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济南房地产市场调查研究及地块分析(doc 62页)济南市房地产市场调查研究与地块分析目录第一部分投资环境分析.......................................1-12济南人文、地理、历史概况 (1)济南经济状况分析 (1)济南市城市发展规划 (3)济南重大市政工程 (6)济南商圈分析 (7)第二部分房地产市场分析....................................13-18住宅分布现状及特征 (13)济南房地产发展演变 (15)济南市主要房产开发企业 (16)济南市商品房销售主要途径及按揭办理情况 (16)广告分析及报价 (17)第三部分区域市场调查.......................................19-41东南区调查报告 (20)东北区调查报告 (25)中心城区及南区调查报告 (29)西南区调查报告 (33)北区调查报告 (37)第四部分华山项目市场定位.................................42-50地块分析 (42)市场分析 (43)产品定位 (44)项目开发初步分析 (45)（2）银行存款余额概况到1999年末，济南全市金融机构各项存款余额1061.3亿元，比年初增长24%，其中城乡居民储蓄存款余额412.7亿元，比年初增长11.6%，金融机构各项贷款余额877.5亿元，比年初增长20.5%。
（3）济南市民收入概况据有关部门调查显示，2000年，济南市家庭月收入在500元以下的占 3.5%，500-1000元的占24%，1000-2000元的占35.5%，2000-3000元的占26%，3000-5000元的占8%，5000元以上的仅占3%。
（摘自齐鲁晚报2000年3月27日，25版）（4）物价指数概况据《济南2000年年鉴》反映，1999年济南市场物价持续走低，全年商品零售价格指数为96.9%，居民消费价格指数为99.1%，与人民生活密切相关的食品类价格中，除饮食业同比上升外，粮食、肉禽蛋、鲜菜等均出现下降。
济南房地产市场研究报告一、市场概述济南是山东省省会，也是重要的政治、文化和经济中心。
随着济南城市化进程的不断推进，房地产市场逐渐成为该地区的重要经济支柱。
本报告将对济南房地产市场进行详细研究，分析市场现状、发展趋势以及机遇与挑战。
二、市场现状1. 房地产市场规模：根据统计数据显示，济南房地产市场在过去几年中保持了稳定的增长。
房地产投资规模持续扩大，住宅、商用和写字楼等多个细分市场都在迅速发展。
2. 房价水平：济南房价水平相对较低，与一线城市相比有着明显的竞争优势。
然而，随着城市人口增加和土地供应减少，房价呈现稳步上涨的趋势。
3. 供需状况：住宅市场主要由刚需和改善需求主导，供需保持相对平衡。
商用地产市场供大于求，部分地区存在空置率过高的问题。
三、发展趋势1. 刚需市场持续增长：随着城市化进程的推进，对住宅的刚需需求将持续增长。
特别是随着年轻人购房能力的增强，对小户型、经济适用房等刚需产品的需求将进一步提升。
2. 二手房市场升温：相比于新建商品房，二手房市场存在较多的交易机会，特别是对于改善型需求的购房者来说。
同时，二手房市场的升温也将对新建商品房市场产生一定影响。
3. 商业地产市场分化：商用地产市场将呈现分化趋势。
高品质、中心地段的写字楼和商场将继续受到市场青睐，而偏远地区和低质量物业的竞争压力将增大。
四、机遇与挑战1. 城市化带来的机遇：随着济南城市化进程的不断推进，城市基础设施的改善将为房地产市场提供更多机遇。
城市轨道交通、公共服务设施等的建设将进一步改善居民居住环境，提升购房需求。
2. 土地供应压力：济南市土地资源有限，土地供应压力较大。
政府在土地出让上的政策调控将对市场价格和供需关系产生一定影响。
3. 金融政策调控：政府对房地产市场的金融政策调控将对市场产生较大的影响。
购房贷款政策的变化、利率的波动等都将直接影响购房者的决策。
五、总结济南房地产市场作为山东省重要的经济支柱之一，具有较大的发展潜力。
