物业管理常识性问答
问:
1、业主委员会依法如何产生？
答：住宅区入住率达到百分之五十以上或自第一个业主入伙之日起满两年的，开发建设单位或其委托的单位应当及时告知区住宅主管部门，区住宅主管部门应在接到告知之日起六个月内召集第一次业主大会，选举产生业主委员会，开发建设单位应当协助召集业主大会。
分期开发的住宅区，经已入住的过半数投票权的业主申请，区住宅主管部门可以召集临时业主大会，在分期开发期间成立临时业主委员会。临时业主委员会的权利、义务与业主委员会的权利、义务相同。
问：
2、业主委员会的成员必须是业主吗？
答：业主委员会委员由业主大会在业主中选举产生。业主委员会主任、副主任由业主委员会在其委员中选举产生。业主委员会可聘请派出所、居民委员会等有关单位的人员担任业主委员会委员。业主委员会聘请执行秘书一至二名，负责处理业主委员会日常事务。
问：
3、业主委员会有哪些职权？
答：（一）召集和主持业主大会；
（二）审议决定住宅维修基金和公用设施专用基金的使用；
（三）采取公开招标方式聘请物业管理公司对住宅区进行物业管理，并与其订立、变更或解除委托管理合同；
（四）审议物业管理公司制订的对本住宅区的年度管理计划、住宅区配套工程和重大的维修工程项目；
（五）审议住宅区物业管理服务费的收费标准；
（六）监督物业管理公司对本住宅区的物业管理工作。
问：
3、开发商有权单方指定物业管理公司吗？
答：住宅区开始入住后两年内，开发建设单位自行或者委托物业管理公司对住宅区进行物业管理；业主委员会在此期间成立的，业主委员会应与开发建设单位签订委托管理合同，并行使本条例规定的各项职责，但不得终止委托管理合同；开始入住两年后，业主委员会应依本条例规定聘请物业管理公司对住宅区物业进行管理，原开发建设单位在同等条件下可以优先承包管理。
在住宅区开始入住两年后业主委员会仍未成立的，由开发建设单位自行或委托物业管理公司继续管理。
问：
5、开发商应当向业主委员会移交哪些建设施工资料？
答：（一）住宅区规划图、竣工总平面图；
（二）单体建筑、结构、设备竣工图；
（三）下管网竣工图；
（四）其他必要的资料。
开发建设单位应按规划或合同的约定完成住宅区相关配套设施的建设。
问：
6、房屋的维修责任是如何划分的？
答：（一）室内部分，由业主负责维修；
（二）房屋的外墙面、楼梯间、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加压水泵、电梯、机电设备、公用天线和消防设施等房屋本体公用设施，由物业管理公司组织定期养护和维修，其费用从住宅维修基金中支出。
（三）住宅维修基金由业主按规定分摊，分期缴纳，由住宅区管理处以房屋本体为单位设立专帐代管，用于房屋本体公用设施的维修养护，不得挪作他用。问：
7、什么是公共设施专用基金，该基金如何管理使用？
答：开发建设单位应在住宅区移交时，按住宅区除地价以外的建设总投资百分之二的比例，一次性向业主委员会划拨住宅区的公用设施专用基金。公用设施专用基金用于购买管理用房和住宅区公用设施的重大维修工程项目。
公用设施专用基金由区住宅主管部门设立专帐管理。区住宅主管部门对业主委员会正常使用公用设施专用基金不得干涉。
问：
8、《中山市住宅物业服务标准》规定普通商品住宅保洁服务应到什么标准？答：中山市住宅物业服务标准》规定普通商品住宅保洁服务范围为：小区规划红线内，业主户门以外；服务内容为：（1）有健全的保洁制度，清洁卫生实行责任制，有明确的分工和责任范围；（2）设定垃圾集纳地点，并每日将服务范围内的垃圾归集到垃圾楼、站，对垃圾（专用）楼、站、箱、桶及垃圾进行管理；（3）每日对保洁服务范围内的区域进行一次清扫，做到服务范围内无废弃杂物；（4）对楼梯间、门厅、电梯间、走廊等的门、窗、楼梯扶手、栏杆、墙壁等，进行一周一次清扫；（5）按政府有关规定向服务范围内喷洒、投放灭鼠药、消毒剂、除虫剂；（6）在雨、雪天气应及时对区内主路、干路积水、积雪进行清扫。（7）发生突发公共卫生事件时，应迅速组织人员对物业的共用部位共用设施设备进行清洗和消毒，加强对业主的宣传维持正常的生活秩序。
问:
9、物业管理企业在公共秩序维护服务方面承担何种职责？是否应对业主人身和财产负责？
答：物业管理企业在公共秩序维护的主要职责是公共区域的秩序维护和公共财产的看管，包括：（1）相对封闭：做到小区主要出入口昼夜有专人值班，危及人身安全储有明显标志和防范措施；（2）维护交通秩序：包括对机动车辆和非机动车辆的行驶方向、速度、临时停车位置进行管理，保持车辆行驶通畅；（3）看管公共财产：包括楼内的门、窗、消防器材及小区的表井盖、、花、草、树木、果实等；（4）夜间对服务范围内重点部位、道路进行不少于一次的防范检查和巡逻，巡逻不少于2人，做到有计划、有记录；（5）有发生治安案件、刑事案件、交通事故的处置预案；发生时，应立即采取措施，并及时报警和配合公安部门进行处理。物业管理企业原策上不对业主人身和户内财产负有看护责任，但物
业管理企业违反物业服务合同约定，导致业主人身和财产受到损失的，物业管理企业应依法承担赔偿责任。
问:
10、物业管理企业是否可以将物业管理的专项服务委托专业公司？
答：可以，一个物业管理区域应由一家物业管理企业实施统一管理。物业管理企业可以将物业管理区域内的专项服务业务（比如保洁、绿化、电梯维护等）委托给保洁公司、绿化公司、电梯公司等专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理业务以并委托给他人。
问:
11、物业管理企业在履行合同义务时，是否有权对违反业主（临时）公约和物业管理规章制度的行为进行制止？
答：是。物业管理企业按照业主（临时）公约的规定以及物业服务合同的授权，有权要求业主配合物业管理企业的管理服务，对业主违反业主（临时）公约和物业管理规章制度的行为进行劝阻、制止或按业主大会、业主委员会的授权采取其他处理措施。
问:
12、车辆停放时停车人享有什么权利？应遵守什么规定？
答：车辆停放时停车人有权按照停车管理协议的约定向收停车管理服务。同时停车人应遵守停车管理制度，交纳停车管理服务费用，在指定的区域停放车辆，停放车辆不能占用、堵塞消防通道和消防设施等。
问:
13、经济适用住房小区如何交纳物业服务费？
答：目前，按照〈〈广东省物业管理条例〉〉建设部第33号令〈城市新建住宅小区管理办法〉及地方有关物业管理法律、法规。经济适用住房小区物业管理服务费用分为两部分：物业管理服务费和电梯水泵运行维护费，电梯水泵的运行维护费按建筑面积分摊计算。物业管理服务费用于公共区域的保洁、保安、小区绿地养护、化粪池清掏、小区的日常管理、房屋及小区共用部位公用设施设备的小修。收费标准为2.0元/平方米.月（绿化率30%以下），1.0元/平方米.月（绿化率30%以上）。有电梯和水泵的住宅，需加收电梯水泵运行维护费。
问:
14、普通住宅如何交纳物业服务费？
答：目前，按照省物价局、建设厅〈〈关于贯彻实施国家发展改革委、建设部〈物业服务收费管理办法〉的通知〉〉及〈〈中山市物业服务收费管理办法〉〉（中价〔2005〕57号），普通住宅的物业管理服务费分为两部分：一、住户个人交费项目1. 装修房屋垃圾外运费2. 保洁费3. 保安费4. 各项费用统收服务费5. 车辆存车费（自行车、三轮车、两轮摩托车、三轮摩托车）6. 机动车存车费；
二、产权人交费项目1. 绿化费2. 化粪池清掏费3. 管理费4. 小修费5. 中修费
6. 大修费
7. 小区共用设施维修费
8. 电梯费、高压水泵费、共用电视天线费等。
问:
15、公房、安居房出售后，物业服务费用怎么交纳？
答：公房、安居房出售后，保洁、保安等使用人交费项目由购房人承担，产权人交费项目包括绿化、管理、公共设施维护、化粪池清掏费用、电梯、水泵等，公房由原售房单位承担，安居房由职工所在单位承担。
问:
16、高档住宅、非住宅类物业的物业服务收费如何确定？
答：高档住宅、非住宅类物业的物业服务费采取市场调节价的定价形式。在业主大会、业主委员会成立前，按房屋买卖合同（或物业管理公约、房屋使用维护管理公约）约定的价格收取费用；业主大会、业主委员会成立后，由业主大会与物业管理企业协商定价。
问:
17、交了住宅专项维修资金，还用在交大中修费吗？
