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一宗土地定级估实例

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编制人：cxqlmm学号：08110100052011.01第一章土地定级因素资料与分值计算本次估价当中共考虑了六大土地定级因素。

他们分别是商服、道路、中学、供水、人口状况、规划条件。

六大定级因素的资料整理和分值计算如下：一、商服在本案例中，经过数据收集和分析。

把汽车站、经融大厦定为一级商服中心；日新百货、中国银行为二级商服中心。

以下是此次收集的资料表格：表1 商业网点调查表表2 商服中心作用系数（二）表3 商场中心情况调查统计表Fi=Mi-Mj表4 功能作用分值表表5 商服中心影响分值计算结果表fi=Fi 二、道路此次道路的通达度调查与作用分值的绘图主要是针对住宅类用地的道路通达度的分析表6 道路通达度影响因素作用系数表表7 道路通达度综合规模指数结果表表8 道路类型及其功能作用分表表9 住宅用地道路通达度影响分值计算结果表三、中学本县城的中学有市一中、市二中、市三中、市四中。

四所中学。

基本情况调查表如下：表10 中学基本情况调查表表11 中学基本情况调查各因素影响系数表注：师资力量对高级、中级、初级的贡献大小分别取：0.4、0.4、0.2表12 中学综合规模指数计算结果表由表三确定他们的影响分值分别为：100、70、55、45表13 中学影响分值计算结果表四、供水设施县城自来水供水比较齐全、但区域之间还是存在着差距。

以下是石城县城的供水状况调查表。

表14 县城供水设施情况调查表五、人口状况人口密度是指单位面积土地上居住的人口数量，用以表示区域内人口疏密的平均状况。

人口密度与土地的关系颇为复杂，从宏观上来看，人口密度越大，土地级别就会越高。

表15 县城人口状况调查表区域名称面积常住人口人口密度一居委会 1.236 8652 10693.872二居委会 1.023 11465 11728.695三居委会 1.013 9687 9812.931四居委会 1.065 8956 9538.14五居委会0.893 10236 9140.748六居委会 1.16 7821 9072.36七居委会0.993 8765 8703.645八居委会0.937 8930 8367.41表16 人口密度影响分值表区域名称面积常住人口人口密度影响分值一居委会 1.236 8652 10693.872 95二居委会 1.023 11465 11728.695 100三居委会 1.013 9687 9812.931 90四居委 1.065 8956 9538.14 88会五居委会0.893 10236 9140.748 80六居委会 1.16 7821 9072.36 78七居委会0.993 8765 8703.645 70八居委会0.937 8930 8367.41 65六、规划条件规划条件即城市规划对某一区域的土地使用的限制。

城市规划师政府根据一定时期城市的经济和社会发展目标，确定城市性质规模和发展方向，合理利用城市土地、协调城市空间功能布局及进行各项建设的综合部署和全面安排;它反映了政府在一定时期内的投资区域倾向，是影响土地潜在收益的一项重要的因素，对土地动态地价具有决定性的作用本案例当中县城规划条件因素占了权重的10%。

其中道路规划占了5%。

商服规划权重占了5%.第二章单元因素分值求取与土地级别划分一、单元因素分值求取1、单元因素分值求取是指单元受定级个因素、因子影响的大小指标值。

他与土地质量正比。

本县城是面状影响因素的去求方式。

各单元因素因子分值求取表见附表12、单元因素总分的计算单元因素总分是单元上土质量的综合指数。

单元因素总分与土地质量呈正比。

该县城土地定级单元因素总分计算采取多因素加权分值和法进行。

公式如下：P=ΣWifi式中：P为单元因素总分N为土地定级总数Wi为第i个因素的权重值Fi为第i个因素的单元因素影响分值根据频率直方图我们分别对商业、住宅、工业进行分级。

