一、现有一宗地，占地面积为100平方米，1999年11月通过出让方式取得土地使用权，使用年期为50年。
2001年11月建成一房屋，该房屋建筑面积为250平方米，现全部用于出租。
根据以下资料，评估该宗土地2004年11月的价格。
（1）该房屋用于出租,每年收取押金6万元，平均每月租金收入为4万元，平均每月总运营费用为2万元；（2)该房屋耐用年限为50年，目前的重置价格为每建筑平方米6000元，假设残值率为0；（3)押金收益率为9％；（4)土地还原利率为6%，建筑物还原利率为8%。
[解］该宗土地有收益，适合于运用收益法进行评估。
（1）计算该不动产总收益:年租金收益:4×12=48（万元）年押金收益：6×9％=0.54（万元)年总收益;48+0.54=48。
54（万元）（2）计算该不动产的年总运营费用：年总运营费用=2×12=24(万元)(3）该房地产的年净收益=48。
54—24=24.54(万元)（4)建筑物现值采用成本法测算，房屋的建成比土地使用权晚两年,因此,房屋的使用年限为48年。
所以建筑物现值=6000×250×（48-3）/48=140.625万元。
(5)建筑物年净收益=140.625×8％=11。
25（万元)(6）土地年净收益=24.54—11.25=13。
29(万元）二、有某市一待估宗地G需评估,现收集到与待估宗地条件类似的6块宗地，具体情况见表1。
表1 各宗地的具体情况表2 地价指数表率每增加0。
1，宗地单位地价比容积率为1。
0时的地价增加5%；超过1.5时，超出部分的容积率每增加0。
1，单位地价比容积率为1.0时的地价增加3％。
对交易情况、区域因素、个别因素的修正，都是案例宗地与被估宗地比较,表2中负号表示案例宗地条件比待估宗地差，正号表示案例宗地条件优于待估宗地，数值大小代表对宗地地价的修正幅度。
试根据以上条件，评估宗地G 2002年的价格。
［解］建立容积率地价指数表,见表3.表3 容积率地价指数表可比实例B:610×（112/110)×（100/100）×（105/105）×（100/100)×(100/99）=627可比实例c:700×（112/107)×（100/105）×（105/120）×（100/100）×(100/98)=623可比实例d:750×（112/107）×（100/99)×（105/128)×（100/100)×(100/102）=638可比实例E：700×(112/112)×(100/100)×(105/115)×(100/101)×(100/100)=633因此，待估宗地G的评估结果为：（620+627+623+638+633）/5=628（元/平方米).三、某工业开发区，于1999年5月底取得农地使用权年限为50年,开发成“五通一平”后分块出售.调查得知：该地区农地取得费用（含征地、拆迁安置补偿和税费)平均为15万元/亩，土地“五通一平”开发费用(含税费)平均为2亿元/平方公里。
征地完成后，“五通一平”土地开发周期平均为2年，如果第一年投入开发费用的40％，第二年投人60%,各期投入为年内均匀投入，银行贷款年利息率10%,交易税费为熟地售价的6%，当地允许的开发商投资利润率为土地取得费用与开发费用之和的15％。
开发完成后，可用于出售的面积占总面积的70％。
当地类似土地开发的增值收益率为20％，土地资本化率为12%.试根据以上资料估算2001年5月底开发完成后出售土地的平均单价。
四、有一成片荒地需要估价。
获知该成片荒地的面积为4平方公里。
适宜进行“五通一平”的开发后分块有偿转让；可转让土地面积的比率为50％；附近地区与之位置相当的小块“五通一平”熟地的单价为l000元/平方米，开发期需要3年;将该成片荒地开发成“五通一平”熟地的开发成本、管理费用等估计为每平方公里2.5亿元；贷款年利率为10％；投资利润率为20%;当地土地转让中卖方需要缴纳的税费为转让价格的5%，买方需要缴纳的税费为转让价格的4%。
估算该成片荒地的总价和单价。
五、某市一工业企业于1998年10月以出让方式取得一宗国有土地，建造了厂房进行生产，土地面积6000㎡，建筑面积4800㎡，出让年限50年。
该企业对地上建筑物办理了财产保险,根据《保险合同》规定，若地上建筑物毁损，保险公司将按建筑物毁损价值的80%进行赔偿。
2004年4月，因生产事故造成地上建筑物毁损70%，该企业向保险公司提出索赔。
保险公司经过核实，认为符合理赔条件，特委托某估价机构对地上建筑物毁损价值进行评估，并确定理赔额度.为此，该估价机构搜集了如下可用资料：(1）该地块所处区域内两幢类似物业的近期交易价格分别为：实例A：1250元/㎡实例B：1420元/㎡（2)该地块所处区域于2003年10月出租的一工业厂房(实例C）,房地年出租净收益为105元/㎡，可收益年限50年.(3)该地块与三个可比实例A、B、C的影响因素修正指数如下表1,表中数值表示各案例条件与待估房地产比较，负号表示案例条件比待估房地产差,正号表示案例条件比待估房地产好。
