（财务会计）土地增值税及
其会计处理
第十二章行为目的税及其会计处理
第三节土地增值税及其会计处理
壹、土地增值税制度的基本内容
（壹）土地增值税概述
1．土地增值税的概念
土地增值税，是对在中国境内转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权，取得的增值性收入的单位和个人征收的壹种税。长期以来我国对国有土地采取行政划拨、无偿占用，乱占滥用土地现象十分严重。为此，国务院在1987年4月颁布实施了《耕地占用税暂行条例》，1994年1月1日，国务院又颁布实施了《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，从而在壹定程度上遏制了土地管理混乱的状况。
2．土地增值税的特点
（1）以转让房地产的增值额为征税对象。我国土地增值税将土地、房屋的转让收入合且征收。作为征税对象的增值额是纳税人转让房地产收入减除税法规定的准予扣除项目金额后的余额。（2）采用扣法和评估法计算增值额。土地增值税在计算方法上考虑我国实际情况，以纳税人房地产取得的房转让收入，减除法定扣除项目金额后的余额作为征税依据。对旧房及建筑物的转让，以及对纳税人转让房地产申报不实，成交价格偏低的，则采用评估价格法确定增值额，计算土地增值税。
（3）实行超率累进税率。土地增值税的税率是以转让房增值率高低为依据，按照累进原则设计的，实行分级计税。增值率高
的，适用税率高，多纳税；增值率低的，税率低，少纳税。税收负担较为合理，便于体现国家政策。
（4）实行按次征收。土地增税在房地产转让环节，实行按次征收，每发生壹次转让收行为，就应根据每次取得的增值额征壹次税。
（二）土地增值税纳税人
土地增值税纳税人，是指所有转让中华人民共和国国有土地使用权、地上建筑物及其附着物且取得收入的单位和个人。这里所指的单位和个人，是指有偿转让房地产的壹切单位和个人，包括机关、团体、部队、企事业单位、个体工商户及国内其他单位和个人；仍包括外商投资企业、外国企业及外国驻华机构、华侨及外国公民。
（三）土地增值税征税对象和范围
1．征税对象
土地增值税的征税对象，是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物所取得的增值额，即纳税人取得全部转让收入减去税法规定允许扣除项目金额后的余额。这里所指的房地产，包含俩层意思：壹是国有土地，是指国家法律规定属于国家所有的土地；二是地上的建筑物及附着物，是指建于国家所有的土地上壹切建筑物、构筑物、地上地下的各种附属设施及附着于该土地上的不能移动、壹经移动即遭损坏的种植物、养殖物及其他物品。
2．征税范围
土地增值税的征税范围，是指凡转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物且取得收入的行为。它有三层含义：壹是土地增值税仅对转让国有土地使用权征收，对转让集体土地使用权的不征税；二是只对转让房地产产权的征税，不转让产权的不征税；三是对转让房地产且取得收入的征税，对虽发生转让行为，但未取得收入的不征税。
（四）土地增值税税率
土地增值税采用四级超率累进税率，最低税率为30%，最高税率为60%，税收负担高于企业所得税。具体税率如表所示。
土地增值税四级超率累进税率表
（五）土地增值税计税依据
土地增值税的计税依据，是纳税人转让房地产所取得的增值额。其计算公式为：
增值额=转让房地产取得的收入壹税法规定的扣除项目金额
土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的税率计算征收，增值额即纳税人转让房地产所取得的收入减除规定扣除项目金额后的余额。因此，土地增值税应纳税额的计算，必须首先计算确定转让房地产所取得的收入和扣除项目金额。
1．转让房地产收入的计算
转让房地产的收入是指房产的产权所有人、土地使用人将房屋的产权、土地使用权转移给他人而取得的货币收入，实物收入、其他收入等到全部价款及有关的经济收益。
2．土地增值税扣除项目金额的计算
土地增值税扣除项目金额的计算是确定土地增值税增值额的关键。具体包括如下项目：
（1）取得土地使用权时所支付的金额。含俩方面的内容：壹是纳税人为取得土地使用权所支付的地价款，包括以协议、招标、拍卖等出让方式取得土地使用权的，为纳税人支付的土地出让金；以行政划拨方式取得土地使用权的为转让土地使用权按照国家规定补交的土地出让金；以转让方式取得土地使用权的为向原土地使用权人实际支付的地价款。二是按国家统壹规定交纳的有关费用，包括取得土地使用权过程中缴纳的登记、过户手续费等。（2）房地产开发成本。主要包括：土地的征用及拆迁补偿，前期工程费用，建筑安装工程费，基础设施费，公共配套设施费，开发间接费用等。其中：
①土地征用及拆迁补偿费，是指在房地产开发过程中发生的
征用土地的征地费用、拆迁地上地下建筑物和附着物的拆迁费用、解决拆迁户住房和安置被拆迁者工作的安置及补偿费用等支出。包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出（即拆迁补偿支出扣除拆迁建筑等回收的残值后的净余额）、安置动迁用房地地支出等。如果土地的征用及拆迁补偿是由政府或者他人承担的，纳税人是在已征用和拆迁好的土地上进行开发的，则这部分支出已体当下纳税人取得土地使用权所支付的金额中，这部分土地的征用及拆迁补偿费在纳税人的房地产开发成本中就不允许扣除。
②前期工程费，是指在房地产开发项目建造前所发生的壹些费用。包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通壹平”（通水、通电、通路、平整地面）等支出。这里需要强调的是，如果纳税人取得的是已经进行了土地开发的“熟地”，即已搞好“三通壹平”，则前期工程费支出已体当下纳税人取得土地使用权所支付的金额中，这部分的前期工程费在纳税人的房地产开发成本中就不允许扣除。
③建筑安装工程费，是指房地产开发项目在建造过程中发生的各种建筑工程费用和安装工程费用。包括纳税人将房地产开发项目出包给建筑施工单位所发生的支付承包方的建筑安装工程费用；纳税人自己建房所发生的支付承包方的建筑安装工程费用；纳税人自己建房所发生的列入开发项目工程施工预算内的各项建筑安装工程费用。
④基础设施费，是指房地产开发项目所需的各项基础设施建设所发生的支出。包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫，绿化等工程发生的支出。
⑤公共配套设施费，是指在房地产开发中必须建筑，但又不能有偿转让的公共配套设施所发生的支出。如开发小区内的居委会、派出所、幼儿园、学校、公共厕所等设施建造的支出。
⑥开发间接费用，是指纳税人内部独立核算单位直接组织、管理开发项目发生的各项间接费用。包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。这里需要强调的是，纳税人的行政管理部门（总部）为管理和组织运营活动而发生的管理费用，应在房地产开发费用中扣除，不应在此扣除。
（3）房地产开发费用。它是和房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用，现行财务制度规定，这三项费用作为期间费用、直接计入当期损益，不按成本核算对象进行分摊。故作为土地增值税扣除项目的房地产开发费用，为按纳税人房地产开发项目实际发生的费用进行扣除，而按规定的标准进行扣除。其中：
①财务费用中的利息支出，纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，且能提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利息计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本
之和的5%以内计算扣除。其计算公式为：
