基于Ramsey模型的房地产泡沫测度研究——以南宁市为例

即 ｆ （ ＝０ ／ 。此 时 ， ‘ｋ ） －ｎ － 劳动 的 需求与 资 本需 求
之 间相 互 匹配 ， 出水平 达 到 最 大 ， 是 经 济在 产 这
一
种 最大 限度 下均 衡运 行 。假 设技 术条 件 一定 ，
这 时就可 以算 出要 求 的资 产 的基础 价值 ， 即基础 价值 ｊ ｆ ｋ） ＝ （ ＝０＋力 。在此 基础 上 ， 我们 只需 弄
产 的价值越 大 。
图 １ 南 宁市 ２ ０ — — ２ ０ ： ０３ ０ ８年 基础 价 值 运 行 区 间
二 、 ａ ｓ ｙ 型 Ｒ ｍｅ 模
Ｒｍ ｅ ａｓｙ模 型 是 宏 观 经 济 学 增 长 模 型 之 一 ，
该模 型 的假 设前 提较 为 苛刻 。假 设一 ： 个经 济 整 系 统 由两 部 分 构成 ， 家庭 和 厂 商 ， 庭 不 生 产 即 家 任 何产 品 ， 部 从 市 场购 买 ， 厂 商从 不 消 费 产 全 而 品， 生 产 出 的产 品完全 用 于 销 售 ， 过 销 售 获 其 通 取 收入 。假 设二 ： 劳动 总 是按 照人 口的增长 率 而
（ 房地 产 资产 基础 价值 的确 定 一） 由于资 产在 现 实生活 中受通货 膨胀 的影 响 ， 因此在 考虑 资产 的 基础 价 值 时 应剔 除通 货 膨 胀 的影 响 ，所 以资 产 的基 础 价值 可 以进 一 步表
示 为 ｊ （ ＝ｏ －ｎ ＝ ｋ） 一 Ｆ 。从该 式 中可 以看 出 ， 资产
ｌ． ２ ５ ９
１ ．５ ３ ６
８４ ．
３６ ．
６ ８ ．４
０ ８ ．４
—．６ ３９
— ．２ ０ ７
在 实际分析 中 ， 口增长 率和通 货膨 胀率 都 人 容 易得 到 ， 利率 的确 定 较 为复 杂 ， 而 因为现 实 中 众 多 的利率 品种 不易选 择 。在 此选择 两种利 率 ，
增长， 总量与 人均 量 的关 系为 ．＝ ） ｘｅ。在此 前 提 （ 下 有 ： ＝ Ｎ ｅ 。在 现 实生 活 中 产 出不但 可 以用 于 消 费而 且可 以用 于投 资 ， 规模 收益不 变 的前 提 在
下 ， 据 公 式 Ｙ ｆ ， ＝ 根 ｔ Ｍ） ｃ＋ ＝ ， 以得 到 人 可
值。
素 ， 和 人 们 收入 及 对 未 来预 期 增 长相 关 ， 小 它 大 和利 率 ０相 等 ；二 是与 通货膨 胀 率 相关 ， 通 货 膨胀 率 越 高 ， 资 产 基础 价 值 越 低 ； 是 人 口 则 三 增 长率 ｎ 其 值越 大 ， 明 劳动 增长 率 就越 大 ， ， 说 资
房地产市场
表 １２ ０ － ０８年 南 宁 市房 价 泡 沫测 度 ：０ ３２ ０
年度
２ ０３ ０
பைடு நூலகம்
商品房价格 住宅价格增 Ｐ 增长率 １年期 存款 Ｃｌ ５年 期贷 款 口增长率 最小报酬率 最大报酬率 人
增 长 率
５２ ．
长 率
１ ３ ．３ Ｏ ．８
利 率
２ ２５ ．
房地产市场
基于Ｒ ｓ 模 房地 沫 研究 ａ ｅ 型的 产泡 测度 ｍｙ
以 南 宁 市 为 例
张协 奎 巫德 富 张 泽丰 广西 大学 商学 院
一
、
