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房地产开发重要节点及流程介绍房地产开发是指将土地开发成住宅、商业或工业用途的过程。
在房地产开发过程中，有一些重要的节点和流程需要进行控制和管理。
本文将介绍房地产开发的重要节点及流程，并对每个节点进行详细解析。
1. 市场调研和选址在房地产开发过程中，市场调研和选址是至关重要的一步。
开发商需要通过市场调研，了解当前的房地产市场情况，包括供需关系、市场需求、竞争对手等。
基于市场调研的结果，开发商可以选择最适合开发的土地位置，这个过程被称为选址。
在选址过程中，开发商通常要考虑多个因素，如地段、交通、配套设施等。
一个好的选址能够最大程度上满足市场需求，并提高项目的成功率。
2. 规划设计规划设计是房地产开发过程中的另一个重要节点。
在这个阶段，开发商需要根据选址的土地特点和市场需求，制定合理的规划方案。
规划设计包括土地用途规划、建筑设计、景观设计等。
土地用途规划是指确定土地的具体用途，如住宅、商业、工业等。
根据市场需求和预期投资回报率，开发商需要确定土地用途规划，以满足市场需求并获得最大的经济效益。
建筑设计是指根据规划方案，设计房屋结构、建筑样式、内部布局等。
一个好的建筑设计可以提高房地产项目的市场竞争力和卖点。
景观设计是指对项目周边环境进行美化和规划，以提升居住和商业环境的品质。
景观设计不仅仅是项目的附属部分，更是项目的重要组成部分，给购房者和商业租户带来更好的体验。
3. 资金筹措和融资房地产开发需要巨额的资金投入，因此资金筹措和融资是一个重要的环节。
开发商可以通过自筹资金、银行贷款、股权合作等方式来筹措资金。
在选择资金筹措方式时，开发商需要综合考虑财务状况、市场环境、融资成本等因素。
融资是指开发商通过向银行、投资机构或个人投资者借款，以获得所需资金。
在确定融资方式和条件时，开发商需要进行风险评估和财务分析，确保项目的可行性和偿还能力。
4. 施工和监理施工和监理是房地产开发过程中不可或缺的环节。
在这个阶段，开发商需要找到合适的承建商和监理机构，监督项目的施工质量和进度。
房地产合作开发10种模式房地产合作开发10种模式1. 资金投资合作模式：在这种模式下，一方作为资金方，向另一方提供资金用于房地产项目的开发。
资金方可能是金融机构、个人投资者或其他企业。
另一方负责项目的开发和管理。
2. 土地出让合作模式：在这种模式下，或土地所有者将土地出让给开发商，作为一种合作方式。
开发商负责项目的开发、建设和销售，而或土地所有者会在一定程度上参与项目的监管和管理。
3. 收购重建合作模式：在这种模式下，开发商收购已有的建筑物或旧楼盘，并进行改造和重建。
投资方可以是企业、个人或金融机构。
开发商负责项目的进行，投资方提供资金支持。
4. 物业管理合作模式：这种模式下，物业管理公司与房地产开发商合作，共同管理楼盘。
物业管理公司负责提供物业管理服务，如维修、保洁、安保等，房地产开发商则负责楼盘的开发和销售。
5. 商业运营合作模式：在这种模式下，房地产开发商与商业运营公司合作，共同开发和运营商务楼宇、购物中心等商业项目。
商业运营公司负责商户招商、运营管理等，房地产开发商提供场地和资金支持。
6. 建设运营权转让合作模式：这种模式下，开发商将已建成的楼盘的建设和运营权转让给运营商，运营商负责楼盘的经营和管理。
这种模式常用于酒店、写字楼等商业地产。
7. 联合开发合作模式：在这种模式下，两个或多个开发商合作共同开发一个房地产项目。
各方共同承担风险和利益，共同投入资金、人力和资源。
8. 长期租赁合作模式：这种模式下，租赁方与房地产开发商签订长期租赁合同，租赁方租用房地产项目用于经营。
租赁方负责经营管理，开发商负责项目的建设和维护。
9. 特许经营合作模式：在这种模式下，特许方将自己的品牌、技术和经验授权给房地产开发商，开发商以特许权的形式进行经营。
