房屋的日常养护与管理
第一节房屋维修与房屋维修管理
一、房屋维修的概念
房屋竣工使用后，由于自然、使用、生物、地理和灾害等因素的影响而造成不断损坏。为了全面或部分地恢复房屋失去的使用功能，防止、减少和控制其破损的发展，就必须要对房屋进行维护、修缮和改建。
二、什么是房屋维修管理
房屋维修管理是指物业管理企业按照一定的科学管理程序和制度及一定的维修技术管理要求，对企业所经营管理的房产进行日常维护、修缮，技术管理。它包括房屋日常质量安全检查的质量管理、房屋维修的施工管理和房屋维修的行政管理。
物业管理的好坏，很大程度上取决于房屋维修管理的成果。还关系到物业管理企业信誉的好坏。
三、房屋维修管理三原则
（一）“经济、合理、安全、实用”的原则
房屋维修管理要坚持“经济、合理、安全、实用”的原则。经济，就是要加强维修工程成本管理、维修资金和维修定额管理，合理使用人力、物力和财力，尽量做到少花钱多修房；合理，就是要求制订合理的房屋维修计划和方案；安全，就是要通过房屋维修管理，使住户居住安全；实用，就是要从实际出发，因地制宜、因房制宜地进行维修，满足用户在房屋使用功能和质量上的需求，充分发挥房屋效能。
（二）“区别对待”原则
根据房屋建筑的年限，可把房屋大臻划分为新建房屋和旧房屋两大类。对于新建房屋，维修管理工作主要是做好房屋的日常养护，保持原貌和使用功能。对于旧房屋应依据房屋建造的历史年代、结构、住宅使用标准、环境以及所在地区的特点等综合条件，综合城市总体规划要求，分别采取不同的维修改造方案。
（三）“服务”原则
在房屋维修管理上必须维护住户的合法权益，切实做到为住户服务；建立和健全科学合理的房屋维修管理服务制度。房屋维修管理人员要真正树立为住户服务的思想，改善服务态度，提高服务质量，认真解决居户需解决的房屋修缮问题。这是房屋维修管理的基本原则。
第二节房屋维修管理的内容
一、房屋质量管理
房屋质量管理就是指定期和不定期地对房屋的完损情况进行检查，评房屋完损等级，随时掌握所管房屋的质量状况和分布，组织对危险房屋的鉴定，并确定解危方法等。它为编制房屋维修计划、进行房屋维修工程设计、编制房屋修缮工程概预算并为作出投资计划提供依据。
房屋结构是指基础、承重构件、非承重墙、楼地面、屋面等项目；房屋装修是指门窗、外抹灰、内抹灰、顶棚、细木装修等项目；房屋设备是指水卫电、照明、
暖气和特殊设备（如消防栓、避雷针装置、电梯）等项目，对尚不能包括的房屋组成部分如烟囱、楼梯等，各地可自行决定归并某一部分。
一般可将房屋完损等级分为五类，即完好房、基本完好房、一般损坏房、严重损坏房和危险房。
（二）完损等级的评定
1、房屋完损等级评定的要求
（1）要求对整幢房屋进行综合评定。
（2）要求以实际完损程度为依据评定，而不能以建造年代或原始设计标准高低为依据。
（3）要求掌握好评定等级的决定因素，以结构部分的地基基础，承重构件屋面中最低的完损标准来评定。
（4）要求严格掌握完好房标准和危险房标准。
（5）要求对重要房屋评定等级严格复核测试。
（6）对正在施工的房屋要求搞施工前房屋评定。
2、房屋完损等级评定的基本做法
房屋完损等级评定的基本做法可分为定期和不定期两类。
定期评定。定期评定一般是每隔( ) $ 年（或按各地规定）对所管房屋进行一次全面的逐幢完损等级的评定。
不定期评定。不定期评定就是不定期地在某个时间内对房屋进行检查评定完损等级。一般在以下几种情况下进行不定期检查：第一，根据气候特征，如雨季、台讯、暴风雨、山洪等，着重对危险房屋、严重坏房和一般损坏房等进行检查评定完损等级；第二、房屋经过中修、大修、翻修和综合维修竣工验收以后，重新评定完损等级；第三，接管新建房屋后，要进行完损等级评定。（三）危险房屋的评定与解危办法
加强危险房屋检查管理，组织好危险房屋的鉴定，并确定解危办法，是房屋质量管理的主要任务。一般应做好以下工作：
1、制订划分危险房的标准
房屋危险程度的划分，一定要根据房屋构件损坏范围大小、变形和损坏程度及以对周围环境和整个房屋的危险程度而定，是一项技术性强又责任重大的工作。
（1）整幢危房。它是指房屋构件大部分均有不同程度的损坏。已危及整幢房屋的安全，整幢房屋随时有倒塌的可能，无维修价值。
（2）局部危房。它是指房屋构件大部分结构尚好，只有局部结构损坏，一旦发生事故，对整幢房屋无太大影响。只要排除局部危险，就可继续安全使用。
（3）危险点。它是指房屋某个承重构件或某项设施损坏，但对整幢房屋未构成直接威胁。
2、建立危险房屋鉴定机构，组织鉴定
物业管理企业要设立房屋安全鉴定机构，依据有关鉴定标准，按照有关规定，根据受理申请，开展初始调查、现场查勘、检测验算、论证定性和签发鉴定文书等程序。在掌握测算数据、科学论证分析基础上，确认房屋建筑质量及安全可靠程度。
3、确定解危办法，并监督检查排险情况
对危险房屋的不同情况，可采取不同的解危办法。
观察使用法。这一方法适用于采取一定技术解危措施后，尚能短期使用，但仍需随时观察危险程度的房屋。
处理使用法。这一方法适用于采取适当技术解危措施后，可以解危使用的房屋。
停止使用法。这一方法适用于无修缮价值，又暂无条件拆除并不危及相邻建筑和影响他人安全的房屋。
整体拆除法。这一方法适用于整幢危房又无维修价值，随时可能倒塌并危及他人生命财产安全的房屋。
二、房屋维修施工管理
物业管理企业的房屋维修施工工程，可以由自己组织的维修施工队伍来完成，也可以通物业管理企业通过发包方式将房屋维修施工工程承包给专业维修施工队伍来完成。过招标，
对自行完成的维修施工管理和由专业承包的维修施工管理是不同的。对专业承包的维修施工管理只要做好维修工程招标工作、维修工程设计和技术交底工作、维修施工合同管理和施工质量控制管理、维修工程的竣工验收和价款结算工作管理以及维修技术档案资料管理。而对自行完成的房屋维修工程管理则比专业承包的维修工程管理复杂。
（一）房屋维修施工管理的基本内容
（1）落实房屋维修任务，编制房屋维修计划、维修设计方案和施工组织设计。
（2）做好维修工程开工前的准备工作，包括做好住户临时迁移工作，使水电路通，并安排好材料堆放、安置场地，确定施工方案等。
（3）制定合理的材料消耗定额和技术革新措施，在施工过程中进行经常的材料和技术管理工作。（4）大、中修和更新改造工程要编制施工组织设计，组织均衡流水主体交叉施工，并对施工过程进行严格质量控制管理和全面协调衔接。
（5）加强对房屋维修现场的平面管理，合理利用空间。
（二）房屋维修施工管理的程序和方法
1、制订房屋修缮设计方案
以房屋勘察鉴定为依据充分听取业主意见，使维修方案工程必须由具有设计资质证书的单位承担。
2、落实房屋维修施工任务
根据物业管理企业的年度维修计划和月度、季度施工作业计划落实施工任务。
3、进行施工组织与准备
施工组织与准备是开工前，在组织、技术、经济、劳动力和物质等方面进行全面安排的一项综合性组织工作。根据工程量大小和工程难易等具体情况分别对大型维修工程编制施工组织设计，对一般维修工程编制施工方案，对小型维修工程编制施工说明。
（1）维修施工组织准备的主要内容：
勘察施工现场，了解包括电缆电机及煤气供暖和给排水等地下管网的走向，安置好需搬迁住户，接通水电源并平整好场地。
准备好经批准的维修工程设计方案和施工方案及图纸。
落实资金、劳动力计划。
材料及构件进入现场并保障供应，确保连续施工。
（2）大型维修工程施工组织设计的程序和内容：
施工组织设计是指导施工准备和组织施工的全面性技术经济文件。组成大型维修工程施工组织设计的最基本骨架和最主要部分是维修施工总方案、施工总进度和施工总平面图。编制施工组织设计的程序和具体内容是：
了解和熟悉维修工程概况。包括维修工程地点、名称、工程规模、维修内容、工期预算费用等。
确定施工方案。根据维修设计图纸，划分施工阶段。选择施工技术要求高、难度大、工程占用时间长和功力消耗多的分项工程为主体，确定施工方案。正确选择施工机械和各种预制构件的加工方案，确定冬雨季施工技术和保证维修施工质量和安全的技术措施。
制定施工进度和工程概预算。根据施工设计方案和资金、劳动力、材料供应情况等，制订施工进度计划和工程概预算。
确定施工现场总平面图是指导大型维修工程和现场施工的平面间的施工部置方案。
（3）一般维修工程施工方案的内容：
工程概况。
重要分部分项工程的主要施工方法及冬雨季施工技术措施是既保证维修质量又安全节．
约的技术措施。
单位工程形象化施工进度计划。
施工现场平面图。
小型维修工程施工说明：
小型维修工程施工说明主要包括工程概况维修性质和内容、维修预算造价、安全质量技术措施、旧料利用和材料工具的配置等内容。
（三）进行维修工程施工过程中管理
维修施工计划管理。维修施工计划是按照施工总进度计划要求，结合人力、物力、财力情况，根据上月实际完成的形象化进度而制订的下月维修施工计划。一般月末编制一次，月中平衡调整。其管理的主要内容是：第一，贯彻执行计划。月度维修施工计划经批准下达后，应把各项计划按旬按日分别落实到施工班组和个人；第二，督促检查计划保质保量安全完成情况。可采取专业检查和班组自查相结合的方式，专业检查可每旬一次，班组自查可每天一次。
维修施工技术管理。维修施工技术管理就是指对房屋维修施工的各个技术环节和过程，按照一定的技术标准和技术经济指标进行科学管理，以保证房屋维修施工工程符合技术规定要求。
维修施工质量和安全管理。维修施工质量和安全管理是指为保证和提高维修施工质量，贯彻预防为主、保护职工人身安全和对业主负责而进行的一系列管理工作。其管理的主要内容是：维修施工的材料管理。维修施工的材料管理直接影响施工计划与进度和施工质量与维修成本。
维修施工的机械设备管理。为了更好地发挥机械设备的使用效果，就要加强管理。
（四）进行维修工竣工验收管理