表1开发费1.5亿元/k表1,土地开发周期为1年，当地银行贷款利率6%,土地开发利润率12%,土地增值收益率20％,土地还原利率7%，综合还原利率8%。
解：（1）解题思路:首先根据出租资料采用收益还原法计算出租厂房即实例C价格;然后采用市场比较法计算不动产总价；用成本逼近法计算土地总价，最后根据不动产总价=土地总价+建筑物现值，计算建筑物现值，从而最终得到建筑物毁损价值及理赔额度。
收益还原法计算公式为：(a÷r)×［1-l÷(1十r）n］式中a—-纯收益；r--土地还原利率;n-—土地产收益年期.市场比较法基本公式为：待估宗地价格=比较实例宗地价格×待估宗地情况指数/比较案例宗地情况指数×待估宗地估价期日地价指数/比较案例宗地交易日期地价指数×待估宗地区域因素条件指数/比较案例宗地区域因素条件指数×待估宗地个别因素条件指数/比较案例宗地个别因素条件指数成本逼近法测算地价公式：土地价格=（土地取得费+土地开发费十投资利息+投资利润+税费十土地出让金）×年期修正系数（2)用收益还原法计算实例C价格(105÷8%)×[1—l÷(1+8%)50]=]284。
516元/㎡(3）用市场比较法计算不动产总价P第一步：分别计算三个案例的比准价格A=1250×100/103×100/98×100/100×100/99×100/100=1250.868元/㎡B=1420×100/100×100/108×100/99×100/103×100/105=1228。
013元/㎡C=1284。
516×100/98×100/100×100/102×100/99×100/107=1213.094元/㎡第二步：采用简单算术平均求取不动产总价单位面积不动产价格=（1250.868+1228。
013+1213.094）/3=1230.658元/㎡不动产总价=1230。
658×4800=590。
716万元(4)应用成本逼近法计算土地总价第一步:土地取得费：18万元/亩=270元/㎡第二步：土地开发费:1。
5亿元/k㎡=150元/㎡第三步：计算利息：270×［（1+6％）1+150×[（1+6%)0。
5-1]=20。
634元/㎡第四步：计算开发利润:(270+150)×12%=50.400元/㎡第五步：成本地价:270+150+20.634+50.400=491。
034元/㎡第六步：土地增值收益：491.034×20％=98。
207元/㎡第七步：目前剩余年期44.5年的土地使用权现值(49l.034+98。
207）×［1一1/(1+7％）44.5］=560.219元/㎡第八步：土地使用权总价=560.219× 6000=336。
131万元(5）计算建筑物现值建筑物现值=不动产总价-土地总价=590。
716—336。
131=254。
585万元(6）计算建筑物毁损价值254。
585× 70%=l78。
21万元(7）保险公司理赔额度178。
21×80％=142。
57万元六、某甲房地产集团经过调查，于1998年以出让方式取得某市一片生地50年土地使用权.该地块面积为1。
8k㎡,进行“七通一平"开发后，按照规划,区域内道路、绿地等公益事业占地面积为30%。
根据调查，该市同类土地取得费用为10万元/亩，将生地开发成“七通一平"土地的开发成本、管理费用等为1。
4亿元/k㎡.开发期为3年，每年开发费用及管理费用在期初均匀投入,第一年、第二年、第三年分别投入40%、30%,20%.贷款年利率一年期为6%、二年期为7%、三年期为8％；投资利润率为12%。
当地土地增值收益是土地成本价格的20%,土地还原利率为6%。
1998年起至2004年地价上涨幅度为每年增长2％。
2002年某乙房地产开发公司在其中3000㎡的A地块上建成综合写字楼并对外出租。
写字楼面积6200㎡，耐用年限50年，残值率为4%.目前该类建筑的重置价格为1800元/㎡，建筑物还原利率为8％。
2004年，某丙咨询公司以此作为典型案例，测算出该市同类房地产的综合还原利率为7。
42%,请问是否正确?解：(1）用成本逼近法计算土地价值①计算土地取得费及税费l。
8×1000×1000×150=2.7亿元②计算土地开发费1.4×1.8÷［1。
8×(1—30％)]=200元/㎡总开发费用：200×1。
8×0.7=2.52亿元③计算利息2。
7×8%×3+2.52×40%×［(1+8%）2.5—1］+2.52×35％×［（1+7％）1.5-1］+2.52×25％×［(1+6％）0.5—1］=0.648+0。
21386+0。
09421+0.01862=0。
97469亿元④计算利润（2。
