房屋日常养护的具体内容培训
房屋日常养护的具体内容培训提要：一般住宅楼、办公楼等通用房屋都设置有垃圾道，作为楼上用户倾倒垃圾的通道。垃圾道由通道、垃圾斗、底层垃圾间及出垃圾门等部分组成。
(一)地基基础的养护
地基属于隐蔽工程，发现问题采取补救措施都很困难，应给予足够的重视。主要应从以下几方面做好养护工作：
１.坚决杜绝不合理荷载的产生
地基基础上部结构使用荷载分布不合理或超过设计荷载，会危及整个房屋的安全，而在基础附近的地面堆放大量材料或设备，也会形成较大的堆积荷载，使地基由于附加压力增加而产生附加沉降。所以，应从内外两方面加强对日常使用情况的技术监督，防止出现不合理荷载状况。
２.防止地基浸水
地基浸水会使地基基础产生不利的工作条件，因此，对于地基基础附近的用水设施，如上下水管、暖气管道等，要注意检查其工作情况，防止漏水。同时，要加强对房屋内部及四周排水设施如排水沟、散水等的管理与维修。
３.保证勒脚完好无损
勒脚位于基础顶面，将上部荷载进一步扩散并均匀传递给基础，同时起到基础防水的作用。勒脚破损或严重腐蚀剥落，会使基础受到传力不合理的间接影响而处于异常的受力状态，也会因防水失效而产生基础浸水的直接后果。所以，勒脚的养护不仅仅是美观的要求，更是地基基础养护的重要部分。
４.防止地基冻害
在季节性冻土地区，要注意基础的保温工作。对按持续供热设计的房屋，不宜采用间歇供热，并应保证各房间采暖设施齐备有效。如在使用中有闲置不采暖房间，尤其是与地基基
础较近的地下室，应在寒冷季节将门窗封闭严密，防止冷空气大量侵入，如还不能满足要求，则应增加其它的保温措施。
(二)楼地面工程的养护
楼地面工程常见的材料多种多样，如水泥砂浆、大理石、水磨石、地砖、塑料、木材、马赛克、缸砖等。水泥砂浆及常用的预制块地面的受损情况有空鼓、起壳、裂缝等，而木地板更容易被腐蚀或蛀蚀。在一些高档装修中采用的纯毛地毯，则在耐菌性、耐虫性及耐湿性等方面性能较差。所以，应针对楼地面材料的特性，做好相应的养护工作。通常需要注意以下几个主要的方面：
１.保证经常用水房间的有效防水
对厨房卫生间等经常用水的房间，一方面要注意保护楼地面的防水性能，更须加强对上下水设施的检查与保养，防止管道漏水、堵塞，造成室内长时间积水而渗入楼板，导致侵蚀损害。一旦发现问题应及时处理或暂停使用，切不可将就使用，以免形成隐患。
２.避免室内受潮与虫害
由于混凝土防潮性有限，在紧接土壤的楼层或房间，水分会通过毛细现象透过地板或外墙渗入室内；而在南方，空气湿度经常持续在较高的水平，常因选材不当而产生返潮(即结露)现象。这是造成室内潮湿的两种常见原因。室内潮湿不仅影响使用者的身体健康，也会因大部分材料在潮湿环境中容易发生不利的化学反应而变性失效，如腐蚀、膨胀、强度减弱等，造成重大的经济损失。所以，必须针对材料的各项性能指标，做好防潮工作，如保持室内有良好的通风等。
建筑虫害包括直接蛀蚀与分泌物腐蚀两种，由于通常出现在较难发现的隐蔽性部位，所以，更须做好预防工作。尤其是分泌物的腐蚀作用，如常见的建筑白蚁病，会造成房屋结构的根本性破坏，导致无法弥补的损伤，使得许多高楼大厦无法使用而被迫重建。无论是木构建筑还是钢砼建筑，都必须对虫害预防工作予以足够的重视。
３.控制与消除装饰材料产生的副作用
装饰材料的副作用主要是针对有机物而言的，如塑料、化纤织物、油漆涂料、化学粘合剂等，常在适宜的条件下产生大量有害物质，危害人的身心健康，以及正常工作与消防安全。所以，在选用有机装饰材料时，必须对它所能产生的副作用采取相应的控制与消除措施。
如化纤制品除静电、地毯防止螨虫繁殖等。
(三)墙台面及吊顶工程的养护工程
墙台面及吊顶是房屋装修工作的主要部分，它通常包括多种类型，施工复杂，耗资比重大，维修工序繁琐，常常牵一发而动全身。所以，做好对它的养护工作，延长其综合使用寿命，直接关系到业主与管理机构的经济利益。
墙台面及吊顶工程一般由下列装饰工程中的几种或全部组成：抹灰工程，油漆工程，刷(喷)浆工程，裱糊工程，块材饰面工程，罩面板及龙骨安装工程，都要根据其具体的施工方法，材料性能以及可能出现的问题，采取适当的养护措施。但无论对哪一种工程的养护，都应满足以下几个共性的要求：
１.定期检查，及时处理
定期检查一般不少于每年１次。对容易出现问题的部位重点检查，尽早发现问题并及时处理，防止产生连锁反应，造成更大的损失。对于使用磨损频率较高的工程部位，要缩短定时检查的周期，如台面、踢脚、护壁，以及细木制品的工程。
２.加强保护与其它工程衔接处
墙台面及吊顶工程经常与其它工程相交叉，在相接处要注意防水、防腐、防胀。如水管穿墙加套管保护，与制冷、供热管相接处加绝热高强度套管。墙台面及吊顶工程在自身不同工种相接处，也要注意相互影响，采取保护手段与科学的施工措施。
３.保持清洁与常用的清洁方法
经常保持墙台面及吊顶清洁，不仅是房间美观卫生的要求，也是保证材料处于良好状态所必需的。灰尘与油腻等积累太多，容易导致吸潮、生虫以及直接腐蚀材料。所以，应做好经常性的清洁工作。清洁时需根据不同材料各自性能，采用适当的方法，如防水、防酸碱腐蚀等。
４.注意日常工作中的防护
各种操作要注--意，防止擦、划、刮伤墙台面，防止撞击。遇有可能损伤台面材料的情况，要采取预防措施。在日常工作中有难以避免的情况，要加设防护措施，如台面养花、使用腐蚀性材料等，应有保护垫层。在墙面上张帖、悬挂物品，严禁采用可能造成损伤或腐蚀的方法与材料，如不可避免，应请专业人员施工，并采取必要的防护措施。
５.注意材料所处的工作环境
遇有潮湿、油烟、高温、低湿等非正常工作要求时，要注意墙台面及吊顶材料的性能，防止处于不利环境而受损。如不可能避免，应采取有效的防护措施，或在保证可复原条件下更换材料，但均须由专业人员操作。
６.定期更换部件，保证整体协调性
由于墙台面及吊顶工程中各工种以及某一工程中各部件的使用寿命不同，因而，为保证整体使用效益，可通过合理配置，使各工种、各部件均能充分发挥其有效作用，并根据材料部件的使用期限与实际工作状况，及时予以更换。
(四)门窗工程的养护
门窗是保证房屋使用正常、通风良好的重要途径，应在管理使用中根据不同类型门窗的特点注意养护，使之处于良好的工作状态。如木门窗易出现的问题有：门窗扇下垂、弯曲、翘曲、腐朽、缝隙过大等；钢门窗则有翘曲变形、锈蚀、配件残缺、露缝透风、断裂损坏等常见病；而铝合金门窗易受到酸雨及建材中氢氧化钙的侵蚀。在门窗工程养护中，应重点注意以下几个方面：
１.严格遵守使用常识与操作规程
门窗是房屋中使用频率较高的部分，要注意保护。在使用时，应轻开轻关；通风雨天，要及时关闭并固定；开启后，旋启式门窗扇应固定；严禁撞击或悬挂物品。避免长期处于开启或关闭状态，以防门窗扇变形，关闭不严或启闭困难。
２.经常清洁检查，发现问题千万不要拖延
门窗构造比较复杂，应经常清扫，防止积垢而影响正常使用，如关闭不严等。发现门窗变形或构件短缺失效等现象，应及时修理或申请处理，防止对其它部分造成破坏或发生意外事件。