一、城市背景研究1、济南市概况⏹济南是中国东部沿海经济大省——山东省的省会，全省政治、经济、文化、科技、教育和金融中心,也是全国十五个副省级城市之一。
⏹城市总面积为8,177平方公里，其中市区面积3，257平方公里。
⏹济南作为“世界泉水之都”，旅游资源非常丰富。
济南的文化突出“泉城”特色.济南有四大泉群:趵突泉、黑虎泉、珍珠泉、五龙潭。
⏹济南城市定位为“环渤海地区南翼和黄河中下游地区的中心城市”。
⏹在2011年全国城市综合实力排行榜中，济南排名第13位,综合实力排在前列。
⏹09年在济南举办的全运会极大的促进了城市的建设，作为全运会的主会场所在地，强有力的带动了济南东部新城区的经济发展。
2、行政区划济南市现辖7个市辖区、3个县，代管1个县级市：7个市辖区：市中区、历下区、天桥区、槐荫区、历城区、高新区、长清区;3个县：平阴、济阳、商河;1个县级市：章丘市。
3、城市区位省内地位:山东政治、文化、经济、金融、教育中心济南都市圈内的地位：都市圈内的中心城市，山东中西部发展的最大引擎目前山东省形成了“一群一圈一带”的空间结构，形成了三个不同资源、区位和发展基础条件的城市群体（带）,分别为：济南都市圈、半岛城市群、鲁南城市带。
济南都市圈地域范围包括济南、淄博、泰安、莱芜、德州、聊城、滨州７个城市,总面积约5。
3万平方公里,人口3219。
4万.济南都市圈区位条件优越、交通发达，目前已基本形成“一小时经济圈”，同时也面临着城镇体系不够完善、经济发展不平衡、对外经贸不发达等问题和不足。
国内地位：国家批准的沿海开放城市和十五个副省级城市之一,黄河中下游和环渤海经济带南翼的重要战略城市，全国城市综合实力50强和“全国投资硬环境40优”的城市之一。
济南位于环渤海经济圈内，是黄河三角周最大的中心城市，位于山东省的中西部，具有良好的区位优势：北接京津唐，南接长三角，西连黄河中上游，东连胶东半岛，在全省处于承东接西的位置;是连接华东、华北和中西部地区的重要枢纽.环渤海经济区目前已成为我国最大的工业密集区，渤海湾西部城市群的合作与繁荣正日益发展.4、交通分析济南作为山东省省会城市，具有完备的立体交通网络体系，境内航空、高铁、公路以及规划建设的城市地铁等，对城市的产业发展和经济建设起到了至关重要的支撑。
济南房地产市场调研报告济南房地产市场调研报告作者：佚名时间：2008-4-7浏览量：济南房地产市场调研报告一、城市概况济南位于北纬36度40分，东经117度00分，南依泰山，北跨黄河，属于暖温带大陆性季风气候区，四季分明，日照充分，年平均气温14摄氏度。
济南，又称“泉城”，是中国东部沿海经济大省—山东省的省会，是全省政治、经济、文化、科技、教育和金融中心，也是国家批准的沿海开放城市和副省级城市。
济南下辖六个区、三个县、一个县级市，总面积8227平方公里，人口596万，其中市区人口260万。
济南是“全国城市综合实力50强”和“全国投资硬环境40优”的城市之一。
00年前，济南曾经自开口岸，创近代中国内陆城市自设商埠、对外开放的先河，并由此极大地促进了当时济南经济社会的快速发展和城市化水平。
自二十世纪八十年代中国改革开放以来，济南市经济迅速发展。
2003年实现国内生产总值170亿美元，比上年增长%。
济南的产品已出口到140多个国家和地区。
截止到2003年，全市累计批准外商投资项目2926个，合同利用外资亿美元，实际利用外资亿美元。
共有51个国家和地区的外商来济南市投资，世界500强企业中已有18家来济南市投资，前六大投资国别和地区分别为香港、德国、台湾、日本、美国、新加坡。
济南已同世界上100多个国家和地区建立了经贸往来关系。
德国西门子、日本松下、美国百事可乐、沃尔玛、瑞典沃尔沃等世界跨国公司500强企业在济南建立了合资、合作企业，并取得了良好的经济效益。
新的世纪，济南市按照“实现新跨越，建设新泉城”的总体目标要求，积极扩大对外开放，进行深化市场取向改革，大力推进经济结构调整，不断拓展城市发展空间。
今后一个时期，济南市按照“新区开发、老区提升、两翼展开、整体推进”的思路，将逐步建设东部产业带、东部新城、泉城特色风貌带、西部新城、西部片区和北部片区，以济南为中心的“半日经济圈”、“一日经济圈”正在形成，新的城市规划建设已全面展开。
