第十二章行为目的税及其会计处理
第三节土地增值税及其会计处理
一、土地增值税制度的基本内容
（一）土地增值税概述
1．土地增值税的概念
土地增值税，是对在中国境内转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权，取得的增值性收入的单位和个人征收的一种税。长期以来我国对国有土地采取行政划拨、无偿占用，乱占滥用土地现象十分严重。为此，国务院在1987年4月颁布实施了《耕地占用税暂行条例》，1994年1月1日，国务院又颁布实施了《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，从而在一定程度上遏制了土地管理混乱的状况。
2．土地增值税的特点
（1）以转让房地产的增值额为征税对象。我国土地增值税将土地、房屋的转让收入合并征收。作为征税对象的增值额是纳税人转让房地产收入减除税法规定的准予扣除项目金额后的余额。
（2）采用扣法和评估法计算增值额。土地增值税在计算方法上考虑我国实际情况，以纳税人房地产取得的房转让收入，减除法定扣除项目金额后的余额作为征税依据。对旧房及建筑物的转让，以及对纳税人转让房地产申报不实，成交价格偏低的，则采用评估价格法确定增值额，计算土地增值税。
（3）实行超率累进税率。土地增值税的税率是以转让房增值率高低为依据，按照累进原则设计的，实行分级计税。增值率高的，适用税率高，多纳税；增值率低的，税率低，少纳税。税收负担较为合理，便于体现国家政策。
（4）实行按次征收。土地增税在房地产转让环节，实行按次征收，每发生一
次转让收行为，就应根据每次取得的增值额征一次税。
（二）土地增值税纳税人
土地增值税纳税人，是指所有转让中华人民共和国国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。这里所指的单位和个人，是指有偿转让房地产的一切单位和个人，包括机关、团体、部队、企事业单位、个体工商户及国内其他单位和个人；还包括外商投资企业、外国企业及外国驻华机构、华侨及外国公民。
（三）土地增值税征税对象与范围
1．征税对象
土地增值税的征税对象，是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物所取得的增值额，即纳税人取得全部转让收入减去税法规定允许扣除项目金额后的余额。这里所指的房地产，包含两层意思：一是国有土地，是指国家法律规定属于国家所有的土地；二是地上的建筑物及附着物，是指建于国家所有的土地上一切建筑物、构筑物、地上地下的各种附属设施及附着于该土地上的不能移动、一经移动即遭损坏的种植物、养殖物及其他物品。
2．征税范围
土地增值税的征税范围，是指凡转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的行为。它有三层含义：一是土地增值税仅对转让国有土地使用权征收，对转让集体土地使用权的不征税；二是只对转让房地产产权的征税，不转让产权的不征税；三是对转让房地产并取得收入的征税，对虽发生转让行为，但未取得收入的不征税。
（四）土地增值税税率
土地增值税采用四级超率累进税率，最低税率为30%，最高税率为60%，税
收负担高于企业所得税。具体税率如表所示。
土地增值税四级超率累进税率表
（五）土地增值税计税依据
土地增值税的计税依据，是纳税人转让房地产所取得的增值额。其计算公式为：
增值额=转让房地产取得的收入一税法规定的扣除项目金额
土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的税率计算征收，增值额即纳税人转让房地产所取得的收入减除规定扣除项目金额后的余额。因此，土地增值税应纳税额的计算，必须首先计算确定转让房地产所取得的收入和扣除项目金额。
1．转让房地产收入的计算
转让房地产的收入是指房产的产权所有人、土地使用人将房屋的产权、土地使用权转移给他人而取得的货币收入，实物收入、其他收入等到全部价款及有关的经济收益。
2．土地增值税扣除项目金额的计算
土地增值税扣除项目金额的计算是确定土地增值税增值额的关键。具体包括如下项目：
（1）取得土地使用权时所支付的金额。含两方面的内容：一是纳税人为取得
土地使用权所支付的地价款，包括以协议、招标、拍卖等出让方式取得土地使用权的，为纳税人支付的土地出让金；以行政划拨方式取得土地使用权的为转让土地使用权按照国家规定补交的土地出让金；以转让方式取得土地使用权的为向原土地使用权人实际支付的地价款。二是按国家统一规定交纳的有关费用，包括取得土地使用权过程中缴纳的登记、过户手续费等。
（2）房地产开发成本。主要包括：土地的征用及拆迁补偿，前期工程费用，建筑安装工程费，基础设施费，公共配套设施费，开发间接费用等。其中：
①土地征用及拆迁补偿费，是指在房地产开发过程中发生的征用土地的征地费用、拆迁地上地下建筑物和附着物的拆迁费用、解决拆迁户住房和安置被拆迁者工作的安置及补偿费用等支出。包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出（即拆迁补偿支出扣除拆迁建筑等回收的残值后的净余额）、安置动迁用房地地支出等。如果土地的征用及拆迁补偿是由政府或者他人承担的，纳税人是在已征用和拆迁好的土地上进行开发的，则这部分支出已体现在纳税人取得土地使用权所支付的金额中，这部分土地的征用及拆迁补偿费在纳税人的房地产开发成本中就不允许扣除。
②前期工程费，是指在房地产开发项目建造前所发生的一些费用。包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”（通水、通电、通路、平整地面）等支出。这里需要强调的是，如果纳税人取得的是已经进行了土地开发的“熟地”，即已搞好“三通一平”，则前期工程费支出已体现在纳税人取得土地使用权所支付的金额中，这部分的前期工程费在纳税人的房地产开发成本中就不允许扣除。
③建筑安装工程费，是指房地产开发项目在建造过程中发生的各种建筑工程费用和安装工程费用。包括纳税人将房地产开发项目出包给建筑施工单位所
发生的支付承包方的建筑安装工程费用；纳税人自己建房所发生的支付承包方的建筑安装工程费用；纳税人自己建房所发生的列入开发项目工程施工预算内的各项建筑安装工程费用。
④基础设施费，是指房地产开发项目所需的各项基础设施建设所发生的支出。包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫，绿化等工程发生的支出。
⑤公共配套设施费，是指在房地产开发中必须建筑，但又不能有偿转让的公共配套设施所发生的支出。如开发小区内的居委会、派出所、幼儿园、学校、公共厕所等设施建造的支出。
⑥开发间接费用，是指纳税人内部独立核算单位直接组织、管理开发项目发生的各项间接费用。包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。这里需要强调的是，纳税人的行政管理部门（总部）为管理和组织经营活动而发生的管理费用，应在房地产开发费用中扣除，不应在此扣除。
（3）房地产开发费用。它是与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用，现行财务制度规定，这三项费用作为期间费用、直接计入当期损益，不按成本核算对象进行分摊。故作为土地增值税扣除项目的房地产开发费用，为按纳税人房地产开发项目实际发生的费用进行扣除，而按规定的标准进行扣除。其中：