３.定期更换易损部件，保持整体状况良好
对于使用中损耗较大的部件应定期检查更换，需要润滑的轴心或摩擦部位，要经常采取相应润滑措施，如有残垢，还要定期清除，以减少直接损耗，避免间接损失。
４.北方地区外门窗冬季使用管理
北方地区冬季气温低，风力大，沙尘多，外门窗易受侵害。所以，应做好养护工作。如采用外封式封窗，可有效控制冷风渗透与缝隙积灰。长期不用的外门，也要加以封闭，卸下的纱窗要清洁干燥，妥善保存，防止变形或损坏。
５.加强窗台与暖气的使用管理
禁止在窗台上放置易对窗户产生腐蚀作用的物体，包括固态、液态以及会产生有害于门窗的气体的一切物品，北方冬季还应注意室内采暖设施与湿度的控制，使门窗处于良好的温湿度环境中，避免出现凝结水或局部过冷过热现象。
(五)屋面工程维修养护
屋面工程在房屋中的作用主要是维护、防水、保温(南方为隔热)等，由于建筑工艺水平的提高，现在又增加了许多新的功能，如采光、绿化、各种活动，以及太阳能采集利用等。屋面工程施工工艺复杂，而最容易受到破坏的是防水层，它又直接影响到房屋的正常使用，并起着对其它结构及构造层的保护作用。所以，防水层的养护也就成为屋面工程维修养护中的中心内容。
屋面防水层受到大气温度变化的影响，风雨侵蚀、冲涮、阳光照射等都会加速其老化，排水受阻或人为损害以及不合理荷载，经常造成局部先行破坏和渗漏，加之防水层维修难度大，基本无法恢复对防水起主要作用的整体性，所以，在使用过程中需要有一个完整的保养制度，以养为主，维修及时有效，以延长其使用寿命，节省返修费用，提高经济效益。
１.定期清扫，保证各种设施处于有效状态
一般非上人屋面每季度清扫１次，防止堆积垃圾、杂物及非预期植物如青苔、杂草的生长，遇有积水或大量积雪时，及时清除，秋季要防止大量落叶、枯枝堆积。上人屋面要经常清扫。在使用与清扫时，应注意保护重要排水设施如落水口，以及防水关键部位如大型或体形较复杂建筑的变形缝。
２.定期检查、记录，并对发现的问题及时处理
定期组织专业技术人员对屋面各种设施的工作状况按规定项目内容进行全面详查，并填写检查记录。对非正常损坏要查找原因，防止产生隐患；对正常损坏要详细记录其损坏程度。检查后，对所发现的问题及时汇报处理，并适当调整养护计划。
３.建立大修、中修、小修制度
在定期检查、养护的同时，根据屋面综合工作状况，进行全面的小修、中修或大修，可以保证其整体协调性，延长其整体使用寿命，以发挥其最高的综合效能，并可以在长时期内获得更高的经济效益。
４.加强屋面使用的管理
在屋面的使用中，要防止产生不合理荷载与破坏性操作。上人屋面在使用中要注意污染、腐蚀等常见病，在使用期应有专人管理。屋面增设各种设备，如天线、广告牌等，首先要保证不影响原有功能(包括上人屋面的景观要求)，其次要符合整体技术要求，如对屋面产生荷载的类型与大小会导致何种影响。在施工过程中，要有专业人员负责，并采用合理的构造方法与必要的保护措施，以免对屋面产生破坏或形成其它隐患，如对人或物造成危险。
５.建议建立专业维修保养队伍
屋面工程具有很强的专业性与技术性，检查与维修养护都必须由专业人员来负责完成，而屋面工程的养护频率相对较低，所以为减轻物业管理企业的负担，并能充分保证达到较高的技术水平，更有效、更经济地做好屋面工程养护工作，应建立起由较高水平专业技术人员组成的专职机构。
(六)通风道的养护管理
由于通风道在房屋建设和使用过程中都是容易被忽略而又容易出问题的部位，因此对通风道的养护管理应该作为一个专项格外加以重视。首先在设计时就要尽理选用比较坚固耐久的钢筋混凝土风道、钢筋网水泥砂浆风道等，淘汰老式的砖砌风道、胶合板风道。而且必须选用防串味的新型风道。在房屋接管验收时，一定要将通风道作为一个单项进行认真细致的验收，确保风道畅通、安装牢固、不留隐患。在房屋使用过程中，应注意：１.住户在安装抽油烟机和卫生间通风器时，必须小心细致地操作，不要乱打乱凿，对通风道造成损害。
２.不要往https://www.doczj.com/doc/b710073154.html,/通风道里扔砖头、石块或在通风道上挂东西，挡住风口，堵塞通道。
３.物业管理企业每年应逐户对通风道的使用情况及有无裂缝破损、堵塞等情况进行检查。发现不正确的使用行为要及时制止，发现损坏要认真记录，及时修复。
４.检查时可在楼顶通风道出屋面处测通风道的通风状况，并用铅丝悬挂大锤放入通风道检查其是否畅通。
５.通风道发现小裂缝应及时用水泥砂浆填补，严重损坏的在房屋大修时应彻底更换。
(七)垃圾道的养护管理
一般住宅楼、办公楼等通用房屋都设置有垃圾道，作为楼上用户倾倒垃圾的通道。垃圾道由通道、垃圾斗、底层垃圾间及出垃圾门等部分组成。由于垃圾道是公用设施，又是藏污纳垢的地方，住户对其不够爱护。物业管理企业一方面要加强宣传教育，另一方面垃圾道出现堵塞损坏时要及时派人修理。在房屋接管验收时，就要认真检查垃圾道的各个部位，看有无垃圾斗、出垃圾门开启不灵便、缺少零件、少刷漆等现象。如果垃圾道内有积存大量施工垃圾或伸出钢筋头、残存模板等在房屋交付使用后造成垃圾道堵塞隐患的现象，必须要求施工单位及时返修清除。平时养护中应注意：
１.指定专人负责垃圾清运，保持垃圾道通畅。
２.搬运重物时要注意保护好垃圾道，避免碰撞，平时不要用重物敲击垃圾道。
３.不要往垃圾道中倾倒体积较大或长度较长的垃圾。
４.垃圾道出现堵塞时应尽快组织人员疏通，否则越堵越严，疏通起来更加费时费力。５.垃圾斗、出垃圾门每两年应重新油漆一遍，防止锈蚀，延长其寿命，降低维修费用。６.垃圾道出现小的破损要及时用水泥砂浆或混凝土修补，防止其扩大。
房屋的日常养护与管理 第一节房屋维修与房屋维修管理 一、房屋维修的概念 房屋竣工使用后，由于自然、使用、生物、地理和灾害等因素的影响而造成不断损坏。为了全面或部分地恢复房屋失去的使用功能，防止、减少和控制其破损的发展，就必须要对房屋进行维护、修缮和改建。 二、什么是房屋维修管理 房屋维修管理是指物业管理企业按照一定的科学管理程序和制度及一定的维修技术管理要求，对企业所经营管理的房产进行日常维护、修缮，技术管理。它包括房屋日常质量安全检查的质量管理、房屋维修的施工管理和房屋维修的行政管理。 物业管理的好坏，很大程度上取决于房屋维修管理的成果。还关系到物业管理企业信誉的好坏。 三、房屋维修管理三原则 （一）“经济、合理、安全、实用”的原则 房屋维修管理要坚持“经济、合理、安全、实用”的原则。经济，就是要加强维修工程成本管理、维修资金和维修定额管理，合理使用人力、物力和财力，尽量做到少花钱多修房；合理，就是要求制订合理的房屋维修计划和方案；安全，就是要通过房屋维修管理，使住户居住安全；实用，就是要从实际出发，因地制宜、因房制宜地进行维修，满足用户在房屋使用功能和质量上的需求，充分发挥房屋效能。 （二）“区别对待”原则 根据房屋建筑的年限，可把房屋大臻划分为新建房屋和旧房屋两大类。对于新建房屋，维修管理工作主要是做好房屋的日常养护，保持原貌和使用功能。