天津车辆段上盖综合开发的思考
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地铁车辆段上盖物业开发设计分析摘要:随着城市可用土地资源的不断缩减,如何进一步提高城市土地资源利用率成为相关人员考虑的重要问题,由于地铁车辆段区域的构筑物相对较少,具有一定的复合利用价值,因此,越来越多的人将关注的目光投向地铁车辆段上盖开发,由于地铁车辆段上盖开发比较特殊,对工程设计的要求也有一些不同之处,基于此,本文以某地铁车辆段上盖物业开发项目为实际案例,深入分析梳理地铁车辆段上盖物业开发设计原则与设计要点,供同业人士参考。
关键词:地铁车辆段;上盖物业;开发设计分析引言目前各个地区都在致力于推进城市化建设,城市土地资源几乎被开发殆尽,为了不闲置每一寸城市土地资源,很多城市都开始进行地铁车辆段上盖物业开发,由于该类开发项目涉及到多方面的问题,所以开展项目开发设计作业时,不仅要重点考虑特点,还要同时兼顾地上地下空间的综合利用,这就要求设计人员首先要充分了解和明晰地铁车辆段上盖物业开发设计的基本原则,也需要通过对实际设计方案的深入分析,梳理和总结该类开发项目的交通消防等各设计环节的侧重点。
1.地铁车辆段上盖物业开发设计原则1.1.空间利用最大化对地铁车辆段进行上盖物业开发,首要的设计原则是对占地进行集约化利用,这也是这项建设任务的初衷。
地铁车辆段分三个组成部分,即落地区,运用库以及连接出入段线,物业开发过程中还须立足于实际,科学分析盖上及盖下的空间分布利用,既要保证地铁正常运转不受影响,还要保证盖上物业开发设计方案的科学合理性,达到最大化利用空间。
1.2.结构经济化以物业开发形式开发地铁车辆段的上盖,主要是开发住宅建筑,要为地铁运行期间的正常通行及检修留出足够盖下空间,同时地铁运行的常态化清洁及巡检也要得到充分保证,这就导致盖下通常会有很高的空间。
而上盖物业开发的主要形式是高层建筑,这就要求开发过程选择最适用的转换层,对设计人员来说难度较大。
所以,工程设计的转换层和柱网设置的合理性就成为关键节点,需要充分保障经济适用性和空间的最大化利用。
地铁车辆段上盖物业开发的综合分析王珏发布时间:2021-05-14T08:58:49.777Z 来源:《基层建设》2020年第30期作者:王珏[导读] 摘要:在地铁车辆段上盖物业开发中,实际效益体现为社会、经济效益。
北京城建设计发展集团股份有限公司北京市 100000摘要:在地铁车辆段上盖物业开发中,实际效益体现为社会、经济效益。
目前,随着我国交通事业的发展,我国的一些一线城市如北京、上海、深圳等地交通设施已基本完善,当前交通建设的主要方向在二三线城市的交通网络建设。
随着城市化的推进,便捷的交通能帮助城市解决交通拥堵、出行难、城郊距离大等问题。
然而,随着交通工具的优势,其相对的负面影响也随之出现。
基于此,本文对地铁车辆段上盖物业开发的综合分析进行了详细的论述。
关键词:地铁车辆段;上盖;物业开发城市轨道交通车辆段物业开发的成功案例已有很多,方案也越来越完善及成熟。
通过不断总结及应用新技术,消除车辆段运营期间的振动和噪声给车辆段上盖与周边开发所带来的诸多负面影响,同时,解决好车辆段的通风采光问题,保证车辆段的使用功能及工作环境,最大限度地减少物业开发对车辆段运营的不利影响,促进城市轨道交通可持续发展进入良性循环轨道。
一、地铁车辆段物业开发概述地铁车辆段是整个地铁安全运营的后勤保障,是对车辆进行停放、管理、月检及维修等功能的主要场所,由于车辆段的占地面积大,建筑密度小,在这种情况下,对其进行物业开发是对土地资源的合理利用,并能缓解城市用地压力。
车辆段的开发模式主要是在其上部进行综合建设。
二、地铁车辆段上盖物业开发模式地铁车辆段上盖物业开发模式根据开发强度和功能的不同,主要分为以下类型:①一般位于较偏僻或经济发展落后的地方,仅对车辆段用地进行开发,主要开发为保障性住房或经济适用房,并建设相应的配套设施;②将车辆段的开发和周围的白地进行综合开发,提高建设范围与强度,开发的主要功能多为住宅和商业;③在将车辆段与周围白地进行一体化综合开发时,以车辆段上盖的综合开发,带动周边用地的高强度开发,所包含的功能更加多元化,涵盖了住宅公园绿地、商业商务、文化娱乐、办公等多种功能空间。
轨道交通段场上盖开发探析摘要:随着我国社会经济的发展和城市化进程的加快,城市用地紧张状况日益加剧,要想实现对城市土地资源的合理利用,实现对土地的集约开发是必由之路。
探索轨道交通段场上盖的综合商业开发已经成为当前各大城市进行空间开发和建筑综合体升级的重要规划安排。
通过对轨道交通沿线土地及上盖物业的开发与运营,不仅能够实现对城市土地资源的合理利用,同时还能够获取相应的开发收益来填补轨道交通建设运营资金的缺口,可以说是一种基础设施带动土地增值,而土地增值又反哺城市发展的一种非常可取的开发模式。
关键词:轨道交通;车辆场段;上盖开发;探究轨道交通段场一般占地面积比较大,建筑密度较小并且开发利用程度比较低,因此需要着重研究如何有效的进行轨道交通车辆段上盖空间开发,提高容积率,以轨道交通车辆段为中心,提升周边及沿线地区的区域价值,实现经济社会的可持续发展[1]。
