房产居间合同纠纷案例

案例一循环走账虚构付款事实房屋买卖合同被撤销【案情】2016年7月，法院判决徐甲夫妇向魏某支付股权转让款117.5万元。

判决生效后，魏某申请法院强制执行，却发现债务人徐甲夫妇为躲避债务已将原在其名下的别墅、店面房转移至其妹妹徐乙夫妇。

魏某遂起诉要求撤销债务人徐甲与徐乙夫妇之间的房屋买卖合同。

徐甲、徐乙夫妇认为双方的房屋买卖合同真实有效，已经办理了过户登记，不能撤销该买卖行为。

法院审理后查明，徐甲夫妇约定以450万元的价格将一套别墅、二处店面房卖给了徐乙夫妇，以徐甲夫妇欠徐乙夫妇的150万元债务抵房款，同时徐甲通过孙子及其他案外人的帐户，将100万元资金从徐乙帐户到徐甲帐户流转了3次，形成了徐乙已支付300万元的银行流水。

法院最终判决撤销双方的房屋买卖合同，将房产登记恢复至徐甲夫妇名下。

【点评】部分债务人为恶意逃避债务规避执行，在债务发生后，将其名下财产以放弃、赠予或低价转让等方式转至他人，为法院执行设置障碍，意图使债权人的合法债权落空。

本案中，债务人签订房屋买卖合同并将房屋转移登记给他人，而事实上，交易相对人未支付合理对价，也明知该买卖行为会削弱债务人的偿债能力，此类房屋买卖合同损害了债权人的权利，有违公平、诚实信用原则，故债权人可以申请撤销该房屋买卖合同，将房屋权属登记恢复至原始状态。

案例二房屋借名登记被查封实际权利人要求过户被驳回【案情】2009年6月，张某与A房产公司签订了《商品房买卖合同》1份，由张某从A房产公司处购买建筑面积为60平方米的商品房一套，房屋成交价为22万元，付款方式为现金加贷款。

后李某向法院提起诉讼，主张其系涉案房产的实际购房人，当初为了能多贷款，便借用了张某的名义购房并办理了贷款，实际上首付款、按揭贷款、物业费、水电费等均由其支付，并提供了其与李某借名购房协议，现诉请判令张某协助过户，且在其一次性还清结欠银行的贷款本息后，由银行协助将涉案房屋上的抵押权予以注销。

本院经审理后认为，本案虽符合借名登记的情形，但因涉案房屋被另案查封，查封期间不得办理过户、抵押等登记手续，故对于李某的诉讼请求，本院不予支持。

李本润、朱道菊等与无锡友谊房产经纪有限公司居间合同纠纷二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷【审理法院】江苏省无锡市中级人民法院【审理法院】江苏省无锡市中级人民法院【审结日期】2021.05.21【案件字号】(2021)苏02民终1909号【审理程序】二审【审理法官】顾妍毛云彪韦苇【审理法官】顾妍毛云彪韦苇【文书类型】判决书【当事人】李本润;朱道菊;王银柱;杜琴琴;无锡友谊房产经纪有限公司【当事人】李本润朱道菊王银柱杜琴琴无锡友谊房产经纪有限公司【当事人-个人】李本润朱道菊王银柱杜琴琴【当事人-公司】无锡友谊房产经纪有限公司【代理律师/律所】姚坤玘江苏求本律师事务所;周龙江苏文航律师事务所【代理律师/律所】姚坤玘江苏求本律师事务所周龙江苏文航律师事务所【代理律师】姚坤玘周龙【代理律所】江苏求本律师事务所江苏文航律师事务所【法院级别】中级人民法院【原告】李本润;朱道菊;王银柱;杜琴琴【被告】无锡友谊房产经纪有限公司【本院观点】当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。

【权责关键词】撤销代理合同过错合同约定证据不足质证证明责任（举证责任）诉讼请求维持原判【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】另查明，李本润、朱道菊与王银柱、杜琴琴因《房屋买卖居间合同》中未对剩余购房款的支付期限作出明确约定，双方在履行合同期间产生争议，于2019年5月14日诉至无锡市惠山区人民法院。

