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空间品质提升背景下的行动计划编制探索——以深圳市北站商务中心区为例摘要：本文以深圳北站商务中心区为例，分析了在新时代发展背景下深圳北站商务中心区近期建设面临的主要问题，基于高品质发展的要求，从用地空间、产业发展、城市建设三大方面提出了相应的发展策略，并以规划研究、土地出让、城市更新、公共设施、基础设施、招商引资为落脚点提出了六大行动计划，充分将空间品质提升的要求落实到行动计划中，作为深圳北站商务中心区规划实施和建设管理的把手，同时为空间品质提升背景下行动计划的编制提供新的思路。
关键词：空间品质提升；行动计划；深圳北站商务中心区1.研究背景深圳市重点片区建设总指挥部要求各个片区对标雄安新区建设标准，高标准、高质量推动重点片区的建设工作。
同时，借“城市质量提升年”的契机，以国际先进城市为标杆，充分发挥行动计划的统筹引领作用，实现重点片区有质量的增长和可持续的发展。
深圳北站商务中心区是深圳市17个重点建设区域之一，位于深圳市龙华区，用地面积17.4K㎡（其中核心区6.1K㎡，拓展区11.3K㎡），其作为龙华区唯一的重点建设区域，且连续两年在全市重点片区综合评分中获得第一名，为引领龙华区发展，深圳北站商务中心区应积极落实新的发展理念，争当先行示范作用，积极落实高品质建设要求。
片区行动计划作为引领片区近期建设和发展的重要指南，在新的发展要求下，重要性更加明显。
因此，本文基于空间品质提升的要求，从行动计划的具体内容切入，探讨将两者融合的行动计划编制路径。
2.深圳北站商务重点区面临的核心问题在新的发展背景要求下，深圳北站商务中心区应以什么工作为抓手统筹和管控片区建设工作，以及如何将新的发展理念落实到具体的工作中都是其在规划管理与实施过程中面临的主要问题。
另外，其在建设过程中遇到的实际困难应如何以新的理念来解决也是片区建设工作推进的阻碍，通过现场调研、部门访谈及资料收集整理，本文梳理了深圳北站商务中心区在发展中面临的几个核心问题。
社区商业研究九洲远景商业顾问有限公司深圳，2007年12月目录页码A.社区商业的概念与类型划分3B.社区商业的缘起和发展12C.现阶段国内社区商业存在的问题及未来发展趋势17D.社区商业定位规划22E.社区商业的营销模式36F.社区商业典型案例研究F.1 深圳万科城社区商业街42F.2 上海泰晤士小镇商业街区49附：社区商业各种类型商家物业要求条件列表55A. 社区商业的概念与类型划分什么是社区商业？应该用什么样的标准用以识别社区商业这一商业地产形态？社区商业与其他类型的商业有哪些本质上的区别？对于社区商业概念的基本认识相关问题的提出•社区商业与所说的购物中心、步行街有哪些本质上的区别和共同点？•大型住宅区项目内的自建步行街能否归类到社区商业的范畴？•城市中心区以“邻里中心”形式存在的购物中心是否能归类到社区商业的范畴内？•社区商业与购物中心、步行街的区别是否来自建筑空间形态的差异？•亦或是别的什么标准能用以识别社区商业这一商业地产形态……？社区商业的判断标准•所谓社区商业，我们判断其用以识别的标准在于：“商业体与住宅的关系”。
•社区商业是指区别于城市区域中心商业、SHOPPING MALL、大型购物中心、主题商业步行街等以地域内和周边居民为主要服务对象的零售商业形态社区商业的定义•社区商业是一种以地域内和周边居民为主要服务对象的商业形态，是以住宅项目或住宅街区为载体，以便民、利民为宗旨，以提高居民生活质量满足居民综合消费为目标，提供日常生活需要的商品和服务的属地型商业•社区商业具有相当强的地域性•社区商业形态是城市商业的基础，它的服务人口一般在5万人以下，服务半径一般在2公里以内。