允许扣除的房地产开发费用=利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×5%以内
②纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，或不能提供金融机构贷款证明的，其允许扣除的房地产开发费用，按取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本之和的10%以内计算扣除，其计算公式为：
允许扣除的房地产开发费用=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×10%以内
（4）旧房及建筑物的评估价格。对旧房及建筑物不按建造时所实际支付的成本和费用作为扣除项目金额，而采用评估价格作为扣除项目金额。旧房及建筑物的评估价格是在转让使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构，评定的重置成本价格乘以新度折扣率后的价格。重置成本价格，是指对旧房及建筑物按转让时的建材价格及人工费用计算，建造同样面积、同样层次、同样结构、同样建设标准的新房及建筑物所需花费的成本费用。成新度折旧率，是指按旧房的新旧程度作壹些比例的折扣。其计算公式为：
评估价格=重量成本×成新度折扣率
（5）和转让房地产有关的税金。是指纳税人在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税和印花税、教育费附加等，可在扣除项目中扣除。
（6）财政部规定的其他扣除项目。是指对从事房地产开发的纳税人可按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本计算的金额之和加计20%的扣除。其计算公式为：
加计扣除=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×20%
（六）土地增值税其他税制要素
1．纳税期限
土地增值税按照转让房地产取得的实际收益计算征收，由于计算时要涉及房地产开发的成本和费用，有时仍要进行房地产的评估等。因此纳税时间就不能像其他税种那样作出统壹规定，而是根据房地产转让的不同情况，由主管税务机关具体确定。主要有以下几种情况：
（1）以壹次交割、付清价款方式转让房地产的，在其办理过户、登记手续前数日内壹次性缴纳全部土地增值税。
（2）以分期收款方式转让房地产的，主管税务机关根据合同规定的收款时期来确定具体的纳税期限。
（3）项目全部竣工结算前转让房地产的，能够预征土地增值税，待项目竣工办理结算后再进行清算，多退少补。
2．纳税地点
土地增值税由房地产所在地的税务机关负责征收。具体有以下俩种情况：
（1）纳税是法人的。当纳税人转让房地产的坐落地和其机
构所在地或运营所在地同在壹地时，可在税务登记的原管辖税务机关申报纳税；如果转让的房地产坐落地和其机构所在地或运营所在地不在同壹地时，则应在房地产坐落地的主管税务机关申报纳税；纳税人转让的房地产坐落地在俩个或俩个之上地区的，应按房地产所在地分别申报纳税。
（2）纳税人是自然人的。当纳税人转让的房地产的坐落地和其居住所在地同在壹地时，应在其住所所在地税务机关申报纳税；如果转让的房地产坐落地和其住所所在地不在同壹地时，则在房地产的坐落地主管税务机关申报纳税。
3．税收优惠
（1）对纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过规定扣除项目金额之和20%的，免征土地增值税。普通标准住宅和其他的具体划分界限，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。
（2）因城市实施规划和国家建设的需要被征用房地产或收回土地使用权的，免征土地增值税。对因同样原因动迁而由纳税人自行转让房地产的，经税务机关审核后，能够比照免予征收土地增值税。
（3）对个人因工作调动或改善居住条件而转让自用住房的，经向税务机关申报核准，可按下列情况分别处理：凡居住满五年或五年之上的，免予征收土地增值税；居住满三年未满五年的，减半征收土地增值税；居住未满三年的，按规定计征土地增值税。
二、土地增值税的计算和申报
（壹）土地增值税的计算
土地增值税应纳税额的计算公式为：
应纳土地增值税税额=∑（增值额×适用税率）
如果增值额超过扣除项目金额的50%之上，在计算增值税额时，需要分别用各级增值额乘以适用税率，得出各级税额，然后再将各级税额相加，得出总税额。在实际工作中，为了方便计算，计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算。具体公式如下：（1）增值额未超过扣除项目金额50%的：
应纳税额=增值额×30%
（2）增值额超过扣除项目金额50%的，未超过100%的：应纳税额=增值额×40%壹扣除项目金额×5%
（3）增值额超过扣除项目金额100%的，未超过200%的：应纳税额=增值额×50%壹扣除项目金额×15%
（4）增值额超过扣除项目金额200%的：
应纳税额=增值额×60%壹扣除项目金额×35%
综合上述土地增值税的计算，可归纳为以下六个步骤：
（1）计算转让房地产收入；
（2）计算扣除项目金额；
（3）计算增值额；
增值额=转让房地产取得的收入壹税法规定的扣除项目金额（4）计算增值额和扣除项目金额之比：
增值额和扣除项目金额之比=增值额÷扣除项目金额
（5）确定土地增值税税率，确定速算扣除系数；
（6）计算应纳税额：
应纳税额=增值额×适用税率壹扣除项目金额×速算扣除系数【例12-6】某房地产开发X公司，转让房地产取得3000万元；转让房地产取得土地使用权时支付200万元，房地产开发成本1000万元，开发费用100万元，转让房地产其他税金150万户。则应缴纳的土地增值税税额计算如下：
（1）转让房地产收入=3000（万元）
（2）扣除项目金额：
加计扣除项目金额=（200+1000）×20%=240（万元）
扣除项目金额=200+1000+100+150+240=1690（万元）（3）增值额=3000壹1690=1310（万元）
（4）增值额和扣除项目金额之比：1310÷1690×100%=77.51%
（5）增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%，适用税率为40%，速算扣除系数为5%
（6）应纳税额=1310×40%壹1690×5%=524壹
84.5=439.5(万元
(二)土地增值税的申报
土地增值税纳税义务应按有关规定,及时办理纳税申报,且如实填写《土地增值税纳税申报表》，其格式略：
三、土地增值税的会计处理
（壹）账户设置
缴纳土地增值税的企业应在“应交税费”总账户下增设“应交土地增值税”明细账户，以具体核算土地增值税的形成、计算和交纳情况。其贷方登记计提的土地增值税；借方登记上缴的土地增值税；余额在贷方表示应交未交的土地增值税，在借方表示多交的土地增值税。
（二）账务处理
1．主营房地产业务的企业土地增值税的账务处理
主营房地产业务的企业，如房地产开发企业，应根据计算的应纳土地增值税额，借记“主营业务税金及附加”账户，贷记“应交税费——应交土地增值税”账户；实际交纳土地增值税时借记“应交税费——应交土地增值税”账户；贷记“银行存款”账户。
【例12-7】某房地产开发企业转让房地产，取得收入2000万元，该X公司原支付地价款200万元，房地产开发成本400万元。该X公司发生的开发费用中利息支出不能按项目分摊，当地房地产开发费用扣除率10%。城建税7%、教育费附加3%。则账务处理如下：
（1）转让房地产收入=2000（万元）
（2）扣除项目金额
开发费用扣除金额=（200+400）×10%=60（万元）
加计扣除金额=（200+400）×20%=120（万元）
相关税金：
营业税=2000×5%=100（万元）
城建税=100×7%=7（万元）
教育费附加=100×3%=3（万元）
税费合计=100+7+3=110（万元）
扣除项目金额=200+400+60+120+110=890（万元）（3）增值额=2000壹890=1110（万元）