①财务费用中的利息支出，纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利息计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本之和的5%以内计算扣除。其计算公式为：
房地产企业土地增值税的会计核算 由于房地产开发行业的特殊性，在房屋开发过程中企业先获得对客户的预售款，待建筑物竣工验收合格后再结算收入。《土地增值税暂行条例实施细则》第十六条规定：“纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。”会计处理主要涉及以下几个方面的内容：预缴土地增值税的核算、计提和预提土地增值税的核算、汇算清缴土地增值税的核算。 1.预缴土地增值税的核算。房地产企业收到预收款项时，不能确认收入，会计处理为：借：银行存款；贷：预收账款。对于预收款，需要预缴土地增值税，预缴税款时，借：应交税费应交土地增值税；贷：银行存款。此时，由于收入未能确认，不能将预缴的税金计入当期损益。 2. 计提和预提土地增值税的核算。预收款项确认为收入时，借：预收账款；贷：主营业务收入。同时，对已缴纳的税金，计提土地增值税并计入当期损益，借：营业税金及附加；贷：应交税费应交土地增值税。 土地增值税是取得预收款时先预缴税金，清算时再汇算清缴、多
退少补。根据权责发生制原则和收入与费用配比原则，企业还需要预提一定金额的土地增值税，以避免低估费用和负债、高估利润。预提该部分税金时，借：营业税金及附加；贷：其他应付款预提土地增值税。此处不宜贷记“应交税费应交土地增值税”科目，因为从税法角度讲，纳税义务还没有发生，计入应交税费易引起误解。 在这里，计提是根据预缴的税款提取的土地增值税，预提是对超过预缴税款部分提取的土地增值税，实务中计提与预提往往混用。 3. 汇算清缴土地增值税的核算。汇算清缴土地增值税时，如果总税款大于计提和预提数，则对于其差额，借记“营业税金及附加”科目，贷记“应交税费应交土地增值税”科目，同时，借记“其他应付款预提土地增值税”科目，贷记“应交税费应交土地增值税”科目；如果总税款小于计提和预提数，则对于其差额，借记“应交税费应交土地增值税”科目，贷记“营业外收入”科目，同时，借记“其他应付款预提土地增值税”科目，贷记“应交税费应交土地增值税”科目。 实际补交税款时，借记“应交税费应交土地增值税”科目，贷记“银行存款”科目。
土地增值税的计算方法 一、基本计算方法 （一）增值税税额：《条例》第三条：土地增值税按照纳税人转让房地产 所取得的增值额和本条例第七条规定的税率计算征收。 增值税税额＝增值额×增值税税率―扣除项目金额×扣除系数 （二）增值额：《条例》第四条：纳税人转让房地产所取得的收入减除本 条例第六条规定扣除项目金额后的余额，为增值额。 增值额＝销售收入―扣除项目金额 （三）销售收入：《条例》第五条：纳税人转让房地产所取得的收入，包 括货币收入、实物收入和其他收入。 《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号） 土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确 认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的 售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量 面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。 1、一般销售收入： （1）一般销售收入的概念： 《细则》第五条：条例所称收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经 济收益。 2、非直接销售收入及自用： 国税发[2006]187号。 （1）将开发产品用于：职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位或个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同 销售房地产。 按下列方法确认收入：A、按本企业同年在同地区销售同类房屋的平均价计算；B、按当地同年同类房屋平均销售价计算。 （2）将开发产品用于自用或出租：产权未转移，不征土地增值税，相应成 本费用税金不得扣除。 （四）扣除项目金额： 扣除项目金额的计算方法：（《条例》第六条） 扣除项目金额＝土地款＋开发成本＋开发费用＋税金＋其他扣除项目
土地增值税计算实例 土地增值税超率累进税率表 例一： 某房地产开发公司出售一幢写字楼，收入总额为10000万元。开发该写字楼有关支出为：支付地价款及各种费用1000万元；房地产开发成本3000万元；财务费用中的利息支出为500万元（可按转让项目计算分摊并提供金融机构证明），但其中有50万元属加罚的利息；转让环节缴纳的有关税费共计为555万元；该单位所在地政府规定的其他房地产开发费用计算扣除比例为5%。试计算该房地产开发公司应纳的土地增值税。 答：（1）取得土地使用权支付的地价款及有关费用为1000万元 （2）房地产开发成本为3000万元 （3）房地产开发费用=500-50+（1000+3000）×5％=650（万元） （4）允许扣除的税费为555万元 （5）从事房地产开发的纳税人加计扣除20% 允许扣除额=（1000+3000）×20％=800（万元） （6）允许扣除的项目金额合计=1000+3000+650+555+800=6005（万元） （7）增值额=10000-6005=3995（万元） （8）增值率=3995÷6005×100％=66.53% （9）应纳税额=3395×40％-6005×5％=1297.75（万元） 例二：
某房地产公司开发100栋花园别墅，其中80栋出售，10栋出租，10栋待售。每栋地价14.8万元，登记、过户手续费0.2万元，开发成本包括土地征用及拆迂补偿费、前期工程费、建筑安装工程费等合计50万元，贷款支付利息0.5万元(能提供银行证明)。 每栋售价180万元，营业税率5%，城建税税率5%，教育费附加征收率3%。问该公司应缴纳多少土地增值税? 计算过程如下： 转让收入：180×80=14400(万元) 取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本合计： (14.8+0.2+50)×80=5200(万元) 房地产开发费用扣除： 0.5×80+5200×5%=300(万元) 转让税金支出： 14400×5%×(1+5%+3%)=777.6(万元) 加计扣除金额： 5200×20%=1040(万元) 扣除项目合计： 5200+300+777.6+1040=7317.6(万元) 增值额=14400-7317.6=7082.4(万元) 增值额与扣除项目金额比率=7082.4/7317.6×100%=96.79% 应纳增值税税额=7082.4×40%-7317.6×5%=2467.08(万元) 六、会计处理