答：交了住宅专项维修资金后，不再交纳房屋共用部位共用设施设备大中修费用。
问:
18、自用部位、自用设施的维修养护费用怎么交？
答：自用部位、自用设施的维修养护费用可以按年（季度、月）交给物业管理企业，也可以发生时再交纳。
问:
19、出租房屋时，物业服务费用由谁来交纳？
答：出租房屋时，物业服务费用的交费义务为业主，如果业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
问:
20、开发企业已竣工但未出售的物业是否应交纳物业服务费用？
答：开发企业已竣工但尚未出售的物业应全额交纳物业服务费用。
问:
21、公房上市后，物业服务费用如何交纳？
答：公房上市后，原有产权单位不再承担交纳物业服务费用的义务。物业服务费用由房屋购买人承担。
问:
22：电梯费用如何交纳？首层要交电梯费吗？
答：电梯费用由楼内全体产权人按建筑面积比例分摊，首层住户也要交纳电梯费用，业主大会另有决议以及业主大会与物业管理企业另有约定的，从其约定。
问:
23、物业管理企业收取停车管理费的，在停车管理中应承担何种责任？
答：物业管理企业应负责停车秩序的维护，具体包括：有机动车、非机动车管理制度和管理方案；对进入小区的机动车辆进行登记发放凭证，出门凭证放行；保
证停车有序，只提供场地不负责保管。（24小事设专人看管；长期存放的，应签订存车协议，明确双方的权利义务。
问:
24、装修时也是否要交纳装修押金和装修服务费？
答：装修时，业主应当按照装修服务协议缴纳装修押金和装修服务费。对于装修押金，业主装修工程完工后，没有违反协议的，物业管理公司应当退还押金。物业管理公司收取装修服务费的，应承担以下义务：有健全的装修管理服务制度；查验业主装修方案，与业主、施工单位签订装修管理协议，告知业主装修注意事项；装修期间，对装修现场进行巡视与检查，严格治安、消防和房屋安全管理；对进出小区的装修车辆、装修人员实行出入证管理，调节因装修引发的邻里纠纷；业主装修结束后，应进行检查。对违反装修协议的要进行处理，问题严重的包行政管理部门；及时清运装修垃圾，集中堆放时间不得超过三天。
问:
25、因开发遗留问题可以拒交物业服务费吗？
答：不可以。开发遗留问题是业主和建设单位之间的法律问题，而物业管理费用是业主和物业管理企业之间的法律问题，二者不能混淆。业主拒绝交纳物业服务费用是违反物业服务合同的行为，要承担违约责任。对于开发遗留问题，业主应当与建设单位通过协商或诉讼解决纠纷。
问:
26、业主或业主大会是否可以聘请专业机构对物业费用进行审计？
答：物业服务费用实行包干制的，业主大会主要对物业管理企业的服务质量进行考核，不对物业服务费用进行审计。物业服务费用实行酬金制的，业主大会与物业管理企业可以在合同中约定对物业服务支出或成本进行审计。审计机构由双方共同委托，审计费用由全体业主承担，审计结果对双方都有约束力。
问:
27、建立专项维修资金的法律依据是什么？
答：《物业管理条例》规定：“住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。”“专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位，共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。”
问:
28、专项维修资金的用途是什么？
答：专项维修资金专项用于住宅共用部位共用设施设备的保修期满后的维修工程，即除日常运行维修养护以外的中修、大修以及更新、改造工程。
问:
29、谁应交纳商品住宅专项维修资金？
答：凡是1999年1月1日以后签订商品住宅（包括经济适用住房，与住宅结构相连的非住宅等）房屋买卖合同的购房人均应交纳。此外将商品住宅转为租赁、经营或自用的开发商也应交纳专项维修资金。
问:
30、不交纳专项维修资金的怎么办？
答：不缴纳专项维修资金的，房地产管理部门将不予办理其立契过户手续和权属登记手续。
问:
31、业主交纳专项维修资金的标准是什么？
答：商品住宅（异产毗连型）的专项维修资金按房屋买卖合同中表明的购房款的2%交纳（实测面积后有变化的以结算价款为准）。此外，非异产毗连住宅专项维修资金由购房者按购房款1%的比例交纳。
问:
32、业主买房时是归集起来的维修资金由谁代为管理？
答：商品住宅专项维修资金是属于业主所有的，在业主委员会成立前由市小区办负责代管，并存入市财政部门指定的维修资金专用银行账户，保证专户存储、专款专用。根据国家规定，维修资金在代管期间按活期存款利率计息。
问:
33、小区里公有住房建立过专项维修资金吗？
答：公有住房售后维修资金由售房单位负责归集并存至市住房资金管理中心系统，由市中心出具交存证明。公有住房出售后，其住宅区成立业主委员会的，经业委会申请，原代收（售房）单位应将维修资金移交给业委会管理，市住房资金管理中心负责监督执行。
问:
34、专项维修资金何时能划回到小区进行管理与使用？
答：业委会成立后，市小区办应将维修资金划转给业主委员会统一管理，业主委员会代表物业管理区域内的全体业主在指定银行系统（以下简称经办行）开户存储。经业主大会决议，业委会应委托物业管理企业代为管理，并由业委会与物业管理企业签订《维修资金委托代管协议》，明确双方权利和义务。按照“专户存储，专款专用，按幢设帐，核算到户”的原则进行管理。
问:
35、维修资金的支取使用程序是什么？
答：总体来说维修资金的使用应当遵循“年度普算--制定维修计划--编制工程预算--批准预算--委托施工--工程验收--分摊费用与支取资金--公布账目”的程序。
问:
36、支用维修资金时按什么原则分摊费用？
答：住宅共用部位共用设施设备须进行维修工程的，属人为损坏的，有责任人承担费用，不得使用维修资金。其他按照受益人（业主）原则分摊使用维修资金。
问:
37、支用维修资金时按什么原则分摊费用？
答：如业主维修资金不足首次归集额的30%时，业委会应提议续筹。筹集的标准
和具体办法由业主大会决定，续筹金额一般按业主所拥有的建筑面积分摊，由业主直接交存到经办行，计入业委会账户和业主明细户。
问:
38、物业管理区域内的公共建筑和共用设施能否改变用途？确需改变用途的，如何办理？
答：物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，是满足业主正常的生活、工作需求所必须的，不得擅自改变用途。如擅自将小区内的学校改为娱乐场所、绿地改成商业设施等做法都是不被允许的。业主确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当依法办理相关手续，并告知物业管理企业；物业管理企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理相关手续。
问:
39、因维修物业或者公共利益，业主、物业公司或其他单位需临时占用、挖掘道路和场地怎么办？
答：因维修物业或者公共利益，业主或其他单位确需临时占用、挖掘道路和场地的，应征得业主委员会和物业管理企业的同意；物业管理企业确需临时占用、挖掘道路和场地的，应征得业主委员会同意，或者按照事先制定的预案进行处理。
问:
40、业主、物业公司能否擅自占用物业共用部位、公用设施设备？
答：物业共用部位、共用设施设备是全体业主共有，业主和物业公司都不能擅自占用。如需占用物业共用部位、共用设施设备，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理公司同意后，按照规定办理有关手续。
问:
41、业主、物业管理企业能否利用物业共用部位、共用设施设备进行经营？答：业主、物业管理企业不得擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营。如需经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业同意后，按照规定办理有关手续。所得收益主要用于补充纳入住宅专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
问:
42、能否在房屋楼顶架设广告牌?
