城镇土地分等定级综述

1. 总则1. 1 土地分等定级的任务与目的土地分等定级是地籍管理的重要组成部分。

根据城镇土地的经济和自然两方面属性及其在社会经济活动中的地位、作用，综合评定和划分城镇土地等级，为全面地、科学地管理土地，合理利用城镇土地，以及为有关部门制订规划、计划和有偿使用土地提供依据。

1. 2 土地分等定级体系城镇土地分等定级采用“等”和“级”两个层次的划分体系。

土地等反映全国城镇之间土地的地域差异。

土地等的顺序在全国范围内统一排列。

土地级反映城镇内部土地的区位条件和利用效益的差异。

土地级的顺序在各城镇内部统一排列。

本规程适用于各城镇内土地级的评定工作。

各城镇间土地等的评定规程另行制定。

1. 3 土地定级对象及工作单位土地定级的对象是城镇建成区和近郊区范围内的所有土地。

土地定级工作以城镇整体为单位进行。

城镇附近的独立工矿等用地也可一起进行评定。

1. 4 土地定级原则1. 4. 1 综合分析原则土地定级应对各种经济、社会、自然因素进行综合分析，按差异划分土地级。

土地级既要反映土地在经济效益上的差异，也要反映经济、社会、生态等综合效益的差异；1. 4. 2 主导因素原则土地定级应根据城镇内影响土地优劣的因素种类及其作用的差异，重点分析对土地级起控制和主导作用的因素，突出主导因素的影响，评定土地级；1. 4. 3 地域分异原则土地定级应掌握土地区位条件和特性的分布与组合规律，并分析各个由于区位条件不同形成的地域分异状况，将类似地域划归同一土地级；1. 4. 4 级差收益原则土地定级应在初步划分的土地级上对级差收益明显的有关行业进行级差收益测算，测算值作为确定土地级数目和了解行业级差收益的重要参考依据；1. 4. 5 定量与定性结合原则土地定级应尽量把定性的、经验性的分析进行量化，以定量计算为主，必要时才对某些现阶段难以定量的社会、经济因素采用定性分析，以减少人为任意性，提高土地级精度。

1. 5 土地定级工作内容a.准备工作及外业调查；b.定级因素资料整理及定量化；c.单元分值计算及土地级评定、测算；d.编制土地级别总图及量算面积；e.土地级的边界落实及分宗整理；f.编写土地定级报告；g.土地定级成果验收；h.成果归档和资料更新。

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三、⼟地分等定级体系与⽅法 1．城镇⼟地分等定级体系 城镇⼟地是城镇社会经济活动的载体。

