房地产估价课件第三章 市场比较法

第四章 市场比较法
房地产估价
二、理论依据
替代原理
第四章
市场比较法
房地产估价
三、应用条件
（一）基本条件
1、充分发展的房地产市场、可便捷利用的市场资料源
2、有充足的、近期的、真实的房地产交易资料
（二）具体条件
1、充分的交易实例资料 2、资料具有相关性 3、市场供求关系基本一致 4、明确显示具备的条件 5、资料必须详实可靠
正常价格 卖方净得 1 1 卖方税费率

50 120

1 1 1 .5 %
4230 元 / 平方米
第四章
市场比较法
房地产估价
二、交易日期修正
——市场状况修正
（一）修正原因
市场变化
（二）修正目的
上升 下降 平稳
将可比实例在其成交日期时的价格修正为在估价时点时的价格
第四章
市场比较法
正常价格 买方付出 卖方净得 1 1 买方税费率 1 1 卖方税费率
正常价格
第四章
市场比较法
房地产估价
举例
某可比实例的建筑面积为120平方米，估价中调 查获知其价格是卖方净得50万元。在这宗交易中，买 卖双方正常情况下的税费率分别为3%和1.5%，将此可 比实例修正为正常情况下的单价。
②环比指数
例：某地区某类房地产2004年9月至2005年3月的价格指数分 别为99.6、94.7、96.7、105.0、109.2、112.5、118.1（均以上 个月为100）。 某宗房地产2004年11月的价格为6000元/m2，试其修正到 2005年3月。
6000×1.05×1.092×1.125×1.181＝9140.4元/m2
第四章 市场比较法

市场比较法房地产估价
11、用道德的示范来造就一个人，显然比用法律来约束他更有价值。—— 希腊
12、法律是无私的，对谁都一视同仁。在每件事上，她都不徇私情。—— 托马斯
1Hale Waihona Puke 、公正的法律限制不了好的自由，因为好人不会去做法律不允许的事 情。——弗劳德
14、法律是为了保护无辜而制定的。——爱略特 15、像房子一样，法律和法律都是相互依存的。——伯克
31、只有永远躺在泥坑里的人，才不会再掉进坑里。——黑格尔 32、希望的灯一旦熄灭，生活刹那间变成了一片黑暗。——普列姆昌德 33、希望是人生的乳母。——科策布 34、形成天才的决定因素应该是勤奋。——郭沫若 35、学到很多东西的诀窍，就是一下子不要学很多。——洛克

（2）可比实例的交易类型应与估价目的吻合 因为房地产交易如果是买卖的估价，则应选取买卖 的估价，租赁的估价则应选择租赁实例为可比实例。
（3）可比实例的成交日期应尽量接近估价时点
如果房地产市场比较平稳，则较早之前的交易实例仍然有参考 价值；但如果房地产市场变化太快，则应该缩短期限。一般认 为，交易实例的成交日期与估价时点相隔一年以上的不宜采用。
②成交日期与估价时点不同。——市场状况调整（需 要把类似房地产的成交日期时的价格调正为估价时 点时的价格） ③可比实例房地产状况与估价对象房地产状况不 同。——房地产状况调整。（不可能在交易市场上 找到与估价对象完全相同的房地产，因此需要把类 似房地产在自身状况下的价格，调整为在估价对象 房地产状况下的价格）。 • 当然，市场法求的价值有时不一定合理、真实。在 一些主观的非理性的因素影响下，房地产价值有可 能被高估或者低估，从而偏离房地产本身的价值。
房地产估价理论与方法
一、市场法的概述
1、含义：市场法也称比较法、市场比较法、交易实 例比较法，是选取一定数量、符合一定条件、发 生过交易的类似房地产，然后将他们与估价对象 进行比较，对他们的实际成交价格进行适当处理 （即进行相关修正）来求取估价对象价值的方法。 2、上述中选取的符合一定条件、发生过交易的类似 房地产，通常称为可比实例。所谓的符合条件是 指：交易类型与估价目的吻合、成交日期与估价 时点接近、实际成交价格为正常成交价格或者是 可以修正为正常成交价格的房地产。 3、市场法的本质：以房地产的实际成交价格为导 向来求取房地产的价值。比准价格价格——用市 场比较法估价求的价格
• 2、市场法估价需要具备的条件：在估价时点的近期有 较多的类似房地产交易。 • 在房地产市场不够发育或是类似房地产交易较少 的地区就难以采用市场法估价。某一些房地产市场活 跃的地区，因为较长时间内很少发生房地产交易，也 不适用市场法。但是实际存在，而没有尽力去收集交 易实例的，不可以成为不采用市场法估价的理由。 • 运用市场法估价需要把类似房地产的各种交易情况 修正为正常的市场价格。主要消除以下三个方面不同 所造成的差异： • ①实际交易情况与正常交易不同。——交易情况修正 （例如有没有急于出手或是急于购买、买卖双方之间 有没有厉害关系，父子之间的交易，母子公司之间的 交易）

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五、估价 步骤 (gū〃jià)
(一)、搜集交易实例
交易实例的搜集途径(tújìng)（怎么搜集） 交易实例的搜集内容（搜集什么）
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(二) 、选取可比实例 (不少于3个) 1、区位相同或类似(lèi sì)
2、用途相同 3、建筑结构相同
4、权利性质相同 5、交易类型吻合
6、成交日期与估价时点相近 7、可比实例的成交价格为正常价格
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(三) 、建立价格可比基础（五个统一）
1、统一付款方式 2、统一币种和货币(huòbì)单位 3、统一面积内涵（计算公式）
建筑面积下的价格=使用面积下的价格× 使用面积/建筑面积
使用面积下的价格=建筑面积下的价格× 建筑面积/使用面积
4、统一面积单位 5、统一采用单价
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(四)、进行交易情况修正
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➢定基价格指数是选择某个固定时期作 为基期(jī qī)而编制的价格指数。 可比实例在成交日期时的价格×估价
时点时的价格指数/成交日期时的价格指
数=在估价时点时的价格
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➢环比价格指数是以上一个时期(shíqī)作为 基期而编制的价格指数。 可比实例在成交日期时的价格×成交 日期的下一时期的价格指×再下一时期 的价格指数× … ×估价时点时的价格 指数=在估价时点时的价格
• 估价对象价格=可比实例价格×交易情况 修正系数×交易日期修正系数×区域因 素修正系数×个别因素修正系数
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四、适用范围及特点(tèdiǎn)
(一)特点：
1、具有现实性，有较强的说服力；
2、在非正常情况下，比准价格往往偏离收益价格； 3、要求估价人员具有较高的素质 (二)适用范围：