该院于2019年10月9日判决陆晓忠与李本润、朱道菊依次向王银柱、杜琴琴办理无锡市XX苑XXX号XXX室房屋的不动产所有权转移登记手续。

王银柱、杜琴琴支付余款28.50万元。

李本润、朱道菊不服提起上诉。

无锡市中级人民法院于2020年3月9日判决驳回上诉，维持原判。

王银柱、杜琴琴于判决后缴纳了剩余房款28.50万元。

一审中，李本润、朱道菊明确其损失为：未及时收到剩余购房款错失购房良机，造成房屋差价损失35万元。

朱金龙、何小妹与张瑛、杨秀芳等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷【审理法院】上海市第二中级人民法院【审理法院】上海市第二中级人民法院【审结日期】2021.01.13【案件字号】（2020）沪02民终11660号【审理程序】二审【审理法官】卢薇薇俞璐邬海蓉【审理法官】卢薇薇俞璐邬海蓉【文书类型】判决书【当事人】朱金龙;何小妹;张余龙【当事人】朱金龙何小妹张余龙【当事人-个人】朱金龙何小妹张余龙【法院级别】中级人民法院【原告】朱金龙;何小妹【被告】张余龙【本院观点】涉案《房地产买卖居间协议》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。

【权责关键词】法定代理合同法定代理人新证据合法性诉讼请求维持原判发回重审强制执行查封【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】本院对一审查明的事实予以确认。

【本院认为】本院认为，涉案《房地产买卖居间协议》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。

协议中关于双方交易过程中的税费承担已作明确约定，且在2668号案件调解协议中，亦未对税费问题进行特别约定，双方应按协议约定履行。

朱金龙、何小妹上诉称双方已达成口头协议，约定税费由杨秀芳一方承担的主张，依据不足，且杨秀芳一方对此亦不予认可，故本院不予支持。

综上所述，朱金龙、何小妹的上诉请求，理由缺乏事实和法律依据，本院不予支持。

一审判决并无不当，本院予以维持。

据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：【裁判结果】驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费人民币111元，由上诉人朱金龙、何小妹共同负担。

本判决为终审判决。

【更新时间】2022-08-23 04:34:08【一审法院查明】一审法院认定事实：2009年5月15日，案外人杨永明作为杨秀芳一方的代理人(购买方、乙方)与朱金龙、何小妹的代理人朱金凤(出售方、甲方)在上海低田房地产经纪事务所的居间下签订了《房地产买卖居间协议》一份，约定甲方将系争房屋以74.50万元的价格出售给乙方；在甲、乙双方签订房地产买卖合同当日，乙方向甲方支付首期房款27万元，待双方前往房地产交易中心申请办理产权过户手续(送件)当日，乙方应支付给甲方第二期房价款47.50万元；3.3其他E项约定：甲、乙双方根据国家规定各自负担交易所产生的税、费。

1 / 10 徐四海与叶萍房屋买卖合同纠纷二审民事判决书 【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 房屋买卖合同纠纷 【审理法院】上海市第二中级人民法院 【审理法院】上海市第二中级人民法院 【审结日期】2020.05.28 【案件字号】(2020)沪02民终3682号 【审理程序】二审 【审理法官】王珍陈俊俞璐 【审理法官】王珍陈俊俞璐 【文书类型】判决书 【当事人】徐四海;叶萍 【当事人】徐四海叶萍 【当事人-个人】徐四海叶萍 【法院级别】中级人民法院 【字号名称】民终字 【原告】徐四海 【被告】叶萍 【本院观点】徐四海的妻子曹荣娣与叶萍的丈夫张晓清签订的《房地产买卖居间协议》虽约定了房屋价格、付款期限、过户时间等条款，但这并不影响交易双方此后对于签订房屋买卖合同作进一步磋商，该协议并非双方对房屋买卖合同中权利义务的最终确认，且之后徐四海 2 / 10