对于旧房屋应依据房屋建造的历史年代、结构、住宅使用标准、环境以及所在地区的特点等综合条件，综合城市总体规划要求，分别采取不同的维修改造方案。 （三）“服务”原则 在房屋维修管理上必须维护住户的合法权益，切实做到为住户服务；建立和健全科学合理的房屋维修管理服务制度。房屋维修管理人员要真正树立为住户服务的思想，改善服务态度，提高服务质量，认真解决居户需解决的房屋修缮问题。这是房屋维修管理的基本原则。 第二节房屋维修管理的内容 一、房屋质量管理 房屋质量管理就是指定期和不定期地对房屋的完损情况进行检查，评房屋完损等级，随时掌握所管房屋的质量状况和分布，组织对危险房屋的鉴定，并确定解危方法等。它为编制房屋维修计划、进行房屋维修工程设计、编制房屋修缮工程概预算并为作出投资计划提供依据。 房屋结构是指基础、承重构件、非承重墙、楼地面、屋面等项目；房屋装修是指门窗、外抹灰、内抹灰、顶棚、细木装修等项目；房屋设备是指水卫电、照明、 暖气和特殊设备（如消防栓、避雷针装置、电梯）等项目，对尚不能包括的房屋组成部分如烟囱、楼梯等，各地可自行决定归并某一部分。 一般可将房屋完损等级分为五类，即完好房、基本完好房、一般损坏房、严重损坏房和危险房。
房屋及设施设备管理 维修、保养制度 一、根据《物业管理条例》规定，房屋及设施设备管理是指对房屋及配套设施设备的日常运行维护和管理、大中小修及更新改造。 二、房屋及设施设备管理涉及面广，技术含量高，关系到物业的正常运行和安全使用，是物业管理的重要内容之一。 三、做好房屋及设施设备的维护保养工作，充分发挥设施设备功能，有效延长设施设备的使用寿命，并把安全管理工作放在最重要的位置上。 四、开展技术更新与改造，降低能源消耗，改善房屋及设施设备状态。 五、房屋及设施设备管理的内容与方法 （一）使用管理 房屋及设施设备的使用管理，一方面要通过物业使用说明书、业主公约及物业管理单位展开的其他宣传沟通工作，使业主和物业使用人在充分了解房屋及设施设备使用方法的基础上，正确使用房屋及设施设备。另一方面，物业管理单位应认真做好房屋及设施设备的维修保养、巡视检查工作，确保房屋及设施设备的稳定、可靠、安全使用和运行，降低维护费用，延长房屋和设施设备的物理寿命。 （二）维修保养 维修保养的主要内容包括：对房屋和设施设备进行的定期检查、维护、清洁及润滑；损耗或故障时的维修；必要情况下（如较为复杂的设备和系统）的专业测试；无法修理或无修理价值时的更新以及材料、结构和设计方面的改善等。（三）安全管理 （1）通过安全教育使员工和业主、物业使用人树立安全意识，了解安全防护知识和安全管理规定。 （2）建立健全各类安全管理制度并严格遵守。 （3）提供必要的安全和防护装置装备。
（四）技术档案资料管理 房屋及设施设备相关技术资料在归档前，物业管理单位的相关部门和人员要加强管理，妥善保管，避免遗失，确保物业管理档案资料的完整性。 （五）采购和零备件管理 一是加强计划采购，尽可能减少零星采购，建立符合实际情况的库存备件名录和最低库存量；二是对不设库存的零部件，建立起畅通的采购和供应渠道；三是严把采购质量关；四是妥善保管设备供应商或安装单位采购文件，建立有效的备品备件合格供货商名录和相关资料。 （六）工量具和维修用设备的管理 工量具和维修用设备的管理应该责任到人，建立健全使用、保养制度，定期进行校验，以保证其使用性能。对于多人共用或价值较高的工量具或仪器仪表，应指定责任人，固定保管地点，强化领用归还手续。对于普通的工量具和维修用设备，则要求使用人和保管人会使用、会维护、会修理。 （七）外包管理 外包主要有两方面的内容：一是将某类设施设备的管理全部外包给专业公司，包括运行操作、维护保养和修理等项工作，如电梯、中央空调等；二是将某类维修（通常是大中修）、改造、更新工程进行外包。（八）技术支持 技术支持是对个别具体问题寻求外界的帮助，如故障诊断、维修方案等，多数情况下以聘请技术专家担任顾问的方式进行。技术支持是降低管理成本、提高管理效率和服务质量，培养专业技术人才的有效方法。 各类物业常见机电设备一览表 物业类别 设备种类 变压器多层高层工业 住宅住宅厂房
房屋维护管理制度 一、巡视检查 1、管理服务中心维修组负责对小区房屋进行巡视检查、日常维护及房屋大、中修维护管理。 2、管理服务中心主任指定专人负责并组织事务员、保安员、维修员、保洁员对所管楼宇的外观、门窗、设备等情况进行巡视检查，将检查情况报客服中心，由客服中心值班人员填写《报修记录》。 3、巡视检查负责人要根据辖区的情况有计划地进行巡视，确保每周对所管物业全面巡视检查一遍，并填写《房屋本体部位及配套设施巡查记录》等相关记录表，巡查标准按《楼宇巡查规程》要求及办法进行。 4、巡视检查负责人对违章装修、乱搭建、占用公共部位、损坏房屋结构、改变建筑物外观、乱拉线、乱张贴等行为采取果断措施进行制止，并要求恢复原状。 5、巡视检查负责人对需要维修的公共部位向客服中心告后，由客服中心填写《报修记录》交维修组进行维修，并跟踪督促维修进度和检查验收。 二、物业的综合检查和评定 1、公司物业部每年3 月前进行一次楼房安全检查及楼房分栋完损等级评定，填写《楼房安全检查记录表》及《楼房分栋完损等级评价表》。由公司盖章后送政府相关部门备案。维修组每年第四季度对所管建筑物进行一次综合检查，并填写《房屋本体年度巡查记录》。 完好：完好房屋是指房屋的结构构件完好，装备完整，设备完好、齐全，管道畅通，现状良好，使用正常。或虽个别分项有轻微损坏，但一般经过小修就能修复的。 基本完好：基本完好房是指房屋结构基本完好，少量构部件有轻微损坏，装修基本完好，油漆缺乏保养，设备、管道现状基本良好，能正常使用，经过一般维修能修复的。 一般损坏：一般损坏房屋是指房屋结构一般性损坏，部分构部件有损坏或变形、屋面局部漏雨、装修局部有破损、油漆老化、设备管道不畅通、水卫、电照管线、器具和零件有部分老化、损坏或残缺，需要进行中修或局部大修更换部件。 严重损坏：严重损坏房屋是指年久失修，结构有明显变形或损坏的房屋，屋面严重漏雨，装修严重变形、破损、油漆老化起块见底，设备陈旧不全，管道严重堵塞，水卫、电照的管线、器具和零件残缺及严重损坏，需进行大修或翻修、改建。
物业共用部位及共用设施设备维修养护计划及实施方案 一、建筑的日常养护维修与计划 房屋日常养护维修是指为物业房屋原有完好登记和正常使用,进行日常养护和及时修复小损小坏等房屋维护管理工作。 建筑物主要指标 (一)、基础结构养护及巡检 1、对混凝土结构的预埋、给排水设施等的使用情况应制定计划,定期(每年不 少于两次)进行检查。 发现腐蚀、渗漏、开裂和建筑垃圾、污杂物沉积要及处理。 制止不设计及有关部门批准,任意在结构上开凿。 2、钢筋混凝土保护层损坏要及修补,以防止钢筋锈蚀。 3、办公楼的使用应符合设计要求,改变用途时不允许随意超载,甚至于对结构 进行改造。 (二)装饰工程养护: 1、楼层地面的养护:保持楼层地面清洁、干净卫生。 保持上、下水道不漏不堵,避免因漏水造成室积水,渗入楼板。 对于使用中发生小的损坏,要及时修补。 制止不加任何保护措施在楼面上拖拉重物。 2.门窗的养护:对使用者进行保护门窗的宣传工作,发现开关不灵、缝隙过大, 五金配件丢失或损坏等问题，要及时修理。 3、饰面墙的养护:定期(每年不少于2次)巡检,可采用观察或用小锤轻划检查。 发现问题及时处理,不允许用强酸对任何饰面墙进行擦洗。 对楼体外墙面,安装饰物如用铁件,必须刷漆,防止水锈污染墙面。 4、顶棚的养护:定期巡检,发现翘边,裂挂、破损、阴湿应及时修补或更换。
