2008-2012年济南市区土地成交情况

汇报内容
城市基本情况 土地价格调查与地价监测情况 主要技术说明 主要成果及应用 存在的问题与建议
藉悲狙保唆污板焦臼际乃吐董氧盾茵磊蔷饯回仑涸抵预茁兴采皿邹椎睡姚十五期间济南市城区土地价格调查与地价监测工作总结课件十五期间济南市城区土地价格调查与地价监测工作总结课件
第一部分 城市基本情况
一、济南市社会经济状况 “十五”期间，济南市国民经济保持快速协调健康发展。初步核算，济南市生产总值年均增长14.2%，固定资产投资年均增长20.4%；城市居民人均可支配收入年均增长10.3%。 2005年，人均生产总值3900美元，城市居民人均可支配收入1.23万元；城市居民人均住房使用面积19.8平方米。
戈命篱毁末锤喜贼扮脆贱多敷粕佃驰钱直要独厢邀苔碰淳拙悦筛软嫌夫络十五期间济南市城区土地价格调查与地价监测工作总结课件十五期间济南市城区土地价格调查与地价监测工作总结课件
升昆哄退贮匿白吞钳皋蕾菊瘁馒筒读麻孟扫东枣浦陡撼提裕旺扭瑞罩豁烷十五期间济南市城区土地价格调查与地价监测工作总结课件十五期间济南市城区土地价格调查与地价监测工作总结课件
柑运慈弘判坐纶羚栈洪殷倔躬椒呜坏孟膏吕伪售潮致持川涣鳖伎常浮长柄十五期间济南市城区土地价格调查与地价监测工作总结课件十五期间济南市城区土地价格调查与地价监测工作总结课件
（三）完善基准地价系数修正体系 制定基准地价用途修正系数(商住工以外其它用途） 完善基准地价因素修正系数表及因素指标说明表 编制城区基准地价应用技术手册
（三）市区房地产市场分析
商品住房市场分析 住宅二手房市场分析 商品住宅销售户型分析 城市居民住宅消费分析 房地产价格构成分析 住宅租售比分析 城市居民住宅需求对房地产价格的影响作用分析
牌熙营串尹陀蝗项萧栅数夯曹炮佩亏意写踏回充黎旁皮寇铜软荚迪泻菩犬十五期间济南市城区土地价格调查与地价监测工作总结课件十五期间济南市城区土地价格调查与地价监测工作总结课件

