商品住宅楼地下车库归属与利用

国家相关法律法规对住宅小区地下车库车位
等所有权明确
1、地下车库的所有权：
——根据《城市地下空间开发利用管理规定》第二十五条：地下工程应本着“谁投资、谁所有、谁受益、谁维护”的原则，允许建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或者依法进行转让、租赁。

——《物权法》第74条中规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

”
即规定确认建设方对规划内车库车位的原始所有权。

2、地下车库未计入公摊面积:
——按照《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》（试行）规定，星岛国际地下车库未计入公用建筑面积部分。

3、地下车库的使用功能：
——建设方根据本着“谁投资、谁所有、谁受益、谁维护”的原则，划分商业停车场与住宅停车场，便于规范管理与使用。

另根据《物权法》第74条相关规定，星岛国际现有地下车库已充分满足业主/车主的停车需要。

即提供有偿使用服务。

4、地下人防车库的使用与收益：
——根据《贵州省人民防空条例》第十六条:人民防空工程平时由投资者使用、维护和管理，收益归投资者所有。

——建设方按照《中华人民共和国城乡规划法》第三十三条：城市地下空间的开发和利用，遵循综合开发、合理利用的原则，即遵循地下人防车位“谁投资，谁受益”的原则合理使用。

——XXX停车场管理方
2018年4月1日。

浅析商品房住宅小区人防地下车位所有权归属商品房住宅小区人防地下车位是指位于住宅小区地下的用于停放车辆的车位。

在中国，由于土地资源有限和城市化进程的加速，人口增长导致了车辆数量的激增，停车难问题成为城市居民普遍面临的困扰。

为了满足市民对停车位的需求，人防地下车位的建设在许多住宅小区中得到了广泛应用。

我们需要了解人防地下车位的性质和所有权归属。

根据中国法律规定，人防地下车位属于土地的附着物，其所有权归属于土地所有者。

在商品房住宅小区中，土地所有权一般归属于国家、集体或者企事业单位。

人防地下车位的所有权归属由土地所有权的归属决定。

在实际操作中，人防地下车位的使用和管理一般由物业公司负责。

物业公司作为住宅小区的管理者，负责对人防地下车位进行分配和收费。

一般来说，物业公司会将人防地下车位按需分配给住户，并收取相应的停车费用。

这样做的目的是提高停车位的利用效率，为住户提供更好的停车体验。

在实际操作中，人防地下车位的所有权归属问题可能会引发一些争议。

在土地所有权归属不明确的情况下，人防地下车位的所有权可能存在争议。

由于国家、集体和企事业单位可能对土地的所有权有不同的主张，导致人防地下车位的所有权界定难以确立。

在分配和使用中，物业公司对人防地下车位的管理也可能存在问题。

一些小区物业公司可能存在违规操作、霸占车位等行为，导致住户之间产生纠纷。

物业公司对车位收费的标准和方式也可能存在问题，给住户带来不便和不满。

为了解决上述问题，可以采取以下措施。

加强相关法律法规的制定和完善，明确人防地下车位的所有权归属和管理责任。

相关部门可以出台具体规定，明确土地所有权归属和物业公司的管理职责，为人防地下车位的使用和管理提供明确的法律依据。

加强对物业公司的监管和管理。

相关部门可以加强对物业公司的监管，对其收费标准和方式进行规范，确保公平、公正、合理。

物业公司也要加强自身管理，提高服务水平，维护住户的合法权益。

加强住户的权益保护意识和法律意识也是解决问题的关键。

论住宅小区内地下车库所有权使用权归属1. 引言在现代城市中，随着人口增长和土地资源的有限性，住宅小区内地下车库逐渐成为解决停车问题的重要方式。

然而，随之而来的是对地下车库所有权和使用权归属的争议。

本文将从法律角度探讨住宅小区内地下车库所有权使用权归属的相关问题。

2. 地下车库所有权的定义和性质地下车库所有权是指对地下车库的真实、完全的控制权，包括其使用、收益和处分权利。

地下车库的所有权归属对于住宅小区内的车主和开发商都具有重要意义。

地下车库所有权的性质主要归类为以下两种：2.1. 单独所有权地下车库单独所有权是指地下车库的所有权归属于某个具体的个人或实体。

这种情况下，地下车库的使用享有权归此个人或实体所有，但同时也需要承担相应的管理责任和费用。

2.2. 共有所有权地下车库共有所有权是指地下车库的所有权为多个个人或实体所共同享有。

在这种情况下，各个共有人享有地下车库的部分使用权，同时也需要共同承担管理责任和费用。

3. 地下车库所有权的归属规定根据不同国家和地区的法律规定，地下车库所有权的归属可以有以下几种情况：3.1. 建筑所有权人归属在一些国家和地区的法律中，地下车库的所有权归属于整个住宅小区的建筑所有权人。