由于轨道交通车辆段上盖的开发不同于其他普通用地的开发,由于上盖平台与地面之间存在一定高度差异,因此在交通衔接规划等方面存在较大的困难。
基于此需要结合具体实践,对车辆段上盖开发的物业类型、建筑设计方式、交通衔接模式等加以分析和探讨,以提升车辆段场上盖开发质量。
一、轨道交通段场上盖开发的价值为进一步提高城市土地的集约化利用水平,当前各大城市都在加快推动城市轨道交通发展以及周边土地的开发进程。
针对轨道交通车辆场段上盖的开发,被现代城市的发展提供了新的空间,实现一地两用。
其价值主要体现在一是解决了城市用地紧张的问题,实现对城市土地资源及空间的分层和立体使用,极大的缓解了城市土地资源紧张的状况。
二是能够满足轨道交通运营功能的需求。
通过轨道交通车辆场段上盖开发能够有效提升轨道交通站点周边的土地价值和城市空间品质,打造轨道加复合业态加社区的创新模式,形成新的城市发展商业综合体,在打造新的城市标杆的基础上,又通过相应的物业收益来反哺轨道交通运营,使其不再单纯的依靠政府补贴,从而促进城市的整体规划与管理水平,实现城市的健康与和谐发展。
关于地铁车辆段与综合基地工程建设的思考作者:朱培凡来源:《中国房地产业》 2016年第22期【摘要】随着经济社会的发展,我国的交通建设方面取得了长足的发展,许多城市都在开展大量的轨道交通工程。
地铁车辆段与综合基地工程建设工程在地铁建设当中具有至关重要的作用,如何做好相关的建设工作是很多建设单位所关注的。
本篇文章就对施工图纸设计的重要性的讲述以及施工项目实施总承包的具体意义和如何加强建筑施工管理三个方面进行了论述。
【关键词】施工图设计;地铁车辆段与综合基地工程;项目总承包目前,随着我国经济发展以及城市化进程的加快,大量的人涌入城市当中,并且大部分人都拥有自己的车,这就造成了城市的交通的紧张,为了缓解这种问题,大部分城市都在大力兴建轨道交通。
在轨道交通建设过程当中,做好地铁车辆与综合基地的建设至关重要,其关乎地铁的检修与维护,是地下交通的调度指挥枢纽。
1、加强施工过程中的图纸设计工作对于施工图的设计是工程施工当中的重要部分。
它关乎到一项工程的成本与质量。
所以,在工程施工过程中,要对施工图的设计严格把控,做好对其的监督管理工作。
通常来讲,在工程设计的过程中,首先都是要进行方案设计,其是对于工程的设计起着决定性的作用,其次是初步设计,其是对方案设计进行补充与完善,最后是施工图设计,其是对初步设计的而进一步细化。
在工程设计的过程当中,一定要严格按照步骤执行,切不可因为急于施工而越过对工程项目的方案设计以及初步设计,避免出现边施工边完善施工方案的现象。
对施工图设计实施监督管理是为了使设计企业在施工图的设计过程中能够贯彻落实建设单位的意愿,在保证工程能够按图顺利施工与实现其使用功能的情况下,最大限度的降低建设项目的成本投入。
避免建设单位在工程的施工过程中要求监理单位与施工单位随意修改施工图设计的现象的发生。
在地铁车辆段与综合基地工程的方案设计过程中,不仅要满足工程特定的使用功能,还要严格遵守因地制宜的原则。
因为工程建设地点是根据地铁正线的位置来决定的,当地铁正线被确定之后,就没有必要再讨论合理选址的问题了,只能够因地制宜。
地铁车辆段上盖开发项目性能化设计及加强措施摘要:目前,经济发展迅速,我国的地铁行业的发展也有了相应的进步。
车辆段基地盖上居住主导型开发的项目减少了土地资源的占用,实现了土地的多维开发,充分挖掘车辆基地土地开发潜力,形成新的城市空间增长核心,有力推动了城市整体结构发展。
同时,在车辆段上盖及周边地块开发时,处理好地铁对周边的噪声、振动的影响,以及保障好地铁的正常、安全运营也是项目成败的关键。
关键词:地铁车辆段上盖开发项目;性能化设计;加强措施引言城市土地资源有限,在可持续发展理念的引导下,地铁建设成为缓解城市交通压力的重要形式,发挥地下空间的应用价值。
其中车辆段是地铁系统中的重要部分,可为列车的停放与维护提供场所,合理的上盖开发既维护了车辆段的正常功能,又推动了城市发展。
针对上盖开发工作中所存在的各类问题,需得到相关人员的高度重视,以合理的方式将其解决。
1地铁车辆段上盖开发的特点地铁车辆段,主要用于地铁车辆停车、检修等工作。
通常情况下,地铁车辆段占地大,建设用地规模大。
典型车辆综合基地按功能大致可分为出入段线、咽喉区、库房区、白地区等几个部分。
现在各大城市的地铁车辆综合基地大多进行了综合物业开发。
在车辆段上部加盖一两层楼板,形成“盖板”,在盖板上进行的物业开发,称为“上盖”。
车辆段上盖一般是集地铁、公交、居住、商业、办公等多种功能的综合体。
车辆段上盖开发能促进土地节约集约利用,车辆段上盖开发土地收益可反哺轨道交通建设。
由于车辆段功能的要求,车辆段多为高大空间,一般停车列检库,结构层层高约为10~11m,检修库更是达到了约14m,而上盖开发标准层层高一般为3m,小汽车库最高约6m,上下层层高相差大,造成结构刚度的突变。