二、设备设施的运行维护与计划 (一)给排水设备运行维护 给排水设备运行维护是指为保证办公楼给排水设备、设施的正常运行使用所进行的日常养护维修。 ◇对设备系统的了解: ◇自来水变频泵系统 ◇自动喷洒供水泵 ◇消火栓稳压泵 ◇排污潜水泵 ◇雨污井排水化粪池系统 1、管道漏水修理 2、管道堵塞排堵 3、水龙头与阀门的维修 4、水泵保养及维修 5、压力表的校验 6、潜水泵的检查保养 7、管道的防锈防腐保养 8、雨污井排水化粪池系统清理 (二)供电设备管理维护 供电设备管理维护是指为保证办公楼供电系统正常运行,对供电设备的日常管理和保养维修 对设备系统的了解 ◇变压器 ◇高压柜
房屋、设备维修养护规定 建新物业管理有限
一、负责物业标识的设置、安装、维护 我们除了维护好开发商已安装、设置的各类标识标牌外，还将根据项目现场的具体需要,按照我司VI系统,完善相应的标识，以利工作的进一步开展，我司企划部负责此项工作。我们在“万祥滨海新城”项目标识管理工作中的原则是： ◎按照统一的VI视觉识别系统的规范要求制作标识标牌； ◎指路牌清晰明了，让人迅速准确地到达目标地； ◎告示牌醒目简洁，让人清楚“这是什么”，“怎样做”等等，比如禁行禁停牌、垃圾分类牌、商铺类别标识、取车程序、锁车前注意事项等。 ◎根据项目的特色及需要，设置一些精巧别致的标识牌，既可让人学到知识，了解趣味典故，又为社区环境增添了亮点。比如：我们将各种花木挂牌标识，介绍该花木的品名、科属、产地等；对艺术雕塑挂牌标识，说明创意或典故。 ◎在标识标牌的安装、维护方面，我们也将本着安全、持久、方便业户使用的原则，根据设计材质的需要进行专业操作，于细微之处体现服务的规范和细腻。 二、房屋维修管理及日常养护 ◎房屋维修管理是物业管理的重要主体，管理得当，对保证房屋正常发挥使用功能，延长使用寿命，能够使其保值与增值，是维护业主利益的根本体现，同时也能提高开发商的声誉，更反映出物业管理公司的服务品质和管理水平。 ◎“客户服务中心”将根据现场情况制定房屋管理与巡查保养方案及工作计划。 ◎根据维修任务编制年度计划，按照年度计划和施工任务的情况，编制月、季度施工工作计划并按时落实。 ◎严格执行既定的工作质量标准，按照制定的统筹计划，组织施工，建立正常完善的管
理施工程序。 ◎客户服务经理在规定时间内每天巡查所负责的区域，对楼宇的主体工程、门窗及装修工程、楼宇地面工程、油漆粉饰工程等进行巡查，发现问题及时记录并做出处理。 ◎对楼宇天台防水层、水池、公共通道、地下室基础、梁板、外墙、空间、地面进行定期检查维护。 ◎对擅自改变房屋规划结构、上下水管、乱搭建等行为，即时处理、纠正，并耐 心做好劝导工作，直到恢复原状为止。 ◎严格执行既定的房屋养护质量标准并进行分项管理。 ◎对房屋的公共部位和业户室内的维修做全面记录，并定时回访。 ◎做好雨季、台风、暴雨过后对房屋设施的不定期抽查，安排维修工作，确保房屋设施的完好。 三、设施设备维修养护 3.3.1建立设施设备管理制度 针对“万祥滨海新城”的高层和小高层建筑，制定设施设备的管理制度必须针对其独特的设计、机电设施设备的配置、日常的运行操作以及较高的使用频率。任何机电系统一旦出现故障都会对业户、商户产生不良影响，并给“客户服务中心”带来多方投诉。因此，在开发商将验收合格的设施设备移交给物业管理公司时必须涵盖下列内容： ◎必须清楚地了解设施设备的功能、功率、规格及使用守则。 ◎对设施设备的安装及现场运行操作情况作出评估并改善。 ◎制定设施设备的短、中、长期维修、保养、更新计划及预算案。
一、房屋日常养护维修方案 (一)楼地面工程的日常养护维修（详见下表） 楼地面工程常见的材料多种多样，如水泥砂浆、大理石、水磨石、地砖、塑料、木材、马赛克、缸砖等。水泥砂浆及常用的预制块地面的受损情况有空鼓、起壳、裂缝等，而木地板更容易被腐蚀或蛀蚀。在一些高档装修中采用的纯毛地毯，则在耐菌性、耐虫性及耐湿性等方面性能较差。所以，应针对楼地面材料的特性，做好相应的养护工作。通常需要注意以下几个主要的方面： １.保证经常用水房间的有效防水 对厨房卫生间等经常用水的房间，一方面要注意保护楼地面的防水性能，更须加强对上下水设施的检查与保养，防止管道漏水、堵塞，造成室内长时间积水而渗入楼板，导致侵蚀损害。一旦发现问题应及时处理或暂停使用，切不可将就使用，以免形成隐患。 ２.避免室内受潮与虫害 由于混凝土防潮性有限，在紧接土壤的楼层或房间，水分会通过毛细现象透过地板或外墙渗入室内；而在南方，空气湿度经常持续在较高的水平，常因选材不当而产生返潮(即结露)现象。这是造成室内潮湿的两种常见原因。室内潮湿不仅影响使用者的身体健康，也会因大部分材料在潮湿环境中容易发生不利的化学反应而变性失效，如腐蚀、膨胀、强度减弱等，造成重大的经济损失。所以，必须针对材料的各项性能指标，做好防潮工作，如保持室内有良好的通风等。 建筑虫害包括直接蛀蚀与分泌物腐蚀两种，由于通常出现在较难发现的隐蔽性部位，所以，更须做好预防工作。尤其是分泌物的腐蚀作用，如常见的建筑白蚁病，会造成房屋结构的根本性破坏，导致无法弥补的损伤，使得许多高楼大厦无法使用而被迫重建。无论是木构建筑还是钢砼建筑，都必须对虫害预防工作予以足够的重视。
二、房屋租赁期间的维护、管理方案一、房屋本体管理与维修措施大纲 分析本项目物业所在地区的气候，作为本物业房屋建筑日常维护。为确保本物业正常发挥其使用功能，保持其干净、漂亮、整洁的建筑形象，依据建筑物特点和该地区环境气候特征，我方将坚持以预防为主的计划性维修保养和应急性的修缮养护相结合的原则，对房屋本体及公用设施采用多样化的维护管理手段，并引入绿色环保型维修养护的概念，编制科学性和操作性强的修缮养护计划，应用环保型新材料、新工艺进行实施。同时对房屋本体及公用设施加强防冻、防裂、防潮、防滑的管理。 在管理期内我方将通过以下管理措施的实施，实现既定管理目标，以保障房屋及公用设施的正常使用功能和独特的景观特色。 二、房屋日常维修和养护的标准和实施效果 我方将通过对物业设施的日常巡视发现问题及时处理和定期的保养维修，确保房屋本体和公共设施的维修养护达到达到以下标准和实施效果： 1.维修养护的总效果 1)保证房屋的使用功能和安全； 2)维护房屋外观完好； 3)延长房屋使用寿命，发挥房屋的使用价值，实现物业的保值增值； 4)房屋及配套设施完好率99%以上