这意味着地下车库的建设和管理费用由整个小区的业主共同承担，使用权由业主共同享有。

3.2. 独立产权人归属在另一些国家和地区的法律中，地下车库的所有权可以独立于住宅小区的建筑所有权人。

这意味着地下车库的建设和管理费用由地下车库的所有者独立承担，使用权也归属于地下车库的所有者。

3.3. 共有所有权人归属还有一些情况下，地下车库的所有权归属于住宅小区的所有业主。

在这种情况下，地下车库的建设和管理费用由整个小区的业主共同承担，使用权也由业主共同享有。

4. 地下车库使用权的归属规定除了地下车库的所有权归属外，使用权的归属也是一个重要的问题。

使用权是指地下车库的使用权益，包括停车、收益等权利。

根据不同国家和地区的法律规定，地下车库使用权的归属可以有以下几种情况：4.1. 独立使用权在某些情况下，地下车库的使用权可以独立于所有权人。

城市商品房地下车库的权属性质及使用分配探讨发布时间：2021-05-12T02:38:38.009Z 来源：《中国科技人才》2021年第8期作者：杨俊涛常喜[导读] 住宅小区车库权属的法律规定主要是《物权法》，该法第七十四条第二款规定：“建设单位规划用于停放汽车的车位、车库的权属，应当通过买卖、扣押、出租等方式，由当事人约定。

”天津金易晟辉置业有限公司摘要：随着我国房地产市场的发展和不断完善，人民生活水平的快速提高，停车位已成为一种具有较高价值的商业转让对象。

但对于地下停车位的法律性质和法律风险却没有明确的分析和界定。

为了帮助各类企业和个人规避资产收购风险，提高房地产企业的安全性，本文主要分析了地下车库购买行为的停车位性质和经济法律风险。

关键词：城市商品房；地下车库；权属；使用与分配；探讨1物权法的相关规定及其缺陷住宅小区车库权属的法律规定主要是《物权法》，该法第七十四条第二款规定：“建设单位规划用于停放汽车的车位、车库的权属，应当通过买卖、扣押、出租等方式，由当事人约定。

”物权法采用了约定所有权理论的观点。

之所以能按约定的方法确定车库，主要是基于两个方面。

一是考虑解决停车难的问题，如果车库归业主所有，开发商建设车库的积极性就会不足，导致车库减少，不利于解决停车难的问题；二是考虑意思自治的问题。

协议归属是意思自治原则的体现。

可由开发商与业主协商解决。

但该规定意味着，住宅车库除占用业主共有场地建设的停车库外，大部分属于开发商所有。

因为无论是出售、扣押还是租赁，主体都是开发商而不是住宅小区的业主，出售、扣押、租赁的对象都是业主。

《物权法》实际上把车库的产权界定给了开发商，这也是近年来“天价”停车场车位纠纷频发的重要原因之一。

意思自治是建立在双方平等的基础上的，在现实生活中，开发商和业主在一定程度上是不平等的，开发商处于强势地位，业主基本处于弱势地位，约定所有权理论不利于保护业主的合法权益。

《物权法（草案）》第七十六条有“无约定或者约定不明确的，除所有权人能够证明所有权人的所有权外，所有权人具有相同所有权”的规定，但在正式立法中没有采纳。

浅析商品房住宅小区人防地下车位所有权归属商品房住宅小区人防地下车位的所有权归属一直是购房者和业主关注的话题。

人防地下车位是指建筑物地下室层的车位，由于通常在地下室层并具备一定的防空功能，所以称为人防地下车位。

而人防地下车位的所有权归属问题在不同的小区和地区可能会有不同的规定，因此需要向相关的部门和开发商了解清楚。

本文将从法律、规定以及实际情况等方面浅析商品房住宅小区人防地下车位的所有权归属。

根据《中华人民共和国物权法》，对于房屋附属的车位，一般应当归属房屋的所有者。

这一点在法律上已经有了明确的规定。

根据这一规定，人防地下车位的所有权应当属于购房者或业主。

购房者在购房合同中应当明确标注车位的归属情况，如果未在购房合同中有明确约定，那么就依据物权法的规定，人防地下车位的所有权应当属于购房者或业主。

除了以上法律法规和规定的影响外，实际情况也可能对人防地下车位的所有权归属产生影响。

在一些小区或楼盘中，由于历史原因或特殊情况，人防地下车位的所有权归属可能存在一些争议，购房者和业主在购买商品房时，应当充分了解小区或楼盘的实际情况，避免因为人防地下车位的所有权问题而产生纠纷。

