龙湖前期介入指导文件

标题：先期介入作业指导书公布日期：2014年4月18日编号：Q/BTWY-GC-18/订正日期：2017年1月22日版本：2017版页数：18编写：邦泰物业质量管理部评审：邦泰物业作业文件修编小组同意：企业副总经理致：物业各部门、各子（分）企业先期介入作业指导书1. 目的指引各城市企业、各物业项目建立正确的前介怀识、做好物业工程先期介入管理工作。

改良、改良、优化设计方案，完美物业的使用功能,供给有利的建设性建议。

规范交房、承接检验工作行为，将查收、交托工作指引到正常工作中。

提高产品的质量和质量，保证知足后期物业营运使用需要，提高客户满意度。

为业主创建价值，提高企业美名度、著名度，为企业创建价值。

范围合用于邦泰企业各城市企业在建的住所、别墅、商店、车位等产品。

职责质量管理部负责编制、公布和订正先期介入作业指导书并派员参加先期规划工作，阶段性专项工作的现场指导。

各项目物业负责参加施工时期各项工程的跟进、后期隐蔽工程检验、总平施工跟进、完工承接检验等工作。

各项目物业对介入中发现的重要问题应以书面报告的形式上报给地产企业领导并抄报物业企业第一负责人，并跟进问题整顿落真相况。

方法和过程控制物业管理先期介入的观点物业管理先期介入是指物业企业在接收项目从前的房地产开发各个阶段，包含项目决议、规划设计、营销策划、施工建设、完工查收等参加介入，从物业管理运作和客户使用角度对物业的环境布局、功能规划、楼宇设计、资料采纳、设备选型、配套设备、管线部署、房子租售、施工质量、完工查收等多方面供给有利的建设性建议，以保证物业设计和建筑质量，为物业投入使用后的物业管理创建条件，同时有效的先期介入能够减少接收查收的返修工作量，为保证客户入住确立基础。

先期介入的一般程序两方确立工作内容要求。

物业构成工作小组。

拟订工作计划。

计划实行。

物业应重点关注安保系统、智能化系统、管理用房、车位配置、交通系统、绿化配置、常有施工质量问题、机电设备、空调部署、工程设备的售后服务、物业管理方案和管理合同确实认。

前期介入作业指导书1.目的1.1引导各城市公司、各物业项目树立正确的前介意识、做好物业工程前期介入管理工作。

1.2改进、改善、优化设计方案，完善物业的使用功能,提供有益的建设性意见。

1.3规范交房、承接查验工作行为，将验收、交付工作引导到正常工作中。

1.4提高产品的质量和品质，确保满足后期物业运营使用需要，提升客户满意度。

1.5为业主创造价值，提升集团美誉度、知名度，为集团创造价值。

2.范围适用于邦泰集团各城市公司在建的住宅、别墅、商铺、车位等产品。

3.职责3.1品质管理部负责编制、发布和修订前期介入作业指导书并派员参加前期规划工作，阶段性专项工作的现场指导。

3.2各项目物业负责参与施工期间各项工程的跟进、后期隐蔽工程查验、总平施工跟进、竣工承接查验等工作。

3.3各项目物业对介入中发现的重要问题应以书面报告的形式上报给地产公司领导并抄报物业公司第一负责人，并跟进问题整改落实情况。

4.方法和过程控制4.1 物业管理前期介入的概念物业管理前期介入是指物业公司在接管项目以前的房地产开发各个阶段，包括项目决策、规划设计、营销策划、施工建设、竣工验收等参与介入，从物业管理运作和客户使用角度对物业的环境布局、功能规划、楼宇设计、材料选用、设备选型、配套设施、管线布置、房屋租售、施工质量、竣工验收等多方面提供有益的建设性意见，以确保物业设计和建造质量，为物业投入使用后的物业管理创造条件，同时有效的前期介入可以减少接管验收的返修工作量，为确保客户入住奠定基础。

4.2前期介入的一般程序4.2.1双方确定工作内容要求。

4.2.2物业组成工作小组。

4.2.3制定工作计划。

4.2.4计划实施。

物业应重点关注安保系统、智能化系统、管理用房、车位配置、交通系统、绿化配置、常见施工质量问题、机电设备、空调安置、工程设备的售后服务、物业管理方案和管理合同的确认。