答：一幢楼内有多个产权人的，如无特殊约定，楼顶是共用部位，属于全体业主共有。如需在小区楼顶上架设广告牌，应征得业主大会、物业管理企业同意后，依法办理有关手续。所得收益主要用于补充住宅专用维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
问:
43、业主能否不按规定或约定封闭阳台、安装防护栏或搭建阳光棚？
答：封闭阳台、安装防护栏或搭建阳光棚等行为看似是业主自家的事，但是会影响小区的环境和整体外观。一个环境整洁优美的小区不仅使居住其中的业主感到舒适，而且能起到提升物业品质、使其保值增值的作用。为了维护公共安全和公
众利益，业主封闭阳台、安装防护栏或搭建阳光棚时，都应遵守《业主（临时）公约》和小区有关规章制度的规定。
问:
44、邻居占用了公共楼道怎么办？
答：公共楼道属于共用部位，邻居占用了公共楼道就是侵犯了相邻业主的权益，业主、业主委员会、物业管理企业可以要求其停止占用；造成共用部位损坏的，还可以要求其承担赔偿责任。
问:
45、物业区域内的供气、供热、通讯、有线电视管线和设施设备由谁负责维护？答：物业区域内的供气、供热、通讯、有线电视管线和设施设备属供气、供热、通讯、有线电视等专业服务单位所有，由供气、供热、通讯、有线电视等专业服务单位委托物业管理企业负责维修养护。
问:
46、物业管理公司需要入户维修，业主是否应该配合？
答：小区内房屋结构相连，供水、供电、供气、供热等基础设施物业具有系统性等特点，致使物业局部安全隐患不仅会业主、使用人，还会影响到相邻的业主，甚至整个物业管理区域的安全和正常使用。即物业安全隐患往往会影响到公共利益和他人合法权益。因此，物业管理企业需要进行入户维修时，业主应当配合。
问:
47、业主不履行维修责任，造成损失的，是否需要赔偿？
答：由于业主不履行维修责任，致使房屋及附属设施已经或者可能危害毗连设施安全及公共安全的，业主大会、业主委员会可授权物业管理公司进行修缮，其费用由业主承担。造成损失的，业主应当赔偿。
问:
48、小区内的共用设施损坏，维修费用该由谁承担？
答：如果是人为造成小区公用设施损坏的，由损坏者负责修复；造成损失的，应当赔偿损失。如果责任不明确的，维修费用应该由全体业主按所拥有的建筑面积比例分担。
问:
49、为什么要规范房屋装饰装修行为？
答：我国住宅房屋多数属于集合式楼房。在住宅小区中，住宅单体间存在共用部位，如主体结构承重部位；单幢楼或小区内有共用设施设备，如电梯、水、暖、照明、消防等设施设备。不当的装饰装修会导致结构安全和装修人自身的生命财产安全，还会影响到整幢楼、整个小区的正常生活秩序。为了维护公共安全和公众利益，需要对房屋装饰装修行为进行规范，因此，业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业管理企业，物业管理企业也应将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。
50、业主装饰装修房屋，需要事先告知物业管理企业吗？
答：装饰装修房屋是业主的权利，但这一权力的行使应以不损害他人利益和社会公共利益为前提。在一个存在多业主的物业管理区域内，业主装饰装修房屋的行为有可能会对其他业主造成影响。如装修噪音影响相邻业主生活和休息、破坏房屋承重结构会对其他业主的人身和财产安全构成威胁等。同时，物业管理公司有义务根据物业服务合同的约定对物业进行管理，而对物业及其共用部位、共用设施设备的结构、功能、使用等情况的了解是完成这一义务的前提。因此，业主装饰装修房屋，应当事先告知物业管理公司。
问:
51、业主装饰装修房屋，需要与物业管理企业签订装饰装修管理服务协议吗？答：业主应当在装饰装修房屋前与物业管理企业签订住宅内装饰装修管理服务协议。住宅室内装饰装修管理服务协议应当包括以下内容：装饰装修工程的实施内容，装饰装修工程的实施期限，允许施工的时间，废弃物的清运与处置，住宅外立面设施及防盗窗的安装要求，禁止行为和注意事项，管理服务费用，违约责任等。
问:
52、住宅室内装饰装修禁止行为有哪些？
答：按照建设部第110令《住宅室内装饰装修管理办法》的规定，住宅室内装饰装修活动，禁止下列行为：（1）未经原设计单位或者具有相应资质等级设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构；（2）将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房；（3）扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体；（4）损坏房屋原有节能设施，降低节能效果；（5）未经批准，不得搭建建筑物、构筑物；改变住宅外立面，在非承重墙上开门、窗；拆改供暖管道和设施；拆改燃气管道和设施。（6）其他影响建筑结构和使用安全的行为。问:
53、业主装饰装修房屋过程中，物业管理企业能否进行入户检查？
答：业主装饰装修房屋过程中，直至装修结束后，物业管理企业应当按照装饰装修管理服务协议进行现场检查，对违反法律、法规和装饰装修管理服务协议的予以制止；情节严重的，及时向有关部门报告。
问:
54、住宅室内装饰装修的施工时间如何规定？
答：按照市建委、市规委、市国土房管局《关于加强新建商品住宅家庭居室装饰装修管理若干规定(试行)》每日12时至14时，18时至次日8时，不得从事敲、凿、刨、钻等产生噪声的装饰装修活动。
问:
55、应如何处理住宅室内装饰装修垃圾？
答：住宅室内装饰装修所形成的各种废弃物，应当按照物业管理企业指定的位置、方式和时间进行堆放和清运。严禁从楼上向地面或者垃圾道、下水道抛弃废弃物。
56、住宅室内装饰装修工程的保修期有多长时间？
答：在正常使用条件下，住宅室内装饰装修工程的最低保修期为二年，有防水要求的厨房、卫生间和外墙面的防渗漏为五年。保修期自住宅室内装饰装修工程竣工验收合格之日起计算。
商业街物业管理方案 商铺是指从事具体商业行为的物业。按其经营方式主要为单体经营，集中管理的模式，对商业街商铺进行统一管理，是目前开发商普遍推行的一种方法，管理的好，对培育区域商业中心和商业品牌有重要影响。 对于开发商来说，开发、销售商铺是前提，但只有开发、销售是不够的，还必须成立专门的商业管理公司对商铺进行管理，才能长久发展。 目前国内商铺购买者有很多是依靠收取租金，归还银行商铺按揭贷款，在这种情况下，开发商对商铺的管理更为重要。如果商铺商业管理不力，影响商铺业主的租金收益，业主不能归还按揭贷款，最终风险还是要落到开发商的头上。 1.0商铺物业管理理念 商铺是有计划的商业聚集,对商铺进行“统一管理,分散经营”是商铺区别于其他房地产的核心特点。 “统一管理”，要求商铺必须由代表业主权利的、受业主、开发商委托的管理公司统一管理，没有统一管理的商铺是难以经受激烈的零售业市场竞争。 “分散经营”，是商铺对消费者和经营者间的交易提供场所，商铺的管理者不能直接进行商业经营，只是在消费者和经营者之间搭建桥梁。 1.1. 商铺的统一管理的理念在于统一招商管理、统一营销、统
一服务监督、统一物管。 为了达到“统一管理,分散经营”的管理模式，在商铺销售合同中都应该约定承租户必须服从管理公司的统一管理。在法律上确定商铺管理公司的管理地位。 1.1.1 “统一招商管理”要求招商的品牌审核管理和完善的租约管理。“品牌审核管理”指：招商对象需经品牌审核后才能进入。审核包括对厂商和产品的审核，须具有有效的营业执照、生产许可证、注册商标登记证、产品合格委托书（适用于批发代理商）、品牌代理委托书（适用于专卖代理商）、税务登记证、法人授权委托书等。“完善的租约管理”指：签定租约、合同关键条款必须进入。租约管理包括约定租金、租期、支付方式、物业管理费的收取等，还有其他比较关键的租约条款管理，比如：承租户的经营业态是受到整个商铺的统一商业规划的限制，如果发生重大变化，须经业主委员会的认可（业主委员会成立之前，经开发商认可）；营业时间的确定；承租户的店名广告、促销广告的尺寸大小、悬挂位置、语言文字方面须接受统一管理；为整个商铺促销承担的义务；承租人对停车场的使用，确定有偿还是无偿，有无限制；投保范围事宜；是否统一的收银等 1.1.2 “统一的营销管理”有助于维护和提高经营者的共同利益。由于目前商业竞争激烈，打折降价的促销竞争手段比较流行，以吸引购物者光顾。管理公司应该为商铺策划好1年12个月的营
