新形势下住宅项目的策划.ppt

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2014
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任务完成计划
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因为他们大都受过良好的教育，文化层次较高， 有一定的艺术鉴赏力
• 有自己的观点
因为他们良好的工作背景，对诸多事物都有自己
的独到见解，广告应试图在这方面引起他们共鸣
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广告表现总原则BlueLeabharlann Creation Ad. 蓝色创意
• 留有足够的审美想象空间 他们是智慧的一群，不需要喋喋不休地灌输，他 们需要一种有想象力的沟通方式
• 东润枫景，北京东部的一片枫丹白露林，这里离“奔腾”着的燕莎城 2500米，这里有生活、有艺术、有美，唯独没有压力。
• 枫丹白露(Fontainebleau)，法国巴黎西南40英里郊外，一片远离 城市生活压力、有着美丽自然景色的森林。这里，诞生了后来名 闻西方美术界的“巴比松画派”(Barbizon School)
东润枫景
北京东四环之住宅项目
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广告表现策略
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从定位上说东润枫景 恰恰是现代城的反动
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东润枫景决不将工作和生活捆绑销售 东润枫景把生活与工作彻底剥离 东润枫景只销售生活
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东润枫景的广告 不只是宣传硬件——房子 更渲染一种独特的居住 / 生活体验 即与楼盘有关的居住文化
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于是，我们归纳出“东润枫景”四宝：
绘画、咖啡、音乐、书籍
它们是打开中产阶级心灵和荷包的钥匙
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绘画
生活本身就是一幅画，现实主义的、理想主义的 关联词：高雅、震撼、感动、思想、优雅、浪漫、
品位、修养、沉静……
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咖啡
西方文明与国际化最深的烙印 关联词：渴望、暖香、回味、散淡、无拘、
无压力、写意、浪漫
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1.3 项目位置图
总平面定位图、临时道路、水电平面图
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第二部分 管理目标

一、工期目标
根据现场情况，开工日期定于2015年5月8日，因总体建筑面积为3. 392万平方，体量不大，但单体多。根据实际情况，项目工期目标：1、 主体工程9月底基本结束，水电、消防同步跟进。2、装饰及配套工程施 工2015年春节前基本结束。
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三、管理措施
（一）项目管理人员吃、住在项目，工作之余加强学习建筑新政、加强与兄弟项目的 沟通、交流、虚心请教、取长补短。
（二）施工单位按招标文件规定足额缴纳履约保证金。 （三）施工期间每周一上午11：00召开项目沟通会，周四上午11：00召开项目调度会，
周二和周四晚和施工单位7：30召开工程例会，确保问题在第一时间内解决。 （四）甲供材料施工计划科要对照施工计划，和施工班组沟通对接好，材料计划提前
二、施工区域划分与招标进展情况
本项目有沿街商铺1-9#，别墅1-3#，5-8#二个施工区域，明确
项目责任主体，在目标节点工期时间内完成目标内容。现场单体施工顺 序单边开挖施工，待基础回填后再施工另一边，这样不仅减少土方的转 运也节约了施工成本。截止5月12日土方、主体劳务、钢筋、混凝土主材 的招标工作也已确定并签证合同。水电、消防劳务的招标5月13日下午开 标。装饰的招标依据现场进度另行确定。
人员分工： 郑建章负责项目内外部沟通、总体质量、进度、安全、成本管理； 毛宁负责整体生产进度，工程推进； 张磊负责安全管理； 蔡炜负责方案审核及现场技术对接、交底、监督、办公室； 陈玉峰负责工程质量监督、方案落实及监理单位沟通对接； 杨超负责整体成本测算控制，器材、工程结算、报表上报、签证审核等一系

户型建议
错式设计
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全篇完
谢 谢！
做无差错能手，向零缺陷迈进。20.11.2020.11.20Fri day, November 20, 2020 天长地久有时尽，9000推行无绝期。12:11:3812:11: 3812:1111/20/2020 12:11:38 PM 质量是成功的伙伴，贯标是质量的保 障。20.11.2012:11:3812:11Nov-2020-Nov-20 优质产品，是走向世界的桥梁。12:11:3812: 11:3812:11Friday, November 20, 2020 处处讲质量，贯彻生产线。20.11.2020.11.2012:11:3812:11: 38Nov ember 20, 2020 不要小看自己，人有无限可能。2020年11月20日下 午12时11分20.11.2020.11.20 创质量第一让顾客满意。2020年11月20日星 期五下 午12时11分38秒12:11:3820.11.20 内部审核定期做,系统维持不会错。2020年11月下午 12时11分20.11.2012: 11Nove mber 20, 2020 精心组织、科学施工、争创一流。2020年11月20日 星期五12时11分38秒12:11:3820 November 2020 消防，消防，重在预防。下午12时11分38秒 下午12时11分12:11:3820.11.20 质量—恒古不变的致胜之道。20.11.2020.11.2012:1112:11:3812:11:38Nov -20 管理评审勤参与，高阶主管掌握易。2020年11月20日星期 五12时11分38秒Friday, November 20, 2020 安全和效益结伴而行，事故与损失同 时发生 。20.11.202020年11月 20日星 期五12时11分 38秒20.11.20

