下载文档原格式
![[经典资料]商业地产前期定位报告_60P_市场分析_产品定位_营销价格_商务综合楼](https://img.taocdn.com/s1/m/e7f71a8c71fe910ef12df8ab.png)
保利物业定位报告1. 引言本文档旨在为保利物业的定位提供详细的分析和建议。
保利物业是一家专注于物业管理和综合服务的公司，为客户提供高品质的物业管理服务以及增值服务。
本报告将从市场定位、目标客户、竞争优势等方面对保利物业的定位进行分析和评估，并提出适当的建议。
2. 市场定位分析为了了解保利物业在市场中的定位，我们需要对物业管理服务市场进行调研和分析。
根据相关数据和市场趋势，我们将市场定位分为以下几个方面：2.1 目标市场保利物业的目标市场主要是住宅和商业地产物业管理市场。
住宅市场是保利物业最主要的目标市场，因为住宅物业管理服务是城市居民日常生活中不可或缺的一部分。
商业地产物业管理市场则是保利物业的另一个重要目标市场，因为商业地产拥有更高的管理需求和服务标准。
2.2 市场规模和增长趋势根据数据和研究，物业管理服务市场在过去几年内呈现出稳定增长的趋势。
随着城市化进程的推进，人们对物业管理的需求也越来越大。
预计未来几年，物业管理服务市场将持续增长并提供更多的机会。
2.3 市场竞争格局目前，物业管理服务市场存在一定程度的竞争。
竞争对手主要是其他物业管理公司，包括本地和国际公司。
这些竞争对手在服务质量、品牌知名度和客户关系方面各有优势。
保利物业需要通过建立自身的竞争优势来脱颖而出。
3. 目标客户群体为了有效地定位和服务客户，保利物业需要明确目标客户群体。
通过调研和分析，我们得出以下目标客户群体：3.1 家庭住宅业主家庭住宅业主是保利物业的主要目标客户。
这部分客户群体需要综合的物业管理服务，包括小区安全管理、公共设施维护、环境卫生等。
保利物业可以通过提供高品质的服务，为业主提供安全、舒适的居住环境。
3.2 商业地产开发商和经营者商业地产开发商和经营者是保利物业的另一个重要目标客户群体。
这些客户需要专业的商业物业管理服务，包括租户管理、设施维护、市场推广等。
保利物业可以通过提供定制化的服务，帮助商业地产客户提升物业运营效率，吸引更多租户、提升租金收入。
地产五大行比较从目前报告的情况来看，仲量联行和DTZ对中国市场的研究比较细致，其中DTZ有对武汉等城市的报告，中联两行更多的是根据其业务进行划分。
其他三家则主要从亚太的角度出发发布的研究报告。
一、戴德梁行DTZ戴德梁行简介戴德梁行在全球45个国家200间分公司共有11,000余名员工为客户提供跨国房地产服务。
凭借其驻各地专业人员组成的跨国网络及其对当地市场的透彻认识，戴德梁行为客户提供一贯高水平的一站式房地产咨询及顾问服务。
戴德梁行的全球地产专业服务范围包括：环球企业服务、研究及顾问、物业管理、酒店管理和顾问服务、设施管理、估价及顾问、物业投资、写字楼代理、商铺顾问及代理服务、工业房地产投资服务、住宅服务、建筑顾问。
戴德梁行在中国DTZ戴德梁行1993年成立上海分公司，是最早进入中国大陆市场的国际物业顾问公司。
戴德梁行在中国市场设有18间分公司，业务领域覆盖：北京、天津、大连、青岛、西安、成都、长沙、重庆、武汉、上海、杭州、南京、沈阳、厦门、台北、广州、深圳、香港，在同行中的业务覆盖率位列榜首。
戴德梁行是中国首屈一指的物业投资代理，占市场份额超过50%；2010年代理物业总值高达27.5亿美元。
戴德梁行也是大中华地区领先的物业管理公司，物业管理项目遍布65个城市，面积超过9000万平方米。
研究情况：为客户提供从投资机会到可行性研究、从市场到定位、从规划到实施的全面顾问服务，包括项目发展咨询、零售市场研究、非零售商业及住宅物业市场研究、策略策划、经济房地产研究及预测等专业内容。
利用其专业经验和国际网络，协助房地产领域的各界客户创制出完善的发展项目。
服务项目：北京CBD核心区、奥运村等。