5)房屋零修、急修及时率为100% 6)中大修工程质量合格率为100% 7)重大维修工程回访率为100%。 2.房屋本体日常维修的标准 1）屋内地面：无开裂，无空鼓，无凹陷； 2）吊顶，天花板：无残缺，平整稳固，无污迹； 3）门、窗：无损坏，无变形，开顺畅、关严紧，扣把齐全； 4）栏杆、围拦：完整牢固无损坏，油漆无脱落； 5）道路、车场：路面平整，无空鼓、无凹陷，完好路面覆盖率99%以上； 6）热水器、排气扇等各种小型设备：正常运转，加热正常，无漏水。 7)房屋外墙面：无损坏，无污迹，无渗水，整洁统一； 8)房屋内墙面：平整无裂缝，墙面无脱落，洁净无污迹； 9)排水口：无杂物堵塞，护网完好； 10)排污井：无堵塞，排放良好。 11)照明开关：控制可靠，分合灵活，接线无松动、无超负载发热现象； 12)线路：绝缘0.5兆欧以上，表皮无损伤、老化，接点处无发热变色现象；
房屋维修管理制度 1．为规范房屋主体维护修缮工作流程，确保房屋主体维护修缮的质量，制定本制度。 2．本制度适用于公司各物业管理处的公共部位房屋主体维护修缮工作。 3．职责 1）各物业管理处主任/管理员负责房屋主体的日常检查和现场勘验，并根据勘验结果提出维护修缮方案，报工程部审批； 2）工程部负责公共部位房屋主体维护修缮方案的审批和供方评审； 3）各物业管理处负责公共部位房屋修缮施工现场的监督检查；大型的维护修缮由工程部派员支持； 4）工程部负责组织公共部位房屋修缮施工的验收。 4.房屋主体问题的发现 1）物业管理处负责房屋建筑主体的日常检查工作，发现异常应填写《管理处工作记录》； 2）顾客反映、投诉房屋主体问题时，应记录于《管理处工作记录》； 5.房屋主体问题的现场勘验 当检查发现或顾客反映房屋建筑主体问题时，物业管理处应组织相关人员到现场察看，察看后分析原因，分清责任。 6.房屋主体问题的处理
1）公共部位的房屋主体问题，物业管理处应提出处理方案，报工程部审批。对于需由业委会审批的项目还应报业委会审批； 2）当异产毗连部位出现房屋主体问题，物业管理处应进行协调，由责任当事人负责处理，或由责任当事人委托物业管理处处理； 3）物业管理处对顾客反映、投诉房屋主体的问题应及时将原因分析及处理方案向顾客反馈。 7.房屋主体问题处理方案的审批 1）工程部应对物业管理处提交的维护修缮方案从原因分析、方案的可行性及有效性等方面进行审核，并根据公司的人员、工器具情况决定由公司自行维护修缮或是委托专业公司维护修缮； 2）对委托维护修缮的专业公司应进行评审，评审按《采购程序》第5.9条款的规定执行。 8.房屋主体问题处理施工的检查 1）各物业管理处应根据相关的施工规范每天对施工现场进行1～2次检查，并记录在《管理处工作记录》，必要时可另行制作表单记录； 2）物业管理处应加强施工现场工程质量和环境卫生的管理。检查中发现的问题应及时纠正，对不纠正的应上报工程部，并以《工作联系单》的形式书面通知施工单位，《工作联系单》由物业管理处填写，工程部经理签发； 9.验收 1）施工结束后，物业管理处应上报工程部，由工程部组织人员按相关的验收规范进行验收；
房屋维修养护制度 第一条目的 合理计划保养维修，保房屋的正常使用。 第二条方法和过程控制 1、根据实际情况制定合理的房屋本体修缮计划，因房制宜，对房屋本体修缮所需的资源进行合理的配置，满足业主使用和质量要求。 2、及时修缮维修全面保养保持房屋本体正常使用功能； 3、修缮标准应当与物业原有建筑风格和标准相适应。 4、掌握房屋本体建筑完好情况，根据建筑设计用途定期对房屋本体质量进行评定，根据完好情况进行管理，保证物业的正常使用。 5、制定和执行修缮原则指标计划，审核修缮方案及工程决算，有计划对房屋本体进行维护； 6、严格按验收规范进行质量验收，做好施工过程的管理与监督、建立和完善岗位责任制，构配件检验制及技术档案制度；完善工程项目质量体系。 7、房屋本体的分类：修缮工程分为小修、大修、中修和综合维修工程五类。 8、小修：保持房屋本体原来完损等级为目的的预防性养护工程，一般指补漏防水，上下水管道修补，内外墙，
地面抹灰修补等。 9、中修：房屋本体少量部位损坏，清洗在，粉刷，修补或部位得做面层，楼地面，楼梯等的维修，门窗等。 10、大修：主体结构大部分严格损坏，有危险必须进行大型维修的工程，一般包括；对共用设施设备的拆除，如上下水管道，供电功率线路及对主体进行专项中固的工程。 11、翻修“指拆除重建”。 12、综合维修：指大中小维修工程一次性进行的综合性工程。 第三条房屋本体日常小修的管理 1、对于房屋本体共用设施，应指定维修责任人，每周查看一次，发现问题及时维护并做好记录。 2、各部门应装修的方案严格审核并对装修过程进行检查。 3、严禁对房屋本体内，外承重墙，梁，柱，楼板，阳台天台屋面及通道进行违拆除搭占不得影响相邻房屋，平台，道路，停车场，自行一房等公用设施而影响其相邻房屋本体的使用。 4、楼梯门的墙面，台阶，扶手等设施应当每五年至少修缮一次；房屋本体的天面和外墙应当每十年至少修缮粉刷一次。 5、法规条例规定的期限届满确实不需要中修如粉刷和修缮
一、房屋日常养护维修案 (一)楼地面工程的日常养护维修（详见下表） １.保证经常用水房间的有效防水 对厨房卫生间等经常用水的房间，一面要注意保护楼地面的防水性能，更须加强对上下水设施的检查与保养，防止管道漏水、堵塞，造成室长时间积水而渗入楼板，导致侵蚀损害。一旦发现问题应及时处理或暂停使用，切不可将就使用，以免形成隐患。 ２.避免室受潮与虫害 由于混凝土防潮性有限，在紧接土壤的楼层或房间，水分会通过毛细现象透过地板或外墙渗入室；而在南，空气湿度经常持续在较高的水平，常因选材不当而产生返潮(即结露)现象。这是造成室潮湿的两种常见原因。室潮湿不仅影响使用者的身体健康，也会因大部分材料在潮湿环境中容易发生不利的化学反应而变性失效，如腐蚀、膨胀、强度减弱等，造成重大的经济损失。所以，必须针对材料的各项性能指标，做好防潮工作，如保持室有良好的通风等。 建筑虫害包括直接蛀蚀与分泌物腐蚀两种，由于通常出现在较难发现的隐蔽性部位，所以，更须做好预防工作。尤其是分泌物的腐蚀作用，如常见的建筑白蚁病，会造成房屋结构的根本性破坏，导致无法弥补的损伤，使得多高楼大厦无法使用而被迫重建。无论是木构建筑还是钢砼建筑，都必须对虫害预防工作予以足够的重视。 ３.控制与消除装饰材料产生的副作用 装饰材料的副作用主要是针对有机物而言的，如塑料、化纤织物、油漆涂料、化学粘合剂等，常在适宜的条件下产生大量有害物质，危害人的身心健康，以及正常工作与消防安全。所以，在选用有机装饰材料时，必须对它所能产生的副作用采取相应的控制与消除措施。 如化纤制品除静电、地毯防止螨虫繁殖等。
