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物权法73条和74条
《物权法》第73条规定，小区内的道路、绿地、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。
第74条规定占用业主共有的道路或者其它场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
因这部分车位物业是无权收取停车费的。
小区停车位收费是否合法还需要看车位性质，如果开发商拥有该车位产权，可委托物业收取管理费，地下停车位费用包括设备运行、维护、照明、保洁、通风、排水和维护秩序等。
而公摊车位属业主共有，物业无权收取停车费，业主大会委托物业管理的，需收取一定的管理费。
《物权法》第74条
建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。
建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
关于小区规划车位与车库所有权归属问题，一直是困扰司法实践的难点之一。
在物权法颁布实施以前，针对该问题就存在两种不同的意见，一种是车位、车库应当归业主共有，另一种是车位、车库的归属，业主与开发商有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，属于
业主共有。
物权法颁布以后，从其条文表述来看，其基本与第二种意见一致，即认为属于业主共有的财产是那些不可分割、不宜也不可能归任何业主专有的财产，如电梯等公用设施、绿地等公用场所。
而车位或车库从性质上属于小区的配套设施，购房业主并非一定要购买车位或车库，通过出售、附赠或者出租等方式约定业主专有或者专用的，既容易操作，也可以避免纠纷。
从《物权法》第七十四条看小区车库的归属问题<《物权法》第七十四条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
该条款确立了关于小区车库的归属的一个原则，即车位车库必须根据约定来确定归属。
“这也就是说，法律给与了开发商或业主通过约定保留车库所有权的可能性，如果开发商在合同中作出了保留车库所有权的约定，那么，他就获得了车库所有权。
”在市场经济条件下，这有利于更大地发挥市场的调节作用。
如果开发商认为房屋销售获利更大，则可以放弃车库的所有权，将其出售、附赠给业主使用；反之则可以保留车库的所有权，将车库出租给业主使用。
从这里可以看出，《物权法》承认了开发商的天然优势地位，以保障他们开发车库的积极性，缓解车库紧缺的状况。
另外，这种约定在一定程度上是承认了小区车位车库可以作为独立交易的客体，为业主以后自主的转让或出租提供了法律的依据。
《物权法》第七十四条第一款规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。
这里的“首先”不同于“优先”。
后者是指在同等的条件下，业主优先获得：“首先”则不区分条件，更有助于保障业主利益。
这实际上是对小区车位车库的出售或出租加以了必要的限制。
尽管法律允许小区车位车库可以成为交易的客体，但为了本区居民的停车需要和方便生活，必须先满足业主的需要。
在业主没有满足需要前，开发商与业主以外的人订立的买卖合同应当是无效的。
从这点上看，再次说明了与优先购买权的区别。
优先购买权是在同等条件下有权优先购买，如果业主以外的人出价更高，则可以卖给业主以外的人。
但按此款规定，即使业主以外的人在出高价的情况下，开发商也不能出售。
该条款规定主要是针对现实生活中的一些情况：有的开发商将车位、车库高价出售给小区外的人停放；不少小区没有车位、车库或者车位、车库严重不足，占用共有的道路或者其他场地作为车位等问题。
这体现了法律对市场调节的干预。
<物权法>于2007年3月19日通过，2007年10月1日实施，具体细节请您自己搜索，本人特为您精选《物权法》中的“第六章业主的建筑物区分所有权”一章，本章对车位所有权归属问题有比较细致的规定，望对您有所帮助，看清楚车位所有权的本质。
第六章业主的建筑物区分所有权第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
第七十一条业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。
业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。
第七十二条业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。
业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。
第七十三条建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。
建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。