由于这一商业的属性决定了它的总规模一般应控制在3万㎡左右，商业业态的设置也有较强的针对性从社区商业的开发模式以及成因不同，可以将其分为邻里中心型社区商业、街区型社区商业和住宅项目配套型社区商业三种开发类型邻里中心型社区商业•“邻里中心”是新加坡的一个社区服务概念，是一种新型的社区商业中心的集成服务模式，具体指在6000-8000户居民中设立的一个功能比较齐全的商业、服务、娱乐中心，服务人口在2-3万人•邻里中心均为与住宅分离的独立建筑，与小区开发总量的配套比例约为3%•邻里中心商业的四大特色：-全部设施围绕家居生活展开-业态常见于日常商业及服务-以住宅小区居民为服务对象-属于配套市场化运作•街区型社区商业指的是满足拥有由多个住宅街区，或是多个住宅项目组成的大型生活居住区内的居民消费的社区商业，通常自发地形成于一个商铺集中的街区内•在国内目前房地产开发状况下，这一类型的社区商业多是集中在小型住宅项目聚集的地带，以各个住宅项目的街铺和群楼组合而成；一般来说，由于各自独立开发，并没有统一商业规划，也没有大型的商业项目作为核心，因此商业辐射范围有限，通常的是周边5分钟车程范围内的居民•街区型社区商业的物业形态一般以裙房和底商较多•住宅配套型社区商业是由住宅开发商有计划的开发的社区商业类型，它被纳入住宅项目的规划之中，其初始土地使用权为该小区开发商所有•这种社区商业的规模与其归属的住宅项目规模成一定比例，以住宅小区内的居民为主要服务对象•目前，居住区配建的社区商业以独立地块建设的社区商业中心和社区商业步行街居多•按照服务对象不同，可将配套型社区商业分为内向服务型和外向服务型两种；按照开发目的不同则可以分为道具型和持续功能型两种街区型社区商业住宅项目配套型社区商业社区商业的三种开发类型住宅项目配套型社区商业分类按照服务对象分类按照开发目分类配套型社区商业功能住宅项目配套型社区商业内向服务型外向服务型•以小区内居民为服务对象•功能设定上结合小区业主的消费档次、消费需求、消费心理和生活习惯•商铺店面一般在14-120㎡•主要有便利店、发廊、洗染店、花店、银行等业态组成•商铺店面以60-200㎡的中大面积为主，有的在1000㎡以上，格局规整、视野开阔•功能上综合考虑周边商业态势及街区功能•主要有大型超市、各种专卖店、大型商场等道具型持续功能型•一般与首期住宅项目同期开发•体量适中，多选址于楼盘销售中心旁侧•楼盘销售到一定程度后，或改为它用或拆除建住宅•多以社区商业中心形式出现•多采用阶段性开发模式，商业街与住宅首期同步开发，购物中心或其他大型商业建筑与住宅后期开发•经营方式一般只租不售（促进楼盘销售）（长久经营以获利）（服务小区内部居民）（服务小区内外居民）不同开发类型社区商业特点比较类比项邻里中心型街区型住宅项目配套型概念区分广义的社区商业，工业园区运用为主在街区内的住宅中形成的服务型商业街区隶属住宅项目操作者商业地产开发商住宅开发商及经营商住宅开发商操作手段市政规划为主自发为主，市场调控住宅小区规划操作模式开发与经营高度统一开发与经营一般分离开发与经营通常分离服务业态连接式、业态相对齐全业态精精选式、业态精服务范围单个或多个工业园区内的多个住宅项目街区内的多个住宅项目单个住宅小区为主，周边为辅与城市商业关系区域替代区域形成业态互补市场化程度高最高较高以承载社区商业的物业主体的集散程度及整体布局不同，社区商业主要表现为社区底商、社区商业街、社区商业中心三种形式1）社区底商•所谓社区底商主要是指利用楼盘底层或低层作为商业用房，以满足自身或近区域内消费者的各种需求，其组成的社区商业主要表现为“邻里商业”•邻里商业主要方便居民就近购买生活必需品，为居民提供必要的生活服务功能•选址主要在社区主要出入口，服务人口一般在5000人左右，商业服务网点数5个以上•区别于社区商业，社区底商是物业范畴，是相对于建筑类型而言的，以住宅、公寓等物业的底层建筑作为商业、服务设施，以底层建筑为主，低层为次，是社区配套实体组成部分社区商业街•