济南房地产行业综合分析

现有的中长途城乡公交： （1）从公交驾校至济南职业学院的线路1条 （2）文化路东口至虎门线路3条 （3）文化路东口至南泉线路1条 （4）文化路东口至商职学院线路1条 （5）洪家楼至大正路线路1条 （6）洪家楼至鸡山村线路1条 （7）洪家楼至孙村线路1条
区域属性界定
以商贸、金融和综合产业配套为支撑，以行政、文化、 体育为核心的东部城区中心
投资性需求受到明显抑制
省会城市的人口吸纳能力难以支撑项目销售。因为银行政策变化频繁，导致在销项目出现“签约难、放款难” 的尴尬局面。
明年限购政策顺延
济南明确表态明年会延续限购政策，未来市场形式依然严峻 同时加大旧村改建以及保障性住房建设，从市场角度抑制房地产过快发展。
Part 1
整体市场分析
Part 1
整体市场分析
宏观大势分析 城市格局分析 房地产市场分析
固定资产与房地产投资
固定资产与房地产投资额持续、健康、理性上涨，步入发展稳定期.
济南市固定资产及房地产投资（单位：亿元）
济南市房地产投资额与销售额（单位：亿元）
数据来源：政府公报
评判标准：房地产投资增速15%-25%以内相对良性，房地产投资占固定资产总投资24%左右相对健 康，项目进入风险适中区域
目前唐冶新城配套相对薄弱，未来政府将大力投入基 础配套将快速催熟区域
道路体系发达，但公众交通严重滞后，通勤成本高
目前配套薄弱，道路发达，公共交通滞后，未来以行政、文化、体育为主导的城 市中心区域
Part 1
项目目标与问题
项目属性界定 区域属性界定
项目目标
项目目标
鲁商置业，将以“全国领先的房地产综合开发企业” 为目标，充分发挥自身丰富的产业资源和强大的品牌

商品房开发总成本经济指标分析一、房地产建筑工程成本指标分析（元/ ㎡）1、桩基工程： 80-100元/ ㎡2、钢筋工程： 40-75公斤 / ㎡折合： 180-300元 / ㎡3、砼工程： 0.3-0.5折合： 140-170元/ ㎡4、砌体工程： 70-120元/ ㎡5、内粉工程： 25-40元/ ㎡6、外装（保温）： 80-100元 / ㎡7、室内水电安装： 70-120元 / ㎡8、屋面工程： 30 元 / ㎡9、门窗工程： 90-150元/ ㎡（面积比为： 0.25-0.5 ）10、土方、防盗门、烟道、公共装饰：50-150 元 / ㎡11、地下室（单方造价加：150 元/ ㎡）地下室为 :2100 元/ ㎡; 人防地下室为 :2300元/ ㎡。

12、电梯工程： 100-180 元/ ㎡13、人工费： 150-200元/ ㎡14、室外配套工程： 150-350元 / ㎡15、模板、脚手架工程： 150元/ ㎡16、塔吊、施工电梯：100 元/ ㎡17、临时设施： 50-60元/ ㎡18、试验费： 15-30 元 / ㎡19、管理费： 180 元 / ㎡20、税费： 40-70 元 / ㎡21、设计费： 10-20 元 / ㎡22、监理费： 5-15 元 / ㎡23、广告费： 100-150 元/ ㎡24、土地费： 100-200 元/ ㎡25、土地税费与前期费用：200-500元/㎡。

综合说明：1、以上明细为粗装工程，如做精装工程：简装：300 元/㎡；高档：500-1000元 /㎡。

2、结论：多层住宅工程建筑建安成本不低于：1300元 /㎡；小高层：1500元 /㎡；高层住宅楼：1800元/㎡ -2000元/ ㎡。

3、外供水、供电、供气和园林绿化工程。

二、房地产开发成本核算指标（一）土地出让金： 60 一 150 万元。

（二）拆迁安置补偿费： 3 一 6 万元。

（三）前期工程费：（ 1）规划设计费：1、 0%（ 2）可行性研究报告：0、 5%（3）三通一平费用： 1、5%（4）设备安装费： 1、 5%(四），建安工程费：1600 元一 2000 元∕㎡(五 )，基础设施费：200 元一 300 元∕㎡(六 )，公共配套工程费：150 元一 200 元∕㎡(七 )，开发税费：3、0 一 7、0%(八 )，不可预见费：5、0 一 10、 0%(九 )，开发费用：（ 1）管理费： 12%（2）销售广告费： 3、 0%（3）财务费用： 1、0 一 2、 0%三、全国各大城市住宅建安造价比较住宅建安造价指标分析表（2011 年版）工程造价多层住宅小高层住宅高层住宅备注地区（元/㎡）（元/㎡）（元/㎡）北京市110117681706综合价格天津市138119201985综合价格石家庄80011501280太原市97215801360呼和浩特108016501830综合价格沈阳市85012001350长春市97012101320哈尔滨115013901346综合价格上海市136517301835南京市106112931702杭州市100012501500合肥市87011001300福州市89014001580南昌市8929611226济南市111614081643武汉市85911301266长沙市97512161441郑州市79011911366综合价格广州市148601711综合价格南宁市88012801450海口市90014001890重庆市97010401160成都市130016001850贵阳市86711911580昆明市90012801578拉萨市88013701600西安市117015751638兰州市128515641638综合价格西宁市111214021638银川市120014501680乌鲁木齐92915511731固安县85013501700综合价格综合造价90013501800综合价格××房地产开发有限公司工程部。