一些小区或楼盘可能存在关于人防地下车位使用和管理的规定，购房者和业主在购房或居住时，应当遵守相关规定，维护小区或楼盘的正常秩序和居住环境。

在这个问题面前，购房者和业主需要注意以下几点：1. 在购买商品房时，应当仔细查看房屋的权属证明中是否包括人防地下车位的所有权证明，如果没有，应当向开发商或相关部门咨询补办手续。

2. 在购买商品房时，应当仔细查看房屋购买合同中是否对人防地下车位的使用权和所有权归属进行了明确约定，如果没有，应当向开发商或相关部门进行询问，并要求在合同中进行明确标注。

3. 在居住小区时，应当遵守小区或楼盘关于人防地下车位使用和管理的规定，保持小区或楼盘的正常秩序和居住环境。

浅析商品房住宅小区人防地下车位所有权归属
商品房住宅小区人防地下车位的所有权归属是一个比较复杂的问题，需要从法律、政
策和实际情况等多个角度进行分析。

根据我国的法律规定，地下空间属于国家所有，居民只能享有使用权。

人防地下车位
的所有权归属可以归为国家所有。

在实际操作中，由于居民需要购买车位使用权来解决停
车难题，开发商会将人防地下车位纳入商品房一并出售，居民支付一定费用后即可获得车
位使用权。

政策上也对人防地下车位的所有权归属进行了一定的规定。

根据《国家城市地下空间
发展和利用管理办法》，开发商和居民的合同约定可以作为人防地下车位的合法权益依据，合同约定不仅包括车位的使用权，也可能包括车位的所有权。

而且，由于人防地下车位通
常是按照房屋所有权的方式进行销售，即由开发商一并出售给购房人，因此很多购房者普
遍认为人防地下车位的所有权应该属于购房人。

在实际操作中，存在一些小区物业管理公司将人防地下车位收归自己管理，并将车位
使用权和管理权收费的情况。

这主要是因为物业公司认为人防地下车位作为小区公共设施，管理和维护需要一定的费用支出，而开发商又未对此作出具体规定，因此物业公司将其纳
入了自己的管理范围。

对于居民来说，人防地下车位的所有权归属问题尤其重要，因为它关系到合法权益的
保护和车位的使用权。

如果人防地下车位的所有权归属不明确，居民可能会出现使用权受限、车位被重新收回等问题。

为了更好地保护购房人的合法权益，完善购房合同、加强政
府的调控力度、规范物业公司的管理行为是非常必要的。

从《物权法》74条浅析小区车位车库的归属与利用作者：许鸣曦来源：《致富时代·下半月》2014年第01期摘要：随着我国城市化进程的加快，居民私人用车的数量急剧增长，但是居民小区停车位的增长却相对缓慢，小区停车位已经成为稀缺资源。

本文首先分析《物权法》第74条关于小区停车位、车库的归属与利用的制度设计与制度价值，进而提出了对我国车位、车库的归属与利用制度的完善建议。

关键词：车位；车库；建筑物区分所有权随着我国城市化进程的加快，居民私人用车的数量急剧增长，但是居民小区停车位的增长却相对缓慢，小区停车位已经成为稀缺资源。

但目前的法律对小区停车位、车库的归属和利用缺乏具体而明确的规范，直接对此项制度予以规定的法律条文也只有《物权法》第74条的规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

”因此，本文旨在通过对该法条的解析探讨小区车库车位的归属与利用，并就该项制度的完善提出自己的观点与看法。

车库、车位的概念与性质所谓车位，是指住宅小区内设置在地上或地下的以停放机动车辆为目的的属于开放式空间的场所；所谓车库，是指在住宅小区内设置的以停放机动车辆为目的的具有封闭空间的场所。