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财务计划
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通过营造新观念挖掘项目主题
3 房地产开发项目市场细分
本质上讲，策划四就是是筹房划地或产谋策划划，是要一综项合立运足用现实各、种面策向划未手来的段活以动及。创新性思维；五是房地产策划要遵循特定 ⒊⑸能客使 户房群地对产商开品的发房科项特目征学增的程强需序竞求；争；六能力是；房地产策划最终要提供可操作性的策划文本。
房地产产品定位的限制条件是指对产品的性质、档次、价格等起到决定作用俄客观和主观条件，主要包括图示几个方面。 2房地产市场细分的方法 4 房地产开发项目定位 （1）创新性原则；
4.1 房地产开发项目策划概述
4.1.1 房地产开发项目策划的含义
1.策划的概念
本质上讲，策划就是筹划或谋划，是一项立足现实、面向未来的活动。它根据现实的各种情况 与信息，判断事物变化的趋势，围绕某一项活动的特定目标，全面构思、设计、选择合理可 行的行动方式，从而形成正确决策和高效工作的过程。
2.房地产项目策划的含义
（4）资金供应；（5）市场条件；（6）开发商思维。
5.产品定位的方法
房地产市场分析方法 SWOT分析方法
建筑策划法
目标客户需求定位法
头脑风暴法
4.4.3 形象定位
1.形象定位的概念
房地产开发项目的主题策划是指开发商（或策划者）对拟建项目提出的一种概念、意图，一种贯穿于整个项目的精神和思想，是一种可以 为人们切实感知到的生活方式和居住理念，体现了项目开发的总体指导思想。
2.目标客户群的研究内容
⑴客户群年龄；
⑵客户群职业特征；
⑶客户群区域结构；
⑷ห้องสมุดไป่ตู้户群的商品房消费能力、消费方式；
⑸客户群对商品房特征的需求； ⑹客户群对环境及配套的需求；
⑺客户群对物业管理的需求； ⑻客户群购买商品房的目的。

板块分 布
城北
板块分 布
城东
项目名称
Hale Waihona Puke 明都阳光水岸 阳光欧洲城 水木清华 梧桐嘉苑 华安未来城
梦园鹏程学府 鼎邦御庭
项目名称
新加坡御苑 上东阳光城 香榭花城 一品尚都 盛世嘉园 红叶花园洋房 金城家园 白鹭雅苑
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城市背景/城市规划分析 城市空间向东向北拓展，进入多核发展时代，远景规划打造一环两心、三轴四区格局，本 案与城市发展重点方向一致，具有规划利好。
□ 2008年-2030年xx规划城市整体结构为“一环 两心、三轴四区”城市的发展重心向东、向北转 移，适当向西发展，为城市发展提供充足的空间。
□ 裕安区：定位为全市的农业中心、机械制造、 建筑建材、轻工纺织、农副产品，全区总面积 1926平方公里，全区总人口100万；
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整体市场/区域成交对比 裕安区领跑成交榜，6月份成交均价5013元/平米，达历史最高，冠绝全市。
区域 金安区 裕安区 开发区 郊区 总计
性质
住宅 商业 其他 住宅 商业 其他 住宅 商业 其他 住宅 商业 其他 住宅 商业 其他
1月
2月
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148
83
5
4
561
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39
29
3
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场机械设备安全管理工作；由张磊负责。 办公室蔡炜负责公司文件资料上传下达及后勤服务工作； 另：现场树木移植工作以毛宁牵头、张磊、赵肃召、杜腾飞配合，确保5月底
全部移植完成，杨超5月15日前上报移植方案及报价。
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第五部分 工程重点难点及应对措施
1、施工场地管理难度大：由于该工程涉及专业多，专业施工作业队伍繁杂， 给施工现场的安全、环境卫生、消防保卫和总体协调等各方面的管理带来极 大困难。因此，必须对整个施工现场总体规划、合理布局，高标准以满足肥 东县相关部门要求。
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童乐负责工程实验沟通，项目质量检测、建筑、门窗、保温等资料的收集， 编制，归档至档案馆。
项目施工具体实施： 毛宁、赵肃召、杜腾飞负责商铺、别墅具体施工管理； 陈玉峰负责质检的同时兼水、电、消防具体施工管理 器材设备管理由杨超负责； 项目安全管理、现场安全文明管理及人员教育工作、安全资料收集整理及现
面的布置协调以及细节的把控。筹划要高标准、严要求。本工程计划质
量目标：检验批合格率达100%，分项工程合格达到100%，分部工程的质
量均验收合格，质量控制资料完整，有关的安全和功能的检测资料完整，
功能项目的抽检结果符合质量验收规范的规定，观感质量验收符合要求。
确保工程的形象、模式、进度、质量不能有瑕疵。做到内外有区分、打
2、质量标准高、工期紧： 工程质量目标：在合格的基础上争创建工杯。 工程工期要求：1、主体工程9月底基本结束，水电、消防同步跟进。2、装饰
及配套工程施工2015年春节前基本结束。详见工程进度横道图）。
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施工进度计划横道图
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3、该工程单体多、占线较长，工期紧，必须一次性投入大量的模板及周转工 具，加大了该工程的施工难度。项目部要和施工班组沟通合理方案，在不影 响施工进度和质量的同时，组织好模板等周转材料的使用。