房地产估价培训讲义课件：成本法

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第二节 新开发土地的成本法估价
解：房地价格＝土地成本＋建安成本+管理费用＋利息 ＋销售税费＋开发利润
设：V总 = A+B+C+D+E+F A = 3000×20000 = 6000万元
B = 1800×50000 = 9000万元
C = B×3% = 270万元
D = A[(1+6%)2.25-1]+(B+C)×40%×[(1+6%)1.5-1]+
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第三节 新建房地产的成本法估价
练习：
某新建房地产，土地面积20000m2，建筑面积 50000m2。土地重新取得价格为3000元/m2。建 筑物建造的建安成本为1800元/m2 ，管理费用为 建安成本的3%。该房地产开发周期为2.5年，其 中半年准备期，2年建设期，土地费用在准备期内 均匀投入；建安成本及管理费用在建设期内第一 年均匀投入40%，第二年均匀投入60%，年利率 6%。销售税费为房地产价格的7%，销售利润率 为20%。试评估该房地产的总价和单价。
三、管理费用 ➢ 新建房地价格评估：以（土地取得成本+开发成本+
建造成本）为计算基础 ➢ 新建建筑物价格评估：以建筑物建造成本为计算基
础 四、销售费用
指销售开发完成后的房地产所必需的费用，包括广 告宣传费、销售代理费等，一般按照售价的一定比 率计算。
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第三节 新建房地产的成本法估价
五、投资利息
➢ 新建房地价格评估：以（土地取得成本+开发成 本+建造成本+管理费用+销售费用）为计算基础
公司经费、人员工资、差旅费、房地产税、土 地使用税、业务招待费等，一般为土地取得成本与 开发成本之和的一定比率。

－11－Βιβλιοθήκη 第五章 房地产评估的成本法
估算取得待开发土地的成本
取决于土地使用权是如何取得的。是划 拨还是支付出让金；是从农村取得土地使用 权还是从城镇取得土地使用权。
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第五章 房地产评估的成本法
估算取得待开发土地的成本
从农村取得土地
国家征用集体土地而支付给农村集体经济组 织的费用
支付给政府的土地使用权出让金。
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第五章 房地产评估的成本法
含义
成本逼近法是求取评估对象在评估 基准日的重新构建价格，然后扣除损耗， 以此估算房地产的客观合理价格或价值 的方法。
成本逼近法又称原价法、成本法、用 于旧房地产估价时又称为重置成本法。
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第五章 房地产评估的成本法
特点
• 以成本累加为途径 • 估价时点现实价格 • 选用社会必要成本 • 一般低于市场价值
等)。 房屋拆迁安置补偿费(此处指农村房屋拆迁安置补偿费，其构
成参见城市房屋拆迁安置补偿费)。 耕地占用税。 耕地开垦费。 新菜地开发建设基金(征用城市郊区的菜地)。 征地管理费(是由用地单位在征地费总额的基础上按一定比例
支付的管理费用，其收取标准根据征地包干方式的不同，为征 地费总额的1.5％～3％)。 政府规定的其他有关税费。
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第五章 房地产评估的成本法
第一节 基本思路及基本公式 第二节 新开发土地评估中成本法的操作步骤 第三节 建房地产评估的操作步骤 第四节 旧房地产评估的操作步骤 第五节 适用范围 示例
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第五章 房地产评估的成本法
这一章的重点和难点 这一部分的难点在于理解如何选
择方法，重点在于方法的运用。
估算管理费用
开发商开发过程中支付的管理人员工资、 办公费、差旅费、固定资产使用费等。按照取 得费用与开发费用的一定比例计算。

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4.指数调整法 指数调整法是运用建筑成本(造价)指数或变动率，将 估价对象建筑物的原始成本调整到估价时点时的现行 成本来估算建筑物重新购建价格的方法。 指数调整法主要用于检验其他方法的估算结果。//
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四、房地的重新购建价格 房地的重新购建价格为土地的重新购建价格与建筑 物的重新购建价格之和，即： 房地的重新购建价格＝土地的重新购建价格＋建筑 物的重新购建价格 ///
1.通过征收农地取得开发用地
土地补偿费
征地费用
安置补偿费
地上附着物和青苗补偿费
土
地
被征地农民的社会保障费
取
征地管理费
得
耕地占用税
成 本
相关的税费
耕地开垦费
新菜地开发基金
政府规定的其他税费
土地使用权出让金
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2.通过城市房屋拆迁取得开发用地
被拆迁房屋的市场价格
被拆迁房屋室内装饰装修的补偿金
房屋拆迁安置补偿费 搬迁补助费
3.计息方式：复利计算方式。 //
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六、销售税费 销售税费是销售房地产时应由开发商(卖方)缴纳 的税费，包括营业税、城市维护建设税、教育费附加 (简称两税一费)以及印花税、交易手续费等其他销售 税费等，通常不含企业所得税、土地增值税。 销售税费通常按售价乘以一定的比率来估算。//
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七、开发利润
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第二节 房地产价格的构成
对于“取得开发用地进行房屋建设然后销售所建 商品房”这一典型的房地产开发类型而言，房地产价 格通常由下列费用所构成：
一、土地取得成本 二、开发成本
三、管理费用
四、销售费用
五、投资利息