要想分析车位、车库的权利归属首先应当解读车位、车库的性质，即车位、车库能否独立作为建筑物区分所有权的客体的问题。

车位、车库设置于建筑区划内，因此可以适用建筑物区分所有权规定。

依《物权法》的规定，建筑物区分所有权由专有部分的专有权、共有部分的共有权和成员权三部分组成。

其中专有权是核心。

车位、车库能否成为建筑物区分所有权的客体，并成为独立的交易标的，是由其是否构成建筑物专有部分决定的，如能作为建筑物专有部分，就能交易，由业主或开发商享有专有权；如不能作为专有部分，则仅能以共有部分为全体业主所共有。

浅析商品房住宅小区人防地下车位所有权归属商品房住宅小区作为城市居民的主要居住地，其地下车位的所有权归属一直是备受关注的问题。

人防地下车位的所有权归属涉及房产权、土地使用权、人防用地权等多个方面，因此需要全面分析和研究。

本文将从法律、政策和实践等多个角度对商品房住宅小区人防地下车位的所有权归属进行浅析。

一、法律法规角度1.《中华人民共和国物权法》根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，地下车位属于不动产，应当具有明确的产权。

在商品房住宅小区中，地下车位的所有权应当由业主或者开发商所有，并且应当进行合法的登记和备案手续。

2.《城市房地产管理法》根据《城市房地产管理法》，开发商在售房时应当明确地下车位的所有权归属，并在购房合同中进行明确约定。

购房者应当根据购房合同的约定获得地下车位的使用权，并对其进行合法的使用和管理。

3.《城市房屋登记条例》《城市房屋登记条例》规定了房屋所有权的登记程序和标准，包括地下车位的所有权登记。

根据该条例，地下车位的所有权应当在房屋所有权登记之后进行登记，并且应当进行合法的过户手续。

以上法律法规为商品房住宅小区人防地下车位的所有权归属提供了明确的法律依据和操作程序。

在实践中，开发商、业主和相关部门应当遵守以上法律法规，保障地下车位的所有权归属合法合规。

二、政策规定角度1.《城市规划》根据城市规划和土地利用规划，人防地下车位应当纳入规划范围，并在建设规划中明确地下车位的位置和数量。

在商品房住宅小区中，人防地下车位的规划应当符合相关政策规定，并且应当在规划许可和验收中得到相关部门的批准。

2.《城市基础设施建设管理规定》3.《地下空间利用管理办法》《地下空间利用管理办法》对地下空间使用的管理进行了明确规定，包括人防地下车位的使用和管理。

在商品房住宅小区中，人防地下车位的使用应当符合相关管理办法，并且应当获得相关部门的管理和监督。

以上政策规定为商品房住宅小区人防地下车位的所有权归属提供了政策支持和管理指导。

1 / 17商品房住宅小区地下车库权利归属的辨析商品房住宅小区地下车库权利归属的争议,随着《物权法》（草案）的公布,有愈演愈烈之势。

各利益主体及学者、专家各执一词,分别代表着不同的利益诉求、观点和主张。

商品房住宅小区地下车库权利归属引发争议的原因,在于对地下车库权属的理解差异,以及对相关规范性文件的不同解读所致。

因此,我们很有必要依据法律规范对其进行理性的辩析。

一、商品房住宅小区地下车库产权的法律属性首先，地下车库并不属于建筑物的公共部位或附属设施。

所谓建筑物的公共部位，是指建筑物特定区间和部位在使用功能上是为公共服务的。

比如公共通道、电梯、供水管网、绿地花园等，在使用上不具有排他性。

而地下车库每一个具体的停车位，最终是由特定的单位或个人使用，其使用性质具有排他性。

地下车库也不属于建筑物的附属设施，因为他本身就是有独立使用功能的建筑物或构筑物。

从严格意义上来说，地下车库是为住宅小区服务的配套设施。

其次，地下车库的建设是对城市地下空间资源的开发利用。

城市地下空间，是指城市规划区内地表以下的空间。

地下车库对地下空间资源的利用与地表以上建筑物对地上空间资源的利用一样，都具有建筑面积和使用面积。

在权利的形态上，具有了所有权的全部特征。

《城市地下空间开发利用管理规定》第二十五条规定，“国家允许建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或依法进行转让、租赁。

”再次，建筑物及土地使用权的转让不一定包含地表下建筑物所有权。

《城市房地产管理法》及《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》所指的建筑物所有权与土地使用权同时转让的规定，仅指地上建筑物，未包括地下建筑物。

