2012电大房地产估计真题

1、对于任何一块土地，根据马克思的思想，其地租量均等于该块土地所提供的产品的市场价格减去该块土地生产该产品的个别生产价格。

( A对)2、有一宗耐用年限为40年的工业生产用房，已经实际使用了5年，其建筑总面积为1000m2，重置价格为1200元/ m2，残值率为5%，用定额法计算出建筑物的现值为( A、105.75)万元。

3、通过土地重划或调整后，土地利用价值会提高，地价会立即随之上涨，这反过来也说明了(D、土地形状)对地价的影响。

4、估价上的折旧注重的是(D、价值的减价修正)。

5、某宗房地产1993年10月建成，在2003年10月预评估其现值，经估价人员判定认为该宗物业尚可使用40年，假若残值率为O，按直线法确定其成新率为(C、80 )%。

6、房地产按开发程度来划分，其中包括以下(AD )类。

A、生地：是指不具有城市基础设施的土地，如荒地、农地D、现房：是地上建筑物己建成，可直接使用的房地产7、关于收益法适用的条件是(A 、房地产的收益和风险都能较准确地量化)。

8、有甲乙两宗房地产，报酬率相同。

甲房地产的收益年限为50年，单价为3500元/m2，乙房地产收益年限为30年，单价为3000元/m2，那么乙的价格高于甲的价格。

(B 、错)9、关于长期趋势法适用的对象，下列最佳表述为：( D)。

D、房地产价格通常从短期内难以看出房地产价格变动规律和趋势，但从长期来看，会显现出一定的变动规律和发展趋势。

长期趋势法适用于价格无明显季节波动的房地产10、21.估价程序是指房地产估价全过程中的各项具体工作，按照其内在联系性所排列出的先后进行排序。

房地产估价的一般程序包括以下几个方面，排序正确的是(C、④②①③⑥⑤⑦⑧⑩⑨ )。

①拟定估价作业方案;②受理估价委托及明确估价基本事项(包括明确估价目的、估价对象、估价时点);③搜集估价所需资料;④获取估价业务;⑤选定估价方法测算：⑥实地查勘估价对象;⑦确定估价结果;⑧撰写估价报告并审核;⑨估价资料归档;⑩交付估价报告11、商业用地房地产位置的优劣主要取决于( D、繁华程度、临街状况)。

2012房地产估价复习题一、单项选择1.运用市场比较法评估房地产价格，在因素修正时需要具有丰富经验的估价师来确定（B ）A.土地还原利率B.各有关修正系数C.如何计算容积率修正D.如何计算土地使用年期修正2.通过使用年期修正，可以消除对不动产价格造成的影响因素是（ B ）A.土地的估价期日B.土地的使用期限不同C.土地在不同时期的基准地价不同D.土地在不同时期的路线价不同3.房屋重新建造成本中应包括（ B ）A.利息、利润B.利息、利润、税费C.利润、税费D.利息、税费4.运用市场比较法所必须遵循的合法性具有的含义是（B ）A.交易案例与待估房地产的适用法律背景可以有一定差别B.交易案例与待估房地产的适用法律背景基本相似C.没有土地使用证的房地产也可以D.交易案例与待估房地产的土地用途、容积率限制、建筑物高度限制等可有较大差别5.用成本法的实际观察法计算建筑物的现值，主要的前提是( A )A.要求估价人员具有实际操作经验B.要求被估对象为新建筑物C.要求被估对象为旧建筑物D.仅对一些特殊建筑物进行估价6.在土地估价中，需要将影响土地价格的因素条件修正到估价期日的水平，是依据土地估价的( A )进行的。

A.替代原则B.供需原则C.变动原则D.预期收益原则7.在市场比较法中，案例与待估宗地所在地区的区域特性及其影响地价的因素和条件相同或相近时，可称为二者处在( C )。

A.相同区域或同一供需圈B.比较区域或同一供需圈C.类似区域或同一供需圈D.比较区域或类似区域8.下列城市规划因素中对地价影响最大的因素是( D )。

A.面积、形状、土地使用年限B.防洪堤、供电容量、消防站C.绿化、游憩设施、环境质量D.用途、容积率、建筑密度9.某城市甲、乙两宗地楼面地价分别为2020元/平方米、1850元/平方米，建筑容积率分别为3、5，若其他规划条件相同，则两宗地的总价比较为( D )。