二、重新购建价格的求取思路
1.求取房地的重新购建价格，是先求取土地的 重新取得价格或重新开发成本，再求取建筑 物的重新购建价格，然后相加。
2.求取土地的重新购建价格，通常是假设土地 上的建筑物不存在，再采用比较法、基准地 价修正法等估价方法求取其重新取得价格； 也可采用成本法求取其重新开发成本。
3.求取建筑物的重新购建价格，是假设旧建 筑物所在的土地已经取得，且此土地是一块 空地，但除旧建筑物之外，其他的状况均维 持不变，然后在此空地上重新建造与旧建筑 物完全相同或具有同等效用的全新状态的建 筑物所需的一切合理、必需的费用、税金和 正常利润，即为建筑物的重新购建价格；
第五章 成本法
第一节 成本法的基本原理 第二节 房地产价格构成 第三节 成本法的基本公式 第四节 重新购建价格 第五节 建筑物折旧 第六节 成本法应用中涉及的有关规定 第七节 成本法运用实例
第一节 成本法的基本原理
一、成本法的概念与理论依据 1、成本法的概念 成本法是求取估价对象在估价时点的重新购
2、重建价格
重建价格又称重建成本，是采用估价对象 房地产原有的建筑材料、建筑构配件、设备 和建筑技术等，按照估价时点的价格水平， 重新建造与原建筑物完全相同的全新状态的 建筑物的正常价格。
四、建筑物重新购建价格的求取方法
1、单位比较法 单位比较法是以建筑物整体与价格、 成本密切有关的单位为比较基础来估 算建筑物的重新购建价格的方法。
七、开发利润
开发利润是由销售收入减去各种成本、费用 和税金的余额。
第三节 成本法的基本公式
一、最基本的公式 积算价格=重新购建价格－折旧 二、适用于新开发土地的基本公式 新开发土地价格=取得待开发土地的成本＋土
地开发成本＋管理费用＋投资利息＋销售费 用＋销售税费＋开发利润

❖ 标准建筑本钱单价
❖ 标准建筑本钱单价是本钱法的评估起点，是本钱 法的根底。
❖ 标准建筑本钱单价一般应该由专业的本钱测算机 构进展详细测算，建立针对不同建筑类型、建筑 构造和地区的标准建筑物本钱单价索引表，并配 备相应的换算参数。
标准重建单价
❖
标准重置单价
房地产估价 （第二版）
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的本钱形成的价值。
直接成本：开发建设建筑物的直接投入，包括建筑物 建设、安装和装修所发生的成本
❖
间接成本：建筑物建设直接成本外的其他一切必要支 出成本，包括工程建造期间接费用、其他费用和税金、 投资利息和开发利润
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3.2 根本原那么
❖ 3.2.3 建筑物本钱价值
收益性房地产，人们同样采用本钱法进展评估。
因为通过收益法评估这样的房地产，高昂的维修
费用会抵消土地价值局部，因而应采用本钱法辅
助收益法评估该房地产的市场价值。
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3.2 根本原那么
❖ 3.2.1 ❖图
概述
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3.2 根本原那么
3.1 本钱法概述
❖本钱法的作用
❖本钱法可以作为收益法的补充手段，对于新建的 收益性房地产而言，更是具有辅助作用。如果采 用本钱法评估收益性房地产得到的正常本钱超过 了它的收益价值，投资者就很难会对这样的房地 产作出较高评价。任何一个理智的投资者对这样 的房地产的本钱价值都会仔细研究和控制。
❖对于存在重大维修、现代化或者构造调整需要的
❖地价通常由六大项本钱构成：
❖ (1)土地取得本钱； ❖ (2)开发本钱； ❖ (3)管理费用；

