表、附图 附表一宗地地价测算表 附图一项目概率分析图 1.0研究结论 宗地基本情况 1.1.1宗地编号为 ###### ， 1.1.2地块地址 1.1.3土地用途为 1.1.4用地面积 1.1.5建筑容积率
可建设总建筑面积为: 其中：住宅面积 高层住宅： 多层住宅 低层住宅 商业面积 公建面积 社区管理中心 幼儿园 垃圾站 变电房 1.1.7土地使用年期、起止时间 1.1.8地价结算方式 1.1.9涉及物权转让税费及承担方式 地价范围 经测算，本地块的正常地价范围应在元至人民币之间，其中市场正常价位点应在元，扣除土地转让契税％，则得竞标报价范围应在万元人民币之间，市场正常竞标价位点在万元人民币。 对应市场价位点万元，则得相应楼面地价为元/平方米. 地块投资价值 对应以上地价范围，测得相应的投资财务效果指标如表1－1所示。 表1－1 宗地投资财务效果指标
土地评估内容、流程、评估方法及相关报告模板表格一、土地评估工作内容 1获取土地资料 内容界定：在初步接触之后，土地方/合作方提供土地（项目）的相关资料，便于展开初步评估工作。 负责部门：与合作方初步接触的联系人/营销副总 执行部门：市场部 工作步骤： 联系人介绍总监与土地方/合作方认识 以总监名义，提出资料清单（见附件1） 接收土地方/合作方提供资料并归档 2资料审核 内容界定：在土地方/合作方提供土地（项目）的相关资料后，对资料进行审核，检查土地方/合作方提供的资料是否全面而准确，如不全面，请土地方/合作方补充。 负责部门：营销副总 执行部门：市场部 工作时间：1个工作日 工作步骤： 根据资料清单，检查各项送审资料是否齐全 检查单项资料内容是否全面或准确 如果资料准确，复印并归档，将复印件用作初步评估 如果资料有漏缺，请总监联系土地方/合作方补充资料 3初步评估 内容界定：根据土地方/合作方提交土地（项目）的相关资料，对土地方/合作方、项目
（土地）情况、项目所在地的市场情况进行初步评估。 负责部门：营销副总/工程副总 执行部门：市场部/工程部 工作步骤： 根据资料提供的数据，进行初步的项目成本估算（项目成本估算标准表格见附件2）[市场部负责] 提交工程部审阅 通过internet网络、人员关系网，了解项目所在地的市场情况、合作方情况。[市场部负责] 根据收集到的资料，整理并形成初步评估报告（报告提纲见附件3）[市场部负责] 提交报告[市场部负责] 4初步评估决策 内容界定：领导层听取市场部的初步评估汇报，并对合作与否做出初步决策。 负责部门：市场部 决策层级：公司总经理/总监 参与人员：市场部、工程部的跟进人员 工作步骤： 初步评估汇报（WORD文档）[会议议程见附件4] 做出初步评估决议（或提出初步合作前提条件） 市场部负责撰写初步评估汇报会议备忘录（范本见附件5） 如提出合作前提条件，由总监与土地方/合作方协商 将前面收集到的资料及会议备忘录转交策划部 5签订合作意向书 内容界定：公司总裁与土地方/合作方签订合作意向书 负责部门：总经理/营销副总
（价值管理）土地价值评估 报告模板
###### 号宗地 土地价值评估报告 X公司 ####年##月##日 目录 1.0研究结论 1.1宗地基本情况 1.2地价范围 1.3地块投资价值 2.0研究方法 2.1剩余法求地价 2.2运用《建设项目投资经济评价方法和参数》进行宗地的财务评价 2.3研究依据 3.0宗地最佳利用方式构思 3.1宗地总体规划方案设计 3.2最佳开发建设方案设计 4.0宗地地价测算 4.1地价之外的成本测算 4.2销售收入测算 4.3地价成本测算 5.0项目财务评价 5.1项目盈利能力分析
5.1.1税金计算 5.1.2损益表 5.1.3宗地现金流量表和动态盈利分析 5.2项目不确定性分析 5.2.1项目盈亏平衡分析 5.2.2敏感性分析 5.2.3概率分析 6.0项目综合经济评价和建议6.1项目综合经济评价 6.2有关说明及建议 附表、附图 附表壹宗地地价测算表 附图壹项目概率分析图 1.0研究结论 1.1宗地基本情况 1.1.1宗地编号为###### ， 1.1.2地块地址 1.1.3土地用途为 1.1.4用地面积 1.1.5建筑容积率 1.1.6可建设总建筑面积为: 其中：住宅面积