特许方提供品牌支持和运营指导，开发商负责项目开发和运营。
10. 纯委托开发合作模式：在这种模式下，委托方将项目的全部开发工作委托给房地产开发商，开发商承担开发风险和投资。
房地产合作开发三种模式在房地产行业中，合作开发是一种常见的模式。
通过不同的合作方式，房地产开发商可以与其他公司或个人合作，共同开发房地产项目。
本文将介绍房地产合作开发的三种主要模式，并分析它们的优势和不足。
一、合资合作模式合资合作模式是指开发商与投资方共同出资成立一个合资公司，共同进行房地产项目的开发。
在这种模式下，开发商和投资方共享风险和收益。
合资合作模式的优势在于：1. 分摊风险：由于投资方共同承担项目风险，开发商能够减少自身的风险，提高项目的可行性。
2. 资金实力：投资方通常会提供大量的资金支持，使得开发商能够更加从容地进行开发。
3. 专业技能：投资方可能具备更丰富的房地产开发经验和专业技能，可以为项目提供更加专业的支持和指导。
然而，合资合作模式也存在一些不足之处：1. 决策困难：由于合资公司需要双方共同决策，可能会存在意见不合导致决策困难的情况。
2. 利益分配：在项目收益分配上，双方可能存在分配比例和方式等方面的分歧，导致合作关系紧张。
3. 控制权问题：合资合作模式下，投资方通常会要求参与项目的决策和管理，可能对开发商的独立性产生一定影响。
二、合作开发模式合作开发模式是指开发商与合作方签订合作协议，共同承担房地产项目的开发。
在这种模式下，合作方通常是具有土地资源或其他资源的企业或个人。
合作开发模式的优势在于：1. 充分利用资源：通过与合作方合作，开发商可以充分利用合作方的土地资源或其他资源，减少自身的投入。
2. 分工合作：合作方可能在某一特定领域具有专长，可以为项目提供专业的支持，协助开发商更好地完成开发工作。
3. 互惠共赢：通过合作开发，双方可以分享项目的风险和收益，实现互惠共赢的局面。
然而，合作开发模式也存在一些问题：1. 信任问题：开发商与合作方之间需要建立起良好的信任关系，避免合作过程中的矛盾和纠纷。
2. 权益保护：合作开发中，开发商需要确保自身权益得到保护，避免合作方的不当行为对项目造成负面影响。
绪论1、房地产开发的基本程第一章序有哪些？答案要点：包括以下六个阶段。
（1）投资分析阶段。
包括：开发设想的形成；环境分析与机会选择。
（2）依法取得土地使用权阶段。
（3）可行性研究阶段。
（4）前期准备工作阶段。
包括：资金的筹措；项目招投标；规划设计；报建工作。
（5）项目实施阶段。
（6）销售阶段。
2、房地产经营的基本环节指的是什么？每个环节所包含的经营内容有哪些？答案要点：（1）房地产产品形成环节的经营。
房地产产品的形成，从立项、选址开始，历经环境分析与机会选择、可行性研究、依法取得土地使用权、前期准备、建设施工一直到竣工验收为止，从时间序列上来看，与房地产开发的程序是一致的。
这一过程房地产经营的主要内容有地产经营和房产经营。
（2）房地产产品流通环节的经营。
流通过程的房地产经营，主要指的是房产交易，包括房屋销售、房屋租赁以及房地产抵押、房地产典当、房屋置换等其他经营形式。
流通过程的房地产经营是房地产企业的主要内容。
（3）房地产产品消费环境的经营。
房地产产品在流通过程中作为一种消费商品形成之后，便进入了房地产的消费领域。
在此期间的经营内容主要指物业管理服务。
第二章房地产开发与经营基本理论1、简述房地产开发与经营决策的原则及决策类型。
（P20）答案要点：决策原则：a遵守政策法规原则。
b经济效益原则。
c风险意识的原则。
d定性分析与定量分析相结合的原则。
决策类型：确定型决策、风险型决策、不确定型决策。
2、不确定型决策有那几种方法？（P22）答案要点：大中取大法、小中取大发、最小最大后悔值法。
3、试述房地产开发与经营决策的一般程序。
（P24）答案要点：（1）发现问题（2)确定目标（3）拟定方案（4）分析评价（5）选择方案（6）实施追踪方案。