根据之前的土地划分为四级。

分级如下：商业用地：I级地P≥70II级地52≤P＜70III级地31≤P＜52IV级地P＜31住宅用地：I级地P≥70II级地52≤P＜70III级地31≤P＜52IV级地P＜31工业用地:I级地P≥70II级地52≤P＜70III级地31≤P＜52IV级地P＜31表17频率直方图第三章基准地价评估一、商服用地基准地价评估1、依样点地价用简单算术平均法测算基准地价2、用样点地价和单元总分的回归模型测算基准地价表18 商业用地调查样点地价测算结果表序号调查点位单元号单元总分土地级别测算地价1 C128128 78.42 I 3652.62 C129 129 73.5 I 3287.53 C129 131 71.41 I 3360.24 C134 134 73.81 I 2945.235 C135 135 70.9 I 2865.326 C145 145 70.62 I 2430.27 C118 118 58.97 II 1620.18 C119 119 62.88 II 1533.29 C120 120 54.81 II 1345.6210 C120 121 58.15 II 1345.211 C122 122 60.67 II 1356.212 C123123 56.57 II 1120.313 C124124 53.56 II 1235.114 C139139 61.81 II 1543.115 C140140 65.44 II 1345.716 C141141 65.53 II 1111.617 C142142 65.97 II 1023.618 C143143 67.54 II 1432.819 C144144 68.76 II 1365.820 C146 146 68.07 II 1620.821 C147 147 68.91 II 1432.822 C148 148 62.73 II 1063.223 C132 132 69.77 II 1103.224 C133 133 67.38 II 1000.325 C172 172 49.37 III 856.326 C173 173 49.02 III 896.727 C174 174 45.65 III 865.228 C175 175 39.55 III 842.329 C176 176 33.25 III 823.630 C177 177 36.5 III 816.3531 C178 178 44.22 III 876.932 C179 179 45.65 III 790.333 C180 180 44.89 III 1000.334 C181 181 48.61 III 865.7835 C182 182 46.26 III 1009.736 C183 183 41.01 III 899.637 C184 184 36.28 III 867.338 C185 185 34.49 III 963.239 C157 157 49.34 III 789.340 C158 158 42.64 III 798.341 C159 159 42.77 III 869.342 C160 160 48.05 III 876.8943 C186 186 29.56 IV 63244 C97 97 26.46 IV 598.345 C98 98 24.19 IV 599.746 C99 99 17.53 IV 637.947 C91 91 20.59 IV 729.848 C92 92 24.34 IV 800.349 C82 82 17.03 IV 796.550 C83 83 23.26 IV 762.351 C84 84 27.5 IV 562.1表19 县城商服用地基准底价表（算术平均法测算）I II III IV样点平均分73.11 63.2 43.2 23.38 调查样点数 6 18 18 9 样点平均地价3090 1311 873 680 级别单元平均分72.63 60.1 42.23 25.1 基准地价（元/M2）3070 1247 853 730表20 县城商服用地基准底价表（线性回归法测算）级别单元平均分72.63 60.1 42.23 25.1 基准地价（元/m2）2890 1356 836 728表21 县城商服用地基准底价表I II III IV基准地价2980 1302 845 729二、住宅用地基准地价评估住宅用地基准地价评估方法：1、直接运用样点地价测算资料2、间接运用样点地价测算资料表22 住宅用地调查样点地价测算结果表序号调查点位土地级别单元号单元总分测算地价1 c128 I 128 78.42 7652 c128 I 128 78.31 6893 c129 I 129 73.5 7134 c134 I 134 73.81 6665 c135 I 135 70.9 8906 c131 I 131 71.41 9107 c139 II 139 61.81 6128 c140 II 140 65.44 5899 c141 II 141 65.53 51210 c142 II 142 65.97 63211 c143 II 143 67.54 42012 c144 II 144 68.76 48013 c162 II 162 56.78 49814 c146 II 146 68.07 62515 c147 II 147 68.91 54616 c148 II 148 62.73 51317 c151 II 151 55.58 48018 c152 II 152 60.98 70219 c153 II 153 59.62 43220 c154 II 154 61.3 46821 c155 II 155 55.55 51222 c172 III 172 49.37 46723 c173 III 173 49.02 55524 c174 III 174 45.65 46525 c175 III 175 39.55 34126 c176 III 176 33.25 38627 c177 III 177 36.5 31228 c178 III 178 44.22 31629 c179 III 179 45.65 42030 c180 III 180 44.89 50331 c181 III 181 48.61 46132 c182 III 182 46.26 31533 c183 III 183 41.01 36034 c184 III 184 36.28 56135 c110 III 110 47.62 46036 c111 III 111 44.32 51237 c186 IV 186 29.56 36038 c97 IV 97 26.46 20339 c98 IV 98 24.19 28040 c99 IV 99 17.53 31641 c91 IV 91 20.59 28742 c92 IV 92 24.34 31643 c82 IV 82 17.03 290表23 县城住宅用地基准底价表I II III IV样点平均分74.39 62.97 43.48 22.81 调查样点数 6 15 15 7 样点平均地价772 534 429 293 级别单元平均分72.63 60.1 42.23 25.1 基准地价754 510 417 322表24 县城住宅用地基准底价表I II III IV单元个数7 40 125 14 级别单元平均分72.63 60.1 42.23 25.1基准地价（元/m2）745 499 412 312表25 县城住宅用地基准底价表I II III IV基准地价750 505 415 317三、工业用地基准地价评估工业用地地价评估方法不同于商业用地和住宅用地。