车辆段由于受轨道、行车及检修等功能限制,对限界要求严格,造成上部物业开发的结构竖向构件无法直接落地,尤其是垂直轨道方向的剪力墙基本无法落地。
2开发内容车辆段上盖开发所涉及的内容较为丰富,应结合车辆段的规模、地铁线路运行情况等多方面因素。
车辆段与综合基地设计及管理体会摘要:针对目前比较多的轨道交通项目,特别是车辆段与综合基地的设计展开探讨。
结合工作中的实际经验对设计过程、人员及配合管理方面提出自己的感想体会。
关键词:车辆段与综合基地设计过程管理轨道交通作为目前最为重要的城市交通解决方案,正在全国各大城市如火如荼的建设中。
做为大客运量的城市轨道交通既可以作为城市公共交通的主干线,起到城市交通体系的骨架作用。
又能提高出行效率,节约时间,方便市民出行。
还能响应低碳环保的绿色出行理念,对节能减排做出很大贡献。
苏州作为国内第一个建设城市轨道交通的地级市,已建成的一号线是目前苏州投资规模最大的城市建设工程。
苏州设计研究院股份有限公司是苏州规模最大的建筑设计企业,参与轨道交通项目设计有着特殊的背景和战略考虑。
车辆段与综合基地作为突破口和联系纽带,为承接站点、上盖、地下空间等轨道相关项目有着不可或缺的作用。
同时为车辆段与综合基地设计做出的付出也得到相应的认可和鼓励。
车辆段与综合基地项目作为特殊的工业建筑类型,有别于以往常规民用、工业建筑设计,对参与设计项目的部门有很多新的要求。
对设计人员不管是设计思路、过程管理还是协调配合都提出了很多特殊的要求。
设计过程管理车辆段与综合基地设计周期长,从全线方案、项目立项、工程可行性研究、初步设计、施工图、设备联络配合、施工过程、装修配合、景观市政配合到竣工。
每个阶段对设计都有相当多的要求,而且牵涉专业和部门众多,协调工作量巨大。
这对项目的管理提出了更高的要求。
根据我参与过项目总结的经验,在管理上我觉得条理性显得尤为突出,项目经理作为内外沟通的关键节点,对输入设计条件进行归纳分析,下发至各工种负责人,工种根据本专业的要求和统一技术措施协调安排设计人员落实。
反馈资料经过工种技术把关,重要节点还需提请本专业校对审核同意,反馈再经项目经理输出。
输入输出过程均需留有书面或可追述的依据痕迹。
考虑到有些设计过程的特殊性,依据也可灵活处理,传真、公共邮箱、QQ记录或第三方转发都可以采用。
地铁车辆段上盖建筑结构设计有关问题探讨摘要:近年来,随着国内各大中城市土地的高强度开发,城市土地资源愈显珍贵,地铁周边土地的复合型利用,即“地铁+物业”模式成为必然趋势。
“地铁+物业”发展模式是一种典型的城市轨道交通与房地产综合开发策略,优先发展地铁车站、车辆段的上盖物业,车站周边的地下商业街、停车场以及其他服务设施,对车站或车辆段周边进行立体规划和开发。
这种开发模式不仅基于地铁自身的特点,更重要的是考虑到城市地上、地下空间的综合开发。
关键词:地铁车辆段上盖建筑;结构设计;问题1上盖物业开发设计方案为保证车辆段设计顺利进行,处理好盖上与盖下的接口衔接关系,在设计过程中进行上盖物业开发的方案设计。
由于天童庄车辆段上盖结构转换为梁式转换,上盖物业开发以小高层建筑为主。
依托地铁1号线邱隘站建设,为周边800~1000m范围地块带来接驳换乘系统规模效益,同时结合落地物业引入市政公共交通(出租车、公交车、自行车)与车站进行接驳,形成以公共交通为导向的城市发展模式(TOD),落地物业开发围绕地铁车站布置,通过平面及垂直交通实现盖上物业与地铁车站的无缝连接,从而充分利用邱隘站的交通便利条件,形成集地铁车辆段、地铁车站、公交车站、居住、工作、文化、教育于一体的“城市综合体”。
2上盖物业规划特点2.1盖下对上盖物业规划的的限制2.1.1盖下库房规划与上盖的关系:有白地、无白地车辆段分为咽喉区、轨行区、库房、白地,为其上盖部分物业开发的限制条件。
咽喉区为线路密集区,不宜进行结构转换,不宜设置高层塔楼,可考虑景观及多层公建配套。
轨行区和库房在设计时应考虑住宅建设的预留用地(白地),这样上盖物业塔楼结构柱可以直接落地,节省造价,并且利于轨行区和库房的使用,减少转换。
但是,白地的位置和尺度也影响上盖物业的规划,比如广州镇龙车辆段预留白地在库房之间,白地宽20~22m,给上盖住宅单体设计有很大的限制。
2.1.2盖下轨道布置对上盖物业规划的限制盖下车辆段的轨道对总平面布局具有很大的约束,按照对盖上物业的影响,盖下轨道区按轨道走向分为南北向和东西向,按轨道规划与上盖的关系分为盖下有预留用地和盖下无预留用地,其中轨道的方向对住宅的组团形态影响起定性的作用。
地铁车辆段上盖结构设计探讨摘要:在进行地铁车辆段上盖结构设计时,设计人员需要对地铁车辆运行情况全面了解,并对结构特点深入研究,在此基础上制定科学合理设计方案。
一般情况下在进行上盖段设计时,上盖塔楼采用了框架或框剪结,形式上盖与车辆段柱网错位区域需要设置转换结构。
如果盖板上下层侧向刚度不匹配,竖向构件无法连续,就会对地铁车辆运行产生一定影响。
设计人员需要积极积累经验,提高自身能力水平,要从细节区域对设计缺陷问题查找和弥补。
