龙湖物业管理公司前期介入的主要工作内容

龙湖物业管理公司前期介入的主要工作内容

文档编制序号：[KKIDT-LLE0828-LLETD298-POI08]

龙湖物业管理公司前期介入的主要工作内容

一、 方案设计阶段的前期介入工作：

(一) 设备房设计：

1) 中控室

中控室和消防控制室合二为一。

具备自然采光和通风。

位置宜设置在小区相对居中位置。

大型社区中控室数量宜设为一个，如必须设为多个时，应设置一个总中控室，其他中控室信号联网至总中控室内。

地面采用抗静电地板，天棚轻钢龙骨矿棉板（低于米结构顶）小区出入口数量，配套设施（如会所、幼儿园、泳池等）建造标准，丰要景观设施（如水体）大小，小区安防设施及标准等。

2) 配电室、发电机室、大型空调机房

1. 配电室、发电机房宜居中设置，控制其数量，但应考虑噪音、电磁、排烟对住户的影响。

不应设置在建筑的最底层，必须设置时其房间地面应高出房外300mm以上，或采用更安全的防洪防水措施。

其他设备房根据设计，有噪音和震动影响居民的设备房，应远离居民区，或采用减震降噪措施。

商业配电室，冷冻站设置独市值班室。

通风窗设防鼠网，电梯机房通风窗外设雨棚。

配电房、水泵房、中控室进出通道装设防鼠板。

强、弱电水井采用通开钥匙。

除设计消防通风系统外，设备房应设置排风扇。

底楼和正负零以下强、弱电间的进出管沟和桥架除采用防火堵泥封堵外，还应用无机堵泥，对所有缝隙再次密实性封堵，防止因室内外温差形成的结露现象，对设备设施带来的损坏。

3) 设备房墙地面

1. 地下室设备房墙面米高墙砖，其余墙、顶面采用防潮腻子、防潮涂料。

设备房地面均采用普通防滑地砖。

有水设备房间设置排水沟及铸铁箅子。

(二) 出入口数量确定

1. 出入口在满足规划的同时，数量宜偏少。

根据小区周边公交港、商业等考虑人行出入口位置，同时方便业主出行及消费，带动商业经营。

车库出入口宜直通市政道路，相对集中的别墅区宜与洋房、高层分开；如设置为多个年库宜采用通道相连，尽可能减少小区内设置车库出入口，有条件的按特级车库标准。

商业、soho 楼人、车出入口应分开设置，车行出入口同时宜设置在大堂相邻处，避免不好找出入口而导致车不入库。

形成收水口的组团大门等应设置截水沟。

(三) 生活、建筑垃圾收集点确定

1. 与住宅间距合适，应考虑风向因素，一般间距住宅20-30米五右为宜。

臭气排放不影响住宅和商业。

露天设置时景观作美化处理、同时考虑除渣车的回车场地和高度。

根据地域不同特点设置于地下室的，要考虑排风、除渣车的通行。

设置照明、清洁水、排水沟，动力电源根据垃圾箱形式需要而定。

一般一个项目设置一个垃圾站，有条件宜居中，距项目最远点不宜超过，建筑垃圾点一般与生活垃圾站集中设置。

(四) 围墙方式的确定

1. 围墙尽量顺直，以减少周界安防设施数量。

高度不低于米，纵向米范围内无攀爬支撑点。

铁艺闱端栏杆中空管型材料壁厚不低于3mm，顶部有矛尖。

实体闱端面层不使用浅色材料。

不采用强度较低的围网、栅栏等。

(五) 人车交通流线的确定

1. 宜采用人车分流。

车行宜直接进入车库。

楼栋与车库设置相连通道。

(六) 配套设施的确定，学校、幼儿园、会所、泳池等

1. 项目相对集中位置。

独立管理，出入口单独向小区外。

面向小区外、水电气单独计量。

会所宜办理独立产权，商业性质。

(七) 物业用房（包括：临时、过渡、永久及售场用房）的确定

1. 管理处、客户中心一般合并设置在小区相对集中位置，客户中心设在平街层，面向小区外，有停车条件，客户中心与管理处办公主要房间有自然采光条件；配置专用的装修接待室。