地块名称城市用地性质建设用地面积(㎡)历下区解放路北侧、山大路西侧济南市住宅用地34694市中区二环南路以南济南市住宅用地79932天桥区济泺路东侧,马家庄南路北侧济南市住宅用地31978市中区二环南路以南济南市住宅用地33959市中区二环南路以南济南市住宅用地60046历城区济青高速以南、华山片区安置二区以西济南市住宅用地91717天桥区济泺路东侧,马家庄南路北侧济南市住宅用地80724槐荫区经十路南侧、阳光西路西侧济南市住宅用地5100槐荫区津浦铁路以东,槐荫街以南、经十路以北济南市住宅用地37827围子山路以西、横四路以北济南市住宅用地42977唐冶中路以东、横四路以北济南市住宅用地25623王舍人街道球墨铸管A-7地块济南市住宅用地25775王舍人街道球墨铸管B-2地块济南市住宅用地36726王舍人街道球墨铸管A-5地块济南市住宅用地19013中央商务区绸带公园东侧项目B-2地块济南市综合用地(含住宅)27917王舍人街道球墨铸管B-1地块济南市住宅用地63600王宿片区济南市住宅用地105349.2二制药北东项目济南市住宅用地26376西沙A4地块济南市住宅用地45596唐冶新区智能计算产业园项目A-2地块济南市住宅用地69038原山东电力建设第一工程公司地块A济南市住宅用地41418.1茂岭山北侧棚改项目B地块(中央商务区安置区)济南市住宅用地43994茂岭山北侧棚改项目C-2地块(中央商务区安置区)济南市住宅用地47812历城区华山片区安置地块一济南市住宅用地70211.2茂岭山北侧棚改项目A-2地块(中央商务区安置区)济南市住宅用地59226经十一路棚改项目安置区A-4济南市综合用地(含住宅)33117经十一路棚改项目安置区A-3济南市综合用地(含住宅)24964经十一路棚改项目安置区D-1济南市住宅用地55129贤文片区奥体中路西侧、康虹路北侧地块A-1济南市住宅用地26617贤文片区奥体中路西侧、康虹路北侧地块A-2济南市住宅用地47145雪山片区韩仓河东A-1地块济南市住宅用地80593雪山片区韩仓河东A-2地块济南市住宅用地24830郭店街道李东李西城中村改造项目A-1地块济南市住宅用地77582济南大有恒纺织市场地块二济南市住宅用地12710历城区潘田片区B-18地块济南市住宅用地80992历城区潘田片区B-2地块济南市住宅用地52998历城区潘田片区B-4地块济南市住宅用地66080历城区潘田片区B-17地块济南市住宅用地75135历城区潘田片区B-17地块济南市住宅用地77005历城区潘田片区B-16地块济南市住宅用地77960盛福片区地块A济南市住宅用地60330中央商务区绸带公园两侧商务地块区C地块济南市住宅用地28023长清区文昌街道办事处小柿子园村济南市住宅用地69495飞跃大道以北、春秀路以西济南市住宅用地133532兴隆片区F-7地块济南市住宅用地62666兴隆片区F-6A地块济南市住宅用地97571长清区东王村城中村改造一期开发用地济南市住宅用地117453经十东路以南,旅游路以北济南市住宅用地52998兴隆片区F-6B地块济南市住宅用地38434科创路以南、科新路以北、春晖路以西济南市住宅用地49556历下区花园路以北,大辛河以西济南市住宅用地35419科创路以南、科新路以北、春晖路以西济南市住宅用地31735经十东路以南,旅游路以北济南市住宅用地77960经十东路以南,旅游路以北济南市住宅用地75135经十东路以南,旅游路以北济南市住宅用地54614历下区花园路以北,大辛河以西济南市住宅用地77249经十东路以南,旅游路以北济南市住宅用地66080经十东路以南,旅游路以北济南市住宅用地77005西客站片区安置二区八-1地块济南市住宅用地45508兴隆片区F-5A地块济南市住宅用地80298兴隆片区F-3A地块济南市住宅用地98538科创路以南、科新路以北、春晖路以西济南市住宅用地40006科创路以南、科新路以北、春晖路以西济南市住宅用地78442奥体中路以西、康虹路以南济南市住宅用地40779海棠路以西、马鞍山以南济南市住宅用地62852科创路以南、科新路以北、春暄路以东济南市住宅用地61289科创路以南、科新路以北、春暄路以东济南市住宅用地30438科创路以南、科新路以北、春暄路以东济南市住宅用地63181科创路以南、科新路以北、春暄路以东济南市住宅用地60469历下区经十东路以北,凤山路以西济南市住宅用地64195历下区经十东路以北,凤山路以西济南市住宅用地72912历下区经十东路以北,凤山路以西济南市住宅用地83561历下区经十东路以北,凤山路以西济南市住宅用地41341历下区经十东路以北,凤山路以西济南市住宅用地59355历下区经十东路以北,凤山路以西济南市住宅用地47233历下区经十东路以北,凤山路以西济南市住宅用地62887长清区经十西路东,龙泉街北侧济南市住宅用地117453规划建筑面积(㎡)容积率出让方式截止日期起始价(万元)成交价(万元) 100612.6≥1.5且≤2.9挂牌2018-12-27----111904.8＞1且≤1.4挂牌2018-12-27----63956＞1且≤2挂牌2018-12-27----47542.6＞1且≤1.4挂牌2018-12-27----84064.4＞1且≤1.4挂牌2018-12-27----265979.3≥1.5且≤2.9挂牌2018-12-27----175171.08＞1且≤2.17挂牌2018-12-27----16320＞1且≤3.2挂牌2018-12-27----128611.8≥1.5且≤3.4挂牌2018-12-0710894210894294549.4＞1且≤2.2挂牌2018-12-0769********56370.6＞1且≤2.2挂牌2018-12-07411514115154127.5≥1且≤2.1挂牌2018-09-21481734817377124.6≥1且≤2.1挂牌2018-09-2170184--30420.8≥1且≤1.6挂牌2018-09-212829228292 75096.73≥2.2且≤2.69挂牌2018-09-2171363.52--133560≥1且≤2.1挂牌2018-09-21118868.39--210698.4≥1.5且≤2挂牌2018-09-2179012--60664.8≥1.6且≤2.3挂牌2018-09-217077370773113990≥1.5且≤2.5挂牌2018-09-2195760--103557＞1且≤1.5挂牌2018-09-2174561.0374561.03 107687.1≥1.5且≤2.6挂牌2018-09-21102303.69102303.69 150899.4≥1.6且≤3.43挂牌2018-09-12112183112183 133395.5≥2.2且≤2.79挂牌2018-09-129323693236 217654.7≥2.2且≤3.1挂牌2018-09-129790097900 178270.3≥2.2且≤3.01挂牌2018-09-12128818128818112929≥2.8且≤3.41挂牌2018-09-125500055000 86375.44≥2.8且≤3.46挂牌2018-09-124200042000 180271.8≥2.2且≤3.27挂牌2018-09-128800088000 53234≥1.6且≤2挂牌2018-09-0558********94290≥1.6且≤2挂牌2018-09-05103000103000 145067.41.0＜地上≤1.8地下≤1.0挂牌2018-07-13136000140900 