上海商业项目概况

一、奉贤区整体概况

奉贤区位于上海市南部，距上海市中心人民广场42公里，浦东国际机场30公里。北倚黄浦江，南临杭州湾，有13公里长的江岸线和的海岸线。境内水陆交通便捷，浦南运河横亘东西，金汇港纵贯全境；公路总长560公里，差不多形成十纵六横的公路网络，密度到达每平方公里；越黄浦江交通，有奉浦大桥和西渡、邬桥两个轮渡口。

2004年内，奉贤区国民经济持续快速增长，经济运行质量稳步提高。全年，按可比价格计算，比上年增长23.4%，增幅同比提高8.2个百分点，也是历年来增长最快的一年，完成年度方案111%。其中：第一产业增加值为2.7亿元，同比增长4.3%；第二产业增加值为90.8亿元，同比增长31.7%。全年实现第三产业的增加值为41.5亿元，同比增长13.5%。一、二、三产业的结构比重为66∶∶29.3。社会消费品零售总额为73.9亿元，比上年增长17.0%。外贸出口总额8.13亿美元，比上年增77.9%。固定资产投资完成额为55.4亿元，比上年增53.4%。

按照市公路网络建设，奉贤近年来进一步加快了区内公路网络建设和完善。至2004年底，该区公路总里程为。其中：高速公路已建成，一级公路，二级公路，三级公路，四级公路。同时，其他路网也在有序推进之中。

2004年全年实现房地产业增加值4.9亿元，比上年增3.1%。房地产投资增长加快，全年完成房地产开发投资15.63亿元，比上年增55%；商品房施工面积136.7万平方米，增10.8%；销售面积38.05万平方米，比上年落2.9%，其中住宅销售面积35.61万平方米，预售面积22.79万平方米，增1.14倍;空置面积7.41万平方米，比上年减少4.39万平方米,落37.2%。全年商品房销售额15.25亿元，比上年增81.3%。存量房产交易持续攀高，全年成交过户面积50.5万平方米，成交数量1.1万套。

二、平安镇全然概况

平安镇位于奉贤区东南部，东与南汇区接界，南连接五四农场，西同奉城镇毗邻，北与四团镇接壤。1984年3月设平安乡，1994年撤乡设平安镇。2002年奉贤进行镇级区划调整时，邵厂镇划进平安镇。2003年11月，平安镇划进四团镇。至2004年底，，耕地面积，辖行政村22个，常住人口30941人，其中农业人口27063人。 主街呈东西‘一’字形，长250米，宽24米，中间为绿化地带。两侧有供销社、食品站等效劳门市部。沿四团港两侧新建有工业公司和副商公司大楼，下设效劳门市部。