社区商业街是指位于住宅社区内的以平面形式按照街的形态布置的单层或多层商业物业，其沿街两侧的铺面及商业楼里面的铺位都属于商业街商铺，社区商业街内的商铺多为独立铺位•社区商业街的产生主要是基于小区周边的商业配套不能充分满足居民生活需要而起到必要的补充作用，因而在住宅开发较活跃或大型商业配套设施比较缺乏的区域，社区商业街的开发体量都比较大•组成社区商业街的建筑形态主要表现为1~3层商业楼或住宅建筑底层商铺社区商业中心•社区商业中心是各种业态的社区商业服务网点相对集中的商业地域，是各类社区商业网点的集合体，在众多大型社区中，社区商业中心也被成为社区商业广场•社区商业中心是房地产大盘时代的产物，其规划建设的根本出发点是节省社区居民生活购物的时间成本，以高度集中的商业运作模式服务社区中各个组团区域及辐射区域•社区商业中心是社区商业的最高组织形式，一般都由社区底商、社区商业街及其他高级配套如酒店、医院、大型购物中心等共同组成社区商业的三种主要物业形态1）备注：社区商业的三种表现形式并非完全分离开来，有相当一部分项目的社区商业配套是多种形式的组合根据商业的分布形式不同，可以将社区商业分为四种分布类型社区商业的分布类型类型案例优点缺点圈地街铺型美丽365花园、锦绣江南招商海月花园、阳光棕榈园商业体量可以较大限度的扩大，展示面较长，可视性佳，较有效的吸引外部的消费者，对外性较强，在一定程度上利于商业的销售。
某商业写字楼项目定位策划报告尊敬的领导：经过市场调研和分析，我们对某商业写字楼项目的定位策划进行了深入研究。
在商务中心区域的发展背景下，我们为该项目制定了如下定位策略：1. 产品定位该商业写字楼项目定位为高端商务办公楼，主要面向企业总部、金融机构、科技公司以及高端服务行业等。
我们将通过精心设计的建筑、先进的设施设备以及高品质的服务，为租户提供优质的办公环境。
2. 区位定位我们选择将该商业写字楼项目落地于市中心繁华商务区。
这里交通便利，商业氛围浓厚，有着良好的商务服务基础和高端客户资源。
在这个地理位置上，我们将与周边高端商业、金融机构以及科技企业形成良好的互动合作关系。
3. 设施定位商业写字楼定位为高端办公楼，我们将提供一系列先进的设施与服务，包括多功能大厅、大型会议室、高速网络、安全监控、地下停车场等。
此外，我们还将在楼内设立咖啡厅、健身中心、休闲区等配套设施，为租户提供更加便利和舒适的办公体验。
4. 服务定位我们将致力于为租户提供全方位的优质服务。
包括但不限于前台接待、通讯服务、保洁服务、IT技术支持以及安全监控等。
我们的专业服务团队将24小时全天候为租户提供紧急事件处置，确保租户的工作和生活的便捷与安全。
5. 定价策略根据市场需求以及竞争对手的价格水平，我们将定价在高端办公楼的相对高水平，以确保租户能够享受到高品质的办公环境和服务。
同时，我们也会根据市场反馈及时调整定价策略，以保持市场竞争力。
以上是我们对某商业写字楼项目定位策划的总结。
通过高端办公楼的产品、优质服务、便捷设施和良好的区位，我们相信该写字楼项目能够满足目标客户的要求，同时提升整体地区商业价值。
谢谢阁下的审阅与支持。
此致敬礼尊敬的领导：经过市场调研和分析，我们对某商业写字楼项目的定位策划进行了深入研究。
在商务中心区域的发展背景下，我们为该项目制定了如下定位策略：6. 市场定位该商业写字楼项目的市场定位主要针对企业总部、金融机构、科技公司以及高端服务行业等，这些行业对办公环境的品质和地理位置要求较高。
深圳北站交通枢纽配套商业策划报告背景介绍：深圳北站作为深圳市的交通枢纽之一，承载着大量的进出城人流和货运，是深圳市最重要的客运火车站之一。
为满足旅客和市民的需求，一个完善的商业配套是必不可少的。
本报告将对深圳北站交通枢纽的商业配套进行策划，旨在提供便捷的购物、餐饮和娱乐体验。
