某项目控制性详规说明书

深圳市坂雪岗中心区控制性详细规划说明书一、规划区概况1.位置与范围坂雪岗中心区位于坂雪岗中部，规划范围为老布龙路以北，梅观高速公路以东，环城北路以南，坂雪大道以西所围合的片区，总用地面积543.25公顷，其中老城区130.42公顷，待规划山地公园64.62公顷，待规划未建用地348.21公顷。

2.地形地貌概况规划区地形属低丘台地谷地，呈西北高，东南低，用地相对高差在30米左右。

规划区东部与南部有二座植被完好的山体，有大片荔枝林分布。

东端最高处海拔110米、南端最高处120米、场地平均高度为75米，相对高差35米、45米。

3.红线批租情况规划区内包括历史遗留红线在内的红蓝线划拔情况如表1。

红蓝线划拔总用地为92.47公顷，其中工业用地90.51公顷；居住用地1.81公顷；政府/社区/团体用地0.15公顷。

4.老城区现状规划区内老城区包括坂田、雪象、岗头三村的建成区、总用地面积为130.42公顷。

根据初步调查，规划区南部的坂田村，已建总建筑面积48.73万平方米，已建住宅总建筑面积为20.45万平方米，厂房总建筑面积28.28万平方米，总居住户数为1023户，总人口3580人。

规划区北部的岗头、雪象村已建总建筑面积37.58万平方米，已建住宅总建筑面积14.28万平方米，厂房总建筑面积23.30万平方米,总居住户数714户,总人口2500人。

据此合计总住宅建筑面积34.73万平方米,总厂房建筑面积51.58万平方米,总居住户数1737户,总人口6080人。

表1：规划区红蓝划拔情况表2：规划区内老城区概况5.华为高科技工程情况作为本规划区的龙头项目华为科技工业区已动工兴建，其未来的发展动向将直接对本规划区产生影响，该工程大致情况如下：一期工程：行政生产实验楼、生产厂房、库房及餐厅/食堂。

总建筑面积108800平方米,占地面积17.6公顷。

二期工程：科研中心、培训中心、机箱生产中心、电源公司等。

总建筑面积110000平方米,占地面积25.86公顷。

控规说明书一、前言控规，即城市总体规划控制性详细规划的简称，是城市规划的重要组成部分。

控规是根据城市总体规划纲要和规划目标，对城市的用地分区、用地总量、用地结构、城市形态、建筑高度、容积率等要素进行控制和规划的文件。

本文档将详细介绍控规的作用、编制标准、内容要求以及编制流程。

二、控规的作用控规是城市规划的具体实施工具，它具有以下重要作用：1. 确定用地分区：根据城市发展的需要，将城市划分为不同的用地区域，如居住区、商业区、工业区等，以合理利用土地资源，满足城市居民的各种需求。

2. 控制用地总量：控规按照城市总体规划的要求，合理控制城市用地总量，防止过度扩张和浪费土地资源，提高土地利用效率。

3. 规划城市形态：控规通过规定建筑高度、容积率等要素，调整城市的空间布局，塑造城市的整体形象和风貌，使城市具有较好的景观和环境品质。

4. 保护生态环境：控规在规划设计中考虑生态保护和环境保护的要求，合理布局绿地、水体、生态廊道等，保护和改善城市生态环境。

5. 统筹协调发展：控规综合考虑城市发展的各种因素，如经济、社会、环境等，促进城市的可持续发展和协调发展。

三、控规的编制标准编制控规需要符合一定的标准和规范，以确保规划的科学性和实用性，以下是控规编制的主要标准：1. 法律法规：编制控规必须遵守国家和地方相关的法律法规，如《城市规划法》、《城市总体规划编制导则》等。

2. 规划要求：控规编制必须符合城市总体规划纲要的要求，以实现总体规划的目标和指导原则。

3. 技术要求：控规编制需要符合相关的技术要求和专业标准，如空间规划、交通规划、环境规划等。

4. 专题研究：控规编制还需要进行一些专题研究，如交通研究、环境评价等，以提供科学依据和分析结果。

四、控规的内容要求控规包含的内容较为丰富和复杂，主要包括以下方面：1. 基础数据：控规需要收集、整理和分析大量的基础数据，如土地利用现状、人口统计数据、交通数据等，以提供规划设计的依据。