（二）适用于新开发土地的基本公式
新开发土地包括吹沙造地、填海造地、开山造地、 征用农地后进行“三通一平”等开发的土地，在旧城区中 拆除旧建筑物等开发的土地。在这些情况下成本法的 基本公式为： 新开发土地价格=取得待开发土地的成本+土地开 发成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开 发利润 上述基本公式，在具体情况下又会有具体形式。 如新开发区土地的分宗估价公式如下： 新开发区某宗土地的单价=(取得开发区用地的总 成本+土地开发总成本+总管理费用+总销售费用+总投 资利息+总销售税费+总开发利润)÷(开发区用地总面 积×开发完成后可转让土地面积的比率)×用途、区位 等因素修正系数
运用成本法估价的一项基础性工作，是要弄清估 价对象所在地的房地产价格构成。 下面以房地产开发商取得房地产开发用地进行 商品房建设，然后销售所建成的商品房这种典型的房 地产开发经营方式为例，并从便于测算房地产价格各 个构成项目金额的角度来划分房地产价格构成，分为 以下7大项：
（一）土地取得成本 （二）开发成本 （三）管理费用 （四）销售费用 （五）投资利息 （六）销售税费 （七）开发利润
2、通过征收集体土地取得
(3)相关税费及地上物拆除费、渣土清运费和场 地平整费 a 新菜地开发建设基金（征收城市郊区菜地） b耕地开垦费（占有耕地的） c耕地占用税（占用耕地的） d征地管理费（按照征地补偿安置费的一定比 例计算）
3、通过征收国有土地上房屋取得
（1）土地使用权出让金、城市基础设施建设费 （2）房屋拆迁补偿安置费 a房地产补偿费 b搬迁补助费 c过渡补助费 d停产停业补偿费 e安置补助费 （3）相关费用及地上物拆除费、渣土清运费和场 地平整费 a房屋拆迁估价费 b房屋拆迁服务费（按照房屋拆迁补偿安置费的一 定比例计算） c政府规定的其他有关费用

开发成本是指在取得的土地上进行基础设施 建设、房屋建设所必要的直接费用、税金等。 在实际中主要包括下列几项：
1、勘察设计和前期工程费 2、建筑安装工程费 3、基础设施建设费 4、公共配套设施建设费 5、其他工程费，包括工程监理费、竣工验收费等 6、开发期间税费
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三、管理费用
管理费用是指房地产开发商为组织和管理房地 产开发经营活动所必要的费用
房地产从长时期内平均来看， 价格= 成本+平均利润
具体条件： 一是自由竞争，即可以自由进入市场 二是该种商品本身可以大量重复生产
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应当注意：
运用成本法时注意“逼近”，最主要的具体以下3个问题 一是应采用客观成本而不是实际成本。 二是应在客观成本的基础上结合市场供求分析进行调整。
供应＞需求，应在客观成本的基础上调低评估价值 供应＜需求，应在客观成本的基础上调高评估价值 三是应在客观成本的基础上结合选址、规划设计等的分析进行调整。
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二、重新购建价格的求取思路（熟悉）
(一)房地重新购建价格的求取思路 一是模拟房地产开发商的房地产开发过程 二是将该房地分为土地和建筑物两个相对独立
的部分分别求取土地和建筑物的重新购建价格， 再求和。
房地重新购建价格=土地重新购建价格+建筑物重新购建价格
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(二)土地重新购建价格的求取思路
所谓建筑物折旧，是指各种原因造成的建筑物价 值损失，其金额为建筑物在估价时点的市场价值 与在估价时点的重新购建价格之差。
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二、成本法的理论依据（熟悉）
从卖方角度看，成本法的理论依据是生产费 用价值论。
从买方角度看，成本法的理论依据是替代原 理。

土地取得税费，包括契税、印花税、交易手续费等。 通常是根据税法及中央和地方政府的有关规定，按照建 设用地使用权价格的一定比例来测算。
某宗房地产开发用地的面积为5000平方米，容积率为2，市场价格 （楼面地价）为800元／平方米，受让人需要按照受让价格的3%缴纳契税 等税费，则土地取得成本为多少？
土地取得成本=5000×800×2×（1+3%）=824（万元）
房地产估价方法——成本法
b)征集集体土地的土地取得成本：
征集集体土地的土地取得成本一般包括土地征收补偿费用、相 关税费、地上物拆除费、渣土清运费、场地平整费以及城市基础设 施建设费、建设用地使用权出让金等。
房地产估价方法——成本法
b)征集集体土地的土地取得成本：
土地征收补偿费用
① 土地补偿费
耕地被征前3年平均年产值的6-10倍
② 一个常规房地产项目一般要经历土地获取、前期工作、 施工建设、竣工验收、商品房租售等阶段；
③ 成本法估算中，需要估算出全过程发生的各项成本、费 用、税金等必要支出以及正常的开发利润；
房地产估价方法——成本法
4、房地产价格构成：
④ 以房地产开发企业取得开发用地进行商品房建设，然后销售所建成 的商品房这种典型的房地产开发经营方式为例，将房地产价格构成 分为土地取得成本、建设成本、管理费用、销售费用、投资利息、 销售税费和开发利润7大项，即：
精选房地产估价成 本法讲义(ppt)
房地产估价方法——成本法
1、成本法的含义：
➢ 成本法是根据估价对象的重置成本或重建成本来 求取估价对象价值的方法。
➢ 成本法的本质是以房地产的重新开发为导向来求 取房地产的价值。
房地产估价方法——成本法
2、成本法的适用对象：