广东省2016年下半年房地产估价师《理论与方法》：房地产制度政策考试试卷

广东省2016年下半年房地产估价师《理论与方法》：房地产制度政策考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、不是导致某种房地产需求量变化的主要因素是__。

A．相关房地产的价格水平B．该种房地产的开发成本C．消费者的收入水平D．消费者对未来的预期2、一购房者购买房产用于零售商业，购买的价格为150万元，其中购房者自有现金100万元，其余部分申请银行贷款。

如果该项投资的经营收入扣除运营费用和抵押贷款还本付息后的年净现金流量为15万元，则该项投资的税前现金回报率是。

A：14％B：10％C：33％D：15％E：借款合同3、已知两税一费的税、费率分别为营业税5％、城市维护建设税7％、教育费附加3％，若销售收入为1 000万元，则应缴纳两税一费的总额为万元。

A：55．0B：85．6C：150．0D：123．6E：借款合同4、建筑物净收益=×建筑物资本化率(净收益每年不变且持续无限年期)。

A：建筑物重置价B：建筑物现值C：土地价格D：房地产价格E：工业用地的监测点评估价格5、房地产价格是由房地产的__三者相互结合而产生的。

A．有用性、稀缺性、有效需求B．供给、需求、利用状况C．权利、租金、利率B．价值、使用价值、供求6、下列关于不同类型价值的高低关系的表述中，错误的是．【2007年考题】A：原始价值高于账面价值B：投资价值高于市场价值C：谨慎价值低于市场价值D：快速变现价值低于市场价值E：工业用地的监测点评估价格7、不应计入收益性物业经营费用的是．(2008年试题)A：抵押贷款利息B：公共设施维修费C：房产税D：物业保险税E：借款合同8、某投资商预测到政府大型公共设施的投资建设计划，并在附近预先投资，最后取得巨大成功，则该投资商利用的是房地产投资特性中的__。

A．位置固定性B．不一致性C．适应性D．相互影响性9、某宗土地的临街深度为100ft，临街宽度为60ft，市场价值为1500万元，根据哈柏法则，临街深度为36ft、临街宽度为60ft的土地价值为万元。

A：600B：738C：900D：960E：工业用地的监测点评估价格10、《物业管理条例》规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由交纳。

A：施工单位B：建设单位C：建设单位或购买人D：施工单位或购买人E：执行层的组织协调11、对于收益性房地产来说，从建筑物竣工之日算起，在正常市场和正常运营状态下．净收益大于零的持续时间称为。

A：设计寿命B：经济寿命C：法定寿命D：自然寿命E：借款合同12、某购房人为购买住房申请了住房抵押贷款20万元，年贷款利率为12％，如果他今后10年内按月等额偿还此项贷款，若其总收入的30％可以用于住房支出，则他的月收入额需达到元才有足够的偿还能力。

A：9 876．35B：9 564．72C：9 421．67D：9 375．81E：借款合同13、某宗房地产是于3年前通过出让方式取得，当时获得的土地使用期限为50年并约定不可续期，判定其未来每年的净收益基本稳定．预计该宗房地产在正常情况下未来4年的净收益分别为31万元、29万元、30．5万元、29．5万元，报酬率为8％．用未来数据资本化公式法计算该宗房地产的收益价格为．【2007年考题】A：358．85万元B：360．49万元C：362．93万元D：365．29万元E：工业用地的监测点评估价格14、下列关于利率的叙述有误的是__。

A．利率从不同角度分类，可分为固定利率和浮动利率，市场利率与公定利率B．我国金融机构的存贷款一般使用固定利率，并且所有金融机构都要使用国家规定的统一利率C．浮动利率可以降低借贷双方承担的利率风险D．我国利率的制定及调整，由中国人民银行颁布并组织实施15、某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积120m2，单位建筑面积的重置价格为800元/m2建筑物残值率6%，年折旧率2.2%，计算该建筑物的现值是__元。

A．76800B．79104C．77952D．8156216、为控制个人住房抵押贷款的风险，常用房地产支出与收入来考核借款人的还款能力，计算月房产支出与收入比的公式是。

A：本次贷款的月还款额／月均收入B：(本次贷款的月还款额+其他债务月偿还额)／月均收入C：(本次贷款的月还款额+月物业管理费)／月均收入D：(本次贷款的月还款额+月物业管理费+其他债务月偿还额)／月均收入E：借款合同17、关于明确估价基本事项的说法，错误的是。

A：估价目的本质上由委托人的估价需要决定B：估价时点由估价目的决定C：估价对象由委托人和估价目的决定D：估价类型由估价师决定E：工业用地的监测点评估价格18、若注册结构工程师注册有效期届满需要继续注册的，应当在期满前日内办理注册手续。

A：30B：15C：45D：60E：执行层的组织协调19、一般来说，人口越多，收入越高，房地产市场需求量就__。

A．越大B．越小C．坚挺D．疲软20、__的理论依据是生产费用价值论。

A．市场法B．成本法C．收益法D．假设开发未21、供给价格弹性系数是的比值。

A：供给与价格B：供给量与价格量C：供给量变动率与价格变动率D：需求量变动率与供给变动率E：执行层的组织协调22、房地产拍卖即通过公开竞价的方式将房地产标的卖给的一种交易行为。

