基于模糊层次分析法的安置房质量缺陷影响因素分析
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［1 ］
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第1 期
李红波等: 基于模糊层次分析法的安置房质量缺陷影响因素分析
· 87·
基于安置房的基本情况， 政府相关部门应委 托工程项目管理公司作为代建方， 该代建方则为 甲方， 建设项目前期阶段主要的工作都是由甲方 来完成的， 包括项目的选址、 规划、 立项、 报批、 策 划到招投标、 设计， 再到合同的签订。这个过程当 中导致质量缺陷的影响因素其实已经存在， 可以 产生节约的潜力是很大的， 主要集中在以下几个 方面: 代建方选择的合理性、 招标的公平性、 地质 勘查的全面性、 合同签订内容的严密性。 2． 2 项目施工阶段 项目施工阶段在施工过程中的质量管理最为 复杂也是在项目生命全周期当中最关键的， 复杂 体现在施工过程中参与方最多、 隐蔽工程较多， 施 工现场复杂、 人员分散等， 通过对施工现场分析和 专家访谈可知， 施工现场质量管理因素主要是把 握五个方面， 通常称为 “ 4M1E ” ， 即人( Man) 、 材料 ( Material) 、 机械( Machine ) 、 方法( Method ) 、 环境 ( Environment ) ［4］。 对施工阶段质量影响因素的 建立主要是结合安置房项目管理的基本特征和施 工现场的特点， 将质量影响因素分为质量从业人 员方面、 质量设备与措施、 质量管理方面。 质量从业人员方面主要指现场质量管理人员 和施工人员的资质与经验， 项目经理挂证不在岗 表1
Housing Quality Defects Influence Factors Analysis Based on Fuzzy Analytic Hierarchy Process
LI Hongbo， DENG Jingwen ， FANG Jun
( School of Constructional Engineering， Kunming University of Science and Technology， 650000 ， Kunming， PRC)
· 86·
江
西
科学ຫໍສະໝຸດ 2016 年第 34 卷安置房随着各地安置房安置模式的推行而不 断增加， 其房屋的质量直接关系着被搬迁户的合 法权益， 虽然有一些是质量通病， 但由于所居住群 体的特殊性， 容易导致被搬迁户聚集信访， 扩大对 政府的不信任， 成为影响社会安定的不稳定因素 。 如果对已有的安置房出现的质量问题进行修复加 固， 不仅难度大、 成本高， 在大量损耗建筑材料的 同时还有可能无法达到预期效果， 引起搬迁户的 再次不满。 安置房的质量缺陷已经是一种普遍存在的社 会现象的， 导致安置房出现质量问题的因素有很 多， 如何正确理解这些影响因素的重要性， 及时 地、 合理地、 系统化地预防和处理这些影响因素， 是提高安置房质量的重要工作。本文采用数理方 法对这些影响因素进行层次划分， 找到一个比较 合理的数学模型， 通过实际案例确定安置房质量 缺陷影响因素的权重， 对比分析找出安置房质量 缺陷影响因素的发展趋势。
Abstract: There is a construction boom with acquisition of land by government and housing demolition and relocation． Most of constructions have issues with jerrybuilding project and inferior quality． Effect factors of those issues are various and highly complicated． These papers build a model of evaluation index taken effect factor as a whole by fuzzy analytic hierarchy process ( FAHP) ． Two cases， a joint resettlement areas yue pond of xiangtan city and the lotus pond logistics park resettlement areas， are taken to comparison of index weight． Primary effect factor is determined after weight comparison． The results show that the model built in this paper is more reasonable ， scientific and systematic method for evaluation index． Key words: settlement dwelling; influence factor; fuzzy analytic hierarchy process; weight function
1
安置房质量缺陷影响因素指标权 重模型
