第03章 房地产估价原则

2014版和2001版城镇土地估价规程区别讲解(林建漳)

D

系，剔除的原则以及没有增加的合法原则、谨慎原则更多的是经济学中或者从事土地估价业务时需要遵循。

估价方法对应估价原则

估价方法 估价原则

市场比较法 合法原则、替代原则、最有效利用原则、供需原则、变动原则

剩余法 合法原则、预期收益原则、替代原则、最有效利用原则、供需原则、贡献原则、变动原则

收益还原法 合法原则、预期收益原则、替代原则、最有效利用原则、供需原则、变动原则

基准地价系数修正法 合法原则、替代原则、最有效利用原则、供需原则、变动原则

成本逼近法 合法原则、替代原则、最有效利用原则、供需原则、变动原则

出让地价评估 增加价值主导、审慎原则、

公开市场原则

公共管理与公共服务和交通运输用地估价 增加发现并模拟市场价格的原则、区分市场定价与政策优惠的原则、区位效用为主兼顾用途差异的原则

⑶方法选用

新规程在评估方法选用上做了调整，一般宗地评估需选择适宜的两种以上评估方法。针对特殊情况，提出了“评估少有交易，市场化程度极低且土地收益难以显化的特定用途土地价格，在省级以上土地估价行业协会组织专家论证的基础上,可以选择一种适宜的主要估价方法,并应在报告中充分披露,附具专家论证材料。”的解决方案。

⑷主要估价方法

①市场比较法；②收益还原法；③剩余法；④成本逼近法；⑤公示地价系数修正法。

⑸基准地价制定

⑹不同用途地价评估

①用途分类。宜参照《土地利用现状分类》的二级类进行细化，对于具混合用途的待估土地，应分别界定各用途的构成比例；②方法选择原则。

国家标准《土地利用现状分类》国家标准采用一级、二级两个层次的分类体系，共分12个一级类、56个二级类，一级类主要按土地用途，二级类按经营特点、利用方式和覆盖特征进行续分。

土地利用现状分类表

一级类 二级类 一级类 二级类 一级类 二级类

01耕地 水田 06工矿仓储用地 工业用地

第３９卷第２期　２０　０　８年１月　人　民　长　江　Ｙａｎｇｔｚｅ　Ｒｉｖｅｒ　Ｖｏ１．３９．Ｎｏ．２　Ｊａｎ．．　２ｏ０８　

文章编号：１００１—４１７９（２００８｝０２—０１０５—０２　

关于房地产估价的探讨　

张　苏　

（长江水利委员会机关服务局，湖北武汉４３００１０）　

摘要：房地产估价作为金融机构发放抵押贷款过程的重要环节，是确定贷款额度、防范金融风险的有力工具，是　

征收物业税的基础。公正的估价可为物业税的开征提供可行性的依据，在我国＂－３前房地产市场持续升温的情　

况下，开征物业税需要一套完整的评估体系。根据估价目的，遵循估价原则，完善房地产估价，确定贷款额度，　对防范金融风险具有一定的重要意义。　关键词：房地产估价；物业税；评估体系；探讨　中图分类号：Ｆ２９３．３　文献标识码：Ａ　

房地产估价是指房地产估价专业人员，根据估价目的，遵循　

估价原则，运用所掌握的估价专业知识和科学的估价方法，模拟　

房地产价格形成的过程，在符合国家法律法规的前提下，综合分　

析影响房地产市场价格的各种因素，从而推算出房地产价格的　

一种行为活动。它是房地产估价师知识、才能和经验的结晶。　

房地产估价作为金融机构发放抵押贷款过程的重要环节，　

是确定贷款额度、防范金融风险的有力工具。中国人民银行在　（（２ｏｏ６中国金融稳定报告》中，首次以专栏形式对房价下跌可能　

引发的金融风险做出了预警。回顾历史，美国在２０世纪８０年　

代，由于房地产泡沫经济等原因导致了严重的金融危机，政府采　

取了多种解决措施，其中最重要的手段就是治理整顿不动产抵　

押贷款评估业。　

我国房地产抵押估价理论和方法研究滞后，实践中也存在　

诸多问题，尤其在我国当前房地产市场持续升温及物业税将从　

“空转”转而落实的情况下，完善房地产估价，降低金融风险，就　

具有格外重要的意义。　

１房地产估价是防范金融风险的有力工具　

《中国金融稳定报告》显示，２００５年末，１６家商业银行对房　

房地产估价报告

项目名称：泊头市人民法院受理的王晓兰诉刘宝燕、赵辰增民间借贷纠纷执行一案涉及的被执行人刘宝燕名下位于泊头市交河镇东方骏景小区1号楼3单元601室住宅性质房地产司法鉴定估价