A：最低出价者B：最高出价者C：正常出价者D：最高条件出价者E：执行层的组织协调23、在中国社会主义经济发展史上第一次提出了建立房地产市场，确立了房地产市场的地位，宣告了中国社会主义房地产市场的诞生。

A：中国共产党第十一次全国代表大会B：中国共产党第十二次全国代表大会C：中国共产党第十三次全国代表大会D：中国共产党第十四次全国代表大会E：房地产估价机构必须加盖公章24、下列不属于衡量会计信息质量原则的是。

A：客观性原则B：不相关联性原则C：可比性原则D：及时性原则E：执行层的组织协调25、现金流入与现金流出之差称为。

A：现金波动值B：现金后期值C：净现金流量D：现金流量差值E：借款合同二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5 分）1、下列关于房地产经济寿命和自然寿命的说法中，正确的有。

A：房地产同时具有经济寿命和自然寿命B：自然寿命一般要比经济寿命长C：如果房地产维护状况良好，可以令投资者从一宗置业投资中获取几个经济寿命D：房地产的经济寿命与使用性质无关E：房地产的经济寿命是指在正常市场和运营状态下，房地产收入大于零的持续时间2、长期趋势法应用的假设前提条件为__。

A．过去形成的房地产价格变动趋势在未来继续存在B．房地产市场无明显季节性波动C．忽略了政府宏观调控因素对价格的影响D．市场上能够找到充分的房地产历史价格资料3、不能为金融机构提供建设贷款担保的是__。

A．用其它房地产做抵押B．提供质押C．物资抵押D．第三方担保4、房地产开发企业为了确定开盘价，对其楼盘所在区域房价的市场认可情况进行市场调查，该市场调查的类型属于。

A：试探性调查B：预测性调查C：因果性调查D：描述性调查E：借款合同5、关于房地产贷款担保的说法，正确的是。

A：担保能确保贷款得以足额偿还B：金融机构提供担保的风险一般低于企业提供担保的风险C：最常见的担保形式是以土地房屋为设定的质押D：贷款质押不转移财产的占有权E：借款合同6、影响债券利率高低的因素主要有。

(2009年试题)A：发行者的资信级别B：资本市场资金供求关系C：债券偿还期限D：利率计算方式E：债券发行方式7、不属于土地取得成本构成的项目有。

A：可行性研究费用B：拆迁安置补偿费用C：土地使用权出让金D：基础设施配套费用E：勘察设计工程费8、城市用地布局结构是否合理，主要体现在。

A：城市各功能部分的组合与构成的关系B：城市工业排放物所造成的环境污染与城市布局的矛盾C：是否反映出城市特定自然地理环境和历史文化积淀的特色D：所反映的城市总体运营的能动性E：所反映的城市总体运营的效率与和谐性9、对于房地产市场而言，下列关于自然周期与投资周期关系的表述中，正确的是。

A：自然周期与投资周期同步变化B：投资周期在第一阶段和第三阶段超前于自然周期C：投资周期在第一阶段和第二阶段超前于自然周期D：投资周期在第三阶段和第四阶段超前于自然周期E：借款合同10、下列，属于加重纳税人负担的措施。

A：附加B：加成C：减税D：免税E：规定起征点和免征额11、以下属于单利计息与复利计息区别的有__。

A．是否考虑资金的时间价值B．是否考虑本金的时间价值C．是否考虑先前计息周期累计利息的时间价值D．是否考虑通货膨胀12、某房地产开发商向银行贷款3000万元，期限为3年，年利率为8%，若该笔贷款的还款方式为期间按季度计息、到期后一次偿还本息，则开发商为该笔贷款支付的利息总额是（）万元。

A．378.49B．678.22C．779.14D．804.7313、下列关于瑕疵请求权的含义，表述正确的是。

A：瑕疵请求权是指竞买人在参与竞买前或参与竞买时，有权知道应该知道的拍品缺陷B：相对于买受人的瑕疵请求权，委托人和拍卖人不负有告知的义务C：瑕疵泛指拍卖标的在质量、品质、数量等方面的缺陷D：拍卖人、委托人未说明拍卖标的的瑕疵，给买受人造成损害的，买受人有权向拍卖人要求赔偿E：瑕疵请求权是依赖过错责任理论和担保责任理论原理得以操作的14、根据消费者的差异，市场营销学将他们所购商品(包括服务)分为三类：即便利品、选购品和特殊品。

A：购买习惯B：购买心理C：购买动机D：购买行为E：借款合同15、运用平均增减量法进行估价的条件是__。

A．房地产价格时间序列逐期升高或下降B．房地产价格的变动呈现出一定的规律性C．房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，且市场升或下降的波动幅度大致相等D．房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，且各期上升或下降的数额大致接近16、承租人在租赁期内死亡，租赁房屋的共同居住人要求继承原租赁关系的，出租人__。

A．应重新办理租赁登记备案手续，房屋租赁合同方可生效B．可以收回房屋出租给其他人C．可以要求增加租金D．应当继续履行原租赁合同17、保险的基本原则包括。

A：最大诚信原则B：保险利益原则C：远因原则D：近因原则E：损失补偿原则18、计算速动比率时，扣除存货的主要原因不包括。

A：在流动资产中，存货的变现能力最强B：由于某种原因，部分存货可能已经损失报废还没处理C：部分存货可能已经抵押给债权人D：存货估价还存在成本和合理市价相差悬殊的问题E：执行层的组织协调19、下列关于划拨土地政策，说法正确的是。