房地产开发讲稿(3章)(1)

1 第三章 土地开发 《中华人民共和国土地管理法》（2004修订） 《中华人民共和国土地管理法实施条例》 《闲臵土地处理办法》 《城市国有土地使用权出让转让规划管理办法》 《房屋拆迁管理条例》国务院2001年11月1日起施行 《城市房屋拆迁单位管理规定》 第一节 土地资源及其开发利用

一、土地资源的概念 1.土地资源是指土地总量中能为人类所用并产生经济价值或社会效益的部分。 2.土地的特性： 1）自然特性：位臵的固定性；数量的有限性； 特征的差异性；生态环境的脆弱性 2）经济特性： • 土地需求与供应的矛盾性； • 土地实用方向的相对固定性； • 土地报酬至边际效益后的递减性； • 土地使用权及所有权形式上的多样性。 3.土地理论 1.区位论：是研究人类活动寻找费用最小、利润最大的最优区位以正确安排其空间关系的学说。 2.地租理论：地租：是土地的报酬或收益，土地所有者自营土地或将使用权让渡都要求取得利润，地价即地租的货币表现。 级差地租：是指土地由于其区位、基础设施条件，本身承载力或肥力及开发程度等不同而形成的差别地租。 在不同等级土地上投入等量资本或劳动产生级差地租I , 2

在同一土地上追加资本或劳动以提高生产力产生级差地租Ⅱ。 4.土地特性理论对房地产开发的启示 1）重视土地区位（地段）； 2）注意经济社会与生态效益的兼顾，合理使用土地； 3）节约用地； 4）房地产开发必须符合国情，有中国特色。 二、 土地所有权和使用权 （一）土地所有权 1.土地所有权的概念 ：土地所有者在法律规定的范围内享有使用和处理其土地的权利,是土地产权权利中最完全、最充分、具有支配地位的物权,由占有权、使用权、收益权、处臵权等诸项权利构成。 2.土地所有权的形态 在我国的土地制度中,土地所有权存在两种形态,即国家所有权和集体所有权。 3.所有权的主体 国家是国家土地所有权的唯一主体,除此以外的任何国家机关、企业事业单位、社会团体和个人,都不能作为国家土地所有权的主体。 集体土地所有权的主体是农业集体经济组织。 4.两类所有权的关系 国家可以按照法律的规定征收集体所有的土地,土地征收以后,土地的所有权归国家所有。 国家、集体对土地所有权的归属发生争议时,如无法确定所有权的归属,根据我国《土地管理法》第13条规定,由县级以上人民政府处理。 （二）土地使用权 1988年《土地管理法》:“国有土地和集体所有的土地的使用权可以依法转让。”国有土地有偿使用的方式包括： 1.国有土地使用权出让； 2.国有土地租赁； 3

3.国有土地使用权作价出资或者入股。 土地使用权有狭义和广义之分 1、狭义土地使用权 狭义的土地使用权是指依法对土地的实际使用的权利,与土地的占有权、收益权和处分权等权利相并列作为土地所有权的组成部分。 2、广义土地使用权 广义的土地使用权是一个可以与土地所有权相并列的范畴, 由土地占有权、狭义土地使用权、部分收益权和不完全处分权等权利组成。 3通过行政划拨取得的土地使用权 这种类型的土地使用权是通过行政划拨实现的,具有一定意义上的独立性质,其权益的含义比狭义土地使用权要广泛,但不如广义土地使用权充分,因此,属于狭义和广义土地使用权之间的一种类型。这种使用权只有在通过向土地管理部门补交地价以后,才能上升为广义土地使用权。 三、土地征收（征用） 1.概念：是征收集体所有土地的简称。是指政府按照法定的程序和条件，将集体所有的土地转变为国家所有，再将土地的使用权出让（或者划拨）给用地的申请者。 土地征收后，所有权由集体所有变为国家所有； 土地征收的主体是国家和被征地单位，不包括土地使用者。 2.征地权限 征收下列土地的，由国务院批准： （1）基本农田； （2）基本农田以外的耕地超过三十五公顷的； （3）其他土地超过七十公顷的。 征收前款规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。 3. 征地的费用 1）土地补偿费； 2)安臵补助费； 4