洛川城区控制性详细规划·说明书（评审稿）·洛川城区控制性详细规划说明书（评审稿）西安建大城市规划设计研究院2008.03洛川城区控制性详细规划西安建大城市规划设计研究院I洛川城区控制性详细规划·说明书（评审稿）·目录第一章现状概况及规划地段发展条件分析 (1)一、现状概况 (1)二、规划地段发展条件 (4)第二章规划依据、指导思想、原则及目标 (6)一、规划依据 (6)二、规划指导思想 (6)三、规划原则 (6)四、规划目标 (6)第三章性质与规模 (7)一、性质 (7)二、规模 (7)第四章土地使用规划 (8)一、布局分析 (8)二、布局综述 (8)三、规划结构 (9)四、规划布局 (10)五、绿化系统规划 (12)六、景观系统规划 (12)七、现状村庄发展规划 (12)第五章道路系统规划 (14)一、对外交通 (14)二、城市道路系统规划 (14)三、城市广场 (14)四、城市交通设施 (14)五、城市公共交通规划 (16)六、竖向规划 (16)第六章旧城更新 (17)一、旧城区范围及旧城概况 (17)二、旧城区现状问题 (17)三、旧城更新原则及目标 (17)四、旧城改造措施及政策分区 (18)五、旧城保护与更新规划 (20)六、旧城整体风貌与景观特色规划 (20)第七章开发控制 (22)一、土地使用控制 (22)二、环境容量控制 (22)三、建筑建设控制 (25)四、其他控制 (26)第八章城市设计导引 (27)洛川城区控制性详细规划西安建大城市规划设计研究院II洛川城区控制性详细规划·说明书（评审稿）·一、原则 (27)二、城市空间意象框架 (27)三、城市设计框架 (28)四、城市设计指导性控制 (30)第九章技术经济指标 (33)一、建设用地平衡表 (33)二、地块控制指标一览表 (34)第十章市政工程规划 (47)一、给水排水工程规划 (47)二、电力电信规划 (48)三、供热燃气规划 (51)第十一章防灾工程规划 (53)一、消防规划 (53)二、抗震规划 (53)三、人防规划 (53)第十二章环卫规划 (54)一、现状 (54)二、环卫设施规划 (54)三、规划建议 (54)第十三章管线综合 (55)第十四章规划实施建议 (56)一、规划法制建设措施 (56)二、规划行政管理措施 (56)三、规划经济保障措施 (56)四、规划技术深化措施 (57)洛川城区控制性详细规划西安建大城市规划设计研究院III洛川城区控制性详细规划·说明书（评审稿）·第一章现状概况及规划地段发展条件分析一、现状概况（一）地域自然环境特征及规划地段现状1.地域自然环境特征概况（1）地形地貌洛川高原沟壑地貌是我国黄土地貌发育最典型的地区之一，主要特征是塬沟分明，支离破碎，倾斜度比较平缓，但受集水切割比较严重，沟头发育活跃，沟深坡陡、川道窄狭，第四纪的黄土岩层最厚，广泛覆盖于县域的老岩层之上，表层以新土为主，老黄土次之，地带性黑垆土尚有残存，河谷川道还有裸露的基岩，地势由东北向西南倾斜，海拔高度650米～1481米，沟谷切深在100～200米，主沟道比降1％，1公里以上的沟道767条，沟壑密度为1.2公里／平方公里。