(二)墙台面及吊顶工程的日常养护维修（详见下表） 墙台面及吊顶是房屋装修工作的主要部分，它通常包括多种类型，施工复杂，耗资比重大，维修工序繁琐，常常牵一发而动全身。所以，做好对它的养护工作，延长其综合使用寿命，直接关系到业主与管理机构的经济利益。 墙台面及吊顶工程一般由下列装饰工程中的几种或全部组成：抹灰工程，油漆工程，刷(喷)浆工程，裱糊工程，块材饰面工程，罩面板及龙骨安装工程，都要根据其具体的施工法，材料性能以及可能出现的问题，采取适当的养护措施。但无论对哪一种工程的养护，都应满足以下几个共性的要求： １.定期检查，及时处理 定期检查一般不少于每年１次。对容易出现问题的部位重点检查，尽早发现问题并及时处理，防止产生连锁反应，造成更大的损失。对于使用磨损频率较高的工程部位，要缩短定时检查的期，如台面、踢脚、护壁，以及细木制品的工程。 ２.加强保护与其它工程衔接处 墙台面及吊顶工程经常与其它工程相交叉，在相接处要注意防水、防腐、防胀。如水管穿墙加套管保护，与制冷、供热管相接处加绝热高强度套管。墙台面及吊顶工程在自身不同工种相接处，也要注意相互影响，采取保护手段与科学的施工措施。 ３.保持清洁与常用的清洁法 经常保持墙台面及吊顶清洁，不仅是房间美观卫生的要求，也是保证材料处于良好状态所必需的。灰尘与油腻等积累太多，容易导致吸潮、生虫以及直接腐蚀材料。所以，应做好经常性的清洁工作。清洁时需根据不同材料各自性能，采用适当的法，如防水、防酸碱腐蚀等。
房屋及公共配套设施设备日常养护维修工作规定 目的 加强房屋、公共设施设备配套附属设施日常管理，保证各项设施设备正常运行。 适用范围 本公司在管的所有服务项目（写字楼、仓库）。 工作内容 ?养护： 一、日常设施、设备的养护 1、服务中心主管每年12月底前完成制定服务中心下年度《设施、设备年度保养计划》和 预算，报总经理批准； 2、服务中心维修人员按年度养护计划和预算规定，每月实施养护工作，并记录于各 《保养记录》； 3、服务中心主管每月对服务中心养护工作的实施情况进行检查、监督； 4、公司品质管理处对年度计划和预算的实施情况进行不定期抽查、考核。 二、中、大设施设备的养护 1、公司品质管理处、服务中心主管每年12月底前制定完成各服务中心下年度《设施设备 年度保养计划》和和预算，报总经理批准； 2、公司品质管理处设备维修主管按年度养护计划和预算规定，每月实施养护工作，并记 录于各《保养记录》； 3、对于委托专业公司进行养护的项目，按照合同约定每年由其制作年度保养计划，并按 计划完成养护工作； 4、各服务中心责任人、工程主管及公司设备维修相关人员，对公司工程部或外包单位养 护工作的实施情况进行检查、监督、验收并签字； 5、公司品质管理处对公司设备维修主管年度计划和预算的实施情况进行不定期抽查、考 核。 ?维修 一、小修小补项目的维修
1、服务中心日常的小修小补项目由服务中心水电工自行维修； 2、维修要求： 1）、服务中心接到《公共设施设备维修报修单》后立即安排人员进行查看，必要时先采取临时应急措施； 2）、服务中心按本服务标准制定维修计划并落实维修人员； 3）、按维修计划落实材料和维修人员及时完成，并做好相应的成品保护。 二、中、大项目的维修 1、中、大项目的维修可由设备部自行进行或委托专业公司进行； 2、维修要求： 1）、公司设备部接到《公共设施设备维修报修单》后立即安排人员进行查看，必要时先采取临时应急措施； 2）、尽快做出维修的申请报告、施工方案及预算，报服公司维修主管、总经理、相关主本职能部门、总裁批准，专业施工队在规定期限内完成； 3）、功能性维修以恢复其原有功能为准，外观性维修要求与原有部位相比较：表面应无明显色差和高低不平现象。 三、保修期内的维修 1、，服务中心发现保修期内的维修项目及时查看，并填写《保修期内公共设施、设备报修单》将现场实际情况向房产公司项目部反映； 2、项目部联系安排项目施工单位在规定时间内完成维修项目，并要求施工单位出具修复方案，其负责人需签字确认； 3、施工单位完成维修后，服务中心、公司设备维修相关人员到场验收； 4、施工单位未到场维修或未能在规定的时间内完成修复工作，将按照本次维修费用的1.5倍金额从质保金中扣除。 四、维修工作的检查 1、公司、服务中心每天对维修项目进行监理、检查、登记工作进度，并有相关检查记录， 品质处不定期抽查； 2、公司设备维修主管、服务中心主管每周对维修项目进行监理、检查、登记工作进度， 并有相关检查记录，品质部不定期抽查； 3、服务中心主任定期对维修质量进行监督、检查并在记录上签字； 4、定期物业公司品质管理处会汇报工程质量和进度，并要求主管责任人在相关记录上签
二、房屋租赁期间的维护、管理方案 一、房屋本体管理与维修措施大纲 分析本项目物业所在地区的气候，作为本物业房屋建筑日常维护。为确保本物业正常发挥其使用功能，保持其干净、漂亮、整洁的建筑形象，依据建筑物特点和该地区环境气候特征，我方将坚持以预防为主的计划性维修保养和应急性的修缮养护相结合的原则，对房屋本体及公用设施采用多样化的维护管理手段，并引入绿色环保型维修养护的概念，编制科学性和操作性强的修缮养护计划，应用环保型新材料、新工艺进行实施。同时对房屋本体及公用设施加强防冻、防裂、防潮、防滑的管理。 在管理期内我方将通过以下管理措施的实施，实现既定管理目标，以保障房屋及公用设施的正常使用功能和独特的景观特色。 二、房屋日常维修和养护的标准和实施效果 我方将通过对物业设施的日常巡视发现问题及时处理和定期的保养维修，确保房屋本体和公共设施的维修养护达到达到以下标准和实施效果： 1.维修养护的总效果 1)保证房屋的使用功能和安全； 2)维护房屋外观完好； 3)延长房屋使用寿命，发挥房屋的使用价值，实现物业的保值增值；
4)房屋及配套设施完好率99%以上 5)房屋零修、急修及时率为100% 6)中大修工程质量合格率为100% 7)重大维修工程回访率为100%。 2.房屋本体日常维修的标准 1）屋内地面：无开裂，无空鼓，无凹陷； 2）吊顶，天花板：无残缺，平整稳固，无污迹； 3）门、窗：无损坏，无变形，开顺畅、关严紧，扣把齐全； 4）栏杆、围拦：完整牢固无损坏，油漆无脱落； 5）道路、车场：路面平整，无空鼓、无凹陷，完好路面覆盖率99%以上； 6）热水器、排气扇等各种小型设备：正常运转，加热正常，无漏水。 7)房屋外墙面：无损坏，无污迹，无渗水，整洁统一； 8)房屋内墙面：平整无裂缝，墙面无脱落，洁净无污迹； 9)排水口：无杂物堵塞，护网完好； 10)排污井：无堵塞，排放良好。 11)照明开关：控制可靠，分合灵活，接线无松动、无超负载发热现象； 12)线路：绝缘0.5兆欧以上，表皮无损伤、老化，接点处无发热变色现象； 13)日光灯：不闪烁，无两头发黑、灯管不亮现象； 14)白炽灯：灯口与灯泡结合不松动，应按不同要求合理安装不同功率的灯泡；