（4）增值额和扣除项目金额的比例：1110÷890×100%=124.72%
(5)增值额超过扣除项目100%,未超过200%,适用税率50%,速算扣除系数15%。
（6）应纳税额=1110×50%壹890×15%=555壹133.5=421.5(万元)
(1)提取时：
借：营业税金及附加4215000
贷：应交税费——应交土地增值税4215000
（2）缴纳时：
借；应交税费——应交土地增值税4215000
贷：银行存款4215000
2．非主营房地产业务的企业土地增值税的账务处理
对于非主营房地产业务的企业，在转让房地产时，则应分别情况进行会计处理：
（1）兼营房地产业务的企业，应根据计算的应纳土地增值税额，借记“其他业务成本”账户，贷记“应交税费——应交土地增值税”账户。
（2）转让的以支付土地出让金等方式取得的国有土地使用权，原已纳入“无形资产”核算的，其转让时应交纳的土地增值税额，借记“其他业务成本”账户，贷记“应交税费——应交土地增值税”账户。
（3）转让的国有土地使用权已连同地上建筑物及其他附着物壹且在“固定资产”账户核算的，其转让房地产时（包括地上建筑物及其他附着物），应交纳的土地增税额，借记“固定资产清理”账户，贷记“应交税费——应交土地增值税”账户。
（4）转让的以行政划拨取得的国有土地使用权，如仅转让国有土地使用权，转让时应交纳的土地增值税额，借记“其他业务成本”账户，贷记“应交税费——应交土地增值税”账户。如国有土地使用权连同地上建筑物及其他附着物壹且转让时应交纳的土地增值税额，借记“固定资产清理”账户，贷记“应交税费——应交土地增值税”账户。
【例12-8】某兼营房地产开发企业出售房屋，应纳土地增值税150万元，其账务处理如下：
(1)提取时：
借：其他业务成本1500000
贷：应交税费——应交土地增值税1500000
（2）缴纳时：
借；应交税费——应交土地增值税1500000 贷：银行存款1500000
土地增值税的计算方法 一、基本计算方法 （一）增值税税额：《条例》第三条：土地增值税按照纳税人转让房地产 所取得的增值额和本条例第七条规定的税率计算征收。 增值税税额＝增值额×增值税税率―扣除项目金额×扣除系数 （二）增值额：《条例》第四条：纳税人转让房地产所取得的收入减除本 条例第六条规定扣除项目金额后的余额，为增值额。 增值额＝销售收入―扣除项目金额 （三）销售收入：《条例》第五条：纳税人转让房地产所取得的收入，包 括货币收入、实物收入和其他收入。 《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号） 土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确 认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的 售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量 面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。 1、一般销售收入： （1）一般销售收入的概念： 《细则》第五条：条例所称收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经 济收益。 2、非直接销售收入及自用： 国税发[2006]187号。 （1）将开发产品用于：职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位或个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同 销售房地产。 按下列方法确认收入：A、按本企业同年在同地区销售同类房屋的平均价计算；B、按当地同年同类房屋平均销售价计算。 （2）将开发产品用于自用或出租：产权未转移，不征土地增值税，相应成 本费用税金不得扣除。 （四）扣除项目金额： 扣除项目金额的计算方法：（《条例》第六条） 扣除项目金额＝土地款＋开发成本＋开发费用＋税金＋其他扣除项目
房地产企业土地增值税的会计核算 由于房地产开发行业的特殊性，在房屋开发过程中企业先获得对客户的预售款，待建筑物竣工验收合格后再结算收入。《土地增值税暂行条例实施细则》第十六条规定：“纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。”会计处理主要涉及以下几个方面的内容：预缴土地增值税的核算、计提和预提土地增值税的核算、汇算清缴土地增值税的核算。 1.预缴土地增值税的核算。房地产企业收到预收款项时，不能确认收入，会计处理为：借：银行存款；贷：预收账款。对于预收款，需要预缴土地增值税，预缴税款时，借：应交税费应交土地增值税；贷：银行存款。此时，由于收入未能确认，不能将预缴的税金计入当期损益。 2. 计提和预提土地增值税的核算。预收款项确认为收入时，借：预收账款；贷：主营业务收入。同时，对已缴纳的税金，计提土地增值税并计入当期损益，借：营业税金及附加；贷：应交税费应交土地增值税。 土地增值税是取得预收款时先预缴税金，清算时再汇算清缴、多
退少补。根据权责发生制原则和收入与费用配比原则，企业还需要预提一定金额的土地增值税，以避免低估费用和负债、高估利润。预提该部分税金时，借：营业税金及附加；贷：其他应付款预提土地增值税。此处不宜贷记“应交税费应交土地增值税”科目，因为从税法角度讲，纳税义务还没有发生，计入应交税费易引起误解。 在这里，计提是根据预缴的税款提取的土地增值税，预提是对超过预缴税款部分提取的土地增值税，实务中计提与预提往往混用。 3. 汇算清缴土地增值税的核算。汇算清缴土地增值税时，如果总税款大于计提和预提数，则对于其差额，借记“营业税金及附加”科目，贷记“应交税费应交土地增值税”科目，同时，借记“其他应付款预提土地增值税”科目，贷记“应交税费应交土地增值税”科目；如果总税款小于计提和预提数，则对于其差额，借记“应交税费应交土地增值税”科目，贷记“营业外收入”科目，同时，借记“其他应付款预提土地增值税”科目，贷记“应交税费应交土地增值税”科目。 实际补交税款时，借记“应交税费应交土地增值税”科目，贷记“银行存款”科目。
土地增值税计算实例 土地增值税超率累进税率表 例一： 某房地产开发公司出售一幢写字楼，收入总额为10000万元。开发该写字楼有关支出为：支付地价款及各种费用1000万元；房地产开发成本3000万元；财务费用中的利息支出为500万元（可按转让项目计算分摊并提供金融机构证明），但其中有50万元属加罚的利息；转让环节缴纳的有关税费共计为555万元；该单位所在地政府规定的其他房地产开发费用计算扣除比例为5%。试计算该房地产开发公司应纳的土地增值税。 答：（1）取得土地使用权支付的地价款及有关费用为1000万元 （2）房地产开发成本为3000万元 （3）房地产开发费用=500-50+（1000+3000）×5％=650（万元） （4）允许扣除的税费为555万元 （5）从事房地产开发的纳税人加计扣除20% 允许扣除额=（1000+3000）×20％=800（万元） （6）允许扣除的项目金额合计=1000+3000+650+555+800=6005（万元） （7）增值额=10000-6005=3995（万元） （8）增值率=3995÷6005×100％=66.53% （9）应纳税额=3395×40％-6005×5％=1297.75（万元） 例二：