济南分析报告一、概述本报告对中国山东省的省会城市——济南市进行综合分析。

济南作为山东省的政治、经济和文化中心，具有重要的地位和影响力。

通过对济南市的各方面数据与指标进行分析，可以更好地了解该城市的发展状况，并为相关决策提供参考依据。

二、经济发展1. GDP增长济南市的经济发展呈现出持续稳定的趋势。

根据最新的数据显示，2019年济南市的GDP总量达到了XXX亿元，同比增长了X%。

这一数据显示出济南市经济正处于快速发展的阶段。

2. 产业结构济南市的产业结构相对均衡，主要包括制造业、服务业、房地产业等。

其中，制造业一直是济南市的支柱产业之一，占据了GDP的相当比例。

服务业的发展也日益重要，特别是金融、旅游和文化创意等领域。

3. 城市规模济南市作为山东省的省会城市，其城市规模也在不断扩大。

根据统计数据显示，截至2020年底，济南市的城市人口已经超过了XXX万人。

这一数字表明济南市的人口规模不断壮大，城市化进程加快。

三、城市基础设施1. 交通网络济南市的交通网络相对发达。

该市拥有多个高速公路和铁路纵横交错，方便人们出行。

此外，济南还具备完善的城市公交系统和地铁网络，方便市民在城市内部进行出行。

2. 教育设施济南市拥有一批高水平的教育机构，如山东大学、济南大学等。

这些高等学府的存在为济南市培养了大量优秀的人才，为城市的发展提供了强大的人才支持。

3. 医疗设施济南市的医疗设施也比较完善。

该市拥有一些高水平的医院和医疗机构，为市民提供了全方位的医疗服务。

人们可以享受到高质量的医疗资源，提高了居民的生活质量。

四、旅游资源1. 泉水资源济南市被誉为“泉城”，因其拥有丰富的泉水资源而闻名。

其中最著名的是千佛山的七十二名泉和趵突泉。

这些泉水给济南市带来了丰厚的旅游资源，吸引了大量的游客前来观光。

2. 文化遗址济南市还拥有众多的文化遗址，如大明湖、趵突泉等。

这些文化遗址具有深厚的历史底蕴和人文价值，成为游客了解济南市历史与文化的重要窗口。

济南房地产市场调研报告一、引言本文旨在对济南市房地产市场进行调研和分析，以便了解当前市场状况和趋势。

通过对市场需求、供应情况、价格走势等方面的综合分析，帮助投资者做出明智决策。

二、市场概况1.市场规模：济南作为山东省的省会城市，房地产市场呈现较高的发展潜力。

2.供需状况：近年来，济南房地产市场供需基本平衡。

市中心地段的房屋供应紧张，而郊区供应较为充裕。

3.市场价格：济南市房价相对较稳定，总体呈现缓慢上涨的趋势。

三、市场需求分析1.市场受众：济南年轻人群体是主要购房群体，其中刚需购房需求较大。

2.购房动机：改善居住环境、资产配置、投资增值等是购房主要动机。

3.购房预算：绝大部分购房者的购房预算集中在80万-200万之间。

四、市场供应分析1.项目数量：济南房地产市场项目众多，涵盖商住两用、普通住宅和公寓等多个类型。

2.商圈布局：济南市中心地段商住两用项目相对较多，郊区以大型住宅小区为主。

3.新建项目：近年来，济南市新增了许多住宅项目，对市场供应有所改善。

五、市场竞争分析1.开发商竞争：济南市房地产市场开发商众多，市场竞争加剧。

开发商通过不同的营销手段吸引购房者。

2.产品差异化：开发商注重产品差异化，推出具有个性化特点的房源，以吸引购房者兴趣。

六、市场发展趋势1.绿色、智能房产：济南市房地产市场将逐渐向绿色、智能方向发展，满足购房者对环保和舒适性的需求。

2.二手房市场：随着购房需求的增加，济南二手房市场也将迎来发展机遇。

3.区域发展：济南市郊区房地产市场发展潜力大，是投资者值得关注的热点区域。

七、结论综上所述，济南房地产市场的发展呈现出供需基本平衡、价格逐渐上涨的趋势。

购房需求主要来自刚需购房人群，购房预算以80万-200万为主。

市场竞争激烈，开发商需要通过产品差异化吸引购房者。

未来，绿色、智能房产和二手房市场将成为市场的发展趋势。

投资者可以关注济南市郊区房地产市场的发展潜力。

写字楼市场研究——北京、上海、广州写字楼市场发展历程从各城市写字楼市场发展历程来看，基本经历了三个阶段：1.1992－1996年快速增长阶段；2.1997－1999年回落调整阶段；3.2000－2002年稳步回升阶段。

这个过程主要受到一些共同的因素影响，如国内外宏观经济、土地使用权出让、市场供求关系等，在这些因素的综合作用下，房地产市场发展成现出明显的阶段性。

写字楼市场发展历程•第一阶段（1992－1996年）超速增长商品写字楼市场始于90年代初，伴随着国内经济的快速增长，外来投资的增加，企业办公需求激增，而当时可供租售的写字楼物业异常短缺，租金直线上涨。

上海、北京在95年前后，租金水平达到历史最高点约500元/平方米.月。

高额的利润驱使开发商将大量的资金投入写字楼开发，直接导致了未来写字楼市场的超常发展和供过于求。

据统计，1996年，北京、上海和广州三地写字楼投资额达到276亿元，占同期房地产投资额的24%。

写字楼市场发展历程•第二阶段（1997－1999年）萧条萎缩随着国内经济增速放缓，国际经济趋于低迷，写字楼市场需求开始萎缩。

北京、上海、广州的FDI和外资企业数目变化清晰的显示了这一趋势。

而同期的写字楼供应却仍处于高峰，1996－1998年上海写字楼累计竣工面积超过400万平方米，北京超过250万平方米。

此消彼长，办公楼空置量迅速增加，1998年上海写字楼空置量达到189万平方米，而同期租金水平也大幅下跌，三年下跌近7成。

尽管政府在1993、1995年出台相应的宏观调控政策，但是写字楼市场仍不可避免的进入了发展调整期。

写字楼市场发展历程•第三阶段（2000－2002年）稳步回升国际经济形势发展趋好，中国国际经济地位提升，外资投资增长，外企数量迅速回升，带来了大量的办公需求。

另一方面，国内经济回暖，内资企业实力增强、规模扩大，对办公楼的需求也大幅增加。

2000年起，各城市写字楼供求关系明显好转，租金水平也开始回升。

房地产评估中的风险与控制对策发表时间：2019-09-10T11:21:20.407Z 来源：《建筑学研究前沿》2019年10期作者：渠文辉吴艳杰张超王蕾[导读] 地产评估具有较强的特殊性。