4.2.5物业与地产双方的协调研讨应形成书面资料，以备复查。

4.2.6 对涉及物业利益的文件应由物业确认，如：物业服务费标准、物业服务合同、销售中涉及物业的承诺、设备设施合同中的售后服务等。

前期介入产品标准作业指导书(总44页)-CAL-FENGHAI.-(YICAI)-Company One1-CAL-本页仅作为文档封面，使用请直接删除项目分项标准备注/图片总体规划建筑总体布局1.建议采用围合式建筑，四周房屋，中庭景观；2.坐北朝南，多采用玻璃窗；3.应考虑每一户的私密性。

出入口设置1.小区入口应结合景观设计值班岗亭和安全岛，值班岗亭宜布置在人行出入口一侧，安全岛宜布置在车行道的进出道闸中间。

注意安全岛和岗亭设置应考虑车辆的转弯半径。

建议在小区入口设置出租车停泊位；2.有学校的出入口应设置在小区外，应有家长接送区；3.住宅小区总坪出入口不宜超过3个（40万平米以上的小区可以考虑设计4个），其中一个设为人行主出入口。

地下车库出入口应和总坪出入口结合在一起，以降低后期管理成本。

住区交通实行全封闭式管理；4.商业出入口应与住宅出入口分开设置；5.主要道路和出入口人车分流，在设计和设施配置上考虑到限速要求及回车余地；6.园区大门口设总平面图；7.出入口造型与建筑风格相匹配，有一定的宣传效果；8、道闸设为栅栏式，且与岗亭、安全岛之间不能留空隙。

若无地面停车位的车库出入口道闸一律设置在地下。

道闸设在地下的样式。

地面也采用该样式。

9、人行出入口分为业主专属通道和访客通道：①、业主专属通道采用箱式双摆闸机，宽度为1.9米（净宽为1.5米）。

访客通道为1.2米（净宽），采用箱式单摆闸机；出入口旁设置有非机动车道的，建议安装滚闸机，像地铁进出一样（如图样式）；②、摆闸机均用门禁控制。

进去刷卡，出来自行按钮。

刷卡感应器离门应有0.6米的距离；③、应在出入口及岗亭处设固定摄像机（摄橡机应有逆光补偿功能），分别监控车行和人行；④、应在整个出入口上面设置与项目风格相一致的防雨措施；⑤、业主卡应具有一卡通功能。

摆闸机样式滚闸机样式岗亭样式1.岗亭样式应与建筑风格相匹配；2.岗亭设置要四面通透，方便观察来往车辆和行人，大岗亭大于9平方米，小岗亭（移动）小于2平方米，大于1平方米；3.岗亭内配置应急电源，配电箱一个，五孔插座4个（带漏电保护功能）、宽带、电话各一，照度应在200LX以上；4.岗亭应隔热保温经久耐用，不漏水；5.岗亭应预留防雨可视主机机位及车辆管理系统安装位；6.岗亭内办公桌最好采用铁制经久耐用型。

前期介入工作指引前期介入工作指引1 目的规范物业服务公司对新项目物业服务前期介入的程序和内容,指导新项目物业服务业务的开展。

2 范围适用于集团内的全资及控股的所有项目开发公司和其下属的物业管理公司(以下简称项目、物业)。

3 职责3.1 物业服务公司负责编制、发布和修订本工作指引。

3.2 各项目参照本工作指引,结合各项目的实际情况制定具体工作方案和计划,以保证物业服务前期介入工作的顺利完成。

3.3 项目部应与物业保持良好的沟通,及时向物业提供相关资料,共同研究,听取采纳合理的建议,对于物业公司的前期介入工作给予必要的配合和协助。

4 方法和过程控制4.1 物业服务前期介入的概念物业服务前期介入是指物业公司在接管项目以前的项目开发各个阶段,包括项目决策、规划设计、营销策划、施工建设、竣工验收等,就参与介入,从物业服务运作和使用角度对物业的环境布局、功能规划、楼宇设计、材料选用、设备选型、配套设施、管线布置、房屋租售、施工质量、竣工验收等多方面提供有益的建设性意见,以确保物业设计和建造质量,为物业投入使用后的物业服务创造条件,同时有效的前期介入可以减少接管验收时的返修工作量,为确保商场正常营业奠定基础。