某房地产公司开发100栋花园别墅，其中80栋出售，10栋出租，10栋待售。每栋地价14.8万元，登记、过户手续费0.2万元，开发成本包括土地征用及拆迂补偿费、前期工程费、建筑安装工程费等合计50万元，贷款支付利息0.5万元(能提供银行证明)。 每栋售价180万元，营业税率5%，城建税税率5%，教育费附加征收率3%。问该公司应缴纳多少土地增值税? 计算过程如下： 转让收入：180×80=14400(万元) 取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本合计： (14.8+0.2+50)×80=5200(万元) 房地产开发费用扣除： 0.5×80+5200×5%=300(万元) 转让税金支出： 14400×5%×(1+5%+3%)=777.6(万元) 加计扣除金额： 5200×20%=1040(万元) 扣除项目合计： 5200+300+777.6+1040=7317.6(万元) 增值额=14400-7317.6=7082.4(万元) 增值额与扣除项目金额比率=7082.4/7317.6×100%=96.79% 应纳增值税税额=7082.4×40%-7317.6×5%=2467.08(万元) 六、会计处理
《村集体经济组织会计制度》 有关会计科目的核算和要求 一、“银行存款”科目 银行存款应按银行帐户设置相应明细科目，只有一个账户的也不能直接以一级科目核算，必须要开设明细科目核算。定期存款应入银行存款，设二级科目核算。 二、“应收款”科目 （一）预收款项的核算 当村集体经济组织签订合同时收到以后年度一次性租金时，可通过“应收款——预收租金”进行核算。如一次性收到10年的租金100万元时，应借记“银行存款”，贷记“应收款——预收租金”，然后在每一年将“应收款——预收租金”转入当年的“发包及上交收入”或“经营收入”科目。注意要分年确认收入，不能于收到款项当年全部确认收入，每年年初按合同台帐按合同年度挂应收承包款和承包结算。 例1 2006年5月，李四与股份经济社签订鱼塘承包合同，期限三年，一次性收齐承包金45000元，款存信用社。 第一年：（1）签订承包合同，按当年标的挂账，金额15000元 借：应收款——应收承包款——鱼塘承包——李四 15000 贷：应付款——承包结算——鱼塘承包——李四 15000 （2）收到鱼塘承包款45000元 借：银行存款——信用社 45000 贷：应收款——预收租金——李四 30000 应收款——应收承包款——鱼塘承包——李四 15000
(3) 同时结转当年承包款 借：应付款——承包结算——鱼塘承包——李四 15000 贷：发包及上交收入——农业承包收入——鱼塘承包 15000 第二年按如下分录挂账： （1）按当年合同标的挂账 借：应收款——应收承包款——鱼塘承包——李四 15000 贷：应付款——承包结算——鱼塘承包——李四 15000 （2）同时将预收租金冲减当年应收承包款 借：应收款——预收租金——李四15000 贷：应收款——应收承包款——鱼塘承包——李四 15000 （3）同时结转李四当年承包收入 借：应付款——承包结算——鱼塘承包——李四 15000 贷：发包及上交收入——农业承包收入——鱼塘承包 15000 第三年与第二年作同样分录处理。 （二）对于长期挂帐的应收款，按会计法确认坏帐损失，通过法定程序（参照狮山镇[2005]53号文第23条，要经过村民或村民代表会议讨论核销，并列入其它支出）计提坏帐准备或予以注销，并报农办备案。 （三）发包及上交收入是反映承包款的收入,包括农业承包收入、土地承包收入、企业上交利润、其他承包收入，一般来说对于出租土地可入“发包及上交收入——土地承包收入”，地上建筑物的出租在新制度上是应通过“经营收入——出租收入”科目进行核算，但若村不通过“经营收入”科目核算，可通过“发包及上交收入——其他承包收入——物业”科目进行核算。 三、“固定资产”科目
土地增值税计算公式 计算土地增值税的公式为： 应纳土地增值税=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数。 1、公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。 纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。 计算增值额的扣除项目： (1)取得土地使用权所支付的金额; (2)开发土地的成本、费用; (3)新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格; (4)与转让房地产有关的税金; (5)财政部规定的其他扣除项目。 2、土地增值税实行四级超率累进税率： > 例1：我公司开发的一个房地产开发项目已经竣工结算，此项目已缴纳土地出让金300万元，获得土地使用权后，立即开始开发此项目，建成10,000平米的普通标准住宅，以4,000元/M2价格全部出售，开发土地、新建房及配套设施的成本为每平米1,500元，不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，账面房地产开发费用为200万元。已经缴纳营业税、城建税、教育费附加、地方教育费、印花税170万元，请问如何缴纳土地增值税。 第一步，计算扣除项目金额 1、购买土地使用权费用：300万元 2、开发土地、新建房及配套设施的成本： 1,500元×10,000平方米=1,500万元
3、计算加计扣除： (300+1500)×20%=1800×20%=360万元 4、房地产开发费用： 因为你企业不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，房地产开发费用扣除限额为：(300+1500)×10%=180万元，应按照180万元作为房地产开发费用扣除。 5、税金：170万元 扣除项目金额=300+1,500+360+180+170=2,510万元 第二步，计算增值额 商品房销售收入=4,000元×10,000平方米=4,000万 增值额=商品房销售收入-扣除项目金额合计 =4,000-2,510=1,490万元 第三步，确定增值率 增值率=1,490/2,510×100%=59.36% 增值率超过扣除项目金额50%，未超过100% 第四步，计算土地增值税税额 土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5% =1,490×40%-2,510×5% =596-125.50 =470.50万元 例2：企业开发房地产取得土地使用权所支付的金额为1000万元;房地产开发成本6000万元;向金融机构借入资金利息支出400万元(能提供贷款证明)，其中超过国家规定上浮幅度的金额为100万元;该省规定能提供贷款证明的其他房地产开发费用扣除比例为5%;该企业允许扣除的房地产开发费用为多少? 允许扣除的房地产开发费用=(400-100)+(1000+6000)×5%=650(万元)
财政部关于印发企业缴纳土地增值税会计处理规定的通知 财会字〔1995〕15号 全文有效成文日期：1995-03-07 字体：【大】【中】【小】根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》的规定，现对企业交纳土地增值税有关会计处理办法的规定通知如下： 一、交纳土地增值税的企业应在“应交税金”科目下增设“应交土地增值税”明细科目进行核算。 二、转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的企业，按规定计算出应交纳的土地增值税，应分别以下情况进行会计处理： 1.主营房地产业务的企业，应由当期营业收入负担的土地增值税，借记“经营税金及附加”（房地产开发企业）、“经营税金”（外商投资房地产企业）、“营业税金及附加”（股份制试点企业）、“营业税金”（对外经济合作企业）等科目，贷记“应交税金——应交土地增值税”科目。 2.兼营房地产业务的企业，应由当期营业收入负担的土地增值税，借记“其他业务支出”[工业、农业、商业、运输（交通、民航）、邮电、施工企业、外商投资工业、农业、商业、交通、施工企业]、“其他营业支出”（金融企业）、“营业税金及附加”（旅游、饮食服务、保险企业、股份制试点企业）、“营业税金”（对外经济合作企业、外商投资租赁、旅游企业）、“内部供应和销售支出”[运输、（铁路）企业]、“其他营业税金”（外商投资银行）等科目，贷记“应交税金——应交土地增值税”科目。 3.企业转让的国有土地使用权连同地上建筑物及其附着物一并在“固定资产”或“在建工程”、“专项工程支出”、“固定资产购建支出”等科目