一、土地增值税案例分析题 1、万家房地产开发公司为某市区一家内资企业，公司于2010年1月-2013年2月开发“万丽家园”住宅项目，发生相关项目如下： （1）2010年1月通过竞拍获得一宗国有土地使用权，合同记载总价款17000万元，并规定2010年3月1日动工开发。由于公司资金短缺，于2011年5月才开始动工。因超过期限1年未进行开发建设，被政府相关部门按照规定征收土地受让总价款10%的土地闲置费。（2）支付拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、公共配套设施费和间接开发费用合计2450万元。 （3）2012年3月该项目竣工验收，应支付建筑企业工程总价款3150万元，根据合同约定当期实际支付价款为总价的95%，剩余5%作为质量保证金留存两年，建筑企业按照工程总价款开具了发票。 （4）发生销售费用、管理费用1200万元，向商业银行借款的利息支出600万元，其中含超过贷款期限的利息和罚息150万元，已取得相关凭证。 （5）2012年4月开始销售，可售总面积为45000m2，截止2012年8月底，销售面积为40500m 2，取得收入40500万元；尚余4500m2房屋未销售。 （6）2012年9月主管税务机关要求房地产开发公司就“万丽家园”项目进行土地增值税清算，公司以该项目尚未销售完毕为由对此提出异议。 (7)2013年2月底，公司将剩余的4500m2房屋打包销售，收取价款4320万元。 (其他相关资料：①当地适用的契税税率为4％；②其他开发费用扣除比例为5％) 要求：根据上述资料，按序号回答下列问题，如有计算，每问需计算出合计数。 (1)简要说明主管税务机关于2012年9月要求万家房地产开发公司对该项目进行土地增值税清算的理由。 (2)在计算土地增值税和企业所得税时，对缴纳的土地闲置费是否可以扣除? (3)计算2012年9月进行土地增值税清算时可扣除的土地成本金额。 (4)计算2012年9月进行土地增值税清算时可扣除的开发成本金额。 (5)在计算土地增值税和企业所得税时，对公司发生的借款利息支出如何进行税务处理? (6)计算2012年9月进行土地增值税清算时可扣除的开发费用。 (7)计算2012年9月进行土地增值税清算时可扣除的营业税金及附加。 (8)计算2012年9月进行土地增值税清算时的增值额。 (9)计算2012年9月进行土地增值税清算时应缴纳的土地增值税。 (10)计算2013年2月公司打包销售的4500m2房屋的单位建筑面积成本费用。 (11)计算2013年2月公司打包销售的4500m2房屋的土地增值税。 【解析】：（1）万家房地产开发公司，已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例为：40500÷45000×100%=90%，超过了85%。所以，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。 已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85％以上，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。 （2）房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费在计算土地增值税时不得扣除。由于土地商品的特殊性，土地闲置费是一种费用性质的支出，不能视为罚款性支出，是与收入相关的合理的支出，可以在企业所得税税前扣除。 （3）2012年9月进行土地增值税清算时可扣除的土地成本金额=（17000+17000×4%）×90%=15912（万元）
7湖北省房地产开发企业土地增值税 鄂地税发［2008］207号 省地点税务局关于印发《湖北省房地产 开发企业土地增值税清算治理方法》的通知 市、州、林区、县（市、区）地点税务局： 现将《湖北省房地产企业土地增值税清算治理方法》印发给你们，请各地遵照执行。 二〇〇八年九月十二日 湖北省房地产开发企业土地增值税清算治理方法 第一章总则 第一条为了加大对房地产开发企业土地增值税征收治理，进一步规范土地增值税清算工作，按照《中华人民共和国税收征收治理法》(以下简称《征管法》)及事实上施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称《条例》）及事实上施细则和《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算治理有关咨询题的通知》（国税发〔2006〕187号）等有关规定，结合我省实际，制定本方法。 第二条在本省范畴内从事房地产开发的企业，凡符合土地增值税清算条件应办理土地增值税清算手续的房地产开发项目，其土地增值税清算治理均
适用本方法。 对房地产开发企业转让已自用（包括出租使用）年限在一年以上再出售的房地产项目，应按照转让旧房及建筑物的有关规定缴纳土地增值税。 第三条房地产开发企业是土地增值税的清算主体，房地产项目所在地的主管地点税务机关负责土地增值税清算的受理和审核。 第四条土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行 清算。关于成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，以分期开发项目为单位清算。开发项目中既有一般标准住宅又有非一般标准住宅等其他开发产品的，其土地增值额应分不运算。 第二章清算条件 第五条符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税清算： （一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的； （二）整体转让未竣工的房地产开发项目的； （三）直截了当转让土地使用权的； （四）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。 主管地点税务机关发觉纳税人符合上述规定条件之一而未提出清算申请的，应责令其限期办理清算手续。纳税人超过规定期限仍未清算的，由主管地点税务机关进行查账征收。 第六条符合下列情形之一的，主管地点税务机关应要求纳税人进行土地增值税清算： （一）已竣工验收的房地产开发项目并进行项目决算，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但已转让的房地产建筑面积与差不多出租或自用的建筑面积之和达到可销建筑面积的比例在85%(含)以上的； （二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的； （三）主管地点税务机关认定有可能造成较大税款流失、经县以上地点税务局局长批准清算的开发项目； （四）省地点税务局规定的其他情形。 第七条对在2005年1月1日前销售房地产建筑面积（以签订的房地产合同时刻为准）占整个项目可售建筑面积不足50%的，其项目应进行土地增值