A.甲小于乙B.甲略大于乙C.甲与乙相同D.甲远大于乙10.某宗土地面积为3000平方米，城市规划限制指标为：容积率不高于2.5，建筑密度不高于30%，在单位建筑面积所获得的利润相同的条件下，下列方案中最佳的、可行的是( D )。

试卷代号: 7406 座位号 哈尔滨广播电视大学2012年下半年考试题及参考答案 开放教育土木工程本科 房地产经营与管理（实践环节）一、名词解释（每题2分，共 16分） 1、房地产企业文化 所谓的房地产业的文化内容应该包含以下几个方面： 1、 文化应该包含一个企业最基本的价值观和社会责任。

2、 应当体现出地产行业的特点：建筑的本质是人与自然的和谐，更是家园的承载。

正如古人所说“安土重迁，黎民之性，骨肉相附，人情所愿也。

” 3、 对与企业内部而言，要让员工认识到这是一项事业。

不是简单的盖房子和卖房子。

4、 要让员工感觉到在企业中可以得到成长，得到价值的实现，理解地产业的精髓和本质。

2、房地产经营 房地产经营有广义和狭义之分，狭义的房地产经营是指房地产经营者对房屋和建筑地块的销售、租赁及售后服务管理等活动，活动范围只要是在流通领域。

而广义的房地产经营是指房地产经营者对房屋的建造、买卖、信托、交换、维修、装饰以及土地使用权的出让、转让等按价值规律所进行的有目标、有组织的经济活动，活动范围贯穿于房地产产品生产、流通、消费的全部过程，而非仅仅局限于流通领域。

3、房地产经营环境房地产经营环境就是指以房地产开发经营行为为中心,并作用于该行为的所有外界事物,是开发与经营活动赖以生存和发展的各种因素的总和。

4、房地产项目管理房地产项目管理是工程项目管理的一个分类，是房地产项目的管理者运用系统工程的观点、理论和方法，对房地产项目的建设和使用进行全过程和全方位的综合管理，实现生产要素在房地产项目上的优化配置，为用户提供优质产品。

它是一门应用性很强的综合性学科，也是具有很大发展潜力的新兴学科。

房地产项目根据管理者不同，又可分为：建设项目管理(业主单位)、设计项目管理(设计单位)、工程咨询项目管理(咨询监理单位)、施工项目管理(施工单位)和后期物业管理(物业公司)。

5、动态盈利分析动态盈利能力就是公司赚取利润的能力。

2012年房地产估价师（房地产基本制度与政策）真题试卷A．住宅用地B．商业用地C．工业用地D．农用地2．非住宅建设用地使用权期间届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前( )申请续期。

A．3个月B．6个月C．1年D．2年3．集体土地未经依法( )不得出让。

A．征用B．征收C．批准D．备案4．评估国有土地上被征收房屋价值的房地产估价机构，首先由( )选定。

A．被征收人协商B．房屋征收部门C．市、县级人民政府D．房屋征收实施单位5．国有土地上被征收房屋价值评估的评估时点是( )之日。

A．房屋征收决定作出B．房屋征收决定公告C．房屋征收补偿协议签订D．房屋征收实施6．房地产开发企业在商品房销售过程中应实行( )制度。

A．住宅质量保险和住宅质量保证书B．商品房预售许可证和住宅质量保证书C．住宅使用说明书和住宅质量保证书D．住宅使用说明书和住宅质量保修书7．建设工程竣工验收由( )单位组织实施。

A．施工B．建设C．监理D．工程质量监管8．城市规划确定的江、河、湖等城市地表水体保护和控制的地域界线是( )。

A．紫线B．绿线C．蓝线D．黄线9．施工单位对房屋建筑工程的保修期自( )之日起计算。

A．房屋完工B．房屋竣工验收合格C．房屋交付使用D．办理房屋登记10．商品房预售合同登记备案的申请人应是( )。

A．购房人B．房地产开发企业C．商品房销售代理机构D．购房人和房地产开发企业11．房地产开发企业销售成套商品住宅，应采取的销售方式是( )。

A．按套销售B．返本销售C．按房间销售D．售后包租12．陈某预买一套建筑面积为100m2的商品住房，单价为10000元／m2，买卖双方对面积误差处理未作约定。

房屋交付后，经实测，建筑面积为95m2，如陈某选择购房，则实付购房款为( )万元。

A．90B．91C．93D．9513．房屋登记费按( )收取。

A．房屋面积B．件C．房屋体积D．房屋价值14．已办理抵押登记的在建工程竣工并经房屋所有权初始登记后，当事人应当申请将在建工程抵押权登记转为( )。

2012年房地产估价师（房地产开发经营与管理）真题试卷及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有1个最符合题意。

