土地增值税会计核算与纳税调整
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2011年
20
10
2012-10-30
应纳税额计算
（二） 税率
土地增值税实行四级超率累进税率
级数 1 2 3 4 增值额与扣除项目金额的比率 不超过50%的部分（含50%） 超过50%~100%的部分（含100%） 超过100%~200%的部分（含200%） 超过200%的部分 税率 30% 40% 50% 60% 速算扣除系数 0% 5% 15% 35%
2011年
17
应税收入与扣除项目
5、其他扣除项目
对从事房地产开发的纳税人可按： (取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本) ×20%计算的金额之和加计扣除。 此优惠政策只适用于从事房地产开发的纳税人，除 此之外的其他纳税人不适用。
2011年
18
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2012-10-30
应税收入与扣除项目
6、旧房及建筑物的评估价格
（10）房地产的重新评估
房地产虽然有增值，但其既没有发生房地产权属的转移，房产 产权、土地使用权人也未取得收入，所以不属于土地增值税的 征税范围。
2011年
11
应税收入与扣除项目
（一）应税收入的确定
纳税人转让房地产取得的应税收入是转让房地产取得的 全部价款及有关的经济收益，包括货币收入、实物收入 和其他收入。
（5）房地产的交换
这种行为既发生了房产产权、土地使用权的转移，交换双方又 取得了实物形态的收入，因此，属于土地增值税的征税范围。 但对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实 ，可以免征土地增值税。
2011年
9
纳税义务人与征税范围
若干具体情况的判定
（6）以房地产进行投资、联营
2011年
19
应纳税额计算
（一）增值额的确定
土地增值税纳税人转让房地产所取得的收入减除规定的 扣除项目金额后的余额，为增值额。 纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征 收：
①隐瞒、虚报房地产成交价格的； ②提供扣除项目金额不实的； ③转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由 的。 房地产评估价格是指由政府批准设立的房地产评估机构根据相 同地段、同类房地产进行综合评定的价格。
2011年
15
应税收入与扣除项目
3、房地产开发费用
（2）纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或 不能提供金融机构贷款证明的，其允许扣除的房地产开 发费用为： (取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本) ×10% 以内。
2011年
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2012-10-30
应税收入与扣除项目
4、与转让房地产有关的税金
2011年
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2012-10-30
应税收入与扣除项目
3、房地产开发费用
（1）纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出， 并能提供金融机构的贷款利息证明的，其允许扣除的房 地产开发费用为： 利息+(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本 )×5%以内。
–利息最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。 –财政部、国家税务总局还对扣除项目金额中利息支出的计算问题 做了两点专门规定：一是利息的上浮幅度按国家的有关规定执行 ，超过上浮幅度的部分不允许扣除；二是对于超过贷款期限的利 息部分和加罚的利息不允许扣除。
2011年
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应纳税额计算
【例6】2008年，某房地产开发公司销售其新建商品房一幢，取 得销售收入1.4亿元，已知该公司支付与商品相关的土地使用权 费及开发成本合计为4,800万元，该公司没有按房地产项目计算 分摊银行借款利息，该商品所在地的省政府规定计征土地增值 税时房地产开发费用扣除比例为10%，销售商品缴纳有关税金 770万元。计算该公司销售商品房应缴纳的土地增值税。 【解析】销售收入＝14,000（万元），扣除项目金额=土地使用 权费及开发成本+房地产开发费用＋税金+加计扣除费用 扣除项目金额＝4,800＋4,800×10％＋770＋4,800×20％ ＝ 7,010（万元） 增值额＝14,000－7,010＝6,990（万元） 增值额与扣除项目比例＝6,990÷7,010×100％＝99.71％<100% 土地增值税额＝6,990×40％－7,010×5％＝2,445.50（万元）
2011年
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2012-10-30
纳税义务人与征税范围
若干具体情况的判定
（1）以出售方式转让国有土地使用权、地上的建筑物 及附着物
①出售国有土地使用权的。属于国有土地使用权的有偿转让， 应纳入土地增值税的征税范围。 ②取得国有土地使用权后进行房屋开发建造然后出售的。既发 生了产权的转让又取得了收入，所以应纳入土地增值税的征税 范围。 ③存量房地产的买卖。既发生了产权的转让又取得了收入，应 纳入土地增值税的征税范围。
2012-10-30