模糊层次分析法( FAHP ) 是将层次分析法和
模糊综合评估法结合起来， 运用层次分析法确定 评价指标体系中各指标的权重， 用模糊综合评估 法对指标进行综合评定的方法。模糊层次分析法 确定各个因素权重通过以下 3 个步骤来计算。 1． 1 构建安置房质量缺陷影响因素指标体系的 递阶层次结构 根据对安置房质量缺陷问题的分析， 确定导 致质量缺陷的影响因素， 将影响因素确定为评价 指标因素并进行分层， 分为目标层、 一级指标层、 二级指标层。 1． 2 建立评价指标因素的模糊互补判断矩阵 根据各级评价指标因素针对上层因素的相对 重要程度建立评价指标的优先关系矩阵， 该矩阵 则是模糊互补判断矩阵 1． 3 层次排序 根据原模糊互补判断矩阵通过数理方法推算 各级评价指标各因素的权重目标， 归一化处理并 进行层次单排序。 在层次单排序的基础上， 得出 各影响因素的相对重要程度系数， 进行层次总排 序， 确定各影响因素的指标权重。 安置房由于其工程的建设和居住群体的特殊 性， 导致质量缺陷的影响因素众多且关系复杂。
本文采用模糊层次分析法将这些影响因素看作是 一个系统， 根据工程建设项目前期、 项目施工阶 段、 项目运营阶段的实际情况， 结合这些影响因素 的相对重要程度分配权重， 能够建立起一个相对 比较合理的、 科学的、 系统的安置房质量缺陷影响 因素的指标评价体系。
2
安置房质量缺陷的影响因素分析
城乡一体化进程 在我国市场经济不断发展，
目标层 项目阶段 管理主体
的现象较严重， 工程负责人从观念上未能认识到 安置房质量的重要性， 不能将拆迁安置房的建造 与商品房同样对待。质量设备与措施方面主要指 建筑材料与机械设备质量的好坏， 往往为了节约 成本而降低工程设备与建设标准， 是安置房出现 质量问题的直接因素。质量管理方面主要指安置 房在质量管理方面分包商传递率较低， 政府、 甲 方、 施工方、 监理方各方相互监督与协调较难， 无 法创造良好的质量管理环境， 影响到安置房最终 的质量竣工验收。 2． 3 项目运营阶段 施工后的质量管理主要是指安置房投入使用 后， 建设项目运营阶段的质量管理。 在施工质量 和后期管理方面主要指安置房房屋质量保修和物 业管理服务。项目的运营方面主要指国家政策对 于安置房的不能按揭购买、 没有完整的产权， 不能 办理过户手续等， 这样致使安置房无法正常出售 。
第 34 卷 第 1 期 2016 年 2 月
江
西
JIANGXI
科
SCIENCE
学
Vol． 34 No． 1 Feb． 2016
doi: 10． 13990 / j． issn1001 － 3679． 2016． 01． 019
基于模糊层次分析法的 安置房质量缺陷影响因素分析
李红波， 邓京闻， 方 俊
收稿日期:2015 － 12 － 01 ; 修订日期:2016 － 01 － 06
作者简介:李红波( 1973 － ) ， 男， 湖北应城人， 教授， 博士， 研究方向为房地产管理及项目管理 。 基金项目:国家自然科学基金面上项目 “房价驱动社会福利聚集与扩散的演化机理及调控绩效研究” ( 编号: 70973047) 。
质量从业人员 方面 A2 安置房 质量缺陷 影响因素 评价 A 项目施 工阶段 政府甲方施 工方监理方 质量设备 与措施 A3
不断加快， 各地旧城改造、 城市基础设施建设及新 农村建设等建设活动的过程中， 涉及到的大部分 拆迁安置用房出现了各种建筑质量问题: 管道渗 、 漏、 墙皮脱落、 门窗破裂等质量通病， 更有甚者， 出 现诸如楼房倾斜、 墙体开裂、 倒塌、 阳台塌落、 天花 板被雨水漏得霉烂等严重事件［2］。 由于安置房居住群体的特殊性， 以及该类房 屋自身的基本特征， 拆迁安置房的质量问题现在 成了困扰社会的焦点问题。它不仅影响社会的稳 定， 而且对进一步推进城市的建设和经济发展， 对 开发商的信誉都会产生影响。建设单位在把控安 置房质量方面面临的难度是极具挑战性的， 需要 考虑各个阶段各方面复杂的工程因素 。全面认识 造成安置房质量缺陷的影响因素， 已经成为各级 政府主管部门以及开发企业面临的课题， 对其影 响因素的权重进行对比分析， 找出安置房质量缺 陷影响因素的发展趋势， 以便提前采取应对措施， 有利于缓解安置房质量缺陷问题。通过查阅大量 研究资料， 结合安置房的自身特征， 将安置房存在 的质量缺陷， 归结为以下工程建设阶段的几个主 要影响因素。 2． 1 工程建设项目前期 安置房属于政府投资的非营利性项目， 对政 府投资的工程项目， 其业主原则上说是缺位的， 因 为政府用于投资项目的资金来自中央、 省补助资 金、 市( 区) 地方政府配套资金、 项目融资资金构 成。而政府作为项目的投资方， 社会的监督管理 者， 不能既当运动员， 又当裁判员， 法律上也不允 许政府以项目业主的身份出现［3］。 安置房普遍 采用代建制的项目管理模式， 即由负责安置房项 目的政府部门委托工程项目管理公司作为代建 方， 对安置房工程项目的实施进行管理， 包括工程 项目的发包、 承发包合同的管理等， 而政府则不从 事安置房具体的建设管理工作。政府与项目管理 公司则通过管理服务合同来明确双方的责、 权、 利。
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第1 期