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土地定级估价的分析研究与实践——以新疆拜城县为例

土地定级估价的分析研究与实践——以新疆拜城县为例

土地定级估价的分析研究与实践——以新疆拜城县为例李争光;丁建丽;欧阳广交【摘要】近几年来,经济发展迅速,土地级别划分及地价水平已有较大的变化,原有的基准地价体系已不能适应现时经济发展的要求,地价体系也亟需修正更新。

该文结合拜城县的具体情况,并遵循所选因子与土地的相关性,确定拜城县城区土地定级因素,在分析各定级因素权重的基础上,计算各因素的分值,划分土地等级。

通过对拜城县城区的土地进行定级估价作出修正和更新,将对土地的监督管理工作起到良好的促进作用。

%Land is an important and rare resource in urban construction and development.Thus,using limited land resources reasonably,and promoting the optimal allocation of land resources are an important prerequisite to ensure the overall sustainable economic and social development.In recent years,accompanying with rapid economic development,land classification and land price have changed greatly.The former standard land price system can not meet the demand of economic development,and land system is needed to be modified and updated.In this paper,combining with the factural condition of Baicheng county,and following the correlation between selected factors and the land,land classification factors of Baicheng city have been determined.On the basis of analyzing the weight of each classification factors,the factor scores have been calculated,and the grade of land has been classified.Corrections and updates on land grading and evaluation in Baicheng county will play a good role in promoting supervision and management of the land.【期刊名称】《山东国土资源》【年(卷),期】2012(028)002【总页数】5页(P50-54)【关键词】农用地分等;人地矛盾;定级估价;新疆拜城【作者】李争光;丁建丽;欧阳广交【作者单位】新疆绿洲生态重点实验室,新疆乌鲁木齐830046／新疆大学资源与环境科学学院,新疆乌鲁木齐830046;新疆绿洲生态重点实验室,新疆乌鲁木齐830046／新疆大学资源与环境科学学院,新疆乌鲁木齐830046／中国科学院绿洲生态与荒漠环境重点实验室,新疆乌鲁木齐830011;新疆绿洲生态重点实验室,新疆乌鲁木齐830046／新疆大学资源与环境科学学院,新疆乌鲁木齐830046【正文语种】中文【中图分类】K928.5土地定级估价就是依据土地定级估价的原则、理论和方法，在充分掌握土地市场交易资料的基础上，根据土地的经济和自然属性，按地产的质量、等级及其在现实经济活动中的一般收益状况等，充分考虑社会经济发展、土地利用方式，土地预期收益和土地利用政策等因素对土地收益的影响。

土地估价实例

土地估价实例

例1：某开发区征用土地总面积5k㎡，现已完成了“七通一平”，开发区内道路、绿地、水面及其他公共和基础设施占地1．5k㎡。

该开发区拟出让一宗工业用地，出让年限为50年，土地面积为10000㎡。

根据测算，该开发区土地征地、安置、拆迁及青苗补偿费用为4．5亿元，征地中发生的其他费用为1．5亿元，征地后，土地“七通一平”的费用为2亿元/k㎡，开发周期为两年，且第一年的投资总额占总开发投资的40％，总投资回报率为2 0％，土地增值收益率取20％，当年银行年贷款利息率为10％，土地还原率确定为7％。

试估算出该宗工业用地的单位面积价格和总价格。

根据题意，采用成本法进行评估，步骤如下：1．计算土地取得费土地取得费为：(4．5十1．5)×108÷(5×106)＝120(元／㎡)2．计算土地开发费土地开发费为：(2.0×108)÷(1×106)＝200(元／㎡)3，计算投资利息在本例中，投资包括土地取得费和土地开发费，土地取得费利息的计息期为2年，土地开发费又分为两部分，其中40％为第一年投入，计算期为1．5年；另外60％在第二年投入，计息期为0．5年，因此投资利息为：120×[(1十0．1)2-1]+200×40％[(1+0．1)1.5-1]+200×60％×[(1+0．1)0.5-1]＝25．20+12．30+5．86＝43．36(元／㎡)4．计算投资利润投资利润为：(120+200) ×20％＝64(元／㎡)5．计算土地增值收益土地增值收益为：(120+200+43．36+64) ×20％＝85．47(元／㎡)6．计算土地价格土地价格＝土地取得费+土地开发费+投资利息+投资利润+土地增值收益＝120+200+43．36+64+85.47＝512．83(元／㎡)7．进行可出让土地比率修正由于开发区内道路、绿地、水面及其他公共和基础设施占地是无法出让的，因此这些土地的价格要分摊到可出让土地的价格中去，计算方法如下：开发区可出让土地比率＝(开发区总面积-不可出让土地面积)／开发区土地总面积×100％=(5—1．5)／5×100％＝70％则可出让土地的平均单价＝512．83／70％＝732．61(元／㎡)8．进行土地使用权年期修正以上求取的是土地无限年期的使用权价格，则50年的土地使用价格为：732．61×[1—1／(1+0．07)50]＝707.74(元／㎡)9．计算土地总价格土地总价格707．74×10000＝7077400(元)因此，采用成本法估算出的该宗工业用地的价格为：单位面积价格为707．74元／m’，总价格为7077400元。