房地 产泡沫 测度 的理 论依 据
清 资产 价值 在 多大程 度上 超 出 了基 础 价值 ， 可 就 以知道 资产 的泡 沫有 多大 。根 据上 述 思路 ， 们 我 可 以对 南宁房 地产 是否存 在泡 沫进 行实证 分析 。
利率
５． ６ ７ Ｏ． ６７ ２． ２ １ ５ ６３ ．
２０ ０４
２ ｏ５ ｏ
２．２ ２ ９
—５ ７８ ．
６ ５ ．１
—３ ８ ．７
４２ ．
１ ．１
２ ２ ．５
２． ２５
６ １ ．２
６ ９ ．３
０ ６ ．８
Ｏ． ６７
一．７ １２
１ ２ ．８
一
超 出最大报 酬率越 多则房 地产泡 沫越严重 。 ０ ３ ２ ０
年 ， 宁市商 品房价 格增长 率 为负的 ５ ２个 百分 南 ． 点 ，而 最 小报 酬 率 、最 大 报 酬率 分 别 为 ２ １ 、 ． ２ ５ ６ ， 地产价 值被低 估 。２ ０ ．３房 ０ ５年 的房地产价 值 也被低 估 了。２ ０ 、 ０ ６ ２ ０ 、０ ８这 四年里 出 ０ ４ ２ ０ 、 ０ ７ ２０ 现 了房 地产 泡沫 ，尤其 ２ ０ ０ ４年 房地 产价格 增 长 率为 ２ ． ２ ， 当年 的最大报 酬率 为 ２ ６ ， 出 ２９％ 而 ．％ 超 ２ ．２ ， ０ ３ ％ 出现 了较为严 重 的房地产 泡沫 。其 次是 ２０ 年 ， ０ ７ 当年 的房地 产价 格增 长率 为 １ ． ８ ， ８ ４ ％ 而 同 期 的 最 大 报 酬 率 却 只 有 ４ ２ ％， 超 出 了 ．３ １． ５ ， ４ ２ ％ 泡沫程 度也相 当严重 。
２６ ．
５． ６ ９
２０ ０６
２ ０７ ０
１ ．０ Ｏ ２
ｌ ４ ８． ８
１． ２ １ １
２３ ２３ ．
２５ ．
４． ４
２ ５ ．２
３ ７ ．８
６３ ．９
７ ８３ ．
０ ８ ．１
０． ８
０ ８ ．３
Ｏ ２７ ．
４７ ．
４ ３ ．２
２ ０ ０８
三 、０３ ２０ ２ ０ － ０ ８年 南宁房 地产 泡沫 的测度
房地 产 泡 沫 的 内涵 就 是 在 长 期 内房 地 产 的 价 格 与房地 产 的基础 价值 相违 背 ， 就是 房地 产 也 的实 际价 格 与基础 价值 相偏离 。 测度 房地产 泡 要 沫 的大 小 ，就 必须求 出其基础 价 值和 实 际价格 ， 用 公式表 示 为 ： ｐ－ ／ ｉ 中 ｂ 指 房地产 的 ｂ （ｉ ） ｊ。其 Ｊ
图 ２ 南 宁市 ２ ０— — ２ ０ ： Ｏ３ ０ ８房 价 泡 沫 测度
均 产 出公 式 ｆ ｋ） Ｃ＋ ｋ／ ｎ 最 终 得 到 的 结 （ － ｄ ｄ＋ ｋ，
论 是 经 济 在 最 优 均 衡 稳 态 下 资 本 的 边 际 产 出
率 ，等 于人 口增长 率 ｎ与 时 间偏 好 ０ 率 之和 ，
的基础 价值 由三 方 面 构成 ，一 是 消 费者 心 理 因
泡 沫 度 ， Ｐ 指房 地 产 资 产市 价 ， 房 地 产 资 产 』指 的基础价 值 。 房地产 的实际价 格可 以在 统计 资料
中获 得 ， 要确 定房 地 产 资产 的基 础 价 值 ， 人 建 本 议 采用 Ｒ ｍ ｅ ａ ｓ ｙ模 型来 计算 房地 产 资产 的 基础 价