房屋维修工程完工程必须符合房屋交验条件和质量检验评定标准，才能办理竣工验收手续。房屋维修工程交验条件是按维修设计方案全部完成各项维修工程内容，做到水、电路通和供暖通风恢复正常，竣工图和施工技术资料齐全。房屋维修技师检验标准可分为“合格”和“优良”两种。物业管理企业对维修工程质量检验评定，应深入施工现场，采用多种检测手段和科学方法才能实现。一般房屋维修工程质量验收检查可归纳为看、摸、敲、照、靠、吊、量、套等八种检查方法。房屋维修竣工验收管理还包括对竣工图纸的收集整理保存管理。
三、房屋维修行政管理
物业管理企业的房屋维修行政管理人员应该明确国家和地方的有关规定，修缮房屋是房屋所有人应当履行的责任。因使用不当或人为造成房屋损坏，应由行为人负责修复或给予赔偿。异产毗邻房屋修缮，应依照《城市异产毗邻房屋管理规定》，划分应承担责任者。租赁私房的修缮则由租赁双方依法约定修缮责任。对于房屋所有者或应承担房屋修缮的责任者不及时修缮，或者在房屋修缮时，遭到使用人或邻人借故阻挠而可能导致房屋发生危险的，物业管理企业的房屋维修行政管理部门，可依据有关规定采取“排险解危”的强制措施，排险解危费用由当事人承担。
四、房屋维修档案资料的管理
物业管理企业在制订房屋维修计划，确定房屋维修、改建等方案，实施房屋维修工程时，不可缺少的重要依据便是房屋建筑的档案资料。因此，为了更好地完成房屋维修任务，加强房屋维修管理，就必须设置专门部门和专职人员对房屋维修档案资料进行管理。房屋维修所需要的档案资料主要包括以下几个方面：
（1）房屋新建工程、维修工程竣工验收时的竣工图及有关房屋原始资料。
）现有的有关房屋及附属设备的技术资料。2（．
（3）房屋维修的技术档案资料。
第三节房屋维修工程的分类与考核
房屋维修工程可分为小修工程、中修工程、大修工程和翻修工程及综合维修工程。
一、小修工程
二、（一）什么是小修工程
小修工程亦称零星工程或养护工程，是指物业管理企业不确保房屋正常使用，保持房屋原来的完损等级而对房屋使用中的正常的小损小坏进行及时修复的预防性养护工程。这种工程用工少、费用少综合平均费用占房屋现时总造价的1%以下，并具有很强的服务性，要求经常持续地进行。小修工程的主要特点是项目简单、零星分散、量大面广、时间紧迫。经常地进行房屋的养护工程，可以维护房屋使用功能，既保证用户正常使用，又能使发生的损坏及时得到修复，不致扩大造成较大的损失，对于一些由于天气突变或隐蔽的物理化学作用而导致的猝发性损坏，不必等到大修周期到来就可以及时处理。同时，经常检查房屋完好状况，从日常养护入手，可以防止事故发生，延长大修周期，并为大、中修提供查勘施工的可靠材料。
（二）小修工程范围
小修工程范围主要包括以下维修内容：
（1）屋面筑漏（补漏）、修补屋面、泛水、屋脊等。
（2）钢、木门窗的整修、拆五金、配玻璃、换纱窗、油漆等。
（3）修补楼地面面层，抽换个别楞木等。
（4）修补内外墙抹灰、窗台、腰线等。
（5）拆砌挖补局部墙体、个别拱圈。拆换个别过梁等。
（6）抽换个别檩条，接换个别木梁、管道、木栓，修补木楼梯等。
（7）水卫电、暖气等设备的故障排除及零部件的修换等。
（8）下水管道的疏通，修补明沟、散水、落水管等。
（9）房屋检查发现的危险构件的临时加固、维修等。
物业管理企业日常服务的房屋修补养护工程通过房屋维修管理人员的走访查房和业主（住户）的随时报修这两个渠道来收集取得的。
（三）编制小修工程计划
通过走访和接待报修等方式收集到的小修工程服务项目后，应分轻重缓急和劳动力情况，作出维修安排。对室内照明、给水排污等部位发生的故障及房屋险情等影响正常使用的维修，应及时安排组织人力抢修。对暂不影响正常使用的小修项目，均由管理人员统一收集，应及时安排组织人力抢修。对暂不影响正常使用的小修项目均由管理人员统一收集，编制养护计划表、尽早逐一落实实施。
（四）落实小修工程任务
管理人员根据急修项目和小修养护计划，开列小修养护单。房屋小修养护工赁单领取标料，并根据小修养护单的工程地点、项目内容进行小修工程施工。对施工中发现的房屋险情可先行处理，然后再由开列小修养护单的管理人员变更或追加工程项目手续。
（五）监督检查小修养护工程
在小修养护工程施工中，管理员应每天到小修工程现场解决工程中出现的问题监督检查当天小修工程完成情况。
二、中修工程
中修工程范围主要包括以下一些维修内容：
（1）少量结构构件形成危险点的房屋维修。
（2）一般损坏房屋的维修，如整幢房屋的门窗整修、楼地面、楼梯的维修、抹灰修补、油漆保养、房屋管线的维修和零配件的更换等。
（3）整幢房屋的公用生活设备的局部更换、改善或改装、新装工程以及单项目的维修如下水道重做，整幢房屋门窗的油漆，整幢房屋围墙的拆砌等等。
三、大修工程（大修工程范围）
大修工程范围一般包括以下维修内容：
（1）修复严重损坏的房屋主体结构的维修工程。
（2）对整幢房屋的公用生活设备进行管线更换、改善或新装的工程。
（3）对房屋进行局部改建的工程。
（4）对房屋主体结构进行专项搞震加固的工程。
四、翻修工程
（一）翻修工程概念
翻修工程是指原来的房屋需要全部拆除，另行设计，重新建造或利用少数主体构件在原地或移动后进行更新改造的工程。这类工程具有投资大、工期长的特点。
由于翻修工程可尽量利用原房屋构件和旧料，因此其费用应低于该房屋同类结构的新建造价。一般翻修后的房屋必须达到完好房屋的标准。
（二）翻修工程适用范围
翻修工程主要适用于下列房屋的维修：
（1）房屋主体结构全部或大部分损坏，有倒塌危险。
（2）因自然灾害破坏不能再使用的房屋。
（3）地处陡峭易滑坡地区的房屋或地势低洼长期积水无法排出地区的房屋。
（4）主体结构、围护结构简陋无修缮价值的房屋。
（5）国家基本建设规划范围内需要拆迁恢复的房屋。
五、综合维修工程
（一）综合维修工程概念
也就是大修、中修、小修一次性应修尽修（全项目修理工程）工程。这类维修工程应根据各地情况、条件，考虑一些特殊要求，如抗震、防灾、防风、防火等，在维修中一并解决。综合维修工程的费用应是该片房屋同类结构新建造价的10%以上，其竣工面积和数量在统计时可不单独列出，可计入大修工程项目中。经过综合维修后的房屋应达到基本完好或完好房的标准。
（二）综合性维修工程的适有范围
以下这些房屋需要进行综合性维修：该片（幢）大部分严重损坏。或一般性损坏需要进行有计划维修的房屋。
六、房屋维修工程的考核标准
房屋维修工程的考核标准是根据房屋的不同等级类别和房屋维修的分项工程而分别确定的。（一）主体工程
主要指屋架、梁、柱、墙、楼面、屋面基础等主要承重构件的维修。当主体工程损坏严重时，不论哪一等级或类别的房屋维修，其考核标准均是要求牢固、安全、不留隐患。
（二）木门窗及装修工程
这种维修工程的考核标准是：木门窗开关灵活、不松动、不透风。木装修牢固、平整、美观、接缝严密。一等房屋的木装修应尽量做到原样修复。
（三）楼地面工程
楼地面工程的维修牢固、安全、平整、不起砂、拼缝严密不闪动，不空鼓开裂，地坪无倒泛水的现象。如房间长期处于潮湿环境，维修时应增设防潮层，木基层或夹砂楼面严重损坏时的维修，应改做钢筋混凝土楼面。
（四）屋面工程
经维修后的屋面必须确保安全，不渗漏，排水畅通。
（五）抹灰工程
抹灰工程应做到接缝平整、不开裂、不起壳、不起泡、不松动、不剥落。
（六）油漆粉饰工程
油漆粉饰工程要求不起壳、不剥落、色泽均匀，尽可能保持与原色一致。对木构件和各类铁构件要进行周期性油漆保养。各种油漆各内外墙涂料以及地面料，应制订养护周期进行保养。
（七）金属构件
经维修后金属构件应保持牢固、安全、不锈蚀，损坏严重的应更换，无保留价值的应拆除。（八）其他工程
房屋其他部分的考核要求修复原样或疏通，以保证住用户安全，改善住用户条件。
七、房屋维修工程考核指标
房屋维修工程考核指标是考核房屋维修工程量和工程质量及房屋维修管理服务质量的重要指标。主要有以下几种指标：
（一）房屋完好率
房屋完好率是完好房屋的建筑面积加上基本完好房屋的建筑面积这和，占总的房屋面积的百分比。这里的完好房是指房屋主体结构良好，设备完整，上下水道畅通，室内地面平整，能保证住（用）户安全，正常使用的房屋，一般要求房屋完好率达到90% （新房屋除外）。
（二）房屋维修工程量
房屋维修工程量是指全年完成综合维修和大、中修工程数量（以建筑面积表示）之和与全年维修人员平均数之比。这里的全部维修平均人员数包括维修和管理人员，但不包括从事新建房屋的工程队人员。房屋维修数量中不包括翻修工程数量和小修工程数量。
（三）大、中修工程质量合格（优良）品率
大、中修工程质量合格（优良）品率是指报告期经评定达到合格（或优良）品标准的大、中修单位工程数量（建筑面积表示）之和，与报告期验收鉴定的单位工程数量之和的百分比。
一般要求大、中修工程质量合格品率达到!\#、优良品率达到$# % &# 。
（四）小修工程的考核指标
小修工程的考核指标主要有定额指标、服务指标和安全指标及经费指标。
（1）定额指标。小修工程定额指标是完成房屋小修工程工作量，搞好物业管理的重要考核指标，也是考核小修工程管理人员和小修养护人员工作实绩的指标。包括人工定额和材料定额。
人工定额是指每个小修养护人员应完成的小修养护工程量。
（2）服务指标。小修工程的服务指标走访查房率、小修养护计划率和小修养户及时率。
走访查房率是指物业管理企业每月走访查房户数与所辖区内住（用）户总户数之百分比，可分为月度走访查房率和季度走访查房率。在计算走访查房率时，若在月度（季度）内走访同一户超过一次的均按一户计算。一般要求管理员月走访查房率大于&# 以上，季走访查房率等
于!\# 。
小修养护计划完成率是指物业管理企业当月完成的属小修养护计划内项目的户次数与
当月养护计划安排的户次数之比。小修养护计划完成率一般要求达到(# 以上，遇到特殊情况或特殊季节，物业管理协会可统一调整养护计划率。