1 收益性房地产经济寿命的起始点，是地上建筑物( )之日。

（A）开始施工（B）竣工（C）登记（D）开始营业2 下列房地产投资风险中，直接导致投资的实际收益率降低的系统风险是( )。

（A）时间风险（B）比较风险（C）持有期风险（D）通货膨胀风险3 以开发居住物业见长的房地产开发企业，在其经营策略中投资一定比例的商业物业，这是通过投资项目的( )组合来提高收益、降低风险。

（A）地理区域（B）时间分布（C）物业类型（D）收益形式4 下列房地产指标中，属于房地产供给指标的是( )。

（A）空置率（B）预售面积（C）房地产价格（D）房屋空间使用数量5 某城市写字楼市场年初存量为1000万m2，空置量为40万m2；本年写字楼施工面积为100万m2，新开工面积为60万m2，新竣工面积为50万m2。

该城市写字楼的平均建设周期为( )年。

（A）1．20（B）1．67（C）2．00（D）2．806 某大型房地产开发项目对该区域的商业、教育、金融等配套带来较大改善，也提升了周边房地产的市场价值，这说明该项目具有( )。

（A）垄断性（B）外部性（C）复杂性（D）信息不对称性7 对房地产开发项目退让用地边界的规划设计要求，应在城乡规划管理部门下发的( )中提出。

（A）《规划意见书(选址)》（B）《设计方案审查意见》（C）《建设工程规划许可证》（D）《建设用地规划许可证》8 房地产开发项目竣工验收之前的初步检查工作，由( )组织。

（A）项目施工单位（B）项目监理单位（C）项目建设单位（D）建设行政主管部门9 在房地产市场调控趋严的市场环境下，房地产开发企业采取“以价换量”的销售策略，该策略下的定价方法是( )。

（A）领导定价法（B）认知价值定价法（C）成本加成定价法（D）价值定价法10 房地产开发企业为了确定开盘价，对其楼盘所在区域房价的市场认可情况进行市场调查，该市场调查的类型属于( )。

2012年房地产估价师（房地产基本制度与政策）真题试卷及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有1个最符合题意。

1 我国土地用途管制的核心是不能随意改变( )的用途。

（A）住宅用地（B）商业用地（C）工业用地（D）农用地2 非住宅建设用地使用权期间届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前( )申请续期。

（A）3个月（B）6个月（C）1年（D）2年3 集体土地未经依法( )不得出让。

（A）征用（B）征收（C）批准（D）备案4 评估国有土地上被征收房屋价值的房地产估价机构，首先由( )选定。

（A）被征收人协商（B）房屋征收部门（C）市、县级人民政府（D）房屋征收实施单位5 国有土地上被征收房屋价值评估的评估时点是( )之日。

（A）房屋征收决定作出（B）房屋征收决定公告（C）房屋征收补偿协议签订（D）房屋征收实施6 房地产开发企业在商品房销售过程中应实行( )制度。

（A）住宅质量保险和住宅质量保证书（B）商品房预售许可证和住宅质量保证书（C）住宅使用说明书和住宅质量保证书（D）住宅使用说明书和住宅质量保修书7 建设工程竣工验收由( )单位组织实施。

（A）施工（B）建设（C）监理（D）工程质量监管8 城市规划确定的江、河、湖等城市地表水体保护和控制的地域界线是( )。

（A）紫线（B）绿线（C）蓝线（D）黄线9 施工单位对房屋建筑工程的保修期自( )之日起计算。

（A）房屋完工（B）房屋竣工验收合格（C）房屋交付使用（D）办理房屋登记10 商品房预售合同登记备案的申请人应是( )。

（A）购房人（B）房地产开发企业（C）商品房销售代理机构（D）购房人和房地产开发企业11 房地产开发企业销售成套商品住宅，应采取的销售方式是( )。

（A）按套销售（B）返本销售（C）按房间销售（D）售后包租12 陈某预买一套建筑面积为100m2的商品住房，单价为10000元／m2，买卖双方对面积误差处理未作约定。

