第三章不动产估价解读

1不动产与动产的区别：根据物能否移动并且是否因移动而损害其价值为标准，可将物分为动产和不动产，不动产是指不能移动或移动就会损害其价值的物，不动产主要指土地及土地上的定着物；动产是指能够移动而不损害其价值或用途的物。

2不动产评估的概念和特点：不动产评估是指专业估价人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响不动产价格因素的基础上，对不动产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。

科学性与艺术性的结合。

3土地价格和一般商品价格的异同：同：1都是价格2都是波动3都是按质论价异：1生产成本不同2折旧不同3价格差异不同4市场性质不同5形成时间不同6供求变化不同4不动产价格影响因素：宏观因素（经济因素，社会因素，政策因素，人口因素，预期因素）微观因素（区位因素，自身因素：土地形状，临街，建筑结构，布局，面积，朝向）区域因素：①繁华程度：繁华程度可以由商业服务业繁华度来衡量。

②交通条件：主要指区域的道路密集程度、公共交通及对外交通的便利程度。

③基础设施：主要是指与区域配套的生活设施、公用设施和文体设施的完善度。

⑤环境状况：空气、水、噪音污染；辐射污染5最高最佳使用原则，：保持现状前提：新房地产价值－将现有房地产改变为新房地产的必要支出及应得利润<现有房地产价值。

装饰装修改造前提：装饰装修后的房地产价值－装饰装修的必要支出及应得利润>现状房地产价值。

改变用途前提：新用途的房地产价值－改变用途的必要支出及应得利润>现用途的房地产价值。

重新开发前提：重新开发完成后的房地产价值－重新开发的必要支出及应得利润>现有房地产价值。

最常见的是改变用途与装饰装修改造的组合。

6估价时点原则：过去——历史——不动产纠纷案件，特别是对评估结果有异议而引起的复核或鉴定评估。

现在——历史——不动产损害赔偿和保险理赔案件。

现在——现状——大多数评估。

现在——未来——不动产的预售或预购价格评估。

第一章1、不动产定义：不能移动位置或者移动位置后会引起性质、形状改变而造成经济损失的财产。

2、不动产形成的前提：有用性、稀缺性、有需求。

3、影响因素：一般因素：社会因素（人口、不动产交易惯例、城市化及公共设施条件、教育及社会福利状况、生活方式等状况、心理因素、国内政治状况、社会治安状况、国际政治状况）、经济因素（经济发展状况、储蓄消费及投资水平、财政及金融状况、物价居民收入和就业水平、税收负担状况、技术革新及产业结构状况、城市交通体系状况、国际化状况、国际经济状况）、制度因素（土地制度、住房制度、土地利用规划和城市规划、建筑规范、不动产有关税收、地价政策、交通管制、性质隶属变更）；区域因素：①不动产所在区域的自然条件及经济地理位置与前述一般因素相结合形成的地区社会经济地位及由此决定的不动产供求状况对不动产价格的影响。

②城市内各种不懂类别用地地域由于本身特性而对不动产价格产生影响的因素；个别因素：①宗地自然条件、局部区位条件及环境状况。

②建筑物用途类别、建筑结构、层数及质量第二章1、不动产估价：是不动产估价人员依据不动产估价原则、理论和方法，在充分掌握不动产市场交易资料的基础上，根据不动产的经济属性，按不动产的质量、等级及其在现实经济活动中的一般收益状况，充分考虑社会经济发展、不动产利用方式、利用政策以及利用效益等因素的影响，综合评定出某不动产在某一权力状态下的某一时点的价格。

2、不动产估价的意义：为不动产市场交易服务、有利于提高不动产经济运行效率、确立公平的收益分配制度的依据、有利于不动产的公平赋税。

3、基本原则：合法性、最有效使用、估价期日、替代原则、供求原则、预期收益、贡献原则、公平原则、变动原则。

竞争原则、协调原则、剩余产出。

4、估价期日原则意义：便于弄清估价对象价格时点，了解不动产市场状况，为不动产的交易等级管理及相关不动产的法律法规的颁布实施提供时间界限；有利于估价人员选择合适的估价方法，对年期修正系数、利息期等参数进行设定。