372451.0＜地上≤1.5地下≤1.0挂牌2018-07-1337200406001551641.5≤地上≤2.0,地下≤1.0挂牌2018-07-138670097400343171.5≤地上≤2.7,地下≤1.4挂牌2018-07-133260033611.16 278612.5≥2.8且≤3.44挂牌2018-06-227733277332 144154.6≥2.2且≤2.72挂牌2018-06-224039140391 229958.4≥2.8且≤3.48挂牌2018-06-226383763837 251702.3≥2.8且≤3.35挂牌2018-06-227056070560 241025.7≥2.2且≤3.13挂牌2018-06-227009070090 242455.6≥2.2且≤3.11挂牌2018-06-227054470544138759≥1且≤2.3挂牌2018-06-069502595025 106767.6≥2.2且≤3.81挂牌2018-06-0667542.2167542.21180687≥1.5且≤2.6挂牌2018-06-0662545.5103000333830≥1.6且≤2.5挂牌2018-05-17180000180000 100265.6＞1且≤1.6挂牌2018-02-26130345.89130345.89 156113.6＞1且≤1.6挂牌2018-02-26202948.7202948.7 270141.9≥1.6且≤2.3挂牌2018-02-26132134180000 144154.56≥2.2且≤2.72挂牌2018-02-2640391--61494.4＞1且≤1.6挂牌2018-02-2679943.179943.169378.4≥1且≤1.4挂牌2018-02-265550056622.33 113340.8≥2.2且≤3.2挂牌2018-02-268500885008 63470≥1.6且≤2挂牌2018-02-264450045399.54 242455.6≥2.2且≤3.11挂牌2018-02-2670544--251702.25≥2.8且≤3.35挂牌2018-02-2670560--199887.24≥2.8且≤3.66挂牌2018-02-2655880--258784.2≥2.2且≤3.35挂牌2018-02-26185392185392 229958.4≥2.8且≤3.48挂牌2018-02-2663837--241025.65≥2.2且≤3.13挂牌2018-02-2670090--145625.6≥2.2且≤3.2挂牌2018-02-266827068270 128476.8＞1且≤1.6挂牌2018-02-26167020.7167020.7 157660.8＞1且≤1.6挂牌2018-02-26204960.1204960.1 80012≥1.6且≤2挂牌2018-02-265600057132.19 109818.8≥1且≤1.4挂牌2018-02-268780089574.92 134570.7≥2.8且≤3.3挂牌2018-02-07140000165000.39 100563.2≥1且≤1.6挂牌2018-02-0737******** 85804.6≥1且≤1.4挂牌2018-02-026500065000 60876≥1.6且≤2挂牌2018-02-023********* 126362≥1.6且≤2挂牌2018-02-028********* 84656.6≥1且≤1.4挂牌2018-02-026400064000 179746≥2.2且≤2.8挂牌2018-01-29115548115548 174988.8≥1.6且≤2.4挂牌2018-01-29127963127963 233970.8≥2.2且≤2.8挂牌2018-01-29150408150408 115754.8≥2.2且≤2.8挂牌2018-01-297441274412 166194≥2.2且≤2.8挂牌2018-01-29106836106836 113359.2≥1.6且≤2.4挂牌2018-01-298289582895 176083.6≥2.2且≤2.8挂牌2018-01-29113196113196 270141.9≥1.6且≤2.3挂牌2018-01-10132134--成交楼面价(元/㎡)溢价率受让单位土地星级------0星------0星------0星------0星------0星------0星------0星------0星8470.610济南银盛泰恒泰房地产有限公司5星7300.10济南新城亿盛房地产开发有限公司4星7300.070山东鲁坤天鸿置业有限公司4星8899.90海信5星------4星9300.210海信5星------5星------5星------2星11666.230济南市旧城改造投资服务有限公司5星------3星72000浪潮5星9500.090电建5星7434.280济南城投置业有限公司5星6989.430济南城投置业有限公司5星4497.940中海地产集团有限公司5星7225.980济南城投置业有限公司5星4870.310济南旧城开发投资集团有限公司5星4862.480济南旧城开发投资集团有限公司5星4881.520济南旧城开发投资集团有限公司5星10895.290济南高新智慧谷投资置业有限公司5星10923.750济南高新智慧谷投资置业有限公司5星9712.72 3.6宁波宁兴房地产开发集团有限公司,济南隽恒房地产开发有限公司5星10900.799.14济南金地艺境房地产开发有限公司4星6277.2212.34济南璟界房地产开发有限公司5星9794.31 3.1山东东海房地产开发集团有限公司5星2775.610济南万达城建设有限公司4星2801.920济南万达城建设有限公司4星2776.010济南万达城建设有限公司4星2803.30济南万达城建设有限公司4星2907.980济南万达城建设有限公司4星2909.550济南万达城建设有限公司4星6848.190济南中央商务区投资建设有限公司5星6326.10济南中央商务区投资建设有限公司5星5700.4764.68山东雅齐房地产开发有限公司3星5391.970济南万昌益管理咨询有限公司5星13000.050华润置地(山东)发展有限公司4星13000.060华润置地(山东)发展有限公司3星6663.1536.23济南西城投资开发集团有限公司5星------2星13000.050华润置地(山东)发展有限公司4星8161.38 2.02彩信发展有限公司4星7500.210济南海嘉房地产开发有限公司5星7152.9 2.02彩信发展有限公司4星------2星------2星------2星7163.960济南海嘉房地产开发有限公司5星------2星------2星4688.050山东中科创新投资有限公司5星13000.060华润置地(山东)发展有限公司4星13000.060华润置地(山东)发展有限公司4星7140.44 2.02彩信发展有限公司4星8156.6 2.02彩信发展有限公司4星12261.2317.86山东绿地泉控股集团股份有限公司5星5817.2358.11济南高新智慧谷投资置业有限公司4星7575.350杭州嘉腾房地产开发有限公司2星6406.470杭州嘉腾房地产开发有限公司1星6331.020杭州嘉腾房地产开发有限公司2星7559.940杭州嘉腾房地产开发有限公司1星6428.390济南银丰鸿福置业有限公司5星7312.640济南银丰鸿福置业有限公司5星6428.480济南银丰鸿福置业有限公司5星6428.420济南银丰鸿福置业有限公司5星6428.390济南银丰鸿福置业有限公司5星7312.60济南银丰鸿福置业有限公司5星6428.530济南银丰鸿福置业有限公司5星------5星。