与叶萍就系争房屋签订了《上海市房地产买卖合同》、《补充协议书》，徐四海与叶萍均应按照《上海市房地产买卖合同》和《补充协议书》约定的内容履行。 【权责关键词】胁迫违约金支付违约金合同约定证明诉讼请求维持原判发回重审 【指导案例标记】0 【指导案例排序】0 【本院查明】本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。 【本院认为】本院认为，徐四海的妻子曹荣娣与叶萍的丈夫张晓清签订的《房地产买卖居间协议》虽约定了房屋价格、付款期限、过户时间等条款，但这并不影响交易双方此后对于签订房屋买卖合同作进一步磋商，该协议并非双方对房屋买卖合同中权利义务的最终确认，且之后徐四海与叶萍就系争房屋签订了《上海市房地产买卖合同》、《补充协议书》，徐四海与叶萍均应按照《上海市房地产买卖合同》和《补充协议书》约定的内容履行。徐四海上诉称其签约时受到诈骗，但未提供相应证据予以证实，故本院不予采信。鉴于叶萍同意在徐四海将户籍迁出系争户籍迁出系争房屋的情况下，万元房款，符合合同约定，一审法院予以准许，并无不当，本院认同。综上所述，徐四海的上诉理由，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 【裁判结果】驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费人民币4600元，由上诉人徐四海负担。 本判决为终审判决。 法官助理夏兰 【更新时间】2022-08-15 18:31:08 【一审法院查明】一审法院认定事实：系争房屋(建筑面积39.21平方米)系徐四海所有，产证取得的时间为2018年11月13日。 2018年10月5日，徐四海的妻子曹荣娣(出售方，甲方)与叶萍的丈夫张晓清(购买方，乙方)签订《房地产买卖居间协议》一份，该协议约定：甲方将系争房屋以5100000元出卖给乙方。协议中物业状况一栏中物业面积言明“39.97，误差在0.01平方米，双方不负责任"。 2018年11月28日，徐四海(卖售人，甲方)与叶萍 3 / 10

房产买卖合同纠纷案例介绍房价的上涨带动⼆⼿房市场的⽕热，活跃其中的房产中介在⼆⼿房交易市场起着举⾜轻重的作⽤。

与此同时，因房产中介急功近利、只注意提供房产信息不注意审查交易双⽅的⾝份情况、对交易房产的具体情况未加以核实、对中介合同的内容未向委托⼈详尽披露等原因，涉及房产中介的纠纷频发。

那么接下来根据案例⼀起和店铺⼩编来看看吧。

情形⼀：未如实告知委托⼈⽆法获取中介费⽤2012年7⽉，郑某经营的中介服务部与买⽅张先⽣、卖⽅K公司签订房产买卖协议，约定K公司将位于厦门市槟榔西⾥的某商场出售给张先⽣,买卖双⽅签订协议时，由张先⽣向中介⽅⽀付中介费25万元;协议签订后，若⼀⽅中途悔约，须向中介⽅⽀付违约⾦。

不久，张先⽣向房产管理部门查询，得知讼争房产部分处于查封状态，张先⽣、K公司与中介服务部经协商，由郑某执笔在协议书上写明“鉴于该房产尚有部分房产还在查封状态，经协商解除该协议”，由K公司的代表和张先⽣签字确认。

根据协议约定，该合同⼀式三份，张先⽣与K公司、中介服务部各持⼀份。

之后，郑某要求解除合同，诉请法院判令K公司和张先⽣向其⽀付中介费25万元及违约⾦。

法院判决认为，交易房产上是否存在权利负担和权利瑕疵是影响当事⼈是否决定购买该房产的主要因素，中介服务部作为中介⽅有义务了解讼争交易房产的权利状态，并向委托⼈如实告知。

根据合同法规定，若中介未向委托⼈履⾏如实告知义务，⽆论居间合同是否解除，居间⼈均不能要求委托⼈⽀付报酬。

本案郑某确认，在三⽅订⽴讼争协议时，中介服务部对交易房产部分被查封的事实并不知情，因此，可以认定中介服务部并未履⾏该义务，其⽆权要求张先⽣⽀付中介费。

同时，本案讼争协议书⼀式三份，当郑某与张先⽣发现讼争房产尚有部分房产还在查封状态时，张先⽣、K公司、郑某三⽅协商解除协议，郑某虽未再签字，但合同⼀式三份，三份均写有该条款及K公司代表和张先⽣的签字，三⽅各持⼀份，基于诚实信⽤原则及前述居间⼈未向委托⼈履⾏如实报告的义务，不得要求⽀付报酬的规则的信赖，应当认定三⽅在协商解除协议时三⽅当事⼈的⼀致意思表⽰，不仅买卖合同解除，居间合同关系亦解除，委托⼈K公司及张先⽣均不再负有向郑某⽀付中介费的义务。