由于社会活动的形式多种多样，城镇⼟地满⾜程度和⽅式有所差异，因⽽表现为不同的⼟地质量。

在⼀定区域内评定城镇⼟地质量的优劣，⼀般将城镇作为⼀个点来看待，区域中的若⼲个城镇，变成了若⼲个点。

这些区域中的城镇，受到具体的地理位置、交通条件、周围经济条件和⾃然条件的影响，加之⼈们改造⼟地、投⼊资本不同，所以在区域中发挥的作⽤和所处的地位有很⼤的差异。

这种差异通过⼟地表现为⽣产和⽣活上收益的差异，带来城镇之间的整体的级差收益。

当独⽴地对⼀个城镇进⾏研究时，城镇⼟地表现为⾯状分布形态，由不同类型和利⽤⽅式的地块构成。

⽽这些地块由于受⼈⼯投⼊资本、⼟地的⾃然条件、现实经济条件和管理⽅式的影响，所以不同的地块在满⾜不同职能对⼟地的要求程度⽅⾯有所差异。

⼟地条件优越的地块，被不同的职能部门所利⽤后，就⽐条件差的地块得到较⾼的收益，即⼟地的级差收益。

正确反映城镇⼟地质量的差异，是合理利⽤城镇⼟地的基础。

为体现城镇⼟地的上述两个特点，城镇⼟地分等定级采⽤“等”和“级”两个层次的划分体系。

⼟地等反映城镇之间⼟地质量的地域差异。

它将各城镇看作是⼀个点，研究整体城镇在各种社会、⾃然、经济条件影响下，从整体上表现出的⼟地差异，⼟地等的顺序是在各城镇间排列的。

实际的⼟地分等⼯作应考虑分层次进⾏，相互间既要衔接，也应各有侧重。

当全国开展城镇⼟地分等，应重点考虑对全国范围内重要的设市城市划分⼟地等；当省域（⾃治区）开展城镇⼟地分等，应重点考虑对省、⾃治区内的城市和县城镇划分⼟地等；当直辖市域开展城镇⼟地分等，应重点考虑对市域内的市区、地级和县级政府驻地城镇划分⼟地等。

特别是遇到城市所辖的空间存在与主城区分隔的实体（如独⽴⼯矿区、开发区等）时，确定其相应等别，应在城市主城区等别和周边城市（或城镇）分等基础上，经综合平衡划定等别。

如果需要，当对跨不同⾏政区域的城镇进⾏⼟地分等时，应注意不同⾏政区域相邻城市或城镇的等别衔接。

城镇土地分等定级研究概述陕西省西安市未央区长安大学渭水校区135****29221城镇土地分等定级的国内外发展城镇土地分等定级是以城镇土地为对象而开展的一种土地评价。

目的是为全面掌握城镇土地质量及利用状况，科学管理和合理利用城镇土地，提高土地利用效率，为国家和各级政府制定各项土地政策和调控措施，为土地估价、土地税费征收和城镇土地利用规划、计划制定提供科学依据。