济南市产业用地市场交易深度分析报告2011-2019年济南市产业用地市场交易深度分析报告一2011-2019年济南市产业用地交易规模1、总体规模2011-2018年，济南市共成交产业用地2839宗。

成交面积达到131329.73亩，排在全国第46位，山东省内第6位。

其中以土地出让形式成交的有2211宗，成交面积116057.66亩，占比88.37%。

2019年，济南市共成交产业用地571宗。

成交面积25483.35亩，排在全国第15位，山东省内第5位，成交面积同比增长27.61%。

其中以土地出让形式成交的有381宗，成交面积21964.17亩，占比86.19%。

图表2011-2019年济南市产业用地成交面积及增速数据来源：土地交易数据库2、交易结构近几年来，济南市产业用地交易以工矿仓储用地为主。

2019年，济南市工矿仓储用地成交面积为17097.74亩，占比80.37%，商服用地成交面积为4176.88亩，占比19.63%。

图表2011-2019年济南市产业用地交易结构走势2015年，济南市第二产业增加值2307亿元，占GDP的比重达到37.82%，占比排在全国第263位。

第三产业增加值3487.84亿元，占GDP的比重达到57.18%，占比排在全国第22位。

目前济南市第三产业占比高于第二产业，未来进一步发展第二产业同时，第三产业规模将快速提升。

图表2016年济南市三产占GDP的比重二2011-2019年济南市产业用地供应分析1、建设用地供给2011-2019年，济南市产业用地交易3410宗中，有3016宗来源为新增建设用地，占比为88.45%。