高层住宅： 多层住宅 低层住宅 商业面积 公建面积 社区管理中心 幼儿园 垃圾站 变电房 1.1.7土地使用年期、起止时间 1.1.8地价结算方式 1.1.9涉及物权转让税费及承担方式 1.2地价范围 经测算，本地块的正常地价范围应在元至人民币之间，其中市场正常价位点应在元，扣除土地转让契税％，则得竞标报价范围应在万元人民币之间，市场正常竞标价位点在万元人民币。 对应市场价位点万元，则得相应楼面地价为元/平方米. 1.3地块投资价值 对应之上地价范围，测得相应的投资财务效果指标如表1－1所示。 表1－1宗地投资财务效果指标
土地估价报告 第一部分摘要 一、估价项目名称 位于相思湖新区西庄路南侧、西宁路路东侧的49.216亩土地使用权价格评估。 二、委托估价方 ⅩⅩ公司 三、估价目的 为了ⅩⅩ公司能满足对土地的投资开发需要，依据国家标准《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2001），我们对委估土地使用权进行估价，提供委估对象在估价基准日的市场价值参考依据。 四、估价基准日 二O一O年三月十日。 综上，我们知道该宗地的一些具体情况，为此，我们寻找三个比较的实例，采用市场法进行估价，估价结果为估价对象无权属瑕疵和限制下的公开市场价值。 六、估价结果 估价人员对所搜集的资料进行整理分析，对土地使用权价格采用市场法测算，估价人员对所搜集的资料进行整理分析，确定估价对象的国有出让土地使用权价格为： 土地价值总额：24862.69万元 单位地价：505.175（万元/ 亩） 七、估价师签名 第二部分评估的过程 待评估宗地为一块空地，面积为49.216亩，要求评估其2010年３月10日的市场价格。我们通过收集有关数据资料，选出3个交易实例作为比较参照物，交易实例的有关情况如下表所示。
1、进行交易情况修正 经调查，未发现交易实例的交易情况有什么特殊情况，均作为正常交易看待。故无需修正。 2、进行交易时间修正 根据调查，2009年12月以来，土地价格平均每月上涨1%，则： 交易实例C交易时间修正系数＝104/100＝1.04 3、进行区域因素修正 采用打分法，可参照下表的有关数据判断。 根据各个区域的具体情况进行打分，以被评估对象的各个因素的分值为标准值，即以打满分处理，以下为被评估对象的具体情况。
西安市开发土地后续管理和规范国有划拨 土地使用权出让管理实施细则 第一章总则 第一条为加强国有土地资产管理,规范土地市场,根据国家有关法律、法规和《西安市人民政府关于加强开发土地后续管理和规范国有划拨土地使用权出让管理的通知》(市政发〔2007〕154号,结合我市实际,制定本实施细则。 第二条本细则适用于西安市行政区域内国有土地的管理。凡使用国有土地的单位和个人,都应遵守本细则规定。 第三条国有划拨土地在变更土地使用条件后,不再符合划拨用地范围的,或受让的国有土地使用权经依法批准变更土地用途、建设条件、使用年限等,使其与原出让合同或批准文件内容发生改变的,必须办理出让手续,或者重新评估、核算,补缴土地使用权出让金。 第四条市、县国土资源管理部门是同级人民政府主管本行政区域内土地管理的职能机构,负责国家有关土地管理的法律、法规和本细则的组织实施和检查监督。 第五条规划、发展改革、建设、房产、城改等行政主管部门要加强相互之间的配合,实现信息资源共享,在各自职权范围内,协助做好开发土地后续管理和规范国有划拨土地使用权出让管理工作。 第六条各级人民政府必须严格执行土地用途管制制度和国有土地有偿使用制度,实行土地集中统一管理,建立和完善土地收购、储备、供应、开发的运行机制,加强国有土地资产管理。 第二章划拨土地补办出让手续