车间基础安全管理常识 一、安全管理常识 1. 安全活动“三查、三想、三改”内容： ①查一查自己的行为是否伤害自己，想一想发生事故对自己和家庭造成的痛苦，改一改自己不安全的行为； ②查一查自己的行为是否伤害他人，想一想发生事故对他人和家庭造成的痛苦，改一改自己不规范的行为； ③查一查他人的行为是否伤害自己，想一想发生事故给自己和家庭带来的痛苦，督促他人改一改自己不安全的行为。 2?“四全”安全管理 1 ?全员一一公司的每一位员工都有义务进行安全生产管理、监督、投诉、举报。 2 ?全面一一公司各部门都要抓安全生产管理。 3 ?全过程一一每项工作的各个环节自始至终贯穿安全。 4?全天候一一全年365天、全天24小时，时时刻刻都要注意安全。 总之，人人、事事、处处、时时都要把安全工作放在首位。 3. 从业人员具备“五个须知” 知道本单位安全重点部位；知道本单位安全责任体系和管理网络；知道本单位安全操作 规程和标准；知道本单位存在的事故隐患和防范措施；知道并掌握事故抢险预案。 4. 安全管理必须坚持的“六个不变” 安全第一的思想不变、企业法人代表作为第一责任者的责任不变、执行有效的安全规章制度不变、强化安全生产的力度不变、安全生产重奖重罚的原则不变、依靠广大职工搞好安全工作的传统不变。 二、危险源控制 不合格、有遗漏
三、安全培训 1 ?三级安全教育，指公司级、部门级、班组级培训，主要培训对象是：新聘员工、新 调入员工、实习生、临时工，未经过三级安全培训或未通过考核的员工不得上岗。 2?全员安全培训，指有组织的对公司全体员工进行安全培训（如：安全生产月，安全部或公司统一组织的安全生产宣传活动）旨在提高全体员工的安全意识和安全事故防范技能。 3?特殊工种的安全培训，指对特殊作业人员（在生产过程中直接从事对操作者本人或 他人及其周围环境安全有重大危害因素的作业人员，如：电工、焊工、加气工、锅炉工等）进行政府分管机构专业性的培训，通过考核后持证上岗，公司要求特殊工种作业人员持证上 岗率100% 四、安全生产检查 公司安全生产检查：安全审核、节假日安全大检查、月度安全例行检查、周安全检查、 安全突击检查、日常安全检查、入户安全检查，安全检查的目的是为了消除事故隐患，预防事故的发生。 集团公司组织的安全检查：安全审核评分、安全大检查、安全抽查。安全检查“八查”内容： ①一查领导思想，提高企业各级领导的安全意识； ②二查规章，提高职工准守纪律、克服“三违”的自觉性； ③三查现场隐患，提高设备设施的本质安全程序； ④四查易燃易爆危险点，提高危险作业的安全保障水平； ⑤五查危险品保管，提高防盗防爆的保障措施； ⑥六查防火管理，提高全员消防意识和灭火技能； ⑦七查事故处理，提高防范类似事故的能力； ⑧八查安全生产宣传教育和培训工作是否经常化和制度化，提高全员安全意识和自我保护意识。 五、劳动保护 1、工作服 ⑴ 穿着适合及贴身的工作衣服。 ⑵经常保持衣服干净，肮脏的衣服会造成火警或引致皮肤病的危险。 ⑶ 佩带戒指或手链，在靠近开动的机器时是危险的。松脱的袖子、领带或领巾会被卷 入开动的机器中，必须妥当地卷起。
一、单项选择题（共157题）。 物业服务方案 1、前期物业服务是物业服务的第（）个阶段 A、一 B、二 C、三 D、四 2、物业收费方式的划分依据是（） A、《物业管理条例》 B、《物权法》 C、《物业服务收费管理办法》 D、《合同法》 3、企业将自身成熟完善的服务特色和流程体系全部嫁接到项目上，如“绿色”服务模式，在某种程度上是物业服务产品逐个复制的过程，属于物业服务方案策划的（） A、主题型策划 B、完善型策划 C、复制型策划 D、嫁接型策划 4、为了确保物业服务质量，企业通常以（）主要循环手段。 A、ISO 9000 B、PDCA C、ISO 14001 D、OHSAS 18000 5、以下哪一项不属于物业服务方案类型（） A、全委型物业服务方案 B、半委型物业服务方案 C、专项型物业服务方案 D、顾问型物业服务方案 6、包干制是指业主统一向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由（）享有或者承担的物业服务计费方式 A、物业管理企业 B、业主大会 C、业主 D、主管部门 7、在物业成本预测过程中，涉及收费项目的内容，对于国家有强制性规范和统一收费标准的，必须严格执行，没有的应（）进行核算 A、物业公司自行制定标准 B、业主委员会协商制定标准 C、市场价现行标准 D、不作为成本核算内容 8、方案策划和编写需要开展大量的调研分析工作，所需投入的人力、物力和财力相对较大，不同服务项目服务主题不尽相同，指的是（） A、主题型策划 B、完善型策划 C、复制型策划 D、嫁接型策划 9、物业服务主题定位要充分关注各方需求，尤其是（）的实际需求和心理需求。 A、物业管理企业 B、主管部门 C、业主 D、物权人 10、（）是甄别物业服务方案适用性和差异性的主要内容，是实现物业服务目标的重要保障。 A、物业服务模式 B、物业服务整体设想 C、物业服务企业概况 D、物业服务关键性内容 11、物业服务通过对物的管理来为客户提供服务，其核心在于（） A、物 B、人 C、物业管理企业 D、项目单位 12、在物业服务方案中，收入预算仅针对（）进行核算，（）不核算在内。 A、主营物业服务费营业外收入 B、营业外收入主营物业服务费 C、其他收入主营物业服务费 D、主营物业服务费其他收入 13、在物业服务方案中，物业服务企业概况的重要性程度为为（） A、一般 B、非常重要 C、次要 D、重要 14、在人员配臵上，要按照行业通用作业量进行合理定岗，一般按照（）的作业负荷进
物业安全管理的内容 物业安全管理的主要内容包括治安管理、消防管理以及车辆道路管理3个方面。 1.治安管理 ①对物业区域内违反《治安管理条例》的行为进行制止，并报公安机关处理。如非法携带枪支弹药、非法侵入他人住宅，偷盗他人财物等； ②对于物业区域内妨碍他人正常生活的行为进行禁止。如发出噪音、污染，乱扔杂物，搭建各类违章建筑、流动摊贩扰民等。 2.消防管理 其内容主要是预防和控制火灾的发生，如防火安全宣传，及时扑灭火灾，消防器材的保养和维修等。 3.车辆交通管理 主要是搞好车辆停放和交通安全管理，保证车辆和行人的安全。 美国心理学家马斯洛的需求梯度理论指出，人类的需要可分为7个层次，即生理需要、安全需要、友爱和归属的需要、尊重的需要、求知的需要、求美的需要和自我实现的需要。这7种需要是按次序逐级上升的。即当下一级需要获得基本满足后，就会追求上一级的需要。根据这个理论，当人的生理需要(维持体内生理平衡的需要，如：饥饿、口渴等)得到基本满足后，人类就会首先产生安全(周围生活环境的稳定性、安全性。如没有混乱、恐吓)的需要。随着整个社会经济的飞速发展、科学技术水平的提高以及人民生活水平的不断改善，安全问题越来越引起人们的重视。因此，物业安全管理的服务内容和规范也会随着社会总体经济水平的提高、社会分工的进一步分化得到进一步的扩展和延伸。 三、物业安全管理的机构设置与职责 物业管理企业对物业的安全管理，可以委托专业公司经营或自行组织专门的队伍实施管理业务。但不论由谁来完成，都必须在物业建设方案设计之初，就考虑物业安全方面的专门要求。安全专家必须与物业管理人员共同参与物业设计方案的拟订，以避免在方案建设完成
公共商业楼宇的物业管理内容及方式公共商业楼宇的物业管理内容及方式提要：安全保卫管理。公共商业楼宇面积大、商品多、客流量大，容易发生安全问题。因此，安全保卫要坚持24小时值班巡逻 公共商业楼宇的物业管理内容及方式 公共商业楼宇是指由多家共同经营的商业房地产，它的经营范围已远远超出原来商场的概念，是一种集商业、娱乐、餐饮等各种功能为一体的经营场所。由于其物业管理内容包括单体商场物业，所以本章主要以它作为阐述对象。 一、公共商业楼宇的管理内容 1.一般性管理 对小业主或承租商的管理。统一产权型的公共商用楼宇，其经营者都是承租商，可以在承租合同中写进相应的管理条款，对承租户的经营行为进行规范管理，也可以以商场经营管理公约的形式对他们进行管理引导。对于分散产权型的公共商用楼宇，一般宜采用管理公约的形式，明确业主、经营者与管理者的责任、权利和义务，以此规范双方的行为，保证良好的经营秩序。也可由工商部门、管理公司和业主、经营者代表共同组成管理委员会，由管理委员会制定管理条例，对每位经营者的经营行为进行约束，以保证良好的公共经营秩序。