4、你认为房地产开发商在开发与经营过程中应该具备哪些理念？答案要点：结合我国正在大力提倡建设节约型社会，实现国民经济和社会可持续发展的要求，提出节约型房地产开发理念、房地产资产经营理念。
填空题1.在传统划分方式上，房地产项目类型主要包括居住房地产、商业房地产、工业房地产、特殊用途房地产项目。
2. 房地产市场调查常用方法有访问法、观察法、定性研究法和实验法。
3.房地产市场细分的方法主要有地理细分、人口细分、心理细分和行为细分。
4.土地使用权获取的方式有土地使用权出让、转让、划拨、土地合作。
5.房地产市场调查主要包括房地产市场环境、房地产市场需求调查、房地产市场供给调查和房地产营销环境四个方面内容。
6.形象定位主要是找到该房地产项目所特有、不同于竞争对手、能进行概念化描述、能通过广告表达并能为目标客户所接受而产生共鸣的特征。
7.住宅功能分区的原则有内外分区原则、动静分区原则、洁污分区原则。
8.房地产开发项目风险分析的方法有专家调查法和层次分析法。
9.项目总投资包括建设投资、流动资产投资和建设期借款利息。
10.房地产开发是指由特定的经济实体（具有开发资质的房地产开发企业），对房地产项目进行投资、建设和管理，使之改变用途或使用性质，从而获得经济利益的过程。
11.拆迁补偿的方式有货币补偿和产权置换。
12.城市详细规划分为控制性详细规划和修建性详细规划。
13.房地产贷款担保通常有保证、抵押及质押三种形式。
14.房地产开发项目建设资金的来源渠道常见的有自有资金、预收房款及借贷资金（较多的情况下为银行贷款）等。
15.房地产开发项目市场推广的主要途径有开发商自行销售、委托代理。
16.房地产收益的获取分出售、出租和营业三种方式。
17.房地产企业的定价方法通常有成本导向、购买者导向、竞争者导向竞价。
18.物业管理的基本特征社会化、专业化、市场化。
简答题1.简述城市旧城更新改造的指导思想。
对旧城区的更新改造，应克服盲目性和片面性，避免简单粗暴的做法，防止大拆大建，需要重点研究旧城区域拆除与保护的关系问题，以科学的规划指导旧城的更新改造，同时力求做到社会功能的完整配套。
应当坚持“审慎更新、循序渐进、有机更新”的原则，按照城市内在的发展规律，理顺城市肌理，重视旧城区作为一个有机组织的成长过程。
房地产公司的商业模式概述房地产公司的商业模式概述房地产行业是一个涉及到房屋建设、销售、租赁和管理等环节的复杂行业，房地产公司作为行业的主要参与者之一，扮演着重要的角色。
本文将从房地产公司的商业模式进行概述，阐述其在房地产行业中的核心竞争力和运营方式。
一、商业模式概述房地产公司的商业模式可以被概括为一个多元化的价值链。
其主要包括土地储备、规划设计、项目开发、销售与租赁、物业管理、资金运作等环节。
房地产公司通过在各个环节中发挥自身优势，实现产业链上的协同效应，获得利润增长。
1. 土地储备土地是房地产公司发展的基础，土地储备是房地产公司的核心资产。
房地产公司通过拍卖、拆迁等方式获取土地资源，并加以开发，实现土地增值。
不同的房地产公司有不同的土地储备策略，包括集中采购、分散布局、特色地产等。
2. 规划设计规划设计是房地产项目开发的重要环节。
房地产公司通过与设计师、规划师等合作，进行项目的规划与设计，以满足市场需求。
同时，规划设计还包括项目的建筑风格、功能布局、绿化设计等方面的考虑，以提高项目的品质和竞争力。
3. 项目开发项目开发是房地产公司实现价值的主要环节。
房地产公司通过购买土地、进行拆迁、开展施工等方式，将土地转化为房屋等不动产。
在项目开发过程中，房地产公司需要处理包括土地审批、规划许可、工程施工、销售许可等一系列的手续和环节。
4. 销售与租赁销售与租赁是房地产公司实现收入的主要途径。
房地产公司通过营销团队和销售渠道，将开发的房屋、商铺等方式售卖给买家或租借给租户。
在销售过程中，房地产公司需要进行市场调研、房屋展示、价值定位等工作，以提高销售效果。