第七条划拨土地在不改变土地权利人和用途时补办出让手续,补缴土地使用权出让金原则上按以下公式核算:应缴纳土地使用权出让金额=拟出让时依法确认的评估市场值地价-拟出让时依法确认的评估划拨地价或承租土地市场价。 第八条划拨土地在不改变土地权利人和用途时补办出让手续,具体按以下标准补缴土地使用权出让金: (一经依法批准已建成、出售的住宅用地补办出让手续的,按房改房上市的有关政策规定补缴土地使用权出让金。 (二工业用地补办出让手续的,按不低于依法确认的评估市场值地价的25%补缴土地使用权出让金。 (三商业、旅游、娱乐、商品住宅等经营性用地补办出让手续的,按不低于依法确认的评估市场值地价的40%补缴土地使用权出让金。 (四其他用途土地补办出让手续的,按不低于依法确认的评估市场值地价的30%补缴土地使用权出让金。 第九条划拨土地经依法批准改变土地用途的,按下例规定确定或补缴土地使用权出让金: (一划拨土地改变为商业、旅游、娱乐、商品住宅等经营性用地的,应缴纳的土地使用权出让金按国家有关招标拍卖挂牌出让土地的规定确定。 (二划拨土地改变为除商业、旅游、娱乐、商品住宅等经营性用地以外用途的,应缴纳的土地出让金额=拟出让时的新土地使用条件下出让土地使用权市场价格-拟出让时的原土地使用条件下划拨土地使用权权益价格或承租土地使用权市场价格。 第十条凡单体建筑项目部分改变用途的,应根据改变部分分摊的土地面积及用途,按依法确认的评估市场值地价补缴土地使用权出让金。
土地资产评估报告范文 土地资产评估报告可作为一种动态资料便于土地资产管理部门随时掌握土地资产评估工作动态，了解土地资产评估机构的工作情况和工作质量，便于对土地资产评估机构的监督管理。以下是的关于土地资产评估报告范文。欢迎大家参考! **评估有限责任公司接受QS股份有限公司的委托(注：大家可以虚拟委托人)，根据国家有关资产评估的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，对委托方委估的房地产市场价值进行评估工作。本公司评估人员按照必要的评估程序对委托评估的资产实施了实地勘察、市场调查与询证，对委估资产在xx 年7月1日所表现的市场价值作出了公允反映。现将资产评估情况及评估结果报告如下： 一、委托方与资产占有方简介 名称：QS股份有限公司 住所：XX区XX大道1154号 法定代表人：XXX 注册资本：4500万 经营范围：饮食供应，国内商业，旅馆，舞厅，浴室服务，美容美发，商务服务，礼仪服务，模拟游戏机。 二、评估目的 为对外投资提供价值参考依据。 三、评估范围和对象
本次纳入评估范围的资产为QS股份有限公司拥有的21幢房产和2块土地使用权。除储运部16幢仓库位于XX区XX新村外，委估的房产和地产均位于XX区XX大道与XX路相交处，现用于商业经营。委估资产的所有权证分别为“W国用(xx)字第157号、第158号、”“W房字第xx05765号、第xx05766号、第xx05855号、第9900103号”。 四、评估基准日 本评估项目基准日是20**年7月1日;本评估报告所采用的一切取价标准均为评估基准日有效资产价格标准，与评估目的的实现日接近。 五、评估原则 遵循客观性、独立性、公正性、科学性、合理性的评估原则。在对全部资产进行现场勘察的基础上，合理确定资产的技术状态和参数，力求准确估算委估资产的现时公允价值。 六、评估依据 1、《土地管理法》和《房地产管理法》; 2、国务院1991年第91号令《国有资产评估管理办法》和《国有资产评估管理办法施行细则》; 3、中国资产评估协会“中评协(1996)03号”文颁发《资产评估操作规范意见(试行)》;
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###### 号宗地 土地价值评估报告 公司 ####年##月##日 目录 1.0 研究结论 1.1宗地基本情况 1.2地价范围