安全保卫管理。公共商业楼宇面积大、商品多、客流量大，容易发生安全问题。因此，安全保卫要坚持24小时值班巡逻，并要安排便衣保卫人员在场内巡逻。商场晚上关门时，要进行严格的清场。同时在硬件上要配套，要安装电视监控器及红外线报警器等报警监控装置，对商场进行全方位的监控，为顾客购物提供安全、放心的环境，确保商场的货品不被偷盗。 消防管理。由于公共商业楼宇属于人流密集性场所，所以消防安全非常重要。消防工作要常抓不懈，不仅要管好消防设备、设施，还要组织一支义务消防队，并要有一套紧急情况下的应急措施。 设备管理。管好机电设备，保证正常运转是经营场所管理的一项重要工作。要保证电梯、手扶电梯、中央空调、电力系统等的正常运行，不然就会影响顾客购物和商家经营，造成不必要的损失。 清洁卫生及车辆管理。要有专门人员负责场内流动保洁，将垃圾杂物及时清理外运，时时保持场内的清洁卫生，对大理石饰面等要定期打蜡、抛光。车辆管理要分别设置汽车、摩托车、自行车停放保管区。要有专人指挥，维持良好的交通秩序，同时应设专人看管，以防偷盗。 2.特殊管理 商业形象的宣传推广。公共商业楼宇物业管理的一项重
安全员日常业务常识汇编 一、安全员职责 1.分厂安全主管、安全员是分厂厂长安全工作的助手，在业务上受安全环保部的指导， 协助分厂厂长贯彻国家及上级有关安全生产的法律法规及公司有关的规定、制度，并检查其 执行情况。 2.编制分厂安全技术规程和有关安全生产管理制度，并监督检查其执行情况。 3.协助分厂厂长编制分厂安全技术措施计划，根据本单位的工作实际做好职业安全健康 的监控工作，杜绝或减少事故、事件、不符合的发生；负责对本单位的违章行为制止纠正和 安全考核工作。 4.编制本单位每年的职业安全健康目标和指标。 5.发生工伤事故后，严格遵守“四不放过”的原则参与处理事故。 6.每年至少参与一次本单位危害辨识、风险评价和风险控制策划工作。 7.编制本单位每年申报的安全技术措施或职业安全健康管理方案。 8.编制、修订分厂安全生产技术规程和管理制度。 9.对新进员工进行分厂级安全教育和组织班组级安全教育。 10.每周至少参与一次分厂安全生产检查，及时协助厂长落实、整改现场安全隐患。 11.参与本单位事故、事件、不符合的调查、分析和处理工作。 二、特种作业管理 1.高处作业：凡距坠落高度基准面 2m 及其以上，有可能坠落的高处进行的作业，称为高处作业。 2.坠落高度基准面：从作业位置到最低坠落着落点的水平面。 3.高处作业分类及审批权：作业高度在2-5m 时，称为一级高处作业。（由分厂、部门和分厂安管人员审批）在 5m 以上至 15m 时，称为二级高处作业。（由安环部安管人员审批） 在 15m 以上至 30m 时，称为三级高处作业。（由安环部长审批，并备案）在 30m 以上时，称为特级高处作业。（由生产副总审批，送安环部备案） 4.特殊危险动火作业：在生产运行状态下的易燃易爆物品生产装置、输送管道、储罐、容器等部位上及其它特殊危险场所的动火作业。（有效期为 24 小时；由动火地点所在单位主管 领导初审签字，经主管安全防火部门复检签字后，报生产副总审批。） 5.一级动火作业：在易燃易爆场所进行的动火作业。（24 小时；由动火所在单位主管领 导初审签字，报主管安全防火部门审批。） 6.二级动火作业：除特殊和一级动火作业以外的动火作业。（有效期 120 小时；由动火地点所在单位的主管领导审批。）凡厂、车间或单独厂房全部停车，装置经清洗置换、取样分析合格并采取安全隔离措施后，可根据其火灾、爆炸危险性大小，经厂安全防火部门批准，动 火作业可按二级动火作业管理。遇节日、假日或其它特殊情况时，动火作业应升级管理。 三、生产厂区十四个不准及各项禁令 1.加强明火管理，厂区内不准吸烟。 2.生产区内，不准未成年人进入。 3.上班时间，不准睡觉、干私活、离岗和干与生产无关的事。 4.在班前、班上不准喝酒。 5.不准使用汽油等易燃体擦洗设备、用具和衣物。 6.不按规定穿戴劳动保护用品，不准进入生产岗位。 7.安全装置不齐全设备不准使用。 8.不是自己分管的设备、工具不准动用。 精品文档
1.为什么要制定《物业管理条例》？ 答：为了规范物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境。 2.什么是物业管理？ 答：物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。 3.如何划分物业管理活动的监督管理区域？ 答：国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作。县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。 4.什么是业主？ 答：房屋的所有权人为业主。 5.一个物业管理区域成立几个业主大会？ 答：一个物业管理区域成立一个业主大会。 6.业主在物业管理活动中有哪些权利？ 答：（1）按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务；（2）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（3）提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议；（4）参加业主大会会议，行使投票权；（5）选举业主委员会委员，并享有被选举权；（6）监督业主委员会的工作；（7）监督物业管理企业履行物业服务合同；（8）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；（9）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用；（10）法律、法规规定的其他权利。 7.业主在物业管理活动中有哪些义务？ 答：（1）遵守业主公约、业主大会议事规则；（2）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（3）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（4）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（5）按时交纳物业服务费用；（6）法律、法规规定的其他义务。 8.如何组成业主大会筹备组？ 答：业主筹备成立业主大会的，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）的指导下，由业主代表、建设单位（包括公有住房出售单位）组成业主大会筹备组（以下简称筹备组），负责业主大会筹备工作。 筹备组成员名单确定后，以书面形式在物业管理区域内公告。 9.主大会筹备组应当做好哪些筹备工作？ 答：（1）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；（2）参照政府主管部门制订的示范文本，拟定《业主大会议事规则》（草案）和《业主公约》（草案）；（3）确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数；（4）确定业主委员会委员候选人产生办法及名单；（5）做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。 上述（1）、（2）、（3）、（4）项的内容应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告。