小修养护及时率是当月完成的小修户次数与当月全部报修中的应修户次数之比。一般来说月（季）小修养护及时率要达到))#以上。
安全指标和经费指标。安全指标是考核小修养护工程是否确保住（用）户和小修安全的指标，包括事故率、违章率。要求小修工程中的事故率和违章率降为最低。经费指标是考核小修养护工程是否节约使用小修工程经费工程经费的指标。一般是指实际使用小修养护费用与计划或预算小修养护费之比。
第四节房屋维修管理的范围
一、房屋维修范围
房屋维修范围是指房管部门应负责修缮的公有出租的房屋工程项目的范围。房屋维修范围是
划分出租人（主要指产权人）或承租人承担修缮责任，提负修缮费用的界限。
从上述意义来讲，某项工程是否应由房管部门来维修，其判定标准主要有以下三个。
（一）产权标准
这是重要的标准，即由房管部门负责修缮的房屋必须是由房管部门所经营管理的公产代管产或委托管理的房屋及其附属设备。私产（包括单位自管房）或者是在公产房内属于用户自己搭建的房屋、自添的设备。均应由用户（或产权人）自行负责修缮。
对已售出的房屋修缮，实行有偿服务，同栋异产毗连的房屋，如直管房和私房结构相连，直管房和单位自管房结构相连等，其修缮范围的划分，除明确属于各自单独使用的部分由各自负责修缮外，对于涉及到双方共同使用的屋面、楼层承重结构部分的维修，事先各方应订立协议，原则上由各方按建筑面积分摊维修费用。
（二）损坏原因标准
凡是属于房管部门经营或委托代管的房屋，由于自然损坏或因不可抗拒的事故，如震灾、水灾、火灾、风灾等造成的损坏，由房管部门负责修缮。凡是由用户使用不当或故意破坏等责任事故而造成的损坏，不但应由用户负责修缮，其情节严重者，还应追究其损坏公物的责任，并督促用户或责任者限期修复。
（三）工程项目标准
属于房管部门经营或代管的，又是属于自然损坏的，原则上应由房管部门修缮，但又要根据该工程项目是属于修缮项目还是属于改善项目，分轻重缓急，区别对待。
（1）原有的建筑、装修、设备损坏等，属于必修项目应予以修复。
（2）属于改善工程，应根据需要与可能适当安排。
（3）提高房屋结构能力的修缮有：! 加强房屋抗震能力。在房屋进行大修时，可以按抗震加固标准和采取抗震加固措施进行施工。注意蚁害的防治。对房屋定期进行蚁情检查，发现蚁情，及时灭治和维修。#注意房屋修缮与防火、防风、防洪、防雷等相结合。
二、房屋维修质量管理
（一）房屋维修质量管理的内容
房屋维修质量管理的具体内容有房屋质量状态的检查与评定，为编制房屋维修计划、进行房屋维修工程设计、绘制修缮工程概预算作出投资计划提供依据。房屋质量状态的检查与评定大体上可分为房屋完损等级鉴定和房屋安全检查鉴定。
（二）房屋完损等级鉴定
房屋的完损等级是指对现有房屋的完好或损坏划分的等级，即现有房屋的质理等级。评定房屋完损等级是按照统一的标准、统一的项目、统一的评定的方法，对现有整幢房屋进行综合性的完好损坏等级评定。这项工作专业技术既有目观检测，也有定量、定性的分析。．
三、房屋建筑结构的分类
房屋建筑结构依据不同的标准通常可有三种分类方法：
（1）按主要承重构件材料分类，可分为木结构、混合结构、钢筋混凝土结构、钢与混凝土结构、钢结构以及其他结构。
（2）按结构布置情况分类，可分为框架结构、框架—剪力墙结构、框—筒结构、筒体结构、框—支结构。巨型（吊挂）结构。
（3）既考虑承重构件材料，又考虑结构布置情况的分类方法。
四、房屋建筑构造
房屋建筑构造一般是由基础、墙体、梁、柱屋顶、楼地面、楼梯（高层设电梯）和门窗、阳台、雨篷等部位组成。作为房屋完损等级评定时需鉴定的部位通常包括：
（1）结构部分：包括基础、承重构件、非承重墙、屋面、楼地面等项目；
（2）装修部分：包括门窗、外抹灰、内抹灰、顶棚、细木装修等项目；
（3）设备部分：包括水卫、电照、暖气及特殊设备（如消防检、避雷针装置、电梯）等项目。
对有些组成部分中尚不能包括的部分，如烟囱、楼梯等，各地可自行决定归并入一个部分。
五、建筑物基本构造
建筑物的类型多种多样，包括住宅、写字搂、商场、工业厂房或仓库等。概括起来，建筑物可以分为以下两种民用建筑（含公共建筑）和工业建筑在实际操作中，可分别参考以下资料掌握各种房屋的建筑构造，以便更好地做好房屋的维修养护及修缮工作。这也是物业管理人员必须掌握的专业知识之一。
（一）民用建筑（含公共建筑）
（1）基础
（2）墙体。
（3）楼板。楼板包括结构层和天花、地面装饰。
（4）屋顶。屋顶包括结构层、防水层和隔热层。
（二）工业建筑
工业建筑指厂房、货仓塔架、坑池、烟囟等。
（1）厂房类型。
货仓除特殊物品货仓以外（如冷库），与厂房的建筑结构大致相同。
（2）单层厂房主要构件的形式。
（3）工业建筑的装饰和其他。
六、房屋完损标准的划分
（一）房屋完损的四个标准
各类房屋完损标准是根据房屋的结构、装修、设备三个组成部分的各个项目的完好或损坏程度来划分的，将房屋完损状况分成四个标准：
（1）完好标准；
（2）基本完好；
（3）一般损坏标准；
（4）严重损坏标准。
（二）房屋完损等级的分类
根据各类房屋的结构、装修、设备等组成部分的完好、损坏程度，房屋的完损等级即房屋质量评定分为以下五个等级：
）完好房。是指房屋的结构构件完好，装修和设备完好、齐全完整。管道畅通，现状良1（．好，使用正常。或虽个别分项有轻微损坏，但一般经过小修就能修复的。
（2）基本完好房。是指房屋结构基本完好，少量构部件有轻微损坏，装修基本完好，油漆缺乏，设备、管道现状基本良好，能正常使用，经过一般性的维修能修复的。
（二）房屋完损等级的分类
根据各类房屋的结构、装修、设备等组成部分的完好、损坏程度，房屋的完损等级即房屋质量评定分为以下五个等级：
（1）完好房。是指房屋的结构构件完好，装修和设备完好、齐全完整。管道畅通，现状良好，使用正常。或虽个别分项有轻微损坏，但一般经过小修就能修复的。
（2）基本完好房。是指房屋结构基本完好，少量构部件有轻微损坏，装修基本完好，油漆缺乏，设备、管道现状基本良好，能正常使用，经过一般性的维修能修复的。
3）一般损坏房。是指房屋结构一般性损坏。部分构部件有损坏或变形，屋面局部漏雨，装修局部有破损，油漆老化、设备管道不够畅通，水、卫、电照具和零件有部分老化、损坏或残缺。需要进行中修或局部大修更换部件。
（4）严重损坏房。是指房屋年久失修，结构有明变形或损坏。屋面严重漏雨装修严重变形、破
损、油漆老化见底、设备破旧不齐全，管道严重堵塞水卫电照的管线、器具和零件残缺及严重损坏，需要进行大修或翻修、改建。
（5）危险房。是指房屋承重构件已属危险构件，结构丧失稳定和承载能力，随时有倒塌可能，不能确保住用安全的房屋（详见建设部颁发的#$%—&'《危险房屋鉴定标准》）。
七、房屋完损等级评定方法
（1）钢筋混凝土结构、混合结构、砖木结构房屋完损等级评定。
（2）其他结构房屋完损等级评定。
其他结构房屋是指竹、木、石结构、砖拱、窑洞、捆绑等类型的房屋（通俗称简易结构）。此类结构的房屋，在评定完损等级时按以上两种方法评定。
八、评定房屋完损等级应注意事项
（1）评定房屋完损等级是根据评定出房屋的结构、装修、设备等组成部分的各项完损程度的基础上，对整幢房屋的完损程度进行综合评定。
（2）在评定房屋完损等级时，要以房屋的实际完损程度为依据。严格按建设部颁布的《房屋完损等级评定标准》中规定的方法进行，不能以建筑年代来代替、划分评定，也不能以房屋的原设计标准的高低来代替评定房屋完损等级。
（3）评定房屋完损等级时，特别要认真对待结构部分完损程度的评定，这是因为其中地基基础、承重构件、屋面等项的完损程度，是决定该房屋的完损等级的主要条件。若地基基础、承重构件、屋面等三项完损程度不在同一个完损标准时，则以最低的完损标准来评定。
（4）完好房屋结构部分中各项一定都要达到完好标准，这样做才能保证完好房屋的质量。（5）评定房屋完损等级时，若超过允许的下降分项的范围时，则整幢房屋完损等级可下降一个等级，但不能下降到危险房屋的等级。
（6）评定严重损坏房屋时，结构、维修、设备等各分项的完损程度，不能下降到危险房屋的标准。
（7）在遇到对重要房屋评定完损等级时，必要时应对地基基础、承重构件进行复核或测试过后才能确定基完程度。
（8）正在大修理中的房屋暂按大修前房屋评定。
（9）危险房屋的标准与评定方法另按建设部颁布的#$%—&'《危险房屋鉴定标准》进行。（10）评定房屋完损等级时，遇到公私房交叉若公房无屋面、承重墙、基础等，其评定方法不宜本方法进行，可视实际损坏的程度评定。
九、评定房屋完损等级的基本做法．
房屋完损等级的评定可分为定期和不定期两类：
（1）定期评定房屋完损等级，一般每隔$ 年) % 年（或按各地规定）对所管的房屋进行全面的逐幢完损等级评定。这种评定因其面广量大，其基本做法大致可以分为组织准备（包括制定评定工作计划、建立评定组织、评定人员进行培训等）；实施查勘；统计汇总等三个阶段。
（2）不定期进行房屋完损等级的评定一般有以下几种情况：
1、根据气候特征，如雨季、台汛、暴风雪、山洪等，着重对危险房屋、严重损坏房屋和一般损坏房屋等进行检查评定完损等级；
2、房屋经过中修、大修、翻修和综合维修竣工验收以后，重新进行评定完损等级；
3、接管新建房屋后，要进行评定完损等级。
4、房屋安全检查鉴定
房屋是长期耐用消费品，需要经常维修保养。随着年代增长，房屋结构的各部分构件，由于自然损坏和人为损坏因素，其强度会大大削弱。有些构件损坏到一定程度，就会产生危险点。如果不及时修理或加固，就会发生构件坠落或塌屋伤人事故。结构严重损坏的房屋，就称为危险房屋。有的原属一般损坏房屋，不进行维修保养，也会向严重损坏方面转化。因此房屋检查和危险房屋
鉴定，就成为房屋维修管理的一项经常性任务。
十、造成房屋损坏的原因