2011-2019年，济南市产业新增建设用地交易面积达到144476.15亩，占比达到92.13%。

占比排在全国第28位，山东省第1位。

近几年来济南市建设用地供应比较充足。

2016年新增建设用地成交面积占比达到95%。

为近几年来的最高水平。

图表2011-2019年济南市产业用地土地来源结构数据来源：土地交易数据库2、土地归属级别2011-2019年，济南市交易的产业用地中，市本级土地交易面积达到26103.85亩，占比为16.65%，其余归属下属区县。

2008年-2012年2季度商业用地地价指数表宗地面积成都市中心城区商服用地容积率修正系数系数表表3-2 成都市城区工业用地地价指数表3、编制比较因素条件指数表根据估价对象与比较实例各种因素具体情况，编制比较因素条件指数表。

比较因素指数确定如下：（1）土地用途以估价对象为标准，估价对象的用途为商业用地，与其它比较案列的用途类似，不需要修正。

（2）交易期日修正根据中国城市地价监测系统及估价人员向国土管理部门咨询并调查分析，成都市城区近年地价水平变化较大，随着国家推出一系列对金融和房地产的宏观调控政策的影响， 2008年房地产成交量、成交价格都比往年同期出现了不同程度下降。

2009年上半年经济回暖，至2009年第三季度已超过震前水平，2010年、2011年上半年土地出让成交总量呈上升趋势，成交价格趋于上升，2011年下半年至2012年上半年房屋成交量逐渐回落。

综合分析得出以下地价指数表。

表3-3 成都市商业用地地价指数表根据上表估价对象交易期日修正指数为113,案例A为108，案例B为108，案例C为108。

（3）交易情况估价对象与比较案例交易情况均为正常市场交易，故无需进行交易情况修正，即估价对象与比较案例指数均为100。

（4）交易方式考虑交易情况是否正常对地价的影响。

比较案例A 、B 、C 均为正常市场交易，估价对象为企业改制评估，故需进行交易情况修正，对估价对象进行-2的修正。

（5）土地使用年期修正修正本报告估价对象设定使用权年限为33.44年，三个比较案例的年期均为40年，故不需进行年期修正。

n mr r K )1/(11)1/(11+-+-= 式中： K —估价对象的土地使用年期修正系数r —土地还原率[本次评估采用成都市城区基准地价的商业还原率8.0%]n —估价对象设定土地使用年期 m —比较案例土地使用年期估价对象使用年期为：（1-1/（1+6.5%）33.44）/（1-1/（1+6.5%）40）=0.9552（6）区域及个别因素条件指数Ⅰ、区域因素：A 、距市中心距离：距离市中心距离对商服用地地价存在着较大的影响，因此，需考虑距离市中心距离对估价对象和比较案例的影响，以估价对象为标准，每距离市中心距离或减少增加1KM ，指数减少或增加2；B 、商服繁华度：分为繁华、较繁华、一般、较低四个等级，以估价对象所在区域繁华度为100, 以估价对象为标准，每相差一个级别，指数减少或增加2；C 、道路通达度：分为快速路、主干道、次干道和街巷四个等级，以估价对象为标准，每相差一个级别，指数减少或增加4；D 、公交便捷度：以估价对象所在区域公共汽车路数为100，每增加或减少2路，指数减少或增加1；E 、交通便利度：交通条件（地铁）对宗地土地价格的影响也是相当大的，本次评估中，以估价对象为标准，每增加或减少1公里，指数减少或增加2；F、公用设施完备度：估价对象位于城区中心区域，在100米内有公用设施，此次评估中以估价对象为标准，每增加或减少100米，指数减少或增加1；G、环境优劣度：自然环境分为污染严重、有污染、有污染不明显、无污染四个等级；结合人文和自然环境分为很好、较好、一般三个等级，每上升或减少一个等级指数增加或减少5；H、距离机场距离：距离机场远近对估价对象也有一定的影响，尤其是对商业用地而言，因此，以估价对象为100分，距离减少或增加1KM，指数减少或增加1。