核算的，转让时应交纳的土地增值税，借记“固定资产清理”、“在建工程”、“专项工程支出”、“固定资产购建支出”等科目，贷记“应交税金——应交土地增值税”科目。 三、企业交纳土地增值税时，借记“应交税金——应交土地增值税”科目，贷记“银行存款”等科目。 四、企业在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，按税法规定预交的土地增值税，借记“应交税金——应交土地增值税”科目，贷记“银行存款”等科目；待该房地产营业收入实现时，再按本规定第二条第1、2款的规定进行会计处理；该项目全部竣工、办理结算后进行清算，收到退回多交的土地增值税，借记“银行存款”等科目，贷记“应交税金——应交土地增值税”科目。补交的土地增值税作相反的会计分录。 预交土地增值税的企业，“应交税金——应交土地增值税”科目的借方余额包括预交的土地增值税。 五、为了提供土地增值税的计算依据，企业应将取得土地使用权时所支付的金额、开发土地和新建房及配套设施的成本、费用等，在有关会计科目或备查簿中详细登记。 六、企业按规定补交应由已实现的1994年经营损益负担的土地增值税，借记“以前年度损益调整”科目，贷记“应交税金——应交土地增值税”科目；实际补交时，借记“应交税金——应交土地增值税”科目，贷记“银行存款”等科目。1995年1月1日至本规定印发之日期间的土地增值税参照本规定进行会计处理。
最新土地增值税税率表 一、土地增值税的特点： 1、在房地产转让环节征收； 2、以房地产转让实现的增值额为计税依据； 3、征税范围比较广； 4、采用扣除法和评估法计算增值额; 5、实行超率累进税率。 二、土地增值税的纳税人： 增值税纳税人是指转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。土地增值税的纳税义务人不论法人与自然人；不论经济性质；不论内资与外资企业、中国公民与外籍个人；不论部门。 三、土地增值税的税率： 1、不超过50%的部分税率为30%； 2 超过50%的部分税率为40%；
3 超过100%至200%的部分的税率为50%； 4 超过200%的部分的税率为60%。 四、土地增值税的征税范围： 1、征税范围的一般规定： (1)土地增值税只对转让国有土地使用权的行为征税，对出让国有土地使用权的不征税(国家才是所有者，才能出让)； (2)土地增值税既对转让土地使用权的行为征税，也对转让地上建筑物及其他附着物产权的行为征税； (3)土地增值税只对有偿转让的房地产征税，对以继承、赠与等方式无偿转让的房地产，不予征税。 2、征税范围的具体和特殊规定 (1)以房地产进行投资联营 以房地产进行投资联营一方以土地作价入股进行投资或者作为联营条件，免征收土地增值税。其中如果投资联营的企业从事房地产开发，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资联营的就不能暂免征税。 (2)房地产开发企业将开发的房产转为自用或者用于出租等商业用途，如果产权没有发生转移，不征收土地增值税。 (3)房地产的互换，由于发生了房产转移，因此属于土地增值税的征税范围。但是对于个人之间互换自有居住用房的行为，经过当地税务机关审核，可以免征土地增值税。 (4)合作建房，对于一方出地，另一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税;但建成后转让的，应征收土地增值税。 (5)房地产的出租，指房产所有者或土地使用者，将房产或土地使用权租赁给承租人使用由承租人向出租人支付租金的行为。房地产企业虽然取得了收入，但没有发生房产产权、土地使用权的转让，因此，不属于土地增值税的征税范围。 (6)房地产的抵押，指房产所有者或土地使用者作为债务人或第三人向债权人提供不动产作为清偿债务的担保而不转移权属的法律行为。这种情况下房产的产权、土地使用权在抵押期间并没有发生权属的变更，因此对房地产的抵押，在抵押期间不征收土地增值税。 (7)企业兼并转让房地产，在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，免征收土地增值税。
土地增值税的计算公式及９个实例 时间:2０１4-0４－16 信息来源互联网,仅供参考 计算土地增值税的公式为： 应纳土地增值税＝增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数。?1、公式中的“增值额"为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。?纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。 计算增值额的扣除项目: ?(1)取得土地使用权所支付的金额；?（2）开发土地的成本、费用；?(３）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格； (4）与转让房地产有关的税金; ?（5）财政部规定的其他扣除项目。?2、土地增值税实行四级超率累进税率： 例１：我公司开发的一个房地产开发项目已经竣工结算，此项目已缴纳土地出让金３0０万元，获得土地使用权后，立即开始开发此项目,建成10，００0平米的普通标准住宅，以4，00０元/M2价格全部出售，开发土地、新建房及配套设施的成本为每平米1，500元,不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，账面房地产开发费用为２０0万元。已经缴纳营业税、城建税、教育费附加、地方教育费、印花税170万元,请问如何缴纳土地增值税. ?第一步,计算扣除项目金额 1、购买土地使用权费用：300万元?２、开发土地、新建房及配套设施的成本： 30０+1500）×２0%＝1,500元×1０,０00平方米=１，500万元?3、计算加计扣除：?( １80０×２0％＝36０万元
4、房地产开发费用: 因为你企业不能按转让房地产项目计算分摊利息支出,房地产开发费用扣除限额为:（300+１５０0）×1０％=180万元，应按照1８0万元作为房地产开发费用扣除。 5、税金：170万元 扣除项目金额＝3００＋1，５0０+3６0+18０＋170=2，510万元 第二步,计算增值额?商品房销售收入=4，000元×１０，0０0平方米=4,0００万?增值额=商品房销售收入－扣除项目金额合计?＝４，００0－2，51０=１，490万元?第三步，确定增值率 增值率=1，４90/２，510×10０％＝59。3６％?增值率超过扣除项目金额50％，未超过1 00％?第四步，计算土地增值税税额?土地增值税税额＝增值额×40%—扣除项目金额×５% ＝1,490×40％－２，５１0×５％ =596-125.５０ ＝４7０．50万元 例２:企业开发房地产取得土地使用权所支付的金额为１０00万元；房地产开发成本6000万元；向金融机构借入资金利息支出400万元(能提供贷款证明），其中超过国家规定上浮幅度的金额为100万元；该省规定能提供贷款证明的其他房地产开发费用扣除比例为5％；该企业允许扣除的房地产开发费用为多少？?允许扣除的房地产开发费用＝（400-10０）+（１000+6000)×5％=６5０(万元） 例3：某企业转让一栋旧仓库，取得转让收入600万元，缴纳相关税费共计３2万元。该仓库原造价４０0万元，重置成本８０0万元，经评估该仓库六成新.该企业转让旧仓库应缴纳土地增值税多少万元？ 收入总额=600（万元） 扣除项目合计＝80０×６0%+32＝512（万元）?增值额=60０－5１2=88(万元) 增值额占扣除项目比例=8８÷５12×１0０%＝17。19％,适用税率为30％. ?应缴纳土地增值税税额=８8×3０%=2６。4(万元）