造成房屋损坏的原因是多方面的，大致可归纳以下几种：
1、自然因素
房屋建筑物因在自然界中，经常受到日晒雨淋、风雪侵袭及干湿冷热等气候变化影响，使其构件发生风化剥落和老化等侵蚀，质量引起变化。如木材的腐烂蛀朽，砖瓦的风化，铁件的锈蚀，钢筋混凝土的涨裂，塑料的老化等尤其是构件的外露部分更加损坏。
2、人为因素
人为因素是同自然因素相对而言，也可以解释为由于人们有房屋内生活和生产过程中使用不合理等而造成的房屋损坏和房屋结构提前破损。
3、设计和施工质量的低劣
房屋在建筑或修理时，由于设计不适当，施工质量差，或者用料不符合要求因素，影响了房屋的正常使用，加速了房屋的损坏。例如房屋坡度不符合要求。下雨时排水慢，造成漏水；砖墙砌筑质量低劣，影响墙体承重能力而损坏变形；有的木结构所用的木材质量关系，或制作不合格，安装使用后不久变形、断裂、腐烂、造成危险；有的水泥晒台、阳台、因混凝土震捣质量差，钢筋位置摆错，造成断裂等；由于施工时用料不当或不慎导致房屋构件的强度降低，主要是虫害（白蚁等）和菌类（霉菌等）。
4、预防保养不善
有的房屋构件和设备，由于没有适当地采取预防保养措施或者修理，造成不应产生的损坏或提前损坏，以致发生房屋破损、倒塌事故。如钢筋凝土露筋，铁件、白铁落水设备未能油漆保养、门窗铰链松动等，所有这些若不及时保养都可以酿成大患。
5、不可抗力
主要是指人们无法预料的突发性的天灾人祸所造成的损坏，如洪水、火灾、地震、台风、战争等。
十一、房屋维修工程管理
房屋维修工程管理根据管理施工单位划分，可分为自营维修工程管理和发包维修工程管理。自营维修工程管理是指物业管理公司自营施工维修工程的管理；发包维修工程管理是指委托外单位进行维修施工工程的管理。房屋维修的工程，即房屋维修施工管理，其中房屋维可降而通过房屋修缮工程成本管理，修工程成本管理是房屋维修工程管理的主要内容之一。．
低消耗，提高劳动生产率，增加盈利。
十二、房屋维修的特点
房屋修缮是房地产业的一个重要组成部分，它是为房地产的经营与管理服务的，房屋修缮与新建房屋在设计、施工基础理论上是相通的，它们有共性的一面，比如产品的固定性和生产的流动性；建筑的多样性、综合性、实践性；建筑体积大、重量大、用料品种多、其产品（房屋）使用期限长；露天作业、受气候等自然条件影响大等。所以房屋修缮有其独立的特点。表现在：
（1）房屋修缮是在已有房屋的基础上进行的，工作上受到很大的限制。比如受到原有资料、条件、环境的局限，设计与施工都只能在一定范围内进行，难以作出超越客观环境的创新。（2）房屋修缮，有时需要保持原有的建筑风格和设计，尤其是对有历史、文化保留价值的房屋修缮，在技术上一般比新建要求高，要求修缮技术管理人员既要掌握新建的专业知识，又要掌握修缮的专业知识，才能胜任修缮工作。同时要求修缮后，一定要与周围的建筑相协调。
（3）房屋修缮是在旧有房屋范围内进行，是对房屋的构件、部分项目进行维修，局部或全部的更新、修复。因此，对旧有房屋原有的构造、部件、装饰、布局等好的设计与做法可借鉴，可发展好的建筑艺术。
（4）房屋修缮项目多，涉及广，零星分散，各类房屋装修材料的品种、规格多，备用的材料规
格品种多。有些材料可以用新材料代替，通过修缮工程的实践、观察、研究、总结，可以改进旧房的结构与装修。
（5）房屋修缮多数是在用户不搬迁的情况下进行的，可以吸收用户参与和监督，这对工程质量和房修队伍的素质提高是有好处的。
（6）房屋修缮是多工种同时进行的，一般是主体交叉施工，场地狭小，施工、运输困难，手工操作比重大，可以培养工人“一工多技”和“一专多能”技术。例如，小修工人，瓦、木、油、电等活都会干；对各种不同的结构采用因地制宜的各种加固技术等。
房屋的日常养护与管理 第一节房屋维修与房屋维修管理 一、房屋维修的概念 房屋竣工使用后，由于自然、使用、生物、地理和灾害等因素的影响而造成不断损坏。为了全面或部分地恢复房屋失去的使用功能，防止、减少和控制其破损的发展，就必须要对房屋进行维护、修缮和改建。 二、什么是房屋维修管理 房屋维修管理是指物业管理企业按照一定的科学管理程序和制度及一定的维修技术管理要求，对企业所经营管理的房产进行日常维护、修缮，技术管理。它包括房屋日常质量安全检查的质量管理、房屋维修的施工管理和房屋维修的行政管理。 物业管理的好坏，很大程度上取决于房屋维修管理的成果。还关系到物业管理企业信誉的好坏。 三、房屋维修管理三原则 （一）“经济、合理、安全、实用”的原则 房屋维修管理要坚持“经济、合理、安全、实用”的原则。经济，就是要加强维修工程成本管理、维修资金和维修定额管理，合理使用人力、物力和财力，尽量做到少花钱多修房；合理，就是要求制订合理的房屋维修计划和方案；安全，就是要通过房屋维修管理，使住户居住安全；实用，就是要从实际出发，因地制宜、因房制宜地进行维修，满足用户在房屋使用功能和质量上的需求，充分发挥房屋效能。 （二）“区别对待”原则 根据房屋建筑的年限，可把房屋大臻划分为新建房屋和旧房屋两大类。对于新建房屋，维修管理工作主要是做好房屋的日常养护，保持原貌和使用功能。对于旧房屋应依据房屋建造的历史年代、结构、住宅使用标准、环境以及所在地区的特点等综合条件，综合城市总体规划要求，分别采取不同的维修改造方案。 （三）“服务”原则 在房屋维修管理上必须维护住户的合法权益，切实做到为住户服务；建立和健全科学合理的房屋维修管理服务制度。房屋维修管理人员要真正树立为住户服务的思想，改善服务态度，提高服务质量，认真解决居户需解决的房屋修缮问题。这是房屋维修管理的基本原则。 第二节房屋维修管理的内容 一、房屋质量管理 房屋质量管理就是指定期和不定期地对房屋的完损情况进行检查，评房屋完损等级，随时掌握所管房屋的质量状况和分布，组织对危险房屋的鉴定，并确定解危方法等。它为编制房屋维修计划、进行房屋维修工程设计、编制房屋修缮工程概预算并为作出投资计划提供依据。 房屋结构是指基础、承重构件、非承重墙、楼地面、屋面等项目；房屋装修是指门窗、外抹灰、内抹灰、顶棚、细木装修等项目；房屋设备是指水卫电、照明、 暖气和特殊设备（如消防栓、避雷针装置、电梯）等项目，对尚不能包括的房屋组成部分如烟囱、楼梯等，各地可自行决定归并某一部分。 一般可将房屋完损等级分为五类，即完好房、基本完好房、一般损坏房、严重损坏房和危险房。
房屋及设施设备管理 维修、保养制度 一、根据《物业管理条例》规定，房屋及设施设备管理是指对房屋及配套设施设备的日常运行维护和管理、大中小修及更新改造。 二、房屋及设施设备管理涉及面广，技术含量高，关系到物业的正常运行和安全使用，是物业管理的重要内容之一。 三、做好房屋及设施设备的维护保养工作，充分发挥设施设备功能，有效延长设施设备的使用寿命，并把安全管理工作放在最重要的位置上。 四、开展技术更新与改造，降低能源消耗，改善房屋及设施设备状态。 五、房屋及设施设备管理的内容与方法 （一）使用管理 房屋及设施设备的使用管理，一方面要通过物业使用说明书、业主公约及物业管理单位展开的其他宣传沟通工作，使业主和物业使用人在充分了解房屋及设施设备使用方法的基础上，正确使用房屋及设施设备。另一方面，物业管理单位应认真做好房屋及设施设备的维修保养、巡视检查工作，确保房屋及设施设备的稳定、可靠、安全使用和运行，降低维护费用，延长房屋和设施设备的物理寿命。 （二）维修保养 维修保养的主要内容包括：对房屋和设施设备进行的定期检查、维护、清洁及润滑；损耗或故障时的维修；必要情况下（如较为复杂的设备和系统）的专业测试；无法修理或无修理价值时的更新以及材料、结构和设计方面的改善等。（三）安全管理 （1）通过安全教育使员工和业主、物业使用人树立安全意识，了解安全防护知识和安全管理规定。 （2）建立健全各类安全管理制度并严格遵守。 （3）提供必要的安全和防护装置装备。
（四）技术档案资料管理 房屋及设施设备相关技术资料在归档前，物业管理单位的相关部门和人员要加强管理，妥善保管，避免遗失，确保物业管理档案资料的完整性。 （五）采购和零备件管理 一是加强计划采购，尽可能减少零星采购，建立符合实际情况的库存备件名录和最低库存量；二是对不设库存的零部件，建立起畅通的采购和供应渠道；三是严把采购质量关；四是妥善保管设备供应商或安装单位采购文件，建立有效的备品备件合格供货商名录和相关资料。 （六）工量具和维修用设备的管理 工量具和维修用设备的管理应该责任到人，建立健全使用、保养制度，定期进行校验，以保证其使用性能。对于多人共用或价值较高的工量具或仪器仪表，应指定责任人，固定保管地点，强化领用归还手续。对于普通的工量具和维修用设备，则要求使用人和保管人会使用、会维护、会修理。 （七）外包管理 外包主要有两方面的内容：一是将某类设施设备的管理全部外包给专业公司，包括运行操作、维护保养和修理等项工作，如电梯、中央空调等；二是将某类维修（通常是大中修）、改造、更新工程进行外包。（八）技术支持 技术支持是对个别具体问题寻求外界的帮助，如故障诊断、维修方案等，多数情况下以聘请技术专家担任顾问的方式进行。技术支持是降低管理成本、提高管理效率和服务质量，培养专业技术人才的有效方法。 各类物业常见机电设备一览表 物业类别 设备种类 变压器多层高层工业 住宅住宅厂房