4.2 前期介入的一般程序4.2.1 双方确定工作内容要求;4.2.2 物业组成工作小组;4.2.3 制定工作计划;4.2.4 计划实施,物业应重点关注安保系统、智能化系统、管理用房、车位配置、交通系统、绿化配置、常见施工质量问题、机电设备、空调安置、工程设备的售后服务、物业服务方案和管理合同的确认。

4.2.5 物业与项目部双方的协调研讨应形成书面资料,以备复查。

4.2.6 对涉及物业利益的文件应由物业确认,如:管理费、物业管理合同及物业的承诺、设备设施合同中的售后服务等。

4.3 前期介入的内容前期介入主要分三个阶段实现:规划设计阶段、营销策划阶段和施工建设阶段,三个主要阶段结束后配合地产进行竣工验收。

4.3.1 规划设计阶段包括:对总体设计、安保布局、消防布局、交通布局、生活配置、设备配套、新材料、新技术、管理用房、生态环保、公共空间、景观配置、绿化配置、室内配置、房屋单体、智能化配置、管理用房等方面应注意的内容。

前期介入工作指引1 目的规范物业服务公司对新项目物业服务前期介入的程序和内容,指导新项目物业服务业务的开展。

2 范围适用于集团内的全资及控股的所有项目开发公司和其下属的物业管理公司(以下简称项目、物业)。

3 职责3.1 物业服务公司负责编制、发布和修订本工作指引。

3.2 各项目参照本工作指引,结合各项目的实际情况制定具体工作方案和计划,以保证物业服务前期介入工作的顺利完成。

3.3 项目部应与物业保持良好的沟通,及时向物业提供相关资料,共同研究,听取采纳合理的建议,对于物业公司的前期介入工作给予必要的配合和协助。

4 方法和过程控制4.1 物业服务前期介入的概念物业服务前期介入是指物业公司在接管项目以前的项目开发各个阶段,包括项目决策、规划设计、营销策划、施工建设、竣工验收等,就参与介入,从物业服务运作和使用角度对物业的环境布局、功能规划、楼宇设计、材料选用、设备选型、配套设施、管线布置、房屋租售、施工质量、竣工验收等多方面提供有益的建设性意见,以确保物业设计和建造质量,为物业投入使用后的物业服务创造条件,同时有效的前期介入可以减少接管验收时的返修工作量,为确保商场正常营业奠定基础。

4.2 前期介入的一般程序4.2.1 双方确定工作内容要求;4.2.2 物业组成工作小组;4.2.3 制定工作计划;4.2.4 计划实施,物业应重点关注安保系统、智能化系统、管理用房、车位配置、交通系统、绿化配置、常见施工质量问题、机电设备、空调安置、工程设备的售后服务、物业服务方案和管理合同的确认。

4.2.5 物业与项目部双方的协调研讨应形成书面资料,以备复查。

4.2.6 对涉及物业利益的文件应由物业确认,如:管理费、物业管理合同及物业的承诺、设备设施合同中的售后服务等。

4.3 前期介入的内容前期介入主要分三个阶段实现:规划设计阶段、营销策划阶段和施工建设阶段,三个主要阶段结束后配合地产进行竣工验收。

4.3.1 规划设计阶段包括:对总体设计、安保布局、消防布局、交通布局、生活配置、设备配套、新材料、新技术、管理用房、生态环保、公共空间、景观配置、绿化配置、室内配置、房屋单体、智能化配置、管理用房等方面应注意的内容。

物业管理前期介入工作指引关键信息项：1、物业管理前期介入的工作范围2、介入工作的时间节点3、双方的权利和义务4、工作成果的验收标准5、费用及支付方式6、保密条款7、违约责任8、协议的变更与解除9、争议解决方式1、总则11 本协议旨在明确物业管理前期介入工作的相关事宜，确保物业管理服务能够与物业项目的开发建设有机结合，提高物业的使用价值和管理水平。