控规说明书模本第一章规划背景及范围第一节规划背景第二节规划范围第三节编制过程第二章综合现状分析及评价第一节区位交通分析第二节自然条件第三节现状建设情况第四节文物古迹现状用地汇总表（表2-1）现状城市建设用地一览表（表2-2）第五节生态敏感性评价分析第六节综合评价开发优势：开发劣势：第三章项目认识第四章相关规划解读分析结论：第五章规划依据、原则及目标第一节规划依据及原则1）、规划依据2）、规划原则第二节规划理念第三节规划目标第六章规划区功能与规模第一节功能定位第二节规模第七章规划结构及用地布局第一节规划结构第二节用地布局一、居住用地规划1、居住用地选址原则2、项目借鉴3、居住用地布局4、居住用地控制指标：二、公共服务设施规划1、商业金融用地2、文化娱乐设施用地3、体育用地4、医疗卫生用地5、公共设施用地控制指标：三、工业用地规划四、市政公用设施用地规划五、规划用地汇总表（表7-3）六、城市建设用地平衡表（表7-4）第八章土地利用规划第一节地块划分与用地性质细分以规划的功能要求为依据，控制性规划确定了每一个地块的主导使用性质。

为了使规划更具严谨性、科学性，规划对土地使用功能进行兼容性规定，允许在土地开发过程中兼容建设一些其他项目，对用地性质做不同程度的调整和限制，详见用地使用兼容性控制表的规定。

此外，规划还允许在开发建设实施的过程中对划定地块进行合并或细分。

例如在成片开发建设的过程中，特殊情况允许合并部分地块，但必须重新调整规划并向规划主管部门申请批准。

地块合并首先应满足同类性质间的合并，不能导致规划区内各类配套设施的减少和变更。

对规模较小的项目，在建设过程中允许将部分地块细分成两个以上地块，其原则也必须满足同类性质的需求。

规划图则是落实规划原则和要求的具体操作层面，是土地出让的主要依据。

图则将对用地地块的经济技术指标及控制要求和配套公用设施提出具体要求。

一、用地分类及地块划分1、用地分类标准按《城市用地分类和规划建设用地标准》（GB50137－2011）确定本次规划的用地分类，对外交通用地、供应设施用地、环境卫生设施用地及公共绿地划分至小类，其它划分至中类。

说明书目录第一章规划概述 (2)一、规划研究背景 (2)二、规划范围 (2)三、主要相关规划及关联 (2)四、规划任务 (6)第二章现状概况 (7)第三章规划原则、目标定位与规模 (10)四、规划发展目标及要求 (10)五、发展定位 (10)第四章规划结构与土地使用规划 (11)一、功能结构与分区 (11)二、用地布局 (11)第五章道路交通规划 (12)一、道路系统规划的基本原则 (12)二、道路系统规划 (12)四、公共交通规划 (13)第六章绿地系统与景观系统规划 (13)一、绿地系统规划 (13)二、景观系统规划 (14)第七章给排水工程规划 (15)一、给水工程规划 (15)二、排水工程规划 (15)第八章电力电信工程规划 (16)一、电力工程规划 (16)二、电信工程规划 (16)第九章燃气工程及工程管线综合规划 (16)二、工程管线综合规划 (17)第十章环境卫生设施规划 (18)一、规划原则 (18)二、规划目标 (18)三、环卫设施规划 (19)四、道路清扫等级规划 (19)第十一章综合防灾规划 (19)一、消防规划...................................................................................................... 19第十二章环境保护规划. (20)一、规划目标 (20)二、环境功能区划 (20)三、环境综合整治规划 (20)第十三章开发控制 (21)一、土地使用控制 (21)二、容量控制 (22)附表：控制性指标规划一览表 (25)第一章规划概述一、规划研究背景随着xx经济和社会快速发展，城乡建设所取得的巨大成绩有目共睹。

随着国际国内发展形势的变化、十三五规划的即将实施、XX3+5城市群带动下的总体发展战略调整、xx和xx城市发展思路的提升，xx的发展面临着机遇与挑战并存的崭新局面。