建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。
第七十四条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。
建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
（具体部分看下面的司法解释）第七十五条业主可以设立业主大会，选举业主委员会。
地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。
第七十六条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。
《物权法》74条法条评析《物权法》74条专门规定了有关停车位、车库的权属问题,明确了小区车位及车库的集中归属层次和效力,最主要的目的是减少争议、平息纠纷。
⑴据法条内容可知，立法者关于小区车位、车库的归属与利用有以下基本立场：一是区分了车库与地面停车场，并规定了不同的归属原则。
二是关于小区车库的归属采当事人约定原则，地面停车场直接归业主共有。
三是对小区内停车位、车库的出售或出租施加了必要的限制，即应当首先满足业主的需要。
一、《物权法》74条的得与失1、物权法第74条之得首先，《物权法》区分了小区内车库与地面停车场，并采纳了不同的产权归属原则。
车库是具有四周封闭的空间，有建筑物的特征；车库的开发成本相对较高，而且其建造成本不一定分摊到整个小区的建造成本中；地面停车场的开发几乎不需要成本，其占用的土地的使用费已经分摊在小区建造的整体成本中。
所以在产权归属问题上法律自然应当区别对待。
其次，《物权法》将小区内车库归属交由当事人约定并列举了约定方式:出售、出租或者附赠等方式。
这实际上是遵循了市场调节原则。
开发商建设了车库，所以获得主动地位，以决定是否要保留车库所有权。
第三，《物权法》将占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，直接归属业主共有。
业主向物业管理公司缴纳的费用是停车保管服务费，物业管理公司应维护停车场内车辆停放秩序，因看管不善造成停放车辆丢失或者损坏的，应依法或协议承担相应的赔偿责任。
第四，《物权法》第74条第1款规定了用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要，实际是对小区内车位、车库的出售或出租施加了必要的限制，体现了法律对市场调节的适当干预。
2、《物权法》第74条之失《物权法》第74条能够在一定程度上解决现实生活中的纠纷，因而具有重大实践意义，但是同时也有失误或是遗漏。
首先，《物权法》第74条第1款虽然规定用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主需要，但这一规定太过粗糙与原则，容易产生歧义，也缺乏可操作性，会给司法实践中当事人以及法官如何理解带来一定的困惑。
如果法律是明确的，任何人违反法律都是违法的。
“中华人民共和国物权法”第七十三条建筑物分区内的道路属于业主所有，属于城市公共道路的除外。
建筑分区内的绿地属于业主所有，但城市公共绿地或快递属于个人的除外。
建筑分区内的其他公共场所、公共设施和物业服务用房属于业主所有。
第七十四条建筑分区、车位规划、车库应当首先满足业主的需求。
在建筑分区内，规划停放汽车的车位、车库的权属，由双方通过出售、分红或租赁的方式约定。
业主共用的道路或者其他场地占用的停车位归业主所有。
国家大力发展知识产权法律法规，通过法律保护知识产权，保护知识产权主体的合法权益，通过法律打击违法行为，保障知识产权市场平稳运行，激发人们创造发明的热情。
《物权法》第七十三条开发商在绿地下修建车库是否违法。
这类问题不是从这个角度来分析的。
开发商修建地下车库的合法性标准只有一个：车库设计方案是否通过规划局审批。
车库设计一般是商品房开发项目的一部分。
如果车库在商品房项目总体规划中，并且已经通过了规划局的审批，
取得了施工许可，那么车库的手续是齐全的，没有问题。
从物权法的角度来分析这一点是没有意义的。
《物权法》第74条初探作者：张鹏来源：《法制与社会》2012年第03期摘要车位纠纷无疑成为当下我们最为关心的话题。
本文通过对涉及车位问题最为集中体现的74条的剖析，从产权归属，权利分配等角度对条文的内涵和外延进行剖析，从而对法条适用、利益衡平提供一些建设性意见。
关键词公摊面积专有权优先购买权作者简介：张鹏，西南财经大学法学院。
中图分类号：D923文献标识码：A文章编号：1009-0592(2012)01-058-02一、《物权法》74条制度设计瑕疵分析（一）车位产权归属瑕疵1．国外停车位产权归属概述从国外立法例看：基本上可将其权属划分为两种类型：一种是美台式。
将停车位作为共有部分由业主共有。
如美国立法中规定“小区内的停车位不允许作为独立的专有部分进行单独买卖。
”台湾地区同美国主张基本一致，也有不得分割零售的规定。
同时又进一步作出一些细化，如一种是业主共同享有共有权。