小区房屋日常养护办法 小区房屋日常养护办法 1、房屋地基基础上使用载荷分布不合理或超过设计荷载，会危及房屋安全，基础附近堆放大量材料或设备也会形成较大的堆积荷载，使地基由于附加压力增加而产生附加沉降。应对日常使用情况加强监督检查，防止出现不合理荷载。 2、地基渗水会对基础产生不利影响，应注意检查基础附近用水设施（如上下水管）的工作状态；应加强房屋内部及四周排水设施（如排水沟、散水）的管理与维修。 3、勒脚的养护不仅仅是美观的要求，更是地基基础的重要部分。勒脚破损会使基础受到传力不合理的间接影响，会因防水失效产生基础浸水。 4、应经常检查用水房间（如厨房、卫生间）的防水效果。防止管道漏水。室内长时间积水而渗入楼板，导致的浸蚀损害。 5、室内潮湿不仅影响使用者身体健康，也会因大部分材料在潮湿的环境中发生不利的化学反应而改变性质，如腐蚀、膨胀、强度减弱等。应做好防潮工作。也应对虫害工作予以足够重视。 6、门窗是房屋使用中使用频率最高的部分，不要猛拉猛关；遇风雨天时应关门与固定，避免长期处于开启或关闭状态。 7、发现门窗变形或构件短缺失效等现象，应及时修理，防止对其他部分造成损害后酿成意外事故。 8、屋面应定期清扫。注意保护排水设施如落水口、形体复杂建筑的变形缝等。对损坏情况应查找原因，实施养护。 9、在屋面使用中，要防止产生不合理荷载与破坏性操作，避免损伤屋面或造成其他隐患。 10、住户在安装抽油烟机和卫生通风设备时，应小心细致地操作，不要乱打乱凿，对烟道造成损害。应定期检查烟道有无裂缝、破损、阻塞等。 设备维护保养检查制度 设备的日常、定期维护保养工作是工程设备管理工作中极其重要的部分，它直接关系到设备能否可靠运转、关系到小区安全、正常运行和公司的声誉；同时，对于降低成本、减少故障、提供良好的服务意义也很重大。为使此项工作落到实处，确保各类设备安全正常运行，特制定设备维护保养检查制度如下： 1、设备负责人应按维护保养记录表要求，对设备进行巡视、检查、维护、并做好记录；及时发现问题，及时消除事故隐患，自己处理不了的问题应立刻报告主管领导，并做好记录备查。 2、设备责任每周对维护保养工作的质量、进度及记录情况进行2~3次检查，并在维护记录表上做出检查情况记录。 3、工程部每月有计划的对设备的维护保养工作抽查2~3次，发现问题及时通知有关人员和单位整改。 感谢您的阅读！
房屋维修与养护管理 物业管理是房地产业的售后服务环节，是对物业业主利益的最大回报，也是促进城市发展和人民生活水平提高的重要途径。房屋维修与养护管理是物业管理的重要环节，为了保证房屋正常地发挥使用功能，延长其使用寿命，必须了解和掌握它的结构构造、施工质量、完损等级、设备状况等，必须经常地对房屋进行维修、养护。 一、房屋维修与养护的含义和作用 （一）房屋维修与养护的含义 房屋竣工验收交付使用后，由于自然因素和人为因素的影响而逐渐破损，使用价值逐渐降低。为了全面或部分地恢复失去的使用功能，防止、减少和控制期损坏程度，延长使用寿命，达到保值增值的目的，物业管理企业需要对房屋进行日常保养（如定期对外墙进行粉刷等），对破损房屋进行维修与加固，对不同等级的房屋功能进行恢复与改善，从而保持和提高房屋的完好率，更好地为业主的居住、生活和工作服务。 （二）房屋损坏的原因 房屋建成交付使用后，由于多种原因的影响，就开始损坏。房屋的损坏是指房屋的外露部位，如屋面、外墙、勒脚、外门窗和防水层等的污损、起壳、锈蚀及破坏等现象。内部损坏是指房屋的内部结构、装修、内门窗、各类室内设备的磨损、污损、起壳、蛀蚀及破坏现象。房屋外部项目的长期失修，会加速内部结构、装修、设备的损坏。 导致房屋损坏的原因是多方面的，基本上可分为自然损坏和人为损坏两类。 1、自然损坏 自然损坏的因素有以下4种： ①气候因素 房屋因经受自然界风、霜、雨、雪和冰冻的袭击以及空气有害物质的侵蚀与氧化作用，会对其外部构件产生老化和风化的影响，这种影响随着大气干湿度和温度的变化会有所不同，但都会使构件发生风化剥落，质量引起变化。例如木材的腐烂糟朽、砖瓦的风化、铁件的锈蚀、钢筋混凝土的胀裂、塑料的老化等等，尤其是构件的外露部分更易损坏。 ②生物因素 主要是虫害（如白蚁等）、菌类（如霉菌）的作用，使建筑物构件的断面减少、强度降低。 ③地理因素 这主要指地基土质的差异引起房屋的不均匀沉降以及地基盐碱化作用引起房屋的损坏。 ④灾害因素 主要是突发性的天灾人祸如洪水、火灾、地震、滑坡、龙卷风、战争等所造成的损坏。 自然损坏的速度是缓慢的，突发性的。 2、人为损坏 人为损坏是相对于自然损坏而言的，主要有以下3种情况： ①使用不当 由于人们在房屋内生活或生产，人们的生产或生活活动以及设备、生活日用品承载的大小、摩擦、撞击的频率、使用的合理程度等都会影响房屋的寿命。如不合理的改装、搭建；不合理的改变房屋用途，使房屋的某些结构遭受破坏，或者造成超载压损；使用上爱护不够或使用不当而产生的破坏。此外，还有由于周围设施的影响而造成房屋损坏的，例如因人防工程、市政管道、安装电缆等，因缺乏相应技术措施而导致塌方或地基沉降，造成房屋墙体的闪动、开裂及其他变形等。 ②设计和施工质量的低劣 这是先天不足。房屋在建造或修缮时，由于设计不当，质量差，或者用料不符合要求等，
房屋公共设施设备配套附属设施日常养护维修 工作规定 Document number【SA80SAB-SAA9SYT-SAATC-SA6UT-SA18】
房屋及公共配套设施设备日常养护维修工作规定目的 加强房屋、公共设施设备配套附属设施日常管理，保证各项设施设备正常运行。 适用范围 本公司在管的所有服务项目（写字楼、仓库）。 工作内容 养护： 一、日常设施、设备的养护 1、服务中心主管每年12月底前完成制定服务中心下年度《设施、设备年度保 养计划》和预算，报总经理批准； 2、服务中心维修人员按年度养护计划和预算规定，每月实施养护工作，并记录 于各《保养记录》； 3、服务中心主管每月对服务中心养护工作的实施情况进行检查、监督； 4、公司品质管理处对年度计划和预算的实施情况进行不定期抽查、考核。 二、中、大设施设备的养护
1、公司品质管理处、服务中心主管每年12月底前制定完成各服务中心下年度 《设施设备年度保养计划》和和预算，报总经理批准； 2、公司品质管理处设备维修主管按年度养护计划和预算规定，每月实施养护工 作，并记录于各《保养记录》； 3、对于委托专业公司进行养护的项目，按照合同约定每年由其制作年度保养计 划，并按计划完成养护工作； 4、各服务中心责任人、工程主管及公司设备维修相关人员，对公司工程部或外 包单位养护工作的实施情况进行检查、监督、验收并签字； 5、公司品质管理处对公司设备维修主管年度计划和预算的实施情况进行不定期 抽查、考核。 维修 一、小修小补项目的维修 1、服务中心日常的小修小补项目由服务中心水电工自行维修； 2、维修要求： 1）、服务中心接到《公共设施设备维修报修单》后立即安排人员进行查看，必要时先采取临时应急措施； 2）、服务中心按本服务标准制定维修计划并落实维修人员；