如今，二手房交易多数是通过中介公司牵线搭桥完成的。

因此，分析已发生的典型二手房纠纷案例，对保证交易的安全、顺畅，对上下家和中介来说均有裨益。

下家反悔不买房意向金不能返还案情：秦某通过中介看中定西路上一套二手房，并在《承购意向书》中同意房屋总价为36万元，一周后签订买卖合同。

按意向书约定，秦某当天付了1万元意向金。

一周后，秦某反悔，要中介退回意向金，遭到中介拒绝。

为此，秦某把中介告上法庭。

法院经审理查明，秦某根据意向书付了1万元意向金，意向书对意向金的用途及处理方法作出明确约定：“议价成功后，意向金转为购房定金，如承购方违约不买或不依约履行，则意向金由出售方没收”。

庭审中，中介出示证据证明，在收到意向金次日，上家张某在承购意向书上签字确认并收取定金人民币1万元。

据此，一审法院驳回了秦某的请求。

秦某未上诉。

点评：意向金的处理不同于定金，其遵循“合同自由”原则，根据双方的约定处理。

在实践中，按照法院判决及行业惯例，意向书中对意向金的约定及上下家议价是否成功是意向金能否返还的关键。

在议价成功前，按照规定，上下家均有权单方面终止对中介的委托，因此意向金应当返还。

不过，上下家撤销委托给中介造成损害的，应承担赔偿责任。

议价成功以上下家就买卖主要条款达成一致或定金支付为准。

一般来说，上家收到中介转付的意向金后，上下家产生定金法律关系。

这意味着任何一方拒绝交易，都要按“定金罚则”处理，即上家不卖房需双倍返还，下家不买房不能拿回意向金。

在此，有两点需要说明：一是意向金的处理应当有明确的书面约定；二是中介方应当履行告知义务并遵守诚信原则，否则不能擅自把意向金转为定金。

中介居间不成下家不能获赔案情：张某通过中介看到广元路上一套二手房挂牌出售，觉得比较合适，随即通过中介联系看房并达成购买意向，当天向中介付了意向金1万元。

但是，当中介联系到上家，确认房屋买卖事宜并转付意向金时，上家反悔，以家庭意见不统一为由拒绝卖房。

无奈，中介只得通知张某，居间不成功，上家不肯卖房，请他另换其他房屋，或取回意向金。

“⼩产权房”买卖中，买卖合同是否有效？（附判决书）聚法案例参考｜《最⾼⼈民法院司法观点集成·民事卷》（本⽂仅供学习参考，侵权则删）最⾼院司法政策精神在国家确定的宅基地制度改⾰试点地区，可以按照国家政策及相关指导意见处理宅基地因抵押担保、转让⽽产⽣的纠纷。

在⾮试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给⾮集体经济组织以外的个⼈，该房屋买卖合同认定为⽆效。

合同⽆效后，买受⼈请求返还购房款及其利息，以及请求赔偿翻建或者改建成本的，应当综合考虑当事⼈过错等因素予以确定。

————最⾼⼈民法院《关于印发<第⼋次全国法院民事商事审判⼯作会议（民事部分）纪要>的通知》（2016年11⽉21⽇，法【2016】399号）第19条。

案件梳理（图⽚来⾃⽹络，侵权则删）案例⼀坐落于⼤同市平城区御北园东园3号楼2单元7号房屋，由⼤同市南郊区新旺乡五爱村村民委员会发放了房证，房证标明产别为私产。

2018年5⽉28⽇，经⼤同市城区房管家房地产经纪有限责任公司居间介绍，李某梅与李某琦签订了《房屋买卖合同》，约定李某梅向李某琦购买上述房屋，房屋交易总价款为385000元，如李某琦不卖此房则违约，退还双倍购房定⾦及中介费，如李某梅不买此房则违约，购房定⾦不退，中介费不退，此房为⼤同市南郊区新旺五爱村集资⼩产权房，李某梅同意购买此房，此房留下家具及其固定设施。