本文就地铁车辆段上盖结构设计进行相关分析和探讨。
关键词:地铁;车辆段;上盖结构;设计探讨在进行地铁车辆设计时,车辆建筑面积比较大、建筑密度过小,与城市管线存在密切联系。
要想提高土地资源利用率,需要对车辆结构完善和优化,才能保证地铁车辆在运行时能够满足各方面要求。
目前大多数地区在对地铁车辆段上盖设计时,采用了综合设计形式,通过构建综合设计平台,对现有设计资源实时共享,为各项设计工作开展提供有效支持,在一定程度上降低了设计人员压力和负担。
但因为上盖物业开发涉及到的内容比较繁杂,在开展设计工作时,操作难度比较大,设计人员需要对相关问题有效分析和解决[1]。
一、项目概况以我国某一项目建设为例,在进行地铁车辆段设计时,长度为430米,宽度为220米,长线不规则长方形。
其中盖上面积为10万平方米,总面积为14万平方米左右。
这一车辆融合了培训和休闲娱乐以及文化建设等内容为一体,属于公共活动中心,还存在培训综合楼和研发中心等建设内容。
在对这一项目设计时,设计人员需要深入到现场,对区域内情况全面了解,在此基础上明确设计要求,还需要根据上盖结构设计要求制作最优方案[2]。
二、地铁车辆段上盖结构设计措施(一)做好参数以及结构设计在对车辆段上盖结构设计时,基准期要求为50年,结构安全等级设置为二级。
设计人员需要对参数要求全面了解,并根据现场实际情况,对设计参数测量和调整,才能保证各项参数数值能够处于标准范围内。
浅谈地铁车辆段上盖开发工程管理作者:张庆利来源:《中国房地产业·中旬》2021年第04期【摘要】结合车辆段项目开发过程中实际上发生的情况,对地铁车辆段上盖开发过程中的工程规划、地铁设备设施及人员的安全防护以及车辆段开发相对于常规开发项目在项目质量、进度及投资的影响情况进行初步分析并提出相关的应对措施。
特别是对于工程实施过程中遇到的情况进行分析及经验总结。
【关键词】地铁车辆段;物业开发;工程规划;地铁安全防护【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021. 11.062随着国内经济快速发展,城市人口不断增加,城市土地资源越发紧缺,而地铁车辆段需要在城市中占用较大用地,为充分利用城市土地资源,地铁车辆段上盖房地产开发项目应运而生。
但地铁车辆段作为地铁车辆的检修、维护及日常停放的基地,房地产项目在开发过程中如何确保盖板以下地铁维保人员的安全以及地铁设施的正常运行存在较大难度及风险。
本文将根据开发过程中存在的一些问题进行分析及总结。
1、整体工程规划(1)车辆段盖板往往高于周边地块8.5米以上,形成一个大孤岛,与周边市政道路脱节。
受限于周边环境以及工程造价的影响,上到盖板的道路较少。
因此,在前期做工程策划时,应和营销、设计等部门做好对接,根据实际情况进行销售分期、选定售楼部及示范区等,使得后期施工区域能与销售活动区域、物业管理区域形成有效的分隔,避免后期出现管理以及交通的交叉,增加管理成本及安全隐患。
(2)上盖开发项目受上盖板的匝道以及盖板核载等影响,部分重型车辆无法在盖板随意通行,甚至钢筋、混凝土等建筑材料需要进行二次转运,材料的堆放不得超过盖板的设计核载。
总包单位进场后,项目应立刻组织施工策划会议,对整体施工场地进行规划,钢筋加工场、材料堆放点、建筑垃圾堆放点、混凝土车行走路线、材料进货路线等需重点规划。
2、地铁设施及人员安全防护2.1盖体结构保护(1)工程开工前需委托第三方机构对盖体结构进行工前普查,避免因责任不清晰导致后期出现扯皮的状况。
地铁车辆基地上盖物业开发设计探讨摘要:目前,国内对于上盖物业开发已经有一个初期探索的阶段性发展,通过分析一些已实施上盖的项目来逐渐获得有关业态布局的共识。
文章梳理现有上盖开发项目的功能业态特征关系,对于指导今后项目决策有着积极的参考作用。
因此,基于既有多个地铁上盖物业项目的对比分析,试图归纳出上盖物业功能业态布局的有益经验,以供借鉴。
关键词:轨道交通;上盖物业;功能业态1 地铁上盖物业发展历程地铁作为科学及发展的产物,是一种新型的交通工具,其在一定意义上能够有效的解决城市交通拥堵问题,并且在实际的城市建设当中对于地铁建设也愈加重视,同时成为城市建设的主要基础设施。
地铁的建设以及应用能够很好的为人们城市人们提供一定的便利性,并且也能够将地铁车站周边的土地经济性提升。
地铁作为一种大运量公共交通越来越受各大城市青睐,地铁车辆段通过上盖物业开发、集约土地利用,创造出巨大的经济效益和社会效益。
地铁上盖物业和地铁运行之间互补,使得地铁在建设以及运行中形成了良性循环。
地铁沿线当中的上盖物业集中开发主要就是对于沿线的地块有效整合,以此来城市的建设增加相应的土地资源,将用地集约性水平有效提升,对土地资源在一定意义上确保其合理的管理。
对于地铁上盖物业的有效发展,在一定意义上将城市活动的强度有效增加,对城市活力有效提升,将城市的功能结构实现转变,这样在一定程度上也就将城市的经济有效带动。
根据相关数据表明,在当前世界各个国家以及地区的城市规划当中,地铁上盖物业已经是发展潜力非常大并且其自身的实用性较高和对风险抵抗最强的城市物业发展形式。