一、目标：1. 提供便利性：为进出站的旅客和周边居民提供购物、餐饮、娱乐等服务，满足他们的需求。
2. 提升商业价值：吸引更多的商家入驻，增加商业收入，提升商业价值。
3. 提高竞争力：与周边商业区相比，提供差异化的服务和体验，增强竞争力。
二、商业配套策略分析：1. 购物体验：为了提供优质的购物体验，可以引入一些知名品牌商店，包括时装、鞋包、化妆品等，以满足不同消费群体的需求。
同时，还可以考虑引入一些特色小店，如手工艺品、文创产品等，打造独特的购物场所。
2. 餐饮服务：餐饮服务是交通枢纽商业配套的重要组成部分，可以引入各类餐饮品牌，包括快餐、特色小吃、餐厅等，以提供多样化的选择。
此外，可以考虑开设咖啡店和茶餐厅，为旅客提供休闲场所。
3. 娱乐设施：在交通枢纽商业配套中，娱乐设施也是重要的一环。
可以考虑设置一个影院、健身房或儿童乐园，为不同年龄段的人士提供娱乐休闲的去处。
4. 便民服务：为了提供更好的便利性，可以考虑引入一些便民设施，如超市、药店、银行等。
这样，旅客和周边居民就可以在出行的同时，完成一些基本的生活需求。
三、商业运营模式：1. 招商引资：通过租赁商铺的方式，吸引各类商家入驻。
可以与知名品牌进行合作，提供优惠政策，吸引他们拓展市场。
2. 搭建电商平台：面向旅客和周边居民，建立一个电商平台，提供在线购物、外卖等服务，方便他们在出行的过程中获取所需物品。
3. 举办特色活动：定期举办一些特色活动，如购物节、美食节、文化展览等，吸引更多的顾客。
四、市场推广策略：1. 广告宣传：在车站、周边区域和互联网媒体上进行广告宣传，介绍商业配套的特色和优势，吸引顾客。
深圳北站综合交通枢纽周边路网设计0 引言深圳北站位于中国广东省深圳市宝安区民治街道，占地240万m2，北至红山路、南至白龙路、西至福龙路、东至民塘路。
深圳北站综合交通枢纽集合了铁路、公交、地铁、的士、长途客运、小汽车等各种交通形式，市民在此可畅享交通换乘“零距离”的便捷。
1 工程概况深圳北站枢纽周边市政道路建设工程包括新区大道改建、留仙大道改建、玉龙路改建、致远中路、致远北路、民塘路6条市政道路工程，其道路概况如下所列：1）新区大道改建段：道路等级为城市主干路，设计车速60km/h，双向八车道，道路红线宽度60m，本次改造范围为1.92km，其中下穿国铁站房段采用隧道结构。
新区大道辅路同时具有枢纽东广场地面场站的外部交通功能，出租车利用新区大道a、b辅路出入出租车场站。
公交车利用新区大道c、d辅路进出公交车场站；2）留仙大道改建段：道路等级为城市主干路，设计车速50km/h，双向六车道,道路红线宽度60m，本次改造范围全长1.98km。
留仙大道上跨国铁股道部分为高架桥，桥梁全长约385.72m。
留仙大道与东广场北侧的公交车场站采用匝道桥的方式进行接驳。
a匝道为公交车从东广场84上客平台上跨留仙大道高架桥后左转并入留仙大道的接驳匝道；3）玉龙路改建段：道路等级为城市主干路，设计车速50km/h，双向六车道，道路红线宽度60m，本次设计范围全长1.65km。
玉龙路上跨国铁股道部分为高架桥，桥梁全长约383.54m。
玉龙路与东广场南侧的出租车场站采用匝道桥的方式进行接驳。
c匝道为出租车从东广场84上客平台至玉龙路的接驳匝道；4）致远中路：道路等级为城市次干路，设计车速40km/h，路基标准横断面为左幅两车道、右幅四车道，道路红线宽度38m，本次设计范围全长0.7km。
道路功能主要考虑长途公交、旅游大巴车和进出西广场的社会车、出租车使用。
在与k0+180~k0+340段范围道路西侧为路堑；5）致远北路：道路等级为城市支路，道路全长0.25km，规划红线26m，路基标准横断面为双向4车道，设计车速30km/h。
商街定位策划书3篇篇一《商街定位策划书》一、项目背景随着城市的发展和人们生活水平的提高，对于商业街区的需求也日益多样化。