同⽇，李某梅⽀付购房定⾦6500元，向⼤同市城区房管家房地产经纪有限责任公司⽀付中介费3500元。

⼀审法院认为，双⽅签订的《房屋买卖合同》，是双⽅当事⼈真实意思表⽰，且不违反法律的强制性规定，为有效合同。

李某梅主张合同⽆效，⽆事实及法律依据，不予⽀持，其基于合同⽆效要求退还购房定⾦及中介费的主张，不予⽀持。

依照《中华⼈民共和国合同法》第四⼗四条、第五⼗⼆条，《中华⼈民共和国民事诉讼法》第六⼗四条规定，判决：驳回原告李某梅的诉讼请求。

案件受理费150元，减半收取计75元，由李某梅负担75元，该院退还75元。

居间合同纠纷判例居间合同纠纷判例1. 案件概述本案为一起居间合同纠纷案件，涉及原告李某与被告王某之间的居间合同纠纷。

李某作为甲方，与王某作为乙方，签订了一份居间合同，约定甲方向乙方支付一定费用，由乙方为甲方进行某一特定交易的居间服务。

然而，在交易过程中，甲方认为乙方未按照合同约定履行其义务，故起诉至法院，要求解除合同并返还费用。

2. 争议焦点本案的争议焦点主要包括以下几个方面：1. 居间合同约定的义务和责任：甲方认为乙方未按照合同约定提供居间服务，违反了其合同义务。

2. 居间费用的合理性：甲方质疑乙方所收取的居间费用是否合理。

3. 合同解除与费用返还：甲方要求解除合同并返还费用，而乙方对此表示异议。

3. 法院审理过程在本案的审理过程中，法院首先审查了双方当事人提供的居间合同及相关证据材料。

经查证，双方确实签订了居间合同，并在合同中约定了各自的权利和义务。

其次，法院进行了对甲方和乙方的陈述和辩论。

甲方主要以乙方未按照合同约定提供居间服务为由，要求解除合同并返还费用。

乙方则辩称已履行了合同约定的职责，并就费用的合理性进行了辩解。

最后，法院开庭审理了本案。

在审理过程中，法院从居间合同的有效性、乙方履行义务的程度、费用的合理性等方面进行了综合考量。

经审理认为，第一，甲方未能提供充分证据证明乙方未履行居间服务的义务。

第二，双方在合同中确实约定了居间费用，并且乙方在实际履行过程中提供了相关服务。

综上所述，法院判决驳回了甲方的诉讼请求，维持了居间合同的有效性，并驳回了解除合同和返还费用的要求。

4. 判决理由法院作出上述裁决的理由如下：1. 根据合同法的规定，合同是双方当事人约定一定的权利和义务来彼此约束的法律行为。

在居间合同中，甲方支付居间费用，乙方提供相应的居间服务。

双方都应当按照合同的约定履行各自的义务。

2. 根据诉讼法的规定，原告在举证责任上应当提供充分的证据来支持其诉求。

甲方未能提供充分证据证明乙方未履行居间服务的义务，无法证明乙方违反合同。

最高院指导案例裁判要旨汇编：一般合同纠纷1.指导案例1号：上海某物业顾问有限公司诉陶某居间合同纠纷案裁判要点：房屋买卖居间合同中关于禁止买方利用中介公司提供的房源信息却绕开该中介公司与卖方签订房屋买卖合同的约定合法有效。

但是，当卖方将同一房屋通过多个中介公司挂牌出售时，买方通过其他公众可以获知的正当途径获得相同房源信息的，买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，其行为并没有利用先前与之签约中介公司的房源信息，故不构成违约。

案例文号：（2009）沪二中民二（民）终字第1508号2. 指导案例72号：汤某、刘某龙、马某太、王某刚诉新疆某房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案裁判要点：借款合同双方当事人经协商一致，终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，将借款本金及利息转化为已付购房款并经对账清算的，不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形，该商品房买卖合同的订立目的，亦不属于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定的“作为民间借贷合同的担保”。