只有在房屋权属登记面积包括地下工程面积的情况下，建筑物的转让才能包括地表下建筑物的所有权。

二、地下车库产权归属的判断标准地下车库产权的法律属性就是地下建筑物的所有权。

根据我国民法理论，所有权的取得方式包括原始取得和继受取得。

建筑物开发投资人的所有权是通2 / 17过建设开发活动取得的，属于原始取得。

住宅小区地下车库（位）的所有权与使用权归属探究青岛市房地产交易中心韩松江摘要商品房住宅小区的地下车库的归属，是业主与开发商的一大矛盾焦点，也是物权法讨论的热点问题,本论文依据物权法的理论对住宅小区地下车库(位)的所有权与使用权归属做了深入的分析，得出了自己的观点。

关键字所有权使用权配套设施房地一致物权一、问题的提出商品房住宅小区地下车库（位）的产权归属问题，历来是业主与开发商之间的一大矛盾焦点。

而将小区地下车库(位）单独出售，则是开发商普遍的做法。

现《物权法》已由第十届全国人大第五次会议通过，《物权法》对住宅小区内的地下车库（位)做出了相关的规定。

但由于理解的偏差，对住宅小区内地下车库（位）的权益之争还没有结束，对于住宅小区内地下车库（位）的归属问题，仍然需要我们理性地思考和研究.二、车库的几种类型根据车库的建筑构造与主体建筑物有无联系分,可分为利用主体建筑物的地下室兴建的车库，利用人防工程修建的地下车库和独立修建的地下车库三种。

根据地下车库空间利用形式分,一种是由数个地下开敞的车位组成的统一的大空间；第二种是由封闭的独立使用空间形成的单一家庭小车库。

三、住宅小区内地下车库的所有权1.住宅小区内的地下车库是否具备物权法上不动产所有权之物的自然属性？地下车库是对地下空间资源的利用.和地表上独立建筑物对地上空间资源利用一样，具有使用面积和建筑面积。

无论是利用主体建筑地下室修建的地下车库还是单独修建的地下车库，都是相对独立的建筑物。

它是一种特定的、独立的物，不能以其它物代替，在空间上和使用功能上能够单独地存在。

因此从自然属性上讲地下车库具有作为不动产所有权客体的物的特性。

地下车库的车位由于其缺乏独立的顶盖和永固性的围护结构，无法将其与其他空间区别开来，其使用功能的实现也需借助其他空间才能完成，因此其不具有独立的物的自然属性.2。

住宅小区内的地下车库是否具备不动产所有权登记的法律条件？毫无疑问，住宅小区内的地下车库是依法建设的。

浅析商品房住宅小区人防地下车位所有权归属随着城市发展和人口增长，居民车辆的数量也逐渐增加，导致停车难成为城市居民的普遍难题。

为了解决这一问题，人防地下车位应运而生。

人防地下车位是指位于住宅小区底下的地下停车场，属于人民防空设施的一种。

那么，商品房住宅小区人防地下车位的所有权归属是怎样的呢？本文将对此进行浅析。

我们需要明确的是，人防地下车位属于人民防空设施，其建设和管理一直由国家负责。

根据我国的相关法律法规规定，人防设施包括地下建筑物、地下构筑物、地下通道以及地下车库等。

人防设施的建设费用由国家财政承担，管理权属于国家。

从法律层面上讲，人防地下车位的所有权归属于国家。

为了满足居民停车需求，许多商品房住宅小区在建设时会将一部分人防地下车位作为小区业主的专用车位。

这些专用车位在小区规划中会被划分出来并售卖给业主。

那么，这些专用车位的权属是如何确定的呢？根据国土资源法规定，土地所有权分为国有土地所有权和集体土地所有权。

国有土地所有权属于国家，集体土地所有权属于农村集体经济组织或者农民集体所有。

而人防地下车位建设往往是在已经划拨给开发商的国有土地上进行的，人防地下车位的所有权属于国家。

根据《城市房地产管理法》第四十三条的规定，商品房住宅小区业主有停车需要的，可以按照约定享有使用与管理的权利，并缴纳相应的管理费。

在现实中，人防地下车位往往被划分为专用车位，并由小区业主购买和使用。

这意味着业主在购买专用车位时并不是购买了车位的所有权，而是购买了车位的使用权。

那么，人防地下车位的所有权属于国家，而业主只是购买了车位的使用权，二者之间的关系又是如何确定的呢？答案是，在购买专用车位时，业主与开发商之间会签订相关的房屋买卖合同或者土地使用权转让合同。