土地增值税纳 税实务与会计 核算
李兆婴
版权所有
课程框架
第一部分 第二部分 第三部分 第四部分 第五部分 纳税义务人与征税范围 应税收入与扣除项目 应纳税额的计算 税收优惠 征收管理
2011年
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2012-10-30
纳税义务人与征税范围
（一）纳税义务人
土地增值税的纳税义务人为转让国有土地使用权、地上 的建筑及其附着物 (以下简称转让房地产)并取得收入 的单位和个人。 单位包括各类企业、事业单位、国家机关和社会团体及 其他组织，个人包括个体经营者，不论经济性质，只要 有偿转让房地产，都是土地增值税的纳税人。
2011年
23
应纳税额计算
【例7】某市宏志房地产开发公司参与开发市内新区建设 项目，建成后的普通标准住宅销售收入5,000万元，综合 楼销售收入18,000万元。公司按税法规定分别缴纳了销售 环节各项有关税金及教育费附加（教育费附加征收率为营 业税税额的3%，印花税忽略不计）。公司取得土地使用权 所支付的金额为2,000万元，其中建造普通标准住宅占用 土地支付的金额占全部支付金额的1/4。公司分别计算了 普通标准住宅和综合楼的开发成本及开发费用，普通标准 住宅增值额占扣除项目金额的18%；综合楼开发成本为 6,000万元。另知该公司不能提供金融机构贷款证明，当 地省人民政府规定允许扣除的房地产开发费用计算比例为 10%。计算该公司应缴纳土地增值税的税额。
2011年
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应纳税额计算
应纳税额＝增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣 除系数
①增值额未超过扣除项目金额50％ 土地增值税税额=增值额×30％ ②增值额超过扣除项目金额50％，未超过100％， 土地增值税税额=增值额×40％-扣除项目金额×5％ ③增值额超过扣除项目金额100％，未超过200％ 土地增值税税额=增值额×50％-扣除项目金额×15％ ④增值额超过扣除项目金额200％， 土地增值税税额=增值额×60％-扣除项目金额×35％
2011年
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纳税义务人与征税范围
若干具体情况的判定
（2）以继承、赠与方式转让房地产
①房地产的继承。这种行为虽然发生了房地产的权属变更，但 作为房产产权、土地使用权的原所有人(即被继承人)并没有因 为权属的转让而取得任何收入。因此房地产的继承不属于土地 增值税的征税范围。 ②房地产的赠与。房地产的赠与虽发生了房地产的权属变更， 但作为房产所有人、土地使用权的所有人并没有因为权属的转 让而取得任何收入。因此，房地产的赠与不属于土地增值税的 征税范围。
（3）房地产的出租
房地产的出租，出租人虽取得了收入，但没有发生房产产权、 土地使用权的转让。因此，不属于土地增值税的征税范围。
2011年
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2012-10-30
纳税义务人与征税范围
若干具体情况的判定
（4）房地产的抵押
由于房产的产权、土地使用权在抵押期间，产权并没有发生权 属的变更，房产的产权所有人、土地使用权人仍能对房地产行 使占有、使用、收益等权利，因此，对房地产的抵押，在抵押 期间不征收土地增值税。
与转让房地产有关的税金是指在转让房地产时缴纳 的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地 产缴纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。 房地产开发企业按照会计制度的有关规定，其在转 让时缴纳的印花税列入管理费用中，故在此不允许 单独扣除。其他纳税人缴纳的印花税按产权转移书 据所载金额的5‰(贴花)允许在此扣除。
（二）扣除项目的确定
土地增值税应纳税额，并不是直接对转让房地产所取得 的收入征税，而是要对收入额减除国家规定的各项扣除 项目金额后的余额即增值额计算征税。
2011年
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2012-10-30
应税收入与扣除项目
1、取得土地使用权所支付的金额
（1）纳税人为取得土地使用权所支付的地价款。 （2）纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定缴纳的有关 费用。
（8）企业兼并转让房地产
在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的， 暂免征收土地增值税。
2011年
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2012-10-30
纳税义务人与征税范围
若干具体情况的判定
（9）房地产的代建房行为
对于房地产开发公司而言，虽然取得了收入，但没有发生房地 产权属的转移，其收入属于劳务收入性质，故不属于土地增值 税的征税范围。
2011年
3
纳税义务人与征税范围
（二）征税范围及界定
征税范围土地增值税的征税范围包括：
①转让国有土地使用权。。 ②地上的建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转 让。
“地上的建筑物”，是指建于土地上的一切建筑物，包括 地上地下的各种附属设施。 –“附着物”，是指附着于土地上的不能移动或一经移动即 遭损坏的物品。
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应纳税额计算
（二） 税率
土地增值税实行四级超率累进税率