安全知识手册 安全知识手册 无锡市永恒物业管理服务有限公司 二〇一五年六月 目录 序言 --------------------------------------------------------------------------- ----------------1 第一章物业安全法律法规知识 ---------------------------------------------------------2 第二章物业安全知识 ---------------------------------------------------------------------7 第三章物业各类安全守则及职业健康安全防护 ------------------------------------8 第四章物业安全生产奖惩条例 -------------------------------------------------------14 结束语
---------------------------------------------------------------------------------------18 员工安全生产承诺书 ---------------------------------------------------------------------19
序言 安全生产工作是一项科学性、社会性很强的全民性事业，特别是作为人口比较集中的住宅物业管理区域、写字楼、开放式园区尤为重要。物业管理区域的生存和发展是建立在安全的基础上的，只有全员普及安全知识，才能有效地预防和减少物业管理区域各类安全事故的发生。切实做好物业管理区域的安全工作，是我们全体员工的神圣职责，公司特地编写了这本手册，希望大家通过认真学习，在做好自己本职工作的同时，人人争做安全生产员、安全宣传员。 让我们以安全生产工作为己任，共创永恒物业美好未来！ 第一章物业安全法律法规知识 一、中华人民共和国安全生产法 1、我国安全生产法的产生和发展 1)2002 年 11 月《中华人民共和国安全生产法》颁布、实施； 2）2014 年 8 月修改通过。 2014 年 12 月 1 日《中华人民共和国安全生产法》正式实施。 2、安全生产法的方针 安全生产工作应当以人为本、坚持安全发展、坚持安全第一、预防为主、综合治理。
购物中心物业管理服务范围主要内容 购物中心物业管理服务范围及主要内容 一、一般性管理服务内容 （一）对业主、商户的管理。 以保证良好的经营秩序为目的，通过《业主手册》《物业管理服务合同》《商场管理规定》《装修管理规定》等管理控制文件对业主及承租商户的经营行为进行管理、引导，明确业主、承租商户和管理公司之间的责、权、利关系； （二）向业主、商户提供的主要服务内容。 业主、商户、设施设备档案的建立管理。受理用户投诉；办理用户迁入迁出手续；办理用户室内装修申请及装修验收的手续并实施监管；办理用户大件物品放行手续；办理广场出入证（临时出入证、施工人员出入证等）；办理用户电话开通、迁移或对调手续；办理用户公司水牌的制作手续；办理用户临时用电、动火和货梯专用手续；办理汽车、摩托车、自行车的停放手续；办理统一收购废品手续；办理用户破/换门锁申请手续检查广场公用设施的运行状况；负责同用户的沟通工作，受理用户的服务要求；提供邮政服务，为用户分发投递邮件和征订报刊；监管广场的绿化养护，确保广场的绿化布置合理、整洁美观；控制货物出入。 （三）安全系统管理服务。 充分保障入驻购物中心的业主、商户和顾客的利益，在安全保卫方面。制定严谨的保安工作实施计划，建立健全各项保安、停车管理制度。实行24小时保卫巡逻制，巡逻分为：定时巡逻、不定时巡逻、白天巡逻、夜间巡逻等方式。 （四）消防系统管理服务。 消防管理的方针是”预防为主，防消结合”。严格按照《消防法》有关规定：建立消防合格证制度及消防工作检查监督制度，订有突发性火灾等灾害应急方案，并设有消防疏散示意图。保证消防通道必须畅通，消防设备设施运行良好，组建广场义务消防队，并演习在各种情况下采取的应急措施，一旦发生危险及时疏散众多业主、商户及消费客人。 （五）设施设备系统维修管理。 制定设备定期巡回检查测试及监督。配电室保证24小时值班，严格按照国家标准操作运行。对电梯、中央空调、供电、供水设备及照明系统养护、维修。并做详细记录，提供方便、不间断服务活动。做到设备良好，运行正常，设备及机房环境整洁，消防控制中心及消防系统做到配备齐全，完好无损，可随时启用；安全设施做到齐全有效，通风照明及其它附属设施完好；给排水系统，保证所有的排水系统通畅，楼内地下室及车库无积水浸泡发生；中央空调系统运行正常，无超标噪音和严重滴漏水现象；保证系统设备完好、运行正常。 （六）环境卫生 清洁服务实行标准化清扫保洁，制定完善的清洁细则，明确需要清洁的地方，所需清洁次数、时间，由专人负责、检查、监督。商场的清洁卫生服务项目主要有：商场清洁保养工作，公共区域，走廊通道，空调机房、风机房的清洁，变电房，电梯清洁保养，消防系统及设备的清洁，供水排水泵房系统及其设备的清洁，公共照明设备的清洁，公共洗手间清洁，楼层及垃圾房的清洁，写字楼绿化、美化保养，停车场清洁服务，写字楼内大清扫服务，清洗地毯服务，各类石材地面打蜡、抛光服务等其他服务项目。（详见保洁细则） 二、特殊管理服务主要内容。 商业物业的管理与一般类型物业管理的最大不同之处就在于商业物业管理的一项重要工作是要进行商业形象的宣传推广，不断扩大商业物业的知名度，树立良好的商场形象，吸引更多的潜在承租商和消费者。这是商场实施统一管理的一项必不可少的工作，其作用使商
安全生产常识 1、采油队安全生产“十二防”：防火、防爆、防溢罐、防盗窃、防触电、防中毒（天然气、食物、化学药品）、防中暑、防坠落、防塌方、防机械事故、防交通事故、防违章操作。 2、安全生产五个从严：安全教育从严，安全技术培训从严，执行制度从严，安全检查从严，安全奖惩从严。 3、加热炉四不点火：不检查不点火，无控制不点火，漏油漏气不点火，炉膛内有余气或跑油未处理彻底不点火。 4、三定一落实：定岗位，定产量，定工作制度；一落实，指落实技术管理措施。 5、交接班“三一四到五报”：三一，指的是对生产部位一点一点交接，对生产数据一个一个交接，对工具用具一件一件交接；四到，指的是看到，听到，摸到，闻到；五报，指的是报检查部位，报部件名称，报生产状况，报存在问题，报处理措施。 6、三违：违章指挥，违章操作，违反劳动纪律。 7、三标：标准化班组，标准化岗位和标准化现场。 8、三同时：新建、改建、扩建项目的安全设施应与主体工程同时施工、同时投入生产和使用（简称“三同时”），对未通过“三同时”审查的建设项目，有关部门不予办理行政许可手续，企业不准开工投产。 9、三基：基础工作、基层建设、基本功训练。 10、三不伤害：不伤害自己、不伤害他人、不被他人伤害。 11、三不动火：无合格的火票不动火，安全措施不落实不动火，监火人不在场不动火。 12、三级安全教育：厂级安全教育、车间几级安全教育、班组安全教育。 13、四全监督管理原则：全员、全过程、全方位、全天候的安全管理和监督。 14、四不放过：事故原因没查清不放过，责任人员不处理不放过，整改措施没落实不放过，有关人员没受到教育不放过。 15、一个必办：各级领导承包重点要害部位和单位的安全工作必办。 16、全员经常性的安全教育的主要内容：安全思想教育，安全管理知识教育，安全技术知识教育，以及典型经验和事故教训教育等。
物业管理基础知识问答 现在物业管理二级及以下资质已经取消，现在只有物业管理资质一级资质，但是我们对于物业管理基础知识也要有所了解，本文介绍一下物业管理基础知识问答。 一，什么是物业和物业管理 物业是指已建成并投入使用的各类房屋及与之相配套的设备、设施和场地。各类房屋可以是住宅区，也可以是单体的其他建筑，还包括综合楼、别墅、高档写字楼、商贸大厦、工业厂房、仓库等。与之相配套的设备、设施和场地，是指房屋室内外各类设备、公共市政设施及相邻的场地、庭院、干道。 物业管理是由专门的机构和人员，依照合同和契约，对已竣工验收投入使用的各类房屋建筑和附属配套设施及场地以经营的方式进行管理，同时对房屋区域周围的环境、清洁卫生、安全但卫、公共绿地、道路养护统一实施专业化管理，并向住用人提供多方面的综合性服务。 二，物业管理知识问答 1、物业管理区域内的共用部位、共用设施设备、自用部位、自