其分为等和级两个层次的工作体系。

等反映区域不同城镇之间利用土地效益高低的差异。

即反映同一城镇内部土地利用效益的差异。

1.1国内发展土地评价在中国有悠久的历史，在古代国家为了掌握土地的数量和质量以定贡赋，逐步形成了土地评价体系。

据《禹贡》记载，当时全国疆域划分为9州，将土地评为三等九级，依其肥力制定贡赋等级。

战国时期《管子·地员篇》按土色、质地、结构、孔隙、有机质与盐碱等肥力因素，结合地形和水文等条件，对土地生产力进行分等定级，形成了18类90物的土地评价系统。

中华人民共和国成立后，中国土地评价工作始于1951年财政部组织的查田定产工作，对全国进行土地类别划分和级别评定。

1961年，建工部组织清华大学等四校共同编写了中华人民共和国成立后的第一部教材《城乡规划》，将城市用地分为工业用地、生活居住用地、对外交通用地等八大类。

在城市用地分类上，1989年国家土地管理局补充拟定了《城镇土地分类及含义》。

1989年国家开始颁布标准，根据城镇土地的经济和自然两方面属性及其在社会经济活动中的地位、作用，综合评定和划分城镇土地等级。

2002年国土资源部颁布了国家标准《城镇土地分等定级规程》(GB/T18507--2001)。

该规程规定了城镇土地分等定级工作应遵循的基本准则、技术途径、方法、程序和成果形式，是科学评价和管理城镇土地行为，确保土地分等定级成果客观、公正和合理的技术保障。

1.2国外发展早在15一17世纪国外就开始了土地定级的研究工作,主要用于课税目的。

第⼀节　城镇⼟地分等定级概述 ⼀、⼟地分等定级的含义和对象 ⼟地分等定级是在特定的⽬的下，对⼟地的⾃然和经济属性，进⾏综合鉴定，并使鉴定结果等级化的过程。

在⼟地评价科学的范畴⾥，它是⼟地评价的⼀种类型，并以其对⼟地的⾃然、经济属性全⾯地进⾏综合评定，最终取得不同⽐例尺要求下的等级化评定的结果。

城镇⼟地分等定级是⼟地分等定级的⼀部分，是根据城镇⼟地的经济和⾃然两⽅⾯的属性及其在城镇社会经济活动中的地位和作⽤，综合评定⼟地质量，划分城镇⼟地等级的过程。

在⼟地管理⼯作中，城镇⼟地分等定级是⼟地利⽤管理的⼀个重要组成部分。

⼟地分等定级是以⼟地质量状况为具体⼯作对象的，它是衡量⼟地质量好坏的必要⼿段，也是⼟地管理的⼀项基础性⼯作。

⼟地分等定级的对象是城镇建成区和近郊区范围内的所有⼟地。

⼟地分等定级⼯作以城镇整体为单位进⾏，其中，⼟地分等对象为城市市区、城镇镇区，⽽⼟地定级对象为⼟地利⽤总体规划确定的城镇建设⽤地范围内的所有⼟地。

城镇以外的独⽴⼯矿区、开发区、旅游区等⽤地也可⼀同参与评定。

⼆、⼟地分等定级与⼟地估价的关系 1．⼟地分等定级与⼟地估价 ⼟地分等定级的实质就是依据⼟地使⽤价值的优劣，评定出⼟地等级。

这种对⼟地使⽤价值，即⼟地质量的评定，是由⼟地的主管部门依据影响⼟地使⽤价值的⼟地区位条件、⼟地本⾝的⾃然条件和改良条件等因素，制订评估⽅法和标准，组织专家进⾏评定，并据此划分出⼟地级别，作为⼟地管理、⼟地合理利⽤和⼟地转移的基础。

⼟地估价是在⼀定的市场条件下，针对某⼀质量、等级的⼟地，评估出⼟地的价格。

作为国家、单位和个⼈进⾏⼟地交易、⼟地资产管理等⽅⾯的依据。

2．⼟地分等定级与⼟地估价的关系 ⼟地分等定级和⼟地估价是从不同⾓度对⼟地特性的评定，前者评定的是⼟地使⽤价值，后者是评定使⽤价值在市场上反映出的价格。

在理想的⼟地市场和⼟地交易中，仅从发挥⼟地经济效益的原则出发，⼟地的使⽤价值优，等级⾼，地价就应该⾼；相反，地价就低。

城镇土地的分等定级城镇土地的分等定级城镇国有土地是指市、县城、建制镇和工矿区范围内属于全民所有的土地，但地下资源、埋藏物和市政公用设施除外。

那么城镇土地的分等定级呢，一起来了解一下!城镇土地分等定级概述1、土地分等定级的含义和对象(1)土地分等定级的含义是在特定目的下，对土地的自然和经济属性进行综合鉴定，并使鉴定结果等级化的过程。

城镇土地分等定级是土地分等定级的一部分。

(2)城镇土地分等定级的对象城镇建成区和近郊区范围内的所有土地2、土地分等定级与土地估价的关系(1)两者的概念实质 (2)两者的关系土地分等定级评定的是土地使用价值，土地估价是评定使用价值在市场上反映出的价格。

两者相辅相成，又未必一致。

3、土地分等定级体系与方法(1)土地分等定级体系：城镇之间的土地等和城镇内部的土地级(2)城镇土地分等定级方法采用多因素综合评价法;又称多因素分值加和法;多因素综合评价法的常用公式城镇土地分等定级完整方法的两个步骤4、土地定级原则(1)综合性原则;(2)主导性原则;(3)地域分异原则;(4)土地收益差异原则;(5)定量与定性分析结合原则城镇土地分等的程序与方法1、土地分等程序(1)开展城镇土地分等准备工作(2)进行城镇土地分等因素选取、资料整理及定量化(3)计算分等对象的综合分值，以初步划定城镇等别(4)验证、调整分等初步结果，评定城镇土地等别(5)编制城镇土地分等成果2、土地分等资料收集与调查包括基本资料、区位资料、聚集规模资料、基础设施资料、投入产出水平资料、经济发展水平资料、区域综合服务能力资料和区域土地供应潜力资料等八个方面资料的收集与调查。

3、土地分等因素因子分值计算(1)土地分等因子分值计算的基本原则(2)土地分等因子分值计算的标准化公式土地分等因子分值计算需要采取标准化的方式，通常有位序标准化和极值标准化两种，两种标准化的公式。