2、物业管理前期介入的工作范围21 参与项目规划设计，提出物业管理方面的建议，包括但不限于物业布局、功能分区、交通组织、安全防范设施等。

211 审查建筑设计图纸，就物业管理所需的设施设备、房屋结构、配套设施等提出改进意见。

212 参与设备选型和采购，确保设备的质量、性能和适用性符合物业管理的要求。

22 跟进工程施工进度，监督施工质量，发现问题及时提出整改意见。

221 检查隐蔽工程，确保施工符合规范和质量要求。

222 参与工程竣工验收，协助开发商完成验收工作。

3、介入工作的时间节点31 在项目规划设计阶段开始介入，参与规划设计方案的讨论和评审。

311 在工程施工阶段定期进行现场巡查，及时发现和解决问题。

312 在工程竣工验收前完成各项介入工作，为物业接管做好准备。

4、双方的权利和义务41 甲方（物业开发方）的权利和义务411 有权要求乙方（物业管理方）按照本协议的约定开展前期介入工作。

412 有义务向乙方提供项目相关的资料和信息，协助乙方开展工作。

413 有义务按照本协议的约定支付费用。

42 乙方（物业管理方）的权利和义务421 有权对项目规划设计和工程施工提出合理的建议和意见。

422 有义务按照本协议的约定，按时、高质量地完成前期介入工作。

423 有义务保守在工作过程中知悉的甲方商业秘密和项目相关信息。

5、工作成果的验收标准51 乙方提交的规划设计建议、施工质量整改意见等应得到甲方的书面确认。

511 工程竣工验收应符合国家和地方相关标准及规范，同时满足物业管理的要求。

物业管理前期介入工作指导书[日期：2009-07-28] 来源：北京绿色盾安建筑环境技术研究院作者：张国强[字体：大中小]1、目的规范×××物业管理有限公司（以下简称公司）对新物业前期介入的工作程序和内容，指导前期介入工作的开展。

2、范围适用于公司对新物业的前期介入。

3、使用公司下属的前期介入工作小组（以下简称小组）。

4、职责4.1 公司物业管理部负责编制、发布和修订本工作指导书。

4.2 各小组负责参照本工作指导书，结合各项目的实际情况制定具体工作方案和计划，以保证物业管理前期介入工作的顺利完成。

4.3小组应和远洋地产有限公司（以下简称地产）保持良好的沟通，及时向地产收集相关资料，共同研究，提出合理的建议，公司对于前期介入工作给予必要的配合和协助。

5．方法和过程控制5.1物业管理前期介入的概念物业管理前期介入是指物业公司在接管项目以前的房地产开发各个阶段，包括项目决策、规划设计、营销策划、施工建设、竣工验收等，就参和介入，从物业管理运作和业主使用角度对物业的环境布局、功能规划、楼宇设计、材料选用、设备选型、配套设施、管线布置、房屋租售、施工质量、竣工验收等多方面提供有益的建设性意见，以确保物业设计和建造质量，为物业投入使用后的物业管理创造条件，同时有效的前期介入可以减少接管验收时的返修工作量，为确保业主正常入住奠定基础。

5.2前期介入的一般程序5.2.1 双方确定工作内容要求;5.2.2公司组成工作小组;5.2.3 制定工作计划;5.2.4 计划实施，小组应重点关注安保系统、智能化系统、管理用房、车位配置、交通系统、绿化配置、常见施工质量问题、机电设备、空调安置、工程设备的售后服务、物业管理方案和物业管理合同的确认。

5.2.5公司、小组和地产双方的协调研讨应形成书面资料，以备复查。

5.2.6 对涉及物业利益的文件应由公司确认，如：物业管理费、管理合同、销售中涉及物业的承诺、设备设施合同中的售后服务等。

物业前期介入指导书物业前期介入指导书1 目的通过建立物业前期介入管理流程，解决部门接口标准问题，提高系统运行效率，建立标准化体系。

2 适用范围适用于公司开发项目的物业介入工作。

3 定义4 流程说明活动编号活动名称参与部门工作内容及接口标准 01 参与市场调研销售策划部（牵头）工作内容：A.项目周边的市政配套设施：包括交通.商业.教育.文化.体育.金融等配套设施现状与未来规划； B.项目周边的竞争对手及其楼盘情况：包括楼盘规模.产品服务定位.差异化服务.物业服务收费.服务人员构成.薪酬福利情况等； C.对项目周边的客户和营销提供的意向进行访问，了解内容包括：对物业服务的了解.对竞争对手和本公司物业服务的了解和对比评价.了解其物业服务需求并进行排序（区域生活配套设施.居住的安全性保障.物业管理费的定价标准.特约服务内容.会所服务项目.健身运动设施.社区文化活动等内容）.了解物业服务费的承受能力等。