2 地铁上盖物业开发模式第一,地铁企业自身内部的开发,地铁企业对地铁沿线的物业实际开发过程进行统一,并且将其所获得的效益以及所遇到的相应风险都是由地铁企业来承担。
第二,地铁企业和房产商之间合作开发,地铁企业可以提供相应的建设用地,房产商可以在此基础上提供建设过程的资金以及相关经验,同时在实际的操作中有效执行,地铁企业和房产商之间按照相应的协议对所获得的效益进行分享;地铁企业将所获得的利益有效的转变为地铁实际建设当中的投资资金。
关于地铁车辆段上盖物业开发与环境一体化的设计探讨摘要:地铁线路是现代城市公共交通的重要建筑体,具有节约土地资源,提升土地价值的重要作用。
近些年全国地铁建设数目快速增长,相应用于存管、修理列车的车辆段建设力度也同步加大,每座车辆段的建设规模可达十多公顷。
为高效利用车辆段空间,地铁建设者应立足于工程实际,加强上盖建筑的开发。
地铁车辆段,属于高密度巨构型建筑,在开发上盖建筑时,应处理好它和周边多样化环境因素的交融关系,力求将各要素功能充分发挥出来,提升城市环境的整体建设水平。
文章以具体地铁车辆段工程案例为研究对象,在分析过往车辆段综合开发特征及存在不足的基础上,提出要加强物业开发与环境一体化的设计工作,对相关原则及策略进行了深入探究。
关键词:地铁车辆段;上盖物业开发;环境一体化1 工程概况某城市地铁3号线的车辆段综合开发项目,总用地面积为377879m2,有2606户居住小区及其公共设施配套,建筑功能以住宅、幼儿园、小学、文教产业、社区商业及附属配套设施为主,建筑面积为425384m2,设定建筑合理使用年限为50年。
轨道用地片区里,用地性质S2,地块公共交通环境良好,与其他功能组团交通便捷,交通微循环具备优化潜质,有良好的车辆基地综合利用基础。
项目建设期间,遵照集约整合用地的大原则,对轨道交通用地进行综合开发,在满足地铁车辆段基地功能和工艺要求的前提下,充分考虑地方规划标准,设置居住区及其公共配套设施,利用环境改造,使该用地极具商业开发价值。
2 整合设计措施2.1 功能环境的整合设计目标。
①更好地满足地铁车辆段上盖及周边居民区的功能要求;②打造出复合、高效的功能环境;③降低单功能要素对城市资源的耗用量。
2.2 为有效规避功能设计单一化问题,在功能布局设计的层面上应涉及上盖建筑中不同类型功能区的整合,如居住、商业、公共空间以及交通等城市功能,一方面为更多人流到站后提供更优质的服务,另一方面有效规避因端头站或坐落于城市边缘区而削弱活力的情况。
简述地铁车辆段上盖房地产项目的工程管理摘要:城市的地铁车辆段是地下交通的关键部分,房地产公司对地铁车辆段上盖部分的建设有效利用了城市的资源,能够推动城市的可持续发展。
本文阐述了地铁车辆段上盖房地产项目开发的主要作用,分析了施工建设过程中存在的困难,简要描述了几点地铁车辆段上盖房地产项目的工程管理的实施办法,希望利于城市交通的进步和建设。
关键字:地铁车辆段;房地产项目;工程管理前言:近年来,地铁已经成为国内外城市轨道交通的关键部分,同时人们生活中地铁也是不可缺少的交通工具。
而在一座城市的地铁轨道交通网中车辆段是关键的组成部分,由于不同城市的城市化水平高低不同,城市规划建设的内容各不相同,所以加强对车辆段上盖房地产项目的工程管理至关重要,不但可以维护列车的安全还可以推动城市经济的发展。
一、地铁车辆段上盖房地产项目开发的主要作用进入21世纪以来,城市发展的速度越来越快,随着经济发展对于城市土地的需求扩大,现有的地面土地资源已经饱和,所以城市的地下轨道交通的越来越发达,建设城市内部的地铁轨道交通网可以有效解决城市土地资源不足的问题,同时也有利于增加城市的经济效益。
一般情况下,城市地铁的建设过程中往往保留出车辆段上盖的区域,在这一特殊区域建设房地产项目可以提高土地资源的使用率,缓解城市用地的压力,另一方面房地产项目也可以借助城市地铁轨道的交通便利,推动城市经济的快速发展。
当前阶段依照我国不同城市的经济发展需要,主要有公共建筑、住宅房屋、公共公园绿地等类型的房地产项目,城市结合发展需求选择不同种类的地铁车辆段上盖房地产项目,不但可以高效利用城市地铁车辆段,也能够促进城市化水平的提升。
二、地铁车辆段上盖房地产项目开发中存在的困难1盖下作业环境恶化目前来看城市地铁车辆段上盖房地产项目开发过程中还存在着一些现实问题,首先是盖下作业环境恶化问题。
虽然房地产项目的整体部分位于地铁车辆段的地面,但是施工人员在项目建设过程中也要开展地下车库和地下停车场的开发建设,由于车辆段盖下照明系统缺乏,工人作业的光照条件不足,另外盖下环境封闭、潮湿闷热,给施工人员的安全作业带来了压力。
关于轨道交通车辆段综合开发的关键问题分析摘要随着社会、经济的快速发展,城市人口不断增加,城市规模不断扩大,为妥善解决伴随城市发展带来的交通拥堵等问题,借鉴国际发达城市的做法,国内越来越来多的城市启动了城市轨道交通建设。
作为轨道交通运营必备的停车场和车辆段,因占地规模较大,且传统场段单一用地性质也对片区城市规划建设造成了割裂,不利于实现土地的集约化使用,在进行新线路的场段选址时难度越来越大。