在不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定情形的情况下，该商品房买卖合同具有法律效力。

但对转化为已付购房款的借款本金及利息数额，人民法院应当结合借款合同等证据予以审查，以防止当事人将超出法律规定保护限额的高额利息转化为已付购房款。

案例文号：（2015）最高法民一终字第180号3. 指导案例107号：某有限公司诉某冶金产品有限责任公司国际货物买卖合同纠纷案裁判要点：1.国际货物买卖合同的当事各方所在国为《联合国国际货物销售合同公约》的缔约国，应优先适用公约的规定，公约没有规定的内容，适用合同中约定适用的法律。

国际货物买卖合同中当事人明确排除适用《联合国国际货物销售合同公约》的，则不应适用该公约。

2.在国际货物买卖合同中，卖方交付的货物虽然存在缺陷，但只要买方经过合理努力就能使用货物或转售货物，不应视为构成《联合国国际货物销售合同公约》规定的根本违约的情形。

⼆⼿房买卖合同违约案例2009年1⽉7⽇，经深圳市海王房地产*纪有限公司居间介绍，业主覃⼩姐与买⽅余⼩姐签订《深圳市⼆⼿房预约买卖及居间服务合同》，将⾃有深圳市南⼭区荔湾路-光彩⼭居岁⽉家园某房产以109万元实收的价格购卖予余⼩姐。

合同约定，余⼩姐在签约2⽇内付⾜定⾦2万元，1⽉21⽇前监管⾸期款19.8万元，余款按揭⽀付。

覃⼩姐在签约后3⽇内出具全权委托公证给担保公司指定⼈员，委托担保公司融资赎楼。

双⽅于银⾏出具按揭承诺及赎出房地产证并注销抵押登记后3⽇内签订《深圳市⼆⼿房买卖合同》，任何⼀⽅违约需按房屋总价的20%⽀付对⽅违约⾦，同时对其他事项进⾏了详细的约定。

合同签订后，余⼩姐如约履⾏了定⾦⽀付义务，但由于恰逢楼市⼩阳春房价上涨，覃⼩姐收受定⾦后便毁约不卖，并终⽌了担保公司的委托赎楼，拒不配合余⼩姐办理⾸期款监管⼿续，导致交易⽆法进⾏。

经海王*产多次催告，被告仅愿意赔付原告损失2万元，不同意履⾏合同。

余⼩姐遂委托本律师处理此案，本律师建议尽快诉讼保全，但因想要购买不想要赔偿，余⼩姐执意要求本律师先⾏与覃⼩姐谈判，争取继续履⾏合同，暂不诉讼。

2⽉22⽇双⽅相约在咖啡厅谈判，⽆果⽽终，但覃⼩姐仍然保持与我⽅的谈判。

时⾄3⽉11⽇，眼见谈判⽆望，余⼩姐最终同意向深圳市南⼭区法院提起诉讼要求解除合同并赔偿违约⾦21.8万元，但经本律师诉前调查得知覃⼩姐已于2⽉24⽇（谈判期间）将涉案房屋卖予案外⼈并完成了过户登记⼿续！起诉后覃⼩姐⼜委托律师向余⼩姐发送了解约通知函。

被告辩称：庭审中被告覃⼩姐委托律师辩称：1、原告（余⼩姐）未按合同约定的时间将⾸期款打⼊约定的银⾏账号完成资⾦监管构成违约，违背了诚实信⽤原则，被告才将涉案房屋卖予他⼈，庭前覃⼩姐已通知原告解除合同;2、我国违约⾦制度不是惩罚性的⽽是补偿性的，即使被告⾏为构成违约，由于原告没有证据证明其实际损失的存在，要求被告赔偿21.8万元违约⾦也没有事实和法律依据。