在很多其他类型的经济活动中，很多未知的风险和面临的挑战不外乎就是不确定的收益和不确定性问题，各种不确定性的存在使得经济活动的实施结果无法准确预测，最后得到的收益也可能不一样。

山东同诚房地产评估咨询有限公司山东省济南市 250000摘要：地产评估具有较强的特殊性。

在很多其他类型的经济活动中，很多未知的风险和面临的挑战不外乎就是不确定的收益和不确定性问题，各种不确定性的存在使得经济活动的实施结果无法准确预测，最后得到的收益也可能不一样。

所以，很多经济活动是需要从最后的收益层面去考虑评估风险的，但房地产评估是一种社会中介活动，市场上的信息不平衡导致了这一行业的产生，并且评估活动会给市场造成各种影响，可能会给评估机构工作人员带来收益或损失，也可能会对政府、企业和社会大众带来各方面的影响，所以房地产评估活动涉及的范围非常广，内容非常复杂。

关键词：房地产评估；风险；控制对策引言房地产行业自古既有，经过历史长河的洗礼，如今的房地产行业无论在规模上，还是在发展理念或管理方式上都有着巨大的变化。

在当代房地产中，对房地产进行评估是一项不可或缺的工作，我国也成立了相关机构专门负责这一事项，鉴于在评估过程中容易受到其他因素影响，往往导致最终的评估结果有所失误。

为了避免或减少此种情况发生，相关企业和机构应针对评估中存在的问题进行综合分析，找到问题所在后，再采取一些措施，以此来控制房地产评估风险，促进房地产行业的长足发展。

1房地产评估的风险1.1由于房地产评估机构体制不完善带来的风险房地产评估机构的体制也是一个会带来风险的重要外部因素，地产评估机构的形式有很多种，性质和运营机制也各有千秋，各自的评估业务范围也有所不同，但不可避免地是房地产评估机构会带上垄断色彩，很多外地的评估机构一般都竞争不过当地的机构，很多私人企业性质的评估机构也竞争不过事业性的系统组织内机构，这种垄断色彩久而久之就会导致评估机构与某些利益集团挂钩，私下进行一些不正当交易，一旦其余某些利益集团挂钩，就会导致不公平不合法的现象出现，因此就会带来更多的风险，不利于评估机构之间的良性竞争和长久发展，也不利于我国市场的公平竞争和房地产评估行业的行为规范。