5. 物业管理物业管理是房地产公司提供增值服务的重要环节。
房地产公司通过物业管理部门，为项目的业主或租户提供物业保洁、设施维修、安全管理等服务。
物业管理不仅提高了项目的居住和办公环境，也为房地产公司创造了可持续的收益。
6. 资金运作资金运作是房地产公司实现盈利的重要手段。
房地产合作开发的四种模式房地产合作开发的四种模式房地产合作开发是指多方共同投资、开发和销售房地产项目的一种模式。
在这个模式下，各方共同承担风险和责任，实现资源优化配置和利益分享。
房地产合作开发有许多不同的模式，本文将介绍其中的四种常见模式。
1. 联合开发模式联合开发模式是指开发商与土地所有权者（通常是政府或企事业单位）达成合作协议，共同进行房地产项目开发。
在这种模式下，土地所有权者提供土地资源，开发商负责资金投入、技术支持和市场推广等工作。
联合开发模式的优点是共享风险和利益，减少了开发商的资金压力，提高了项目的成功率。
另外，土地所有权者可以通过合作获得土地增值收益，并有效控制土地利用。
2. 委托开发模式委托开发模式是指土地所有权者委托开发商来进行房地产项目的开发工作。
在这种模式下，土地所有权者通常通过招标或协商的方式选定开发商。
开发商承担全部的开发责任和风险，并按照约定的条件和标准完成开发工作。
委托开发模式的优点是土地所有权者可以通过招标或协商来选择具备一定实力和经验的开发商，减少了自身的风险。
开发商在完成开发工作后，可以通过出售房屋或收取管理费等方式获取回报。
3. 合资合作模式合资合作模式是指开发商与其他企业或个人合资成立公司，共同进行房地产项目的开发和经营。
在这种模式下，各方共同投资、共同承担风险和利益。
合资合作模式的优点是各方的利益高度一致，有利于提高项目的成功率。
另外，各方可以通过合资公司来合理分工、合理利用资源，提升项目的整体效益。
4. 建筑承包模式建筑承包模式是指开发商委托建筑公司进行房地产项目的建设工作。
在这种模式下，建筑公司负责项目的施工和工程质量，开发商则负责资金投入、市场推广和销售等工作。
建筑承包模式的优点是由专业的建筑公司负责项目的建设，可以提高项目的质量和效益。
开发商可以将更多的精力和资源用于销售和市场推广，提升项目的竞争力。
以上是房地产合作开发的四种常见模式，每种模式都有其独特的优点和适用场景。
商业房地产开发项目实施BOT模式初探摘要：改革开放以来，随着经济的迅猛发展，房地产业也经历了曲折的发展。
BOT模式作为一种新的融资和建设模式已经开始应用于一些项目。
本文在分析了商业房地产开发项目实施BOT模式的可行性和优势的基础上，提出了BOT模式在应用中的问题和对策。
关键词：BOT模式、商业房地产开发、优势分析The discussion about the BOT model of the commercial real estatedevelopment projectAbstract:Since the implementation of reform and open policy, with the rapid development of the economic, as a new financing and building model, BOT has been used in some projects. In this paper, the feasibility and advantages of the BOT in the commercial real estate and the countermeasure against the problem in the application were discussed.Key words: the BOT model, Commercial real estate development, advantages analysis0引言我国BOT模式经历了从无到有、应用不断增多的过程。