目录一、现状概况...................................................................................................................................... - 2 -（一）地理区位........................................................................................................................... - 2 - （二）现状分析........................................................................................................................... - 2 - 二、规划设计依据，指导思想和控制体系..................................................................................... - 2 -（一）规划设计依据 .................................................................................................................. - 2 - （二）规划指导思想 .................................................................................................................. - 2 - （三）新城建设的基本原则 ...................................................................................................... - 3 - （四）规划控制体系 .................................................................................................................. - 3 - 三、用地布局控制.............................................................................................................................. - 3 -（一）用地功能组织和地块划分 .............................................................................................. - 3 - （二）地块性质........................................................................................................................... - 4 - （三）用地性质兼容性控制 ...................................................................................................... - 4 - 四、地块使用强度控制 ..................................................................................................................... - 4 -（一）控制原则........................................................................................................................... - 4 - （二）控制内容........................................................................................................................... - 5 - （三）控制指标........................................................................................................................... - 5 - 五、道路竖向控制.............................................................................................................................. - 5 -（一）道路网布置 ...................................................................................................................... - 5 - （三）道路工程技术指标要求 .................................................................................................. - 7 - （四）道路交通设施布置 .......................................................................................................... - 7 - 六、地块配建设施控制 ..................................................................................................................... - 7 -（一）配建要求........................................................................................................................... - 7 - （二）配建设施........................................................................................................................... - 7 - 七、地块建设要求控制...................................................................................................................... - 8 -（一）建筑后退红线控制........................................................................................................... - 8 - （二）后退边界控制................................................................................................................... - 8 - （三）出入口方位及数量控制................................................................................................... - 8 - 八、景观风貌引导控制...................................................................................................................... - 8 -（一）本区风貌景观定位........................................................................................................... - 8 -九、指标变更控制.............................................................................................................................. - 9 -十、给水排水规划.............................................................................................................................. - 9 -（一）给水规划........................................................................................................................... - 9 - （二）排水规划......................................................................................................................... - 10 - 十一、电力电信规划........................................................................................................................ - 10 - （一）电力规划......................................................................................................................... - 10 - （二）邮政、电信、移动通信、广播电视 ............................................................................ - 11 - 十二、实施规划的措施与建议........................................................................................................ - 11 - 十三、附则........................................................................................................................................ - 11 -一、现状概况（一）地理区位吉凤经济开发区即为现在的新城区，以乾州组团为中心，沿吉凤大道和发展大道向外延伸，吉凤经济开发区周边由小寨群山、大寨群山等山体围合，其内有万榕江、湾溪河等河流穿城而过。

一：控制性详细规划的文本基本内容要求1、总则（规划的目的、依据、规划原则、规划范围、适用范围、执行主体和管理权限等内容）（1）规划背景、目标简要说明规划编制的社会经济背景与规划目标，一般是就规划地区与周边环境的目前经济发展情况与未来变动态势，以及由此带来的相应的社会结构变化和城市土地资源、空间环境面临重大调整，城市开发需求与规划管理应对等情况予以说明，突出在新形势下进行规划编制的必要性，明确规划的经济、社会、环境目标。

（2）规划依据、原则简要说明与规划区相关联并编制生效使用的上级规划规划，各级法律法规行政规章以及政府文件和技术规定，这些都是规划内容条款制定必须或应当遵照参考的依据；规划原则是对规划内容编制具体行为在规划指导思想和重大问题价值取向上的明确和界定。

（3）规划的范围、概况简要说明规划区自然地理边界；说明规划区区位条件，现状用地的地形地藐，工程地质、水文地质等对规划产生重大影响的情况。

（4）文本、图则之间的关系、各自作用、适用范围、强制性内容的规定控制性详细规划的文本与图则是相辅相成的关系。

要实现规划控制的意图，单靠控制性详细规划文本文字性控制或控制性详细规划分图图则图形化控制都不能达到理性的效果，所以，一般应当将两者结合使用。

此外，文本在什么时候，什么地方，那些方面使用，也要说明，即说明文本的适用范围。

同时，规划文本、图则的法律地位、强制性条款指标内容设置也要明确说明。

（5）主管单位、解释权规划文本的技术性和概括性较强，所以需要明确规划实施过程中，由谁来对各种问题的协调进行处理和解释，明确规划实施主管单位和规划解释主体的权限。

2、规划目标、功能定位、规划结构落实城市总体规划或分区规划确定的规划区在一定区域环境中的功能定位，确定规划期内的人口控制规模和建设用地控制规模，提出规划发展目标，确定本规划区用地结构与功能布局，明确主要用地的分布、规模。