济南市建筑企业综合排名近年来，济南市建筑行业发展迅速，建筑企业数量也不断增加。

然而，对于消费者来说，在众多的建筑企业中选择一家值得信赖的合作伙伴并不容易。

因此，了解济南市建筑企业的综合排名是非常重要的。

本文将介绍济南市建筑企业的综合排名情况，并分析排名的依据，以帮助消费者更好地选择建筑企业。

首先，根据市场调研和专业评估机构的数据，我们列出了济南市建筑企业的综合排名前三名。

排名依据主要包括企业的信用度、施工质量、工程管理水平、客户满意度等方面。

第一名：某建筑集团有限公司。

该企业在济南市建筑行业拥有较高的信誉度和口碑。

他们的施工质量和工程管理水平均在行业内处于领先地位，多年来积累了大量成功的工程案例。

此外，该企业注重客户需求，始终以客户满意度为导向，获得了较高的评价。

第二名：某建筑工程有限公司。

该企业也是济南市建筑行业中具有较高声誉的企业之一。

他们的施工技术和管理水平在行业内广受认可，多次荣获省级和市级优秀工程奖项。

客户对他们的评价较高，认可他们的专业能力和服务态度。

第三名：某建筑设计院有限公司。

该企业是济南市建筑设计领域的佼佼者。

他们拥有强大的设计团队和丰富的设计经验，为客户提供一流的设计方案。

该企业在施工过程中注重质量控制，确保工程的顺利进行。

除了以上列举的企业，济南市还有其他具有一定实力和信誉的建筑企业。

消费者在选择合作伙伴时可以参考以下几点：1. 信誉度：了解企业的信誉度，可以通过查询相关资质、参考客户评价等方式获取信息。

2. 施工质量：了解企业的施工质量，可以查看企业过往的工程案例，甚至亲自到施工现场进行考察。

3. 工程管理水平：了解企业的工程管理水平，可以参考其管理流程、项目管理团队等方面的情况。

4. 客户满意度：了解企业的客户满意度，可以通过查阅客户评价、咨询业内人士等方式获取相关信息。

济南市规划局编制完成了“十二五”城市发展和东部新区、西部新城、滨 河新区发展规划，文博片区、唐冶片区、汉峪片区、西客站场站一体化和核心 区、滨河新区功能定位与产业发展和核心区、华山历史文化公园、普利门三角 地、百花洲、苗家巷片区等几十项重要规划成果。
为了突出功能整合、产业布局、空间形态等重点，启动了控规优化整合工 作，开展了雪山片区、二环东路沿线、泺口片区等十几项城市设计；统筹产业 发展和设施配套、环境建设，开展了龙奥西地块、西客站站前区、香格里拉等 十几个综合体项目的规划策划；会同各区编制了《中心城城中村改造引导规划》， 积极促进城中村在居住环境、经济发展、社会管理等方面与城市发展更好地融 合。 四、济南市城市规划 （1）中心城区总体布局。 中心城区由主城区和王舍人、贤文、大金、党家四个外围组团组成。 A、主城区是全市的行政、金融、商贸、文化、科教、居住中心，划分为核心区 和 11 个功能各有倾重的片区。 核心区为历山路、经十路、铁路围合的地区。 白马山、泺卫、黄台、七里河是以工业为主的片区； 无影山、工人新村、北园、洪楼、七里山是以居住为主的片区； 文东为科研文教片区； 千佛山为风景旅游片区。 B、王舍人组团位于中心城区最东部，规划为独立工业区。重点发展冶金、石化、 轻工工业。 C、贤文组团位于主城区与王舍人组团之间，以济南开发区新区为主体构成。重 点发展电子信息、生物技术、光机电一体化等产业。 D、大金组团位于中心城区西部，规划为新兴产业园区。重点发展电子信息、材 料科学等新兴产业和仓储业。
E、党家组团位于中心城区西南部，规划为汽车制造工业为主的独立工业区，重 点发展汽车制造工业。 （2）公共设施布局 A、中心商务区。 在顺河街、经一路、纬六路、经七路围合地区内。 B、市级商业中心。 在泉城路、经四路东段、西市场商业集中地区。 C、省级行政办公用地。 集中在经八纬一地区。同时完善古城区和历山路两侧的省级行政办公设施。 D、金融设施。 在中心商务区内。 E、文化娱乐设施。 在南门、经三纬三、普利门、经八纬一等地区。 F、体育设施。 在腊山湖北新建市级体育中心。 G、调整完善医疗卫生设施。 在白马山、贤文、大金和党家建设医疗卫生院所。 H、文科设施。 完善文东科研文教区建设，在南部十六里河地区建设济南科技活动场所，在东 部鳌角山地区预留高教科研用地。 （3）济南旅游资源开发。形成以古城旅游区为中心，四面扩展的格局。 A、古城旅游区。 主要包括大明湖、四大泉群、环城公园、芙蓉街等传统街区及千佛山、佛慧山 等景区。 B、向北扩展建成黄河旅游区。 主要包括黄河公园、华山、鹊山白云湖风景区和鸭旺口温泉旅游度假区等。 C、向东扩展建成龙山文化旅游区。D、大金组团位于中心城区西部，规划为新 兴产业园区。重点发展电子信息、材料科学等新兴产业和仓储业。 E、党家组团位于中心城区西南部，规划为汽车制造工业为主的独立工业区，重 点发展汽车制造工业。 （4）外联交通 A、铁路。 2010 年前建设京沪高速铁路济南段（含黄河高速铁路桥），建设邯济线、济龙 烟线，并引入济南枢纽。 B、公路。 近期建设大杨庄黄河公路二桥，京沪高速公路济德、济泰段，高速浇城公路环 的东南段，京沪与济青高速公路的联接线。 C、机场。 济南（遥墙）机场扩建为国内口岸一级机场。新建 5 万平方米侯机楼和一条 3200 米跑道，延长现有跑道至 3200 米，张庄军用机场不宜在市区内保留，迁 出选址新建。 （5）城市交通。 总体框架：3 个环路、9 条放射路、9 条南北向和 9 条东西向主干路。（简称 “三环九射、九纵九横”）

2014年济南房价是上涨还是下跌呢？2014年济南房价是上涨还是下跌呢？综合分析一下，本人有以下观点，大家可批评指正，搬砖尽管来。

百度一搜索：济南房价，可以看到整个的新闻都在正面的报到，说济南房价刚需，不会上涨，本人感觉全属于媒体故意炒作，由引导新闻观点之嫌疑。

1、济南的房价会降吗？答：济南的房价会降，房产是属于商品，虽然这个商品在中国是那么的受关注，而且带上了种种的各种色彩，但是只要是市场没有一直增长没有风险的。

在全国供应量激增，平衡被打破的2014年，全国各地将会由点及面的多米诺效应下降价风潮将会刮遍大江南北，东西中国，济南的房市绝对不可能独善其身，预计2014年上半年济南的房价会进入缓慢下降通道，房地产商会进行各种的打折优惠活动。

2、济南的房价降到什么水平？降到什么时候？答：济南的房价在同级别城市里不算高，但是对比济南的投资市场和对高端人才的吸引力方面，济南确实不存在什么优势，再加上济南现在打造省会城市卫星城市一体化的战略方向，会带动济南周边城市发展，会有大部分的人群会回流到卫星城市，而不会趋之若鹜的集中到济南，因为在短短的几年后，房产肯定不会再是一中好的投资方向。

所以济南的房价在2014年整体会在降价通道，预计会在下半年回调，但是力度不会太大，济南的新房会回落到8000元左右的总体水平，未来几年会平稳回升，但是不会超过GDP的增速，随着土地流转、网络基金等多种投资模式的出现，所以房产投资不会再是最好的投资方式。

3、国家房地产统计数据为何济南房价一直在上升通道？答：每每看到网络上的统计数据，很多人愤慨、焦虑、谩骂，这都代表了济南的刚需的真实存在性，因为如果有房子的人是不会去过度的关注房地产和房价的。

官方数据的可靠性和统计形式我们老百姓不明就里，也无法考究其科学性，但是我们会经常看到数据在打架，那么数据的可靠性可想而知，自己思考吧。

4、济南的房价会持续增长吗？答：会的，但是不会是投资的首选，所以在济南炒房不现实的，2015年下半年呢后济南房价会进入缓慢增长的健康通道，但是大家都知道济南作为省会城市，在同级别城市中房价不高，这不也让经济大省的领导脸上很没面子？所以增长的空间和时间都会比其他省会城市高一些，如果你是个有思想的投资者，那么济南的房地产肯定不是你投资的最好选择了！。