其网站上可找到的研究报告有：Investment Market Update ChinaProperty times各大城市季度报告戴德梁行所获部分殊荣：中国唯一获得“一级房地产价格评估资格”的国际物业顾问公司；首家荣获“ISO9001(2000版)认证”的国际物业顾问公司；在欧洲权威财经杂志EUROMONEY中，获选为“2005年中国、新加坡及英国地区最佳物业顾问”；在2003、2004、2005年中三度蝉联“金桥奖”双强，“营销代理20强、房屋中介代理20强”。
商业地产投资运营模式研究报告一、基本概念及特征 (4)（一）商业地产定义 (4)（二）商业地产与住宅地产的区别 (4)（三）项目分类 (5)二、商业地产投资开发体系 (6)（一）开发流程及三大决策体系 (6)（二）专业化投资开发体系 (8)三、资本运营 (10)（一）持有商业加大资金压力 (10)（二）不同租售模式及资本运营 (11)（三）资本运营案例分析 (12)四、商业运营 (14)（一）专业化运营 (14)（二）商业运营案例分析 (16)五、商业地产市场回报 (17)（一）盈利方式 (17)（二）市场回报行业观点 (18)（三）市场回报统计数据 (18)（四）市场回报案例分析 (19)一、基本概念及特征通过了解商业地产的基本概念和分类情况，能够对中心商业项目的基本分类、定位和招商业态提供决策依据。
（一）商业地产定义狭义商业地产是我们平常说的商业交易场所，范畴包括各种零售、餐饮、娱乐、休闲等生活服务类经营方式的不动产，包括商场、店铺、购物中心、商业步行街以及社区商业等。
广义商业地产则包括城市综合体、购物中心、商业街、社区商业、专业市场、酒店、写字楼、酒店式公寓等。
（二）商业地产与住宅地产的区别类别商业地产住宅地产资金要求大型商业地产需要一次性投资建成才能形成浓厚的商业气氛，沉淀资金较多，且大多采用只租不售模式，持有商业物业经营必须有长线的充足的资金支持住宅地产开发部分采用滚动开发、滚动销售的分期模式，自有资金的要求不是很高，资金大部分来源于银行贷款经营模式只租不售或只销售部分面积，绝大多数物业为开发商长期持有开发商多数采取销售模式，模式相对简单资金回收相对慢，3-5年或更长的培育期，只租不售时间更长资金回收速度快开发环节商铺租赁或销售只是起点，后续运营管理更重要，只有让大部分合作商户赚到钱，才能获取长期、稳定租金收益开发商只要将房子卖出去，将物业管理做好，就基本大功告成，无后续运营环节投资回报形式持有商业通过经营收益和物业升值获取中长期回报只通过销售来实现回报（三）项目分类1.行业类别零售功能百货商场、商业街、超市、家居建材，以及将上述多种功能集于一身的大型购物中心和SHOPPING MALL娱乐功能电影城、娱乐城、KTV餐饮功能大型酒楼、中西餐饮、快餐小吃、冷饮店健身、休闲功能健身中心、美容院、SPA专业地产专业批发市场、商贸城，如义务小商铺批发市场居住以及办公用写字楼、酒店式公寓、产权式酒店、老年公寓2. 市场辐射范围邻里型辐射范围≤1千米，总建筑面积≤2万平方米，商圈内人口≤5万人，主力店为中型超市或标超或餐饮主力店社区型辐射范围≤3千米，总建筑面积≤5万平方米，商圈人口5万-10万人，主力店为标超或大型超市，根据情况也可能包含影院、电器卖场、体育用品卖场、儿童主题等多个次主力店区域型辐射范围3-6千米，在交通便捷、距离商业中心较远的区域，辐射范围可达8千米，总建筑面积5万-10万平方米，商圈人口在10万-25万人，主力店为大型超市或百货店，至少包括4-5个次主力店超区域型辐射范围达10千米以上，超出本地“片区”或“区域”：总建筑面积10万-15万平方米，主力店如大型百货公司、大型超市或批发店1-3家，多个次主力店，商圈人口>50万人超级型建筑面积通常在20万-50万平方米，至少3-5家大型主力店，如百货、超市、家居等，商圈人口辐射几百万甚至几千万人不等，辐射范围通常包括本城市全部以及周边城市目的地型依赖目的性消费业态如旅游、娱乐、休闲等吸引客流，辐射范围难以具体界定，主力客群大都在项目所属区域之外，甚至是外地，呈现“飞地”特征二、商业地产投资开发体系通过对商业地产开发基本流程、专业化运作体系进行阐述，再结合实际案例进行介绍总结，对中心商业项目的决策提供依据。