2011年济南房地产市场研究报告济南思源房地产经纪有限公司2012年1月16日目录前言 (4)一、土地市场分析 (4)1、土地市场年度变化分析 (5)2、土地市场月度变化分析 (5)3、区域土地市场分析 (6)4、土地供应结构分析 (7)5、土地价格年度分析 (7)6、土地单价和楼面地价 (8)附：2011年土地成交八宗“最“ (9)二、济南整体市场概况 (9)（一）普通住宅 (9)1、市场供应情况 (10)2、市场成交情况 (11)3、价格走势 (13)附：各板块重点项目供销价情况 (14)（二）别墅 (15)1、别墅市场概述 (15)2、济南别墅项目分布情况 (15)3、济南别墅项目基本信息 (16)4、销售情况 (17)5、别墅市场走势分析 (19)（三）公寓 (21)1、市场概述 (21)2、供应量 (22)3、销售情况 (22)4、价格趋势 (24)5、重点楼盘监测 (24)（四）写字楼 (25)1、市场概述 (25)2、供应情况 (26)3、销售情况 (26)4、价格趋势 (27)5、重点楼盘监测 (27)（五）商业 (28)1、市场概述 (29)2、供应情况 (29)3、销售情况 (30)4、重点楼盘监测 (30)三、2012年市场预测 (31)前言2011年，注定是不平凡的一年，房地产市场遭遇史上最严厉调控，出台的每一个政策都是“重磅炸弹”，调控不再似从前的隔靴搔痒，从市场的消费行为到企业的开发行为，从限制需求到强制增加供应，力度之大前所未有，对整个房地产行业而言，不亚于一次西伯利亚寒流。
受政策影响，济南楼市也经历了从年初的看涨到目前的下跌，虽然各种打折、促销活动层出不穷，但市场反应仍然比较冷淡，“量价齐跌，市场萎靡”是今年楼市的主要特征，并且从目前看房地产市场最困难的时期仍将持续很长一段时间。
按照政府目标，房价将实现合理回归，房地产市场的黄金时代即将走向终结。
根据济南思源市场研究统计，在2011年一年的时间里，济南市的房价从峰值8995元/平方米跌到目前7692元/平方米，无论是价格还是成交率都低于2010年同期。
2019年济南房地产市场调研分析报告一、投资环境研究1.济南市总体社会经济情况济南市是中国东部沿海经济大省——山东省省会，是全省的政治、经济和文化中心，也是“中国经济综合实力50强”城市之一。
●济南市经济逐年增长注：数据来源《济南统计年鉴》均GDP总值逐年增长。
尤其是2000增长12.1 % ；完成人均国内生产总值年，在2000年，济南市金融机构各项存款余额达1275亿元，各项贷款余额1069亿元，分别比年初增加213.7亿元和233.9亿元。
金融机构新增贷款中，中长期贷款比重增加。
至2019年1-5月份，城乡居民储蓄存款余额491亿元，比年初增加28亿元。
金融机构各项贷款余额1153.3亿元，比年初增加84亿元。
中长期贷款比重的增加，表明金融机构看好济南市未来发展。
而城乡居民储蓄存款的增加说明了市民持币待购的心理预期。
●城市化进程步伐加快按照国外资料，城市人口在30 % - 55 % 是城市化加速阶段。
在2000年，济南市市域总人口达到562.7万人，比上年增长9.09 % 。
济南城市人口大约在36.91 %，正处在城市化加速阶段的起步时期。
济南近年人口变化情况注：数据来源《济南统计年鉴》注：数据来源《济南统计年鉴》注：数据来源《济南统计年鉴》●人民生活得到改善在2000年，济南市全年城市居民人均可支配收入达到8471元，比上年增长18.3 % ；农民人均纯收入3047 元，增长3.5 % 。
全市在岗职工平均工资10475元，增长15.3 % 。
2000年恩格尔系数为34.6 % 。
随着各项改革进一步深化，社会保障制度改革步伐加快，医疗制度改革正逐步推开。
全市已建立起下岗职工基本生活保障、失业保险、城镇居民最低生活保障三条保障线相衔接的保障体系，基本实现了养老金的社会化发放。