合同会明确规定业主对专用车位的使用期限、使用权益以及管理规定等。

这样，业主成为了人防地下车位的使用者，负有使用和管理的责任，但并不具备所有权。

也有一些地方性规定，将人防地下车位的所有权授予小区业主。

住宅⼩区内地下车库的所有权与使⽤归属住宅⼩区内地下车库的所有权和使⽤权的归属应该属于业主还是开发商，为了帮助⼤家更好的了解相关法律知识，店铺⼩编整理了这⽅⾯的相关的内容，希望对⼤家有帮助，或者能够解决⼤家的⼀些疑惑。

⼀、车库的法律属性有⼈认为⼩区⼟地使⽤权既然为业主享有，开发商就不能再享有该⼩区的⼟地使⽤权，因此，也不能享有⼟地地表和地下建筑的所有权和⽀配权。

也有⼈认为，地下车库作为⼩区建设的配套设施之⼀，是建筑物的辅助设施，就应如道路、管线⼀样，是房屋的从物，应交付建筑物的所有⼈共同使⽤，在买卖合同没有特别约定的情况下，从物应当依从主物(房屋)⼀并出售、转移。

还有⼈认为，业主取得的国有⼟地使⽤权同时包含了空间权，如果承认了地下车库的产权属于发展商，那么就承认了空间权被发展商保留，但既然⼟地使⽤权都转让给⼩区业主了，发展商⼜依据什么来认定空间权还保留在⾃⼰的⼿⾥？从法律逻辑上解释不通。

因此只能推定出地下车库的产权属于全体业主享有。

地下车库是对地下空间资源的利⽤，和地表上某独⽴单元房间对地上空间资源利⽤⼀样，都具有使⽤⾯积和建筑⾯积，在建造时都需要额外投资。

地下车库是相对独⽴的建筑物，具有作为所有权客体的物的所具有特性，它是⼀种特定的、独⽴的物，并不能以其它物代替，⽽且在空间上能够个别地、单独地存在。

因此，虽然确定地下车库的所有权的归属尚⽆法律明⽂规定，但它具有专⽤使⽤权是不容置疑的。

法律上未确定其所有权并不意味着相关的权利就不存在。

如违法建筑的建造⼈，他肯定是⽆法取得法律上的所有权，但实际上他⼜是违法建筑的所有⼈，如果其它⼈对他的违法建筑具有侵害⾏为或者违法妨碍其⾏使正常的居住权，照样要承担民事责任甚⾄刑事责任。

再如，购买房屋后在没有登记办理好所有权证书这段时间内，购买⼈仍然可以凭借相关票证来证明其对该房屋享有所有权。

更何况该类地下车库的兴建⼀般都是经过合法审批⼿续的，并不存在违法⾏为。

⼆、车库的种类(⼀)不得销售的公共配套设施开发商根据政府规定兴建地下车库，则修建地下车库是他的法定义务，他修建该地下车库不能为了⾯向社会公众开放并谋取私利，⽽是为了满⾜⼩区内业主⽣活需要，向特定⼈群提供停车位的。

住宅小区内地下车库的所有权与使用权归属一、问题的提出开发商历来将住宅小区的地下车库单独出售，但购买者很少有领到产权证的，多年来，人们很少对此进行追问;;.今年11月12日南京鼓楼区法院的一纸判决牵动了商品房买卖双方的神经。

现将该案例简述如下：星汉城市花园是南京一个高档住宅小区，开发商于1998年9月申报该项目时，南京市规划局以《建筑工程规划设计要点通知书》要求，其规划建筑应按机动车0.2车位／户，非机动车2车位／户配建停车库。

小区建成后，3幢楼下建有连片整体地下车库，共有59个机动车泊位。

2001年7月南京市国土资源局在发给开发商的国有土地使用权证上明确记载：“使用权面积”和“其中分摊面积”都是7697.6平方米。

开发商在销售时曾承诺：小区配建地下车库供业主停车。

但业主们入住后却发现只有购买车位才能取得停车权。

开发商以至少8万元的单价卖掉了其中的37个，其余车位则被小区物管公司以每月250元的租金租了出去。

为此，业主将开发商诉之法院，要求开发商将地下车库交还全体业主。

开发商则坚持认为其对地下车库拥有产权。

2003年11月，法院开庭审理后认为，根据规范设计要求，车库应交付建筑物的所有人共同使用。

同时，根据地上建筑物与土地使用权不能相分割的原则，星汉城市花园土地面积已全部分摊到全体业主身上，小区的土地使用权即为该小区业主享有，因此，开发商不再享有该土地上建筑物的所有权和支配权。