(3)涉及指数方式的因子指标计算a.城镇交通条件指数计算;b.城镇对外辐射能力指数计算;c.区域经济发展水平涉及的有关因子指数计算4、土地分等对象的.综合分值计算和等别划分(1)土地分等对象的综合分值计算和等别初步划分土地分等对象的综合分值计算是在因子、因素分值计算的基础上，采用多因素分值加和法进行。

城镇土地分等定级第一部分概述一、城镇土地分等定级的任务与目的城镇土地分等是通过对影响城镇土地利用效益的经济、社会、自然等各项因素的综合分析，揭示城镇之间土地利用效益的地域差异，运用定量和定性相结合的方法对城镇进行分类排队，评定城镇土地等。

城镇土地定级是根据城镇土地的经济、自然两方面属性及其在社会经济活动中的地位、作用，对城镇土地使用价值进行综合分析，揭示城镇内部土地利用效益的地域差异，评定城镇土地级。

城镇土地分等定级的目的是为全面掌握城镇土地质量及利用状况，科学管理和合理利用城镇土地，提高土地使用效率，为国家和各级政府制定各项土地政策和调控措施、为土地估价、征收土地税费和制订城镇土地利用规划、计划、发挥级差地租的经济杠杆作用提供科学依据。

二、城镇土地分等定级体系1、城镇土地分等定级采用“等”和“级”两个层次的划分体系。

土地等反映城镇之间土地利用效益的地域差异。

土地级反映城镇内部土地的区位条件和利用效益的差异。

2、镇土地定级有综合定级和分类定级两种类型。

综合定级指对影响城镇土地质量的各种经济、社会、自然因素进行综合分析，按差异划分土地级。

分类定级指分别对影响城镇某类型用地质量的各种经济、社会、自然因素进行分析，按差异划分各类型用地的级别；分类定级一般有商业用地定级、住宅用地定级、工业用地定级等。

三、城镇土地分等定级原则1 综合分析原则2 主导因素原则3 地域分异原则4 土地收益差异原则5 定量与定性分析结合原则四、城镇土地分等定级的技术方法1、城镇土地分等定级的技术途径以多因素综合评价为主，以市场资料分析法等进行检验。

2、影响城镇土地等和级的因素（因子）选择宜在因素（因子）体系基础上，根据各地具体情况，通过特尔菲法进行选定。

必要时，城镇土地分等的因素（因子）体系可通过主成分分析等方法进行筛选。

3、影响城镇土地等和级的因素（因子）权重值应采用特尔菲测定法、层次分析法、因素成对比较法中的一种或多种进行。

第一章 区域现状1.1区位条件地段处于苏州市吴中区长桥地区南部，在吴中西路以南，太湖东路以北，盘蠡路以东，东吴北路以西，宝带西路横穿整个地区，西塘河贯穿地区南北，面积大约为1.7平方千米。

该区域交通相对便捷，基础设施较为完善。

周边地区商业繁华度较高。

图11.2自然环境地处中亚热带边缘，属季风气候过度类型。

因受海洋和太湖水体的调节作用，常年四季分明，气候宜人，雨量充沛，日照充足，无霜期长，故宜农宜林，宜渔宜牧，是名副其实的江南“鱼米之乡”。

区域内以平原为主，西塘河贯穿整个区域。

1.3基础设施概况 1.3.1道路交通设施概况本区域内主干道主要是“三横两纵”，“三横”从北往南依次为吴中西路，宝带西路和太湖西路。

“两纵”从西往东依次为盘蠡路和东吴北路。

次干道是“两横两纵”，“两横”从北到两依次是先奇路，长兴街。

“两纵”从东往西依次为龙西路和水香街。

基本概况见下表一。

表1整个区域内公交较多，很多公交都会经过区域，由主要两个站点，人流量较大。

见表二 表21.3.2电力、电讯工程概况该区域是由苏州市统一供水供电，相对而言，我们该区区域内的电力设施相对完善，拥有中国移动，联通等通讯服务点，电力通讯服务设施比较完善，可以很方便的服务区域的居民。