房屋维修养护指标及标准 维修养护指标及标准 一、房屋修缮标准 1、主体工程。主要指屋架、梁、柱、墙、楼面、基础等主要承重构部件的维修,要求牢固、安全、不留隐患。 2、木门窗及装修工程。门窗应开关灵活,不松动,不透风;木装修应牢固、平整、美观,接缝严密。 3、楼地面工程。楼地面工程的维修应牢固、安全、平整、不起砂、拼缝严密不闪动,不空鼓开裂,地坪无倒泛水现象。 4、屋面工程。屋面必须确保安全,不渗漏,排水畅通。 5、抹灰工程。抹灰应接缝平整,不开列,不起壳,不起泡,不松动,不剥落。 6、油漆粉饰工程。要求不起壳,不剥落,色泽均匀,尽可能与原色保持一致。 7、水、电、卫、等设备工程。应保持完好,保证运行安全,正常使用;要定期检查,严格按照有关规定定期保养;水箱要定期清洗。
8、金属构件。应保持牢固、安全、不锈蚀,损坏严重的应更换,无保留价值的应拆除。 9、其他工作。对属于物业管理范围的庭院、院墙大门,院落内道路、沟渠下水道、窨井损坏或堵塞的,应修复或疏通。 房屋的日常养护内容 1、日常养护 (1)屋面筑漏(补漏)、修补屋面等。 (2)共用钢、木门窗的整修、配玻璃、油漆等。 (3)水卫、电气、暖气等设备的故障排除及零部件的修换等。 (4)下水道的疏通,修补明沟、散水、落水等。 (5)房屋检查发现的危险构件的临时加固、维修等。 2、计划养护 (1)订立科学的大、中、小修3级修缮制度,以保证房屋的正常使用,延长其整体的使用寿命。 (2)要做好季节性的预防保养工作。例如,防台风、防汛、防梅雨、防冻、防治白蚁等。 房屋维修养护的考核标准
1、定额指标。小修养护工人的劳动效率要100%达到或超过人工定额;材料消耗要不超过或低于材料消耗定额。 2、经费指标。房屋共用部位共用设施设备单项维修养护费用超过1000元的,由管理处制定维修计划,报DNMC审批后划拨专项资金实施。 3、服务指标 房屋及配套设施完好率98% 房屋零修、急修及时率99% 维修工程质量合格率95% 维修质量回访率60% 道路、车场完好率95% 公共设施设备完好率99% 大型及重要机电设备系统完好率99% 有效投诉率2‰ 有效投诉处理率100% 管理人员专业培训合格率100% 管理服务满意率95%
房屋日常养护的具体内容培训 房屋日常养护的具体内容培训提要：一般住宅楼、办公楼等通用房屋都设置有垃圾道，作为楼上用户倾倒垃圾的通道。垃圾道由通道、垃圾斗、底层垃圾间及出垃圾门等部分组成。 (一)地基基础的养护 地基属于隐蔽工程，发现问题采取补救措施都很困难，应给予足够的重视。主要应从以下几方面做好养护工作： １.坚决杜绝不合理荷载的产生 地基基础上部结构使用荷载分布不合理或超过设计荷载，会危及整个房屋的安全，而在基础附近的地面堆放大量材料或设备，也会形成较大的堆积荷载，使地基由于附加压力增加而产生附加沉降。所以，应从内外两方面加强对日常使用情况的技术监督，防止出现不合理荷载状况。 ２.防止地基浸水 地基浸水会使地基基础产生不利的工作条件，因此，对于地基基础附近的用水设施，如上下水管、暖气管道等，要注意检查其工作情况，防止漏水。同时，要加强对房屋内部及四周排水设施如排水沟、散水等的管理与维修。 ３.保证勒脚完好无损 勒脚位于基础顶面，将上部荷载进一步扩散并均匀传递给基础，同时起到基础防水的作用。勒脚破损或严重腐蚀剥落，会使基础受到传力不合理的间接影响而处于异常的受力状态，也会因防水失效而产生基础浸水的直接后果。所以，勒脚的养护不仅仅是美观的要求，更是地基基础养护的重要部分。 ４.防止地基冻害 在季节性冻土地区，要注意基础的保温工作。对按持续供热设计的房屋，不宜采用间歇供热，并应保证各房间采暖设施齐备有效。如在使用中有闲置不采暖房间，尤其是与地基基
础较近的地下室，应在寒冷季节将门窗封闭严密，防止冷空气大量侵入，如还不能满足要求，则应增加其它的保温措施。 (二)楼地面工程的养护 楼地面工程常见的材料多种多样，如水泥砂浆、大理石、水磨石、地砖、塑料、木材、马赛克、缸砖等。水泥砂浆及常用的预制块地面的受损情况有空鼓、起壳、裂缝等，而木地板更容易被腐蚀或蛀蚀。在一些高档装修中采用的纯毛地毯，则在耐菌性、耐虫性及耐湿性等方面性能较差。所以，应针对楼地面材料的特性，做好相应的养护工作。通常需要注意以下几个主要的方面： １.保证经常用水房间的有效防水 对厨房卫生间等经常用水的房间，一方面要注意保护楼地面的防水性能，更须加强对上下水设施的检查与保养，防止管道漏水、堵塞，造成室内长时间积水而渗入楼板，导致侵蚀损害。一旦发现问题应及时处理或暂停使用，切不可将就使用，以免形成隐患。 ２.避免室内受潮与虫害 由于混凝土防潮性有限，在紧接土壤的楼层或房间，水分会通过毛细现象透过地板或外墙渗入室内；而在南方，空气湿度经常持续在较高的水平，常因选材不当而产生返潮(即结露)现象。这是造成室内潮湿的两种常见原因。室内潮湿不仅影响使用者的身体健康，也会因大部分材料在潮湿环境中容易发生不利的化学反应而变性失效，如腐蚀、膨胀、强度减弱等，造成重大的经济损失。所以，必须针对材料的各项性能指标，做好防潮工作，如保持室内有良好的通风等。 建筑虫害包括直接蛀蚀与分泌物腐蚀两种，由于通常出现在较难发现的隐蔽性部位，所以，更须做好预防工作。尤其是分泌物的腐蚀作用，如常见的建筑白蚁病，会造成房屋结构的根本性破坏，导致无法弥补的损伤，使得许多高楼大厦无法使用而被迫重建。无论是木构建筑还是钢砼建筑，都必须对虫害预防工作予以足够的重视。 ３.控制与消除装饰材料产生的副作用
最新整理小区房屋及公用设施维修养护方案 1、提要： 制订砌体、钢筋混凝土、钢结构支架、防水、玻璃幕墙、装饰、门窗等结构、工程以及公用设施的详细维修养护计划和实施细则。 定期进行房屋查勘，确保房屋和公用设施的安全、正常使用。 1.1建筑物结构特色 XX*华庭住宅小区，位于XX县城，长安路东侧、海兴中路北侧、枣北路西侧、盐北河南侧，用地规整，交通便利。总建筑面积约97802.54㎡，多层16栋、3栋18层（不含地下部分1层）及SOHO楼1栋。 1.2房屋本体和公用设施维修养护目标 我们对XX*华庭住宅小区房屋本体和公用设施维修养护的目标是：保证房屋的使用功能和安全，维护房屋外观完好，延长房屋使用寿命，充分发挥房屋的使用价值，实现物业的保值增值，房屋及配套设施完好率99%以上，房屋零修、急修及时率为100%，中大修工程质量合格率为100%，重大维修工程回访率为100%。 1.3对XX*华庭住宅小区房屋及公共设施的管理策略 为做好XX*华庭住宅小区的房屋和公共设施的维护保养，我们采取如下三大管理策略： 1.3.1预防性保养策略 重视XX*华庭住宅小区房屋本体和公共设施的日常检查和养护工作，采用计划性保养与日常检查监督相结合的预防性保养策略，根据设施设备的实际状况和老化周期，制定详细的检查计划，通过检查及时发现并解决问题，化被动为主动，保障房屋公共设施的完好，延长其使用寿命。 1.3.2重点服务策略 根据建筑物管理中的重点服务事项，进行重点防护。 1.3.3技术先行策略 我们将重视技术的引进和开发工作，防止因技术不足影响正常维修与养护，确保物业养护和管理的专业化，保障维修养护的高质量。