项目现状
产品功能
周边环境分析---交通
项目东临城市主干道济泺路、北靠 次干道泺安路，周边有4路、5路、K58、 K68、111路、114路、130路等近10路公
交环绕，交通优势较为明显。
周边环境分析---环境
项目地块区域环境较差，项目周边分布有济南泺康印铁制罐厂、济南金 属颜料厂、黄河电器设备厂等工厂，但在城市总体规划下，“五带三片
西进
西部新城
中疏
东拓
东部产业带 东部新城
南控区启动城市、旅游、生态、 水利、林业、农业、村庄、环保 规划；该城区为消费者心目中的 传统高尚住宅区
济南城市规划
•城市改造给房地产带来巨大的发展空间 •未来城市东区将是发展热点区域 •济南北部开发空间较大。
南控
区域规划---一带两轴两心三区，济泺路片区泺口板块
建筑类别 板楼、多层、小高层
装修状况
简装修
天建天和园
规划理念
•25万平米主题园林水景社区 •春夏秋冬四大社区组团各具特 色。 •设计12000平米文化主题水景 园区，1400平米现代健身活动 中心。
天建天和园
主力户型
春夏秋冬四大组团各有 特色，主力户型较为齐
全，由48-130平米的一
室一厅到三室两厅组成。
区域供应市场概述---从目标客户上来看，区域客户是主力。
要点 区域 年龄 职业特征 经济能力 需求特征 置业关注要素 属性描述 城区西北片区 25-45 普通白领、私营企业主、专业技术人员、公务员、事业单位职工 主力客户家庭月收入5000-10000元，年收入5-15万 主力面积区间80-120平米，主力总价45-55万 地段、价格、环境、配套
均价在4500-5500元/平方米的需求比例最大。

新 增 总 量 的 １ ． ％， 比少增 １ ３３ 同 １亿 元 ；增 速 为 ２ ． ％，高 １９
山东 省 商 品房 销 售 面 积 与 竣 工 面 积 之 比 由 ２ Ｏ Ｏ ２年 的 Ｏ． ４ ７
： １攀 升 至 ２ Ｏ Ｏ ５年 ｌ １月 的 １ １ ． ７：１ ，其 中 住 宅 销售 面 积
裳 曩 曲丐 持 镶 性 ｌ 戳 捧 战 。笔 者 以 ｍ 京 省 囊 地 产 妲 麓曩 情 况 为研 究样 本 。 力求 找 出两 ｜ 撮 瀑 ．摄 素 解 决 问 ｜ 曲 办法 。 关 ｔ讽 囊 地 产 ；金 融 ；慧ｌ ；培 柄
中 田分 羹 母 Ｆ ３ ．７ 文 献 标 识 碍 ８ 文 覃 鳙 母 ： Ｔ Ｄ 一 ＝ ｌ５ ２ Ｂ０ ０ ４ 咖 Ｏ ｆＯ ６ ３ 伽 ２ Ｏ Ｊｎ一 一３ Ｄ
分 别增 长 ｌ ６． 茗 ３ ６ 。为 近 四 年 来 最 高水 平 。 １ ６ 和 ８． ％ （ ）房 地 产 市 场 卖 方 市场 特 征 进 一 步 增 强 据 调 查 ． 二
底 ，全省 各项 自营性 房地产贷款余额 １ ７ ４ ９亿元 ，占各项 贷 款余额的 １ ． ％ １ １ ；比年初增加 ２ ６亿元 ， 占当年各项贷 款 ６
和解决的 问题 。为此 。笔者选 取 山东 省 １ ７地市 １ Ｏ家房 ７
地 产开 发企 业 、３ ４个 开 发项 目 、７ 土 地 储 备 机构 以 及政 ２家 府 部 门 、金 融 机 构 、城 镇 居 民等 。 就 房 地 产 市 场 及 房 地 产 金 融 形 势 进 行 了 综 合 分 析 ，探 索 推 动 房 地 产 业 持 续 发 展 的
兀 。
、
对 山 东省 房 地 产 市 场 发展 现状 的基 本 判 断

浅析ＸＸ房地产企业的定位及发展李秀全中国重型汽车集团房地产开发公司【摘要】随着国家对房地产行业调控的加大，以及相关制度的逐步完善，房地产行业正面临着前所未有的挑战，一部分中小型房地产退出行业。

怎样使企业避免被淘汰，而又能够得到发展，成为绝大多数房企面临的主要问题。

本为通过对ＸＸ企业的研究，利用ＳＷＯＴ分析方法确定其在行业中的定位，并根据ＸＸ房地产自身情况制定其发展战略，并提出实施战略的一些建议。

【关键词】房地产企业ＳＷＯＴ分析战略选择业务计划实施ＸＸ房地产企业是济南市一家中等房地产开发企业，由于进入房地产行业较晚，所开发楼盘不多，各方面还不成熟，市场经验欠缺。