房屋交付后，经实测，建筑面积为95m2，如陈某选择购房，则实付购房款为( )万元。

2012年房地产开发经营与管理试题一、单项选泽题(共35题，每题1分。

每题的备选答案中只有1个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号〕1收益性房地产经济寿命的起始点，是地上建筑物（）之日。

A开始施工B竣工C登记D开始营业2下列房地产投资风险中，直接导致投资的实际收益率降低的系统风险是（）A时间风险B比较风险C持有期风险D通货膨胀风险3以开发居住物业见长的房地产开发企业，在其经营策略中投资一定比例的商业物业，这是通过投资项目的（）组合来提高收益、降低风险。

A地理区域B时间分布C物业类型D收益形式4下列房地产指标中，属于房地产供给指标的是（）A空置率B预售面积C房地产价格D房屋空间使用数量5某城市写字楼市场年初存量为1000万㎡，空置量为40万㎡；本年写字楼施工面积为100万㎡，新开工面积为60万㎡，新竣工面积为50万㎡。

该城市写字楼的平均建设周期为〔〕年。

A1.20 B1.67 C2.00 D2.806某大型房地产开发项目对该区域的商业、教育、金融等配套带来较大改善，也提升了周边房地产的市场价值，这说明该项目具有（）。

A垄断性B外部性C复杂性D信息不对称性7对房地产开发项目退让用地边界的规划设计要求，应在城乡规划管理部门下发的（）中提出，A《规划意见书(选址)》B《设计方案审查意见》C《建设工程规划许可证》D《建设用地规划许可证》8房地产开发项目竣工验收之前的初步检查工作，由（）组织。

A项目施工单位B项目监理单位C项目建设单位D建设行政主管部门9在房地产市场调控趋严的市场环境下，房地产开发企业采取“以价换量”的销售策略，该策略下的定价方法是（）。

A领导定价法B认知价值定价法C成本加成定价法D随行就市定价法10房地产开发企业为了确定开盘价，对其楼盘所在区域房价的市场认可情况进行市场调查，该市场调查的类型属于（）A试探性调查B预测性调查C因果性调查D描述性调查11购买者对其购买活动的满意感（S）是其产品期望（E）和该产品可察觉性能（P）的函数，即S=f（E，P）。

房地产估价师房地产估价理论与方法真题2012年(总分：100.00，做题时间：150分钟)一、单项选择题(共35 题，每题1分。

每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号)(总题数：35，分数：35.00)1.关于房地产估价的特点或本质的说法，正确的是( )。

（分数：1.00）A.房地产估价是评估房地产的价格而不是价值B.房地产估价是模拟市场定价而不是代替市场定价√C.房地产估价是一种价格保证而不是仅提供参考意见D.房地产估价有误差且不能把误差控制在合理范围内众解析：【解析】房地产估价应是模拟市场定价而不是代替市场定价。

2.下列房地产估价活动中，不属于鉴证性估价的是( )。

（分数：1.00）A.为人民法院强制拍卖房地产确定保留价提供参考B.为房地产损害双方当事人确定赔偿金额提供参考C.为上市公司涉及房地产的关联交易确定交易价格提供参考D.为房地产开发企业在建设用地使用权指标出让中确定投标报价提供参考√解析：【解析】房地产估价根据提供的专业意见的用途和作用，可以分为两种不同的性质：鉴证性估价和咨询性估价。

鉴证性估价或称证据性估价、公证性估价，该估价报告具有“公共产品性质”；咨询性估价，该估价报告是一种“私人产品”。

在这两种性质估价中，估价机构和估价师都要承担一定的法律责任，但鉴证性估价承担的法律责任一般要大于咨询性估价承担的法律责任。

3.某住宅楼因邻近施工项目而出现基础不均匀沉降，该住宅楼总建筑面积为10000㎡，共有100套住房，有100户居民。

经评估，该住宅楼在未受损情况下的市场价格为5000元/㎡,平均每套住房的市场租金为1500元/月，在受损情况下的市场价格为4500元/㎡；如果对该住宅楼进行修复，恢复工程费为150万元，并需居民搬迁和在外临时安置6个月，搬迁费平均每户每次1300元；该住宅楼修复后，会因曾受损而导致心理减价5%，关于该住宅楼修复和损害赔偿的说法，正确的是( )。