房地产评估师的不动产评估报告和价值评估方法解析房地产评估师是一个关键角色，负责对不动产进行评估，确定其价值和市场价格。

他们的报告在房地产交易和投资决策中起着至关重要的作用。

本文将深入解析房地产评估师的不动产评估报告以及常用的价值评估方法。

I. 不动产评估报告不动产评估报告是房地产评估师所提供的关键文档，其中包括以下要点：1. 报告目的和背景：不动产评估师首先介绍报告的目的和背景。

例如，评估可能是为了确定物业在市场上的销售潜力，或者用于贷款担保等目的。

2. 评估对象：评估报告需要明确评估的具体物业，包括地理位置、土地面积、建筑物等相关信息。

3. 评估方法和数据来源：房地产评估师在报告中详细描述评估所采用的方法和数据来源。

这可能包括市场对比法、收益法和成本法等。

4. 评估结果和价值：评估报告准确地列出了物业的评估结果和价值范围。

这将为房地产市场参与者提供决策依据。

II. 价值评估方法房地产评估师使用多种方法来确定不动产的价值。

以下是常用的价值评估方法：1. 市场对比法：这是最常见的评估方法之一。

评估师将目标物业与类似类型和位置的已售物业进行比较，从而确定目标物业的市场价值。

这种方法能提供一个相对准确的市场参考价格。

2. 收益法：这种方法适用于商业物业的评估。

根据目标物业的收入潜力和市场租金，评估师计算该物业的未来现金流，并以此为基础确定其价值。

3. 成本法：成本法基于目标物业的重建成本来确定其价值。

评估师考虑土地价值、建筑物的折旧、维修费用和管理费用等因素，计算出目标物业的潜在价值。

4. 折现现金流法：这种方法结合了市场对比法和收益法。

评估师根据物业的现金流预测和市场对比数据计算出目标物业的价值，并根据其未来现金流的折现率进行调整。

总结：房地产评估师的不动产评估报告和价值评估方法对于房地产交易和投资决策至关重要。

评估师通过报告清晰地说明评估的目的和背景，详细介绍评估所使用的方法和数据来源，并准确地给出物业的评估结果和价值范围。

不动产法中的不动产评估与估价规范一、引言不动产评估与估价是不动产交易过程中的重要环节，它对于确保交易公平、保护当事人权益具有重要意义。

不动产法中的不动产评估与估价规范旨在规范评估与估价行为，保障交易的合法性和公正性。

本文将从不动产评估的法律依据、评估机构的资质要求、评估报告的内容要求以及估价规范等方面进行分析。

二、不动产评估的法律依据不动产评估的法律依据主要包括《不动产登记暂行条例》、《不动产登记办法》等。

根据这些法律规定，不动产交易需要进行评估，以确定不动产的价值和交易价格。

评估结果将作为交易的参考依据，确保交易公平合法。

三、评估机构的资质要求为了保证评估结果的准确性和可靠性，不动产评估机构需要具备一定的资质要求。

根据《不动产评估机构管理办法》，评估机构应当具备独立法人资格，拥有一定的评估人员和技术设备，并且需要通过评估机构资质认定。

只有具备合法资质的评估机构才能进行评估活动，并出具评估报告。

四、评估报告的内容要求不动产评估报告是评估结果的书面呈现，它对于交易各方具有法律效力。

根据《不动产评估报告编制规范》，评估报告应当包括以下内容：被评估不动产的基本情况、评估目的和任务、评估方法和依据、评估结果和价值、评估师的资质和签名等。

评估报告应当客观、真实地反映不动产的价值和交易价格，确保交易的公正性和合法性。

五、估价规范不动产估价规范是评估活动中的一项重要规定，它对评估师的行为进行规范，保证评估结果的准确性和公正性。

根据《不动产估价规范》，评估师在进行估价活动时应当遵守估价行为的基本原则，如独立、客观、真实、公正等。

评估师还需要遵循一定的估价方法和程序，确保评估结果的科学性和可靠性。

六、案例分析在某城市的不动产交易中，甲方委托评估机构对其拟出售的住宅进行评估。

评估师按照相关规定进行评估活动，综合考虑不动产的地理位置、建筑面积、房屋状况等因素，最终确定了评估结果和交易价格。

评估报告经双方确认后，作为交易的依据进行了房屋交易。

引言一拓宽了不动产估价的服务领域:无论是土地使用权出让(包括招标、拍卖、挂牌、协议等出让方式）,还是不动产转让（包括买卖、互换、赠与、以不动产作价人股、以不动产抵债等）、租赁、抵押、典当、保险、税收、征收和征用补偿(包括土地征收补偿、土地征用补偿、城市房屋拆迁补偿）、损害赔偿、纠纷调处、司法鉴定，以及企业有关经济行为（包括对外投资、合资、合作、合并、分立、改制、资产重组、资产置换、买卖、租赁、托管经营、清算等)、设立公司时以不动产作价出资、不动产估价纠纷调处中的不动产估价复核或鉴定，等等，都需要不动产估价。

二不动产估价的需要现实活动中的需要（1）土地使用权出让的需要(招标标底、拍卖保留价、挂牌底价）；（2）不动产转让、租赁的需要；（3)不动产抵押、典当的需要；（4）不动产保险的需要；(5）不动产税收的需要；（6)不动产征收和征用补偿的需要；（7）不动产损害赔偿的需要；(8）不动产纠纷调处和有关司法鉴定的需要；（9）企业有关经济行为的需要；（10)不动产管理的需要；(11)其他方面的需要理论上的需要：房地产市场的不完全性和房地产的独一无二性.第一章不动产与不动产估价一不动产中的概念（1) 不动产是指土地以及建筑物等土地定着物，是实物、权益、区位三者的综合体. （2）不动产存在形态：土地、建筑物、房地不动产实物包括土地、建筑物、其他附着物三个部分（3)不动产区位：是指不动产的空间位置，可以分为位置、交通、环境和配套设施四个方面。

（具体地说，一宗不动产的区位是该宗不动产与其他不动产或事物在空间方位和距离上的关系,除了其地理坐标位置,还包括它与重要场所的距离，从其他地方到达该宗房地产的可及性，从该宗不动产去往其他地方的便捷性，以及该宗不动产的周围环境、景观、配套设施等，包括所在地区的人口状况、该地区的声誉、政府提供的服务设施、学校的教学质量、犯罪率等等，最常见的是用交通时间距离来衡量区位的好坏。

）（4)建筑密度：又称建筑覆盖率,是指一定地块内所有建筑物的基底总面积占建筑用地面积的比率；（5）容积率：是反映和衡量地块开发强度的一项重要指标,是指一定地块内总建筑面积与建筑用地面积的比值。