丹东联通公司房屋维修管理办法（讨论稿） 一、本办法适用范围 本办法适用于公司自有自用房产、合同中明确了由我公司负责维修的租赁房产或维修项目、提供给代理商和代维商使用的房产中明确由我公司负责维修的部分。 二、房屋维修的基本原则 房屋维修工作实行管养合一，优先保障机房和自有营业用房、人员密集的办公生产用房。有计划地安排房屋大、中修和周期性维修；集中力量改造安全隐患房屋；及时做好房屋应急维修；有步骤地轮流搞好以改善员工办公环境和公共环境为目标的综合维修； 三、房屋维修的责任分工 1.市公司综合部是公司房产使用和维修的管理部门，负责全公司房产综合管理工作，负责市分公司房屋维修的具体工作。 2.房屋使用单位对相应房屋承担使用管理责任，发现问题及时向房屋管理部门汇报。 3.县（市）分公司在市公司统一指导下开展所辖区域的房产使用和维修管理工作。 四、房屋维修周期和规划 ㈠房屋的维修周期 1.瓦屋面及外墙粉刷损坏取决于屋脊、泛水和外粉刷砂浆的强度和耐水性。目前一般使用水泥砂浆，可保持在15年左右。 2.平屋面的损坏决定于防水层的材料和施工质量以及水泥砂浆的强度，目前沥青油毡的防水层可保持5-8年。
3.坡屋面和平屋面的计划养护或中修可以3年一次。 4.外门窗计划检修保养周期，可以5—6年一次。 5.外墙粉刷计划检修周期，可以5年左右一次。 6.水电暖设备计划检修周期，可以2年一次。 7.室内一般项目（如室内装饰、卫生间等）的计划养护、检修周期，可以6—8年一次。 8.应急维修项目、隐患救灾项目可立刻安排维修，不受维修周期影响。㈡房屋维修规划 1. 每年年初要编制年度房屋维修计划 2. 建立“病历卡”和维修“治疗记录”等房屋维修长期档案 五、房屋维修管理流程 ㈠房屋维修成本预算分解： 1.根据年度总体成本及上级公司要求，财务部和综合部分解房屋维修成本预算至市内及三县； 2.市公司综合部专人负责记录管控全地区房屋维修合同发生成本支出的情况； 3.市、县公司分别在各自辖区和成本范围内使用房屋维修成本。 ㈡房屋维修服务供应商公开招标采购： 按照物资管理部传〔2016〕3号《关于进一步明确物资（包括工程和服务）采购流程及系统操作的通知》文件要求执行； 1.综合部专人负责全地区房屋维修供应商施工服务采购的具体工作； 2.采购结果和采购框架协议由综合部分发至县公司，县公司专业管理人员及相关领导实施合同履行、验收、报审及报账等管控工作；
房屋及设施设备维修养护计划与实施一、房屋及设施设备维修养护计划的制订 （一）制订房屋及设施设备维修养护计划的基本方法 1.维修养护的方式与类别 （1）维修方式 对各类不同的对象应采用不同的维修方式，房屋及设施设备维修应遵循其自身的客观规律，在保证运行的前提下，合理利用维修资源，达到物理寿命周期内费用最经济的目的。 1）预防性维修 为了降低故障率或防止房屋及设施设备性能劣化，按事先规定的修理计划和技术要求进行的维修活动，称为预防性维修。预防性维修是一种主动的具有预防作用的维修策略，能够降低故障率，将事故隐患消除在初级阶段，从而提高系统的稳定性和可靠性，保障房屋及设施设备的正常使用，是物业管理应提倡的主要维修养护方式。特别是对重点和重要设施设备设备，更应该实行预防性维修。 预防性维修有以下几种方式： 计划性预防维修。计划性预防维修又称定期维修，具有周期性特点。它是根据零件的失效规律，事先规定修理间隔期、修理类别、修理内容和修理工作量。状态监测下的预防维修。
这是一种以设施设备技术状态为基础，按实际需要进行修理的预防维修方式，是在状态监测和技术诊断基础上，掌握设施设备劣化发展情况，在高度预知的情况下，适时安排的预防性修理，又称预知的维修。它主要适用于重点设施设备，利用率高的精、大、稀设备等。 改善性的预防维修。为消除设施设备先天性缺陷或陈旧老化引起的功能不足、故障频发，对设施设备局部结构和零件设计加以改造，结合修理进行改装以提高其可靠性和维修性的措施，称为改善性维修。 2）事后维修 事后维修是对一些没有列入预防维修计划的项目，在其发生故障或性能降低到不能满足使用要求时才进行修理。采用事后维修策略可以发挥主要构件的最大物理寿命，单位维修经济性好。但对物业管理而言，由于设备故障或性能减低通常会给物业的使用或安全造成较大的影响或威胁，因此一般情况下，应该尽量避免事后维修，仅在下述场合可以采用：故障停机后再修理不会给物业使用造成影响；修理技术不复杂，修理迅速而又能及时提供备件；某些利用率低或有备用的设备。 3）紧急抢修 紧急抢修是对意外事件引发的故障进行的紧急修理，这类意外事件是偶然发生的，往往不具有预见性，难以进行事前准备。由于发生紧急事件会对物业的使用或安全造成重大影响，
房屋维护管理制度 一、巡视检查 1、管理服务中心维修组负责对小区房屋进行巡视检查、日常维护及房屋大、中修维护管理。 2、管理服务中心主任指定专人负责并组织事务员、保安员、维修员、保洁员对所管楼宇的外观、门窗、设备等情况进行巡视检查，将检查情况报客服中心，由客服中心值班人员填写《报修记录》。 3、巡视检查负责人要根据辖区的情况有计划地进行巡视，确保每周对所管物业全面巡视检查一遍，并填写《房屋本体部位及配套设施巡查记录》等相关记录表，巡查标准按《楼宇巡查规程》要求及办法进行。 4、巡视检查负责人对违章装修、乱搭建、占用公共部位、损坏房屋结构、改变建筑物外观、乱拉线、乱张贴等行为采取果断措施进行制止，并要求恢复原状。 5、巡视检查负责人对需要维修的公共部位向客服中心告后，由客服中心填写《报修记录》交维修组进行维修，并跟踪督促维修进度和检查验收。 二、物业的综合检查和评定 1、公司物业部每年3 月前进行一次楼房安全检查及楼房分栋完损等级评定，填写《楼房安全检查记录表》及《楼房分栋完损等级评价表》。由公司盖章后送政府相关部门备案。维修组每年第四季度对所管建筑物进行一次综合检查，并填写《房屋本体年度巡查记录》。 完好：完好房屋是指房屋的结构构件完好，装备完整，设备完好、齐全，管道畅通，现状良好，使用正常。或虽个别分项有轻微损坏，但一般经过小修就能修复的。 基本完好：基本完好房是指房屋结构基本完好，少量构部件有轻微损坏，装修基本完好，油漆缺乏保养，设备、管道现状基本良好，能正常使用，经过一般维修能修复的。 一般损坏：一般损坏房屋是指房屋结构一般性损坏，部分构部件有损坏或变形、屋面局部漏雨、装修局部有破损、油漆老化、设备管道不畅通、水卫、电照管线、器具和零件有部分老化、损坏或残缺，需要进行中修或局部大修更换部件。 严重损坏：严重损坏房屋是指年久失修，结构有明显变形或损坏的房屋，屋面严重漏雨，装修严重变形、破损、油漆老化起块见底，设备陈旧不全，管道严重堵塞，水卫、电照的管线、器具和零件残缺及严重损坏，需进行大修或翻修、改建。
物业共用部位及共用设施设备维修养护计划及实施方案 一、建筑的日常养护维修与计划 房屋日常养护维修是指为物业房屋原有完好登记和正常使用,进行日常养护和及时修复小损小坏等房屋维护管理工作。 建筑物主要指标 (一)、基础结构养护及巡检 1、对混凝土结构的预埋、给排水设施等的使用情况应制定计划,定期(每年不 少于两次)进行检查。 发现腐蚀、渗漏、开裂和建筑垃圾、污杂物沉积要及处理。 制止不设计及有关部门批准,任意在结构上开凿。 2、钢筋混凝土保护层损坏要及修补,以防止钢筋锈蚀。 3、办公楼的使用应符合设计要求,改变用途时不允许随意超载,甚至于对结构 进行改造。 (二)装饰工程养护: 1、楼层地面的养护:保持楼层地面清洁、干净卫生。 保持上、下水道不漏不堵,避免因漏水造成室积水,渗入楼板。 对于使用中发生小的损坏,要及时修补。 制止不加任何保护措施在楼面上拖拉重物。 2.门窗的养护:对使用者进行保护门窗的宣传工作,发现开关不灵、缝隙过大, 五金配件丢失或损坏等问题，要及时修理。 3、饰面墙的养护:定期(每年不少于2次)巡检,可采用观察或用小锤轻划检查。 发现问题及时处理,不允许用强酸对任何饰面墙进行擦洗。 对楼体外墙面,安装饰物如用铁件,必须刷漆,防止水锈污染墙面。 4、顶棚的养护:定期巡检,发现翘边,裂挂、破损、阴湿应及时修补或更换。
二、设备设施的运行维护与计划 (一)给排水设备运行维护 给排水设备运行维护是指为保证办公楼给排水设备、设施的正常运行使用所进行的日常养护维修。 ◇对设备系统的了解: ◇自来水变频泵系统 ◇自动喷洒供水泵 ◇消火栓稳压泵 ◇排污潜水泵 ◇雨污井排水化粪池系统 1、管道漏水修理 2、管道堵塞排堵 3、水龙头与阀门的维修 4、水泵保养及维修 5、压力表的校验 6、潜水泵的检查保养 7、管道的防锈防腐保养 8、雨污井排水化粪池系统清理 (二)供电设备管理维护 供电设备管理维护是指为保证办公楼供电系统正常运行,对供电设备的日常管理和保养维修 对设备系统的了解 ◇变压器 ◇高压柜
一、房屋日常养护维修方案 (一)楼地面工程的日常养护维修（详见下表） 楼地面工程常见的材料多种多样，如水泥砂浆、大理石、水磨石、地砖、塑料、木材、马赛克、缸砖等。水泥砂浆及常用的预制块地面的受损情况有空鼓、起壳、裂缝等，而木地板更容易被腐蚀或蛀蚀。在一些高档装修中采用的纯毛地毯，则在耐菌性、耐虫性及耐湿性等方面性能较差。所以，应针对楼地面材料的特性，做好相应的养护工作。通常需要注意以下几个主要的方面： １.保证经常用水房间的有效防水 对厨房卫生间等经常用水的房间，一方面要注意保护楼地面的防水性能，更须加强对上下水设施的检查与保养，防止管道漏水、堵塞，造成室内长时间积水而渗入楼板，导致侵蚀损害。一旦发现问题应及时处理或暂停使用，切不可将就使用，以免形成隐患。 ２.避免室内受潮与虫害 由于混凝土防潮性有限，在紧接土壤的楼层或房间，水分会通过毛细现象透过地板或外墙渗入室内；而在南方，空气湿度经常持续在较高的水平，常因选材不当而产生返潮(即结露)现象。这是造成室内潮湿的两种常见原因。室内潮湿不仅影响使用者的身体健康，也会因大部分材料在潮湿环境中容易发生不利的化学反应而变性失效，如腐蚀、膨胀、强度减弱等，造成重大的经济损失。所以，必须针对材料的各项性能指标，做好防潮工作，如保持室内有良好的通风等。 建筑虫害包括直接蛀蚀与分泌物腐蚀两种，由于通常出现在较难发现的隐蔽性部位，所以，更须做好预防工作。尤其是分泌物的腐蚀作用，如常见的建筑白蚁病，会造成房屋结构的根本性破坏，导致无法弥补的损伤，使得许多高楼大厦无法使用而被迫重建。无论是木构建筑还是钢砼建筑，都必须对虫害预防工作予以足够的重视。
