【北美购房网】美国买房的法律条款

【北美购房网】美国买房的法律条款

在美国买房过程中，你要做许多事情：决定房产所在的社区，看房子，签署买卖合同（PurchaseandSaleAgreement），房屋检验，申请贷款（中国人来美购置房产大多用现金一次到位，就可免了这道程序），购买房屋保险，过户（Closing）。在这个流程中，你会接触到许多人：房地产经纪人（RealEstateAgent），房屋检验师，贷款经纪人，保险经纪人，过户律师（SettlementLawyer）等。美国是金钱至上唯利是图的社会，许多商业行为、商业服务都是为了赚钱，作为购房者必须了解相关的知识，对购置房产的每一流程都要慎重考察和把关，才能将买房烦恼事发生的可能性降到最低。

随着越来越多的中国人在购买美国房产，那么需要懂得美国房产的法律也应该越来越全。为了能更好的投资美国房产，今天为大家整理出了全面的美国房产相关的法律规定。

一、美国房子产权相关法律

美国住宅房产分为：合作公寓(Coop)、产权公寓(Condo)、连栋屋（Townhouse）、独栋屋（SingleFamily House）。

合作公寓，实质为产权租赁，买的是居住权，合作公寓的产权属于拥有住宅大楼的公司。通过产权租赁，买主可以使用合作公寓大楼中的某套公寓，但每月还需支付不菲的维护费。合作公寓越高档，当然需要支付的维护费也越高。维护费支付给拥有大楼产权的公司，用于大楼的所有维修、管理费用，还包括房产税和抵押利息（如果公司对大楼进行了抵押）。合作公寓的管理规则比较严格，大多数合作公寓规定买下租赁权的客户必须自住，严禁出租。合作公寓还有一个共同的特点，就是客户在“售出”公寓时，需向拥有大楼产权的公司支付一笔租赁让渡费，约为售价的3%。很多拥有合作公寓产权的公司，规定不准将合作公寓“出售”（实质是租赁）给外国人。这是怕发生财务纠纷时，公司很难对资产和收入来源在国外的人诉诸法庭，即使赢了官司，如果对方的资产在国外，判决也难以执行。而从外国人的角度看，合作公寓也不是一个好的选择，比如没有产权、不能出租这些条件，对于非美国居民来说，很不合适。

买主对购入的产权公寓单元拥有产权。通常情况下，产权公寓没有出租的限制。产权公寓的屋主需要缴纳房产税，并向管理公寓运营的公寓委员会缴纳物业管理费。出售产权公寓需要获得公寓委员会批准，不过没什么特别限制。由

于外观和内部结构十分相似，外国人很容易将美国的合作公寓同产权公寓搞混，而从房产所有权来看，两者大不相同，这需要特别注意。买家可以通过传统融资方式购买产权公寓。大多数情况下，美国居民需首付二成房价，而外国公民则需首付50%，方能获得银行贷款。

产权公寓的屋主只有房产权，没有地产权，而在买连栋屋时，买主是连房带地一起购入，这是连栋房和产权公寓的不同之处。在其他方面，这两者的责任和权利差不多，连栋房的屋主也要缴纳房产税，并向管理委员会交付物业管理费。

而独栋屋买卖受到的限制则最少，买主拥有房屋和土地的产权，并独自负责支付房产税和维护、维修费用。

二、房屋合同

在选定社区，看中房子，讨价还价谈定价格后，双方就要签署买卖合同，把买卖双方议定的条件和价格用对双方都具有约束力的合同形式固定下来。一般是由卖方律师或经纪人提供房产买卖合同的初稿，买方律师或经纪人在此基础上作评估，对于具有潜在法律风险的条款进行修改，或者增加保障买方利益的条款。合同签署后就具有法律效力，任意修改或取消，要承担违约责任。

购房合同中除列明买卖双方的姓名和房产的议定价格外，还要有房产的法律描述，这包括房屋地址、地段编号、地契编号、房屋平面图、土地面积、建筑面积、房产税是否结清、房产抵押状况等。买方要对这些房产描述逐一核实，确认无误。

除此之外，合同中还包含一些保护卖主和买主的条款。比如定金条款用来保护卖方，补偿卖方在签署合同、房产下市后，由于买方不能履行合同，最后房产没能成交带来的损失。通常定金是房产议定价格的5%。

贷款意外条款（MortgageContingencyClause）则是针对买方的保护条款。除现金交易外，大多数人买房需要向银行贷款，而且很多情况下是在签订了买房合同后才向银行申请贷款，因此有可能出现合同签署了但银行拒绝贷款的情况。贷款意外条款赋予买方因贷款不成而取消合同的权利,即合同中约定一个日期，在此之前如果买方拿不到银行贷款批准书，买方有权取消合同，所有定金退回买方，双方互不追究责任。所以，卖主通常会调查了解对方有一定的信用和贷款能力后，才会认真同其谈交易。

买方为了保护自己，还应在合同中列入房检及维修责任条款。在成交前，买方要雇请有执照的房屋检验师对房屋作彻底检查，如发现存在较大的结构、建筑破损或隐患，买方可以要求卖方就有问题的地方进行维修或更换。为防备卖方在房产成交前未完成维修的状况，买方可以在合同中规定如发生这种情况，在房屋议定价中扣除维修费用。

同时，购房涉及的房屋保险主要有两种：房屋财产保险(Homeowner’sInsurance)和房屋产权保险（TitleInsurance）。房屋财产保险的范围包括任何房产及屋内财产的损失，比如火灾、入室抢劫、偷盗等带来的损失。房屋产权保险是免除买主遭受产权纠纷的损失。比如一个老头过世了，他的女儿把老头的房子卖给你，一切法律手续看来正当、完备无忧。房屋成交后不久，突然又冒出个老头的儿子，宣称这笔买卖无效，因为他作为继承人之一没有同意。如果你买了房屋产权保险，就由保险公司出钱帮你打官司；如果你输了官司，保险公司要赔偿你购屋的损失。

在美国由于土地是私有的，开发商从私人手里买来土地，这块土地也许不清不白转手多次了，所以买新房也会出现产权方面的问题。另外，新房的开发商可能没有完全支付建筑公司的建房款项，新房建好售出，但买主并不知道潜在的债权纠纷。待房屋过户后，建筑公司前来讨债，而开发商已经破产或者逃之夭夭，这时麻烦就来了。有了房屋产权保险，就由保险公司打理向建筑公司赔偿的事项。房屋产权保险是一次性支付的保险，能够持久保护房屋产权的安全，此保险费的计算根据购房价格而定，大致30万美元的房产，房屋产权保险费为1000美元。

三、房屋过户

如果以上流程按部就班走完了，就可以进行房产过户，完成交易。在约定的过户日（ClosingDate），买卖双方各带过户律师到称为过户公司（SettlementCompany）的地方会面，一手交钱，一手交钥匙，完成过户。

买方雇过户律师的主要目的是保证买主得到合法产权。律师在过户前会检查产权史(TitleSearch)，查明卖主确实拥有产权，可以把房子合法卖给你。如果查出问题，要把问题解决了才能过户。产权检查还能发现与房产有关的债务，比如拖欠房产税、水电费、装修费等等。这些债务会跟着房子走，所以在过户前一定要卖主把它们清理掉。