村集体经济组织会计讲义 村集体经济组织会计核算的基本方法 会计工作的基本环节:会计对象 -- 科目 -- 凭证 -- 账簿 -- 编制报表 为做好这项工作,需了解与掌握一些基本理论与基本操作方法。 一、会计要素:会计要核算的内容很多,因此要对所核算的对象进行分类,即会计对象的分类,对经 济业务内容按经济特征所进行的基本分类我们就把之称为会计要素。 六大会计要素:资产、负债、所有者权益、收入、费用、收益 (一)反映财务状况的(静态)会计要素:(结合资产债表讲解) 1、资产:由过去的交易、事项形成并由村拥有或控制的经济资源,并预期会带来经济利益的流入。(通俗的讲:就是我现在拥有的或控制的资源----钱、财、物) 2、负债;过去的交易、事项形成的现实义务,履行该义务会导致经济利益流出村集体经济组织。(通俗的讲:就是应给别人的) 3、所有者权益:所有者在村集体组织中享有的经济利益。就是资产减去负债后的余额。 4、会计等式:资产=负债+所有者权益(编制资产负债表的理论依据) (二)反映经营成果的(动态)会计要素:(结合收支明细表、收益分配表讲解) 1、收入:在销售农产品,提供劳务及让渡资产使用权(出租)等日常活动中形成的经济利益的总流入。 2、费用:为组织收入与管理所发生的各种经济利益的流出。 3、收益:在一定期间的经营成果。 4、会计等式:收入-费用=收益(编制收益及收益分配表的理论依据) (三)六大会计要素的平衡关系 资产+费用=负债+所有者权益(含收益)+收入 二、会计科目:对会计要素按经济特征进行的分类。 三、会计账户:根据会计科目在账簿中开设的户头 会计科目与会计账户的联系与区别。 联系:名称一致、反映的经济内容相同。
房地产开发企业预交土地增值税的计算方法和会 计处理 1土地增值税的应税收入 《财政部国家税务总局关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》（财税[2016]43号）：土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。 《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2 016年第70号）：一、关于营改增后土地增值税应税收入确认问题： 营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税 方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方 法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。 2、预交土地增值税的计算 根据上述政策，房地产开发企业在收到预收款时： 1、一般计税方法下： 预交土地增值税=预收款/（ 1 + 11% * 土地增值税预征率 2、简易计税方法下： 预交土地增值税=预收款/（1+5% * 土地增值税预征率 为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，根据《国家税务总局关于营改增后土地 增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号）：为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据： 土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款 女口：某房地产开发企业开发A项目（开工日期在2016年5月1日后），2017年7月销 售普通住宅预收房款1110万元，根据当地的规定，土地增值税预征率2%则： 1、正常情况下，土地增值税预征税款计算： 土地增值税预征的计征依据=不含增值税收入=1110/（1 + 11%）=1000万元 预交土地增值税税款=不含增值税收入*土地增值税预征率=1000*2%=20万元。 2、为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算： 应预交的增值税税款=1110/（1 + 11%）*3%==30万元
土地增值税计算方法举例 土地增值税实行四级超率累进税率 （一）增值额未超过扣除项目金 额 （二）增值额超过扣除项目金额 （三）增值额超过扣除项目金 额 （四）增值额超过扣除项目金额 50%的部分 50%、未超过扣除项目金额 100%、未超过扣除项目金额 200%的部分 税率为 30% 100%的部分 税率为 40% 200% 的部分 税率为 50% 税率为 60% 、计算土地增值税税额 ,具体公式如下 （一） 增值额未超过扣除项目金额 50%的： 土地增值税税额=增值额X 30% （二） 增值额超过扣除项目金额 50%,未超过100%的：土地增值税税额=增值额X 40%-扣除项 目 金额 X 5% 100%，未超过200%的：土地增值税税额=增值额X50%-扣除 X 35% 公式中的 5%、15%、35%为速算扣除系数。 三、扣除项目 （一） 取得土地使用权所支付的金额 ,取得土地使用权所支付的金额是指纳税人为取得土 地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。 （二）房地产开发成本 ,是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本 ,包括土地征用及拆迁 补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。 1、土地征用及拆迁补偿费 ,包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、 地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。 2、 前期工程费 ,包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、 “三通一 平”等支出。 3、 建筑安装工程费 ,是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费 ,以自营方式发生 的建筑安装工程费。 4、 基础设施费 ,包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、 环卫、绿化等工程发生的支出。 5、 公共配套设施费 ,包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。 6、 开发间接费用 ,是指直接组织、管理开发项目发生的费用 ,包括工资、职工福利费、折 旧 费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。 （三）房地产开发费用 ,是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。 财务费用中的利息支出 ,凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的 ,允许 据实扣除 ,但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用 按取得土 地使用权所支付的金额和按规定计算的房地产开发成本两项金额之和的5%以内 计算扣除。 凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的 ,房地产开发费 用按取得土地使用权所支付的金额和按规定计算的房地产开发成本两项金额之和的10% 以内计算扣 除。 上述计算扣除的具体比例 ,由各省、自治区、直辖市人民政府规定。 （四）评估价格 ,是指在转让已使用的房屋及建筑物时 ,由政府批准设立的房地产评估机构 评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。 五）税金 ,是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地 产交纳的教育费附加和地方教育附加 ,也可视同税金予以扣除。 土地增值税计算方法举例 （三）增值额超过扣除项目金 额 （四）增值额超过 200%的： 土地增值税税额 =增值额X 60%-扣除项目金额