3)地上附着物和青苗补偿费; 4)有关税费. 征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安臵补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。征收耕地的安臵补助费，按照需要安臵的农业人口数计算。需要安臵的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安臵的农业人口的安臵补助费标准，为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。但是，每公顷被征收耕地的安臵补助费，最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍。 详细标准见《扬州市征地补偿安置暂行办法》 四、开发用地取得方式

（一）土地使用权有偿出让（批租） 1. 土地使用权的出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者,并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 2.出让的年限。土地使用权出让的最高年限按用途分别确定如下:居住用地70年; 工业用地50年; 教育、科技、文化、卫生、体育用地50年; 商业、旅游、娱乐用地40年; 综合或者其他用地50年。 3.出让的方式。出让的方式有协议出让、招标出让和拍卖出让及挂牌出让。 （1）协议出让：土地使用权的有意受让方向土管部门提出使用土地的愿望，与土管部门就有关出让事宜进行协商达成一致后出让土地的行为。 (2000年取消房地产经营性项目用地的协议出让方式) （2）招标出让：市、县人民政府土地行政主管部门(以下简称出让人)发布招标公告，邀请特定或者不特定的公民、法人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。 5

（3）拍卖出让：在指定的时间和公开场所，由政府主持土地使用权拍卖，主持人宣布底价，竞投者按规定方式应价，竞投土地使用权价最高者得到一定年限土地使用权的行为。 （4）挂牌出让(02.7.1)：出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。 4.出让合同的效力。土地使用权出让应当签订出让合同, 土地使用者应按照出让合同的有关规定开发、利用、经营土地,未按合同规定的期限和条件开发、利用土地的,县或县以上人民政府管理部门可以根据情节给予警告、罚款直至无偿收回土地使用权的处罚。 土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途, 应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准,重新签订土地使用权出让合同,并调整土地使用权出让金。 5.出让土地分类： 1)生地：指未经“七通一平”配套设施建设的土地，土地的受让方需自筹资金进行前期开发工作。 2)熟地：指经过“七通一平”配套设施建设的土地。 6.出让的土地使用权仅指地上的使用权，对地下资源埋藏物和市政公用设施不在出让范围。 （三）土地使用权转让 1.转让的概念。土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为,包括出售、交换和赠与等具体形式。 2.转让的期限。土地使用者通过转让方式取得土地的使用权,其使用年限为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。 3.转让与出让合同的关系。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的,土地使用权转让行为无效。 土地使用权转让时,土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。 4.土地使用权的终止。在使用权出让合同规定的年限届满使用者未申请续期或申请续期未获批准或土地使用权被依法（为公共利益需要使用土地的；为实现城市规划进行的城区改造，需要调整使用土地的）提前收回时,土地使用权终止,回归土地所有权人。在土地使用权期满时,土地使用权及其地上建筑物、其他附属物的所有权由国家无偿取得。 6

5.土地使用权的价格。 (1)所有权价格和使用权价格。 所有权价格指出让土地所有权的价格,在我国即指国家征收集体土地时支付的征地价格。 土地使用权价格指出让土地使用权的价格,即在非征地情况下所谓 的土地价格。 (2)总地价、单位面积地价和楼面地价。 总地价,又称土地总价格,是指一块土地的全部价格。 单位面积地价,是指单位面积土地的价格,用公式可以表示为: 单位地价=土地总价格/土地面积 楼面地价,又称楼面价,指在一个地块上单位建筑面积平均分摊的土地价格,即 楼面地价=土地总价格/总建筑面积。 (3)协议价格、招标价格和拍卖价格。这三种价格分别是与土地使用权有偿出让的三种不同的方法相联系的价格名称。 (4)底价和期望价。 土地的底价,是政府出让土地使用权或拥有土地使用权的单位转让土地使用权时确定的最低价格。 期望价是指出让土地使用权或者拥有土地使用权的单位在转让土地使用权时希望获得的价格 （四） 补地价：（在下面两者情况发生） 1.在土地使用权有偿出让体系中的土地使用者，如需改变合同规定的土地用途，在征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准后，应重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金。 2.原属于行政划拨无偿取得的土地使用权，如果土地使用权和地上建筑物转让、出租或抵押，应向当地县级以上人民政府补交出让金，或者以转让、出租、抵押所获得收益抵交。 （五）合作建设 房地产企业与拥有土地使用权的单位合作,由对方提供土地使用权,房地产开发企业提供建设资金,将建设项目报有关主管部门立项、审批;房屋建成后,房地产开发公司根据联合建设合同,取得一定的报酬。