Tips:1.案例一、五有判决书原文，二、三、四没有查询到判决书。

2.仅案例二法院支持“协助过户+违约金”，案例一、三、四、五仅判协助过户，未涉及违约金事宜。

3.后附有法条。

一．XX与XXX房屋买卖合同纠纷案津市市人民法院民事判决书(2012)津民一初字第147号原告XX。

委托代理人张业先，湖南澧洲律师事务所律师。

被告XXX。

原告XX与被告XXX房屋买卖合同纠纷一案，于2012年3月29日向本院提起诉讼。

本院受理后，依法组成由审判员田凌担任审判长，审判员鲁礼福、人民陪审员邹杰参加的合议庭于2012年7月17日公开开庭进行了审理。

书记员张黎担任庭审记录。

原告XX的委托代理人张业先到庭参加了诉讼，被告XXX经本院公告送达传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理，现已审理终结。

原告XX诉称，2011年9月21日，原、被告签订了一份房屋《买卖协议》，约定：XXX 将其所有的座落在津市市建设路（国安小区）4楼102号房屋卖给XX；XX一次性付清购房款288000元，XXX同时交给XX房产证、土地使用证；成交之日起，此房产权、土地使用权归XX所有，XX需过户换证，XXX有义务配合办理；双方还约定了其他事宜。

同年9月29日，XX给付被告XXX购房款288000元，XXX出具收条并该房屋及房产证、土地使用权证交给XX。

后XX要求XXX配合办理房屋产权、土地使用权过户手续未果，故向人民法院起诉，要求被告XXX协助原告XX办理将该房屋产权、土地使用权过户到XX名下并依法承担本案诉讼费用。

原告XX为支持自己的诉讼主张，向本院提交了以下证据：1、买卖协议、收条各1份，拟证明XX与XXX签订了房屋买卖协议、XX已支付全部购房款和XXX已收到房款的事实；2、房屋产权证、土地使用权证各1份，拟证明座落在津市市建设路（国安小区）4楼102房房屋所有权和土地使用权归XXX所有的事实；3、金鱼岭派出所的证明1份，拟证明XXX外出，下落不明的事实。

案例一未经共有人同意擅自售房过错方应承担房屋差价损失【案情】2016年1月10日，张某作为卖方与钱某作为买方签订了《房屋买卖合同》，约定张某以936000元的价格将房屋出售给钱某，并约定于2016年2月初办理托管贷款手续。

当日，钱某向张某支付了购房定金20000元。

后张某表示该房屋系与其丈夫李某共有，售房未经其李某同意，且因小孩就学需要不愿再卖房，并愿意双倍返还定金40000元。

钱某遂诉至法院，请求解除双方之间的房屋买卖合同并请求判令张某返还定金20000元、赔偿房屋差价损失332000元、评估费12100元。

本院经审理后认为，本案房屋买卖合同合法有效，张某未经房屋共有人同意擅自卖房，事后亦未取得房屋共有人追认，导致合同无法继续履行，具有重大过错；钱某应知房屋为张某和李某共有，仅与张某签约，亦存在一定过错，由此产生的房屋差价损失主要由张某承担70%，钱某自担30%。

最终法院判决张某返还钱某定金20000元，并赔偿损失210000元。

【点评】二手房买卖中，房屋为数人共有，购房人仅同房屋共有人中的一人签订房屋买卖合同发生纠纷的，不应以出卖人无权处分为由认定合同无效，在没有《合同法》第五十二条规定无效情形和可变更、可撤销事由情况下，应认定合同有效。

但是，因其他共有人事后拒绝出售该房屋，合同无法继续履行，购房人坚持要求继续履行的，法院不予支持，购房人可以向出卖人主张解除合同、返还价款和赔偿损失等违约责任。

房屋差价损失系因合同解除所引起，属于间接损失，应作为赔偿范围，应根据当事人约定、比照最相类似市场成交价或参考评估机构确定市场价确定差价损失，并根据当事人过错程度分担，一般出卖人应承担主要损失。

案例二以房抵债协议系实践性合同未经过户登记尚未成立【案情】2015年12月16日，A公司与王某签订协议书一份，约定因A公司尚未付清王某材料款，现王某欲购买A公司承建的一套建筑面积为143.63平方米，总价1740000元的商品房，购房款部分由材料款折抵，部分支付现金，款项付清后办理过户手续。