增值税会计处理规定 一、单选题 1、下列应计入“应交税费”二级科目的是（）。 A、待抵扣进项税额 B、进项税额 C、销项税额抵减 D、已交税金 【正确答案】A 【您的答案】 2、一般纳税人按现行增值税制度规定准予减免的增值税额，计入“应交税费——应交增值税”下的（）。 A、进项税额 B、减免税款 C、销项税额 D、待转销销项税额 【正确答案】B 【您的答案】 3、小规模纳税人需在“应交税费”科目下设置的明细科目是（）。 A、进项税额 B、抵减税额 C、待认证进项税额 D、应交增值税 【正确答案】D 【您的答案】 4、小规模纳税人购买物资、服务、无形资产或不动产，取得增值税专用发票上注明的增值税应计入相关成本费用或资产，不通过“应交税费——应交增值税”科目核算。（）。 A、应交税费——应交增值税 B、相关成本费用或资产 C、进项税额 D、待抵扣进项税额 【正确答案】B 【您的答案】 5、按照现行增值税制度规定，境外单位或个人在境内发生应税行为，在境内未设有经营机构的，增值税扣缴义务人为（）。 A、购买方 B、销售方 C、中介机构
D、不缴纳税款 【正确答案】A 【您的答案】 6、企业发生税法上视同销售的行为，应当按照企业会计准则制度相关规定进行相应的会计处理，并按照现行增值税制度规定计算的销项税额，借记“应付职工薪酬”、“利润分配”等科目，贷记（）。 A、应交税费——应交增值税（销项税额） B、应交税费——待认证进项税额 C、应交税费——地抵扣进项税额 D、抵减税款 【正确答案】A 【您的答案】 7、一般纳税人提供劳务派遣服务，可以按照《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）的有关规定，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照一般计税方法计算缴纳增值税；也可以选择差额纳税，以取得的全部价款和价外费用，扣除代用工单位支付给劳务派遣员工的工资、福利和为其办理社会保险及住房公积金后的余额为销售额，按照简易计税方法依（）的征收率计算缴纳增值税。 A、10% B、3% C、5% D、20% 【正确答案】C 【您的答案】 8、选择差额纳税的纳税人，向用工单位收取用于支付给劳务派遣员工工资、福利和为其办理社会保险及住房公积金的费用，可以开具（）。 A、收据 B、普通发票 C、专用发票 D、付款单 【正确答案】B 【您的答案】 9、金融商品的买入价，可以选择按照加权平均法或者移动加权平均法进行核算，选择后（）个月内不得变更。 A、12 B、6 C、24 D、36
村集体经济组织会计制度》讲解 第一节货币资金与往来业务核算 一、货币资金的核算货币资金是村集体经济组织资产的重要组成部分，是村集体经济组织资产中流动性 最强的资产。根据货币资金存放地点及其用途不同，货币资金分为“现金”和“银行存款”。 （一）现金的核算：现金是指存放于村集体经济组织财会部门、由出纳人员经管的货币。现金是日常经济活动中一种是重要的支付手段。村集体经济组织应该严格遵守国家有关现金管理的规定，正确进行现金收 支核算，监督现金使用的合法性和合理性。 村集体经济组织现金的收入、支出和结存情况，通过“现金” 账户进行会计核算，属资产类账户。借方登记现金增加，贷方登记现金减少，期末余额在借方，反映村集体经济组织实际持有的库存现金。 [例1]村集体从镇中心银行账户中提取现金500元备用。 借：现金500 贷：银行存款500 注：该业务导致现金增加，应记入该账户借方，同时，村集体在镇农村会计服务中心的存款减少，应记入“银 行存款”账户贷方。 [例2]村主任出差时借款1000元，以现金付讫。 借：内部往来—村主任1000 贷：现金1000 注：村集体借出差旅费，内部应收款增加，应记入“内部往来”账户借方；同时，现金减少应记入“现金”账 户贷方。 （二）银行存款的核算：银行存款是指村集体经济组织存放于镇农村会计服务中心的货币资金。村集体经济组织除按规定领取的备用金外，超过限额的现金必须存入镇农村会计服务中心开设的银行账户；除了在规定的范围内可以用备用金直接支付外，在经营过程中所发生的一切货币收支业务，都必须通过镇农村会 计服务中心开设的银行账户进行结算。 村集体经济组织银行存款的收付及其结存情况通过“银行存款”账户进行核算，属资产类账户。借方登记该账户的增加，贷方登记该账户的减少，期末余额在借方，反映村集体经济组织实际持有数。 [例1]村集体存入镇中心开户银行1000元现金。 借：银行存款1000 贷：现金1000 注：该业务导致村集体的现金减少，银行存款增加，应记入“银行存款”账户借方和“现金”账户贷方。 [例2]村集体收到村办渔池上交的利润10000元。 借：银行存款10000 贷：发包及上交收入—发包收入—渔池承包金10000 注：该业务导致村集体的银行存款和收入增加，应记入“银行存款”账户借方和“发包及上交收入”账户贷方。 二、应收款项的核算应收款划为两类：一是村集体经济组织与外部单位和个人发生的应收及暂付款；二 是村集体经济组织与所属单位和农户发生的应收及暂付款。 （一）应收款的核算：应收款是指村集体经济组织与外部单位和外部个人发生的各种应收及暂付款。属于村集体经济组织的债权，属资产类账户。该账户借方登记应收及暂付款项，贷方登记已收回或经批准核销的应收款，余额在借方，表示应收而未收回和暂付的款项。应按收款的不同单位和个人设置明细账户。 [例1]村集体出售给镇企业农用塑料薄膜一批，成本16000元，售价18520元，货款尚未收到。 借：应收款—镇X企业18520
房地产开发项目经营方式比较特殊，土地增值税征收管理难度较大，其中，非常特出的问题是，纳税人成片受让土地使用权后分期分批开发、转让房地产，以及纳税人采取预售方式出售商品房。国家为了加强土地增值税的征收管理，保证税收及时足额入库，采取了先按比例预征，然后再予以清算的方法。 土地增值税清算是指，房地产开发企业在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规和有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，填写清算申报表，向主管税务机关提供有关资料，办理清算手续，结清土地增值税税款的行为。房地产开发企业符合这些条件之一的， 应当进行清算：（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的； （3）直接转让土地使用权的。对于符合这些条件之一的，主管税务机关可以要求房地产开发企业进行清算： （1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（2）取得销售（预售）许可证满3年仍未销售完毕的；（3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；
（4）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。 二、涉及房地产开发项目土地增值税清算的税收优惠（一）财政部确定的其他扣除项 财政部确定的一项重要扣除项目是，对从事房地产开发的纳税人允许按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和，加计20%的扣除。 （二）建造普通标准住宅出售的税收优惠 建造普通标准住宅出售，其增值额未超过扣除项目金额之和20%的，予以免税。超过20%的，应就其全部增值额按规定计税。所谓“普通标准住宅”，是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。高级公寓、别墅、小洋楼、度假村、以及超面积、超标准豪华装修的住宅，均不属于普通标准住宅。2005年6月1日起，普通标准住宅应同时满足：住宅小区建筑容积率在1.0以上，单套建筑面积在120平方米以下，实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。 （三）因国家建设需要而被政府征收、收回的房地产，免税这类房地产是指因城市市政规划、国家建设需要拆迁，而被政府征收、收回的房地产。由于上述原因，纳税人自行转让房地产的，亦给予免税。 三、房地产开发项目土地增值税清算的纳税筹划方法
