2012_华侨城旅游地产开发模式分析报告

华侨城旅游主题地产核心理念华侨城旅游主题地产核心理念1997年以来,随着中国住房改革和货币化分房制度的推进,由东南沿海地区向内地推进的商品房开发,进入到一个新的阶段。

尤其是近几年的快速发展,房地产开发已从单一的满足居住或商业功能要求的形式,发展了混合多种功能开发的城区形式。

其中，具有广泛影响力的有“产业地产”等开发模式。

华侨城地产以旅游主题为核心的产业开发模式，正是产业地产的代表之一。

华侨城地产围绕旅游主题进行商品房的开发,并实现相关产业的互动。

形成一个集居住、生活和旅游等相关产业集群混合的现代都市化社区。

华侨城三次整体规划修编的历程198５年11月11日华侨城在广东光明华侨畜牧农场沙河分场的基础上，经国务院批准成立。

并经国务院确立了以:“工业为主,肝胆俱全，环境优美，具有特色”的建设方针。

华侨城一开始就走了一条与当时大部分中国开发区不同的建设思路,开辟了“先规划后建设”的先河。

1996年1月，华侨城十年华诞，制订了1９９6—2００5第二个十年规划方案。

这次修编保持了原规划的基本原则和特色，并根据新的发展情况和产业结构调整,缩小了城区内的工业用地，相应加强了居住和旅游用地的功能。

此后近十年中,华侨城房地产业和旅游业得到迅猛发展,位居中国行业龙头，同时,也给华侨城带来了巨大的收益和持续的增长。

经过19年的华侨城是环境优美、富有鲜明旅游特色和文化特色的综合性社城区,在城区建设和产业结合、城市营运方面取得的成绩是令人瞩目的。

华侨城在发展过程中所坚守的一些理念与思路是其取得成功的重要经验。

这些经验包括。

１）、企业发展与城区开发的紧密结合、联动发展;2)、以先进、持续、统一的规划作为城区发展的指引;3)、成片开发的规划管理模式与统一的大社区的管理模式；4)、保护自然生态环境,营造丰富的公共空间；5）、突出“人文”特色，以文化建设丰富城区内涵。

华侨城地产在上述近2０年开发的经验基础上,提出和发展了旅游主题地产的独特开发模式。

浅谈中国旅游地产开发模式摘要：作为旅游业和房地产业两大高度关联产业结合发展的产物，旅游地产成为国民经济新的增长点。

然而目前旅游地产开发理论研究十分薄弱，实践上刚刚起步，深入对旅游地产开发的研究具有重要的理论和现实意义。

本文在借鉴国内外研究成果的基础之上，结合旅游地产开发的理论，分析总结出国内旅游地产已形成的开发模式。

关键词：旅游地产；开发；模式；比较；居所；度假；因素；中图分类号： f59 文献标识码： a 文章编号：1．引言中国房地产业当前正处于结构性调整的关键时期，传统的房地产项目在经历了几年的突飞猛进的发展后，价格飞升，抑制了大量的需求购买，房地产投资商开始介入旅游产业发展项目，转为旅游地产的开发。

旅游城市、沿海地区大中型城市及其周边地区存在着大量空置房，也在积极寻找盘活资产、增加效益的新途径。

在市场日趋饱和以及空置房双重压力下，开发商必须寻找新的开发方向和利润增长点，这也就为旅游地产带来了新的市场基础。

而这个时候旅游度假需求急剧膨胀，为房地产业提供的发展机会，有利于房地产市场的可持续发展，使得旅游地产的开发如火如荼。

2.旅游地产的现有开发模式2.1以居所为主的景区住宅开发模式此种开发模式多适用于旅游资源丰富的城市。

旅游资源可以是优美的自然风光，主题突出的人文内涵，也可以是多种多样的娱乐休闲设施，其目的是依靠这些旅游资源直接提升住宅的环境品质，增加休闲功能，提高居民生活质量。

2.1.1直接靠近现有的旅游资源和旅游景区这类景区住宅开发依托周围风景区的环境，为住宅营造良好的氛围。

很多城市旅游景区附近的住宅多属此类。

这类项目对住宅的建筑风格、建筑外观的颜色、建筑材料都有严格的规定，必须做到住宅与景区的融合。

目前，很多旅游城市中景区周围的住宅都属于此类旅游地产。

此外，这类在景区开发的旅游地产项目事实上已造成对旅游和环境资源不可修复的破坏。

2.1.2自我营造的旅游景区附近开发景区住宅这类房地产不依附现有的旅游资源、旅游景区，往往先投入巨资，专注于搞大型旅游项目开发，营造具有影响力、冲击力的旅游景观景区，改善区域基础设施条件和环境质量，靠旅游业的关联带动作用吸引人流物流，将生地变成旅游熟地，引起景区附近地产升值，再趁势开发房地产。