土地增值税计算公式 计算土地增值税的公式为： 应纳土地增值税=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数。 1、公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。 纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。 计算增值额的扣除项目： (1)取得土地使用权所支付的金额; (2)开发土地的成本、费用; (3)新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格; (4)与转让房地产有关的税金; (5)财政部规定的其他扣除项目。 2、土地增值税实行四级超率累进税率： > 例1：我公司开发的一个房地产开发项目已经竣工结算，此项目已缴纳土地出让金300万元，获得土地使用权后，立即开始开发此项目，建成10,000平米的普通标准住宅，以4,000元/M2价格全部出售，开发土地、新建房及配套设施的成本为每平米1,500元，不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，账面房地产开发费用为200万元。已经缴纳营业税、城建税、教育费附加、地方教育费、印花税170万元，请问如何缴纳土地增值税。 第一步，计算扣除项目金额 1、购买土地使用权费用：300万元 2、开发土地、新建房及配套设施的成本： 1,500元×10,000平方米=1,500万元
3、计算加计扣除： (300+1500)×20%=1800×20%=360万元 4、房地产开发费用： 因为你企业不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，房地产开发费用扣除限额为：(300+1500)×10%=180万元，应按照180万元作为房地产开发费用扣除。 5、税金：170万元 扣除项目金额=300+1,500+360+180+170=2,510万元 第二步，计算增值额 商品房销售收入=4,000元×10,000平方米=4,000万 增值额=商品房销售收入-扣除项目金额合计 =4,000-2,510=1,490万元 第三步，确定增值率 增值率=1,490/2,510×100%=59.36% 增值率超过扣除项目金额50%，未超过100% 第四步，计算土地增值税税额 土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5% =1,490×40%-2,510×5% =596-125.50 =470.50万元 例2：企业开发房地产取得土地使用权所支付的金额为1000万元;房地产开发成本6000万元;向金融机构借入资金利息支出400万元(能提供贷款证明)，其中超过国家规定上浮幅度的金额为100万元;该省规定能提供贷款证明的其他房地产开发费用扣除比例为5%;该企业允许扣除的房地产开发费用为多少? 允许扣除的房地产开发费用=(400-100)+(1000+6000)×5%=650(万元)
最新土地增值税税率表 一、土地增值税的特点： 1、在房地产转让环节征收； 2、以房地产转让实现的增值额为计税依据； 3、征税范围比较广； 4、采用扣除法和评估法计算增值额; 5、实行超率累进税率。 二、土地增值税的纳税人： 增值税纳税人是指转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。土地增值税的纳税义务人不论法人与自然人；不论经济性质；不论内资与外资企业、中国公民与外籍个人；不论部门。 三、土地增值税的税率： 1、不超过50%的部分税率为30%； 2 超过50%的部分税率为40%；
3 超过100%至200%的部分的税率为50%； 4 超过200%的部分的税率为60%。 四、土地增值税的征税范围： 1、征税范围的一般规定： (1)土地增值税只对转让国有土地使用权的行为征税，对出让国有土地使用权的不征税(国家才是所有者，才能出让)； (2)土地增值税既对转让土地使用权的行为征税，也对转让地上建筑物及其他附着物产权的行为征税； (3)土地增值税只对有偿转让的房地产征税，对以继承、赠与等方式无偿转让的房地产，不予征税。 2、征税范围的具体和特殊规定 (1)以房地产进行投资联营 以房地产进行投资联营一方以土地作价入股进行投资或者作为联营条件，免征收土地增值税。其中如果投资联营的企业从事房地产开发，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资联营的就不能暂免征税。 (2)房地产开发企业将开发的房产转为自用或者用于出租等商业用途，如果产权没有发生转移，不征收土地增值税。 (3)房地产的互换，由于发生了房产转移，因此属于土地增值税的征税范围。但是对于个人之间互换自有居住用房的行为，经过当地税务机关审核，可以免征土地增值税。 (4)合作建房，对于一方出地，另一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税;但建成后转让的，应征收土地增值税。 (5)房地产的出租，指房产所有者或土地使用者，将房产或土地使用权租赁给承租人使用由承租人向出租人支付租金的行为。房地产企业虽然取得了收入，但没有发生房产产权、土地使用权的转让，因此，不属于土地增值税的征税范围。 (6)房地产的抵押，指房产所有者或土地使用者作为债务人或第三人向债权人提供不动产作为清偿债务的担保而不转移权属的法律行为。这种情况下房产的产权、土地使用权在抵押期间并没有发生权属的变更，因此对房地产的抵押，在抵押期间不征收土地增值税。 (7)企业兼并转让房地产，在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，免征收土地增值税。
房地产企业土地增值税清算时，普通住宅和非普通 住宅分开核算 房地产开发企业涉及有关税收政策和实际中 应注意的问题 一,房地产开发企业开发销售商品房等涉及的税收和基本规定: (注:1,销售商品房等包括:住宅,商业用房,其他建筑物,附着物,配套设施等.2,涉及的税收包括:营业税,企业所得税,个人所得税,土地增值税) (一)营业税 ――基本规定 应纳营业税=销售收入×税率 1,销售收入的确认: (1),采取一次性全额收款方式销售开发产品的,应于实际收讫价款或取得了索取价款的凭据(权利)时,确认收入的实现. (2)采取分期付款方式销售开发产品的,应按销售合同或协议约定付款日确认收入的实现.付款方提前付款的,在实际付款日确认收入的实现. (3)采取银行按揭方式销售开发产品的,其首付款应于实际收到日确认收入的实现,余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现. (4)采取委托方式销售开发产品的,应按以下原则确认收入的实现: ①采取支付手续费方式委托销售开发产品的,应按实际销售额于收到代销单位代销清单时确认收入实现. ②采取视同买断方式委托销售开发产品的,应按合同或协议规定的价格于收到代销单位代销清单时确认收入的实现. ③采取包销方式委托销售开发产品的,应按包销合同或协议约定的价格于付款日确认收入的实现. 包销方提前付款的,在实际付款日确认收入的实现.
