土地估价相关知识：土地开发过程管理制度措施

土地估价相关知识：农村土地使用制度的改革与完善一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中,只有1个事最符合题意)1、城市规划中，对地价影响相对更大的因素是__。

A．地形、朝向、地质条件B．用途、容积率、建筑密度C．绿化、环境质量D．面积、形状、土地使用年限2、地籍是土地的户籍，它的特性有__.A．空间性B．法律性C．精确性D．自主性E．公开性3、采用剩余法评估地价时，根据待估宗地的最有效利用方式和当地房地产市场现状及未来变化趋势，一般采用和长期趋势法结合估算开发完成后的不动产价值。

A：市场比较法B:收益还原法C：成本法D:标准法E：时间因素4、某二手房占地面积60 ，建筑面积150 ，重置单价为1200元／，其耐用年限为60年,已使用10年,残值率为0，用重置价格折旧法评估其现值为万元。

(采用平均年限法估算其折旧)A：15B：18C:108D：150E：土地5、在土地估价实务中，经常会涉及划拨土地使用权价格与承租土地使用权价格评估问题.下列关于二者关系的观点正确的是.A：划拨土地使用权属于物权,承租土地使用权属于债权B：二者在土地使用权性质上不同，但价格水平相当C：二者在土地使用权性质上不同，价格也不同,二者的价格差等于土地出让金D:由于权利性质不同,二者不可能在同一土地市场中交易E：合法性6、设立股份有限公司公开发行股票，应当向国务院证券监制管理机构报送募股申请和文件，这些文件包括__。

A．公司章程B．财政报表C．发起人协议D．招股说明书E．股市行情7、属永久性结构并有上盖的室外楼梯，按计算建筑面积．【2006年考试真题】A:各层水平投影面积B：各层实际建筑面积C：底层水平投影面积D：底层实际建筑面积E：土地8、房地产项目的质量控制特点,包括__。

A．全面性B．及时性C．阶段性D．分散性E．主动性9、土地分等定级是在特定的目的下，对土地的进行综合鉴定，并使鉴定结果等级化的过程.A：肥沃程度B:区位条件C:自然和经济属性D:质量E：时间因素10、下列不适于利用市场法评估的房地产类型为。

土地资源公司管理制度管理制度的核心在于规范行为，优化流程，以及提升决策的透明度。

对于土地资源公司而言，这意味着必须建立一套全面的管理机制，包括但不限于土地获取、开发、使用、保护和转让等各个环节。

土地获取是管理制度的起点。

公司应制定明确的土地使用权申请和审批流程，确保所有土地交易都符合国家法律法规，并经过严格的评估和审查。

这包括对土地用途、地理位置、环境影响等因素的综合考量。

土地开发环节要求公司制定详细的规划和建设标准。

这些标准不仅要满足经济效益的要求，更要考虑到社会责任和环境保护。

例如，对于可能影响生态平衡的开发项目，公司应进行环境影响评估，并采取相应的缓解措施。

在使用阶段，管理制度应确保土地资源得到合理利用。

这涉及到对土地使用效率的监控，以及对违规使用的及时纠正。

同时，公司还应建立土地巡查制度，定期检查土地使用情况，防止非法占用或滥用现象的发生。

保护土地资源是长远发展的需要。

管理制度应当包含土地养护和修复的相关条款，确保土地资源的可持续性。

对于历史遗迹、自然保护区等特殊土地，公司需制定特别的保护措施，避免在开发过程中造成不可逆的损害。

土地转让是管理制度的另一个重要方面。

公司应确保土地转让过程的公开、公平，防止权力寻租和腐败行为。

这要求公司建立一套透明的土地市场机制，所有的土地转让信息都要向公众公开，接受社会监督。

土地资源公司的管理制度应当全面覆盖土地的获取、开发、使用、保护和转让等各个环节，确保每一步操作都合法、合规、合理。

这不仅有助于提升公司的管理效率，也是对社会和环境负责的表现。

第1篇第一章总则第一条为了规范土地评估活动，保障土地权利人的合法权益，维护土地市场秩序，促进土地资源的合理利用，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国合同法》等法律法规，制定本规定。

第二条本规定所称土地评估，是指对土地的价格、价值或者使用价值进行估算、鉴定和评价的活动。

第三条土地评估应当遵循独立、客观、公正的原则，不得受不正当影响。

第四条土地评估机构应当具备相应的资质条件，并按照规定取得土地评估资质证书。

第五条土地评估人员应当具备相应的专业知识和职业道德，取得土地估价师资格。

第六条土地评估机构及其评估人员应当依法接受国家土地管理部门的监督管理。

第七条土地评估活动涉及国家秘密的，应当遵守国家有关保密规定。

第八条土地评估机构及其评估人员应当对其评估结果承担法律责任。

第二章土地评估机构第九条土地评估机构应当具备以下条件：（一）具有独立法人资格；（二）有固定的办公场所；（三）有符合规定数量的专业技术人员；（四）有完善的内部管理制度；（五）有必要的设备和技术手段。