国家在房地产开发项目方面的政策越来越谨慎，特别是对于贷款方面。
而传统的商业房地产开发模式也渐渐显露除了一些弊端。
在这种情况下，大力推进BOT模式将不失为一条新出路。
国家及各省市相继开发了一些BOT项目，但从项目实施的总体情况看，效果还不是很理想。
房地产合作开发10种模式.房地产合作开发10种模式1. 合资合作模式合资合作模式是指投资方与开发商共同出资建设，共享开发利润的合作模式。
在这种模式下，投资方负责提供资金，开发商负责土地开发和项目管理。
双方共同承担风险和收益，合作关系较为紧密。
2. 委托开发模式委托开发模式是指土地所有者委托专业的房地产开发公司进行开发建设的合作模式。
土地所有者通常负责提供土地和必要的手续，开发公司负责规划、设计、施工和销售等工作。
土地所有者可以从售楼处销售的房源中获得一定的利润。
3. 建设经营权出让模式建设经营权出让模式是指政府将土地使用权通过招标或拍卖方式出让给开发商，开发商负责土地开发和项目建设，并在一定期限内经营管理。
这种模式下，政府可以获得土地出让金和一定比例的经营收益。
4. 物业管理模式物业管理模式是指开发商在项目建设完成后，委托专业的物业管理公司进行物业的日常管理和维护工作。
物业管理公司负责保洁、安保、设备维修等各项服务，并收取物业管理费用。
这种模式可以确保项目保持优良的物业环境。
5. 品牌授权模式品牌授权模式是指开发商与知名品牌进行合作，在项目中引入品牌酒店、品牌商务办公楼等特色业态，以提升项目品牌形象和商业价值。
品牌方通常会以一定的方式进驻项目，并享受一定的品牌授权费。
6. 金融合作模式金融合作模式是指开发商与银行、保险公司等金融机构进行合作，在项目建设和销售过程中获得金融支持。
金融机构可以提供贷款、担保、保险等服务，帮助开发商解决资金、风险等方面的问题。
7. 租赁合作模式租赁合作模式是指开发商将项目中的部分或全部房源出租给租户，租户支付租金并享受相关配套设施和服务。
这种模式下，开发商可以获得稳定的租金收入，租户则可以获得合适的办公或居住场所。
8. 土地置换模式土地置换模式是指开发商通过与土地所有者进行协商，用自己手中的其他土地或其他资产作为置换条件，获得土地使用权进行开发建设的模式。
这种模式可以帮助开发商解决资金问题，且不需要直接购买土地。
房地产开发商筹措项目资金方式 一、筹措项目0资金的内涵 传统的筹措资金方式是一个公司主要利用自身的资信能力安排筹措资金。外部资金拥有者在决定是否投资或是否提供贷款时的主要依据是公司作为一个整体的资产负债、利润及现金流量状况，对具体项目的考虑是次要的。筹措项目资金是为一个特定项目所安排的融资，贷款人在最初考虑安排贷款时，以该项目的现金流量和收益作为偿还贷款的资金来源，以该项目资产抵押作为贷款的安全保障。如果项目的经济强度不足以保障贷款安全，则贷款人可能需求借款人以直接担保、间接担保或其它形式给予项目附加的信用支持。
筹措项目资金至少有项目发起方、项目公司、资金提供方3方参与；项目发起方以股东身份组建项目公司；资金提供方为项目公司提供资金(或投资者购买项目债券)；资金提供方(债券投资者)主要依靠项目本身的资产和未来的现金流量作为还款保证，原则上对项目发起方的项目以外的资产，没有追索权或仅有有限追索权。筹措项目资金的根本特征就是融资不仅仅是依靠项目发起人的信用保障或资产价值，贷款银行主要依靠项目本身的资产和未来的现金流量来考虑贷款偿还保证。因此，筹措项目资金风险分担，及对筹措项目资金采取周密的金融安排，并将此项目有利益关系的各个方面的承诺和各种形式的保证书结合起来，不使任何一方承担项目的全部风险，是筹措项目资金活动的重要内容。
二、房地产开发投资的特点 从2002年开始，房地产业在我国飞速发展。统计数字表明，2002年，随着中国加入世贸，国内房地产的资金比重陡增11.8%。一波房地产开发投资的浪潮在我国已经展开。