土地评估说明

土地评估说明

五、土地使用权评估说明(一)土地评估范围纳入本次评估范围的是华北制药金坦生物技术股份有限公司的1宗出让土地。

(二)土地使用权概况介绍1. 土地登记状况纳入本次评估范围的无形资产-土地使用权共1项，总面积为26747.6平方米，宗地位置、用途、面积、土地证书号、地号、图号等详见《土地登记状况表》(1)土地登记状况(二)土地权利状况待估宗地的土地所有权属于国家所有，华北制药金坦生物技术股份有限公司合法拥有其土地使用权。

根据委托方提供的权属资料及现场勘查情况，待估宗地来源合法，产权清楚。

待估宗地没有设定他项权利。

(三)土地利用状况根据委托方提供资料及现场勘察，本次评估宗地面积26747.6平方米，宗地内主要建筑为质检办公楼、仓储及动力中心、动物房、工程楼、热力一站、车库、警卫室、乙肝房屋等，主要为框架及砖混结构，至估价基准日由华药集团金坦生物技术开发有限公司使用。

2.土地权利状况待估宗地的土地所有权属于国家所有，华北制药金坦生物技术股份有限公司合法拥有其土地使用权。

根据委托方提供的权属资料及现场勘查情况，全部待估宗地来源合法，产权清楚。

待估宗地没有设有他项权利（详见表《土地登记状况表》）。

3.利用状况根据委托方提供的权属资料及现场勘查情况，待估宗地具体利用情况见下表：待估宗地利用状况表建筑物和构筑物具体情况详见房屋建筑物评估说明。

（三）地价定义根据委托方提供的资料及现场勘查情况，各待估宗地土地登记用途、设定用途、设定年期、实际及设定开发程度等状况详见下表：待估宗地地价定义表备注：七通指通水、通路、通电、通讯、排水、通暖、通气；一平指宗地内场地平整。

考虑到宗地红线内基础设施开发费用已计入资产评估值中，为了避免资产重复计算，本次评估设定的土地开发程度均指宗地红线外的基础设施开发程度和红线内场地平整状况。

本次评估价格是指在上述设定用途、开发程度和法定剩余年期条件下，于评估基准日2008年6月30日的土地使用权价格。

土地比较案例不同级别

土地比较案例不同级别

土地比较案例不同级别一、市场比较法概述1、基本含义：根据替代原则，将待估宗地与在较近时期内已经发生交易的类似土地交易实例进行对照比较，并依据后者已知的价格，参照该土地的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，修正得出待估土地的估价基准日地价的方法。

2、市场比较法的基本公式：P=PB×A×B×C×D×E式中：P：待估宗地价格；PB：比较实例价格；A：待估宗地交易情况指数/比较实例宗地交易情况指数；B：待估宗地估价期日地价指数/比较实例宗地交易日期地价指数；C：待估宗地区域因素条件指数/比较实例宗地区域因素条件指数；D：待估宗地个别因素条件指数/比较实例宗地个别因素条件指数；E：待估宗地年期修正指数/比较实例年期修正指数。

二、市场比较法的原理及关键点市场比较法是以替代原理为主要理论基础，因为有替代原则的作用，就可以用类似土地的已知价格，比较求得未知的待估土地的价格，得到估价结果。

从土地交易过程来看，由于从事土地交易时，当事人会依据替代原则，将拟交易的土地价格与类似土地价格比较，然后决定是否进行交易，所以市场比较法是符合当事人的现实经济行为的。

由此可见市场比较法的关键点是比较实例的选取，而比较实例是否具有可比性包括多个方面，例如交易案例与待估对象是否在同一供需圈、交易案例的个别因素与待估宗地是否相同或相似等。

要对这些因素进行深入的分析才能选取到合适的比较实例，市场比较法评估的结果才具有参考性。

三、评估工作中遇到的问题类型近两年，由于受土地市场调控的影响，土地招拍挂市场收紧，土地出让条件越来越严苛，住宅以商品房性质入市的地块逐渐减少，往往会附加配套商业或者政策性住房。

且城市主要区域土地放量明显放缓，地块入市数量同比下降，在同一小区域尤其是核心建城区内，很难找到未经因素修正直接可作为可比实例要求的三宗土地案例。

对此我们对其中涉及的几种案例类型进行分析，进而引申出土地市场比较法个别因素的修正方法。