原告：左某某被告一：郁某某被告二：某某房地产策划有限公司2007年4月，在被告二的介绍下，原告与被告一、被告二签订了《房屋买卖合同》及附件，约定：被告一以四十六万元人民币价格将其个人名下的东莞市东城区景湖春天豪苑花园20栋502号房卖给原告，若一方违约，违约方应向守约方承担等额于交易房产成交价20%的违约金并赔偿中介方中介费损失。

合同签订后，原告当即向被告支付三万元定金，同时支付被告二一万三千八百元中介费。

2007年9月，被告一通过电话原告表示其不愿将约定房屋卖给原告。

原告找到被告一、被告二协商，被告一即不愿意继续按约卖方，也不愿意承担违约责任。

之后，原告以被告一违反合同约定及被告二没有做好中介工作为由，将被告一、被告二起诉至东莞市人民法院，要求：1、被告一返还原告定金人民币三万元及其利息八百五十元;2、被告一支付原告违约金九万二千元，被告二承担连带赔偿责任;3、被告一支付原告律师费七千元，被告二承担连带赔偿责任;4、被告二返还原告中介费一万三千八百元;5、两被告承担案件诉讼费。

被告一答辩称，1、由于原告、被告一、被告二三方签订的《房地产买卖合同》一式四份，但其中原告和被告一所执的两份合同第十条有关中介费的约定不同(原告所执的合同第十条规定原告需支付被告二中介费一万三七八百元，而被告所执的合同第十条规定被告一需支付被告二中介费一万元，其他条款则没有出入)，被告二以欺诈的手法既收取买方中介费，又收取卖方中介费，对买卖双方存在欺诈，因此该三方签订的《房地产买卖合同》属于应当撤销的合同;2、涉案房屋是其与妻子的夫妻共同财产，但其妻子未在《房地产买卖合同》上签字认可，故《房地产买卖合同》应无效，无效合同不存在违约责任问题;3、造成案件纠纷的主要责任是中介方及被告二，故应由被告二承担案件的赔偿责任。

被告二答辩称，原告与被告一之间的《房地产买卖合同》已经成立并生效，其作为居间人已经促成了双方的交易，故其有权收取居间报酬，买方要求其退回居间报酬没有法律依据。

任小强、罗燕雯、兰州天庆齐家房地产代理有限公司居间合同纠纷二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷【审理法院】甘肃省兰州市中级人民法院【审理法院】甘肃省兰州市中级人民法院【审结日期】2020.11.13【案件字号】(2020)甘01民终3849号【审理程序】二审【审理法官】李志勇张惠东谢格浊【审理法官】李志勇张惠东谢格浊【文书类型】判决书【当事人】任小强;罗燕雯;兰州天庆齐家房地产代理有限公司【当事人】任小强罗燕雯兰州天庆齐家房地产代理有限公司【当事人-个人】任小强罗燕雯【当事人-公司】兰州天庆齐家房地产代理有限公司【代理律师/律所】任淑梅甘肃培信律师事务所;陈锐甘肃溥德律师事务所【代理律师/律所】任淑梅甘肃培信律师事务所陈锐甘肃溥德律师事务所【代理律师】任淑梅陈锐【代理律所】甘肃培信律师事务所甘肃溥德律师事务所【法院级别】中级人民法院【字号名称】民终字【原告】任小强【被告】罗燕雯;兰州天庆齐家房地产代理有限公司【本院观点】任小强经一审法院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，无正当理由逾期不提交证据，其所提交证据均不属新证据，但证据五与本案基本事实有关，本院对证据五房屋买卖合同予以采纳，对其余证据均不予采信。

本案双方当事人签订的《房屋买卖（居间）协议》是合法有效的合同，应当受法律保护。

【权责关键词】无效催告撤销共同共有违约金过错恢复原状不可抗力合同约定新证据质证诉讼请求发回重审【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】本院认证认为，任小强经一审法院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，无正当理由逾期不提交证据，其所提交证据均不属新证据，但证据五与本案基本事实有关，本院对证据五房屋买卖合同予以采纳，对其余证据均不予采信。

根据已质证证据及审理笔录，一审法院查明事实正确，本院对一审法院查明事实予以确认。

本院另查明，2019年10月9日，任小强与案外人代永红、玛雅房屋签订《房屋买卖（居间）协议》一份，约定任小强将案涉房屋以193万元出售给代永红。