房地产开发投资要求巨大的资金投入。投资规模大、投资回收期长是房地产开发投资的共性，但房地产对资金的要求尤为突出。购物中心、特色商业区、shopping mall、商品房等的建设一般都需要大量的资金，而且，房地产建设经营期一般还有2-3年长，需要有雄厚的资金准备。因此，资金问题，历来都是开发商最为关注和颇费心机的问题。任何一家房地产开发公司，能否介入房地产市场，除了取决于其技术能力、管理经验以及它在以往的房地产发展过程中赢得的信誉外，还取决于其筹措资金的能力和使用资金的本领。许多开发商都是因为资金问题对房地产望而却步。
房地产具有高风险、高收益的特性。其收益主要来源于租金收入、销售收入，而能否获得收益很重要的在于物业价值的上升和销售比率的上涨。目前在我国的许多城市尤其是大都市，房地产竞争已经趋于白热化，房地产的建设经营成本在增大。同时在房地产很长的投资回收期内，周边经济环境、交通状况、人流状况、居住人群乃至政府的政 策都会对收益产生极大的影响。而且，房地产经营过渡期的存在使开发商在这一期间内随时可能面临调整和亏损。因此，房地产经营的风险相当大。但是，与此同时，随着我国经济的飞速发展，而经济结构处于转型期，房地产开发投资中又蕴涵着巨大的商机。
三、房地产资金来源方式及房地产行业状况对融资的影响 目前我国房地产资金主要来自于房地产开发商、销售收入的再投入、商业经营者自身的积累和传统的外源融资方式，也可归为三块：自筹资金、银行贷款和房屋销售款。
其中自筹资金中有30%到40%来自于开发商流动贷款，再加上建筑公司对项目的垫付款；而房屋销售款中，绝大部分是银行个人房屋抵押贷款。因此可以说，房地产开发中80%至90%的资金是来源于银行的。
开发商自身资金积累主要是指开发企业自身的资金和以企业为基础的股权融资，前者积累过程相当缓慢，而后者目前在我国利用有限。
而传统的外源融资主要是银行贷款、信托投资、承包商带资承办等，其中尤以银行贷款为主。而银行贷款提供资金的数量和使用期限都有严格的限制。银行贷款项目的风险首先是由开发企业完全承担，然后由银行承担，非常不利于风险分散。而项目融资具有融资金额巨大、风险分担的特点，对于大型的房地产项目可以考虑采用项目融资的方式，来实现融资目标和风险屏蔽的作用。房地产开发和经营的融资有债权融资和股权融资两种基本形式。虽然股权融资是企业融资的两大方式之一，但目前股权融资在我国房地产金融中占的比率比较小。目前中国拥有3万家房地产企业（2002年底为29967家），其中，根据联合证券的统计，截至目前我国Ａ股市场实际主要从事住宅开发的上市公司共65家，另外还有20家从事开发区土地开发的企业，合计占我国房地产企业总数的0.28％，占我国Ａ股上市公司数的6.3％。房地产类上市公司总市值1713亿元，流通市值613亿元。
发达国家的经验表明，房地产企业的融资必须以多元化，才能够更好化解金融风险。目前，我国房地产金融以银行信贷融资为主，股权融资比例较小，其融资格局较为单一的特征十分突出。我国房地产企业的实践也证明，只有那些通过在证券市场实现融资的企业，才可能成为房地产业中的佼佼者，才有希望使企业真正发展壮大。
1998年至今，我国房地产业平均每年都以22％的速度增长，2003年更是达到了32.5％的增速；在这样的增幅之下，房地产市场由于运作不规范，金融体系相对不成熟，也相应产生了一些负面的问题，从房地产开发企业来看，本身的企业运营机制、开发体系、资本金的充足率都远远未达到一个成熟的房地产行业的需要。众所周知，房地产行业是一个资金高度密集性的产业，房地产开发周期长、投资需要的资金量巨大，在我国地产业潜规则发生变化的今天，资本的实力成为决定房地产开发企业发展最关心的问题。原有房地产开发主要的融资渠道主要是依靠自有资金+银行贷款，进入2004年，央行收缩银根，央行“121号文件”的执行，要求开发商自有资金必须达到30％，而这30％须是所有者权益，对地产信贷大举的“围追堵截”，从限制自有资金、到封顶放贷，开发 企业依靠商业银行完成过桥等融资做法在上半年已举步维艰；目前银行的信贷政策已经基本执行到位，未来的政策不会更严厉，但目前的政策也不会有松动。在金融紧缩之后，房地产信贷变得更加困难。同时，国务院也表态，宏观经济调控的目标已经初步达到。但是，宏观经济调控是一个长期的过程，因此，也不会松动，尤其是今年内不会有大的松动。