④采取基价(保底价)并实行超过基价双方分成方式委托销售开发产品的,应按基价加按超基价分成比例计算的价格于收到代销单位代销清单时确认收入的实现. 委托方和接受委托方应按月或季为结算期,定期结清已销开发产品的清单.已销开发产品清单应载明售出开发产品的名称,地理位置,编号,数量,单价,金额,手续费等. (5)将开发产品先出租再出售的,应按以下原则确认收入的实现: ①将待售开发产品转作经营性资产,先以经营性租赁方式租出或以融资租赁方式租出以后再出售的,租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现,出售时再按销售痢疾确认收入的实现. ②将待售开发产品以临时租赁方式租出的,租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现,出售时再按销售开发产品确认收入的实现. (6)以非货币性资产分成形式取得收入的,应于分得开发产品时确认收入的实现. 2,视同销售行为的收入确认: (1)下列行为应视同销售确认收入: ①将开发产品用于本企业自用,捐赠,赞助,广告,样品,职工福利,奖励等; ②将开发产品转作经营性资产; ③将开发产品用作对外投资以及分配给股东或投资者; ④以开发产品抵偿债务; ⑤以开发产吕换取其他企事业单位,个人的非货币性资产. (2)视同销售行为的收入确认时限:视同销售行为应于开发产吕所有权或使用权转移,或于实际取得利润权利时确认收入的实现. 说明:预售收入 =销售收入 政策 =执行掌握 3,税率:5% ――可以利用的税收政策 《财政部国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》(财税字 [2003]016号)
土地增值税的计算公式及９个实例 时间:2０１4-0４－16 信息来源互联网,仅供参考 计算土地增值税的公式为： 应纳土地增值税＝增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数。?1、公式中的“增值额"为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。?纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。 计算增值额的扣除项目: ?(1)取得土地使用权所支付的金额；?（2）开发土地的成本、费用；?(３）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格； (4）与转让房地产有关的税金; ?（5）财政部规定的其他扣除项目。?2、土地增值税实行四级超率累进税率： 例１：我公司开发的一个房地产开发项目已经竣工结算，此项目已缴纳土地出让金３0０万元，获得土地使用权后，立即开始开发此项目,建成10，００0平米的普通标准住宅，以4，00０元/M2价格全部出售，开发土地、新建房及配套设施的成本为每平米1，500元,不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，账面房地产开发费用为２０0万元。已经缴纳营业税、城建税、教育费附加、地方教育费、印花税170万元,请问如何缴纳土地增值税. ?第一步,计算扣除项目金额 1、购买土地使用权费用：300万元?２、开发土地、新建房及配套设施的成本： 30０+1500）×２0%＝1,500元×1０,０00平方米=１，500万元?3、计算加计扣除：?( １80０×２0％＝36０万元
4、房地产开发费用: 因为你企业不能按转让房地产项目计算分摊利息支出,房地产开发费用扣除限额为:（300+１５０0）×1０％=180万元，应按照1８0万元作为房地产开发费用扣除。 5、税金：170万元 扣除项目金额＝3００＋1，５0０+3６0+18０＋170=2，510万元 第二步,计算增值额?商品房销售收入=4，000元×１０，0０0平方米=4,0００万?增值额=商品房销售收入－扣除项目金额合计?＝４，００0－2，51０=１，490万元?第三步，确定增值率 增值率=1，４90/２，510×10０％＝59。3６％?增值率超过扣除项目金额50％，未超过1 00％?第四步，计算土地增值税税额?土地增值税税额＝增值额×40%—扣除项目金额×５% ＝1,490×40％－２，５１0×５％ =596-125.５０ ＝４7０．50万元 例２:企业开发房地产取得土地使用权所支付的金额为１０00万元；房地产开发成本6000万元；向金融机构借入资金利息支出400万元(能提供贷款证明），其中超过国家规定上浮幅度的金额为100万元；该省规定能提供贷款证明的其他房地产开发费用扣除比例为5％；该企业允许扣除的房地产开发费用为多少？?允许扣除的房地产开发费用＝（400-10０）+（１000+6000)×5％=６5０(万元） 例3：某企业转让一栋旧仓库，取得转让收入600万元，缴纳相关税费共计３2万元。该仓库原造价４０0万元，重置成本８０0万元，经评估该仓库六成新.该企业转让旧仓库应缴纳土地增值税多少万元？ 收入总额=600（万元） 扣除项目合计＝80０×６0%+32＝512（万元）?增值额=60０－5１2=88(万元) 增值额占扣除项目比例=8８÷５12×１0０%＝17。19％,适用税率为30％. ?应缴纳土地增值税税额=８8×3０%=2６。4(万元）
房地产公司的土地增值税如何计算 房地产企业土地增值税的计算 土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。土地增值税实行的是四级超串累进税率，计算起来比较麻烦，特别是房地产企业，计算尤为复杂。笔者认为，应从以下几点着手，才能更好的把握其计算。 一、把握两个概念（1）增值额，即转让土地使用权、地上建筑物及附 着物取得收入与扣除项目金额之间的差额。（2）扣除项目金额，即税法规定准予纳税人从转让收入额中减除项目的金额，它包括取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金及其他扣除项目等。 二、掌握税率土地增值税实行的是四级超率累进税率：（1）增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％，速算扣除数为0；（2）增值额超过扣除项目金额50％，未超过扣除项目金额100％的部分，税率为40％，速算扣除数为5％；（3）增值额超过扣除项目金额100％，未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％，速算扣除数为15％；（4）增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％，速算扣除数为35％。 三、确定应税收入包括货币收入、实物收入及其他收入。其中货币收入是转让土地使用权、房屋产权而收取的价款。实物收入是转让房地产
取得的各种实物形态的估价收入。其他收入是转让房地产取得的无形资产或非专利技术等的评估收入。 四、确定扣除项目 （1）取得土地使用权所支付的金额，包括支付地价款和有关登 记、过户手续费；（2）房地产开发成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费和开发间接费用；（3）房地产开发费用，主要包括利息支出和其他房地产开发费用。其中其他房地产开发费用按《土地增值税暂行条例》及其实施细则规定：纳税人能铵转移房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构证明的，可按利息加上上述第（1）和（2）项合计的5％以内计算扣除，否则按上述第（1）和（2）项合计的10％以内计算扣除；（4）转让房地产有关的税金支出。包括营业税、城建税、印花税、教育费附加等；（5）其他扣除项目。这条主要是针对房地产企业规定的，对专门从事房地产开发的企业可以按20％计算扣除。这条规定对于房地产开 发企业特别重要，计算时千万不能遗漏。 五、计算方法 首先确定增值额与扣除项目合计的比例，看其结果介于 税率中哪一个层次，然后运用公式“土地增值税税额=增值 额X税率—扣除项目金额X速算扣除数”进行计算。 举例如下：某房地产公司开发100 栋花园别墅，其中80 栋出售，10 栋出租，10 栋待售。每栋地价14.8 万元，登记、过户手续费0.2 万元，开发成本包括土地征用及拆迂补偿费、前期工程费、建筑安