用设备是什么？ 共用部位：房屋承重结构、房屋主体结构、公共门厅、公共走廊、公共楼梯间、内天井、户外墙壁、屋面、传达室、治安监控室、消防监控室； 共用设施设备：绿地、道路、化粪池、污水井、雨水井、垃圾中转站、水泵、水箱、电梯、业主楼层间的供、排水总管、信报箱、消防设施、公共照明设施、监控设施、避雷设施、公用天线、露天停车场、非机动车库、公用设施设备用房等。 自用部位：是指门户以内的房间、厨房、卫生间、阳台、天井、庭院以及室内墙面等部位。 自用设备：是指门户以内，业主自用的门窗、卫生洁具和通向总管的供水、排水、燃气管道、电线以及水、电、气户表等设备。 2、物业维修责任是什么？ 物业保修期内，共用部位、共用设施设备、自用部位、自用设备由保修单位负责维修。物业保修期满后，业主自用部位、自用设施设备的养护、维修，由业主负责。共用部位、共用设施设备的大修、中修、更新和改造由全体业主共同决定或列入专项维修资金支出。
商业物业经营管理的内容与主要事项 1、顾客流量大商业物业的进出人员复杂，不像住宅物业大部分为业主和租户。所以很难管制，客流量大，易发生意外，安全保卫工作非常重要，有些零售商品易燃易爆，因此消防安全不得有半点松懈。同时商业物业在发生突发事件时，疏散相对较慢。所以安全管理应特别慎重，对于安保和消防工作的要求更为严格。 2、服务要求高物业管理服务要面向商业物业的业主人和使用人，不同的商业物业所需求的服务是千差万别的，要提供差异化、个性化的服务，一切为他们着想，促进商业物业保值、增值；同时为使用人和顾客营造一个安全、舒适、便捷、优美的经营和购物环境。这是商业物业经营管理服务的根本原则。 3、管理点分散商业物业人员流动量大，特别是商场物业，废弃的商品包装杂物会使得商业场所内的垃圾增多，环境卫生变差。出入口多，电梯（客梯、观光梯、自动扶梯等）分散，需要的保洁、保安人员相对较多，管理点分散，管理难度较大是商业物业管理的特点。另外，对户外的招牌广告、霓虹灯要及时进行清洁维护，保持商业场所外观的整洁，树立良好的外部形象。 4、营业时间性强商业物业中的商场的营业时间性很强。顾客到商业物业购物的时间，大多集中在节假日、双休日和下班及晚间，而平时和白天顾客相对少一些。统一店铺的开张及关门时
间有利于商业物业的整体形象塑造。开张、关门时间不统一会造成整体商业物业经营的凌乱感，无序经营的印象，对顾客产生不良的心理影响。 5、车辆管理难度大到商业写字楼工作或到商场购物的人员，有开车的，也有骑车的，大量的机动车和非机动车对商业物业周边的交通管理和停车场管理增加了压力。车辆管理好坏直接影响着商场物业管理水平的整体体现。 针对商业物业的经营管理特点，不难看出，物业公司在经营和管理商业物业时不但要做好安保、清洁、绿化、消防等基础工作外，更重要的是对商业物业的经营。如何提供切实有效的服务，使得物业保值、升值才是商业物业管理的关键。以下是我对商业物业经营管理的内容和主要事项的归纳： 1、业户服务管理业户服务是指物业管理方为业户、顾客提供服务并与业户、顾客进行交流的服务。其主要职能与其他类型物业管理的业户服务一样，包括前台咨询、投诉接待、倾听建议和意见、安排维修和回访、收取管理费与内外联系等。 2、商业物业装修服务管理 装修管理在商业物业的经营管理中特别重要。如果装修管理做得不好，往往会引起很多问题，影响商业物业的经营效益。装修管理职能主要包括：审核装修申请、签订“装修管理协议”，现场监督管理等。、 3、商业物业设备、设施维保服务管理
1.安全含义 安全是指在生产活动过程中，能将人或物的损失控制在可接受的水平的状态。 2.事故的含义 事故是指在生产活动过程中发生的一个或一系列非计划的（即意外的）、可导致人员伤亡、设备损坏、财产损失以及环境危害的事件。 3.安全生产的含义 安全生产是指在社会生产活动中，通过人、机、物料、环境的和谐运作，使生产过程中潜在的各种事故风险和伤害因素始终处于有效控制状态，切实保护劳动者的生命安全和身体健康。 4.安全生产的重要意义 （1）安全生产具有十分重要的政治意义 （2）安全生产事关广大人民群众的切身利益 （3）安全生产具有极为重要的经济意义 5.特大事故报告应当包括以下内容： （1）事故发生的时间、地点、单位; （2）事故的简要经过、伤亡人数，直接经济损失的初步估计; （3）事故发生原因的初步判断; （4）事故发生后采取的措施及事故控制情况。 6.安全生产的基本方针与原则 “安全第一、预防为主”的方针；“管生产必须管安全”的原则。 7.安全检查 （1）内容：查制度、查纪律、查现场、查管理、查措施、查隐患 （2）种类：经常性、专项性、定期性、季节性和临时性安全检查五大类。（3）基本方法：自检自查、交叉检查、抽查、辅助检查等。 8.道路运输安全生产管理，什么是“三关一监督”？ 严把运输经营者市场准入关、严把营运车辆技术状况关、严把营运驾驶员从业资格关、搞好汽车客运站安全监督。 9.铁路安全运输概述 这一定义涵盖了三个问题:即对象、范围和目的。 (1)安全生产的对象有人和设备等一切不安全因素，其中人是第一位的。消除危害人身安全健康的一切不良因素，保障职工的安全和健康、舒适地工作，称之为人身安全；消除设备损坏、产品和其他财产的一切危险因素，保证生产正常进行，称之为设备安全。 （2）安全生产的范围包括各行各业的人身安全和设备安全。国家、企业在生产
一、物业常识（136题） 1、“物业”是粤港方言对房地产的称呼，它最早在香港被普遍使用，其含义是单元性房地产可大可小，一栋商业楼宇、一组标准厂房、一栋住宅楼或一套住宅都可称为物业 2、在房地产市声体系中，物业管理市场处于最后一级 3、物业管理市场的关系是供方物业管理企业向需方物业业主和非业主使用人、承租人提供商品性劳动服务的市场关系，是双方按合同建立起来的平等的互助互利的交换关系 4、物业管理市场的含义是物业管理企业采用经营性的手段实施管理，对业主和非业主使用人、承租人提供服务，从而取得报酬 5、物业管理市场的委托关系主要有委托管理型，自主经营型 6、物业委托管理型的特征是开发商、业主（业产委员会）采用招投标或协议的方式，通过《物业管理委托合同》，委托专业化的物业管理企业，按照“统一管理，综合服务”的原则，提供劳务商品的市场交换关系 7、物业管理公司取得物业管理权的主要途径是投标；协议；自管 8、目前最新优秀示范物业标准分几个类型进行考评内容：大厦；工业区；住宅小区 9、目前最新优秀示范物业标准有哪几个方面考评内容：大厦、工业区九项，包括：基础管理；房屋管理及维修养护；共用设备管理；共用设施管理；保安及车辆管理；环境卫生管理；绿化管理；精神文明建设；管理效益（两者具体内容评分侧重不同）住宅小区八项，包括：基础管理；房屋管理及维修养护；共用设施、设备管理；保安、消防及车辆管理，环境卫生管理；绿化管理；精神文明建设；管理效益 10、《中华人民共和国物业管理条例》是2003年中华人民共和国国务院第379号令并于2003年9月1日批准施行 11、物业管理是指由专业机构或公司，按照合同或契约，接受业主（用户）的委托，按照市场经营方式，运用现代管理方法和技术，为使物业充分发挥其使用价值和经济效益面对物业本身及其业主（用户）进行管理并提供综合服务 12、住宅区是指以住宅为主，并有相应配套公用设施及非住宅房屋的居住区 13、住宅区的范围由市政府住宅行政管理部门会同有关部门划定 14、业主是指住宅区内住宅和非住宅房屋的所有权人 15、入住是指入住人收到书面入住（入伙）通知并办理完结相应手续 16、业主公约是指由业主承诺的，对全体业主具有约束力的，有关业主在住宅区使用、维护物业及天体管理等方面权利义务的行为守则 17、自用部位指用户门以内、毗连部份以外的全部自用部位、设施和设备，包括自用阳台、门、窗、防盗网，室内自用隔墙、墙（板）面等 18、共用部位是指结构相连或具有共有、共用性质的部位、设施和设备，包括：房屋的承重结构部位（包括基础、屋盖、梁、柱、墙体等）、抗震结构部位（包括构造柱、梁、墙等）、外墙面、楼梯间、公共通道、门厅、屋面、本体共用排烟道（管）、电梯、机电设备、本体消防设施等 19、毗连部位是指房屋本体中不属于公用部位和自用部位的部位、设施和设备 20、住宅区的公共声所和公用设施的使用和维护是由全体业主、承租人和其他非业主使用人共同使用和维护