一、村集体经济组织会计制度 （一）总则 1、为适应农村集体经济组织以从事经济发展为主，同时兼有一定社区管理职能的实际情况，全面核算、反映村集体经济组织经营活动和社区管理的财务收支，做好村务公开和民主管理，加强村集体经济组织的会计工作，规范村集体经济组织的会计核算，根据《中华人民共和国会计法》及国家有关法律法规，结合村集体经济组织的实际情况，制定本制度。 2、本制度适用于按村或村民小组设置的社区性集体经济组织（以下称村集体经济组织）。代行村集体经济组织职能的村民委员会执行本制度。 3、村集体经济组织应按本制度的规定，设置和使用会计科目，登记会计账簿，编制会计报表。 4、为适应双层经营的需要，村集体经济组织应实行统一核算和分散核算相结合的两级核算体制。凡是作为发包单位的村集体经济组织发生的收支、结算、分配等会计事项都必须按本制度的规定进行核算。村集体经济组织所属的各承包单位实行单独核算，所发生的经济业务不记入村集体经济组织的账内。 5、村集体经济组织应配备必要的会计人员，也可以按照民主、自愿的原则，委托乡（镇）经营管理机构及代理记账机构代理记账、核算。 6、村集体经济组织的会计记账采用借贷记账法。收入和支出的核算原则上采用权责发生制。 7、本制度会计年度采用公历制，自公历1月1日起至12月31日止为一个会计年度。 会计核算以人民币“元”为金额单位，“元”以下填至“分”。 8、财政部门依照《中华人民共和国会计法》的规定对村集体经济组织的财务会计工作进行管理和监督。 农村经营管理部门依照有关法律、行政法规等规定对村集体经济组织的财务会计工作进行指导和监督。 9、本制度自2005年1月1日起施行。1996年财政部颁发的《村合作经济组织会计制度（试行）》同时废止。 （二）会计核算的基本要求 1、村集体经济组织的资产分为流动资产、农业资产、长期投资和固定资产。 2、村集体经济组织的流动资产包括现金、银行存款、短期投资、应收款项、存货等。 3、村集体经济组织必须根据有关法律法规，结合实际情况，建立健全货币资金内部控制制度。 村集体经济组织应当建立货币资金业务的岗位责任制，明确相关部门和岗位的职责权限。明确审批人和经办人对货币资金业务的权限、程序、责任和相关控制措施。 村集体经济组织向单位和农户收取现金时手续要完备，使用统一规定的收款凭证。村集体经济组织取得的所有现金均应及时入账，不准以白条抵库，不准坐支，不准挪用，不准公款私存。应严格遵守库存现金限额制度，库存现金不得超过规定限额。 村集体经济组织必须建立健全现金开支审批制度，严格现金开支审批手续。对手续不完备的开支，不准付款；对不合理的开支，经办人有权向民主理财小组或上级主管部门反映。 村集体经济组织要及时、准确地核算现金收入、支出和结存，做到账款相符。要组织专人定期或不定期清点核对现金。 村集体经济组织要定期与银行、信用社或其他金融机构核对账目。支票和财务印鉴不得由同一人保管。
土地增值税扣除项目 中华人民共和国土地增值税暂行条例: 第六条计算增值额的扣除项目： （一）取得土地使用权所支付的金额； （二）开发土地的成本、费用； （三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格； （四）与转让房地产有关的税金； （五）财政部规定的其他扣除项目。 中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则 第七条条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为： （一）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。 （二）开发土地和新建房及配套设施（以下简称房增开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房增开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。 土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。 前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。
建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。 基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。 公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。 开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。 （三）开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。 财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的5％以内计算扣除。 凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机 构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的10％以内计算扣除。 上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。
村集体经济组织会计实务 (总分：68.00，做题时间：90分钟) 一、单项选择题 (总题数：28，分数：28.00) 1.村集体经济组织的资产中流动性最强的是( )。 A．存货 B．应收款项 C．货币资金 D．固定资产 A. B. C. √ D. 本题考查货币资金的定义。货币资金是村集体经济组织资产的重要组成部分，是村集体经济组织资产中流动性最强的资产。 2.村集体经济组织( )支出属于村集体经济组织管理费用。 A．利息 B．差旅费 C．罚款 D．防汛抢险 A. B. √ C. D. 本题考查村集体经济组织管理费用的核算。管理费用包括村集体经济组织管理人员的工资、办公费、差旅费、管理用固定资产折旧费和维修费。 3.某单位向村集体经济组织投资25000元，双方约定入股份额占村集体经济组织股份的25%，村集体经济组织原有资本60000元，则应计入公积公益金的数额为( )元。 A．5000 B．6250 C．15000 D．20000 A. √ B. C. D. 本题考查公积公益金的计算。已知外单位实际投资25000元，但是根据协议投资者的入股额应该占村集体经济组织股份的25%，就是说外单位的投资占25%，村集体经济组织的原有资本占75%，村集体经济组织的原有资本是60000元，那么按照协议的规定，外单位的投资可作为资本入账的金额为60000× (25%/75%)=20000(元)，25000-20000=5000(元)。 4.村集体经济组织对于债务人死亡，既无遗产可以清偿，又无义务承担人，确实无法追还的应收款项，按规定程序批准核销后，应当计入( )。 A．经营支出 B．管理费用 C．坏账损失 D．其他支出 A. B. C. D. √ 本题考查村集体经济组织中确实无法收回的款项处理。 5.村集体经济组织与外部单位和外部个人发生的各种应收及暂付款项，通过( )账户进行会计核算。A．“库存现金” B．“应收款” C．“银行存款” D．“内部往来”