另一种是部分业主缴纳一定的费用后获得排他性使用权。
但无论哪种途径，都是由业主大会行使管理和收益权。
另一种是日本式。
即将停车位作为专有权的客体，开发商有权单独出售该车位。
如日本的实务中就是根据最高法院的判决标准，按照“结构上的独立性”和“利用上的独立性”这两个要件来判断停车位的归属。
2．国内停车位产权归属概述我国学术领域，学者对于停车位的归属，莫衷一是，大体可以分为两种模式：一是“公摊面积说”，此说认为，如果车库的建筑面积已被“公摊”，即建筑面积最为公摊面积已经作为公摊面积有每一个小区业主分摊，那么车库的产权将归属全体业主共有，因其车库面积已经包含了车库，相反，由开发商所有。
但是理论总是和现实脱节。
实践中，建筑物的一些部分并不计入公摊，例如，层高2.2米以下的房屋不计入建筑物公摊面积。
因此还需要考虑另一个相关问题，即“停车位建筑面积是否分摊土地使用权”。
我国的立法例采用“房随地走，地随房走”房屋一体主意，这意味着，只有享有土地使用权的建筑才可能取得相关房屋的所有权，反之，即没有所有权。
从《物权法》74条浅析小区车位车库的归属与利用作者：许鸣曦来源：《致富时代·下半月》2014年第01期摘要：随着我国城市化进程的加快，居民私人用车的数量急剧增长，但是居民小区停车位的增长却相对缓慢，小区停车位已经成为稀缺资源。
本文首先分析《物权法》第74条关于小区停车位、车库的归属与利用的制度设计与制度价值，进而提出了对我国车位、车库的归属与利用制度的完善建议。
关键词：车位；车库；建筑物区分所有权随着我国城市化进程的加快，居民私人用车的数量急剧增长，但是居民小区停车位的增长却相对缓慢，小区停车位已经成为稀缺资源。
但目前的法律对小区停车位、车库的归属和利用缺乏具体而明确的规范，直接对此项制度予以规定的法律条文也只有《物权法》第74条的规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。
建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
”因此，本文旨在通过对该法条的解析探讨小区车库车位的归属与利用，并就该项制度的完善提出自己的观点与看法。
车库、车位的概念与性质所谓车位，是指住宅小区内设置在地上或地下的以停放机动车辆为目的的属于开放式空间的场所；所谓车库，是指在住宅小区内设置的以停放机动车辆为目的的具有封闭空间的场所。
要想分析车位、车库的权利归属首先应当解读车位、车库的性质，即车位、车库能否独立作为建筑物区分所有权的客体的问题。
车位、车库设置于建筑区划内，因此可以适用建筑物区分所有权规定。
依《物权法》的规定，建筑物区分所有权由专有部分的专有权、共有部分的共有权和成员权三部分组成。
其中专有权是核心。
车位、车库能否成为建筑物区分所有权的客体，并成为独立的交易标的，是由其是否构成建筑物专有部分决定的，如能作为建筑物专有部分，就能交易，由业主或开发商享有专有权；如不能作为专有部分，则仅能以共有部分为全体业主所共有。
从《物权法》74条浅议小区车库的归属与业主权益保护
吉媛;陈径舟
【期刊名称】《知识经济》
【年(卷),期】2008(000)006
【摘要】《中华人民共和国物权法》第七十四条试图结束开发商和业主之间车住和车库权属纷争,但表述模糊,无可操作性。
本文试图从保护业主的角度来探讨对《物权法》第74条的理解
【总页数】2页(P9-9,12)
【作者】吉媛;陈径舟
【作者单位】
【正文语种】中文
【中图分类】D92
【相关文献】
1.居民小区车库、车位归属和利用问题的研究——从比较法的角度评析《物权法》第74条 [J], 褚凤
2.论住宅小区车库(位)的归属原则——从上海市物权法第一案为例 [J], 张宏毅
3.浅谈住宅小区内车位、车库所有权的归属问题——兼评《物权法》第74条 [J], 袁钰菲
4.论小区车库、车位的产权归属——兼评《物权法》第74条 [J], 范俊丽;付翼
5.从《物权法》74条浅析小区车位车库的归属与利用 [J], 许鸣曦
因版权原因，仅展示原文概要，查看原文内容请购买。
物权法第74条-关于停车位归属权的解释.物权法》于2007年3月19日通过，2007年10月1日开始实施。
本文将重点介绍《物权法》中的第六章，该章节详细规定了车位所有权归属问题，希望对您有所帮助。
第六章业主的建筑物区分所有权根据第七十条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
第七十一条规定，业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。
但业主行使权利时不能危及建筑物的安全，也不能损害其他业主的合法权益。
第七十二条规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分享有权利，同时也承担义务。
业主不能以放弃权利的方式来回避履行义务。
当业主转让建筑物内的住宅、经营性用房时，其对共有部分享有的共有和共同管理权利也应一并转让。
根据第七十三条规定，建筑区划内的道路属于业主共有，但城镇公共道路除外。