2.消防管理 其内容主要是预防和控制火灾的发生， 如防火安全宣传， 和维修等。 3.车辆交通管理 主要是搞好车辆停放和交通安全管理，保证车辆和行人的安全。 美国心理学家马斯洛的需求梯度理论指出， 人类的需要可分为 7 个层次， 即生理需要、 全需要、 友爱和归属的需要、 尊重的需要、 求知的需要、 求美的需要和自我实现的需要。 7 种需要是按次序逐级上升的。即当下一级需要获得基本满足后，就会追求上一级的需要。 根据这个理论， 当人的生理需要 （维持体内生理平衡的需要， 如：饥饿、口渴等 ）得到基本 足后，人类就会首先产生安全 （周围生活环境的稳定性、 安全性。 如没有混乱、 恐吓）的需要。 随着整个社会经济的飞速发展、科学技术水平的提高以及人民生活水平的不断改善，安 全 问题越来越引起人们的重视。 因此， 物业安全管理的服务内容和规范也会随着社会总体经济 水平的提高、社会分工的进一步分化得到进一步的扩展和延伸。 三、物业安全管理的机构设置与职责 物业管理企业对物业的安全管理，可以委托专业公司经营或自行组织专门的队伍实施管 理业务。 但不论由谁来完成， 都必须在物业建设方案设计之初， 就考虑物业安全方面的专门 要求。安全专家必须与物业管理人员共同参与物业设计方案的拟订， 以避免在方案建设完成 后进行不必要的更改。因此，在制定物业设计方案时，安全要求的纳入是非常重要的。 物业 管理公司应制定详细的安全管理章程和制度并公之与众， 力求做到有章可循， 有章必循， 执 章必严，违章必究。 安全管理的机构设置与所管物业的类型、 规模有关， 物业管辖的面积越大， 类型配套设施越 多，班组设置也越多越复杂。物业管理公司通常可以设置保安部来负责物业的安全管理 保安部的构成如下图。 保安部的主要职责是： ① 贯彻执行国家公安部门关于安全保卫工作的方针、 各项保安工作制度，对物业辖区安全工作全面负责； ② 组织部门全体人员开展各项保安工作， 提出岗位设置和人员安排的意见， 制定岗位职 和任务要求，主持安全工作例会； ③ 熟悉物业区域常住人员， 及时掌握变动情况， 了解本地区治安形势， 有预见地提出对 业辖区保安工作的意见和措施； ④ 积极开展“五防” （防火、防盗、防爆、防破坏、防自然灾害 ）的宣传教育工作，采取切 实措施，防止各类事故发生，具有突发性事故的对策和妥善处理的能力； 物业安全管理的内容 物业安全管理的主要内容包括治安管理、消防管理以及车辆道路管理 1.治安管理 ①对物业区域内违反 《治安管理条例》 的行为进行制止， 枪支弹 药、非法侵入他人住宅，偷盗他人财物等； ②对于物业区域内妨碍他人正常生活的行为进行禁止。 建各类违章建筑、流动摊贩扰民等。 3 个方面。 并报公安机关处理。 如非法携 如发出噪音、 污染，乱扔杂物， 及时扑灭火灾， 消防器材的保 政策和有关规定， 建立物业辖区内
商业物业管理服务内容及特点 一、商铺物业的管理特点 1、顾客流量大 商铺进出人员杂，不受管制，客流量大，易发生意外，安全保卫工作非常重要，有些零售商品易燃易爆，因此消防安全不得有半点松懈。同时商场在发生突发事件时，疏散相对较慢。安全管理应特别慎重 2、服务要求高 要物业管理服务面向商铺置业人和使用人，向他们负责，一切为他们着想。促进商业物业保值、增值；同时为使用人和顾客营造一个安全、舒适、便捷、优美的经营和购物环境。这是商铺物业管理服务的根本原则 3、管理点分散 出入口多，电梯（客梯）、观光梯、自动扶梯等）分散，需要的保洁、保安人员相对较多，管理点分散，管理难度较大是商业物业管理的特点。 4、营业时间性强 顾客到商铺购物的时间，大多集中在节假日、双休日和下班及晚间，而平时和白天顾客相对少一些。统一店铺的开张及关门时间有利于商铺的整体形象塑造。开张、关门时间不统一会造成整体商铺经营的凌乱感，无序经营的印象，对顾客产生不良的心理影响。 5、车辆管理难度大 来商铺的顾客，有开车的，也有骑车的，大量的机动车和非机动车对商铺周边的交通管理和停车场管理增加了压力。车辆管理好坏直接影响着商场物业管理水平的整体体现。 二、商业物业服务管理内容 商铺物业管理包含以下几个方面，我们现对此进行分项描述： ?商铺业户服务管理 ?商铺装修服务管理 ?商铺设备、设施维保服务管理 ?商铺建筑物的养护及维修管理 ?商铺保安服务管理 ?商铺保洁服务管理 ?商铺绿化服务管理 1、商铺业户服务管理
业户服务部有两部分工作职能，一是业户服务，二是内部管理。 a接待与联系 接待与联系是业户服务的重要内容之一，是物业管理方为业户、顾客提供服务并与业户、顾客进行交流的窗口。其主要职能与其他类型物业管理的业户服务一样，包括倾听建议和意见，接受投诉，安排维修和回访，收取管理费与内外联系等。 b纠纷、投诉接待 顾客在商铺购物因环境服务因素而来投诉。对物业管理方来说，所有投诉、处理结果都要有记录，作为年终表彰与履行“管理公约”业绩考核依据之一; c报修接待 商铺铺位的照明或其他设施出问题，对业户营业将造成很大的影响。业户报修，应迅速做记录，填写《维修任务单》，即时派维修工到现场抢修； d走访回访 接待员的走访内容包括三方面： 一是听取业户和商铺方对物业管理服务的意见、建议； 二是对报修后的维修结果进行回访； 三是对业户的礼仪、形象、环境、广告、装潢等方面的不足之处做出提示、督促改进，晓之以理，动之以情，用实际行动去感化业户，让他们明白：我们所做的一切，都是为了商铺的自身形象，我们的目标是一致的。 e内外联系 商铺内部联系： 商铺的内部联系包括向业户收取物业管理费、水电能耗费、铺位的报修抢修费等。商铺服务管理做得如何，必将影响到收缴率的好坏。 商铺的外部联系 商铺与街道、居委、警署、消防、劳动、环保、水、电、煤、电信及媒体都有业务上的联系，如处理不好这些关系，会使商铺的经营活动很被动。处理得好，往往事半 2、商铺装修服务管理 装修管理应包含在业户管理中，因管理难度较大，故单独列出论述。装修管理职能主要包括：审核装修申请、签订“装修管理协议”，现场监督管理等。
文件编号：TP-AR-L1811 In Terms Of Organization Management, It Is Necessary To Form A Certain Guiding And Planning Executable Plan, So As To Help Decision-Makers To Carry Out Better Production And Management From Multiple Perspectives. （示范文本） 编订：_______________ 审核：_______________ 单位：_______________ 安全管理常识(正式版)
安全管理常识(正式版) 使用注意：该安全管理资料可用在组织/机构/单位管理上，形成一定的具有指导性，规划性的可执行计划，从而实现多角度地帮助决策人员进行更好的生产与管理。材料内容可根据实际情况作相应修改，请在使用时认真阅读。 1、什么是安全生产 安全生产是指在劳动生产过程中，要努力改善劳 动条件，克服不安全因素，防止伤亡事故的发生，使 劳动生产在保证劳动者安全健康和国家财产及人民生 命财产安全的前提下顺利进行。 2、我国安全生产的方针是什么？ 安全第一、预防为主、综合治理 3、安全生产管理的任务是什么？ 3.1 贯彻落实国家安全生产法规，落实安全方 针。 3.2 制定安全生产的各种规程、规定和制度并认
真贯彻实施。 3.3 积极采取各种安全工程技术措施，进行综合治理，保障员工有一个安全可靠的作业条件，减少和杜绝各类事故造成的人员伤亡和财产损失 3.4 采取各种劳动卫生措施，不断改善劳动条件和环境，定期检测，防止和消除职业病及职业危害，保障劳动者的身心健康。 3.5 对企业领导、特种作业人员和所有职工进行安全教育，提高安全素质。 3.6 对职工伤亡及生产过程中各类事故进行调查、处理和上报。 3.7 推动安全生产目标管理，推广和应用现代化安全管理技术与方法，深化企业 安全管理。 4、什么是三大规程、五项规定？