本商街位于[具体位置]，拥有独特的地理位置和发展潜力，但目前在定位和特色方面还不够明确，需要进行全面的策划和提升。
二、商街现状分析1. 地理位置优势：地处城市核心区域，周边交通便利，人流量较大。
2. 现有业态：包括一些传统的零售、餐饮等，但缺乏特色和吸引力。
3. 竞争情况：周边存在其他商业街区，竞争较为激烈。
三、目标定位1. 总体定位：打造一个集时尚购物、特色餐饮、文化娱乐、休闲体验于一体的综合性商街。
2. 目标客群：主要面向城市白领、年轻家庭、游客等群体。
四、功能布局1. 划分不同功能区域，如购物区、餐饮区、休闲娱乐区等。
2. 合理安排店铺位置，确保人流畅通和商业氛围的营造。
五、业态规划1. 引入知名品牌，提升商街的档次和吸引力。
2. 增加特色餐饮，包括本地特色美食和各类风味餐厅。
3. 发展文化娱乐业态，如电影院、剧院、书店等。
4. 配套休闲体验项目，如咖啡馆、茶馆、美容美发等。
六、品牌塑造1. 设计独特的商街标识和宣传口号。
2. 通过线上线下的宣传推广活动，提升商街的知名度和美誉度。
七、运营管理1. 建立专业的运营团队，负责商街的日常管理和服务。
2. 制定统一的运营规范和标准，确保商家的经营秩序。
3. 定期举办各类活动，如促销活动、主题展览等，吸引消费者。
八、实施步骤1. 前期调研和策划阶段：深入了解市场需求和竞争情况，制定详细的策划方案。
2. 招商阶段：吸引优质商家入驻商街。
3. 建设和装修阶段：按照规划进行商街的建设和店铺装修。
4. 开业筹备阶段：做好开业前的各项准备工作。
5. 正式开业及后续运营阶段：持续优化商街的运营和管理。
九、风险评估与应对1. 市场风险：密切关注市场变化，及时调整业态和营销策略。
2. 招商风险：制定合理的招商政策，吸引优质商家入驻。
3. 竞争风险：不断提升商街的竞争力，突出自身特色。
深圳北站综合交通枢纽新区大道改建工程道路设计摘要：深圳北站是便捷高效的大型综合交通枢纽。
新区大道的改建将为深圳北站交通枢纽和地铁4号线、５号线提供便利的接驳服务，同时加强龙华片区与福田、南山地区的干道联系，有效减缓梅林关交通压力。
本文介绍新区大道改建工程的市政道路工程设计方案。
关键词：深圳北站；综合交通枢纽；新区大道；道路工程设计深圳北站是深圳地区具有口岸功能的大型综合交通枢纽，是深圳铁路“两主三辅”的客运格局最为核心的车站。
新区大道改建工程为枢纽建设的关键工程，其规模为：南起白龙路，北至民宝路，长约2 km，下穿深圳北站国铁站房、地铁5号线和平南铁路，隧道长795 m，埋深26 m。
1工程概况1.1周边环境原新区大道（白龙路-红山路）段为地面道路，为避免市政道路对国铁站前广场产生影响，新区大道需在站前广场段改造成下穿隧道通过，保证进出站旅客的通行不受影响。
本工程所在区域除新区大道K1+160处一幢多层楼房和南侧的平南铁路按规划需拆除外，其余现状大部分为待建用地。
1.2与枢纽其他工程的接口关系新区大道下穿深圳北站国铁站房、平南铁路、地铁5号线、留仙大道、玉龙路高架桥，设计接口关系复杂，主要接口关系如下。
1）新区大道与国铁站房基础：新区大道以左右线分离的隧道结构从国铁站房墩柱及雨棚基础之间穿过，国铁站房A轴基础位于新区大道分离隧道结构中间，隧道间净距设置为7.3 m满足A轴基础尺寸要求。
2）新区大道与平南铁路：新区大道下穿平南铁路，平南铁路为分离式的框架结构，采用明挖法施工，交叉位置处平南铁路结构底标高为65 m，新区大道隧道结构顶与平南铁路隧道结构底之间净距为0.477 m～0.661 m。
3）新区大道与地铁5号线：地铁5号线区间下穿新区大道，交叉位置处5号线结构底标高约为67.5 m，新区大道结构与其的结构竖向净距约1.3 m。
4）新区大道与留仙大道、玉龙路市政高架桥：新区大道在K0+480与玉龙路高架桥相交、在K1+080处与留仙大道高架桥相交。