建筑区划内的绿地属于业主共有，但城镇公共绿地或明示属于个人的除外。
建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房也属于业主共有。
第七十四条规定，建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库应当优先满足业主的需要。
对于规划用于停放汽车的车位、车库的归属问题，当事人可以通过出售、附赠或者出租等方式来约定。
占用业主共有的道路或其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
根据第七十五条规定，业主可以设立业主大会并选举业主委员会。
地方政府相关部门应当给予业主大会和业主委员会设立以及选举的指导和协助。
第七十六条规定，如下事项由业主共同决定：制定和修改业主大会议事规则、制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约、选举业主委员会或更换委员会成员、选聘和解聘物业服务企业或其他管理人、筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金、改建、重建建筑物及其附属设施以及其他关于共有和共同管理权利的重大事项。
对于第五项和第六项的决定，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。
对于其他事项的决定，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
最后，根据第七十七条规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。
当业主将住宅改变为经营性用房时，除遵守法律、法规以及管理规约外，还应经有利害关系的业主同意。
第七十八条规定业主大会或业主委员会的决定对业主具有约束力。
如果这些决定侵害了业主的合法权益，受到侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
第七十九条规定建筑物及其附属设施的维修资金属于业主共有。
经业主共同决定，这些资金可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。
筹集和使用维修资金的情况应当公布。
第八十条规定建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项应当按照约定执行。
如果没有约定或约定不明确，应当按照业主专有部分占建筑物总面积的比例来确定。
第八十一条规定业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或其他管理人管理。
业主有权依法更换建设单位聘请的物业服务企业或其他管理人。
第八十二条规定物业服务企业或其他管理人应当根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。
第八十三条规定业主应当遵守法律、法规以及管理规约。
业主大会和业主委员会有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为进行制裁。
业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。
XXX发布了《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》。
该解释规定，依法登记取得或根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人应当认定为物权法第六章所称的业主。
如果已经合法占有建筑物专有部分但尚未办理所有权登记的人，也可以认定为业主。
此外，该解释还规定了建筑区划内应当认定为物权法第六章所称的专有部分的房屋、车位、摊位等特定空间的条件。
一）业主人数，按照不动产登记簿记载的业主数计算；二）总人数，按照建筑物规划用途确定的容纳人数计算。
第十条依照法律、行政法规规定应当履行登记手续的，应当及时向房地产登记机构申请登记。
对于已经登记的，应当及时办理变更登记、转移登记、抵押登记、查封登记等相关手续。
对于尚未登记的，应当及时办理登记手续，确保物权的合法性和有效性。
改写：第三条除了法律和行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分、通道、楼梯、大堂等公共通行部分、消防、公共照明等附属设施、设备和其他不属于业主专有部分、市政公用部分或其他权利人所有的场所和设施等，都应被认定为物权法第六章所称的共有部分。
第四条如果业主需要合理使用屋顶和与其专有部分相对应的外墙面等共有部分，是不应被认为是侵权的。
但是，如果违反法律、法规或管理规约，损害他人合法权益，这种利用就不被允许。
第五条如果建设单位按照配置比例将车位、车库出售、附赠或出租给业主，这种行为应被认定为符合物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。