同时随着轨道交通投运线路的增加,建设、运营的资金需求也与日俱增,TOD开发理念的引入为轨道交通可持续发展提供了可能,通过对车辆段上盖开发的实例进行介绍分析,为开展同类项目的前期研究提供参考。
关键词城市轨道交通;TOD;车辆段Introduction of examples of comprehensive development of railtransit depotsCHEN YoubinAbstract With the rapid development of society and economy, Inorder to properly solve the problems of traffic congestion broughtabout by urban development, More and more cities in China have started urban rail transit construction, The single-use land nature for depots & stabling yard of the traditional site section has caused a fragmentation of the urban planning and construction of thedistrict.also not conducive to the intensive use of land, It isgetting more and more difficult when seeking sites for new planned transit lines.At the same time, with the increase of rail transitlines, The capital needs for construction and operation for transitlines are also increasing day by day, The introduction of the TOD development concept provides the possibility for the sustainable development of rail transit,Through the introduction and analysis of examples of comprehensive development of rail transit depots,Provide reference for the preliminary research of similar projects.Key words urban rail transit;TOD;depotAuthor’s address Kunming Railway Transit Group Co.,Ltd.,650000,Kunming,China昆明轨道交通5号线为昆明市东北-西南向的线路,全长26.45km,设站22座,在线路北端设置世博车辆段1座。
地铁车辆段上盖开发功能研究摘要:地铁车辆段占地大,建筑密度小,上部发展空间大;而且车辆段用地有与城市道路相连接,又有城市各种市政管线及通信引入;因此,在当前土地资源越来越稀缺的趋势下,地铁车辆段的上盖开发利用具有明显的优势。
库顶开发是一个十分复杂的问题,已引起国内同行的关注。
关键词:地铁;车辆段;上盖开发;综合设计引言为充分利用城市中有限的土地资源,实现经济、社会和环境的和谐可持续发展,对地铁建设中占地面积大,集车辆运用维修、综合维修、物资存放为一体的车辆段,进行上盖开发是十分必要的[1]。
对于上盖开发所引起的各种问题,也应引起足够的重视,采取切实可行的应对措施。
1、上盖开发的内容及结构形式1.1开发内容对于车辆段上盖开发内容的确定,应在数倍于车辆段上盖面积的片区范围内,结合城市规划进行综合分析研究,找出最适合的车辆段上盖开发的内容。
孤立的只研究车辆段上盖部分,可能造成与周边项目不配套,形成车辆段上盖开发的孤岛,开发的效益较低[2]。
同时应注重车辆段在城市中所处的地理位置,在城市中心地带,地铁车辆段及停车场应做上盖开发,以充分利用有限的土地资源;在城市的近郊边缘地带,应根据当地的土地价格、车辆段周边的规划情况,在经济技术充分论证的基础上,确定是否进行上盖开发;在城市郊区不建议进行上盖开发。
地铁站点应结合上盖开发规划布局,尽量布置在车辆段附近,这对提高上盖开发物业的交通便利性,发挥依托地铁上盖开发的优势发挥十分有利。
比较适合上盖开发的建筑内容主要有,公共建筑、住宅(保障房为主)、公园及绿地等3类,其对上盖开发的适应性如下。
(1)公共建筑主要指办公建筑(包括写字楼、政府部门办公室等),商业建筑(如商场、金融建筑等),旅游建筑(如酒店、娱乐场所等),科教文卫建筑(包括科研、教育、文化、医疗、卫生、体育建筑等),通信建筑(如邮电、通讯、广播用房)以及交通运输类建筑(如停车场、汽车站等)。
