第七章收益法及其运用【本章的特点】■考题所占分值大■理论性非常强，技术含量高■计算题多,难度大考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对收益法，包括其含义、理论依据、适用的估价对象、估价需要具备的条件、估价的操作步骤以及每个操作步骤涉及的具体内容等的了解、熟悉和掌握程度。
考试内容第一节收益法概述一、收益法的含义熟悉二、收益法的理论依据熟悉三、收益法适用的估价对象和条件掌握1。
收益法适用的估价对象2.收益法估价需要具备的条件四、收益法估价的操作步骤熟悉第二节报酬资本化法的公式一、报酬资本化法最一般的公式掌握二、净收益每年不变的公式掌握(一）收益期限为有限年的公式（二）收益期限为无限年的公式(三)净收益每年不变的公式的作用1.直接用于测算价格2.用于不同期限房地产价格之间的换算3。
用于比较不同期限房地产价格的高低4.用于市场法中因期限不同进行的价格调整三、净收益在前若干年有变化的公式掌握1。
收益期限为有限年的公式2。
收益期限为无限年的公式四、净收益按一定数额递增的公式熟悉1.收益期限为有限年的公式2。
收益期限为无限年的公式五、净收益按一定数额递减的公式熟悉六、净收益按一定比率递增的公式掌握七、净收益按一定比率递减的公式熟悉1。
收益期限为有限年的公式2。
收益期限为无限年的公式八、预知未来若干年后的价格公式掌握第三节收益期限的确定第四节净收益的求取一、净收益测算的基本原理掌握1。
基于租赁收入测算净收益的基本原理2。
基于营业收入测算净收益的基本原理二、不同收益类型房地产净收益的求取掌握1。
出租的房地产净收益的求取2。
营业的房地产净收益的求取3。
自用或尚未使用的房地产净收益的求取4.混合收益的房地产净收益的求取三、求取净收益应注意的问题熟悉1。
有形收益和无形收益2.实际收益和客观收益3.乐观估计、保守和最可能估计四、净收益流模式的确定熟悉第五节报酬率的求取熟悉一、报酬率的实质二、报酬率的求取方法1。
累加法2.市场提取法3。
第七章收益法练习题一、单项选择题1、收益法是以〔 B 〕为根底的。
〔〕说明，决定房地产价值的，重要的不是过去的因素，而是未来的因素。
Ａ、收益原理Ｂ、预期原理Ｃ、未来原理Ｄ、替代原理2、购置收益性房地产可以视为〔D 〕，实质是以现在的资金去换取期望在未来可以获得的一系列资金。
Ａ、一种收益Ｂ、一种房地产交易Ｃ、一种贷款Ｄ、一种投资3、某单位拥有的房地产每年可产生100万元净收益，同时此单位有2000万元货币以５％的年利率存入银行，每年可得到与该宗房地产等额的收益，即每年能获得100万元的利息，那么对该单位来说，这宗房地产的价值与〔 A 〕万元的货币等价。
Ａ、2000 Ｂ、400Ｃ、4000 Ｄ、100004、收益法适用的对象，是有收益或有〔 A 〕的房地产。
Ａ、潜在收益Ｂ、实际收益Ｃ、客观收益Ｄ、正常收益5、收益法适用的条件，是房地产的收益和〔 B 〕都易于量化。
Ａ、本钱Ｂ、风险Ｃ、运营费用Ｄ、报酬率6、现代的收益法是建立在货币具有〔 C 〕的观念上的。
Ａ、投资价值Ｂ、市场价值Ｃ、时间价值Ｄ、资本价值7、某房地产是在有偿出让的国有土地上开发建造的，当时获得的土地使用权年限为50年，现在已使用了5年，预计利用该房地产正常情况下每年可获得净收益10万元，该类房地产的报酬率为6%，那么该房地产的收益价格为〔 B 〕。
8、某收益性房地产50年收益权利的价格为4000元/ m2，报酬率为8%，试求其40年收益权利的价格〔 A 〕A、3899元/ m2B、3865元/ m2C、3855元/ m2D、3920元/ m29、某收益性房地产40年土地使用权的价格为4000元/ m2 ，对应的报酬率为6%，试求假设其土地使用权为50年，报酬率为8%下的价格〔 A 〕。
A、3252元/ m2B、3435元/ m2C、3565元/ m2D、3343元/ m210、有A、B两宗房地产，A房地产的收益年限为50年，单价4000元/ m2；B房地产的收益年限为40年，单价3500元/ m2。