房屋维修养护制度 第一条目的 合理计划保养维修，保房屋的正常使用。 第二条方法和过程控制 1、根据实际情况制定合理的房屋本体修缮计划，因房制宜，对房屋本体修缮所需的资源进行合理的配置，满足业主使用和质量要求。 2、及时修缮维修全面保养保持房屋本体正常使用功能； 3、修缮标准应当与物业原有建筑风格和标准相适应。 4、掌握房屋本体建筑完好情况，根据建筑设计用途定期对房屋本体质量进行评定，根据完好情况进行管理，保证物业的正常使用。 5、制定和执行修缮原则指标计划，审核修缮方案及工程决算，有计划对房屋本体进行维护； 6、严格按验收规范进行质量验收，做好施工过程的管理与监督、建立和完善岗位责任制，构配件检验制及技术档案制度；完善工程项目质量体系。 7、房屋本体的分类：修缮工程分为小修、大修、中修和综合维修工程五类。 8、小修：保持房屋本体原来完损等级为目的的预防性养护工程，一般指补漏防水，上下水管道修补，内外墙，地面抹灰修补等。
9、中修：房屋本体少量部位损坏，清洗在，粉刷，修补或部位得做面层，楼地面，楼梯等的维修，门窗等。 10、大修：主体结构大部分严格损坏，有危险必须进行大型维修的工程，一般包括；对共用设施设备的拆除，如上下水管道，供电功率线路及对主体进行专项中固的工程。 11、翻修“指拆除重建”。 12、综合维修：指大中小维修工程一次性进行的综合性工程。第三条房屋本体日常小修的管理 1、对于房屋本体共用设施，应指定维修责任人，每周查看一次，发现问题及时维护并做好记录。 2、各部门应装修的方案严格审核并对装修过程进行检查。 3、严禁对房屋本体内，外承重墙，梁，柱，楼板，阳台天台屋面及通道进行违拆除搭占不得影响相邻房屋，平台，道路，停车场，自行一房等公用设施而影响其相邻房屋本体的使用。 4、楼梯门的墙面，台阶，扶手等设施应当每五年至少修缮一次；房屋本体的天面和外墙应当每十年至少修缮粉刷一次。 5、法规条例规定的期限届满确实不需要中修如粉刷和修缮的，应当向业主委员会提交书面报告或进行说明，得到业主委员会认可。
二、房屋租赁期间的维护、管理方案一、房屋本体管理与维修措施大纲 分析本项目物业所在地区的气候，作为本物业房屋建筑日常维护。为确保本物业正常发挥其使用功能，保持其干净、漂亮、整洁的建筑形象，依据建筑物特点和该地区环境气候特征，我方将坚持以预防为主的计划性维修保养和应急性的修缮养护相结合的原则，对房屋本体及公用设施采用多样化的维护管理手段，并引入绿色环保型维修养护的概念，编制科学性和操作性强的修缮养护计划，应用环保型新材料、新工艺进行实施。同时对房屋本体及公用设施加强防冻、防裂、防潮、防滑的管理。 在管理期内我方将通过以下管理措施的实施，实现既定管理目标，以保障房屋及公用设施的正常使用功能和独特的景观特色。 二、房屋日常维修和养护的标准和实施效果 我方将通过对物业设施的日常巡视发现问题及时处理和定期的保养维修，确保房屋本体和公共设施的维修养护达到达到以下标准和实施效果： 1.维修养护的总效果 1)保证房屋的使用功能和安全； 2)维护房屋外观完好； 3)延长房屋使用寿命，发挥房屋的使用价值，实现物业的保值增值； 4)房屋及配套设施完好率99%以上
5)房屋零修、急修及时率为100% 6)中大修工程质量合格率为100% 7)重大维修工程回访率为100%。 2.房屋本体日常维修的标准 1）屋内地面：无开裂，无空鼓，无凹陷； 2）吊顶，天花板：无残缺，平整稳固，无污迹； 3）门、窗：无损坏，无变形，开顺畅、关严紧，扣把齐全； 4）栏杆、围拦：完整牢固无损坏，油漆无脱落； 5）道路、车场：路面平整，无空鼓、无凹陷，完好路面覆盖率99%以上； 6）热水器、排气扇等各种小型设备：正常运转，加热正常，无漏水。 7)房屋外墙面：无损坏，无污迹，无渗水，整洁统一； 8)房屋内墙面：平整无裂缝，墙面无脱落，洁净无污迹； 9)排水口：无杂物堵塞，护网完好； 10)排污井：无堵塞，排放良好。 11)照明开关：控制可靠，分合灵活，接线无松动、无超负载发热现象； 12)线路：绝缘0.5兆欧以上，表皮无损伤、老化，接点处无发热变色现象；
房屋及设施设备维修养护计划与实施 一、房屋及设施设备维修养护计划的制订 (一)制订房屋及设施设备维修养护计划的基本方法 1、维修养护的方式与类别 (1)维修方式 对各类不同的对象应采用不同的维修方式,房屋及设施设备维修应遵循其自身的客观规律,在保证运行的前提下,合理利用维修资源,达到物理寿命周期内费用最经济的目的。 1)预防性维修 为了降低故障率或防止房屋及设施设备性能劣化,按事先规定的修理计划与技术要求进行的维修活动,称为预防性维修。预防性维修就是一种主动的具有预防作用的维修策略,能够降低故障率,将事故隐患消除在初级阶段,从而提高系统的稳定性与可靠性,保障房屋及设施设备的正常使用,就是物业管理应提倡的主要维修养护方式。特别就是对重点与重要设施设备设备,更应该实行预防性维修。 预防性维修有以下几种方式: 计划性预防维修。计划性预防维修又称定期维修,具有周期性特点。它就是根据零件的失效规律,事先规定修理间隔期、修理类别、修理内容与修理工作量。 状态监测下的预防维修。这就是一种以设施设备技术状态为基础,按实际需要进行修理的预防维修方式,就是在状态监测与技术诊断基
础上,掌握设施设备劣化发展情况,在高度预知的情况下,适时安排的预防性修理,又称预知的维修。它主要适用于重点设施设备,利用率高的精、大、稀设备等。 改善性的预防维修。为消除设施设备先天性缺陷或陈旧老化引起的功能不足、故障频发,对设施设备局部结构与零件设计加以改造,结合修理进行改装以提高其可靠性与维修性的措施,称为改善性维修。 2)事后维修 事后维修就是对一些没有列入预防维修计划的项目,在其发生故障或性能降低到不能满足使用要求时才进行修理。采用事后维修策略可以发挥主要构件的最大物理寿命,单位维修经济性好。但对物业管理而言,由于设备故障或性能减低通常会给物业的使用或安全造成较大的影响或威胁,因此一般情况下,应该尽量避免事后维修,仅在下述场合可以采用:故障停机后再修理不会给物业使用造成影响;修理技术不复杂,修理迅速而又能及时提供备件;某些利用率低或有备用的设备。 3)紧急抢修 紧急抢修就是对意外事件引发的故障进行的紧急修理,这类意外事件就是偶然发生的,往往不具有预见性,难以进行事前准备。由于发生紧急事件会对物业的使用或安全造成重大影响,因此物业管理应该将紧急抢修列为单独的项目加以考虑。通常采取设计紧急事件处理程序的方法对紧急抢修进行准备。实践证明,这就是提高房屋及设施设备管理水平的重要手段。
一、房屋日常养护维修案 (一)楼地面工程的日常养护维修（详见下表） １.保证经常用水房间的有效防水 对厨房卫生间等经常用水的房间，一面要注意保护楼地面的防水性能，更须加强对上下水设施的检查与保养，防止管道漏水、堵塞，造成室长时间积水而渗入楼板，导致侵蚀损害。一旦发现问题应及时处理或暂停使用，切不可将就使用，以免形成隐患。 ２.避免室受潮与虫害 由于混凝土防潮性有限，在紧接土壤的楼层或房间，水分会通过毛细现象透过地板或外墙渗入室；而在南，空气湿度经常持续在较高的水平，常因选材不当而产生返潮(即结露)现象。这是造成室潮湿的两种常见原因。室潮湿不仅影响使用者的身体健康，也会因大部分材料在潮湿环境中容易发生不利的化学反应而变性失效，如腐蚀、膨胀、强度减弱等，造成重大的经济损失。所以，必须针对材料的各项性能指标，做好防潮工作，如保持室有良好的通风等。 建筑虫害包括直接蛀蚀与分泌物腐蚀两种，由于通常出现在较难发现的隐蔽性部位，所以，更须做好预防工作。尤其是分泌物的腐蚀作用，如常见的建筑白蚁病，会造成房屋结构的根本性破坏，导致无法弥补的损伤，使得多高楼大厦无法使用而被迫重建。无论是木构建筑还是钢砼建筑，都必须对虫害预防工作予以足够的重视。 ３.控制与消除装饰材料产生的副作用 装饰材料的副作用主要是针对有机物而言的，如塑料、化纤织物、油漆涂料、化学粘合剂等，常在适宜的条件下产生大量有害物质，危害人的身心健康，以及正常工作与消防安全。所以，在选用有机装饰材料时，必须对它所能产生的副作用采取相应的控制与消除措施。 如化纤制品除静电、地毯防止螨虫繁殖等。
(二)墙台面及吊顶工程的日常养护维修（详见下表） 墙台面及吊顶是房屋装修工作的主要部分，它通常包括多种类型，施工复杂，耗资比重大，维修工序繁琐，常常牵一发而动全身。所以，做好对它的养护工作，延长其综合使用寿命，直接关系到业主与管理机构的经济利益。 墙台面及吊顶工程一般由下列装饰工程中的几种或全部组成：抹灰工程，油漆工程，刷(喷)浆工程，裱糊工程，块材饰面工程，罩面板及龙骨安装工程，都要根据其具体的施工法，材料性能以及可能出现的问题，采取适当的养护措施。但无论对哪一种工程的养护，都应满足以下几个共性的要求： １.定期检查，及时处理 定期检查一般不少于每年１次。对容易出现问题的部位重点检查，尽早发现问题并及时处理，防止产生连锁反应，造成更大的损失。对于使用磨损频率较高的工程部位，要缩短定时检查的期，如台面、踢脚、护壁，以及细木制品的工程。 ２.加强保护与其它工程衔接处 墙台面及吊顶工程经常与其它工程相交叉，在相接处要注意防水、防腐、防胀。如水管穿墙加套管保护，与制冷、供热管相接处加绝热高强度套管。墙台面及吊顶工程在自身不同工种相接处，也要注意相互影响，采取保护手段与科学的施工措施。 ３.保持清洁与常用的清洁法 经常保持墙台面及吊顶清洁，不仅是房间美观卫生的要求，也是保证材料处于良好状态所必需的。灰尘与油腻等积累太多，容易导致吸潮、生虫以及直接腐蚀材料。所以，应做好经常性的清洁工作。清洁时需根据不同材料各自性能，采用适当的法，如防水、防酸碱腐蚀等。