3、土地使用根据《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137—90）划分地块，明确细分后各类用地的布局与规模。

xx 控制性详划·说说明书目录第一章规划概述 ................................................................................................2第十二章环境保护规划 ..................................................................................一、规划研究背景 ................................................................................................2一、规划目标 ......................................................................................................二、规划范围 ........................................................................................................2二、环境功能区划 ..............................................................................................三、主要相关规划及关联 ....................................................................................2三、环境综合整治规划 ......................................................................................四、规划任务 ........................................................................................................6第十三章开发控制 ..........................................................................................第二章现状概况 ................................................................................................7一、土地使用控制 ..............................................................................................第三章规划原则、目标定位与规模 .............................................................10二、容量控制 ......................................................................................................四、规划发展目标及要求 ..................................................................................10附表：控制性指标规划一览表 ..........................................................................五、发展定位 (10)第四章规划结构与土地使用规划 (11)一、功能结构与分区 (11)二、用地布局 (11)第五章道路交通规划 (12)一、道路系统规划的基本原则 (12)二、道路系统规划 (12)四、公共交通规划 (13)第六章绿地系统与景观系统规划 (13)一、绿地系统规划 (13)二、景观系统规划 (14)第七章给排水工程规划 (15)一、给水工程规划 (15)二、排水工程规划 (15)第八章电力电信工程规划 (16)一、电力工程规划 (16)二、电信工程规划 (16)第九章燃气工程及工程管线综合规划 (16)二、工程管线综合规划 (17)第十章环境卫生设施规划 (18)一、规划原则 (18)二、规划目标 (18)三、环卫设施规划 (19)四、道路清扫等级规划 (19)第十一章综合防灾规划 (19)一、消防规划 (19)第一章规划概述一、规划研究背景随着 xx 经济和社会快速发展，城乡建设所取得的巨大成绩有目共睹。

城市控制性详细规划说明书（评审稿）目录目录 (1)1. 前言 (3)1.1项目背景 (3)1.2项目内容与重点 (4)2. 现状概况 (4)2.1区位分析 (4)2.2现状分析 (5)3. 城市总体规划（2007—2020）解析 (7)3.1空间资源管制区划 (7)3.2建设限制性分区 (7)3.3土地利用规划 (7)3.4绿地系统规划 (7)3.5公共设施系统规划 (7)3.6道路系统规划 (7)3.7道路断面 (7)3.8交通设施规划 (7)3.9给水规划 (7)3.10污水规划 (7)3.11雨水规划 (8)3.12供电工程规划 (8)3.13电信工程规划 (8)3.14燃气工程规划 (8)3.15防洪排涝规划 (8)3.16消防规划 (8)3.18环境卫生规划 (8)3.19空间格局分析 (8)4. 规划依据、目标定位与原则 (9)4.1规划依据 (9)4.2规划目标 (9)4.3规划定位 (9)4.4规划原则 (10)5. 规划构思 (10)5.1规划结构 (10)5.2规划区规模 (11)6 用地布局 (11)6.1总体布局原则 (11)6.2居住用地布局 (11)6.3商业金融业用地布局 (12)6.4文化娱乐及体育用地布局 (12)6.5医疗卫生用地布局 (12)6.6绿化用地布局 (12)6.7规划指标 (12)6.8分期建设 (13)7. 道路交通规划 (13)8. 公共配套设施规划 (14)9. 地块控制 (15)9.1地块划分 (15)9.2控制指标 (15)10.绿化景观体系 (15)10.1绿地系统 (15)10.2景观体系 (15)11. 城市设计要求 (16)11.1 城市设计原则 (16)11.2 城市设计目的和作用 (16)11.3 城市设计要求 (17)11.4 整体空间结构 (17)12. 给水工程规划 (17)12.1现状 (17)12.2现状主要存在问题 (17)12.3规划依据 (17)12.4规划原则 (17)12.5相关规划解读 (17)12.6用水量预测 (18)12.7给水系统规划 (18)13. 污水工程规划 (18)13.1现状 (18)13.2现状存在的主要问题 (18)13.3规划依据 (18)13.4规划原则 (19)13.5相关规划解读 (19)13.6污水量预测 (19)13.7污水系统规划 (19)14.雨水工程规划 (19)14.1现状 (19)14.2存在问题 (19)14.3规划依据 (19)14.4规划原则 (20)14.5相关规划解读 (20)14.6雨水规划标准 (20)14.7雨水系统规划 (20)15.防洪及排涝工程规划 (21)15.1现状水系 (21)15.2防洪及排涝标准 (21)15.3防洪措施 (21)16. 电力工程规划 (21)16.1现状 (21)16.2规划依据 (21)16.3规划原则 (21)16.4上层次规划解读 (21)16.5负荷预测 (22)16.6规划方案 (22)17. 通信工程规划 (23)17.1现状 (23)17.2规划依据 (23)17.3规划原则 (23)17.4上层次规划解读 (23)17.5 市话量预测 (23)17.6邮政规划 (23)17.7电信规划 (24)17.8有线电视规划 (24)17.9通信线路规划 (24)18. 燃气工程规划 (24)18.1现状 (24)18.2规划依据 (24)18.3规划原则 (24)18.4上层次规划解读 (24)18.5气源规划 (24)18.6燃气用气量规划 (24)18.7燃气输配系统规划 (25)18.8规划建议 (25)19. 工程管线综合 (25)19.1工程管线平面综合 (25)19.2工程管线竖向综合 (26)19.3管线之间遇到矛盾时，应按下列原则处理： (26)20.环卫设施规划 (26)20.1现状 (26)20.2规划依据 (26)20.3规划原则 (27)20.4上层次规划解读 (27)20.5垃圾量预测 (27)20.6垃圾收运 (27)20.7环卫设施规划 (27)21. 综合防灾规划 (28)21.1消防工程规划 (28)21.2防震工程规划 (29)21.3人防工程规划 (30)22 规划市政设施汇总 (30)1. 前言1.1项目背景1.1.1规划范围本片区规划范围位于肇庆鼎湖区坑口片区，东至西江堤岸，南至羚山脚，西至下湾水库，北侧范围线沿庆云大道、新华路、星湖大道及罗隐路北侧支路伸展。