工程、绿化、保洁用房考虑服务半径，宜设置在小区相对集中位置，可设置在地下或架空层，根据业态设值班点及保洁间，工程用房与配电室距离不宜太远。

保安用房需有采光条件，根据小区面积，可集中或分开设置，数量以1-2个点为宜，对业主影响小，宜设置独立向外的出入通道。

过渡性物业用房位置根据实际考虑，但需考虑永久性用房建成之前的管理使用需要。

预留自然通风良好，且不影园区观感的库房被服晾晒空间。

(八) 保洁间、公共卫牛间、确定

1) 公用卫生间：

1. 高层公寓楼在-层设置。

每组团设置。

社区商业根据服务半径考虑。

商业每层设置一组（考虑服务半径，以120米为宜，平街层不设置）

出入口门岗附近无公用卫生间的应在门岗设置卫生间。

集中商业除首层外的其他楼层设置卫生间。

2) 保洁间：

1. 高层公寓楼每栋大堂或架空层设置。

花园洋房每个组团设置。

别墅每组团设置。

商业每层设置（考虑服务半径，以120米为宜）。

社区商业根据服务半径考虑。

面积4平米，设拖布池，5孔插座，照明。

二、 施工图设计阶段：

(一) 土建部分（只针对清水房）：

1) 车库图纸设计部分建议

1. 出入口车道

a) 长于10米坡道，设置3道截水沟（入口与环境交界处、中部滴水檐处、底部与车库地坪交界处），雨量较大的地区做适当增加。

b) 木坡度≥8%的车道，宜考虑减震、防滑措施；宜采用双组分改性树脂刚玉混合防滑减震材料。

车库排水沟

c) 排水沟采用混凝土浇筑，高分子合成材料水箅子。

管沟防返水

d) 与设备房相连的管沟应采用防渗水和返水措施。

车库雨污井、提排

e) 车采用防臭井盖；提排设置超高水位报警信号到中控室（提排不能设置在业主产权范围内）

f) 提排泵坑盖采用轻质材料；必须采用水泥盖的提排井盖应利于方便开启，重量不得超过50kg，且应设置提升着力挂件（或孔）。

g) 深度大于米的必须设计爬梯。

进出车库挡墙上的管线孔或套管应有效封堵。

出入口均应设置带色环的限高杆并配置限高标示；各防火分区卷帘门应设置限高标示（双行道在卷帘门两边均应设置）。

关注柱网间车位布置的合理性；（净间距一般在8米左右为宜）。

车库排风井宜在公共景观、楼栋山墙，并弱化处理，避免对住户影响。

2) 设备房平而布置

1. 方便维修及日常保养。

配电房位置不影响住宅。

重要设备房，如配电室、发电机房、集中空调机房等不宜设置在最底层，必须设置在最底层时，设备房地面应高出房间外300mm--500mm左右。

3) 管井及楼层设备间

1. 管井及设备间的检修通道应设在公共区域。

管井设置排水及防水（楼层内设置保沽取水点的管井墙地面均应作满防水，规避结露现象造成的墙面返潮至户内）。

(二) 建筑强电部分：

1) 光源选择及控制回路：

1. 光源选择及控制见附件。

楼道灯具安装距地面应低于3米；

公共区域照明灯具，高度宜低于4米，利于维修；

红外感应开关（延时时间60～180s可调，感应距离>3米，感应角度115度）

2) 发电机电源供电范围：

1. 发电机：

h) 保障性负荷：普通电梯、排污泵、生活水泵、高层建筑楼梯照明、值班照明、游泳池照明、物管办公室照明、门岗照明、车管系统、保安系统电源、电话机房照明、幼儿园、影院、环境照明容量的50%、部分大型商铺的备用用电，负荷计算时考虑需用系数和同时系数。

i) 主力店：主力店应单独设置发电机，供电范围为主力店消防负荷和保障性负荷，发电机容量选择时按最大可能消防负荷和保障负荷的较大值选取。

UPS电源：中控室及安防系统满足24小时使用。

应急灯盒：设备房设应急灯。

发电机与市电的联动：市电停电发电机自动启动、自动投入，市电来后发电机延时3分钟停止。

集中商业商铺应急照明电源与备用电源分开设置，双电源转换设置在商铺内。

(三) 建筑弱电部分：

3) 户内对讲门机：

1. 主干线IP到单元／单元进户为总线。

信息发布功能。

各门岗门机和管理机可以同时呼叫不同单元总线住户。

对讲话机断线、短路＼断电及数据线路不通时可以在线检测、自诊自检功能。

蓄电池满足户内对讲及报警停电后继续使用24小时。

信号分支器具有隔离保护功能。

对讲分机、信号分支器一个项目预留5套备品备件以满足维修替代使用。

系统具备屏蔽住户分机，呼叫管理中心功能。

4) 户内报警：

1. 软件即时（延时≤2S）显示户内报警信息（如房号、报警类型）并声音提示。

报警时弹出户内相关信息。

户内报警控制器一键布防、密码撤防，软件并有记录。

软件支持报警控制器在线检测（控制器断线、掉电、短路等故障软件即时文字、声音提示）。

软件数据自动备份／恢复、报警记录自动覆盖。

5) 监控设备：

1. 摄像机实时监视（1、4、9、16分割显示），2CIF格式画质录像存储30天。

能自动或手动切换，在画面上应有摄像机的编号、地址和时间显示。

报警发生时相关监视视频闪烁提示并同时弹出全屏显示。

主机支持视频移动侦测、摄像机画面丢失报警。

软件支持按时间、通道查询录像信息。

硬盘录像机宜支持全Dl录像格式。

支持不少于50台的以太网联网，支持双码流网传。

支持各类报警、实时及录像信息上传。

在第三方电脑使用播放软件能显示地址和录像时间。

围墙应设置摄像辅助照明，光源安装不能正对摄像机，选用发散光源。

中控室监视器选择专业纯平监视器。

6) 周界报警：

1. 报警时联动打开对应围墙探测灯和弹出对应摄像机画面。

围墙高度不宜低于米，技防与物防安装间隙不大于米。