此类建筑物的建筑密度不大,能满足车辆段上盖结构设计的要求。
浅谈地铁车辆段上盖房地产项目的管理摘要:近年来,地铁车辆段上盖项目的开发受到越来越多房地产开发商的青睐。
天然的交通优势不仅可以给项目带来不菲的溢价,还可以让开发商实现更多的收益。
但是,地铁车辆段上盖项目可复制性不高,开发难度相对于普通地产项目也较大,存在一定的开发风险。
因此,本文就地铁车辆段上盖项目在开发各阶段存在的主要问题进行总结,并根据管理经验,提出相关的建议。
关键词:前期策划;项目施工;销售;交付随着我国经济快速发展,各大城市的服务交通迅猛发展,地铁在一定程度上缓解了城市内道路拥堵的现象,为人们的出行提供了便利。
城市交通的快速发展加快了城镇化的推进。
与此同时,一、二线城市的土地资源快速开发,使得城市中心可利用的土地资源越来越少。
为响应国家综合开发、集约用地的号召,各大城市通过对地铁车辆段土地进一步开发,以实现城市轨道交通和城市建设的良性发展。
地铁车辆段上盖项目较普通地产开发项目而言,地铁车辆段项目有着交通便利的天然优势,具有“地铁就在家门口”的良好居住体验。
但与此同时,地铁车辆段上盖项目也存在项目体量大、施工难度大、作业面交圈多、涉及地铁保护等问题。
因此,地铁车辆段上盖项目较普通房地产开发项目有很大的不同。
一、项目前期策划阶段在当前房地产市场高周转的环境下,要求项目尽可能快的做到现金流回正,那么项目的前期策划是否合理可行则显得尤为重要。
(一)关于产品设计除了项目、客群定位,还应充分考虑产品设计是否满足市场需求。
由于地铁车辆段上盖项目是在地铁盖板上进行施工,在产品的结构设计当中应充分考虑地铁盖板下柱网的排布对于产品结构的影响。
好的产品一定是消费者青睐的产品,因此在产品设计的过程中,若地铁柱网的承重布局不满足产品需要,那么需要考虑转换层施工,调整承重布局,使得产品设计能达到要求。
地铁车辆段上盖项目虽然有交通便利的天然优势,但也存在着无法忽视的自带劣势,那就是地铁运行时产生的噪音和震动将会给住户造成负面的体验。
摘要城市轨道交通具有缓解城市交通拥堵、提升沿线周边物业价值、拓展城市发展空间和提高土地开发强度的作用。
同时,轨道交通建设投资大、运营成本高,主要依靠地方政府财政资金,轨道交通发展遇到压力。
传统的车辆段占地面积大,土地开发利用强度低,功能单一,与周边环境相对独立,成为新的分割城市介质,不利于城市土地的集约化利用。
车辆段基地的综合利用开发,不仅有利于获得物业开发收益,还有利于城市土地集约化利用。
因此,研究车辆段上盖开发的理论基础、土地使用权、污染治理、财务分析具有现实意义和应用价值。
论文在国内外关于公共交通导向开发研究基础上,根据广州地铁线网运营客流特点,利用综合态势分析法提出广州轨道交通发展战略,即在城市中心区域应该以客流追随型为主,改善城市中心交通状况;而在城市郊区或者次中心,应该以规划引导型为主,通过改善区域交通通达性,使区域发展加速,同时疏导城市中心居民前往,开展站点周边综合利用开发可以获得较好的经济效益,以反哺轨道交通建设。
论文运用利益相关者理论对广州轨道交通车辆段土地开发作了研究,提出了车辆段分层确权,车辆段空间使用权划拨给轨道交通建设主体,而上盖开发需以出让或―招拍挂‖等有偿方式供应。
论文分析了B车辆段上盖物业的特点、功能及污染源,确定了其总平面布局、开发界面处理、交通组织设计,制定减振降噪等环保措施,减少车辆段和上盖物业之间的相互影响。
论文利用层次分析法对楼盘定价进行分析,建立评价体系和判断矩阵,确定了楼盘定价在24368元/ m2,并根据2010-2015年间广州住宅价格增长幅度预测在2021年可涨到34115元/ m2左右,其价格关键影响因素为区域因素、产品特征及公共配套。
根据项目资金流出和流入分析表明项目财务效益较好,表现在土地使用权出让收益为508501万元,静态土地出让利润率为187%,上盖开发项目财务净现值为559626万元,内部收益率为12%,投资回报期为3.08年。
该项研究为今后类似工程建设提供了可以借鉴的方法和途径。
天津车辆段上盖综合开发的思考
作者:方淼
来源:《现代经济信息》2016年第03期
摘要:本文主要借鉴香港将军澳车辆段,对其开发模式、设计理念、规划特点、配套情况进行详细借鉴分析。
同时针对天津的情况提出天津发展车辆段上盖项目需考虑的问题,包括发展思路、政策支持、开发方式以及规划方面需注意的问题。
关键词:车辆段;日出康城;车辆段上盖综合开发
中图分类号:U27 文献识别码:A 文章编号:1001-828X(2016)003-000-01
一、概述
车辆段作为轨道交通的重要组成部分,承担地铁列车的厂修、架修、运行指挥等重要功能。
车辆段综合开发是指在不影响车辆段正常使用的前提下,在车辆段上部加盖大平台,在其上加以利用。
多位专家学者对车辆段上盖综合开发分析了利弊[1-2],并针对深圳车辆段特点对车辆段上盖开发的建筑设计进行系统分析[3],而天津尚处于车辆段上盖开发的探索阶段,尚未有针对天津的车辆段综合开发方面的系统分析与建议。