土地增值税计算方法举例 土地增值税实行四级超率累进税率 （一）增值额未超过扣除项目金 额 （二）增值额超过扣除项目金额 （三）增值额超过扣除项目金 额 （四）增值额超过扣除项目金额 50%的部分 50%、未超过扣除项目金额 100%、未超过扣除项目金额 200%的部分 税率为 30% 100%的部分 税率为 40% 200% 的部分 税率为 50% 税率为 60% 、计算土地增值税税额 ,具体公式如下 （一） 增值额未超过扣除项目金额 50%的： 土地增值税税额=增值额X 30% （二） 增值额超过扣除项目金额 50%,未超过100%的：土地增值税税额=增值额X 40%-扣除项 目 金额 X 5% 100%，未超过200%的：土地增值税税额=增值额X50%-扣除 X 35% 公式中的 5%、15%、35%为速算扣除系数。 三、扣除项目 （一） 取得土地使用权所支付的金额 ,取得土地使用权所支付的金额是指纳税人为取得土 地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。 （二）房地产开发成本 ,是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本 ,包括土地征用及拆迁 补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。 1、土地征用及拆迁补偿费 ,包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、 地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。 2、 前期工程费 ,包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、 “三通一 平”等支出。 3、 建筑安装工程费 ,是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费 ,以自营方式发生 的建筑安装工程费。 4、 基础设施费 ,包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、 环卫、绿化等工程发生的支出。 5、 公共配套设施费 ,包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。 6、 开发间接费用 ,是指直接组织、管理开发项目发生的费用 ,包括工资、职工福利费、折 旧 费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。 （三）房地产开发费用 ,是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。 财务费用中的利息支出 ,凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的 ,允许 据实扣除 ,但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用 按取得土 地使用权所支付的金额和按规定计算的房地产开发成本两项金额之和的5%以内 计算扣除。 凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的 ,房地产开发费 用按取得土地使用权所支付的金额和按规定计算的房地产开发成本两项金额之和的10% 以内计算扣 除。 上述计算扣除的具体比例 ,由各省、自治区、直辖市人民政府规定。 （四）评估价格 ,是指在转让已使用的房屋及建筑物时 ,由政府批准设立的房地产评估机构 评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。 五）税金 ,是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地 产交纳的教育费附加和地方教育附加 ,也可视同税金予以扣除。 土地增值税计算方法举例 （三）增值额超过扣除项目金 额 （四）增值额超过 200%的： 土地增值税税额 =增值额X 60%-扣除项目金额
土地增值税扣除项目 中华人民共和国土地增值税暂行条例: 第六条计算增值额的扣除项目： （一）取得土地使用权所支付的金额； （二）开发土地的成本、费用； （三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格； （四）与转让房地产有关的税金； （五）财政部规定的其他扣除项目。 中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则 第七条条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为： （一）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。 （二）开发土地和新建房及配套设施（以下简称房增开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房增开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。 土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。 前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。
建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。 基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。 公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。 开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。 （三）开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。 财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的5％以内计算扣除。 凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机 构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的10％以内计算扣除。 上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。