李红波等: 基于模糊层次分析法的安置房质量缺陷影响因素分析
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基于安置房的基本情况， 政府相关部门应委 托工程项目管理公司作为代建方， 该代建方则为 甲方， 建设项目前期阶段主要的工作都是由甲方 来完成的， 包括项目的选址、 规划、 立项、 报批、 策 划到招投标、 设计， 再到合同的签订。这个过程当 中导致质量缺陷的影响因素其实已经存在， 可以 产生节约的潜力是很大的， 主要集中在以下几个 方面: 代建方选择的合理性、 招标的公平性、 地质 勘查的全面性、 合同签订内容的严密性。 2． 2 项目施工阶段 项目施工阶段在施工过程中的质量管理最为 复杂也是在项目生命全周期当中最关键的， 复杂 体现在施工过程中参与方最多、 隐蔽工程较多， 施 工现场复杂、 人员分散等， 通过对施工现场分析和 专家访谈可知， 施工现场质量管理因素主要是把 握五个方面， 通常称为 “ 4M1E ” ， 即人( Man) 、 材料 ( Material) 、 机械( Machine ) 、 方法( Method ) 、 环境 ( Environment ) ［4］。 对施工阶段质量影响因素的 建立主要是结合安置房项目管理的基本特征和施 工现场的特点， 将质量影响因素分为质量从业人 员方面、 质量设备与措施、 质量管理方面。 质量从业人员方面主要指现场质量管理人员 和施工人员的资质与经验， 项目经理挂证不在岗 表1
Housing Quality Defects Influence Factors Analysis Based on Fuzzy Analytic Hierarchy Process
LI Hongbo， DENG Jingwen ， FANG Jun
( School of Constructional Engineering， Kunming University of Science and Technology， 650000 ， Kunming， PRC)
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江
西
科学ຫໍສະໝຸດ 2016 年第 34 卷安置房随着各地安置房安置模式的推行而不 断增加， 其房屋的质量直接关系着被搬迁户的合 法权益， 虽然有一些是质量通病， 但由于所居住群 体的特殊性， 容易导致被搬迁户聚集信访， 扩大对 政府的不信任， 成为影响社会安定的不稳定因素 。 如果对已有的安置房出现的质量问题进行修复加 固， 不仅难度大、 成本高， 在大量损耗建筑材料的 同时还有可能无法达到预期效果， 引起搬迁户的 再次不满。 安置房的质量缺陷已经是一种普遍存在的社 会现象的， 导致安置房出现质量问题的因素有很 多， 如何正确理解这些影响因素的重要性， 及时 地、 合理地、 系统化地预防和处理这些影响因素， 是提高安置房质量的重要工作。本文采用数理方 法对这些影响因素进行层次划分， 找到一个比较 合理的数学模型， 通过实际案例确定安置房质量 缺陷影响因素的权重， 对比分析找出安置房质量 缺陷影响因素的发展趋势。
Abstract: There is a construction boom with acquisition of land by government and housing demolition and relocation． Most of constructions have issues with jerrybuilding project and inferior quality． Effect factors of those issues are various and highly complicated． These papers build a model of evaluation index taken effect factor as a whole by fuzzy analytic hierarchy process ( FAHP) ． Two cases， a joint resettlement areas yue pond of xiangtan city and the lotus pond logistics park resettlement areas， are taken to comparison of index weight． Primary effect factor is determined after weight comparison． The results show that the model built in this paper is more reasonable ， scientific and systematic method for evaluation index． Key words: settlement dwelling; influence factor; fuzzy analytic hierarchy process; weight function
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安置房质量缺陷影响因素指标权 重模型