因此，所有这些背景都使得部分开发商在资金无法到位情况下不得不到处求助，或者拱手转让项目，甚至错失巨大商业机会，所有问题都集中反映了目前我国房地产行业的调整大形势，而在这个大形势之下，只有及早调整开发策略、融资充足的地产商才能够得以生存和发展。
四、项目资金的基本筹措模式主要有三方面的特征： 1、在贷款形式上。 ①一个有限追索或无追索的贷款； ②购买项目一定的资源储量和产品； 2、在信用保证上。
①要求对项目的资产拥有第一低押权，对于项目的现金流量具有有效的控制； ②要求把项目投资者一切与项目有关的契约性权益转让给贷款银行； ③要求项目成为一个单一业务的实体，除了项目融资安排外，限制该实体筹措其他债务资金；
④对于从建设期开始的项目，要求项目投资者提供项目的完工保证； ⑤市场方面，要求项目具有类似“无论提货与否均需付款”或“提货与付款”性质的市场合约安排。
3、时间结构上。
无论融资方案如何复杂，其包括的两个阶段是：项目的建设、开发阶段和项目的经营阶段。几种具有代表性的融资模式有：
①投资者直接安排融资的模式； ②投资者通过项目公司安排融资的模式； ③以“设施使用协议”为基础的融资模式； ④以“杠杆租赁”为基础的融资模式； ⑤以“生产支付”为基础的融资模式； ⑥以“黄金贷款”为基础的融资模式； ⑦BOT 项目融资模式。 五、具体的房地产开发商筹措项目资金方式 1、迂回融资。 先成立“类基金”投资公司，再通过信托、收购等方式将不良资产集中起来，形成一个巨大的资金池。因此，就可以很方便灵活地获得各种资金支持，融资渠道相对来讲就会开通很大。“类基金”投资公司除了可以把银行当作一个资金来源，还可以培养很多定向私募人，包括一些上市公司、机构投资人，这正是很多中小型房地产开发商想做而又做不到的。
就现在的情况而言，许多中小型房地产开发商可能正遇到这样的问题：自己已经拿到了立项与规划许可证，但是已经没有多少钱再来缴纳土地出让金，资金链说断就断了。在这种情况下，完全可以让投资管理公司来接手，做“过桥资金”，帮助自己把资金链连接上。那么过桥资金是怎么一回事呢？它是在项目确定以后进入成熟期之前为房地产开发商提供资金支持的方式。这种形式，可以在不增加项目负债率的情况下优化公司结构，非常有利于中小型房地产公司的持续发展。它的方式相对也很灵活，可以进行阶段性股权质押，也可以购买预售物业面积，不一而足。而出于优化合作方面的考虑，投资管理公司往往还会允许开发商在项目具备银行贷款的条件下溢价回购股权和物业面积，这种方式往往可以大快人心，令开发商更加认同这种融资模式。
除此以外，针对项目的不同，投资管理公司还会帮助一些中小型房地产开发商找到投资方。从此以后，开发商就不愁没钱用了。既拿到了过河钱，又找到了投资商，这恐怕是许多中小型房地产开发商想都想不到的事情。
2、通过并购的方式来融资 国内各中小企业可以通过并购的方式解决融资难的问题，首创就是在被并购的过程中成长壮大的，有实力的大公司提供资金帮助中小企业完成项目，最终达到双方共赢的目的。有土地的小公司可以为大公司提供开发的平台。中国房地产业通过近１０年的发展，已经具备并购的能力，宏观调控大环境的变化也要求国内的房产企业不得不进行并购。而且从全球房地产行业的发展历程来看，并购也是必然之路。“并购”既可以解决中小企业的融资难问题，也可以重新组合行业之间力量，完善企业结构，实现利润最大化。
3、业内联合 这种做法在地产业界已经开始启动，把部分开发企业在其他产业的投资闲散资金聚集，投入到需要资金的行业内企业，完成互助与自救，使资金的利用达到最佳化。但是，此种方式由于资金量不够充足，且在资金投向、项目评估等方式上无法配套跟上，造成