但在房地产行业整体利好的环境、集团公司大力支持及社会各方面的大力配合下，最近几年发展迅速，规模逐年扩大，各方面也趋于正规化。

一、基于ＳＷＯＴ分析的企业定位ＳＷＯＴ分析是将企业内部环境的优势与劣势、外部环境的机会与威胁同列在一张“十”字形图表中加以对照。

它综合分析了企业的内部资源与能力，又了解了行业内竞争所带来的机会及面临的威胁，便于企业明确在市场中的地位，从而利于企业选择最好的战略以实现企业的发展目标。

内部评价应确定便于项目利用的企业优势，及可能影响项目得劣势；外部评价应寻找企业可利用的机会，以及预测来自外部的威胁。

ＸＸ房地产企业的ＳＷＯＴ分析：１．优势。

（１）在本地区的行政干预能力。

（２）组织部门分工明确。

（３）良好的企业信誉。

（４）集团司库体系的支持，良好企业信誉带来的多重融资渠道。

（５）会计核算实现电算化。

２．劣势。

（１）起步晚，市场份额低，未树立企业品牌形象；未有跨省项目，对市场了解欠缺。

（２）在成本预算及控制方面存在不足。

（３）未形成适合企业自身的营销制度体系。

（４）人才储备不足，人力资源管理经验不足。

（５）管理体系不健全，未实现标准化管理；没有工程设计院、监理公司，物业公司、建设公司、开发企业资质低。

（６）资__________源浪费严重。

济南市（全市）规模以上工业企业数量综合情况3年数据分析报告2019版序言济南市规模以上工业企业数量综合情况数据分析报告从规模以上工业企业总数量，规模以上内资工业企业数量，规模以上港、澳、台商投资工业企业数量，规模以上外商投资工业企业数量等重要因素进行分析，剖析了济南市规模以上工业企业数量综合情况现状、趋势变化。

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借助对数据的发掘及分析，提供一个全面、严谨、客观的视角来了解济南市规模以上工业企业数量综合情况现状及发展趋势。

济南市规模以上工业企业数量综合情况分析报告数据来源于中国国家统计局等权威部门，并经过专业统计分析及清洗而得。

济南市规模以上工业企业数量综合情况数据分析报告以数据呈现方式客观、多维度、深入介绍济南市规模以上工业企业数量综合情况真实状况及发展脉络，为需求者提供必要借鉴及重要参考。

目录第一节济南市规模以上工业企业数量综合情况现状 (1)第二节济南市规模以上工业企业总数量指标分析（均指全市） (3)一、济南市规模以上工业企业总数量现状统计 (3)二、全国规模以上工业企业总数量现状统计 (3)三、济南市规模以上工业企业总数量占全国规模以上工业企业总数量比重统计 (3)四、济南市规模以上工业企业总数量（2016-2018）统计分析 (4)五、济南市规模以上工业企业总数量（2017-2018）变动分析 (4)六、全国规模以上工业企业总数量（2016-2018）统计分析 (5)七、全国规模以上工业企业总数量（2017-2018）变动分析 (5)八、济南市规模以上工业企业总数量同全国规模以上工业企业总数量（2017-2018）变动对比分析 (6)第三节济南市规模以上内资工业企业数量指标分析（均指全市） (7)一、济南市规模以上内资工业企业数量现状统计 (7)二、全国规模以上内资工业企业数量现状统计分析 (7)三、济南市规模以上内资工业企业数量占全国规模以上内资工业企业数量比重统计分析.7四、济南市规模以上内资工业企业数量（2016-2018）统计分析 (8)五、济南市规模以上内资工业企业数量（2017-2018）变动分析 (8)六、全国规模以上内资工业企业数量（2016-2018）统计分析 (9)七、全国规模以上内资工业企业数量（2017-2018）变动分析 (9)八、济南市规模以上内资工业企业数量同全国规模以上内资工业企业数量（2017-2018）变动对比分析 (10)第四节济南市规模以上港、澳、台商投资工业企业数量指标分析（均指全市） (11)一、济南市规模以上港、澳、台商投资工业企业数量现状统计 (11)二、全国规模以上港、澳、台商投资工业企业数量现状统计分析 (11)三、济南市规模以上港、澳、台商投资工业企业数量占全国规模以上港、澳、台商投资工业企业数量比重统计分析 (11)四、济南市规模以上港、澳、台商投资工业企业数量（2016-2018）统计分析 (12)五、济南市规模以上港、澳、台商投资工业企业数量（2017-2018）变动分析 (12)六、全国规模以上港、澳、台商投资工业企业数量（2016-2018）统计分析 (13)七、全国规模以上港、澳、台商投资工业企业数量（2017-2018）变动分析 (13)八、济南市规模以上港、澳、台商投资工业企业数量同全国规模以上港、澳、台商投资工业企业数量（2017-2018）变动对比分析 (14)第五节济南市规模以上外商投资工业企业数量指标分析（均指全市） (15)一、济南市规模以上外商投资工业企业数量现状统计 (15)二、全国规模以上外商投资工业企业数量现状统计 (15)三、济南市规模以上外商投资工业企业数量占全国规模以上外商投资工业企业数量比重统计 (15)四、济南市规模以上外商投资工业企业数量（2016-2018）统计分析 (16)五、济南市规模以上外商投资工业企业数量（2017-2018）变动分析 (16)六、全国规模以上外商投资工业企业数量（2016-2018）统计分析 (17)七、全国规模以上外商投资工业企业数量（2017-2018）变动分析 (17)八、济南市规模以上外商投资工业企业数量同全国规模以上外商投资工业企业数量（2017-2018）变动对比分析 (18)图表目录表1：济南市规模以上工业企业数量综合情况现状统计表 (1)表2：济南市规模以上工业企业总数量现状统计表 (3)表3：全国规模以上工业企业总数量现状统计表 (3)表4：济南市规模以上工业企业总数量占全国规模以上工业企业总数量比重统计表 (3)表5：济南市规模以上工业企业总数量（2016-2018）统计表 (4)表6：济南市规模以上工业企业总数量（2017-2018）变动统计表（比上年增长%） (4)表7：全国规模以上工业企业总数量（2016-2018）统计表 (5)表8：全国规模以上工业企业总数量（2017-2018）变动统计表（比上年增长%） (5)表9：济南市规模以上工业企业总数量同全国规模以上工业企业总数量（2017-2018）变动对比统计表 (6)表10：济南市规模以上内资工业企业数量现状统计表 (7)表11：全国规模以上内资工业企业数量现状统计表 (7)表12：济南市规模以上内资工业企业数量占全国规模以上内资工业企业数量比重统计表 (7)表13：济南市规模以上内资工业企业数量（2016-2018）统计表 (8)表14：济南市规模以上内资工业企业数量（2017-2018）变动统计表（比上年增长%） (8)表15：全国规模以上内资工业企业数量（2016-2018）统计表 (9)表16：全国规模以上内资工业企业数量（2017-2018）变动统计表（比上年增长%） (9)表17：济南市规模以上内资工业企业数量同全国规模以上内资工业企业数量（2017-2018）变动对比统计表（比上年增长%） (10)表18：济南市规模以上港、澳、台商投资工业企业数量现状统计表 (11)表19：全国规模以上港、澳、台商投资工业企业数量现状统计分析表 (11)表20：济南市规模以上港、澳、台商投资工业企业数量占全国规模以上港、澳、台商投资工业企业数量比重统计表 (11)表21：济南市规模以上港、澳、台商投资工业企业数量（2016-2018）统计表 (12)表22：济南市规模以上港、澳、台商投资工业企业数量（2017-2018）变动分析表（比上年增长%） (12)表23：全国规模以上港、澳、台商投资工业企业数量（2016-2018）统计表 (13)表24：全国规模以上港、澳、台商投资工业企业数量（2017-2018）变动分析表（比上年增长%） (13)表25：济南市规模以上港、澳、台商投资工业企业数量同全国规模以上港、澳、台商投资工业企业数量（2017-2018）变动对比统计表（比上年增长%） (14)表26：济南市规模以上外商投资工业企业数量现状统计表 (15)表27：全国规模以上外商投资工业企业数量现状统计表 (15)表28：济南市规模以上外商投资工业企业数量占全国规模以上外商投资工业企业数量比重统计表 (15)表29：济南市规模以上外商投资工业企业数量（2016-2018）统计表 (16)表30：济南市规模以上外商投资工业企业数量（2017-2018）变动统计表（比上年增长%）16 表31：全国规模以上外商投资工业企业数量（2016-2018）统计表 (17)表32：全国规模以上外商投资工业企业数量（2017-2018）变动统计表（比上年增长%）..17 表33：济南市规模以上外商投资工业企业数量同全国规模以上外商投资工业企业数量（2017-2018）变动对比统计表（比上年增长%） (18)第一节济南市规模以上工业企业数量综合情况现状济南市规模以上工业企业数量综合情况现状详细情况见下表（2018年）：表1：济南市规模以上工业企业数量综合情况现状统计表注：本报告以国家各级统计部门数据为基准，并借助专业统计分析方法得出。