城市综合交通枢纽商业设计研究

——以上海虹桥综合交通枢纽项目为例

1 城市综合交通枢纽商业概述

枢纽（HUB）一词最初是指连接网络设备的集线器，其基本功能

是信息分发、传递和共享。交通枢纽具备了对四种资源（人流、

物流、资金流、信息流）的“传递”与“共享”特性，被称为

Communication hub。本文研究的城市综合交通枢纽（下文简称枢

纽商业）是指城市交通网络中起支配地位的关键性节点。它是交

通枢纽职能综合化的产物。既适应了现代社会高效率、快节奏的

生活方式，又符合大城市土地集约化需要，是当今城市综合交通

枢纽发展的方向。交通与商业的联合开发还具有深层意义，即通

过枢纽商业的“触媒效应”激发周边地区的连锁开放和持续发展。

2 上海虹桥综合交通枢纽项目概况

上海虹桥综合交通枢纽项目位于虹桥机场西侧，是集航空港、高

铁、城铁、磁悬浮、城市轨道交通、地面公交、社会车辆等于一

体的超大型、一站式换乘交通枢纽。设计日旅客吞吐量110万人

次，枢纽核心区占地6.6km2 ，从东到西依次为西航站楼、东交通广场、磁浮站、高铁站和西交通广场（图1）。虹桥枢纽将于

2010年上海世博会前建成运营，实现“高速（高铁）和高速（民

航）相联、高端（旅客）和高端（旅客）相结”，能更好地发挥

交通对长三角区域经济的拉动作用。

3 商业策划层面研究

枢纽商业策划的特殊性是由枢纽地区的交通主导地位和消费者

行为特点决定的。因此，与一般商业策划不同，枢纽商业需要先

确定开发规模，再以此进行开发定位和商业布局的研究（图2）。

3.1 开发规模论证

开发规模论证是枢纽商业策划的基础。除了确定商业开放的总

量，还会直接影响策划与设计层面中其他因素，如业种业态的取

舍、比例、商业与枢纽的组合形式等。论证主要运用以下三种分

析推算方法：1）交通原单位法（交通工程学的方法）

2）消费购买原单位法，即消费潜力测算法（经济

学的方法）

3）市场原单位法（调查实证的方法）

上海南方国际购物中心招商指南

一．上海南方国际购物中心概况：

上海南方国际购物中心坐落于上海市奉贤区区政府所在地南桥新城，西邻A4〔莘奉金〕高速公路北接南奉公路，东临曙跃路〔环城一大道〕南近育秀路。总占地面积14万㎡，总建筑面积28万㎡，总投资达20亿元。由香港闻名设计师设计，总体规划有五星级酒店、甲级写字楼、服装城、百货主力店、步行街、酒店式公寓、高级住宅，是奉贤区唯独的具备酒店、办公、购物、休闲、娱乐、餐饮、居住、旅行功能的大型一站式综合性SHOPPING MALL。引领国际商业进展的新潮流，代表了奉贤都市建设和商业进展的最高水平，必将成为上海奉贤乃至华东地区的超级商业地标。

二．上海奉贤及南桥新城概况

奉贤区是上海市全面推进〝东进南下〞战略重点开发的新城，面积687.38平方公里，现有常住人口79余万人。奉贤是历史悠久的文化古城，文化氛围浓厚，境内有各类学校121所。两所区属重点中学，三所高校。各类中小学师资雄厚。随着奉贤区内上海化学工业区〔亚洲最大〕、上海工业综合开发区〔上海市九大工业区之一〕和〝碧水金沙、黄金海岸〞为载体的奉贤海湾旅行渡假区以及三万亩申隆生态森林公园的全面建设，以后几年奉贤区是紧跟浦东新区后上海最有进展潜力的地区。

南桥新城是奉贤区政治、经济、文化中心，区政府所在地。现有城区人口30余万人，依照上海最新规划南桥新城城区人口到2020年将达到50万人。2020年世博览会将在浦江两岸举办，位处黄浦江南岸的南桥新城将建设成为世博会的

〝后花园〞，与上海国际大都市相配套的现代化新城。

三．区域优势分析：

长三角是我国经济进展速度最快、经济总量规模最大最具进展潜力的经济版块，被公认为世界第六大都市圈。2002年陆地面积占全国2.2%的长三角制造了18%的国民生产总值。上海是长三角的龙头，中国经济、贸易、金融、航运、制造业中心，连年经济保持高速增长，浦东开发取得举世瞩目的成果，2020世博会的成功申办，使上海成为世界各地注目的焦点，来自国内、海外的投资纷至踏来，进展的机遇和空间十分宽敞。奉贤处于上海的南端，杭州湾北岸，有着其它区域所不具备的专门价值。表现为：

项目概况

赵港镇位于青浦东部，距上海市中心人民广场26公里，东距上海虹桥机场10公里，西距朱家角和淀山湖约18公里，南临佘山国家旅游度假区，北与重固、华新镇相依。依托便捷的交通与优越的地理位置，赵巷正逐步形成上海西部新兴城市化地区。项目是具有欧美风格的23栋建筑群组成，总建筑面积11万平方米，地上部分由南往北，依次为1至4层，以商品经营和餐饮为主，共有200间商铺。面积从100平方米到500平方米不等，可供多种商业形式进行组合。停车场拥有车位1000个。

上海奥特莱斯布局

占地面积16万平方米,入驻品牌240余家，按照经营功能的不同，分为Ａ区、Ｂ区和Ｃ区３大板块。

Ａ区——主要经营国际一线服饰品牌的折扣商品。

Ｂ区——主要经营国际知名运动休闲品牌、国际二线品牌以及国内著名品牌。

Ｃ区——餐饮休闲娱乐区，建筑面积达３万平方米，主要为各类大型餐饮及娱乐企业提供经营场地。目前已进驻的餐饮企业有避风塘、星巴克、吴越人家、肯德基、永和豆浆、老夜上海等十余家。

上海奥特莱斯坐落于A9（沪青平）高速公路赵巷出口处200米，南靠佘山国家旅游度假区，西临淀山湖、朱家角、周庄、甪直、乌镇等著名江南水乡风景区，是市府确定的上海赵巷现代服务业集聚区首个启动项目。附近的国际时尚家具城、商务物流中心、星级宾馆等项目也正陆续开工建设。整个现代服务业集聚区规划面积4平方公里；广场所处交通位置十分优越：距市中心人民广场26公里，车程仅30-40分钟；A9高速西端与乍（浦）嘉（兴）苏（州）高速相交，距广场6公里的A5嘉（定）金（山）高速与沿江高速、A12沪嘉高速、A11沪宁高速、A7高速、A8沪杭高速、A4莘奉金高速相连，大大方便了本市及江浙两省高端消费者前来购物游玩，来往非常便利。广场四周云集东方绿洲青少年活动中心，各类高级会所，以及近万幢融度假、居住、智能化为一体的高品质别墅和一批高档居住小区。得天独厚的地理位置与明显的区位优势为上海奥特莱斯品牌直销广场的存在与发展创造了良好的条件。