1.3 地块投资价值 2.0 研究方法 2.1 剩余法求地价 2.2 运用《建设项目投资经济评价方法与参数》进行宗地的财 务评价 2.3 研究依据 3.0 宗地最佳利用方式构思 3.1 宗地总体规划方案设计 3.2 最佳开发建设方案设计 4.0 宗地地价测算 4.1 地价之外的成本测算 4.2销售收入测算 4.3地价成本测算 5.0 项目财务评价 5.1 项目盈利能力分析 5.1.1 税金计算 5.1.2 损益表 5.1.3 宗地现金流量表与动态盈利分析 5.2 项目不确定性分析 5.2.1 项目盈亏平衡分析 5.2.2 敏感性分析 5.2.3 概率分析
6.0 项目综合经济评价与建议 6.1 项目综合经济评价 6.2有关说明及建议 附表、附图 附表一宗地地价测算表 附图一项目概率分析图 1.0研究结论 1.1 宗地基本情况 1.1.1宗地编号为 ###### , 1.1.2地块地址 1.1.3土地用途为
1.1.4用地面积 1.1.5建筑容积率 1.1.6可建设总建筑面积为: 其中: 住宅面积 高层住宅: 多层住宅 低层住宅 商业面积 公建面积 社区管理中心 幼儿园 垃圾站 变电房 1.1.7土地使用年期、起止时间 1.1.8地价结算方式 1.1.9涉及物权转让税费及承担方式 1.2 地价范围 经测算, 本地块的正常地价范围应在元至人民币之间, 其中市场正常价位点应在元, 扣除土地转让契税％, 则得竞标报价范围应在万元人民币之间, 市场正常竞标价位点在万元人民币。 对应市场价位点万元, 则得相应楼面地价为元/平方米.
西安市人民政府令 第97号 《西安市国有土地上房屋征收与补偿办法》已经2012年3月13日市政府第3次常务会议通过，现予公布，自公布之日起施行。 二O一二年三月二十九日
西安市国有土地上房屋征收与补偿办法 第一章总则 第一条为了规范国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人的合法权益，根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》及相关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本办法。 第二条在本市新城区、碑林区、莲湖区、雁塔区、未央区、灞桥区行政区域内国有土地上，为了公共利益的需要，征收单位和个人的房屋，适用本办法。 第三条市住房保障和房屋管理局是本市房屋征收与补偿的行政主管部门（以下简称市征收主管部门），其所属的市房屋征收管理办公室具体负责本市房屋征收与补偿的日常管理工作。 新城区、碑林区、莲湖区、雁塔区、未央区、灞桥区人民政府，以及各开发区管委会具体组织实施本辖区内国有土地上房屋征收与补偿工作。 市棚户区改造管理办公室负责实施本市棚户区改造项目范围内的房屋征收与补偿工作。
第四条发展改革、建设、规划、国土、财政、公安、城管执法等市级有关部门及各区人民政府应当依照本办法的规定和职责分工，互相配合，保障房屋征收与补偿工作的顺利进行。 第五条房屋征收与补偿应当遵循决策民主、程序正当、结果公开的原则。 第六条任何组织和个人对违反本办法规定的行为，都有权向市征收主管部门、区人民政府举报。接到举报的市征收主管部门、区人民政府应当及时核实、处理。 第二章征收决定 第七条为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收房屋的，由市人民政府作出房屋征收决定： （一）国防和外交的需要； （二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要； （三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；