配置比例是指规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。
第六条如果在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或其他场地增设的车位，应被认定为物权法第七十四条第三款所称的车位。
第七条如果改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分，以及业主大会依法决定或管理规约依法确定应由业主共同决定的事项，都应被认定为物权法第七十六条第一款第（七）项规定的有关共有和共同管理权利的“其他重大事项”。
第八条物权法第七十六条第二款和第八十条规定的专有部分面积和建筑物总面积，可以按照下列方法认定：专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算，如果还没有进行物权登记，就按照测绘机构的实测面积计算，如果还没有进行实测，就按照房屋买卖合同记载的面积计算。
建筑物总面积按照前项的统计总和计算。
第九条物权法第七十六条第二款规定的业主人数和总人数，可以按照不动产登记簿记载的业主数计算业主人数，按照建筑物规划用途确定的容纳人数计算总人数。
第十条如果需要履行登记手续，应及时向房地产登记机构申请登记。
已经登记的应及时办理变更登记、转移登记、抵押登记、查封登记等相关手续。
对于尚未登记的，应及时办理登记手续，确保物权的合法性和有效性。
根据专有部分的数量计算，业主人数应该按照一人计算。
但是对于尚未出售或交付的部分，以及同一买受人拥有多个专有部分的情况，也按照一人计算。
总人数则是按照以上统计总和计算。
如果业主将住宅改变为经营性用房，未经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主可以请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失。
如果改变行为得到多数有利害关系的业主同意，其他业主也应被认为是有利害关系的业主。
如果其他业主主张与自己有利害关系，需要证明自己的房屋价值或生活质量受到或可能受到不利影响。
如果业主认为业主大会或者业主委员会的决定侵害了自己的合法权益或者违反了法律规定的程序，可以依据物权法第七十八条第二款的规定，在知道或应当知道作出决定之日起一年内请求人民法院撤销该决定。
如果业主请求公布或查阅一些应当向业主公开的情况和资料，比如建筑物及其附属设施的维修资金的筹集和使用情况、管理规约、业主大会议事规则、物业服务合同、共有部分的使用和收益情况、建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况等，人民法院应该予以支持。
如果建设单位或其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人可以请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失。
如果属于擅自进行经营性活动的情形，行为人需要将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途。
行为人需要对成本的支出及其合理性承担举证责任。
如果业主或其他行为人违反法律、法规、国家相关强制性标准、管理规约，或者违反业主大会、业主委员会依法作出的决定，实施损害他人合法权益的行为，比如损害房屋承重结构、损害或违章使用电力、燃气、消防设施、在建筑物内放置危险、放射性物品等危及建筑物安全或者妨碍建筑物正常使用，人民法院也会认定为损害他人合法权益的行为。
第二条规定了建筑物区分所有权纠纷的几种情况，其中包括违反规定破坏、改变建筑物外墙面的形状、颜色等行为，这些行为会损害建筑物的外观。
另外，还包括违反规定进行房屋装饰装修，以及违章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、场地或者其他共有部分等行为。
第十六条规定了建筑物区分所有权纠纷涉及专有部分的承租人、借用人等物业使用人的处理办法。
专有部分的承租人、借用人等物业使用人，享有相应权利，承担相应义务，需要遵守法律、法规、管理规约、业主大会或者业主委员会依法作出的决定，以及其与业主的约定。
第十七条明确了建设单位的定义，包括按照包销合同约定的包销价格购买尚未销售的物业后，以自己名义对外销售的包销人。
第十八条规定了人民法院审理建筑物区分所有权案件中，应当以法律、行政法规为依据，涉及有关物权归属争议的情况。
第十九条规定了本解释的施行时间，自2009年10月1日起生效。
对于因物权法施行后实施的行为引起的建筑物区分所有权纠纷案件，适用本解释。
但是，本解释施行前已经终审的案件，以及本解释施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件，不适用本解释。
关于装修保证金的问题，本文没有涉及，需要另行查找相关法规和规定。