第十条土地评估机构设立程序：（一）申请设立土地评估机构的，应当向省、自治区、直辖市人民政府土地管理部门提出申请；（二）土地管理部门应当自收到申请之日起二十日内，对申请材料进行审查，符合条件的，颁发土地评估资质证书；（三）土地评估机构取得资质证书后，方可开展土地评估业务。

第十一条土地评估机构变更名称、住所、法定代表人或者终止的，应当向原颁发资质证书的土地管理部门办理变更或者注销手续。

第三章土地评估人员第十二条土地估价师资格取得条件：（一）具有大学本科以上（含本科）土地资源管理、房地产管理、建筑学、环境科学等相关专业学历；（二）具有三年以上土地评估工作经验；（三）通过土地估价师资格考试。

第十三条土地估价师资格考试由国务院土地管理部门负责组织实施。

第十四条土地估价师资格考试合格者，由国务院土地管理部门颁发土地估价师资格证书。

第十五条土地估价师资格证书持有者，应当每年参加继续教育，不断提高自己的专业水平和职业道德。

土地估价质量保障措施方案土地估价质量保障措施方案一、背景土地估价是指根据一定的评估方法和标准，通过对土地的各项属性、使用价值和市场需求等进行分析，确定土地的估价水平。

土地估价质量的准确性和可靠性对于土地资源的管理和开发至关重要。

在土地估价过程中，为了保证估值结果的准确性和可靠性，需要采取相应的质量保障措施。

二、土地估价质量保障措施的目标1.提高土地估价的准确性和可靠性；2.规范土地估价工作的程序和方法；3.确保土地估价结果的公正、公平和透明；4.保护土地资源和国家利益。

三、土地估价质量保障措施的内容1.人员素质要求（1）估价师资质要求：土地估价工作由具备土地估价师资质的人员进行，符合国家相关职业资格要求。

（2）培训要求：对从事土地估价工作的人员要进行系统的培训和考核，保证其具备专业知识和技能。

（3）监督和管理：建立健全土地估价师的管理和监督机制，对其进行定期评估和考核。

2.数据质量管理（1）数据采集：在土地估价过程中，要确保所使用的数据来源准确、可靠、真实，有完备的数据支撑。

（2）数据审查：对所采集到的数据进行审查，检查数据的完整性、一致性和有效性，确保数据的准确性。

（3）数据分析：对采集到的数据进行合理的分析和处理，排除异常数据和干扰因素，提高估价的准确性。

3.方法和模型（1）评估方法：选择合适的评估方法，根据不同的土地类型和用途，结合市场需求和规模效应等因素，综合运用市场比较法、收益法、成本法等方法进行估价。

（2）评估模型：建立完善的评估模型，根据实际情况进行参数设定和模型调整，提高估值结果的准确性和可靠性。

4.质量监督和审核（1）质量监督：建立土地估价质量监督机制，对土地估价工作进行监督和检查，确保估价过程的合法、公正和透明。

（2）质量审核：对进行的土地估价工作进行定期的质量审核和评估，发现问题及时整改，提高估价质量。

5.信息公开和回应机制（1）信息公开：对土地估价的过程和结果进行公开，使估价过程透明化，接受社会监督。

土地估价师笔记：第六章土地市场管理土地市场及其管理手段1.土地市场2市场，是商品交易的场所，是商品交换中发生的各种经济关系的总和。

2狭义的市场是指进行土地交易的专门场所，如土地交易所，不动产交易所等。

2广义的土地市场则是指因土地交易所引起的一切商品交换关系的总和。

包括中间商、代理商、金融信用、广告信息等一切构成土地产权交换关系的经营性活动。

2.土地市场的特征交易实体的非移动性土地市场的地域性土地市场的垄断性流通方式的多样性土地市场客体的非标准化和异质性土地供给弹性小3.土地市场的主体:供给者、需求者、中介者、管理者4．土地市场的客体：是土地商品物质本身及其产权关系。

5.土地市场的功能信息传递功能联系功能实现价值功能评价功能分配与激励功能。

调节与配置功能。

6.土地市场的管理手段土地利用规划与计划手段地籍管理手段土地价格调控手段土地税收和金融手段土地立法和执法手段土地出让、转让、租赁和抵押管理7.土地使用权出让土地使用权出让:是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让渡给土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

8.土地使用权的出让的基本特征土地使用权的出让是以土地所有权和使用权的分离为基础国有土地使用权出让由政府垄断土地使用权的出让是有年限限制的，土地使用者享有土地使用权的期限以出让合同中约定的为限，但不得超过法律规定的出让年限。

土地使用权出让是有偿的9.土地使用权出让的客体范围土地使用权的出让是在国有土地范围内进行的，集体所有的土地必须办理征用手续转化为国有土地后才能出让。

地下的各类自然资源、矿产以及埋藏物和市政公用设施等，不在土地使用权出让范围之列。

10.土地使用权出让的年限控制根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，土地使用权出让的年限按下列用途确定：居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、游游、娱乐用地四十年；综合或者其他用地五十年。