二、房屋租赁期间的维护、管理方案 一、房屋本体管理与维修措施大纲 分析本项目物业所在地区的气候，作为本物业房屋建筑日常维护。为确保本物业正常发挥其使用功能，保持其干净、漂亮、整洁的建筑形象，依据建筑物特点和该地区环境气候特征，我方将坚持以预防为主的计划性维修保养和应急性的修缮养护相结合的原则，对房屋本体及公用设施采用多样化的维护管理手段，并引入绿色环保型维修养护的概念，编制科学性和操作性强的修缮养护计划，应用环保型新材料、新工艺进行实施。同时对房屋本体及公用设施加强防冻、防裂、防潮、防滑的管理。 在管理期内我方将通过以下管理措施的实施，实现既定管理目标，以保障房屋及公用设施的正常使用功能和独特的景观特色。 二、房屋日常维修和养护的标准和实施效果 我方将通过对物业设施的日常巡视发现问题及时处理和定期的保养维修，确保房屋本体和公共设施的维修养护达到达到以下标准和实施效果： 1.维修养护的总效果 1)保证房屋的使用功能和安全； 2)维护房屋外观完好； 3)延长房屋使用寿命，发挥房屋的使用价值，实现物业的保值增值；
4)房屋及配套设施完好率99%以上 5)房屋零修、急修及时率为100% 6)中大修工程质量合格率为100% 7)重大维修工程回访率为100%。 2.房屋本体日常维修的标准 1）屋内地面：无开裂，无空鼓，无凹陷； 2）吊顶，天花板：无残缺，平整稳固，无污迹； 3）门、窗：无损坏，无变形，开顺畅、关严紧，扣把齐全； 4）栏杆、围拦：完整牢固无损坏，油漆无脱落； 5）道路、车场：路面平整，无空鼓、无凹陷，完好路面覆盖率99%以上； 6）热水器、排气扇等各种小型设备：正常运转，加热正常，无漏水。 7)房屋外墙面：无损坏，无污迹，无渗水，整洁统一； 8)房屋内墙面：平整无裂缝，墙面无脱落，洁净无污迹； 9)排水口：无杂物堵塞，护网完好； 10)排污井：无堵塞，排放良好。 11)照明开关：控制可靠，分合灵活，接线无松动、无超负载发热现象； 12)线路：绝缘0.5兆欧以上，表皮无损伤、老化，接点处无发热变色现象； 13)日光灯：不闪烁，无两头发黑、灯管不亮现象； 14)白炽灯：灯口与灯泡结合不松动，应按不同要求合理安装不同功率的灯泡；
编号：SM-ZD-53395 房屋共用部位、设施设备维修养护的管理规定Through the process agreement to achieve a unified action policy for different people, so as to coordinate action, reduce blindness, and make the work orderly. 编制：____________________ 审核：____________________ 批准：____________________ 本文档下载后可任意修改
房屋共用部位、设施设备维修养护 的管理规定 简介：该制度资料适用于公司或组织通过程序化、标准化的流程约定，达成上下级或不同的人员之间形成统一的行动方针，从而协调行动，增强主动性，减少盲目性，使工作有条不紊地进行。文档可直接下载或修改，使用时请详细阅读内容。 建物维修工 a.按《房屋、设施维修养护规程》与《房屋、设备、设施（年度）维修计划表》的内容要求进行修缮养护； b.每月一次按《房屋、设备、设施巡视内容与要求》对小区房屋建筑，公用部位、设施进行巡查； c.将周期巡查、养护结果记录于《共用部位巡查、养护记录表》内； d.房屋、设施修缮工作记录于《房屋、设备、设施维修记录表》内； e.房屋、设施发生异常，及时报告设备主管，并在设备主管协同下排除异常。 设备主管 a.负责房屋、设施的技术资料、档案的收集，负责零星
材料的采购计划的编制，委托维修的联系工作； b.每年12月按房屋完好情况制订下一年度《房屋、设备、设施（年度）维修计划表》； c.组织实施房屋、设施的维修保养工作，对房屋养护、修缮提供工作指导及检查监督； d.对每次周期巡查养护记录、维修记录进行检查验证； e.每季度组织建物维修工检查房屋、设施的使用状况，记录《房屋、设施检查表》，根据日常巡视及季度检查记录按照《房屋完好程度评定办法》，填写《房屋完好程度鉴定表》、《房屋完好情况分类记录表》，经经理审核后上报公司主管部门； 【供配电设备】 电工 a.每日一次按照《房屋、设备、设施巡视内容与程序》巡视配电房设备，并记录《配电房巡视记录表》； b.配电房每周打扫一次，配电柜每月清洁一次。双电源柜(箱)"运行"与"备用"每月切换检查一次，并记录《设备定期启动表》；
小区房屋日常养护办法 小区房屋日常养护办法 1、房屋地基基础上使用载荷分布不合理或超过设计荷载，会危及房屋安全，基础附近堆放大量材料或设备也会形成较大的堆积荷载，使地基由于附加压力增加而产生附加沉降。应对日常使用情况加强监督检查，防止出现不合理荷载。 2、地基渗水会对基础产生不利影响，应注意检查基础附近用水设施（如上下水管）的工作状态；应加强房屋内部及四周排水设施（如排水沟、散水）的管理与维修。 3、勒脚的养护不仅仅是美观的要求，更是地基基础的重要部分。勒脚破损会使基础受到传力不合理的间接影响，会因防水失效产生基础浸水。 4、应经常检查用水房间（如厨房、卫生间）的防水效果。防止管道漏水。室内长时间积水而渗入楼板，导致的浸蚀损害。 5、室内潮湿不仅影响使用者身体健康，也会因大部分材料在潮湿的环境中发生不利的化学反应而改变性质，如腐蚀、膨胀、强度减弱等。应做好防潮工作。也应对虫害工作予以足够重视。 6、门窗是房屋使用中使用频率最高的部分，不要猛拉猛关；遇风雨天时应关门与固定，避免长期处于开启或关闭状态。 7、发现门窗变形或构件短缺失效等现象，应及时修理，防止对其他部分造成损害后酿成意外事故。 8、屋面应定期清扫。注意保护排水设施如落水口、形体复杂建筑的变形缝等。对损坏情况应查找原因，实施养护。 9、在屋面使用中，要防止产生不合理荷载与破坏性操作，避免损伤屋面或造成其他隐患。 10、住户在安装抽油烟机和卫生通风设备时，应小心细致地操作，不要乱打乱凿，对烟道造成损害。应定期检查烟道有无裂缝、破损、阻塞等。 设备维护保养检查制度 设备的日常、定期维护保养工作是工程设备管理工作中极其重要的部分，它直接关系到设备能否可靠运转、关系到小区安全、正常运行和公司的声誉；同时，对于降低成本、减少故障、提供良好的服务意义也很重大。为使此项工作落到实处，确保各类设备安全正常运行，特制定设备维护保养检查制度如下： 1、设备负责人应按维护保养记录表要求，对设备进行巡视、检查、维护、并做好记录；及时发现问题，及时消除事故隐患，自己处理不了的问题应立刻报告主管领导，并做好记录备查。 2、设备责任每周对维护保养工作的质量、进度及记录情况进行2~3次检查，并在维护记录表上做出检查情况记录。 3、工程部每月有计划的对设备的维护保养工作抽查2~3次，发现问题及时通知有关人员和单位整改。 感谢您的阅读！
房屋维修与养护管理 物业管理是房地产业的售后服务环节，是对物业业主利益的最大回报，也是促进城市发展和人民生活水平提高的重要途径。房屋维修与养护管理是物业管理的重要环节，为了保证房屋正常地发挥使用功能，延长其使用寿命，必须了解和掌握它的结构构造、施工质量、完损等级、设备状况等，必须经常地对房屋进行维修、养护。 一、房屋维修与养护的含义和作用 （一）房屋维修与养护的含义 房屋竣工验收交付使用后，由于自然因素和人为因素的影响而逐渐破损，使用价值逐渐降低。为了全面或部分地恢复失去的使用功能，防止、减少和控制期损坏程度，延长使用寿命，达到保值增值的目的，物业管理企业需要对房屋进行日常保养（如定期对外墙进行粉刷等），对破损房屋进行维修与加固，对不同等级的房屋功能进行恢复与改善，从而保持和提高房屋的完好率，更好地为业主的居住、生活和工作服务。 （二）房屋损坏的原因 房屋建成交付使用后，由于多种原因的影响，就开始损坏。房屋的损坏是指房屋的外露部位，如屋面、外墙、勒脚、外门窗和防水层等的污损、起壳、锈蚀及破坏等现象。内部损坏是指房屋的内部结构、装修、内门窗、各类室内设备的磨损、污损、起壳、蛀蚀及破坏现象。房屋外部项目的长期失修，会加速内部结构、装修、设备的损坏。 导致房屋损坏的原因是多方面的，基本上可分为自然损坏和人为损坏两类。 1、自然损坏 自然损坏的因素有以下4种： ①气候因素 房屋因经受自然界风、霜、雨、雪和冰冻的袭击以及空气有害物质的侵蚀与氧化作用，会对其外部构件产生老化和风化的影响，这种影响随着大气干湿度和温度的变化会有所不同，但都会使构件发生风化剥落，质量引起变化。例如木材的腐烂糟朽、砖瓦的风化、铁件的锈蚀、钢筋混凝土的胀裂、塑料的老化等等，尤其是构件的外露部分更易损坏。 ②生物因素 主要是虫害（如白蚁等）、菌类（如霉菌）的作用，使建筑物构件的断面减少、强度降低。 ③地理因素 这主要指地基土质的差异引起房屋的不均匀沉降以及地基盐碱化作用引起房屋的损坏。 ④灾害因素 主要是突发性的天灾人祸如洪水、火灾、地震、滑坡、龙卷风、战争等所造成的损坏。 自然损坏的速度是缓慢的，突发性的。 2、人为损坏 人为损坏是相对于自然损坏而言的，主要有以下3种情况： ①使用不当 由于人们在房屋内生活或生产，人们的生产或生活活动以及设备、生活日用品承载的大小、摩擦、撞击的频率、使用的合理程度等都会影响房屋的寿命。如不合理的改装、搭建；不合理的改变房屋用途，使房屋的某些结构遭受破坏，或者造成超载压损；使用上爱护不够或使用不当而产生的破坏。此外，还有由于周围设施的影响而造成房屋损坏的，例如因人防工程、市政管道、安装电缆等，因缺乏相应技术措施而导致塌方或地基沉降，造成房屋墙体的闪动、开裂及其他变形等。 ②设计和施工质量的低劣 这是先天不足。房屋在建造或修缮时，由于设计不当，质量差，或者用料不符合要求等，