其次，根据《江苏省商品房价格管理规定》，附属公共配套设施费是商品房成本的构成部分，未经物价部门批准，任何单位和个人不得擅自增加或变更。

由于被告并无证据证明车库的建设成本未纳入商品房的成本，因此，车库作为公共配套设施所发生的费用已经计入商品房成本的事实应予认定，被告再行销售的行为有违诚实信用原则。

再次，根据《江苏省物业管理条例》，配套使用的附属设施、附属设备、公用部位属全体业主所有，且被告也未按规定取得销售车库的许可证明。

因此，被告以车库的建筑面积未分摊给业主而有权另行处分的理由也不能成立。

地下车库产权认定标准
地下车库产权的认定标准主要包括以下三个方面：
1. 合同约定：地下车库的产权是否在商品房买卖合同中约定，如有约定从约定，没有约定则根据下文标准判断。

2. 是否计入公摊面积：如该地下车库已计入业主公摊面积，那么小区业主在购买商品房时，其购买的商品房的建筑面积中已包含该地下车库的面积，此时，地下车库的产权应属全体业主所有。

如地下车库并没有计入公摊面积，则车库产权归开发商所有。

3. 是否是人防工程改造车库：根据《人民防空法》的规定，地下人防工程可以军民两用，在和平时期人防工程可以为经济建设与人民生活服务；战争状态统一由国家使用，同时规定了“谁投资谁受益”的原则，此时如该地下车库为人防工程改造的车库，在和平时期，开发商对自己投资建设的车库有使用、收益的权利。

此外，一些地方可能会有地方法规对地下车库产权进行规定。

如有任何疑问，建议咨询当地房地产律师或相关政府机构。

住宅小区内地下车库的所有权与使用权归属引言在城市化快速发展的今天，住宅小区的地下车库成为居民生活中不可或缺的一部分。

然而，在日常使用和管理过程中，地下车库的所有权与使用权归属问题常常引发争议。

本文将探讨住宅小区内地下车库的所有权与使用权归属问题，并分析相关法律法规对此的规定。

住宅小区内地下车库的定义住宅小区内地下车库是指位于住宅小区地下层的一个或多个用于停放车辆的场所。

它一般由楼盘开发商在规划设计时考虑建设，以满足居民对停车位的需求，并在住宅小区交付使用后由业主进行管理和使用。

地下车库的所有权地下车库的所有权归属于住宅小区的业主，即住宅小区业主委员会或由业主共同组成的管理机构。

所有制权利的归属一般在住宅小区投入使用前，会在相关的房屋销售合同中进行明确约定。

开发商通常在合同中明确规定地下车库的所有权属于业主，以确保业主能够享有其合理的使用权益。

地下车库的所有权归属于业主，意味着业主对地下车库负有管理责任和维护义务。

业主委员会或管理机构可以制定相应的规章制度，对地下车库的使用、维护和管理进行管理，并采取必要的措施保障住宅小区业主车辆安全。

地下车库的使用权除了所有权，地下车库的使用权也是居民关注的重要问题。

使用权确定了居民使用地下车库的权限和方式。

根据我国相关法律法规的规定，地下车库的使用权归属于住宅小区的业主。

业主在购买住宅时，通常会同时获得相应的地下车库使用权。

使用权的详细情况一般在房屋销售合同中进行明确约定，包括使用方式、限制条件和管理规定等。

在日常使用中，业主可以自由使用配备有使用权的地下车库。

根据业主委员会或管理机构制定的规章制度，业主需要遵守相应的管理规定，如按时缴纳停车费、遵守停车秩序等。

地下车库归属争议解决方式尽管有明确的规定，但住宅小区内地下车库的所有权与使用权归属问题仍可能引发争议。

例如，由于规划设计不合理或管理不到位，有些住宅小区地下车库的使用权存在纠纷。

当地下车库归属发生争议时，争议一方可以向相关部门或仲裁机构提起申诉或仲裁。

物权法住宅小区车库地下车库归属物权法住宅小区车库地下车库归属2015-12-02刘幼其律师【内容摘要】：住宅小区地下车库的归属之争由来已久，法学界向来也有不同的观点，但似乎从未有一种较为统一的观点占据上风。