(⼀)评估价格类型的选择企业⼟地进⾏估价前，必须先分析企业⼟地资产的处置⽅式，搞清⼟地的各种处置⽅式的适⽤条件，各种处置⽅式之间的本质区别，办理各种处置⽅式的程序，才能使我们向委托⽅索取全⾯系统的资料，根据改制企业的性质，处置⽅式及权利状况，科学选择评估⽅法和相关参数，合理确定评估的价格类型，做好企业的⼟地改制评估。

企业改制前，⼟地使⽤权类型主要包括划拨和出让两种⽅式。

⽽在企业改制后⼟地使⽤权类型主要有出让、划拨、租赁、作价出资(⼊股)、授权经营五种形式。

现就以上对应的五种形式对应的⼟地使⽤权价格的评估⽅法加以分述。

(1)出让⼟地使⽤权的评估出让⼟地使⽤权评估思路按《城镇⼟地估价规程》规定的原理和⽅法进⾏评估即可。

根据⼟地⽤途以及收集的资料综合分析后，选择成本逼近法、市场⽐较法、基准地价系数修正法、剩余法、收益还原法等⽅法中的两种或两种以上常规⼟地估价⽅法，评估出出让⼟地使⽤权价格。

(2)划拨⼟地使⽤权评估划拨⼟地使⽤权评估的基本思路，主要是在《城镇⼟地估价规程》规定的基本原理和⽅法的基础上，考虑划拨⼟地使⽤权的⽆限年期，有限收益等基本特点，在⼏种不同的基本评估⽅法中，不考虑年期修正，并扣除⼟地出让⾦或划拨⼟地年租制⼟地租⾦标准、从⽽测算出划拨⼟地使⽤权价格。

根据《城镇⼟地估价规程》规定：划拨⼟地使⽤权价格＝出让⼟地使⽤权价格－⼟地出让⾦根据《城镇⼟地估价规程》规定，采⽤成本逼近法评估⼟地使⽤权价格为⼟地的成本价格和⼟地增值收益之和。

根据国⼟资源部国⼟资发[2001]44号⽂《关于改⾰⼟地估价结果确认和⼟地资产处置审批办法的通知》，“为⽀持和促进企业改⾰，企业改制时，可以依据划拨⼟地的平均取得成本和开发成本，评定划拨⼟地使⽤权价格”。

因此，在测算过程中不需要考虑⼟地增值收益，也不需要年期修正。

但⼟地成本应以待估宗地所在区域划拨⼟地平均取得成本为依据来评估待估宗地的划拨⼟地使⽤权价格。

此时的基本公式为：划拨⼟地使⽤权价格＝⼟地取得费⽤＋⼟地开发费＋税费＋投资利息⼗投资利润(3)国有租赁⼟地使⽤权评估国有⼟地租赁是指⼟地使⽤者与⼟地管理部门签订⼀定年期的⼟地租赁合同，并⽀付租⾦的⾏为。

土地估价师（土地估价相关知识）历年真题试卷汇编3及答案及解析一、判断题请判断下列各题说法正确或错误。

判断错误每题倒扣1分，最多扣至判断题总分为零分。

1 城镇土地使用税的征税对象范围是指在城市、县城、建制镇和工矿区内的国家所有的土地。

( )（A）正确（B）错误2 国家对于房地产企业已使用但未售出的商品房，暂不征收房产税。

( )（A）正确（B）错误3 我国房产税实行定额税率。

( )（A）正确（B）错误4 按照我国《城市规划基本术语标准》对城市基础设施的定义，狭义的城市基础设施主要包括工程性基础设施及社会性基础设施两大类。

( )（A）正确（B）错误5 外汇必须以外国货币来表示是外汇的基本特点。

( )（A）正确（B）错误6 保险除了具有分担风险和组织经济补偿的基本职能以外，还具有融资、防灾防损及分配等派生职能。

( )（A）正确（B）错误7 上市公司采取定向增发方式发行的有价证券属于私募证券。

( )（A）正确（B）错误8 资本公积是由企业形成的利润转化而来的。

( )（A）正确（B）错误9 住宅建筑是消费者的耐用品，在国民收入账户中，被作为消费支出处理。

( )（A）正确（B）错误10 一般来讲，提高利率，用于投机的货币则会减少。

( )（A）正确（B）错误11 银行汇票只适用于异地之间各种款项的结算。

( )（A）正确（B）错误12 国家对于房地产企业已使用但未售出的商品房，暂不征收房产税。

( )（A）正确（B）错误13 按照我国《城市规划基本术语标准》对城市基础设施的定义，狭义的城市基础设施主要包括工程性基础设施及社会性基础设施两大类。

( )×（A）正确（B）错误14 西方经济学生产论中，各种生产要素增加的比例大于产量增加的比例，称之为规模报酬递增。

( )（A）正确（B）错误二、单项选择题每题的备选项中，只有一个符合题意。

选错不得分，但不倒扣分。

15 在我国金融分业监管模式下，信托投资公司由( )进行统一监督管理。