房地产企业土地增值税的 计算方法 The Standardization Office was revised on the afternoon of December 13, 2020
《房地产企业土地增值税的计算方法》 一、土地增值税实行四级超率累进税率 (一)增值额未超过扣除项目金额50%的部分税率为30% (二)增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分税率为40% (三)增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分税率为50% (四)增值额超过扣除项目金额200%的部分税率为60% 二、计算土地增值税税额，具体公式如下： (一)增值额未超过扣除项目金额50%的：土地增值税税额 = 增值额×30% (二)增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的：土地增值税税额 = 增值额×40%-扣除项目金额×5% (三)增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的：土地增值税税额 = 增值额×50%-扣除项目金额×15% (四)增值额超过200%的：土地增值税税额 = 增值额×60%-扣除项目金额×35% ★公式中的5%、15%、35%为速算扣除系数。 三、扣除项目 (一) 取得土地使用权所支付的金额 取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。 （二）房地产开发成本 房地产开发成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。 1、土地征用及拆迁补偿费 包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。 2、前期工程费 包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。 3、建筑安装工程费 是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。 4、基础设施费 包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。 5、公共配套设施费 包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。 6、开发间接费用
房地产开发项目经营方式比较特殊，土地增值税征收管理难度较大，其中，非常特出的问题是，纳税人成片受让土地使用权后分期分批开发、转让房地产，以及纳税人采取预售方式出售商品房。国家为了加强土地增值税的征收管理，保证税收及时足额入库，采取了先按比例预征，然后再予以清算的方法。 土地增值税清算是指，房地产开发企业在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规和有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，填写清算申报表，向主管税务机关提供有关资料，办理清算手续，结清土地增值税税款的行为。房地产开发企业符合这些条件之一的， 应当进行清算：（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的； （3）直接转让土地使用权的。对于符合这些条件之一的，主管税务机关可以要求房地产开发企业进行清算： （1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（2）取得销售（预售）许可证满3年仍未销售完毕的；（3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；
（4）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。 二、涉及房地产开发项目土地增值税清算的税收优惠（一）财政部确定的其他扣除项 财政部确定的一项重要扣除项目是，对从事房地产开发的纳税人允许按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和，加计20%的扣除。 （二）建造普通标准住宅出售的税收优惠 建造普通标准住宅出售，其增值额未超过扣除项目金额之和20%的，予以免税。超过20%的，应就其全部增值额按规定计税。所谓“普通标准住宅”，是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。高级公寓、别墅、小洋楼、度假村、以及超面积、超标准豪华装修的住宅，均不属于普通标准住宅。2005年6月1日起，普通标准住宅应同时满足：住宅小区建筑容积率在1.0以上，单套建筑面积在120平方米以下，实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。 （三）因国家建设需要而被政府征收、收回的房地产，免税这类房地产是指因城市市政规划、国家建设需要拆迁，而被政府征收、收回的房地产。由于上述原因，纳税人自行转让房地产的，亦给予免税。 三、房地产开发项目土地增值税清算的纳税筹划方法
房地产企业土地增值税如 何清算 Prepared on 22 November 2020
房地产企业土地增值税如何清算 房地产企业土地增值税一般是采取先预交后清算的方式进行的（一般的预征率在2%-4%，具体每个地方不一样的）： 1、先计算可以扣除项目金额（包括土地成本、建造成本、税金、开发费用及利息、加计扣除等） 2、计算收入 3、收入－扣除项目金额=增值额 4、增值额/扣除项目金额=增值率 5、按税率计算税额 基本步骤如下： 计算土地增值税的公式为：应纳土地增值税＝增值额×税率 1、公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。 纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。 计算增值额的扣除项目： （1）取得土地使用权所支付的金额； （2）开发土地的成本、费用； （3）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格； （4）与转让房地产有关的税金； （5）财政部规定的其他扣除项目。《土地增值税暂行条例实施细则》第七条第六款规定，该扣除项目为“根据条例第六条（五）项规定，对从事房地产开发的纳税人可