从司法实践来看，法院也没有成熟的实务性意见。

人们将希望寄托于《物权法》出台，但物权法第74条的规定多少有些让人们失望，因为它并没有完全解决有关地下车库归属的争议，而是以“由当事人约定”这种回避的态度将此争议热点问题暂且搁置，不能不说是一种遗憾。

本人试从住宅地下车库归属在理论上的争议展开探讨，以请教于同仁。

【关键词】：物权法住宅小区车库地下车库归属一、有关住宅小区地下车库的理论之争（一）约定说住宅小区地下车库的产权由开发商与购房者在房地产买卖合同中约定，确定其产权归属，没有约定或约定不明时，推定其产权属于购房者共有。

该观点的依据在于：其一，根据地上建筑物与土地使用权不能相分割的原则，如果不能取得特定范围内土地的使用权，则不能取得该土地上的任何建筑物的所有权，因此地下车库不可能单独获得土地使用权，地下车库所使用的土地是业主交纳土地使用费的土地，该小区土地面积已经全部分摊到全体业主，小区的土地使用权为该小区的业主所享有，开发商不再享有该小区的土地使用权。

除非取得土地使用权人的同意，也不能享有该土地上建筑物的所有权和分配权。

其二，地下车库作为小区建设的配套设施之一，是建筑物的辅助设施，就应如同道路、管线一样，是房屋的从物，应交付建筑物的所有人共同使用，在买卖合同没有特别约定的情况下，从物应当依从主物（房屋）一并出售、转移。

开发商根据政府规定兴建地下车库，是他的法定义务，该地下车库不能面向社会公众开放以谋取私利，而是为了满足小区内业主生活需要，向特定人群提供停车位。

《物权法》第74条第二款采用的就是“约定说”，但是对没有约定或约定不明情形下如何处理，物权法并没有作出规定。

（二）成本说小区地下车库归属要看建设成本是否已纳入商品房的成本，当开发商未将小区地下车库建设成本及利润计入其计划的房屋销售收益时，其产权属于开发商，反之，属于购房者共有。

没有约定或者约定不明，商品房住宅小区内人防地下车库使用、和收益的归属，关键取决于摘自房地产纠纷裁判思路与规范指引(上)小区防空地下车库系小区建筑物的附属设施，就其功能而言，具有使用、收益功能。

《人民防空法》第18条规定，人民防空工程包括为保障战时人员与物资掩蔽、人民防空指挥、医疗救护等而单独修建的地下防护建筑，以及结合地面建筑修建的战时可用于防空的地下室。

人防车位是位于人防工程内部，基于平战结合的要求改建的车位，因此其隶属于人防工程的归属。

而关于人防工程的归属，《物权法》和《建筑物区分所有权解释》对此都没有规定。

《人民防空法》第5条规定，国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。

实务争点关于商品房住宅小区内防空地下车库使用权、收益权的归属，主要有国家所有说、开发商所有说和业主共有说三种观点。

第一种观点认为，商品房住宅小区内防空地下车库使用权、收益权的归属，应当按照《人民防空法》的规定，属于国家所有。

虽然该人防工程系由建设单位承建，但这是履行的法定义务，不容推却。

因此，在涉及使用权、收益权的归属上，应当认定属于国家所有。

第二种观点认为，防空地下室作为地面建筑物的配套公共建筑设施，其建设费当然计入了地面建筑物的成本，并分摊到地面商品房的购房款中，防空地下室的建设成本随着商品房销售的完成实际已转化为由小区全体业主承担。

因此，小区业主是防空工程地下车库的最终投资者，业主依其投资应享有防空工程地下车库的使用权和收益权。

第三种观点认为，按照《人民防空法》第5条规定，人民防空工程平时由投资者使用、管理、收益。

由于人防工程是由开发商建造的，因此，防空工程地下车库的使用权和收益权应当归属于开发商。

裁判思路我们认为，上述三种观点都有一定偏颇。

首先，在我国，对人防工程实行多元投资，即不仅仅由国家兴建，而且在城市商品房开发当中也要求开发商为了国防利益和国家安全应修建一定的地下防空工事。