估 价 委 托 人：泊头市人民法院

房地产估价机构：河北金盛德房地产估价有限公司

注册房地产估价师：李墨香 注册号：22

田立潮 注册号：16

估价报告出具日期：2018年09月27日

报告编号：冀金盛德【2018】（估）字第10003号 致 估 价 委 托 人 函

泊头市人民法院：

受贵院委托，本公司对王晓兰诉刘宝燕、赵辰增民间借贷纠纷执行一案涉及的被执行人刘宝燕名下位于泊头市交河镇东方骏景小区1号楼3单元601室住宅性质房地产的价值进行了评估。

估价目的：为贵院办理案件提供估价对象市场价格参考依据。

估价对象：刘宝燕名下位于泊头市交河镇东方骏景小区1号楼3单元601室住宅性质房地产（商品房买卖合同合同编号：D-202，证载房屋建筑面积㎡）。

价值时点：2018年09月5日。

价值类型：市场价值；

估价方法：我公司派出房地产估价师于2018年09月5日对估价对象进行了实地勘察，并查询、收集、调查估价所需的相关文件、资料，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，运用比较法对估价对象价值进行测算。

估价结果：在认真分析现有文件、资料的基础上，经过周密的测算，并详细考虑了影响房地产价格的各种因素，确定估价对象在价值时点2018年09月5日的市场价值如下：

项目 建筑面积（m2） 单价（元/m2） 评估总价（万元）

东方骏景1-3-601 4152

人民币大写：肆拾捌万壹仟壹佰元整。

特别提示：

1、估价结果应用有效期自本估价报告出具之日起壹年内有效。如超过有效期或在此期间市场变化较快或国家经济形势、城市规划、相关税费和银行利率发生变化，估价结果应做相应调整或重新估价。

1 第二节

知识点一：房地产估价报告构成八大要素

知识点二：房地产估价报告写作6要求（2013教材新增）

知识点三：房地产估价报告的写作

一、 封面

房地产估价报告

（或叫房地产抵押估价报告、城市房屋征收估价报告、人民法院拍卖房地产估价报告。如果是抵押估价目的的报告必须叫房地产抵押估价报告，否则算错误。）

估价项目名称：（注意：重点突出区位、名称、用途，在建工程曾换过名的，要在后边的技术报告实物状况分析中说明）

估价委托人：

房地产估价机构：（2013教材变化，原为“估价机构”）

注册房地产估价师：（注意：姓名+注册号，且是2名以上。如果没有注册号，只要有别的错误就不要纠出，仅仅是案例教材要求有注册号，历年答案中没有此考点，除非纠不出别的错了。）

估价报告出具日期：（是指本次估价出具报告的年、月、日。注意：封面上的估价报告出具日期要与致估价委托人函中的致函日期一致，要与结果报告中的估价作业期相匹配）（2013教材变化！原为“估价作业日期”，正式接受估价委托年月日至出具报告年月日，是一个工作区间，14年考试如是两个日期区间，指为错误 ）

估价报告编号：（是在本估价机构内的编号，【易混淆点】结果报告中（二）房地产估价机构的编号是资质证书的颁发编号，而封面的估价报告编号是在本估价机构内所有报告的一个顺序编号。）

【历年真题】12年答案：封面中“估价人员”应为“注册房地产估价师”

【教材例1-1】某房地产估价报告封面写作实例：

房地产估价报告

估价项目名称：××市××区××花园第18层a、b共二套住宅房地产价值评估

估价委托人：××市×××贸易公司 2 房地产估价机构：××房地产评估有限公司

注册房地产估价师：×××（注册号××）、×××（注册号××）、×××（注册号××）

估价报告出具日期：2011年8月4日

估价报告编号：××评房（1）字第××××号