二手房中介管理系统的数据库设计与实现随着房地产市场的繁荣，二手房交易市场也日益活跃。

为了提高二手房交易的效率和安全性，本文将探讨二手房中介管理系统的数据库设计与实现。

一、系统需求分析在二手房中介管理系统中，需要支持以下功能：1、房源信息发布：中介公司可以从系统中发布二手房源信息，包括房屋的基本信息、价格、面积、装修情况等。

2、客户信息管理：中介公司可以管理客户的个人信息，包括姓名、方式、购房需求等。

3、房屋交易管理：中介公司可以管理房屋交易的过程，包括合同签订、交易过户、资金管理等。

4、信息查询统计：中介公司可以通过系统查询和统计房源和客户信息，以便更好地了解市场情况。

二、数据库设计根据系统需求分析，可以设计以下数据库表：1、房源表（House）：包括房屋的ID、小区名称、房屋面积、房龄、户型、装修情况、价格等字段。

2、客户表（Customer）：包括客户的ID、姓名、方式、购房需求等字段。

3、交易表（Trade）：包括交易的ID、房源ID、客户ID、交易价格、交易时间等字段。

4、合同表（Contract）：包括合同的ID、交易ID、签订时间、合同内容等字段。

5、资金表（Finance）：包括资金的ID、交易ID、支付时间、支付金额等字段。

6、用户表（User）：包括用户的ID、用户名、密码等字段。

三、数据库实现在数据库实现方面，可以选择关系型数据库管理系统（RDBMS），如MySQL或Oracle。

仓库管理系统（WMS）是一个针对仓库运营管理的重要工具，它可以帮助仓库管理者提高效率，减少错误，并保持对库存的精确控制。

而数据库设计是WMS的核心部分，因为它存储了所有的业务数据和信息。

确定需求：需要明确仓库管理系统的需求，包括库存管理、采购、销售、货位管理、人员管理等多个方面。

这些需求将决定数据库需要存储的数据类型和数据结构。

确定数据类型和结构：根据需求，设计数据库表和字段。

例如，可能需要创建库存表、货位表、人员表等。

济南区域经济发展SWOT分析论文山东建筑大学胡佳奕2011051015城规111一、优势Strength1、区位交通优势济南地处环渤海湾经济区与长江三角洲地区的结合部，建设跨省域中心城市的地缘优势得天独厚。

随着京沪高速铁路、京福高速公路和以济南为中心的全省高速公路网络的建成，济南的交通枢纽地位将进一步加强，由此将有利于拓展发展空间，扩大经济辐射范围2、文化底蕴深厚山东是中华文明的重要发源地之一，历史积淀深厚，文化底蕴丰富，区域特征鲜明，“一山一水一圣人”突出体现了山东的文化特征。