接口：1.产品定位 02 参与方案研讨设计管理部/总工室（牵头）工作内容：在项目总平.消防.安防.交通.步行.结构.景观.公共空间.强弱电配置.产品标准和后期服务成本等方面提意见，具体以《设计评审作业指引》的程序为依据。

接口：1.设计管理部/总工室确认设计图纸提供时间.方案设计要求。

03 参与图纸会审工程部（牵头）工作内容：①.房屋本体②.小区规划③.安防方面④.关注停车场的智能化建设和管理工作⑤.动力设备设施配置问题⑥.景观铺装方案规划⑦.景观光彩⑧.保洁绿化方面接口：1.设计管理部/总工室相关人员编制项目专业设计计划。

04 参与设备选型设计管理部/总工室（牵头）工作内容：A.建筑材料，就耐用性.清洁性.安全性及美观等方面提出专业意见。

B .小区基建工程采用的批量较大的各种建材.装饰材料.水电器材等常规材料和配件尽量选用市面上有的普通规格的标准件和通用件，尽量采用国家和本市指定厂家所生产的牌子.型号与规格; C.涉及小区物业的结构.防水层.隐蔽工程.钢筋以及管线材料一定要考虑耐久性和耐腐蚀.抗挤压应力。

精装房项目启动会指导书【目的】让参与施工的装饰单位对项目管理有一个全面系统的认识，并能清楚、详细的参与到日常项目管理工作中，从而减少合同纠纷的发生，保障工程实施的顺利开展。

【交底范围】1、明确精装项目概况、工作界面与移交、施工图说管理、施工用水用电、施工电梯、客梯管理、项目进度管理、质量管理、材料管理、施工人员管理、安全、文明施工管理、成品保护措施、分包单位管理办法、现场协调管理、档案管理。

2、明确清单费用组成、组价方式，施工图计算范围、主材计价原则、计算原则，工作界面与施工现场情况等。

3、明确工程变更流程、取费标准、结算方式。

4、明确各项目的工程款支付方式，支付条件，付款流程。

5、明确项目中甲、乙双方的责任与义务。

6、关于工程维修、保修说明。

【适用范围】适用于精装房项目启动会。

【参加部门与人员】组织交底部门：装饰装修部或甲方项目部主持人：甲方现场装饰工程师参加交底部门：工程项目部、精装总包施工单位及各个分包单位、精装修监理单位交底对象：各项目参与施工的装饰单位。

一、XX精装房项目概况1、工程规模：精装楼本次招标共两幢，分为3-4-2号楼（22层、348户、约19720㎡）；3-4-3号楼（18层、284户、约16298㎡）。

五层以上为标准层，每层16户，每层有13种户型，层高3M。

本项工程包括标准层电梯间、公共走道、大堂区域，但不包括疏散楼梯间与电梯井道、配电井间、水管井间。

2、工程地址；xxxx地块3、标段划分：本次工程以幢号划分，共两个标段，3-4-2号精装楼为一标段，3-4-3号精装楼为二标段。

4、工期及节点工期：3-4-2号精装楼工期从2009年9月23日至2010年3月30日，共170天。

业主开放日待定，2010年4月1日至2010年5月15日为整改期，交房时间为2010年6月30日。

在3-4-2号精装楼6楼为精装样板层，工期从2009年6月5日至7月25日，共计50天。

3-4-3号精装楼工期从2009年8月23日至2010年1月5日，共135天，业主开放日暂定为2010年1月19日至2010年1月22日，2010年1月5日至2010年2月12日为整改期，交房时间为2010年3月30日。