按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和，加计20%的扣除”，即“取得土地使用权所支付的金额”和“开发土地的成本、费用”之和的20%。 但上述加计扣除项目，并不是所有的房地产转让销售在计算土地增值税时都可以加计扣除的，只有符合一定的条件才可以享受。一是必须是从事房地产开发的纳税人，也就是具有开发资质的企业；二是必须实际从事了房地产开发业务，对只从事房地产二手转让的企业，不得减除加计扣除项目。 根据国家税务总局《关于印发〈土地增值税宣传提纲〉的通知》（国税函发[1995]110号）规定，在具体计算增值额时，要区分以下几种情况进行处理： 第一，对取得土地或房地产使用权后，未进行开发即转让的，计算其增值额时，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、缴纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金。这样规定的目的主要是抑制“炒”买“炒”卖地皮的行为。显然，这种情况没有规定加计扣除项目。 第二，对取得土地使用权后投入资金，将生地变为熟地转让的，计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、缴纳的有关费用、开发土地所需成本再加计开发成本的20%以及在转让环节缴纳的税金。这样规定，是鼓励投资者将更多的资金投向房地产开发。需要纳税人注意的是，这种情况虽然可以加计扣除，但在计算转让土地使用权加计扣除项目时，仅是对开发成本加计扣除，对土地成本价款不加计扣除。 第三，对取得土地使用权后进行房地产开发建造的，在计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款和有关费用、开发土地和新建房及配套设施的成本和规定的费用、转让房地产有关的税金，并允许加计20%的扣除。这可以使从事房地产开发的纳税人有一个基本的投资回报，以调动其从事正常房地产开发的积极性。需要纳
土地增值税怎么计算 土地增值税计算的大逻辑全国都是一样的，但是各地具体计算方法又略有不同。 1计算逻辑与公式 土地增值税计算的大逻辑是： 用销售收入减去扣除金额，得到一个增值额，用这个增值额除以扣除金额得到一个增值比例，根据比例不同，适用不同的税率和速算扣除系数。 土地增值税就等于增值额乘以适用税率，再减去扣除金额与速算扣除系数的乘积。 具体计算公式如下： 增值额=转让房地产收入总额-扣除项目金额 土地增值税=增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数 2扣除项目金额包括哪些？ （1）取得土地使用权支付金额（以下简称A）：即土地出让金、补缴地价款、契税； （特别注意：在计算增值税及附加的时候，契税不能抵扣，而在计算土地增值税的时候，则可以抵扣。） （2）房地产开发成本（以下简称B）：包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、
公共设施配套费、开发间接费用。（3）房地产开发费用（以下简称C）：指的是销售费用、管理费用、财务费用。 财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按A、B的金额之和的5%以内计算扣除。 凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按A、B的金额之和的10%以内计算扣除。 看起来有点复杂，别管利息有没有金融机构证明了，直接按照计算扣除就行了，公式是C=（A+B）*10% （4）与转让房地产有关的税金（以下简称D）：“营改增”后指的就是增值税附加 （5）加计20%扣除（以下简称E）：E=（A+B）*20% 3“营改增”以后计算土地增值税时，每项都不含增值税 转让房地产收入总额（不含税）=销售收入（含税）-销项税；转让房地产收入总额（不含税）=销售收入-（销售收入-当期允许扣除的土地价款）/1.1*0.1 这样就把销项税扣除了。 扣除项目金额：全部都要去掉进项税
房地产企业土地增值税政策深度解析及清算技巧 一、房地产企业土地增值税政策深度解析 （一）土地增值税的清算单位国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发 [2006]187 号）第一条规定：“土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为清算单位。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。 （二）土地增值税预征率的规定 《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发[2010]53 号）第二条规定：“为了发挥土地增值税在预征阶段的调节作用，各地须对目前的预征率进行调整。除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%”。 （三）土地增值税的清算条件 1、纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算（三大条件） （1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的； （2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的； （3）直接转让土地使用权的。 2、符合下列条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算（四大条件） （1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的； （2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的； （3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；应在办理注销登记前进行土地增值税清算。 （4）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90 日内到主管税务机关办理清算手续。对于符合规定，税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的项目，由主管税务机关确定是否进行清算；对于确定需要进行清算的项目，由主管税务机关下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起90 日内办理清算手续。 应进行土地增值税清算的纳税人或经主管税务机关确定需要进行清算的纳税人，在上述规定的期限内拒不清算或不提供清算资料的，主管税务机关可依据《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定处理。 （四）纳税人清算土地增值税时应提供的清算资料 1、土地增值税清算表及其附表。 2、房地产开发项目清算说明，主要内容应包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况。 3、项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、销售明细表、预售许可证等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料。主管税务机关需要相应项目记账凭证的，纳税人还应提供记账凭证复印件。 4、纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》