2021年文旅地产模式分析报告2021年3月目录一、文旅地产发展模式：重资产VS轻资产 (5)1、重资产：可售资源销售、综合高效运营平衡资金与利润 (5)（1）国内部分重资产文旅项目凭借“旅游+地产”模式达成现金流的平衡 (5)（2）强大IP支撑游客流量 (6)（3）综合性度假区能够提高游客消费次数，特色主题更能吸引游客 (7)2、轻资产：降低投入资金成本，强力IP为输出关键 (7)（1）核心IP的培育是文旅项目由重转轻的关键 (7)（2）合作、授权等模式降低资金成本，强力IP助力轻资产输出 (8)（3）特色品牌为轻资产输出关键 (8)3、文旅地产开发助力房企与地方政府实现双赢 (9)（1）房企方面，“文旅+住宅”模式能够助力房企在重点城市获取可售资源 (9)（2）地方政府诉求随经济发展模式变革而生变，文旅地产项目更能解决当前痛点10 （3）在地方政府诉求变化、居民消费水平提升的过程中，当前国内主题乐园竞争较为激烈 (10)二、何种发展模式更适合房企的文旅业务 (11)1、短期内，重资产或仍是更适合房企的文旅项目开发模式 (11)2、龙头房企强劲的综合开发能力在文旅项目开发中更具优势 (12)三、总结 (13)1、重资产依托可售资源和综合运营平衡资金与利润 (13)（1）依托可售资源 (13)（2）依托强力运营：迪士尼 (13)2、强力IP为轻资产输出关键 (13)3、文旅项目开发助力房企与政府实现双赢 (13)（1）房企规模扩张 (13)（2）地方政府诉求 (14)4、主题公园当前在国内的竞争较为激烈 (14)5、短期内，重资产或仍是最适合房企的文旅项目开发模式 (14)6、综合开发能力为重要竞争力 (14)文旅地产轻重资产模式的发展如何?何种模式更适合房企的文旅业务?重资产依托可售资源和综合运营平衡资金与利润，特色IP为轻资产输出关键。

重资产：1) 依托可售资源：华侨城等通过“旅游+地产”的协同平衡文旅项目的发展支出，以合理成本获取项目周边的配套可售住宅、公寓等，销售后回笼现金、获取利润。

本文四部份1. 旅游地产投融资渠道2. 旅游地产投融资模式分析3. 旅游地产投融资模式比较4. 创新旅游地产投融资模式一、旅游房地产投融资渠道分析可以这样理解旅游地产投融资：旅游投融资=投资+融资，可以说，旅游投融资是一个交织复杂的体系，依照渠道的不同进行分类如下：1.银行贷款银行贷款属于间接融资，它是旅游房地产投融资最主要的方式，旅游房地产银行贷款是指旅游房地产的开发、经营、和消费等活动有关的贷款，主要包括土地储蓄贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款、商业用房贷款等，其中土地储蓄贷款是指向借款人发放的用于土地收购前期开发、整理的贷款。

土地储蓄贷款的借款人仅限于负责土地和开发的相关机构。

银行贷款在旅游房地产投融资中所占比重较大，尤其是旅游房地产贷款在银行中长期贷款的比例份额慢慢增加，致使银行的流动性风险加重，从而使银行积累了较高的风险。

一旦银行贷款的门坎举高，银行信贷政策加重，缩小贷款规模，旅游房地产业的发展必将受到影响，因此一旦旅游房地产投融资对于银行的依存度太高，十分无益于旅游房地产的发展。

2.股分制公司上市发行股票股分上市发行股票是一种吸引认购者投资以筹措公司自有资本的手腕，是股分筹措资本的一种方式。

华侨城控股股分即是成功通过上市发行股票筹措资金的企业之一。

但是在我国上市发行股票的公司必需达到相应的标准及要求，我国《公司法》明确规定只有股分才能发行股票，而有限责任公司是不能发行股票的。

公司的治理水平与管理层质量、公司的竞争力、财务状况、获利性、安全性、流动性等都直接影响和决定股票的发行与质量。

这对于一些旅游房地产企业来讲这些条件过于苛刻，同时通过发行股票也增加了筹资的本钱，因此大多数旅游房地产企业都会慎重考虑上市。

3.发行企业债券企业债券是企业依照法定程序发行，约定在一按期限内还本付息的债券。

企业债券的发行主体是股分公司，但也可以是非股分公司的企业发行债券。

企业债券的发行必需符合相应的法律法规，必需达到相应的标准;同时企业发行的债券可否有效筹措到相应的资金，终究仍是取决于企业偿还能力，历年的盈利能力和企业的名誉，而且其发行本钱很高，对于很多旅游房地产企业来讲都不是一种有效的筹资方式。