深圳市坂雪岗中心区控制性详细规划说明书一、规划区概况1.位置与范围坂雪岗中心区位于坂雪岗中部，规划范围为老布龙路以北，梅观高速公路以东，环城北路以南，坂雪大道以西所围合的片区，总用地面积543.25公顷，其中老城区130.42公顷，待规划山地公园64.62公顷，待规划未建用地348.21公顷。

2.地形地貌概况规划区地形属低丘台地谷地，呈西北高，东南低，用地相对高差在30米左右。

规划区东部与南部有二座植被完好的山体，有大片荔枝林分布。

东端最高处海拔110米、南端最高处120米、场地平均高度为75米，相对高差35米、45米。

3.红线批租情况规划区内包括历史遗留红线在内的红蓝线划拔情况如表1。

红蓝线划拔总用地为92.47公顷，其中工业用地90.51公顷；居住用地1.81公顷；政府/社区/团体用地0.15公顷。

4.老城区现状规划区内老城区包括坂田、雪象、岗头三村的建成区、总用地面积为130.42公顷。

根据初步调查，规划区南部的坂田村，已建总建筑面积48.73万平方米，已建住宅总建筑面积为20.45万平方米，厂房总建筑面积28.28万平方米，总居住户数为1023户，总人口3580人。

规划区北部的岗头、雪象村已建总建筑面积37.58万平方米，已建住宅总建筑面积14.28万平方米，厂房总建筑面积23.30万平方米,总居住户数714户,总人口2500人。

据此合计总住宅建筑面积34.73万平方米,总厂房建筑面积51.58万平方米,总居住户数1737户,总人口6080人。

表1：规划区红蓝划拔情况表2：规划区内老城区概况5.华为高科技工程情况作为本规划区的龙头项目华为科技工业区已动工兴建，其未来的发展动向将直接对本规划区产生影响，该工程大致情况如下：一期工程：行政生产实验楼、生产厂房、库房及餐厅/食堂。

总建筑面积108800平方米,占地面积17.6公顷。

二期工程：科研中心、培训中心、机箱生产中心、电源公司等。

总建筑面积110000平方米,占地面积25.86公顷。