二、车辆段综合开发案例——香港将军澳车辆段
对已成功开发车辆段上盖项目进行综合分析,为天津开发车辆段上盖物业提供技术支持与规划借鉴,同时其开发模式也可以作为参考。
将军澳车辆段日出康城项目概况
将军澳车辆段发展日出康城大型项目,包括住宅、商场、酒店、公园的轨道交通上盖综合发展项目。
项目总占地面积32.68万平米,总建筑面积165.28万平米,容积率约为5。
规划住宅及配套会所面积达161万平米,是整个项目最主要的物业类型。
规划酒店和商业面积在4-5万平米,绿化及公共休息空间面积约5.5万平米。
整个日出康城项目预计2020年全部竣工。
目前已建成的三期由港铁公司、长江实业、南丰发展负责兴建。
将军澳车辆段的借鉴意义在于:
1.政府对港铁开发上盖物业的支持
港铁作为地铁的开发与运营单位,同时还可获得开发上盖物业的权利,这对支持港铁整体规划发展轨道交通沿线土地,充分利用沿线土地有极大的保障作用。
在香港土地更为有限的条件下,港铁积极探索车辆段上盖的综合开发,不仅创造土地满足建设需求,更增加了配套设施,确保了生态环境的营造。
2.以居住为主,兼顾商务、商业、酒店等业态
将军澳车辆段先以引入常住人口为出发点,以居住为主,同时配建与居住相关的商业、老人服务设施、教育等设施,其后开发部分商务及酒店功能,并未以商务、商业、酒店公建产品为主。
这可以作为国内发展地铁车辆段上盖乃至地块站点上盖的参考,国内一些城市在规划时,过于乐观考虑未来区域成熟的速度,而在开发初期规划建设大体量公建项目。
3.分期开发,减少压力
车辆段上盖综合开发一般占地及开发体量较大,将军澳车辆段适度分期开发,减少市场消化压力。
同时在分期开发的同时合理规划各期之间的区位关系以及与地铁站点、公交站点之间的关系。
4.与发展商合作开发,分散风险与投资
鉴于车辆段总体量较高,港铁作为主要发展商,积极与香港知名的地产商合作,在借鉴实力地产商开发经验的同时,也可以确保其建设不影响车辆段的正常运营,还能缓解投资压力,分散风险。
港铁借助这种合作方式,增加车辆段、地铁上盖的开发经验,同时也借助知名开发商,提升项目的知名度与影响力,对项目未来推向市场有积极作用。
5.运营管理完善,提升物业价值
港铁作为车辆段上盖综合开发的主导者,除肩负总体规划、合作开发建设的责任外,还参与后期的运营管理。
在对日出康城进行日常维护、提升物业价值外,还确保日出康城不影响车辆段的正常运营。
港铁通过完善的管理、不断的改进,提高了项目的市场认可度,并提升了项目的价值,为后期更多车辆段上盖综合开发奠定了良好基础。
三、天津发展车辆段上盖综合开发的思考
天津地铁近年来快速发展,已开通运营4条线路,2条新线路及1条延长线正在建设施工,另有4条线路正在启动建设。
预计未来每年将有一条线路开通运行。
随地铁的发展,车辆段的建设选址必不可少。
天津中心城区已经成功开发多个地铁上盖项目,但针对地铁端头的车辆段上盖综合开发尚未实现。
而且天津建设用地日益紧张,如何集约化、高效利用土地早已获得政府关注。
而车辆段上盖综合开发可以为缓解建设用地紧张提供新的途径。
借鉴香港将军澳车辆段及港铁的发展模式,本文提出如下几点对于天津发展车辆段上盖物业可以借鉴的地方。
1.建立“轨道+物业”的发展思路
树立地铁建设、运营、开发一体化和市场化的工作思路。
跳出传统思维,努力从经营的角度、市场的角度来看待和研究地铁资源开发工作,尝试建立“轨道+物业”的地铁建设新模式。
目标以长期稳健的良性经营不断提升物业价值,逐步达到地铁建设和运营总体的现金流平衡。
2.获得政府相关政策支持
研究修订《天津市轨道交通管理规定》,将轨道交通沿线土地综合开发相关意见纳入到规定当中,同时出台天津市轨道交通物业综合开发工作实施意见,将地铁上盖分层规划、分层出让、建设审批、投资分劈、各相关部门职责分工等写入实施意见,用以具体指导轨道交通沿线开发工作。
3.整体规划、合理功能组合、分期开发
以整体街坊作为规划单元,统一规划、统一配套、合理规划业态组合及配比。
以住宅为主,根据区域发展规划、产业规划,合理布置商务、商业,加速区域成熟。
设定合理的分期划分界限,并设置各期之间的联系,增加共用设施,避免配套设施的浪费。
4.与开发商共同开发
借鉴其他城市,以地铁公司为主导,推动规划及开发建设工作,选取知名的实力开发商进行合作开发,借鉴其在其他城市成功开发车辆段上盖的经验,并降低投资、分散风险。
同时借助知名开发商品牌效应提升项目、区域知名度,打造天津示范性车辆段上盖新城项目,为其他车辆段开发提供借鉴。
四、结束语
未来天津发展车辆段上盖综合开发的过程中,将不断涌现多种问题,对此我们将继续不断深入研究,并从工作中不断吸取经验教训,为天津集约化用地贡献一份力量。
参考文献:
[1]陈彦初.地铁车辆段停车场上盖开发利弊[J].中华建设,2012(9):200-201.
[2]叶霞,飞李君,霍建平.国内外城市轨道交通车辆段对比研究[J].城市轨道交通研究,2003(1):72-77.。