2012年房地产估价师考试《理论与方法》真题2012年房地产估价师理论与方法真题（网友版）1单选：一题，决定房地产供给量的4个因素。

一题，收益法中，净收益求取方法不同分出租收入、营业收入。

一题，直接成本利润率，投资利润率、成本利润率、销售利润率大小比较，直接成本利润率大于投资利润率大于成本利润率大于销售利润率。

一题：估价的假设和限制条件的的作用，记不清自己是选两个选项还是三个选项（保护估计机构和估价人员，告知、保护委托人和估价报告使用者。

）一题：好像是平均增减量法，选的是A,B,E,单选：有一道计算是：x=50/0.1[1-1/1.1^6)+1.2x/1.1^6,计算下来x=675.14 ，我的多选题答案是：ABD,BC,ACDE,ACE,CD,AE,ABD,AE,BD,BDE,ABE,BCD,BCD, BCDE.少了一个有一道什么房地产评估还可以包括什么项目投资评估，我没选，我总觉得没那么多，不敢选。

还有一道题，按照房地产分摊土地，我算的结果和他差0.01，我觉得尾差引起的，我选的对还有一道应不应该排除商业用房，没敢选还有一道题是报酬率和折现率，没敢选。

我敢选的都忘了。

1：“房地产评估还可以包括什么项目投资评估”，这个记得我选了对。

2：“按照房地产分摊土地价值的计算，”我选的对。

3：“报酬率和折现率的性质”，没有选4：“甲、乙土地，先计算楼面地价，然有一个是40年，一个是30年使用权，购买乙土地比甲土地更划算”这个认真计算了，我选的对。

5:查书看到了“自有资金资本化率通常为未来第一年的税前现金流量和自由资金额的比率，可以由可比实例房地产的税前现金流量除以自有资金额得到。

”参考书上答案是正确。

我没有选。

6:有一题什么“交通时间、距离，”有点摸不着头脑，没有选。

7:查书看到了，是以前的考题“接受估价委托后、受托机构不得转让、变相转让受托的估价业务，并应明确至少一名合适的估价人员负责该项目。

” ，应该是“至少明确一名能够胜任该项目估价工作的注册房地产估价师。

2012年房地产估价师《房地产开发经营与管理》真题及详解一、单项选择题（共35题，每题1分，每题的备选答案中只有1个最符合题意）1．收益性房地产经济寿命的起始点，是地上建筑物（）之日。

A．开始施工B．竣工C．登记D．开始营业【答案】B【解析】房地产同时具有经济寿命和自然寿命。

其中，经济寿命是指地上建筑物对房地产价值持续产生贡献的时间周期。

收益性房地产的经济寿命是从地上建筑物竣工之日开始，在正常市场和运营状态下，出租经营收入大于运营费用，即净收益大于零的持续时间。

2．下列房地产投资风险中，直接导致投资的实际收益率降低的系统风险是（）。

A．时间风险B．比较风险C．持有期风险D．通货膨胀风险【答案】D【解析】通货膨胀风险又称购买力风险，指投资完成后所收回的资金与初始投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险。

由于通货膨胀风险直接降低投资的实际收益率，房地产投资者非常重视此风险因素的影响，并通过适当调整其要求的最低收益率来降低该风险对实际收益率影响的程度。

3．以开发居住物业见长的房地产开发企业，在其经营策略中投资一定比例的商业物业，这是通过投资项目的（）组合来提高收益、降低风险。

A．地理区域B．时间分布C．物业类型D．收益形式【答案】C【解析】投资组合理论认为对于相同的宏观经济环境变化，不同投资项目的收益会有不同的反应，把适当的投资项目组合起来，便可以达到一个最终和最理想的长远投资策略，目标是寻找在一个固定的预期收益率下使风险最小。

以开发居住物业见长的房地产开发企业，在其经营策略中投资一定比例的商业物业，这是通过投资项目的物业类型组合来提高收益、降低风险。

说明：根据最新版考试教材，该考点已删除。

4．下列房地产指标中，属于房地产供给指标的是（）。

A．空置率B．预售面积C．房地产价格D．房屋空间使用数量【答案】A【解析】反映和描述房地产市场状况的指标包括供给指标、需求指标和市场交易指标三种类型。

其中，供给指标包括：①新竣工量；②灭失量；③存量；④空置量；⑤空置率；⑥可供租售量；⑦房屋施工面积；⑧房屋新开工面积；⑨平均建设周期；⑩竣工房屋价值。