在所测块区内邮政设施较全，有邮政储蓄，邮政储蓄银行支行等。

电信类的服务设施相对较为齐全，移动，联通，电信等都较易找到。

1.3.3给排水设施概况给水（1）水源与供水能力所调查区域是由苏州市统一供水，水源主要为太湖水，日供水能力可达75万吨。

（2）管道情况输水管管径： Ø1200mm 和Ø800mm 。

配水管管径： Ø700mm 、Ø600mm 、Ø500mm 、Ø300mm 、Ø200mm 不等，管道通至地块边缘。

（3）供水压力区域的供水压力基本不低于2千克。

排水（1）排水标准污水排放已实行间接排放。

城镇土地分等定级与估价1.城镇范围：对于县级以上的城市，其城镇范围是城市市区；对于县级市，其城镇范围是市政府驻地的建成区范围；对于县城镇，其城镇范围是镇区。

2.城镇土地分等定级的区别：土地等的实质是各城镇之间土地质量状况的排序，土地级的实质是反映城镇内部土地的区位条件和利用效益、土地质量的差异。

3.城镇土地分等定级的体系：分为等和级，其中级分为：综合定级和分类定级，分类定级又可分为：商业用地定级，住宅用地定级，工业用地定级。

4.土地分等定级与土地估价的关系：二者从不同角度对土地的特性进行评价：土地分等定级，评价土地的使用价值。

土地估价，评定土地使用价值在市场上反映出的价格。

对于土地估价来说，土地分等定级是其基础，评出的等级是土地价格稳定的本质表现。

对于土地分等定级来说，土地价格是其更灵活的外在表现形式，评出的地价是反映土地使用价值市场特征的更佳指标。

5.城镇土地分等定级原则1.综合分析原则2.主导性原则3.地域分异原则4.土地收益原则5.定量与定性相结合的原则（初步方案以定量分析为主，最终定案宜依靠定性分析）6．城镇土地分等技术程序1.建立影响城镇间土地等的因素因子体系2.确定各因素因子的相应权重3．分析因素因子的影响方式，建立评价标准4.对各城镇因素因子的评价指标值进行标准化处理，加权计算各城镇总分值，并初步划分城镇土地等。

5.验证分等初步结果，制定分等基本方案，开展意见征求，对城镇土地等进行调查并定案。

6.编制城镇土地分等成果图件、报告和基础资料汇编7．土地行政部门编写城镇土地分等任务书8.城镇土地分等7大主要因素：必选：城镇区位、城镇聚集规模、城镇聚集规模、城镇基础设施、区域经济发展水平、区域综合服务能力备选：城镇用地投入产出水平、区域土地供应能力9．因素因子选择原则⑴指标值变化对城镇土地质量有显著影响⑵指标值有较大的变化范围⑶选择的因素因子对不同性质城镇的影响有较大的差异⑷指标反映当前的土地利用发展趋势，并对城镇未来土地等产生影响⑸指标易通过统计资料获得或易量化处理10.因素因子权重确定的原则⑴权重值与因素对土地质量影响的大小成正比，数值在0-1之间，各选定因素的权重值之和为1⑵因素所涉及的因子权重值在0-1之间，每个因素对应的选定因子的权重值之和为1⑶权重值可单独选用特尔菲法、因素成对比较法或层次分析法确定，也可用特尔菲法结合其他两种方法来确定11.理解特尔非法、因素成对比较法、层次分析法12.层次分析法的步骤和方法1.建立层次分析结构2.构造判断矩阵3.层次单排序及其一致性检验4.层次总排序及其一致性检验13．因子分值计算的原则①因子分值因在0-100之间，因子分值越大，表示分等对象受相应因子的影响效果越佳②因子评价指标与其土地质量存在正相关或负相关关系，只有区域农业人口人均耕地与土地质量呈负相关。