龙山文化、黑陶文化映照千年，舜帝、孔孟、诸葛亮、李清照等文化名人灿若星斗。

济南有72名泉，以泉城著称，泉是济南最大的特色，特别是趵突泉更是被誉为天下第一泉。

“家家泉水，户户垂杨”的美景想来就让人羡慕，“海右此亭古，济南名士多”，文人乐山乐水，文以载道，诗以悦情，人文的参与使济南泉水更具魅力、更具色彩。

济南的不少名泉和无名泉都有动人的传说和故事，例如“孝感泉”讲的是“刘琮孝母”的故事，“饮马泉”传说是曹操饮马的地方等等。

4、人才优势济南是全省的科教中心，高等院校和科研机构密集。

各类专业人才众多，人才优势明显。

5、基础配套设施及条件基本完备。

以胶济铁路、济青高速公路、济青高速铁路、309国道和102省道等为支撑，沿东西向的交通线路已经形成，南北向交通也具有一定基础。

同时，东部产业带内供电、供水、燃气和排污状况也在不断得到改善，能够适应大规模开发建设的需要。

另外，济南东部产业带已逐步培育和发展了劳动就业、知识产权、贸易、物资和金融等体系，具备了商品流通、房地产开发、金融保险、科技、信息和咨询服务等功能。

二、劣势Weakness1、薄弱的物质资源基础济南本身并不具有良好的矿产能源及其他物质资源基础，工业生产原料主要依靠外地运输，这就使得在济南发展重工业的成本偏高，且能效过低。

与此同时，受限于济南南有山区北有黄河这一地理限制，就使得在物质资源开发上受到了进一步的制约。

济南城市发展SWOT分析1.优势(Strengths)济南市同国内很多城市相比,其全国第三经济大省的省会城市优势和泉城的优势,是其加快发展和提高城市综合竞争力的最基本的两种比较优势。

济南市要努力将这两种比较优势变为竞争优势(1)政治环境济南是全省政治中心。

即几乎所有的省直机关和大多数中央驻鲁机构都设在济南,是全省的决策中心。

利于提高政府行政效率,由审批型政府向服务型政府转变。

政府行政效率的高低决定了投资环境的质量,进而直接影响城市竞争力。

(2)经济环境济南市是区域性宏观经济调控中心,除省级宏观调控部门多在济南外,中国人民银行济南分行、中国证监会济南分会、中国宝监会济南分会等代表中央政府监管黄淮海地区的银行、证券、保险业务的派出机构都在济南设立区域性总部。

(3)人文环境济南是山东省的科教文化中心。

即以山东大学、山东师范大学等为代表的高水平大学和省级科研机构密集,具有国家十大软件基地之一的济南软件园、山东大学软件学院和浪潮集团。

(4)旅游文化资源济南是一座历史文化名城和全国优秀旅游城市,被誉为“泉城”,72名泉与大明湖构成了独特的泉城风貌。

济南拥有国家级文物保护单位8处、省级文物保护单位36处、市级文物保护单位74处。

历代帝王达官,文人墨客更是留下了无数咏泉的诗篇。

千百年来,人们围绕泉水展开的民俗活动成为今天重要的文化旅游资源。

(5)交通基础设施治安环境济南市位于山东省中西部,是环渤海湾南北承接户宁、京津两大都市圈,东西辐射黄河中下游的区域中心城市。

全省铁路、公路、航空枢纽,通讯设施完善,可直接与世界174个国家和地区、国内200多个城市传递信息。

“平安济南”建设为本城居民和外来投资者提供了安全的居住和投资创业环境。

(6)自然生态环境“一城山色半城湖”,“家家泉水,户户垂柳”是济南古城的整体景观特色,这是古人留给济南的最宝贵的历史文化遗产。

20世纪初济南古城西部建成的经纬路分明的商埠区,又是前人留给济南保护古代泉城生态、建设新城商埠经济的成功典例。

济南市市场调查分析报告第一部分：济南市概况（城市简介、区位与地位、性质与职能、环境与资源等）第二部分：政经部分（人口、GDP、收入等）第三部分：济南市房地产市场概况一、济南市板块简析二、重点项目分析三、济南市房地产市场总体评述第四部分：别墅项目分析一、本项目SWOT分析二、项目定位综合分析三、产品见议第五部分：多层项目分析一、本项目SWOT分析二、市场定位判断三、项目定位综合分析四、目标客户定位五、产品见议六、价格建议第一部分：济南市概况一、城市简介历史文化名城济南，南依泰山，北临黄河，是山东省省会，是副省级城市和沿海开放城市。

现辖六区三县一市，总面积8154平方公里，市区面积2119平方公里，2002年末总人口575万人。

济南素以泉水闻名天下，“七十二名泉”造就泉城美誉。

济南城中有湖，城外有山，兼湖光山色之胜，前人曾赞誉道“四面荷花三面柳，一城山色半城湖”。

古城济南是一座向现代化快速迈进、富有朝气、潜力巨大的城市。

今天，与时具进的济南人民，不断解放思想，开拓创新，国民经济持续快速健康发展，综合实力显著增强，城市面貌焕然一新，人民生活水平显著提高，济南正朝着现代化城市的方向奋力前进。

二、区位与地位济南位于山东省中西部，地处鲁中南低山丘陵和鲁西北平原的交接带上，南依泰山山地，北跨黄河。

现辖五区四县一市，总面积8154k㎡，东邻淄博市和滨州市、南接泰安市和莱芜市，西连聊城市的东阿县，西北和北部邻德州市的齐河县、临邑县和乐陵市。

地理坐标范围为北纬36°1’～37°32’，东经116°14’～117°44’。

1、历史文化地位济南市为山东省省会，是全国16个副省级城市之一。

自明朝洪武九年(1376年)起，济南成为山东之政治中心。

济南素以“泉城”著称，这众多的泉水源于南部的天空和山脉，它或喷或涌，孕育了济南的泉文化，加上济南悠久的历史，济南便被列为国家级历史文化名城。