西安市土地利用总体规划（1997一2010年) 国土资源部信息中心 第一章总则 第一条土地是人类赖以生存和发展的基础，是最重要的资源和资产。为了加强土地管理，保护、开发土地资源，合理利用土地，切实保护耕地。根据《中华人民共和国土地管理法》第十七条“各级人民政府应当依据国民经济和社会发展规划，国土整治和资源环境保护的要求，土地供给能力以及各项建设对土地的需求，组织编制土地利用总体规划”的规定编制本规划。 第二条西安市是陕西省省会城市，是我国中西部重要的中心城市，全国重要的科研及教育基地、旅游胜地。随着人口规模不断扩大，经济建设快速发展，对土地需求日益增加。土地破坏与浪费现象时有发生，导致供需矛盾愈加尖锐。因此，编制土地利用总体规划，对土地资源实行严格用途管制，确保省政府下达我市耕地控制指标的落实，实现社会经济的可持续发展，是十分迫切和非常必要的。 第三条我市曾于1996年完成了土地利用总体规划编制工作，详尽研究和预测了我市土地利用问题，为本次规划修订奠定了基础。但由于当时编制规划对切实保护耕地的措施和力度不够，在贯彻以供给引导、制约需求的土地利用方针上尚有差距，故对原经批准实施的规划进行修订。 第四条规划期限。基期年为1996年，规划目标年为2010年，并对重要的土地利用指标展望到2030年。 第二章基本情况 第五条西安市位于渭河平原中部，现辖新城、碑林、莲湖,灞桥、雁塔、未央、阎良、临潼和蓝田、长安、户县、周至、高陵8区5县，全市有48个街道办事处，l83个乡镇。土地总面积10108平方公里，占全省土地总面积的%。总人口万人，占全省总人口的%，其中非农业人口万人，农业人口万人，分别占全市总人口的%和%。人口密度为648人/平方公里。 第六条主要河流有54条，除渭、径、石川河为过境河外，余皆属源于秦岭、北流入渭的境内河。基本属黄河流域渭河水系，流域面积占全市流域面积的%，长江流域仅占%。水资源总量为亿立方米.其中天然地表水资源总量亿立方米。地下水资源总量亿立方米，地下水可开采量亿立方米。 第七条植被类型主要分为平原人工栽培植被和山区森林草甸植被两人类。前者有种子植物
土地估价报告（规范格式） 土地估价报告 项目名称:[说明估价项目的全称，内容可包括评估目的及估价对象价格类型(土地使用权或其它)等字样] 受托估价单位:[说明进行该项估价并符合估价资质的机构名称，可同时列出合作估价机构] 中地不动产评估有限公司 土地估价报告编号:[说明估价机构对该项目 的编号，含有“(地名)估价机构简称(年度)(估)字 第××号”等字样，其中年度为提交土地估价报告 日期所在年度] [2002]中地评[总]字第** 号 提交估价报告日期:[说明土地估价报告 提交的具体日期]
土地估价报告 第一部分摘要 一、估价项目名称[同“土地估价报告”文字式封面] 二、委托估价方[说明该项估价的委托单位或个人] 三、估价目的[说明该项估价是为了满足委托方的何种需要及其估价依据、估价结果的应用方向等，对估价依据则应注明文号、批准单位及批准日期等] 四、估价基准日[说明估价结果对应的具体日期，样式为××××年××月××日] 二00二年*月*日 五、估价日期[说明该项估价工作的起止日期] 二00二年*月*日至二00二年*月*日 六、地价定义[说明估价对象实际用途和宗地内外实际开发程度、本次估价所设定的开发程度和用途及其理由，现状利用或规划利用条件，实际用途需以国有土地使用证登记用途为依据。土地开发程度的设定应与估价对象土地利用特点和估价目的相一致，分别界定为宗地外围或宗地内外“几通”（指通路、通电、通水、排水、通气、通暖、通讯等）和宗地内平整；地价定义应注明所估地价的内涵是指在估价基准日、现状利用或规划利用条件下、设定的开发程度与用途、法定最高年限内一定年期的土地使用权（或包括其它内容）价格] 估价对象土地实际用途（或土地证登记筑）用地，此次评估设定用途为：（商服、工业、仓储、交通运输、公共建筑）用地； 估价对象实际开发程度为宗地外*通（通路、通电、供水、排水、供