济南市近年城市居民生活水平指标注：数据来源《济南统计年鉴》注：数据来源《济南统计年鉴》注：数据来源《济南统计年鉴》注：数据来源《济南统计年鉴》注：数据来源《济南统计年鉴》至2019年1-5月份，在市场和物价方面，济南市实现消费品零售总额161.9亿元，增长12.3 % 。
济南城市及房地产市场研究核心结论：1、城市层面：济南是山东省会城市，经济实力在全省靠前，也具有较强的吸引力，但知名度和吸引力仍不如青岛强；2、城市房地产层面：近几年济南市场表现较好，量价齐升，多个新区同时开发，导致土地大量释放，市场需求得到有效缓解，但从14年市场“以价换量”的表现看，供应量开始超过需求量，市场健康程度急转直下；3、城市区域房地产层面：虽然济南整体市场表现尚可，但在细分区域市场有较大的差异，济南东西两翼共同发展的策略导致东部的高新区和奥体新区以及西部的西客运站新区供应量存在明显过剩，而南北部属于老旧城区，市场表现较好，但拆迁难度大导致土地获取成本较高，开发利润率低；4、分物业市场：济南住宅市场相对健康，存量去化时间不足1年，但后续供应很大，市场风险加大，商办市场明显过剩，存量去化时间达到3-4年；5、市场机会点分析：物业上优先考虑住宅，商办需很谨慎，在区域上优先考虑南部和北部旧城改造项目，以100亩以内为佳，其次为东部新城区，有合适规模和价格的地块可以考虑获取，西部存量和潜在供应量太高，竞争过于激烈，暂不考虑；一、城市宏观层面如何？总体判断：济南区位优势明显，城市首位度高；交通集散功能强大；都市圈人口和经济规模庞大；城市人口吸纳能力较强；经济增长速度一般，房地产投资拉动明显。
分析如下：1、行政区划：济南辖6个市辖区、3个县、1个县级市。
总面积8177.21平方公里。
➢市辖区：市中区、历下区、天桥区、槐荫区、历城区、长清区；县：平阴县、济阳县、商河县；县级市：章丘市.➢济南市区为历下区、市中区、天桥区、槐荫区、历城区。
长清区为远郊区。
2、城市区位：济南北连首都经济圈，南接长三角经济圈，东西连通山东半岛与华中地区，是环渤海经济区和京沪经济轴上的重要交汇点，环渤海地区和黄河中下游地区中心城市，山东半岛城市群和济南都市圈的核心城市。
3、城市交通：济南铁路和航空较为发达，市内有完善的公交系统，受限于地下泉眼因素，济南市区无法开建地铁。
第一部分市场分析与定位一、地段分析（一）、宏观地段分析1、城市印象分析区域地理位置介绍济南地理位置优越，交通便捷。
济南市位于北纬36度40分，东经117度00分，南依泰山，北跨黄河，地处鲁中南低山丘陵与鲁西北冲积平原的交接带上，地势南高北低。
地形可分为三带：北部临黄带，中部山前平原带，南部丘陵山区带。
济南境内河流主要有黄河、小清河两大水系。
湖泊有大明湖、白云湖等。
济南属于暖温带大陆性季风气候区，四季分明，年平均气温13.6℃，1月最冷，平均气温-1.9℃，7月气温最高，平均气温27℃。
年平均降雨量614毫米。
济南是中国东部沿海经济大省——山东省的省会，全省政治、经济、文化、科技、教育和金融中心，也是国家批准的副省级城市和沿海开放城市。
全市总面积8177平方公里，市区面积3257平方公里。
济南市现辖历下、市中、槐荫、天桥、历城、长清6区，平阴、济阳、商河3县和章丘市。
济南历史悠久，是国务院公布的历史文化名城。
济南风景秀丽，泉水众多，被誉为“泉城”。
历史文化介绍济南是中华文明的重要发祥地之一，中国有一位原始部落的首领——舜（约公元前22世纪）就诞生与生活在济南一带。
济南东郊的城子崖是中国新石器时代晚期以黑陶为标志的龙山文化（距今4600—4000年）的发现地，这里发现了中国最古老的城址约20万平方米。
作为城市，济南已有4000多年的历史。
济南文物古迹众多，有舜文化遗址（公元前22世纪）舜耕山，有先于秦长城的齐长城（公元前3世纪），中国最古老的地面房屋建筑——汉代孝堂山郭氏墓石祠（公元前1世纪），中国最古老的石塔——隋代柳埠四门塔（公元7世纪）和被誉为“海内第一名塑”的灵岩寺宋代彩塑罗汉（公元11世纪）等。
济南诞生了许多中国历史上的著名人物，像中医科学的奠基人扁鹊，阴阳五行学派大师邹衍，唐代（公元618-907年）开国元勋房玄龄、秦琼，中国著名文学家李清照、辛弃疾、张养浩、李开先，中国公共图书馆的首倡周永年，著名建筑师魏祥等。