级数 1 2 3 4 增值额与扣除项目金额的比率 不超过50%的部分（含50%） 超过50%~100%的部分（含100%） 超过100%~200%的部分（含200%） 超过200%的部分 税率 30% 40% 50% 60% 速算扣除系数 0% 5% 15% 35%
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应税收入与扣除项目
5、其他扣除项目
对从事房地产开发的纳税人可按： (取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本) ×20%计算的金额之和加计扣除。 此优惠政策只适用于从事房地产开发的纳税人，除 此之外的其他纳税人不适用。
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应税收入与扣除项目
6、旧房及建筑物的评估价格
（10）房地产的重新评估
房地产虽然有增值，但其既没有发生房地产权属的转移，房产 产权、土地使用权人也未取得收入，所以不属于土地增值税的 征税范围。
2011年
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应税收入与扣除项目
（一）应税收入的确定
纳税人转让房地产取得的应税收入是转让房地产取得的 全部价款及有关的经济收益，包括货币收入、实物收入 和其他收入。
（5）房地产的交换
这种行为既发生了房产产权、土地使用权的转移，交换双方又 取得了实物形态的收入，因此，属于土地增值税的征税范围。 但对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实 ，可以免征土地增值税。
2011年
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纳税义务人与征税范围
若干具体情况的判定
（6）以房地产进行投资、联营
2011年
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应纳税额计算
（一）增值额的确定
土地增值税纳税人转让房地产所取得的收入减除规定的 扣除项目金额后的余额，为增值额。 纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征 收：
①隐瞒、虚报房地产成交价格的； ②提供扣除项目金额不实的； ③转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由 的。 房地产评估价格是指由政府批准设立的房地产评估机构根据相 同地段、同类房地产进行综合评定的价格。
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应税收入与扣除项目
3、房地产开发费用
（2）纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或 不能提供金融机构贷款证明的，其允许扣除的房地产开 发费用为： (取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本) ×10% 以内。
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应税收入与扣除项目
4、与转让房地产有关的税金
2011年
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应税收入与扣除项目
3、房地产开发费用
（1）纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出， 并能提供金融机构的贷款利息证明的，其允许扣除的房 地产开发费用为： 利息+(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本 )×5%以内。
–利息最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。 –财政部、国家税务总局还对扣除项目金额中利息支出的计算问题 做了两点专门规定：一是利息的上浮幅度按国家的有关规定执行 ，超过上浮幅度的部分不允许扣除；二是对于超过贷款期限的利 息部分和加罚的利息不允许扣除。
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应纳税额计算
【例6】2008年，某房地产开发公司销售其新建商品房一幢，取 得销售收入1.4亿元，已知该公司支付与商品相关的土地使用权 费及开发成本合计为4,800万元，该公司没有按房地产项目计算 分摊银行借款利息，该商品所在地的省政府规定计征土地增值 税时房地产开发费用扣除比例为10%，销售商品缴纳有关税金 770万元。计算该公司销售商品房应缴纳的土地增值税。 【解析】销售收入＝14,000（万元），扣除项目金额=土地使用 权费及开发成本+房地产开发费用＋税金+加计扣除费用 扣除项目金额＝4,800＋4,800×10％＋770＋4,800×20％ ＝ 7,010（万元） 增值额＝14,000－7,010＝6,990（万元） 增值额与扣除项目比例＝6,990÷7,010×100％＝99.71％<100% 土地增值税额＝6,990×40％－7,010×5％＝2,445.50（万元）
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纳税义务人与征税范围
若干具体情况的判定
（1）以出售方式转让国有土地使用权、地上的建筑物 及附着物
①出售国有土地使用权的。属于国有土地使用权的有偿转让， 应纳入土地增值税的征税范围。 ②取得国有土地使用权后进行房屋开发建造然后出售的。既发 生了产权的转让又取得了收入，所以应纳入土地增值税的征税 范围。 ③存量房地产的买卖。既发生了产权的转让又取得了收入，应 纳入土地增值税的征税范围。