模糊层次分析法( FAHP ) 是将层次分析法和
模糊综合评估法结合起来， 运用层次分析法确定 评价指标体系中各指标的权重， 用模糊综合评估 法对指标进行综合评定的方法。模糊层次分析法 确定各个因素权重通过以下 3 个步骤来计算。 1． 1 构建安置房质量缺陷影响因素指标体系的 递阶层次结构 根据对安置房质量缺陷问题的分析， 确定导 致质量缺陷的影响因素， 将影响因素确定为评价 指标因素并进行分层， 分为目标层、 一级指标层、 二级指标层。 1． 2 建立评价指标因素的模糊互补判断矩阵 根据各级评价指标因素针对上层因素的相对 重要程度建立评价指标的优先关系矩阵， 该矩阵 则是模糊互补判断矩阵 1． 3 层次排序 根据原模糊互补判断矩阵通过数理方法推算 各级评价指标各因素的权重目标， 归一化处理并 进行层次单排序。 在层次单排序的基础上， 得出 各影响因素的相对重要程度系数， 进行层次总排 序， 确定各影响因素的指标权重。 安置房由于其工程的建设和居住群体的特殊 性， 导致质量缺陷的影响因素众多且关系复杂。
本文采用模糊层次分析法将这些影响因素看作是 一个系统， 根据工程建设项目前期、 项目施工阶 段、 项目运营阶段的实际情况， 结合这些影响因素 的相对重要程度分配权重， 能够建立起一个相对 比较合理的、 科学的、 系统的安置房质量缺陷影响 因素的指标评价体系。
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安置房质量缺陷的影响因素分析
城乡一体化进程 在我国市场经济不断发展，
目标层 项目阶段 管理主体
的现象较严重， 工程负责人从观念上未能认识到 安置房质量的重要性， 不能将拆迁安置房的建造 与商品房同样对待。质量设备与措施方面主要指 建筑材料与机械设备质量的好坏， 往往为了节约 成本而降低工程设备与建设标准， 是安置房出现 质量问题的直接因素。质量管理方面主要指安置 房在质量管理方面分包商传递率较低， 政府、 甲 方、 施工方、 监理方各方相互监督与协调较难， 无 法创造良好的质量管理环境， 影响到安置房最终 的质量竣工验收。 2． 3 项目运营阶段 施工后的质量管理主要是指安置房投入使用 后， 建设项目运营阶段的质量管理。 在施工质量 和后期管理方面主要指安置房房屋质量保修和物 业管理服务。项目的运营方面主要指国家政策对 于安置房的不能按揭购买、 没有完整的产权， 不能 办理过户手续等， 这样致使安置房无法正常出售 。
第 34 卷 第 1 期 2016 年 2 月
江
西
JIANGXI
科
SCIENCE
学
Vol． 34 No． 1 Feb． 2016
doi: 10． 13990 / j． issn1001 － 3679． 2016． 01． 019
基于模糊层次分析法的 安置房质量缺陷影响因素分析
李红波， 邓京闻， 方 俊
收稿日期:2015 － 12 － 01 ; 修订日期:2016 － 01 － 06
作者简介:李红波( 1973 － ) ， 男， 湖北应城人， 教授， 博士， 研究方向为房地产管理及项目管理 。 基金项目:国家自然科学基金面上项目 “房价驱动社会福利聚集与扩散的演化机理及调控绩效研究” ( 编号: 70973047) 。
质量从业人员 方面 A2 安置房 质量缺陷 影响因素 评价 A 项目施 工阶段 政府甲方施 工方监理方 质量设备 与措施 A3
不断加快， 各地旧城改造、 城市基础设施建设及新 农村建设等建设活动的过程中， 涉及到的大部分 拆迁安置用房出现了各种建筑质量问题: 管道渗 、 漏、 墙皮脱落、 门窗破裂等质量通病， 更有甚者， 出 现诸如楼房倾斜、 墙体开裂、 倒塌、 阳台塌落、 天花 板被雨水漏得霉烂等严重事件［2］。 由于安置房居住群体的特殊性， 以及该类房 屋自身的基本特征， 拆迁安置房的质量问题现在 成了困扰社会的焦点问题。它不仅影响社会的稳 定， 而且对进一步推进城市的建设和经济发展， 对 开发商的信誉都会产生影响。建设单位在把控安 置房质量方面面临的难度是极具挑战性的， 需要 考虑各个阶段各方面复杂的工程因素 。全面认识 造成安置房质量缺陷的影响因素， 已经成为各级 政府主管部门以及开发企业面临的课题， 对其影 响因素的权重进行对比分析， 找出安置房质量缺 陷影响因素的发展趋势， 以便提前采取应对措施， 有利于缓解安置房质量缺陷问题。通过查阅大量 研究资料， 结合安置房的自身特征， 将安置房存在 的质量缺陷， 归结为以下工程建设阶段的几个主 要影响因素。 2． 1 工程建设项目前期 安置房属于政府投资的非营利性项目， 对政 府投资的工程项目， 其业主原则上说是缺位的， 因 为政府用于投资项目的资金来自中央、 省补助资 金、 市( 区) 地方政府配套资金、 项目融资资金构 成。而政府作为项目的投资方， 社会的监督管理 者， 不能既当运动员， 又当裁判员， 法律上也不允 许政府以项目业主的身份出现［3］。 安置房普遍 采用代建制的项目管理模式， 即由负责安置房项 目的政府部门委托工程项目管理公司作为代建 方， 对安置房工程项目的实施进行管理， 包括工程 项目的发包、 承发包合同的管理等， 而政府则不从 事安置房具体的建设管理工作。政府与项目管理 公司则通过管理服务合同来明确双方的责、 权、 利。