小区房屋及公用设施维修养护方案 1、提要： 制订砌体、钢筋混凝土、钢结构支架、防水、玻璃幕墙、装饰、门窗等结构、工程以及公用设施的详细维修养护计划和实施细则。 定期进行房屋查勘，确保房屋和公用设施的安全、正常使用。 1.1建筑物结构特色 XX*华庭住宅小区，位于XX县城，长安路东侧、海兴中路北侧、枣北路西侧、盐北河南侧，用地规整，交通便利。总建筑面积约97802.54㎡，由多层16栋、3栋18层（不含地下部分1层）及SOHO楼1栋。 1.2房屋本体和公用设施维修养护目标 我们对XX*华庭住宅小区房屋本体和公用设施维修养护的目标是：保证房屋的使用功能和安全，维护房屋外观完好，延长房屋使用寿命，充分发挥房屋的使用价值，实现物业的保值增值，房屋及配套设施完好率99%以上，房屋零修、急修及时率为100%，中大修工程质量合格率为100%，重大维修工程回访率为100%。 1.3对XX*华庭住宅小区房屋及公共设施的管理策略 为做好XX*华庭住宅小区的房屋和公共设施的维护保养，我们采取如下三大管理策略： 1.3.1预防性保养策略 重视XX*华庭住宅小区房屋本体和公共设施的日常检查和养护工作，采用计划性保养与日常检查监督相结合的预防性保养策略，根据
设施设备的实际状况和老化周期，制定详细的检查计划，通过检查及时发现并解决问题，化被动为主动，保障房屋公共设施的完好，延长其使用寿命。 1.3.2重点服务策略 根据建筑物管理中的重点服务事项，进行重点防护。 1.3.3技术先行策略 我们将重视技术的引进和开发工作，防止因技术不足影响正常维修与养护，确保物业养护和管理的专业化，保障维修养护的高质量。 1.4建筑物管理的重点及对策 1.4.1管理重点之一：玻璃幕墙维修养护 XX*华庭住宅小区大量使用玻璃幕墙，根据市建筑幕墙检测曾对市玻璃幕墙工程的现状进行的调研，结果发现随着幕墙使用时间的推移，目前已有10%以上的工程出现了不少质量问题，涉及调查的931个建筑，有90个出现问题。其中包括幕墙玻璃碎裂、结构胶老化、五金件锈蚀乃至损坏、坠落等已属涉及安全使用的严重质量问题。所以，玻璃幕墙的维护是建筑物管理的一个重点。 对策： (1)建议甲方委托专业机构每年对玻璃幕墙进行空气渗漏、雨水渗漏、风压变形的”动风压三性能检测”检测一次。 (2)做好玻璃外墙、金属部件材料贮备工作，尽量选用与原来一致的材料，确保外墙、金属部件外表饰面的零星修补与整体色泽和质量
房屋公共设施设备配套附属设施日常养护维修 工作规定 Document number【SA80SAB-SAA9SYT-SAATC-SA6UT-SA18】
房屋及公共配套设施设备日常养护维修工作规定目的 加强房屋、公共设施设备配套附属设施日常管理，保证各项设施设备正常运行。 适用范围 本公司在管的所有服务项目（写字楼、仓库）。 工作内容 养护： 一、日常设施、设备的养护 1、服务中心主管每年12月底前完成制定服务中心下年度《设施、设备年度保 养计划》和预算，报总经理批准； 2、服务中心维修人员按年度养护计划和预算规定，每月实施养护工作，并记录 于各《保养记录》； 3、服务中心主管每月对服务中心养护工作的实施情况进行检查、监督； 4、公司品质管理处对年度计划和预算的实施情况进行不定期抽查、考核。 二、中、大设施设备的养护
1、公司品质管理处、服务中心主管每年12月底前制定完成各服务中心下年度 《设施设备年度保养计划》和和预算，报总经理批准； 2、公司品质管理处设备维修主管按年度养护计划和预算规定，每月实施养护工 作，并记录于各《保养记录》； 3、对于委托专业公司进行养护的项目，按照合同约定每年由其制作年度保养计 划，并按计划完成养护工作； 4、各服务中心责任人、工程主管及公司设备维修相关人员，对公司工程部或外 包单位养护工作的实施情况进行检查、监督、验收并签字； 5、公司品质管理处对公司设备维修主管年度计划和预算的实施情况进行不定期 抽查、考核。 维修 一、小修小补项目的维修 1、服务中心日常的小修小补项目由服务中心水电工自行维修； 2、维修要求： 1）、服务中心接到《公共设施设备维修报修单》后立即安排人员进行查看，必要时先采取临时应急措施； 2）、服务中心按本服务标准制定维修计划并落实维修人员；
第七部分物业设施、设备维修、维护方案 物业的维修养护 1．业主对物业专有部分的装修、养护行为不得妨碍其他业主的合法权益。 2．因维修、养护物业设备确需进入其他业主的物业专有部分时，业主或物业公司应事先告知相关业主，相关业主应给予必要的配合。 3．相关业主阻挠维修养护的进行造成物业损坏及其他损失的，应负责修复并承担赔偿责任。 4．发生危及公共利益或其他业主合法权益的紧急情况，必须及时进入物业专有部分进行维修养护但无法通知相关业主的，物业公司可向相邻业主说明情况，在居委会或派出所监督下进入相关业主的物业专有部分进行维修。事后应及时通知相关业主并做好善后工作。 5．因维修养护物业或者公共利益，确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得建设单位、小区物业管理处和业委会的同意，并在约定期限内恢复原状。 6．建设单位应按国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。建设单位在保修期限和保修范围内拒绝修复或拖延修复的，业主可以自行或委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由建设单位承担。
7．本物业管理区域内的全体业主按规定缴存、使用和管理物业专项维修资金。 公共设施维护管理 （1）对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外），保证共用设施设备能正常运行和使用，杜绝安全事故的发生。 （2）建立共用设施设备清册档案（设备台账），有设施设备的运行、检查、维修、保养记录。 （3）有设施设备操作规程及保养规范，按操作规程及保养规范开展工作。 （4）对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录。需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，按有关规定办理。 （5）特种设施设备和测量仪表、仪器，按照政府有关规定，定期进行检测校准，使之符合相关规范。 （6）设备房保持整齐清洁，安全设施符合规范，无鼠害，无跑、冒、滴、漏现象，无堆积杂物；设备设施铭牌、标识，规范、统一、完整；操作规程、维护规范、管理制度上墙。 （7）各类管线有分类标识和流向标识，各类记录本、登记本（运行、维修、保养、交接班等）齐全，记录完整；监控记录可保存15天，并能正常回放。
房屋管理与维修养护服务 1、房屋管理 （1）制定完善的房屋管理规定、房屋维修养护制度、小区巡检制度、房屋装饰装修管理办法、户外设置物管理规定等规章制度。 （2）每年第四季度制定下一年度维修养护计划。 （3）小区主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标，组团及幢、单元（门）、户门标号标志明显。 （4）房屋外观完好、整沽，外墙面砖、涂料等装饰材料无脱落、无明显污迹。 （5）楼梯、扶手、公共门窗、休闲设施等共有部分牢固、无裂缝、无破损、无明显污渍，使用安全。 （6）室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，保持整洁、统一、美观，无安全隐患或破损。 （7）对违反规划私搭乱建、擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关部门。 2、巡查与维修养护 （1）巡查 物业服务企业应根据小区实际情况选择房屋维护巡查项目，包括： ——每年1次观测房屋结构，发现特殊情况及时上报，必要时请专业单位进行检测评定； ——每年检查1次墙体、墙面； ——每年检查1次顶棚； ——每年检查1次楼梯、扶手； ——每年检查1次屋面保温隔热层、防水层； ——每年检查1次散水坡、雨檐台、连廊；
——每年全面检查1次楼板、地面砖； ——每季巡查1次小区各标识； ——每月全面检查1次公共门窗； ——每月巡查1次路面、侧石、井盖等； ——每月巡查1次围墙； ——每月巡查1次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品； ——每月巡查1次室外健身设施、儿童乐园。 （2）维修服务 在房屋巡查中发现的损坏及时安排专项修理。依照合同约定，属于物业服务费用中支出的维修项目在3日内组织修复；需要动用维修资金的，应及时编制维修计划或专项维修资金使用计划，并于3日内向业主委员会提出书面申请，根据业主大会的决定组织维修。 3、装饰装修管理 （1）受理业主或物业使用人的装饰装修申请登记，与业主、物业使用人或装饰装修企业签订装饰装修管理服务协议，告知业主或物业使用人装修须知和注意事项。 （2）装饰装修期间每日巡查1次现场，发现业主或物业使用人未申请登记或违规装修，影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，应及时劝阻或制止；拒不改正的，报告相关行政主管部门及业主委员会，并在物业管理区域内公示。 （3）装饰装修结束后进行检查，对违反住宅室内装饰装修管理服务协议的当事人按照约定处理。 （4）委托清运装修垃圾的，应在指定地点临时堆放，采取围挡、遮盖等措施，在3-5日内清运。自行清运装修垃圾的，应采用袋装运输或密闭运输的方式，在3-5日内清运。