2012-10-30
土地增值税纳 税实务与会计 核算
李兆婴
版权所有
课程框架
第一部分 第二部分 第三部分 第四部分 第五部分 纳税义务人与征税范围 应税收入与扣除项目 应纳税额的计算 税收优惠 征收管理
2011年
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2012-10-30
纳税义务人与征税范围
（一）纳税义务人
土地增值税的纳税义务人为转让国有土地使用权、地上 的建筑及其附着物 (以下简称转让房地产)并取得收入 的单位和个人。 单位包括各类企业、事业单位、国家机关和社会团体及 其他组织，个人包括个体经营者，不论经济性质，只要 有偿转让房地产，都是土地增值税的纳税人。
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应纳税额计算
【例7】某市宏志房地产开发公司参与开发市内新区建设 项目，建成后的普通标准住宅销售收入5,000万元，综合 楼销售收入18,000万元。公司按税法规定分别缴纳了销售 环节各项有关税金及教育费附加（教育费附加征收率为营 业税税额的3%，印花税忽略不计）。公司取得土地使用权 所支付的金额为2,000万元，其中建造普通标准住宅占用 土地支付的金额占全部支付金额的1/4。公司分别计算了 普通标准住宅和综合楼的开发成本及开发费用，普通标准 住宅增值额占扣除项目金额的18%；综合楼开发成本为 6,000万元。另知该公司不能提供金融机构贷款证明，当 地省人民政府规定允许扣除的房地产开发费用计算比例为 10%。计算该公司应缴纳土地增值税的税额。
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应纳税额计算
应纳税额＝增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣 除系数
①增值额未超过扣除项目金额50％ 土地增值税税额=增值额×30％ ②增值额超过扣除项目金额50％，未超过100％， 土地增值税税额=增值额×40％-扣除项目金额×5％ ③增值额超过扣除项目金额100％，未超过200％ 土地增值税税额=增值额×50％-扣除项目金额×15％ ④增值额超过扣除项目金额200％， 土地增值税税额=增值额×60％-扣除项目金额×35％
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纳税义务人与征税范围
若干具体情况的判定
（2）以继承、赠与方式转让房地产
①房地产的继承。这种行为虽然发生了房地产的权属变更，但 作为房产产权、土地使用权的原所有人(即被继承人)并没有因 为权属的转让而取得任何收入。因此房地产的继承不属于土地 增值税的征税范围。 ②房地产的赠与。房地产的赠与虽发生了房地产的权属变更， 但作为房产所有人、土地使用权的所有人并没有因为权属的转 让而取得任何收入。因此，房地产的赠与不属于土地增值税的 征税范围。
（3）房地产的出租
房地产的出租，出租人虽取得了收入，但没有发生房产产权、 土地使用权的转让。因此，不属于土地增值税的征税范围。
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纳税义务人与征税范围
若干具体情况的判定
（4）房地产的抵押
由于房产的产权、土地使用权在抵押期间，产权并没有发生权 属的变更，房产的产权所有人、土地使用权人仍能对房地产行 使占有、使用、收益等权利，因此，对房地产的抵押，在抵押 期间不征收土地增值税。
与转让房地产有关的税金是指在转让房地产时缴纳 的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地 产缴纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。 房地产开发企业按照会计制度的有关规定，其在转 让时缴纳的印花税列入管理费用中，故在此不允许 单独扣除。其他纳税人缴纳的印花税按产权转移书 据所载金额的5‰(贴花)允许在此扣除。
（二）扣除项目的确定
土地增值税应纳税额，并不是直接对转让房地产所取得 的收入征税，而是要对收入额减除国家规定的各项扣除 项目金额后的余额即增值额计算征税。
2011年
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2012-10-30
应税收入与扣除项目
1、取得土地使用权所支付的金额
（1）纳税人为取得土地使用权所支付的地价款。 （2）纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定缴纳的有关 费用。
（8）企业兼并转让房地产
在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的， 暂免征收土地增值税。
2011年
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2012-10-30
纳税义务人与征税范围
若干具体情况的判定
（9）房地产的代建房行为
对于房地产开发公司而言，虽然取得了收入，但没有发生房地 产权属的转移，其收入属于劳务收入性质，故不属于土地增值 税的征税范围。
2011年
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纳税义务人与征税范围
（二）征税范围及界定
征税范围土地增值税的征税范围包括：
①转让国有土地使用权。。 ②地上的建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转 让。
“地上的建筑物”，是指建于土地上的一切建筑物，包括 地上地下的各种附属设施。 –“附着物”，是指附着于土地上的不能移动或一经移动即 遭损坏的物品。
